Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 331848 / CV EXPL 06-12612
datum uitspraak: 21 maart 2007
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
[eiseres]
te [woonplaats]
eiseres in conventie
verweerster in reconventie
hierna te noemen [eiseres]
gemachtigde H. Terhoeven
tegen
[gedaagde]
te [woonplaats]
gedaagde in conventie
eiser in reconventie
hierna te noemen [gedaagde]
gemachtigde mr. A.J.P. Liefting
het navolgende vonnis gewezen.
De kantonrechter heeft bij het wijzen van dit vonnis acht geslagen op de gedingstukken, zijnde de dagvaarding, het ant-woord in conventie tevens eis in reconventie, het tussenvonnis van 24 januari 2007 waarbij een comparitie van partijen gelast is, de in het geding gebrachte producties alsmede de aantekeningen die de griffier ge-maakt heeft bij gele-genheid van de in deze zaak op 22 februari 2007 gehouden comparitie, aan welke notities de pleitnotities van de gemachtigde van eiseres gehecht zijn. De inhoud van de geding-stuk-ken geldt als hier inge-last.
Bij het afsluiten van de comparitie van partijen is vonnis bepaald op heden.
Rechtsoverwegingen
in conventie en in reconventie
de feiten
1. [eiseres] heeft per 1 augustus 2006 (voor de duur van vijf jaar) van [gedaagde] gehuurd de bedrijfsruimte [adres] te [woonplaats], een en ander tegen een huurprijs van € 485,-- per maand. Blijkens art. 1.3 van de huurovereenkomst is het gehuurde uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als snackbar.
2. Het door [eiseres] gehuurde is gelegen in het onderstuk van het pand [adres] te [woonplaats]. Dat pand is gesplitst in vier appartementsrechten. [gedaagde] is één van de vier gerechtigden, te weten met betrekking tot het door hem aan [eiseres] verhuurde. Er is een vereniging van eigenaren (hierna: de VvE).
3. In de akte van splitsing zoals deze geldt sedert 15 april 1987, staat onder art. 16, lid 4 opgenomen dat alle appartementsrechten dienen te worden gebruikt voor bewoning. Handel, nering of bedrijf mag daarin niet worden uitgeoefend. Art. 16, lid 4 van het toepasselijke splitsingsreglement 1983 bepaalt dat iedere eigenaar en gebruiker verplicht is het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan in de splitsingsakte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van die bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van (de vergadering van) de VvE. Daarnaast bepaalt art. 13, lid 1 van het splitsingsreglement 1983 dat iedere op-, aan-, of onderbouw zonder toestemming van de VvE verboden is, terwijl art. 14 van dat zelfde reglement bepaalt dat eigenaars en gebruikers zonder toestemming van de VvE geen veranderingen in het gebouw aan mogen brengen.
4. Tegen de achtergrond van het onder 3. vermelde had [eiseres], voor de realisatie van haar plannen om in het van [gedaagde] gehuurde een snackbar te beginnen, de toestemming van de VvE nodig. Op 3 augustus 2006 heeft er een vergadering van de VvE plaats gehad. Die vergadering ging over het door [eiseres] voorgenomen gebruik van het appartement [adres]. Tijdens die vergadering is niet gestemd over toestemming voor de bouwactiviteiten ten behoeve van de snackbar. [eiseres] heeft de toestemming van de VvE zoals vereist door de splitsingsakte en het splitsingsreglement nimmer verkregen.
5. [eiseres] heeft in het van [gedaagde] gehuurde, ter realisatie van haar plannen, in augustus en/of september 2006 verbouwingswerkzaamheden uitgevoerd en kosten gemaakt.
6. De voorzieningenrechter heeft, op vordering van de VvE, bij beslissing van 28 september 2006 [eiseres] gelast de verbouwingswerkzaamheden in het van [gedaagde] gehuurde met onmiddellijke ingang te staken en gestaakt te houden en [eiseres] verboden in het van [gedaagde] gehuurde een cafetaria, snackbar of enig ander voor het publiek toegankelijke winkelruimte te vestigen. De vordering van de VvE was ook gericht tegen [gedaagde].
