Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie [adres]
zaak/rolnr.: 274636 / CV EXPL 05-5319
datum uitspraak: 21 december 2005
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
de stichting Stichting De Woonmaatschappij Haarlem
te Haarlem
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
hierna te noemen: De Woonmaatschappij
gemachtigde: mr. B.P. van Overeem
tegen
[gedaagde]
te [adres]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
hierna te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. M.W. Mosselman
De procedure
1. De Woonmaatschappij heeft [gedaagde] gedagvaard op 12 mei 2005. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en een eis in reconventie ingesteld.
2. Bij tussenvonnis van 15 juni 2005 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald, die op 4 oktober 2005 heeft plaatsgevonden. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen ter comparitie door en namens partijen is verklaard.
3. Op 22 november 2005 heeft een descente plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
De feiten
4. De Woonmaatschappij verhuurt aan [gedaagde] woonruimte gelegen aan de [adres]. De woning maakt deel uit van een aan De Woonmaatschappij toebehorend flatcomplex.
1. In de huurovereenkomst is een bedrag voor vergoeding voor kosten van tuinonderhoud opgenomen. Voor het jaar 2002 heeft De Woonmaatschappij dit bedrag vastgesteld op € 24,63.
6. Op 5 juni 2003 heeft [gedaagde] een verzoek ingediend bij de huurcommissie om de tuin-onderhoudskosten over de periode van 1 januari 2002 tot 1 januari 2003 vast te stellen op nihil.
7. In februari 2004 is een rapport van voorbereidend onderzoek opgesteld ten behoeve van de huurcommissie. In dit rapport is het volgende opgenomen:
“De rapporteur heeft tijdens het onderzoek ter plaatse geconstateerd dat er meerdere plantsoenen (speelweiden) om het woningcomplex liggen, echter deze kunnen betreden worden door middel van voetpaden en andere openbare wegen. De groenvoorzieningen zijn niet afgescheiden door middel van een hek of een andere vorm van afrastering, waardoor het exclusieve gebruiksrecht van de huurder niet gewaarborgd kan worden.
De bij dit complex aanwezige groenvoorziening heeft een zodanig openbaar karakter dat er sprake is van openbaar groen (...) .
Gelet op al het vorengaande adviseert de rapporteur de betalingsverplichting van de huurder vast te stellen op nihil.”
8. De huurcommissie heeft bij uitspraak, verzonden op 18 maart 2005, de betalings-ver-plich--ting van [gedaagde] voor boven de huurprijs in rekening gebrachte kosten voor de post tuin-onder-houd voor de periode vanaf 1 januari 2002 tot 1 januari 2003 vast-gesteld op nihil. Hiertoe heeft de huurcommissie het advies van het rapport van voorbereidend onderzoek overgenomen.
De vordering in conventie
9. De Woonmaatschappij vordert dat de kantonrechter de servicekosten voor het groenonderhoud voor de woning gelegen aan de [adres] over de periode van 1 januari 2002 tot 1 januari 2003 op € 24,63 vaststelt. De Woonmaatschappij kan zich niet verenigen met de uit-spraak van de huurcommissie. Volgens De Woonmaatschappij is sprake van een afgeschei-den en voor exclusief gebruik ten behoeve van de huurders bedoelde groenvoorziening. Naar haar mening is de rapporteur van de huurcommissie ten onrechte tot de conclusie gekomen dat sprake is van ‘openbaar groen’. Bovendien is het rapport van het voorbereidend onder-zoek tot stand gekomen zonder dat De Woonmaatschappij daarin is gekend en/of de gelegen-heid heeft gehad om het bezoek van de rapporteur bij te wonen om hem de nodige inlich-tingen te verstrekken. Voorts heeft De Woonmaatschappij aangevoerd dat zij een afgewogen beleid heeft met betrekking tot groenvoorzieningen, die mede in overleg met een bewoners-commissie tot stand is gekomen.
