Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 05 - 2189
uitspraak van de meervoudige kamer van 11 juli 2006
in de zaak van:
[eiseres],
wonende te Krommenie, gemeente Zaanstad,
eiseres,
gemachtigde: [A],
tegen:
de raad van de gemeente Zaanstad,
verweerder.
1. Procesverloop
Bij besluit van 26 april 2001 heeft verweerder het verzoek van eiseres om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 49 Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) afgewezen.
Tegen dit besluit heeft eiseres bij brief van 31 mei 2001 bezwaar gemaakt.
Bij besluit van 20 december 2001 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 27 januari 2003 heeft de rechtbank het daartegen ingediende beroep gegrond verklaard en het bestreden besluit vernietigd.
Bij uitspraak van 17 december 2003 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS) het door verweerder ingestelde hoger beroep gegrond verklaard, en de aangevallen uitspraak van de rechtbank bevestigd, met verbetering van de gronden.
Bij besluit van 24 maart 2005, verzonden op 7 april 2005, heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Daarbij heeft verweerder verwezen naar het advies van de hoor- en adviescommissie bezwaarschriften, welk advies (mede) op het rapport van 21 juni 2004 van Adviesbureau Van Montfoort is gebaseerd.
Tegen dit besluit heeft eiseres bij brief van 27 april 2005, aangevuld bij brief van 4 juli 2005, beroep ingesteld.
Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken ingezonden en een verweerschrift ingediend.
Het beroep is behandeld ter zitting van 12 juni 2006, alwaar eiseres, vergezeld van haar dochter, in persoon is verschenen, bijgestaan door haar voornoemde gemachtigde [A] en [B], werkzaam bij LTO Noord Advies.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. F. Marinus, werkzaam bij de gemeente Zaanstad.
2. Overwegingen
2.1 Eiseres heeft verzocht om schadevergoeding in verband met de komst van een woongebied ten zuiden van haar perceel, waar voorheen een open agrarisch gebied bestond. Zij heeft aangevoerd dat de waarde van haar perceel grond en haar woning, gelegen aan de Noordervaartdijk 31 te Krommenie, is verminderd ten gevolge van daardoor ontstaan verlies van uitzicht en vermindering van privacy.
2.2 In artikel 49 WRO is - voor zover hier van belang - bepaald dat voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven, de gemeenteraad hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toekent. Bij de vraag of vergoeding behoort te worden toegekend, staat de vraag voorop of er sprake is van een nadelig verschil tussen de planologische maatregel die aan de schade ten grondslag wordt gelegd en het daar vóór geldende planologische regime. Daarbij dient niet te worden uitgegaan van de feitelijk bestaande situatie, maar van hetgeen onder dit regime maximaal kon worden gerealiseerd.
2.3 Het betoog van eiseres dat in haar geval de feitelijke situatie uitgangspunt zou moeten zijn dan wel een grotere rol zou moeten spelen, kan gelet op de bestendige jurisprudentie dienaangaande - naar ook verweerder terecht heeft gesteld - niet worden gevolgd.
2.4 De komst van het bedoelde woongebied is mogelijk geworden door de vaststelling van het bestemmingsplan "Willis" bij besluit van verweerder van 17 april 1997. Dit is derhalve het (beweerdelijk) schadeveroorzakende besluit. Op grond van de jurisprudentie (zie o.m. ABRS 15 januari 2003 LJN: AF2900), dient de schade te worden vastgesteld c.q. te worden berekend vanaf de datum van inwerkingtreding van dit besluit.
2.5 Voorheen vigeerde het bestemmingsplan "Uitbreidingsplan in hoofdzaak" uit 1965, en de latere "Aanvullende bestemmingsplanvoorschriften 1985". Het perceel van eiseres zowel als het ten zuiden daarvan gelegen gebied (inclusief de daartussen gelegen watergang) maakten in genoemd bestemmingsplan deel uit van het agrarisch gebied en hadden geen woonbestemming. Agrarische bebouwing was daarop wel toegestaan.
De betreffende planvoorschriften bepaalden dat op gronden met die bestemming uitsluitend mogen worden gebouwd gebouwen, zoals woningen, stallen, schuren enz, met uitzondering van kassen, ten dienste van en in verband met het akkerbouw-, veeteelt-, tuinbouw-, fruitteelt-, of bloemisterijbedrijf alsmede de daarbij behorende bijgebouwen; onder specifieke voorwaarden waren een bedrijfswoning en een tweede woning van een bedrijfsmedewerker toegestaan. De bouwverordening gaf aan de bouw een beperking tot een maximumhoogte van 15 meter.
2.6 Aan het perceel van eiseres is thans in bestemmingsplan "Willis" de bestemming "Woondoeleinden (WC)" gegeven en aan het ten zuiden van haar perceel gelegen gebied (inclusief de daartussen gelegen watergang) is de uit te werken bestemming "Woondoeleinden (UWI)" gegeven, waarvoor bij besluit van 2 mei 2000 het uitwerkingsplan "Noordereilanden" is vastgesteld.
De bestemming "Woondoeleinden WC" staat het bouwen van vrijstaande woonhuizen toe met een maximale hoogte van 8 meter en de bestemming "Woondoeleinden UWI" woongebouwen met maximaal 4 bouwlagen en niet hoger dan 18 meter. Ingevolge het uitwerkingsplan "Noordereilanden" mogen thans op een afstand van 21, 22 respectievelijk 46 meter vanaf het perceel van eiseres woongebouwen worden opgericht van respectievelijk 9,5, 7 en 8 meter hoogte.
