ECLI:NL:RBGRO:2012:334

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GRONINGEN

Sector civielrecht

zaaknummer / rolnummer: 131599 / KG ZA 12-21

Vonnis in kort geding van 17 februari 2012

in de zaak van

[A],

wonende te [woonplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. J.P. Schrale- Oranje te Roden,

tegen

[B],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. C. Kamp- Wiggers te Leek .

Partijen zullen hierna [A] en [B] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de mondelinge behandeling
de pleitnota van [A]
de pleitnota van [B] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Partijen hebben een relatie gehad en een aantal jaren samengewoond. Partijen hebben gezamenlijk een woning aangeschaft aan de [adres] te [woonplaats] . Op de woning rust een hypotheek strekkende tot zekerheid van een geldlening van (ongeveer)

€ 120.000,00, voor welke lening partijen hoofdelijk aansprakelijk zijn.

2.2.

De relatie tussen partijen is in 2008 geëindigd en [A] heeft de woning medio 2008 verlaten. [B] is de gezamenlijke woning blijven bewonen en heeft te kennen gegeven de woning over te willen nemen.

2.3.

In opdracht van beide partijen is de waarde van de woning op 16 juli 2008 getaxeerd op een bedrag van € 182.500,-.

2.4.

Bij beschikking van 10 juni 2009 heeft deze rechtbank bepaald dat [B] vanaf

15 oktober 2010 een gebruiksvergoeding van € 105,- per maand aan [A] dient te betalen.

2.5.

Bij dagvaarding van 4 januari 2010 heeft [A] [B] in rechte betrokken.

In de vaststellingsovereenkomst - tot stand gekomen ter gelegenheid van de comparitie van 25 mei 2010 - hebben partijen het volgende vastgelegd:

Partijen zijn in het geschil in conventie en in reconventie onder punt 2 en 3 het volgende overeengekomen:

1. Partijen zullen binnen drie weken na heden gezamenlijk een grote NVM makelaar in de stad Groningen aanwijzen en deze terstond de opdracht geven de gezamenlijke woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] te koop laten zetten voor een vraagprijs van 190.000 euro kosten koper.

2. Wanneer partij [B] binnen de genoemde termijn van drie weken geen grote NVM makelaar heeft voorgesteld, dan zal hij een dwangsom verbeuren van 500 euro per week. Met een maximum van 15000 euro voor iedere week of gedeelte daarvan dat hij in gebreke blijft met de hierboven geformuleerde verplichting.

3. Partijen verlenen elkaar na uitvoering van het bovenstaande finale kwijting van al hetgeen zij op dit punt in het kader van deze procedure gevorderd hebben.

4. partijen dragen in conventie ieder de eigen proceskosten

5. partijen verzoeken de rechtbank om ten aanzien van het gevorderde in reconventie onder 1 vonnis te wijzen.

2.6.

Medio juli 2010 heeft een makelaar in dienst van Pandomo makelaars te Groningen de woning bezichtigd en een vraagprijs voorgesteld van € 174.500,00. [A] heeft ingestemd met deze vraagprijs, maar [B] heeft kenbaar gemaakt dat hij wenste vast te houden aan een vraagprijs van € 190.000,00. De makelaar heeft daarop zijn activiteiten gestaakt omdat hij niet bereid was om de woning tegen deze vraagprijs op de markt te brengen.

2.7.

In augustus 2010 heeft een tweede makelaar, mevrouw [C] (hierna: [C] ), de woning bezichtigd. In haar brief van 10 november 2010 heeft zij het volgende aan [B] geschreven:

“Ik heb een aantal keren geprobeerd om telefonisch contact met u te leggen, maar ik krijg geen gehoor en kan geen voicemail inspreken. Daarom doe ik het schriftelijk.

U heeft me in augustus gevraagd of ik uw woning wilde verkopen of eventueel een

waardeverklaring wilde opstellen, afhankelijk van uw eigen mogelijkheden om de woning te

kunnen kopen. Op vrijdag 27 augustus 2010 ben ik langs geweest om de woning op te nemen en heeft u een afspraak gehad met de heer [G] , hypotheekadviseur, om te kijken of u voldoende financiële mogelijkheden heeft om de woning geheel op uw naam te krijgen. Dit laatste bleek niet het geval wat betekent dat de woning moet worden verkocht.

Ik heb contact met mevrouw [A] opgenomen, mede eigenaar van de woning, om te kijken of zij de woning ook wilde verkopen. In het gesprek met haar is duidelijk geworden dat zij de woning graag wil verkopen, of aan u of aan een derde, dat maakt voor haar niet uit.

