Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 129162 / HA ZA 06-1349
Vonnis van 7 juli 2010
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE HAARLEMMERMEER,
zetelend te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer,
eiseres,
advocaat mr. J.C. Binnerts te Haarlem,
tegen
[Gedaagde 1],
wonende te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer,
gedaagde,
advocaat mr. drs. H.J.M. van Schie te Schiphol-Rijk,
en tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CHIPSHOL IV B.V.,
gevestigd te Schiphol-Rijk, gemeente Haarlemmermeer,
interveniënte,
advocaat mr. drs. H.J.M. van Schie te Schiphol-Rijk.
Partijen zullen hierna de gemeente en [gedaagde] en Chipshol IV dan wel gedaagde en interveniënte tezamen [gedaagde] c.s. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 maart 2007
- het proces-verbaal van plaatsopneming van 18 april 2007
- het deskundigenbericht
- de akte houdende overlegging producties van [gedaagde] c.s. d.d. 30 oktober 2009
- de pleidooien, de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken en het proces-verbaal daarvan.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. Bij het hiervoor genoemde en in kracht van gewijsde gegane vonnis van 14 maart 2007 heeft deze rechtbank de vervroegde onteigening uitgesproken van de onroerende zaken kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer:
- sectie en nummer AK 2287, voor een gedeelte ter grootte van 27 centiare (grondplannummer 35a);
- sectie en nummer AK 2287, voor een gedeelte ter grootte van 41 centiare, (grondplannummer 35b);
- sectie en nummer AK 2287, voor een gedeelte ter grootte van 1 hectare, 25 are en 18 centiare (grondplannummer 37).
Voorts is het door de gemeente te betalen voorschot op de schadeloosstelling bepaald op een bedrag van € 255.000,00 rechtstreeks te betalen aan [gedaagde] en Chipshol gezamenlijk.
2.2. Het onteigeningsvonnis is op 18 mei 2007 in de openbare registers ingeschreven. Nu deze datum is gelegen binnen de in artikel 54m lid 1 Onteigeningswet (hierna: Ow) bedoelde termijn van twee maanden na de opneming door de deskundigen, zal de rechtbank op grond van het bepaalde in artikel 40a Ow 18 mei 2007 aanhouden als peildatum voor de schadeloosstelling.
deskundigenbericht
2.3. In het deskundigenbericht is, voor zover thans van belang, onder meer het volgende opgenomen:
Verwachtingswaarde?
15. Aan de percelen in het agrarisch gebied tussen Kaagbaan, Aalsmeerbaan, de Fokkerweg en de lintbebouwing langs de N201 kan enige verwachtingswaarde worden toegekend met het oog op hun ligging in een gebied dat blijkens het streekplan zal mogen worden ontwikkeld als bedrijvengebied.
[…]
16. De plannen tot herinrichting van het agrarisch gebied tussen de Kaagbaan, de Aalsmeerbaan, de Fokkerweg en de lintbebouwing langs de N201 zijn nog niet niet zover voortgeschreden dat het gebied kan worden aangeduid als een complex dat in eenmaal in ontwikkeling wordt gebracht. De huidige bestemming is een agrarische bestemming. Te verwachten is dat het onteigende een verkeersbestemming zal krijgen welke samenhangt met de aanleg van de ringweg Schiphol. Het vaststellen van deze bestemming is aan te merken als een eigen en zelfstandige werkzaamheid van de gemeente Haarlemmermeer. Er is derhalve geen grond deze te verwachten bestemming buiten beschouwing te laten. De door de gemeente reeds verkregen vrijstelling van de bepaling van het geldend bestemmingsplan staat aan agrarisch gebruik niet in de weg. Wat er zij van de verwachtingswaarde van de percelen in het agrarisch gebied waarin het onteigende ligt, aan het onteigende komt geen verwachtingswaarde (meer) toe. Het onteigende bereikt zijn hoogste waarde bij taxatie naar zijn huidige agrarische bestemming.
[…]
Taxatie
17. Deskundigen zijn op vorenstaande gronden van oordeel dat het onteigende moet worden getaxeerd naar zijn waarde op basis van het toegelaten voortgezet agrarisch gebruik. Deskundigen achten aannemelijk dat [gedaagde] of een hem toebehorende vennootschap na de overdracht van de economische eigendom gedurende enige tijd van het onteigende het voortgezet gebruik om niet dan wel een gebruik krachtens een kortlopende pacht heeft genoten. Dergelijke gebruiksrechten, zoal bestaand hebbend, doen er niet aan af dat het onteigende als vrij opleverbaar kan worden getaxeerd. Deskundigen houden rekening met ligging en oppervlakte van het onteigende.