Het verweer en tevens eis in reconventie
10. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid dan wel afwijzing van de vordering. Hij voert daartoe aan dat de groenvoorziening behorende bij het wooncomplex een dermate openbaar karakter heeft dat het als openbaar groen dient te worden aangemerkt. Voor de bewo-ners bestaat geen exclusief gebruik op deze groenvoorziening.
11. In reconventie vordert [gedaagde] verklaring voor recht dat De Woonmaatschappij onmiddellijk het in rekening brengen van de servicekosten beëindigt.
De beoordeling van het geschil in conventie
12. De kanton-rechter heeft tijdens de bezichtiging ter plaatse geconstateerd dat de groenvoorziening, die toebehoort aan De Woonmaatschappij en uitsluitend gelegen is achter het flatcomplex, voor een ieder toegankelijk is en op geen enkele wijze zodanig is afgeschermd dat de bewoners van het flatcomplex het exclusief gebruik ervan hebben. De groenvoorziening van De Woonmaatschappij gaat naadloos over in het openbare gemeentegroen. De totaliteit heeft een open karakter en is vrijelijk voor een ieder toegankelijk. Zo is ook niet te zien waar de groenstrook, behorend aan De Woonmaat-schappij overgaat in de groenstrook, behorende aan de gemeente, die onbetwistbaar openbaar is. Volgens vaste jurisprudentie betekent dit dat de groenvoorziening niet, ook niet als onroerende aanhorigheid als bedoeld in artikel 1 onder Pro a van de Huurprijzenwet woonruimte (oud) dan wel artikel 7:233 BW Pro, deel uit maakt van de door [gedaagde] gehuurde woonruimte. Voor zover [gedaagde] het genot van de onderhavige groenvoorziening heeft, ontleent hij dat genot derhalve niet aan de huurovereenkomst met De Woonmaatschappij, maar aan de openbare bestemming van de groenvoorziening. Dit brengt mee dat de kosten voor gering en dagelijks onderhoud van deze groenvoorziening niet aangemerkt kunnen worden als bijkomende kosten voor krachtens de huurovereenkomst aan de huurder verstrekte leveringen en diensten, zodat die kosten niet ingevolge artikel 12 van Pro de Huurprijzenwet (oud) dan wel ingevolge artikel 7:259 BW Pro aan [gedaagde] in rekening gebracht kunnen worden. De stelling van De Woonmaatschappij dat zij ter zake van de groenvoorziening een afgewogen beleid heeft, dat mede met de bewonerscommissie tot stand is gekomen, doet aan het voorgaande niet af.
13. De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat de vordering in conventie dient te worden afgewezen.
14. De proceskosten komen voor rekening van De Woonmaatschappij, omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
De beoordeling van het geschil in reconventie
15. De kantonrechter is van oordeel dat de vordering in reconventie alleen betrekking kan hebben op het onderwerp van het oorspronkelijke verzoek, te weten de uitspraak van de huurcommissie. Dit brengt met zich dat alleen vaststelling kan worden gevraagd van de betalingsverplichting van [gedaagde] ten aanzien van die servicekosten en die periode waarover de huurcommissie uitspraak heeft gedaan. Dit betekent dat de vordering in reconventie, die algemeen is gesteld en zelfs niet op enige periode betrekking heeft, niet-ontvankelijk moet worden verklaard.
16. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat deze in het ongelijk wordt gesteld. Gezien de samenhang van de conventie en de reconventie worden de kosten in reconventie aan de zijde van De Woonmaatschappij bepaald op nihil.
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
- wijst de vordering af;
- veroordeelt De Woonmaatschappij tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] tot en met vandaag worden begroot op € 450,-- aan salaris van de gemachtigde.
in reconventie:
- verklaart de vordering niet-ontvankelijk;
- veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van De Woonmaatschappij tot en met vandaag worden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.R. Mellema en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum.