Uitspraak
reg. nr: Awb 05 - 238
uitspraakdatum: 22 juni 2006
RECHTBANK HAARLEM, sector bestuursrecht
meervoudige kamer
U I T S P R A A K
in de zaak van:
1. Venbolex B.V.,
gevestigd te Katwijk,
2. [Eiser],
wonende te Noordwijk,
3. [Eiser],
wonende te Aerdenhout,
4. [Eiser],
wonende te Hillegom,
5. [Eiser],
wonende te Haarlem,
eisers,
gemachtigde: dr. J.W. van Zundert, als adviseur verbonden aan advocatenkantoor Kienhuis Hoving te Enschede,
-- tegen --
de raad van de gemeente Haarlemmermeer,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Bij besluit van 19 juni 2003, verzonden op 8 juli 2003, heeft verweerder aan Venbolex B.V. schadevergoeding als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) toegekend ten bedrage van € 66.418,--, te verhogen met de wettelijke rente vanaf 21 juni 2001 tot de dag van uitbetaling 19 juni 2003, zijnde in totaal een bedrag van € 76.132,54.
Op het desbetreffende verzoek van eisers sub 2 tot en met 5 heeft verweerder afwijzend beslist.
Tegen deze besluiten hebben eisers bij brief van 15 augustus 2003 bezwaar gemaakt.
Bij besluit van 25 november 2004, verzonden 22 december 2004, heeft verweerder besloten aan Venbolex B.V. een planschadevergoeding van € 87.000,-- toe te kennen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 juni 2001 en het bezwaarschrift van Venbolex B.V. voor het overige ongegrond te verklaren. Het bezwaarschrift van eisers sub 2 tot en met 5 is eveneens ongegrond verklaard.
Daarbij heeft verweerder verwezen naar het advies van de vaste commissie van advies voor de bezwaarschriften.
Tegen deze besluiten hebben eisers bij brief van 20 januari 2005 beroep ingesteld.
Verweerder heeft op de zaken betrekking hebbende stukken ingezonden en een verweerschrift ingediend.
Het beroep is behandeld ter zitting van 30 maart 2006, alwaar eiser sub 2 is verschenen, mede in zijn hoedanigheid van directeur van eiseres sub1, en bijgestaan door zijn gemachtigde dr. J.W. van Zundert. Dr. van Zundert was tevens aanwezig voor eisers 2 tot en met 5, evenals drs.V.S.J. Salman. Voorts is voor eisers verschenen mr. ing. J.J. Thoonen, werkzaam bij Arcadis Ruimte en Milieu B.V.. Verweerder heeft zich ter zitting doen vertegenwoordigen door H. Grootveld-Teune, vergezeld door mr. drs. L.A. van Montfoort van Adviesbureau Van Montfoort.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 WRO, voor zover hier van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan of ten gevolge van het besluit omtrent vrijstelling als bedoeld in artikel 19 WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Eisers zijn sedert 15 december 1995 eigenaar van respectievelijk het onbebouwde deel van het zogeheten Bolsterrein in Nieuw Vennep (Venbolex B.V.) en van het bebouwde deel daarvan (eisers sub 2 tot en met 5). De schade van ruim 15 miljoen gulden die eisers stellen te lijden zou voortvloeien uit het inwerkingtreden van het bestemmingsplan Getsewoud en enkele vrijstellingsbesluiten als bedoeld in artikel 19 WRO. Op basis van dit plan en deze besluiten kan een woonwijk worden gerealiseerd ten noordwesten van het terrein van eisers. Deze woonwijk vormt volgens eisers een belemmering voor de exploitatie van hun terrein.
2.3. Verweerder heeft het verzoek van Venbolex B.V. toegewezen tot een bedrag van - na bezwaar - € 87.000,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 juni 2001 doch slechts voor zover dit ziet op de gronden met de bestemming "handel en nijverheid II". Het verzoek van eisers sub 2 tot en met 5 is in zijn geheel afgewezen. Aan deze besluiten liggen mede ten grondslag het advies van Adviesbureau Van Montfoort en - na bezwaar - het advies, voor wat betreft de hoogte van de schade, van DTZ Zadelhoff Taxaties van 15 maart 2004.