18. Deskundigen nemen in aanmerking dat de in de Haarlemmermeer actieve overheden voor het geval van minnelijke verwerving ten behoeve van de aanleg van infrastructuur voor vrij opleverbaar niet bebouwd agrarisch onroerend goed sedert begin 2000 in het algemeen een prijs hanteren van ca. EUR 7,--/m2. Dit aankoopbeleid heeft invloed op de prijzen die in de Haarlemmermeer voor agrarisch onroerend goed met agrarische bestemmingen worden betaald. In de loop van het kalenderjaar 2007 is een opwaartse druk op deze prijzen ontstaan.
Vergeleken kan slechts worden met andere percelen met een agrarische bestemming aan welke geen verwachtingswaarde toekomt.
19. Al het voorgaande in aanmerking nemende en zich mede baserend op hun op kennis en ervaring berustend intuïtief inzicht taxeren deskundigen de waarde van het onteigende naar zijn waarde op basis van het toegelaten agrarisch gebruik op EUR 7,--/m2 […]. De in totaal toe te leggen som bedraagt:
I. HA ZA 06-1349 12.586 m2 x EUR 7,-- m2 = EUR 88.102,00
[…]
Waardevermindering overblijvende
[…]
22. […]
Deskundigen taxeren de waarde van het zuidwestelijk overblijvende, gezien de vorm, de ligging en de (on)toegankelijkheid daarvan naar hun op kennis en ervaring berustende intuïtief inzicht op EUR 2,--/m2. De waarde voorafgaande aan de onteigening taxeren zij als deel van het geheel op EUR 7,--/m2. De oppervlakte van dit zuidwestelijk overblijvende bedraagt 01ha 52a 18ca – 01ha 25a 18ca = 27a 00ca. Te vergoeden is 2.700m2 x EUR 5,--/m2 = EUR 13.500,--.
[…]
Bijkomende schade
[…]
24. Chipshol IV B.V. had naar gevoeglijk mag worden aangenomen onteigende en overblijvende gekocht met het oog op ontwikkeling daarvan tot luchthavengebonden bedrijventerrein. Het redelijk belang van Chipshol IV B.V. brengt met zich mee dat zij vervangende percelen met agrarische bestemmingen koopt teneinde deze te kunnen ontwikkelen. […] De toe te leggen kosten taxeren deskundigen op 3% van de som van de waarde en de vergoeding voor de waardevermindering van het overblijvende ofwel op 3% van (EUR 111.816,-- [dit betreft het totale door deskundigen getaxeerde bedrag aan schadeloosstelling in de onderhavige procedure tezamen met de procedure met zaaknummer/rolnummer 129162 / HA ZA 06-1349, toev. rb.] + EUR 13.500,--) = EUR 3.760,-- (afgerond).
oordeel van de rechtbank
complexwaarde
2.4. [gedaagde] c.s. heeft zich op het standpunt gesteld dat het onteigende een complexwaarde heeft en als zodanig moet worden gewaardeerd. Het onteigende ligt in het gebied Schiphol-Zuidoost, waardoor de gronden een belangrijke meerwaarde hebben ten opzichte van andere agrarische gronden. Dit gebied valt onder het luchthavenconvenant dat de gemeenten Haarlemmermeer en Amsterdam, de provincie Noord-Holland en de N.V. Luchthaven Schiphol in 1987 hebben getekend om de ontwikkeling van de Schipholzone voortvarend ter hand te nemen en is daarin aangeduid als specifiek ontwikkelingsgebied binnen Schiphol-Zuidoost. In de visie van zowel de N.V. Luchthaven Schiphol, de gemeenten Haarlemmermeer en Amsterdam als de provincie Noord-Holland gaat het om een in een geheel in exploitatie te brengen gebied, zodat volgens [gedaagde] c.s. sprake is van een complex.
2.5. Hiermee heeft [gedaagde] c.s. zich beroepen op toepassing van de complexbenadering als bedoeld in artikel 40d Ow. Ingevolge het bepaalde in het tweede lid van dit artikel wordt onder een complex verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken.