7. [eiseres] heeft vanaf oktober 2006 geen huur meer aan [gedaagde] voldaan.
8. Partijen zijn ter comparitie overeengekomen de huurovereenkomst per 1 maart 2007 te beëindigen.
de vordering in conventie
9. Tegen de achtergrond van voormelde feiten vordert [eiseres], naast nevenvorderingen:
- ontbinding van de huurovereenkomst van partijen per 1 juli resp. 2 augustus 2006,
- verklaring voor recht dat [gedaagde] jegens haar schadeplichtig is,
- veroordeling van [gedaagde] tot betaling van geleden schade wegens gemis van verdien- en winstcapaciteit, een en ander op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
- betaling van een bedrag groot € 970,--, zijnde de voldane huur over de maanden augustus en september 2006,
- betaling van een bedrag van € 15.997,-- zijnde de kosten die gemaakt zijn om het gehuurde geschikt te maken als snackbar,
- betaling van de beslagkosten van in totaal € 930,--.
10. Ter toelichting van haar vordering heeft [eiseres] aangevoerd dat de essentie van de huurovereenkomst het gebruik van het gehuurde als snackbar is. Dat gebruik is blijvend onmogelijk. Volgens [eiseres] is er sprake van een gebrek als bedoeld in art. 3 van de algemene bepalingen, behorende bij de tussen partijen gesloten huurovereenkomst: er is sprake van een haar niet toe te rekenen omstandigheid op grond waarvan haar niet het genot kan worden verschaft dat zij daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Om die reden dient volgens [eiseres] de huurovereenkomst van partijen te worden ontbonden. Waar [gedaagde] als verhuurder/eigenaar als primaire verplichting heeft in te staan voor de geschiktheid van het verhuurde voor de door hem contractueel aangegeven bestemming en [gedaagde] wist, althans behoorde te weten, dat dit gebruik op grond van de splitsingsakte en het splitsingsreglement zonder de toestemming van de VvE , welke toestemming niet aanwezig was, niet was toegestaan, kan [gedaagde], aldus [eiseres], geen aanspraak maken op huurpenningen; hetgeen wel al aan huur betaald is, dient te worden terugbetaald.
Doordat het exploiteren van de snackbar geen doorgang kon vinden om reden die aan [gedaagde] zijn toe te schrijven en voor zijn rekening komen, is [eiseres] de mogelijkheid ontnomen met het uitbaten van de snackbar inkomsten te genereren. De schade die [eiseres] daardoor geleden heeft, voorzichtig geschat op € 300.000,--, dient [gedaagde] te dragen. Verder dient [gedaagde], aldus [eiseres], de kosten voor zijn rekening te nemen die gemoeid zijn geweest met het geschikt maken van het appartement als snackbar. Het betreft hier immers tevergeefs gemaakte kosten. Ook het griffierecht verschuldigd op grond van de procedure tegen de VvE wenst [eiseres] op [gedaagde] te verhalen omdat [eiseres] toen nog niet wist dat het vestigen van een snackbar in het van [gedaagde] gehuurde niet te realiseren viel.
Als subsidiaire grondslag voor haar vordering voert [eiseres] onvoorziene omstandigheden aan en als meer subsidiaire grond dwaling.
11. [gedaagde] heeft de vordering van [eiseres], met uitzondering van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst, gemotiveerd bestreden. Voorzover van belang wordt hieronder op dat verweer ingegaan.
de vordering in reconventie
12. In reconventie vordert [gedaagde], naast nevenvorderingen, ontruiming door [eiseres] van het gehuurde, betaling van de achterstallige huur, een gebruikersvergoeding betreffende de periode gelegen tussen ontbinding en daadwerkelijke ontruiming en € 67.730,-- aan boete wegens niet tijdige betaling van de verschuldigde huur alsmede € 1.135,32 aan proceskosten Kort Geding (uitgemond in het vonnis van 28 september 2006).
