Uitspraak
vonnis
RECHTBANK HAARLEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 126480 / HA ZA 06-968
Vonnis van 27 juni 2007
in de zaak van
[EISER],
wonende te [woonplaats],
eiser,
procureur mr. L. Koning,
advocaat mr. W. Nannings te Lisse,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAN GROENIGEN MAKELAARDIJ B.V.,
gevestigd te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer,
gedaagde,
procureur mr. B.C. Romijn,
advocaat mr. P. Wanders te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] en Van Groenigen Makelaardij genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 oktober 2006
- het proces-verbaal van comparitie van 7 december 2006
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] had in eigendom een perceel met woonhuis en opstallen aan de [adres] te Zwaanshoek, gemeente Haarlemmermeer (hierna: het object).
2.2. [eiser] heeft Van Groenigen Makelaardij opdracht gegeven te bemiddelen bij de verkoop van het object. De heer [naam makelaar] is daarbij als makelaar opgetreden. Deze heeft [eiser] geadviseerd de woning bij inschrijving te verkopen, welke procedure op 26 september 1999 is gestart.
2.3. Tijdens de inschrijvingsprocedure zijn de opstallen van het object afgebrand. Vervolgens heeft een eerste kandidaat zich teruggetrokken, maar de heer [XXX] (hierna: [XXX]) en mevrouw [YYY] (hierna: [YYY]) waren nog steeds geïnteresseerd in het object omdat zij aldaar een nieuwe woning wilden laten bouwen.
2.4. Op 1 oktober 1999 is tussen [eiser] enerzijds en [XXX] en [YYY] anderzijds een koopovereenkomst met betrekking tot het object tot stand gekomen. [XXX] en [YYY] hebben het object, met een grondoppervlakte van 7.000 m2, gekocht voor een bedrag van fl. 1.650.000,-.
2.5. Op 30 maart 2000 hebben [XXX] en [YYY] de koopovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd omdat gebleken was dat de gemeente geen medewerking wilde verlenen aan de bouw van een huis op het gekochte object.
2.6. [eiser] heeft vervolgens in een gerechtelijke procedure nakoming gevorderd van de koopovereenkomst, waarbij [XXX] en [YYY] op hun beurt in reconventie een verklaring voor recht hebben gevorderd ten aanzien van de vernietiging van diezelfde overeenkomst.
2.7. Bij vonnis van 21 mei 2003 heeft deze rechtbank in conventie de vordering van [eiser] afgewezen en in reconventie voor recht verklaard dat [XXX] en [YYY] op 30 maart 2000 terecht de overeenkomst van 1 oktober 1999 hebben vernietigd.
2.8. Op 1 december 2000 heeft [eiser] aan een derde ([ZZZ]) het object verkocht met een oppervlakte van 12.000 m2 (in plaats van 7000 m2) voor een bedrag van Fl. 1.500.000,-.
2.9. Op 13 februari 2001 heeft [XXX] bij de Raad van Toezicht te Haarlem een klacht ingediend tegen [naam makelaar]. Bij beslissing van 21 mei 2001 is de klacht, dat onjuiste informatie is verstrekt, gegrond verklaard. In hoger beroep heeft de Centrale Raad van Toezicht op 14 mei 2002 deze beslissing vernietigd en de klacht ongegrond verklaard.
2.10. Bij brief van 27 augustus 2003 heeft [eiser] Van Groenigen Makelaardij aansprakelijk gesteld voor geleden schade.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert, na eiswijziging, samengevat – een verklaring voor recht dat Van Groenigen Makelaardij aansprakelijk is voor de schade die [eiser] heeft geleden, en veroordeling van Van Groenigen Makelaardij tot betaling van EUR 267.798,86, vermeerderd met rente vanaf 1 december 2000 en kosten.
3.2. Van Groenigen Makelaardij voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [eiser] heeft zich op het standpunt gesteld dat Van Groenigen Makelaardij zich bij de uitvoering van de tussen hen tot stand gekomen bemiddelingsovereenkomst niet als een redelijk bekwaam en redelijk handelend professioneel makelaar heeft gehandeld en aldus haar zorgplicht heeft geschonden. Daartoe is aangevoerd dat Van Groenigen Makelaardij verkeerde informatie aan de kopers heeft gegeven over door de gemeente te verlenen bouwvergunningen voor een woning met een inhoud van 1300m3 en bovendien de kopers heeft afgehouden van het doen van navraag bij de gemeente.
4.2. Uitgangspunt is dat van een redelijk handelend makelaar mag worden verwacht dat hij de juiste informatie aan mogelijke kopers verschaft omtrent de onroerende zaken die via zijn bemiddeling te koop worden aangeboden. Als onvoldoende gemotiveerd betwist staat tussen partijen vast dat [naam makelaar], als ondergeschikte van Van Groenigen Makelaardij, onjuiste informatie heeft gegeven aan de kopers omtrent het object met betrekking tot de mogelijkheid van het verkrijgen van een bouwvergunning. In beginsel staat daarmee vast dat Van Groenigen Makelaardij tekort is geschoten in de zorgplicht die voortvloeit uit de bemiddelingsovereenkomst.
Eigen schuld
4.3. Van Groenigen Makelaardij heeft als verweer gevoerd dat sprake is van eigen schuld omdat [eiser] in de procedure tussen hem en [XXX] en [YYY] had moeten voorkomen dat de koopovereenkomst zou worden vernietigd. [eiser] had daartoe, aldus Van Groenigen Makelaardij, moeten wijzen op de eigen onderzoeksplicht van [XXX] en [YYY] temeer daar zij werden bijgestaan door een architect die als deskundige moet worden beschouwd.
4.4. Nog afgezien van de vraag of Van Groenigen Makelaardij niet zelf van de mogelijkheid gebruik had moeten maken om deze omstandigheden aan te voeren door voeging of tussenkomst in de procedure tussen [XXX] en [YYY] enerzijds en [eiser] anderzijds, slaagt het beroep op eigen schuld niet, gelet op het navolgende.
4.5. De mededelingsplicht van art. 6:228 lid Pro 1, onder b, BW strekt ter bescherming van een onvoorzichtige contractuele wederpartij tegen de nadelige gevolgen van dwaling.
Dit brengt mee dat niet te spoedig voorrang aan de onderzoeks-/informatieplicht van die partij boven de mededelingsplicht van de andere partij dient te worden gegeven en dat bij een daartoe strekkend oordeel op alle bijzondere omstandigheden van het geval moet worden gelet en deze ook zo volledig en zo nauwkeurig mogelijk moeten worden vastgesteld (HR 19 januari 2007, NJ 2007,63). De rechtbank is van oordeel dat een beroep op de onderzoeksplicht geen kans van slagen zou hebben gehad temeer daar de rechtbank in het vonnis van 21 mei 2003 bewezen heeft geacht dat [naam makelaar] [YYY] en [XXX] heeft afgehouden van het doen van onderzoek.
4.6. Van Groeningen Makelaardij heeft in deze procedure dit punt bestreden door te verwijzen naar de uitspraak van de Centrale Raad van Toezicht. Nog afgezien van het feit dat de uitspraak is gericht tegen [naam makelaar] (en niet tegen de thans gedagvaarde bv) geldt dat aan het oordeel van de tuchtrechter dat niet in strijd is gehandeld met de voor het desbetreffende beroep geldende normen en regels, niet zonder meer de gevolgtrekking kan worden verbonden dat de betrokkene civielrechtelijk niet aansprakelijk is wegens schending van een zorgvuldigheidsnorm (HR 13 oktober 2006, RvdW 2006, 942). Daarbij komt dat de uitspraak van de Centrale Raad van Toezicht dateert van 14 mei 2002, terwijl later, na getuigenverhoren op dit punt, de rechtbank bewezen heeft geacht dat [naam makelaar] [XXX] en [YYY] heeft afgehouden van het doen van navraag bij de gemeente.
Causaal verband
4.7. Voorts heeft Van Groenigen Makelaardij betwist dat [eiser] schade heeft geleden, althans heeft zij aangevoerd dat geen causaal verband kan worden aangenomen tussen de verweten gedraging en de beweerdelijk geleden schade. Het feit dat [eiser] aan de uiteindelijke koper een groter perceeloppervlak “moest” verkopen en leveren tegen een lagere prijs per m2, wordt daarbij betwist.
4.8. Het feit dat [eiser] uiteindelijk een lagere prijs heeft gekregen voor het object, valt naar het oordeel van de rechtbank aan Van Groenigen Makelaardij toe te rekenen. De schade zou immers niet zijn ontstaan indien de overeenkomst gehandhaafd was gebleven. Door toedoen van Van Groenigen Makelaardij is sprake geweest van dwaling bij [YYY] en [XXX] waardoor de koopovereenkomst kon worden vernietigd. Het verschil in koopprijs tussen het bedrag dat [XXX] betaalde en het ontvangen bedrag van de uiteindelijke koper kan dan ook worden aangemerkt als schade die in causaal verband staat met de toerekenbare tekortkoming van Van Groenigen Makelaardij. Nu Van Groenigen Makelaardij de hoogte van het gevorderde bedrag niet heeft betwist, zal de rechtbank de schade begroten op het bedrag van EUR 68.067,00. Het voorgaande geldt eveneens voor het geleden renteverlies en de kosten van de notaris. Deze kosten zouden immers niet zijn gemaakt indien de koopovereenkomst met [XXX] en [YYY] was gehandhaafd.
4.9. Anders ligt het met de gevorderde schadepost ten aanzien van de extra geleverde 50 are. Deze kosten kunnen redelijkerwijze niet meer als een gevolg van de toerekenbare tekortkoming aan Van Groenigen Makelaardij worden toegerekend, mede gelet op de contractsvrijheid van [eiser]. Daarbij heeft [eiser] zijn stelling dat hij “moest” verkopen en dat hij daarbij 50 are extra “moest” leveren onvoldoende onderbouwd zodat de rechtbank daaraan voorbij gaat en evenmin toekomt aan bewijslevering op dit punt.
4.10. Gelet op het voorgaande zal de verklaring voor recht worden toegewezen en zal Van Groenigen Makelaardij, nu de hoogte van de schadeposten niet wordt betwist, worden veroordeeld tot betaling van EUR (68.067 + 46.042,43 + 3.685,43=) 117.794,86.
Rente
4.11. Nu de wettelijke rente is aangezegd bij brief van 27 augustus 2003, waarbij een termijn van veertien dagen is gehanteerd, was Van Groenigen Makelaardij vanaf 10 september 2003 in verzuim. [eiser] heeft, met een beroep op art. 6:83 sub b BW Pro, getracht de rente vanaf 1 december 2000 te vorderen. Deze bepaling is hier echter niet van toepassing omdat het gaat een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis uit overeenkomst en niet een verbintenis tot schadevergoeding. De wettelijke rente zal dan ook vanaf 10 september 2003 worden toegewezen.
Buitengerechtelijke kosten
4.12. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. [eiser] heeft niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat hij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
4.13. Van Groenigen Makelaardij zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van [eiser] op basis van het toegewezen bedrag op:
- dagvaarding EUR 84,87
- vast recht 4.667,00
- salaris procureur 2.842,00 (2,0 punten × tarief EUR 1.421,00)
Totaal EUR 7.593,87
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. verklaart voor recht dat Van Groenigen Makelaardij aansprakelijk is voor de schade die [eiser] heeft geleden omdat de verkoop van het Object aan [XXX] en [YYY] geen doorgang heeft gevonden,
5.2. veroordeelt Van Groenigen Makelaardij om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van EUR 117.794,86 (honderd zeventienduizend zevenhonderd vierennegentig euro en zesentachtig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119 BW over het nog niet betaalde deel van het toegewezen bedrag vanaf 10 september 2003 tot de dag van volledige betaling,
5.3. veroordeelt Van Groenigen Makelaardij in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op EUR 7.593,87,
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.J. Ruijpers en in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2007.?