Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummers: AWB 06/989 en 06/8053
Uitspraakdatum: 2 november 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in de gedingen tussen
X,
wonende te Y, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz), gedagtekend 25 februari 2005, de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als a-weg 86 I (hierna ook: woning I) en 86 II (hierna ook: woning II) te Heemstede, per waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld voor het tijdvak
1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op respectievelijk € 150.000 en € 180.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 voor eigenaren ter zake van deze objecten bekend gemaakt.
Eiser heeft bezwaar aangetekend. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 21 december 2005 de waarden verlaagd naar respectievelijk € 110.000 en € 140.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
Eiser heeft daartegen tijdig beroep ingesteld bij deze rechtbank. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft in beide zaken gelijktijdig plaatsgevonden op 21 september 2006 te Haarlem. Eiser heeft daar het woord gevoerd aan de hand van een pleitnota, welke hij aan de rechtbank en aan verweerder heeft overgelegd en welke vervolgens is toegevoegd aan de gedingstukken. Namens verweerder is verschenen B, woz-taxateur.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1. Eiser is op 1 januari 2005 eigenaar van beide woningen. Het betreft twee appartementen boven een restaurant. Woning I is het appartement op de eerste verdieping, woning II het appartement op de tweede en derde verdieping van het pand (hierna gezamenlijk ook aan te duiden met: de objecten).
2.2. De objecten zijn in opdracht van verweerder uitpandig opgenomen en gewaardeerd door C, taxateur, op 22 november 2005. Van de waardering is op 2 maart 2006 een taxatierapport op schrift gesteld door B voornoemd. De inhoud van woning I is vastgesteld op 198 m³, die van woning II op 247 m³. Als bijzondere kenmerken van de objecten is het volgende vermeld:
"Bouwjaar circa 1922. Degelijke bouw. De woningen verkeren gedeeltelijk nog in redelijk oorspronkelijke staat en zijn matig onderhouden. De woningen worden verhuurd. Gunstige ligging in het centrum van Heemstede, omgeven door hoofdzakelijk winkelruimten met bovenwoningen."
2.3. In dit rapport zijn de objecten verder vergeleken met de volgende, eveneens in Heemstede gelegen objecten:
Straat en huisnummer Inhoud Verkoopprijs Verkoopdatum Bijzonderheden
a-weg 90/92 168 m³ € 572.782 02-07-2003 Buurpand, vrijwel identiek, winkel en bovenwoning gelijk
groot. Leeg verkocht.
a-weg 68 B 216 m³ € 162.500 06-05-2003 Bwjr. 1995, 2 kr-appt. Op de eerste verdieping.
a-weg 195 190 m³ € 200.000 18-06-2002 Bwjr. 1996. 3 kr-appt. Op de eerste verdieping.
b-laan 16 190 m³ € 135.000 24-06-2003 Bwjr. 1972, 2 kr-appt. Op de eerste verdieping. Sobere
woning, ex-huurwoning.
c-laan 47 A 250 m³ € 211.008 13-07-2001 Bwjr. 1908. Bovenwoning in matige staat, ex-huurwoning.
d-laan 163 A 309 m³ € 190.000 02-09-2003 Bwjr. 1929. Bovenwoning in redelijk oorspronkelijke staat.
a-weg 212 390 m³ € 300.000 10-09-2002 Bwjr. 1936. Bovenwoning in goede staat.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de objecten in de zin van de Wet woz per 1 januari 2003 en de hoogte van de op basis van die waarde opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen over 2005.
3.2. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarden tot bedragen van respectievelijk € 105.000 en € 125.000 en dienovereenkomstige vermindering van de belastingaanslagen.
3.3. Verweerder concludeert tot handhaving van de uitspraak op bezwaar en ongegrondverklaring van het beroep.
3.4. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet woz, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De bewijslast ter zake rust op verweerder.
4.2.1. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de aan de objecten op de waardepeildatum toegekende waarden, zoals deze in bezwaar zijn verlaagd, niet te hoog zijn. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de objecten. Hierbij merkt de rechtbank op dat verweerder, door voor de waardebepaling aansluiting te zoeken bij vergelijkingsobjecten die zijn gelegen in dezelfde omgeving als de objecten en - grotendeels - eveneens boven winkels gelegen etagewoningen betreffen, een juist uitgangspunt heeft gekozen. Verweerder heeft voorts aannemelijk gemaakt dat met de mindere onderhoudstoestand van de objecten en met de overige verschillen ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, zoals een en ander ook ter zitting nog aan de orde is geweest, voldoende rekening is gehouden. Eiser heeft hier tegenover niet aannemelijk gemaakt dat hiervan een verdere waardedrukkende invloed zou uitgaan dan door verweerder is aangenomen.