Uit het Koninklijk Besluit (hierna: KB) van 8 december 2004 met nummer 04.004664, gepubliceerd in de Nederlandse Staatscourant van 13 januari 2005, nr.9, waarbij onder meer het onderhavige onteigende ter onteigening is aangewezen, blijkt dat met de aanleg van de Beech Avenue de binnenring van Schiphol aan de zuidzijde wordt gesloten en dat daarmee de interne bereikbaarheid van de mainport Schiphol wordt verbeterd. Daarnaast, zo blijkt uit het KB, worden door de aanleg van het werk onder andere tevens knelpunten aangepakt op het gebied van doorstroming van het aan Schiphol gebonden (vracht)verkeer ten zuiden van de luchthaven, het verbeteren van de verkeersveiligheid op de parallelweg van de N201 in het algemeen en voor het langzame verkeer in het bijzonder, de verbetering van de doorstroming voor het openbaar vervoer op het kruispunt Rijkerstreek-Parallelweg N201 alsmede het kruispunt met de Fokkerweg. Uit het KB van 7 december 2006 met nummer 06.004497, gepubliceerd in de Nederlandse Staatscourant van 9 januari 2007, nr.6, dat ten grondslag ligt aan de onteigening van andere percelen ten behoeve van de aanleg van de Beech Avenue, blijkt voorts dat ook het fungeren van de Beech Avenue als (vooralsnog ontbrekende) gebiedsontsluitingsweg voor de te ontwikkelen bedrijfslocaties een afgeleid knelpunt wordt genoemd dat door middel van de Beech Avenue kan worden aangepakt.
Uit het voorgaande blijkt dat de Beech Avenue in hoofdzaak wordt aangelegd ten behoeve van de reeds bestaande infrastructuur rond Schiphol. Uit het enkele feit dat de weg daarnaast een functie kan hebben voor de ontsluiting van toekomstige bedrijfslocaties volgt niet dat het hier gaat om als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken (vgl. Hoge Raad 11 juli 2008 (LJN: BD2407)). De deskundigen hebben in hun deskundigenbericht aangegeven dat de plannen tot herinrichting van het agrarisch gebied tussen de Kaagbaan, de Aalsmeerbaan, de Fokkerweg en de lintbebouwing langs de N201 nog niet zo ver zijn voortgeschreden dat het gebied kan worden aangeduid als een complex dat in eenmaal in ontwikkeling wordt gebracht. Dit oordeel is onvoldoende weersproken.
De omstandigheid dat het onteigende deel uitmaakt van een specifiek ontwikkelingsgebied binnen Schiphol-Zuidoost en dat enkele door [gedaagde] c.s. nader genoemde bedrijven plannen hebben in dit gebied, wat daar verder ook van zij, is daarvoor onvoldoende. Gesteld noch gebleken is immers om welke concrete plannen het gaat. Bovendien heeft [gedaagde] c.s. niet aangegeven in hoeverre deze plannen samenhangen met de aanleg van de Beech Avenue.
2.6. Voor zover [gedaagde] c.s. heeft gesteld dat Chipshol IV heeft meebetaald aan de aanleg van de Beech Avenue als ondernemer die percelen bezit langs deze weg en dat om die reden aan de onteigende gronden complexwaarde toekomt, gaat ook die stelling niet op. Indien juist is dat ondernemers meebetalen dan wel hebben betaald aan de aanleg van de weg kan daaruit hooguit worden afgeleid dat de weg zelf moet worden beschouwd als een complex in de zin van de Ow. Daaruit blijkt echter niet dat ook alle omliggende gronden, waarvoor overigens thans geen concrete plannen zijn, zonder meer kunnen worden aangemerkt als tezamen met de weg deel uitmakend van een complex.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de complexbenadering geen toepassing verdient bij de waardering van het onteigende.
artikel 40e Ow
2.7. Deskundigen hebben in hun advies, onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 40e Ow, de vraag opgeworpen of zich in deze zaak het geval voordoet dat bij het bepalen van de werkelijke waarde de prijs moet worden vermeerderd met de nadelen ten gevolge van de verkeersbestemming die door de aanleg van de weg tot uitvoering komt, voor zover deze nadelen redelijkerwijze niet of niet geheel ten laste van de onteigende behoren te blijven.
2.8. De gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat artikel 40e Ow niet moet worden toegepast. Volgens de gemeente toont planvergelijking geen nadeel aan en is planschade om die reden niet aan de orde.
Subsidiair heeft te gelden dat de benadering waarbij de verdamping van de verwachtingswaarde wordt aangemerkt als een nadeel ten gevolge van de verkeersbestemming die door de aanleg van het werk tot uitvoering komt, zodat naar de letter van artikel 40e Ow genomen de werkelijke waarde van die gronden met dat nadeel moet worden vermeerderd, zich niet verdraagt met de strekking van dat artikel zoals die uit de totstandkomingsgeschiedenis van de bepaling blijkt. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft de gemeente verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 22 april 1998 inzake de provincie Zuid-Holland vs Paul (RvdW 1998, 99).