Ik heb zowel u als mevrouw [A] aangegeven dat ik een opbrengst verwacht van om en nabij de 170.000,= euro. Met een hypotheek van 125.000,= euro betekent dat voor u een goede overwaarde en hoeft de financiële situatie de verkoop niet in de weg te staan.

Ik heb zowel met u als met mevrouw [A] destijds gesproken over een vraagprijs van

179.000,= euro. Mevrouw [A] kan zich hier in vinden, maar u wilt een vraagprijs hanteren van 190.000,= euro of meer, Ik heb u aangegeven dat dat gezien de markt geen reële vraagprijs is en heb u gevraagd om er nog eens rustig over na te denken. Tot nu toe heb ik niets meer van u vernomen en is het mij ook niet gelukt om contact met u te leggen.

Om mijn waardeoordeel te onderstrepen kan ik melden dat de vergelijkbare woning bij u in de straat die meer dan 2 jaar te koop heeft gestaan (eerst voor een vraagprijs van 199.000,= euro, later 189.500,= euro en 179.000,= euro) onlangs is verkocht voor 170.000,= euro. Graag hoor ik van u wat uw voorstel is met betrekking tot de verkoop.”

2.8.

Naar aanleiding van deze waardebepaling en overleg met de hypotheekadviseur is gebleken dat [B] de woning niet op als enig eigenaar kan verwerven.

2.9.

Omdat de voortgang stagneerde heeft [A] [B] opnieuw in rechte betrokken. In het vonnis van 4 februari 2011 van deze rechtbank is het volgende beslist:

“de rechtbank

verleent [A] toestemming om mede namens [B] een NVM makelaar de opdracht te verstrekken de gezamenlijke woning van partijen staande en gelegen te [woonplaats] (gemeente [plaatsnaam] ) aan het adres [adres] tegen een vraagprijs van

€ 179.000,00 op de markt aan te bieden,

veroordeelt [B] tot het verlenen van de nodige medewerking aan het toegang verschaffen aan de makelaar en eventuele potentiële kopers in de woning, staande en gelegen te [woonplaats] (gemeente [plaatsnaam] ) aan het adres [adres] , op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere keer dat [B] de woning op verzoek van de makelaar niet openstelt respectievelijk niet in behoorlijke staat openstelt voor bezichtiging door potentiële kopers samen met de makelaar, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van

€ 20.000,00,”

2.10.

De woning staat sinds 23 februari 2011 via [D] te koop voor de vraagprijs van € 179.000,00.

2.11.

Bij brief van 16 september 2011 heeft [C] aan [B] voorgehouden dat, indien partijen doorgaan op dezelfde voet, dit niet zal leiden tot verkoop van de woning. Zij heeft daarbij een aantal voorstellen gedaan om meer mogelijkheden te krijgen om de woning daadwerkelijk te verkopen, zoals het verlagen van de verkoopprijs, het plaatsen van een tuinbord en het houden van een open huis of een (internet)veiling. [B] is hiermee niet akkoord gegaan.

2.12.

Bij deurwaardersexploot van 29 september 2011 heeft [B] [A] aangezegd dat hij het vonnis van de voorzieningenrechter van 4 februari 2011 acht keer heeft overtreden en gelet daarop acht keer € 1.000,00 aan dwangsommen heeft verbeurd.

2.13.

[B] heeft in kort geding (onder meer) gevorderd dat het [B] verboden wordt om over te gaan tot verdere executiemaatregelen dan wel schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis van 4 februari 2011. Bij vonnis van 4 november 2011 heeft de voorzieningenrechter het volgende overwogen:

“Als hiervoor […] overwogen geven de gedragingen van [A] blijk van een weinig positieve en weinig coöperatieve houding. Dat hij “slechts” twee dwangsommen heeft verbeurd vloeit voort uit de (tot op zekere hoogte: onvermijdelijk) beperkte strekking van de bewoordingen van de veroordeling.

[A] loopt evenwel het risico - de voorzieningenrechter waarschuwt hem hiervoor - dat op vordering van [B] aan haar verstrekkende bevoegdheden worden toegekend als hij volhardt in zijn tegenstrevingen. [B] kan er immers recht op doen gelden dat aan de onverdeeldheid (woning en hypothecaire geldlening) hoe dan ook een einde komt, zonder dat daarbij haar (financiële) belangen onevenredig worden geschaad.”

2.14.

De makelaar heeft vervolgens een bezichtiging gepland op 15 november 2011. [B] heeft niet gereageerd op verzoeken van de makelaar, zodat deze bezichtiging moest worden afgezegd. [B] heeft hierdoor, aldus [A] , opnieuw een dwangsom verbeurd. De deurwaarder heeft getracht deze dwangsom te innen, maar is daarin niet geslaagd omdat [B] noch inkomen, noch waardevolle goederen heeft.

2.15.