2.4. Bij de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 49 WRO dient ingevolge vaste jurisprudentie te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor eisers in een nadeliger positie zijn komen te verkeren, waardoor zij schade lijden of zullen lijden. Hiertoe dienen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregelen te worden vergeleken met het voordien geldend planologisch regime. Daarbij is voor wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of realisatie daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Aangezien de onderhavige planologische mutatie geen betrekking heeft op het Bols-terrein zelf, dient hier beoordeeld te worden in hoeverre er sprake is van nadelige gevolgen voor de exploitatie van het op het Bols-terrein reeds gevestigde bedrijf alsook de vermogenswaarde van bedrijfsgronden in verband met eventueel verminderde vestigingsmogelijkheden, doordat bij de toepassing van milieuwetgeving rekening dient te worden gehouden met de aanwezigheid van een woonwijk welke op basis van die nieuwe planologische maatregel is gerealiseerd.
2.5. Eisers hebben ter zitting naar voren gebracht dat het bestreden besluit onzorgvuldig tot stand is gekomen, omdat verweerder daarbij buiten beschouwing heeft gelaten de overgelegde contra-expertise/second-opinion van Arcadis Ruimte en Milieu B.V... Voor het overige beperken de grieven zich thans, zoals ter zitting desgevraagd is bevestigd, tot hetgeen daaromtrent is opgenomen in bedoelde contra-expertise, zoals toegelicht ter zitting.
2.6. Met betrekking tot eerstgenoemde grief overweegt de rechtbank als volgt.
2.7. Eisers hebben gedurende de bezwaarprocedure aanleiding gezien om hunnerzijds een deskundige second opinion te verkrijgen. Bij brieven van 23 juni 2004 respectievelijk 4 november 2004 is de Vaste commissie voor de bezwaarschriften in verband hiermede verzocht te wachten met het uitbrengen van het advies tot het verschijnen van het betreffende rapport. Bij laatstgenoemde brief is voorts de verwachting uitgesproken dat het rapport eind november 2004 beschikbaar zou zijn. Bij brief van 11 november 2004 hebben eisers ook de gemeenteraad verzocht om met zijn besluitvorming te wachten op de opnieuw tegen eind november 2004 aangekondigde rapportage.
2.8. Vast staat dat verweerder aan dit verzoek geen gevolg heeft gegeven en in zijn vergadering van 25 november 2004 tot besluitvorming is overgegaan. Dit besluit is uiteindelijk op 22 december 2004 verzonden. De rapportage van de hand van Arcadis Ruimte en Milieu B.V. draagt als datum 28 december 2004 en dateert derhalve van na laatstgenoemde datum.
2.9. Anders dan eisers is de rechtbank van oordeel dat deze gang van zaken niet als onzorgvuldig kan worden gekenschetst. Daarbij is in aanmerking genomen dat eisers eerst in een laat stadium van de bezwaarprocedure een deskundige hebben ingeschakeld voor een second opinion en vervolgens niet voortvarend en in strijd met de eigen toezeggingen omtrent de datum van uitbrengen hebben gehandeld bij het doen uitbrengen van diens advies. Het had voorts op de weg van eisers gelegen om zich te vergewissen van de bereidheid van respectievelijk de vaste commissie voor de bezwaarschriften en de gemeenteraad om te wachten op het uitbrengen van de rapportage. De betreffende grief faalt derhalve.
2.10. Met betrekking tot de inhoudelijke grieven overweegt de rechtbank als volgt.
2.11. Verweerder en eisers verschillen van mening over de relevantie van een aantal besluiten als bedoeld in artikel 19 WRO.