2.9. [gedaagde] c.s. is van mening dat artikel 40e Ow moet worden toegepast, omdat de bestemming verkeersdoeleinden tot uitvoering komt door het werk waarvoor is onteigend, zodat planschade ten gevolge van deze bestemmingswijziging in het kader van deze procedure op de voet van artikel 40e Ow dient te worden vergoed. Volgens [gedaagde] c.s. leidt een planologische vergelijking tot de conclusie dat er sprake is van een planologische verslechtering, omdat de bestemming verkeersdoeleinden nadeel brengt ten opzichte van de agrarische bestemming en is er op die grond reden voor toepassing van voormeld artikel.
2.10. De rechtbank ziet geen aanleiding voor toepassing van artikel 40e Ow. Daarvoor is het volgende redengevend.
Artikel 40e Ow maakt het mogelijk de waarde te vermeerderen met planschade als bedoeld in artikel 49 Wet Pro op de ruimtelijke ordening (hierna: Wet RO), thans artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening, zodat het voeren van een afzonderlijke planschadeprocedure niet meer nodig is. Uit de wetsgeschiedenis van artikel 40e Ow, zoals beschreven in de conclusie van de advocaat-generaal in het door de gemeente genoemde arrest van de Hoge Raad d.d. 22 april 1998, blijkt dat het uitgangspunt voor dit artikel vormt de bestemming zoals die in het bestemmingsplan aanwezig is. Dat betekent dat in dit geval de agrarische bestemming en de beoogde wijziging in de bestemming verkeersdoeleinden het uitgangspunt van de waardebepaling moet zijn. Voor toepassing van het bepaalde in artikel 40e Ow dient er een causaal verband te zijn tussen het nadeel en de bestemming in die zin dat de bestemming het nadeel tot gevolg heeft, ofwel eenzelfde criterium als voor toekenning van planschade. In dit geval is er geen grond voor het oordeel dat sprake is van planschade, zodat het standpunt van [gedaagde] c.s. wordt verworpen. Gegeven het feit dat de bestemming verkeersdoeleinden zal worden toegekend op basis van een vrijstelling van de bestemming agrarisch op grond van artikel 19 Wet Pro ruimtelijke ordening, is de verkeersbestemming immers slechts een extra planologische mogelijkheid die geldt als toevoeging op de agrarische bestemming. Het feit dat aan grond met een beoogde bestemming verkeersdoeleinden een lagere waarde kan worden toegekend dan aan agrarische grond leidt er in dit geval dan ook niet toe dat de te wijzigen bestemming nadeel tot gevolg heeft. Voor het bepalen van de waarde van de grond kan immers nog steeds tevens de agrarische bestemming tot uitgangspunt te worden genomen. Er is dan ook geen sprake van nadeel als gevolg van de bestemmingswijziging, waardoor ook planschade niet aan de orde is. In zoverre volgt de rechtbank het betoog van de gemeente.
2.11. Daarnaast biedt de wetsgeschiedenis van artikel 40e Ow geen aanknopingspunt dat onder een nadeel in de zin van die bepaling ook is begrepen het gemis van het voordeel van de waardestijging welke het onteigende zou hebben ondervonden als het een andere bestemming zou hebben gehad, aldus de Hoge Raad in voornoemd arrest. In dat verband is van belang op te merken dat is gesteld noch gebleken dat er op de peildatum een concrete verwachting bestond dat de bestemming van het onteigende zou worden gewijzigd van agrarisch naar bedrijfsdoeleinden, laat staan dat een dergelijke gunstige bestemmingswijziging reeds planologisch was vastgelegd. Daarvoor zou een wijziging van de plannen van de provincie Noord-Holland en de gemeente noodzakelijk zijn en die wijziging moet, in ieder geval beoordeeld naar de omstandigheden op de peildatum, als speculatief worden beschouwd. In elk geval kan niet worden geoordeeld dat een redelijk handelend koper op de peildatum rekening zou hebben gehouden met een dergelijke bestemmingswijziging.
vergelijkingstransacties
2.12. [gedaagde] c.s. heeft betoogd dat de enige methode om de waarde van de onteigende gronden te bepalen waarbij intuïtie, gevoelens en andere niet objectiveerbare onderbouwingen worden uitgesloten een waardebepaling betreft gebaseerd op vergelijkingstransacties. Volgens [gedaagde] c.s. dient die methode ook in deze zaak te worden gehanteerd. [gedaagde] c.s. heeft in dat verband gewezen op een drietal grondtransacties die volgens hem relevant zijn voor de waardebepaling:
- de transactie Chipshol/Waterschap;
- de transactie Forward Business Park/de gemeente
- de transactie Van der Vlugt/Luchthaven.