13. [eiseres] heeft de reconventionele vordering gemotiveerd bestreden.
beoordeling van de conventie en de reconventie
14. In een zaak als deze, waar ruimte wordt verhuurd die slechts na verkregen toestemming van de VvE gebruikt kan worden voor het doel waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan, is het aan [gedaagde] als verhuurder/eigenaar en lid van de VvE, om huurder met zoveel woorden te wijzen op de vereiste toestemming van de VvE en zorg te dragen voor die toestemming althans het verkrijgen van een standpunt van de VvE met betrekking tot het door de (potentiële) huurder gewenste gebruik. [gedaagde] dient, tenzij anders overeengekomen, als verhuurder er voor in te staan, dat het verhuurde ten tijde van het sluiten van het contract kan beantwoorden aan de bestemming waarvoor het wordt verhuurd.
15. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] haar taak als hiervoor vermeld verzaakt en is er sprake van een gebrek als door [eiseres] gesteld. [gedaagde] heeft een ruimte aan [eiseres] verhuurd welke ruimte al ten tijde van het aangaan van de overeenkomst niet kon beantwoorden aan het doel waarvoor het verhuurd werd. Van afwijkende afspraken als onder 14. bedoeld is geen sprake. De vordering van [eiseres] tot ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde] kan dan ook worden toegewezen. De overeenkomst van partijen is een lege huls, zinvolle invulling van die overeenkomst is onmogelijk. Waar partijen ter comparitie zijn overeengekomen de huurovereenkomst per 1 maart 2007 te beëindigen wordt dienovereenkomstig beslist. [eiseres] dient het voormalig gehuurde te ontruimen.
16. [gedaagde] betoogt nog wel dat tussen partijen is afgesproken dat [eiseres] voor instemming van de eigenaren met haar snackbarplannen zorg zou dragen, dat [eiseres] de (overige) eigenaren wel “om” zou krijgen en dat [eiseres] hiermee zelf het risico genomen heeft dat zij haar plannen om een snackbar uit te baten uiteindelijk toch niet kon realiseren, maar de kantonrechter onderschrijft die stellingname niet nu een en ander, los van de vraag of [eiseres] daadwerkelijk weet had van de voorschriften in akte en reglement, [gedaagde] als verhuurder/eigenaar en lid VvE niet ontslaat van de verplichting als hiervoor onder 14. aangeduid. [eiseres] zou mogelijk de leden van de VvE kunnen “masseren” maar waar [eiseres] geheel buiten de VvE staat, ligt het niet in haar macht een vergadering van de VvE uit te laten schrijven (af te dwingen) en die VvE aldus een standpunt te ontlokken ten aanzien van haar plannen. Ook kan [eiseres] niet verzoeken om vervangende toestemming. [gedaagde] kan daarom het verkrijgen van de toestemming van de VvE niet aan [eiseres] overlaten, het betreft hier een verplichting die op de verhuurder/eigenaar rust en voortvloeit uit de aanduiding/omschrijving van het gehuurde in het huurcontract.
17. [gedaagde] heeft [eiseres] niet het overeengekomen huurgenot verschaft. Huurpenningen is [eiseres] in ieder geval vanaf oktober 2006 niet verschuldigd. Van achterstallige huur kan dan ook geen sprake zijn, laat staan van te late betaling waarvoor boete verschuldigd is.
18. Is [gedaagde] jegens [eiseres] schadeplichtig en aansprakelijk voor door [eiseres] op de huurovereenkomst geënte betalingen zoals zinloos gemaakte verbouwingskosten en betaalde huur over de maanden augustus en september 2006 en is [gedaagde] gehouden [eiseres] schadeloos te stellen wegens misgelopen inkomsten?
19. Wat het laatste betreft moet het antwoord op de hiervoor gestelde vraag in ieder geval ontkennend luiden. [eiseres] houdt [gedaagde] wel aansprakelijk voor schade wegens gemis van verdien- en winstcapaciteit, maar zij stelt een en ander enkel, noemt in de pleitaantekeningen een niet onderbouwd bedrag en laat het daar verder bij. De kantonrechter oordeelt - in het licht van het gegeven dat veel startende ondernemingen uiteindelijk niet levensvatbaar blijken te zijn - een en ander met het oog op een schadestaatprocedure te mager onderbouwd.
20. Voor het beantwoorden van de resterende vordering van [eiseres] is van belang te weten of [eiseres] met de verbouwingswerkzaamheden is begonnen terwijl zij wist dat de vereiste toestemming van de VvE ontbrak en er geen enkele zekerheid bestond ten aanzien van de vraag of die vereiste toestemming van de VvE er alsnog zou komen.
21. Waar er aan de kant van [gedaagde] sprake is van wanprestatie en [eiseres] stelt dat zij daardoor schade geleden heeft, is [gedaagde] in beginsel gehouden die schade aan [eiseres] te vergoeden. Dit is slechts anders voor het geval [gedaagde] [eiseres] gewezen heeft op de voor de realisatie van haar plannen vereiste toestemming van de VvE en [eiseres], wetende dat die toestemming er niet was en zonder dat er enig (reëel) zicht was op het alsnog verkrijgen van die toestemming, desniettemin met de verbouwingswerkzaamheden is begonnen daarbij het risico lopende dat alles voor niets zou blijken te zijn. Nu [gedaagde] vorenstaande gesteld heeft wordt hij, overeenkomstig zijn aanbod, toegelaten bewijs ter zake te leveren.
22. Gelet op die bewijslevering zal iedere verdere beslissing worden aangehouden. Wel zal de kantonrechter op het in conventie en reconventie gevorderde deelbeslissingen nemen. aansluitend bij hetgeen hiervoor onder 14. en volgende is overwogen.
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie en in reconventie
bepaalt dat de huurovereenkomst van partijen op grond van hetgeen tussen hen ter comparitie van 22 februari 2007 is overeengekomen, per 1 maart 2007 is beëindigd,
veroordeelt [eiseres] om met al wie of wat zich daarin of daar-op van harent wege mocht bevinden vorengenoemde ruimte aan de [adres] te [woonplaats] te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [gedaagde] te stellen, met machtiging op [gedaagde] om, zo [eiseres] daarmee in ge-breke mocht blijven, deze ontrui-ming zelf op kosten van [gedaagde] te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm,
wijst af de door [eiseres] tegen [gedaagde] ingestelde vordering ter zake van verlies aan verdien- en winstcapaciteit,
wijst af de door [gedaagde] tegen [eiseres] ingestelde vordering tot betaling van huur over de periode vanaf oktober 2006 tot het einde van de huurovereenkomst: wijst tevens af de in dit kader gevorderde sommatiekosten en wettelijke rente,
wijst af de door [gedaagde] van [eiseres] gevorderde boeterente van € 67.730,--,
alvorens verder te beslissen:
laat [gedaagde] toe tot het bewijs van zijn stelling dat hij [eiseres] gewezen heeft op de voor de realisatie van haar plannen vereiste toestemming van de VvE en dat [eiseres], wetende dat die toestemming er niet was en zonder dat er enig (reëe)l zicht was op het alsnog verkrijgen van die toestemming, desniettemin met de verbouwingswerkzaamheden is begonnen daarbij het risico lopende dat alles voor niets zou blijken te zijn,
bepaalt, zo [gedaagde] bewijs wenst te leveren door het horen van getuigen, dat het getuigenverhoor zal plaats vinden in het gerechtsgebouw Jansstraat 46 te Haarlem en wel op 18 april 2007 te 13.30 uur; uiterlijk op 11 april 2007 dient aan de kantonrechter en de wederpartij bekend gemaakt te worden of er getuigen voorgebracht worden en zo ja wie,
bepaalt dat verzoeken om uitstel in beginsel alleen in behandeling genomen worden als door verzoeker het standpunt van de wederpartij wordt bekend gemaakt en de verhinderdata van beide partijen en hun gemachtigden worden opgegeven; deze verzoeken dienen minimaal een week voor de vastgestelde zittingsdatum op de griffie te zijn ingediend,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mr. S.R. Mellema, kantonrechter, en uitge-sproken op de openbare terechtzitting van 21 maart 2007 in tegenwoordigheid van de griffier.