Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Registratienummer: AWB 05/4100
Uitspraakdatum: 16 februari 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
X te Z, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Wormerland,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij gecombineerde beschikking Wet waardering onroerende zaken (Wet Woz)/aanslag onroerende zaakbelastingen van 28 februari 2005 de waarde van het pand a-straat 1 te Z (hierna: de woning) per peildatum 1 januari 2003 vastgesteld op een bedrag van € 331.923.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak van 8 juli 2005 de bij de beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd tot een bedrag van € 296.753 en de aanslag onroerende zaakbelasting dienovereenkomstig verminderd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Het beroepschrift is op 16 augustus 2005 ter griffie van de rechtbank ontvangen.
Op 26 oktober 2005 is ter griffie een taxatierapport van verweerder binnengekomen.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 december 2005 te Haarlem.
Verschenen zijn eiser, ter bijstand vergezeld door B, en, namens verweerder, C..
Ter zitting heeft verweerder voornoemd taxatierapport aan eiser overgelegd. Voorts heeft verweerder een nader stuk, zijnde een matrix, overgelegd aan de rechtbank en de wederpartij. Na een korte schorsing heeft eiser verklaard dat hij voldoende in de gelegenheid is gesteld om het taxatierapport en de matrix te bestuderen en dat hij geen behoefte heeft aan aanhouding van de zaak. De rechtbank rekent voornoemde stukken tot de stukken van het geding.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting gesloten.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-straat 1 te Z. Het object bestaat uit een twee-onder-één-kapwoning gebouwd in 1996 met een inhoud van 342 m3 , een aangebouwde garage met een inhoud van 60 m3 en een berging, met een totale grondoppervlakte van 354 m2 .
2.2. Verweerder heeft in de beroepsfase een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een taxateur, waarin de waarde van de woning nader is bepaald op € 289.796. Deze waardering is mede tot stand gekomen door vergelijking met andere woningen, welke objecten enige tijd voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. In het taxatierapport zijn de volgende gegevens opgenomen van de woningen waarmee de woning van eiser is vergeleken.
- a-straat 2 te Z, gebouwd in 1992, met een inhoud 352 m3 en een grondoppervlakte van 250 m2 , met aangebouwde garage, op 15 juli 2002 verkocht voor € 285.882;
- a-straat 3 te Z, gebouwd in 1992, met een inhoud 352 m3 en een grondoppervlakte van 358 m2 , met aangebouwde garage een berging, op 2 december 2003 verkocht voor € 306.500;
- a-straat 4 te Z, gebouwd in 1992, met een inhoud 324 m3 en een grondoppervlakte van 234 m2 , met vrijstaande berging, een aanbouw in de woonruimte en een dakkapel, op 3 maart 2003 verkocht voor € 285.500.
2.3. Op grond van het taxatierapport heeft verweerder in het verweerschrift geconcludeerd dat de waarde van de woning verlaagd moet worden tot een bedrag van € 289.796.
3. Het geschil
In geschil is of verweerder de waarde van de woning terecht op een bedrag van € 296.753 heeft vastgesteld.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding.
Ter zitting hebben partijen daaraan – zakelijk weergegeven – het volgende toegevoegd.
Eiser:
Ik heb de maten berekend aan de hand van bouwtekeningen. A-straat 3 is 60 cm. langer over de gehele gevelopbouw. Het kan dus niet juist zijn dat beiden panden een inhoud hebben van 352 m3 . A-straat 3 heeft voorts, in tegenstelling tot mijn woning, een dakkapel en een erker. Toch is de WOZ-waarde van deze woning lager.
Ik heb de door mij genoemde minder en meerprijzen geschat.
De kadastrale gegevens die verweerder noemt zijn juist, de inhoudgegevens die hij hanteert niet.
A-straat 5, 6, 2, en 7 zijn in één bouwgang gebouwd.
Verweerder:
Uit de overgelegde matrix blijkt dat de WOZ-waarde van de panden a-straat 4 en 3 te laag is vastgesteld.