Blijkens deze vergelijkingstransacties wordt in het exploitatiegebied een gemiddelde prijs betaald van € 35,00 per m2, zodat de waarde van de onteigende grond dient te worden bepaald op € 35,00 per m2, aldus [gedaagde] c.s.
2.13. Kenmerkend voor de vergelijkingsmethode bij de waardering van onteigende gronden is dat de te vergelijken transacties gronden moeten betreffen die daadwerkelijk overeenkomstige eigenschappen bezitten. Hiervoor is onder 2.5 en 2.6 reeds geoordeeld dat de door [gedaagde] c.s. bepleitte complexbenadering geen toepassing vindt in het onderhavige geval. Voor het overige heeft [gedaagde] c.s. geen bezwaar gemaakt tegen de conclusie van de deskundigen onder nummer 16 van het deskundigenbericht, als geciteerd onder 2.3, dat aan het onteigende geen verwachtingswaarde (meer) toekomt vanwege de te verwachten verkeersbestemming. De rechtbank neemt deze conclusie over en volgt vervolgens ook de deskundigen voor zover zij onder nummer 18 van het deskundigenbericht, zoals eveneens geciteerd in 2.3, hebben opgemerkt dat slechts kan worden vergeleken met andere percelen die eveneens een agrarische bestemming hebben waaraan geen verwachtingswaarde toekomt. Ten aanzien van de door [gedaagde] c.s. genoemde transacties Forward Business Park/de gemeente geldt dat gesteld noch gebleken is dat op de desbetreffende gronden een agrarische bestemming rustte, zodat reeds om die reden een vergelijking niet opgaat. Ook de vergelijking met de transactie Van der Vlugt/Luchthaven gaat mank, omdat, zoals [gedaagde] c.s. zelf heeft aangevoerd, de toekomstige bestemming onbekend is. Er kan dan ook niet worden vastgesteld dat dit eveneens gronden betreft zonder verwachtingswaarde.
2.14. Ten aanzien van de door [gedaagde] c.s. opgevoerde transactie Chipshol/Waterschap kan echter niet zonder meer worden geoordeeld dat een vergelijking niet opgaat. Vast staat dat die transactie agrarische gronden betreft en dat deze werden aangekocht voor de aanleg van een sloot, derhalve evenals de verkeersbestemming in dit geval een onrendabele bestemming. Uit de bij het deskundigenbericht gevoegde reactie op het ontwerpadvies van [gedaagde] c.s. blijkt dat hij reeds daarin heeft gewezen op de transactie Chipshol/Waterschap. Hierop hebben de deskundigen in het deskundigenbericht alleen in het algemeen gesteld dat slechts kan worden vergeleken met andere percelen met een agrarische bestemming aan welke geen verwachtingswaarde toekomt. Ter zitting hebben de deskundigen opnieuw nagelaten te reageren op de bij die gelegenheid opnieuw door [gedaagde] c.s. ingenomen stelling dat de gronden in de transactie Chipshol/Waterschap daadwerkelijk vergelijkbaar zijn met het onteigende en dat de door de deskundigen geadviseerde prijs om die reden onjuist is. Nu niet zonder meer valt uit te sluiten dat de desbetreffende gronden inderdaad vergelijkbaar zijn, ziet de rechtbank aanleiding om te bepalen dat de deskundigen op dit punt een nader advies dienen uit te brengen. Zulks zal in het hierna volgende worden geconcretiseerd.
2.15. De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding om te bepalen dat de deskundigen binnen een maand na heden een aanvullend advies dienen uit te brengen waarin zij concreet ingaan op de door [gedaagde] c.s. genoemde vergelijkingstransactie Chipshol/Waterschap.
2.16. Voor het overige houdt de rechtbank iedere beslissing aan.
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. bepaalt dat de deskundigen uiterlijk een maand na heden een aanvullend advies dienen uit te brengen, waarbij zij in aanmerking dienen te nemen hetgeen is overwogen in rechtsoverwegingen 2.15,
3.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Sicking, mr. E.L. Grosheide en mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2010.?