4.2.2. Eiser heeft de door hem voorgestane waarden niet onderbouwd aan de hand van bijvoorbeeld een taxatierapport of stukken van gelijk gewicht. Hij blijft bij zijn berekeningen de totale waarde zoals die voor een eerder tijdvak voor beide objecten tezamen is vastgesteld als basis gebruiken. Eiser heeft echter niet betwist dat er in ieder geval per 1 januari 2003 sprake is van twee afzonderlijk te gebruiken woonruimtes. De Wet woz bepaalt dat dan sprake is van twee afzonderlijke objecten, hetgeen kan meebrengen dat de som van de waarden van de objecten afwijkt van de waarde van één bovenwoning die even groot is als beide objecten tezamen. Afgezien daarvan wordt de waarde vastgesteld naar het prijspeil van de markt op 1 januari 2003. Nu niet is betwist dat de markt sinds de vorige peildatum is gewijzigd, verliezen voor of in eerdere tijdvakken vastgestelde waarden hun relevantie.
4.3.1. Verweerder heeft er in het geval van woning I voorts op gewezen dat, ook als wel zou moeten worden uitgegaan van de door eiser voor die woning voorgestane waarde van € 105.000, de in bezwaar vastgestelde waarde van € 110.000 toch op grond van het bepaalde in artikel 26a van de Wet woz geacht wordt juist te zijn. Eiser meent dat verweerder daarmee bij de toepassing van artikel 26a van de Wet woz een onjuist uitgangspunt hanteert. Zijns inziens moet bij de berekening van de in dat artikel vastgelegde drempel uitgegaan worden van de bij de primaire beschikking vastgestelde waarde, zoals die luidde voor de uitspraak op bezwaar.
4.3.2. De rechtbank ziet zich hiermee voor de vraag gesteld welke waarde als uitgangspunt moet worden genomen voor de berekening van de drempel van artikel 26a van de Wet woz. Dit artikel bepaalt thans, voor zover hier van belang en van toepassing, dat een op de voet van hoofdstuk IV van deze wet bij beschikking vastgestelde waarde van een onroerende zaak van niet meer dan € 200.000 geacht wordt juist te zijn, als de waarde, bedoeld in hoofdstuk III van deze wet, daarvan niet meer dan 5% afwijkt.
4.3.3. Artikel 26a van de Wet woz is bij amendement toegevoegd aan het oorspronkelijke wetsvoorstel en ingevoerd bij de Wet van 9 december 2004 (houdende wijziging van de Wet waardering onroerende zaken en van enige andere wetten, Stb. 2004, 656). De amendering had tot doel, zo blijkt uit de toelichting bij de eerste versie van het amendement, het terugdringen van het aantal naar aanleiding van waardevaststellingen ingediende bezwaar- en beroepschriften:
"Behandeling van de bezwaar- en beroepschriften brengt een grote kostenpost met zich mee en betekent eveneens een zware maatschappelijke belasting, inclusief een belasting voor de zittende magistratuur. Een doelmatige uitvoering van de WOZ zou geholpen zijn bij een clausule t.a.v. de bezwaar- en beroepschriften."
(TK, vergaderjaar 2003-2004, 29 612, nr. 12, p. 2).
4.3.4. De toelichting bij het Tweede nader gewijzigde amendement van het lid Fierens luidt onder meer als volgt:
"Dit amendement strekt ertoe een marge in te voeren waardoor een bij beschikking vastgestelde waarde geacht wordt juist te zijn indien deze waarde slechts beperkt afwijkt van de waarde bedoeld in hoofdstuk III van de Wet waardering onroerende zaken.
(...)
De voorgestelde systematiek met een aanvaardbaar geachte marge leidt ertoe dat bezwaar, beroep of hoger beroep tegen een waardebeschikking alleen zin heeft als de bij beschikking vastgestelde waarde meer dan de hier bedoelde marge afwijkt van de volgens de regels van hoofdstuk III van de Wet waardering onroerende zaken vast te stellen waarde."