2.7 Verweerder heeft zich - in navolging van het advies van Adviesbureau Van Montfoort en het advies van de bezwaarschriftencommissie - op het standpunt gesteld dat in verband met de op het perceel van eiseres in het nieuwe planologische regime ontstane bouwmogelijkheden het onroerend goed (perceel + woning) van eiseres in waarde is gestegen en dat er ten opzichte van het voorgaande planologische regime geen verslechtering is opgetreden, aangezien ook onder dat oude regime bebouwing van agrarische bedrijven en bedrijfswoningen mogelijk was en wel op korte afstand van de woning van eiseres en met een maximale hoogte van 15 meter.
Verweerder heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat geen sprake is van een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid dat realisering van deze bouwmogelijkheden was uitgesloten.
De (objectieve) positieve gevolgen van de bestemmingsplanwijzigingen dienen met de eventuele nadelige gevolgen verrekend te worden. Per saldo is er derhalve geen waardevermindering ten gevolge van de nieuwe planologische bestemmingsplannen, aldus verweerder.
2.8 Eiseres heeft betwist dat realisering van de agrarische bestemming met de daarbij behorende maximale bebouwing en op korte afstand juist van haar perceel een zodanig reële mogelijkheid vormde dat van aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid van de bedoelde realisering gesproken kan worden.
Zij heeft daartoe aangevoerd dat - naar uit de WLTO-adviezen van [B] blijkt - in het betreffende gebied niet willekeurig welke agrarische bedrijfsvoering mogelijk was, omdat de grondsoort is aan te merken als veenweidegebied, waarop uitsluitend een weidebedrijf rendabel zal kunnen zijn. Daarbij zal het moeten gaan om grondgebonden agrarische bedrijfsvoering, gericht op volwaardigheid en continuïteit, terwijl tevens rekening moet worden gehouden met de bereikbaarheid en met eisen ingevolge milieuwetgeving. De daaruit te trekken conclusie voor het betreffende gebied is dat vestiging van een agrarisch bedrijf, gelet op de genoemde aspecten, uit financieel oogpunt niet realiseerbaar is, in elk geval niet op een kortere afstand dan 55 meter. Een aanvraag voor zodanige vestiging zal niet kunnen rekenen op provinciale goedkeuring, aldus de desbetreffende rapportages.
2.9 Dienaangaande overweegt de rechtbank dat het bestemmingsplan - zoals toentertijd gebruikelijk - een globale en ruime omschrijving geeft van de agrarische bestemming en de op de betreffende gronden toegestane agrarische bedrijven. De tekst dwingt evenwel niet tot de conclusie dat een vereiste is dat zich aldaar uitsluitend grondgebonden bedrijven zouden mogen vestigen.
De door eiseres getrokken conclusie dat ter plaatse uitsluitend vestiging van weidebedrijven mogelijk zou zijn geweest kan de rechtbank dan ook niet delen.
Het betoog dat op grond van die conclusie gezegd moet worden dat maximale realisering van hetgeen op grond van het oude planologische regime mogelijk was met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uitgesloten, treft dan ook geen doel.
2.10 Evenmin treffen de overige grieven doel. De rechtbank overweegt daaromtrent het volgende.
De in de rapportages van de WLTO, De Bont en Van Vulpen gemaakte opmerkingen ten aanzien van overgangsrecht, de toepassing van artikel 19 WRO, mogelijke provinciale plannen of de vraag naar de voorzienbaarheid van de planologische wijziging, missen in de onderhavige zaak relevantie.
Met betrekking tot de door Van Vulpen uitgevoerde taxatie merkt de rechtbank op dat daaruit blijkt dat deze niet is gebaseerd op de in het kader van artikel 49 WRO geboden planologische vergelijking.
Aansluiting bij de waardering van het onroerend goed ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) is reeds herhaaldelijk in de jurisprudentie afgewezen op grond van de overweging dat de bepaling van de WOZ-waarde niet plaats vindt aan de hand van de criteria die van belang zijn voor de beoordeling van een verzoek om vergoeding van planschade, waaronder die van een maximale invulling van de - voorheen bestaande - planologische mogelijkheden.
Anders dan eisers heeft aangevoerd is de rechtbank van oordeel dat Adviesbureau Van Montfoort dient te worden beschouwd als een deskundige, onafhankelijke en neutrale adviseur inzake planschadebeoordeling.
2.11 De rechtbank is van oordeel dat verweerder terecht heeft vastgesteld dat de planologische situatie in de zin van waardebepaling van het onroerend goed van eiseres niet verslechterd is. Ten opzichte van de voorheen geldende agrarische bestemming met mogelijke bebouwing op korte afstand van het perceel van eiseres, geeft de thans vigerende bestemming Woondoeleinden geen (planologische) verslechtering in uitzicht of privacy (of dit slechts in zeer geringe mate), terwijl op het perceel van eiseres thans de bouw van een woning en verdere erfbebouwing is mogelijk gemaakt, hetgeen een objectief waardevermeerderend effect heeft op het onroerend goed.
De grieven van eiseres kunnen dan ook niet leiden tot het oordeel dat het bestreden besluit van verweerder voor vernietiging in aanmerking komt.
2.12 Het beroep is derhalve ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Ludwig, voorzitter van de meervoudige kamer, en mr. F.F.W. Brouwer en mr. drs. L. Beijen, rechters, en op 11 juli 2006 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M. Hekelaar, griffier.
afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak staat hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag. Het hoger beroep dient te worden ingesteld door het indienen van een beroepschrift binnen zes weken onmiddellijk liggend na de dag van verzending van de uitspraak door de griffier.