Op de vraag van de voorzitter hoe ik artikel 26 a van de Wet Woz zie in deze zaak antwoord ik dat naar de mening van de gemeente het afwijkingspercentage dat de bandbreedte bepaald waarbinnen de waarde geacht wordt juist te zijn, moet worden afgezet tegen de waarde zoals vastgesteld bij de oorspronkelijke beschikking.
A-straat 8 en5 zijn van hetzelfde type als eisers woning en ook goed vergelijkbaar.
De transactiedata van deze referentieobjecten liggen echter respectievelijk 2,5 jaar en 3 jaar verwijderd van de waardepeildatum, hetgeen de verkoopcijfers ongeschikt maakt om de Woz-waarde van eisers woning per 1 januari 2003 op te baseren.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz moet de waarde van de onderhavige woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003 waarbij de waarde van de woning dient te worden bepaald naar de staat op deze datum.
Als waarderingsmethode geldt dus de waarde in het economisch verkeer. Daarbij wordt uitgegaan van openbare verkoop aan de meest biedende gegadigde onder de beste omstandigheden.
5.2. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder punt 2 vermelde taxatierapport overgelegd dat hij heeft onderbouwd met de daarin vermelde verkoopgegevens van de daarin genoemde vergelijkbare woningen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich voldoende rekenschap heeft gegeven van de verschillen in aspecten die bepalend zijn voor de waarde, zoals de afmetingen, ligging en staat van onderhoud tussen genoemde vergelijkingsobjecten en de woning van eiser. Voorts heeft verweerder in voldoende mate rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten en de waardepeildatum. Naar het oordeel van de rechtbank vormen de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten derhalve een goede basis voor de vaststelling van de waarde van de onderhavige woning. Op basis van die vergelijking kan in beginsel niet worden gezegd dat de waarde van het object op een te hoog bedrag is vastgesteld. Dit laat echter onverlet dat eiser omstandigheden kan aanvoeren die aanleiding geven tot een benedenwaartse bijstelling van de vastgestelde waarde.
5.3. Eiser heeft geen taxatierapport overgelegd. Hij heeft aangevoerd dat de waarde van zijn woning beduidend lager dient te liggen dan die van het vergelijkingsoject a-straat 3. Voorts heeft hij de waarde van zijn woning afgeleid van a-straat 8 en a-straat 5. Bij alle berekeningen hanteert eiser meer-en minderprijzen welke door hem zijn geschat en niet nader zijn onderbouwd. Voorts zijn de a-straat 8 en de a-straat 5 niet kort voor of kort na de waardepeildatum verkocht. Dit betekent dat eiser naar het oordeel van de rechtbank het zorgvuldig tot stand gekomen taxatierapport van eiser onvoldoende heeft betwist.
5.4. In artikel 26a van de Wet Woz is een bepaling opgenomen om te komen tot een meer doelmatige uitvoering van de Wet Woz. Daardoor kan bezwaar en beroep tegen een woz-beschikking alleen tot vermindering van de vastgestelde waarde leiden indien de waarde bedoeld in hoofdstuk III van de Wet Woz wezenlijk afwijkt van de bij beschikking vastgestelde waarde. Uit artikel 26a Wet Woz volgt, naar het oordeel van de rechtbank, dat de in dit artikel geformuleerde drempel evenzeer geldt voor beroep tegen de waarde na uitspraak op bezwaar, mits de waarde bedoeld in hoofdstuk III van de Wet Woz wezenlijk van deze waarde afwijkt. Hieruit volgt voor het onderhavige geval dat de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 296.753 geacht wordt juist te zijn indien de waarde, bedoeld in hoofdstuk III van de Wet Woz, daarvan niet meer dan € 11.870,12 afwijkt. Nu de rechtbank van oordeel is dat eiser tegenover de goed onderbouwde stellingen van verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde op een lager bedrag vastgesteld dient te worden dan € 289.796, wordt de grens van artikel 26a Wet Woz niet overschreden zodat de waarde van
€ 296.753 geacht wordt juist te zijn.
5.5. Gelet op het voorgaande zal het beroep ongegrond verklaard worden.
6. Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb.
7. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. M.J. Leijdekker. De beslissing is op 16 februari 2006 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. M.C. Anema, griffier.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.