(TK, vergaderjaar 2003-2004, 29 612, nr. 16, p. 1-2).
4.3.5. Hoofdstuk IV van de Wet woz is getiteld "de waardevaststelling". In dit hoofdstuk zijn de bepalingen opgenomen die betrekking hebben op de door verweerder te nemen waardebeschikking. In Hoofdstuk III zijn de bepalingen opgenomen die betrekking hebben op de wijze waarop de waarde dient te worden bepaald.
4.3.6. Op grond van de tekst en de systematiek van de Wet woz is de rechtbank van oordeel dat de drempel in beroep moet worden berekend op basis van de bij beschikking vastgestelde waarde zoals die luidt na uitspraak op bezwaar. In het geval dat die waarde reeds ten gevolge van de uitspraak op bezwaar is verlaagd, zal van die verlaagde waarde moeten worden uitgegaan. De primaire beschikking zelf blijft in die situatie immers in stand: slechts de bij die primaire beschikking vastgestelde waarde wordt bij uitspraak op bezwaar verminderd. Ook het beroep wordt ingesteld tegen de primaire beschikking, zoals deze luidt na uitspraak op bezwaar (artikel 26, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen). De frase "bij beschikking vastgestelde waarde" in de aanhef van artikel 26a van de Wet woz heeft daarom naar het oordeel van de rechtbank zowel betrekking op de waarde zoals die luidt vóór uitspraak op bezwaar, als op de waarde zoals die luidt ná uitspraak op bezwaar.
4.3.7. Ter verdediging van het standpunt dat artikel 26a van de Wet woz alleen doelt op de waarde zoals die vóór bezwaar bij beschikking is vastgesteld wordt wel aangevoerd dat het rechtsmiddel van bezwaar niet in hoofdstuk IV van de Wet woz is geregeld. Dat deze argumentatie niet opgaat, blijkt uit de vele verwijzingen in andere wetten naar de op de voet van hoofdstuk IV van de Wet woz vastgestelde waarde, waar dat ontegenzeglijk de waarde na bezwaar is. Te denken valt bijvoorbeeld aan de artikelen 220a en 220c van de Gemeentewet, artikel 117, tweede en derde lid, en artikel 120, tweede en vijfde lid, van de Waterschapswet, artikel 3.19, derde lid, artikel 3.112, tweede lid en artikel 5.20, eerste lid, van de Wet inkomstenbelasting 2001, artikel 42a van de Wet op de inkomstenbelasting 1964 en artikel 9, vijfde lid, van de Wet op de vermogensbelasting 1964.
4.3.8. De rechtbank onderkent dat uit het vorenstaande volgt dat eisers aan wie verweerder in bezwaar (ten dele) tegemoet is gekomen door de waarde te verlagen, wat betreft hun kans op een geslaagd beroep bij de rechtbank in een andere positie verkeren dan degenen aan wie verweerder in bezwaar (ten onrechte) niet is tegemoetgekomen. Een dergelijk verschil in positie - dat voor betrokkenen wellicht moeilijk te begrijpen is - treedt op bij elke uitleg die aan de onderhavige bepaling zou worden gegeven. Nu deze consequentie rechtstreeks uit de tekst en de systematiek van (artikel 26a) van de Wet woz volgt, moet deze geacht worden door de wetgever te zijn aanvaard. Niet gezegd kan immers worden dat met deze wetstoepassing in strijd wordt gehandeld met de bedoeling van het amendement, te weten het terugdringen van zowel bezwaar- als beroepschriften en vermindering van de belasting van de zittende magistratuur.
4.3.9. Verweerder heeft daarom op dit punt het gelijk aan zijn zijde, zodat ook op grond daarvan de voor woning I vastgestelde waarde als juist moet worden beschouwd.
4.4. Nu eiser ten slotte tegen de aanslagen onroerende-zaakbelastingen geen nadere grieven heeft aangevoerd en ook de rechtbank niet is gebleken dat deze - na vermindering in bezwaar - tot een te hoog bedrag zijn vastgesteld, zijn eisers beroepen ongegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 2 november 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J.L. Bruinsma, voorzitter, mrs. J. van de Merwe en E. Jochem, in tegenwoordigheid van mr. drs. M.W. Koenis, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.