2.12. De betreffende vrijstellingsbesluiten en de vervolgens verleende bouwvergunningen, van 11 oktober 1999 strekken tot de realisatie van woningen op gronden aan de Nieuwerkerkertocht. Deze gronden waren gelegen in een niet goedgekeurd gedeelte van het bestemmingsplan Getsewoud. Verweerder is met Adviesbureau Van Montfoort van mening dat niet valt in te zien dat deze besluiten naast het van kracht worden van het bestemmingsplan nog een extra betekenis kunnen hebben gehad. Hoewel de betreffende woningen dichter bij het bedrijfsterrein van eisers waren gelegen dan de woningen voorzien in het wel goedgekeurde deel van het plan, was de bouw van nieuwe, min of meer geconcentreerde woningen, aan de Nieuwekerkertocht immers planologisch gezien een feit per 25 juni 1999, de datum van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.
2.13. De rechtbank volgt dit standpunt. Gelet op de geringe verschillen in afstand tot het bedrijfsterrein van eisers tussen de betreffende woningen enerzijds en de overige relevante bebouwing anderzijds vermag de rechtbank niet zonder nadere en in voldoende mate concrete onderbouwing van de zijde van eisers - die ontbreekt - in te zien dat juist ten gevolge van de bouw van deze woningen in aanmerking te nemen extra beperkingen voor eisers zouden ontstaan en welke dat dan zouden zijn.
2.14. Voorts verschillen verweerder en eisers over de betekenis van de mogelijkheden tot vrijstelling die zijn opgenomen in het bestemmingsplan waarin het Bols-terrein is gelegen, te weten het plan Nieuw-Vennep Noord II. Eisers merken hieromtrent op dat de toepassing van de vrijstellingsbepalingen in de oude situatie tot de reële mogelijkheden behoorde, terwijl zulks in de nieuwe planogische situatie niet meer het geval is. Verweerder zal bij de beoordeling van een verzoek om vrijstelling een andere belangenafweging verrichten na de realisering van Getsewoud dan daarvoor, aldus eisers. Er dient huns inziens dan ook rekening te worden gehouden met een beperkter aantal gegadigden voor het terrein.
2.15. De rechtbank is van oordeel dat ook deze grief faalt. In het rapport van Adviesbureau Van Montfoort is uitvoerig en in detail uiteengezet dat en waarom de planologische mutatie geen in aanmerking te nemen nadelige wijzigingen met zich brengt te aanzien van de gronden van eisers waarop respectievelijk de bestemmingen kantoren, handel en nijverheid I en groenvoorzieningen III rusten alsmede dat en waarom zulks wel het geval is ten aanzien van de gronden met de bestemming handel en nijverheid II. Hierbij is gemotiveerd rekening gehouden met de aanzienlijke beperkingen die ook voorheen reeds aanwezig waren, voortvloeiend uit milieuwetgeving in samenhang met de aanwezige en/of planologisch toegelaten bebouwing aan onder meer de Lucas Bolsstraat en in het plangebied Nieuw-Vennep Welgelegen Noord. De algemene grief van eisers zoals hierboven verwoord ondergraaft dit betoog niet met kracht van argumenten en kan reeds daarom niet slagen.
2.16. Ditzelfde geldt voor de grief van eisers dat plausibel is te achten dat ter plaatse thans slechts nog mogelijkheden bestaan voor categorie-drie bedrijven in plaats van, zoals voorheen, categorie-vier bedrijven (met vrijstelling zelfs: categorie-vijf bedrijven). Voorts merken eisers op dat Adviesbureau Van Montfoort onvoldoende consistent is zowel ten aanzien van de relatie tussen de milieuzonering in bestemmingsplannen en de milieuwetgeving als ten aanzien van de relatie tussen de afstand en de toelaatbaarheid van bedrijven. Het is de rechtbank evenwel niet duidelijk welke conclusies eisers hieraan verbinden, zodat zij hier verder aan voorbij zal gaan.
2.17. Voor wat betreft de bepaling van de schade hebben eisers betoogd dat de eigendom van eisers in zijn totaliteit moet worden bezien. Gelet op de aard van de bedrijven die zich mogelijkerwijs op het Bols-terrein zouden willen vestigen (omvangrijke bedrijven in de zwaardere categorieën), dienen de gronden met de bestemming "handel en nijverheid I" en "handel en nijverheid II" als complementair aangemerkt te worden, aldus eisers.
2.18. De rechtbank deelt dit standpunt niet. Niet valt in te zien dat de enkele toevallige omstandigheid dat de gronden waarom het gaat in één hand zijn of zouden kunnen zijn met zich zou brengen dat deze gronden als één geheel dan wel complementair zouden moeten worden aangemerkt in het kader van de vraag naar eventuele planschade.
2.19. Tot slot komen eisers tot een andere waardering van de schade en stellen deze op
€ 822.000,--. Zij verwerpen de schadeberekening van DTZ Zadelhoff Taxaties omdat deze gebaseerd is op de uitgangspunten van het advies van Adviesbureau Van Montfoort. Nu evenwel, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, niet kan worden gezegd dat dit advies de door eiseres gestelde gebreken vertoont, kan de grief van eisers met betrekking tot de hoogte van het schadebedrag op dit punt al evenmin slagen. De grieven van eisers met betrekking tot een eerdere taxatie van Vlieg Bedrijfsmakelaars OG zijn thans niet meer van belang, nu deze taxatie niet aan het bestreden besluit ten grondslag is gelegd.
2.20. Met betrekking tot de stelling dat de taxateur ten onrechte negatieve marktontwikkelingen van na de peildatum in aanmerking heeft genomen, is de rechtbank van oordeel dat lezing van het rapport niet dwingt tot een zodanige conclusie. De rechtbank heeft daarbij laten meewegen dat DTZ Zadelhoff Taxaties, daaromtrent door verweerder expliciet bevraagd, bij brief van 21 juli 2004 heeft verklaard dat uitsluitend rekening is gehouden met het bestaande marktinzicht op de peildatum. Getracht is de marktsituatie rondom de peildatum in een context te plaatsen en de beschrijving van ontwikkelingen na de peildatum dienen ter illustratie, aldus de taxateur.
2.21. Aangaande de grief dat DTZ Zadelhoff Taxaties een te lage vierkante meter prijs heeft gehanteerd overweegt de rechtbank dat niet is gebleken dat diens rapport op dit onderdeel onbegrijpelijk is of anderszins gebreken vertoont. Het enkele gegeven dat in de eerder genoemde taxatie van Vlieg Bedrijfsmakelaars OG gewag wordt gemaakt van een nagenoeg gelijke vierkante-meter prijs op het terrein Spoorzicht in Nieuw-Vennep voor "restkavels" - terwijl het Bolsterrein zeker geen "restkavel" betreft volgens eisers - heeft onvoldoende zeggingskracht om - los van de context van de overige gegevens en overwegingen van de betreffende taxaties - tot het oordeel te komen dat de waardering van DTZ Zadelhoff Taxaties niet juist zou kunnen zijn. Overigens kwam Vlieg Bedrijfsmakelaars OG tot een vierkante-meter prijs van € 117,-- voor het Bolsterrein. Ook het gegeven dat op het bedrijventerein Lage Weide in Utrecht de prijs voor categorie-vier en -vijf bedrijven over het algemeen tot 25 % hoger is dan voor categorie-drie bedrijven maakt dit niet anders, noch op zichzelf noch in samenhang met het vorenstaande, nu dit gegeven slechts een der omstandigheden is die door DTZ Zadelhoff Taxaties in aanmerking is genomen.
2.22 Gelet op het vorenstaande is het beroep ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De rechtbank
verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Ludwig, voorzitter van de meervoudige kamer, en mrs G. Guinau en A.H.. van Zutphen, rechters, in tegenwoordigheid van mr. M. Hekelaar, griffier, en uitgesproken in het openbaar op 22 juni 2006.
Afschrift verzonden op:
RECHTSMIDDEL
Tegen deze uitspraak staat hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag. Het hoger beroep dient te worden ingesteld door het indienen van een beroepschrift binnen zes weken onmiddellijk liggend na de dag van verzending van de uitspraak door de griffier.