Eind december 2011 heeft de makelaar belangstellenden (de heer [E] en mevrouw [F] ) gevonden die de woning voor een prijs van € 167.500,- willen kopen. Deze (potentiële) kopers en [A] hebben een koopakte ondertekend. [B] weigert zijn medewerking te verlenen.

3.Het geschil

3.1.

[A] vordert om bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

I. primair: om volledig vervangende toestemming te verlenen voor alle zaken die betrekking hebben op de verkoop van de gezamenlijke woning;

II. om [B] te veroordelen de woning uiterlijk 6 weken na het vonnis te verlaten met inschakeling van de sterke arm;

III. subsidiair: [B] te veroordelen volledige medewerking te verlenen aan alles wat nodig is om de gezamenlijke woning te verkopen,

IV. [A] te machtigen om bij overtreding van het onder II en III vermeld gebod, [B] in gijzeling te doen nemen voor de duur dat [B] in gebreke blijft zijn medewerking te verlenen;

V. [B] te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

[B] voert verweer.

4.De beoordeling

4.1.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat het spoedeisend belang in deze zaak, gelet op de eerdere procedures, is gegeven. Dat [A] een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorzieningen geldt te meer, nu er potentiële kopers zijn voor de woning.

4.2.

De voorzieningenrechter zal gelet op de gestelde feiten en omstandigheden, alsmede hetgeen ter zitting is gebleken, [A] toestemming verlenen om de woning aan [E] en [F] te verkopen voor een prijs van € 167.500,- en bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de wilsverklaring van [B] bij het (reeds opgemaakte) koopcontract en bij de (nog op te maken) notariële akte van levering. [B] heeft bij wege van verweer naar voren gebracht dat op grond van het samenlevingscontract met [A] drie taxateurs de waarde van de woning moeten bepalen voordat de woning verkocht kan worden. Voor zover die stelling niet te laat naar voren is gebracht in deze langslepende kwestie, merkt de voorzieningenrechter op dat reeds drie makelaars de waarde van de woning hebben bepaald. Zo is in 2008 een waarde vastgesteld van € 182.500,-, in juli 2010 een waarde van € 179.500,- (door Pandomo) en in februari 2011 een waarde van € 179.000,- (door [D] ). De nu geboden prijs ligt weliswaar onder die laatst genoemde prijs, maar de makelaar heeft ter zitting verklaard dat het bod van € 167.500,- alleszins redelijk is gezien het tijdsverloop (de woning staat nu een jaar te koop) en de staat van de woning. De voorzieningenrechter neemt dit advies over en overweegt daarbij dat met dit redelijke bod van [A] niet langer gevergd kan worden dat dit gemeenschappelijke boedelbestanddeel onverdeeld blijft.

4.3.

De voorzieningenrechter zal het meer gevorderde onder I –volledig vervangende toestemming om
allezaken die betrekking hebben op de verkoop – afwijzen. Voor het geval de huidige (potentiële) kopers de koop niet door laten gaan, is de situatie nog te weinig concreet om een zo verreikende toestemming te verlenen aan [A] dat zij alle zaken mag regelen voor de verkoop.

4.4.

De voorzieningenrechter zal de subsidiaire vordering (het gevorderde onder III) toewijzen. In de situatie dat de koop met de huidige potentiële kopers niet door gaat, zal [B] zijn volledige medewerking dienen te verlenen aan spoedige verkoop aan anderen.

4.5.

De vordering om [B] te veroordelen de woning te verlaten (het gevorderde onder II) zal worden toegewezen, met dien verstande dat [B] twee maanden de gelegenheid krijgt om de woning te verlaten. De vordering om hierbij de hulp van de sterke arm in te schakelen, zal worden afgewezen omdat dit – gelet op artikel 557 Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) juncto 444 Rv – niet nodig is. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter dient [A] de gelegenheid te krijgen om de woning op te leveren aan de kopers, dan wel zelf te betrekken om zo de mogelijkheden tot verkoop te vergroten.

4.6.

Het gevorderde onder IV zal worden afgewezen. Hoewel eerder is gebleken dat dwangsommen niet te incasseren zijn, ziet de voorzieningenrechter onvoldoende aanleiding om [B] in gijzeling te laten nemen, mocht hij niet voldoen aan dit vonnis. Nog afgezien van het feit dat het gevorderde onder II reeds met behulp van de politie kan worden bewerkstelligd, is de vordering onder III zo ruim geformuleerd, dat de kans op een executiegeschil zeer groot is. Bovendien zal [A] binnen twee maanden na betekening van dit vonnis de woning kunnen betrekken en heeft zij dan –zoals reeds is overwogen – meer mogelijkheden om de verkoop te bespoedigen.

4.7.

Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. De voorzieningenrechter ziet in de houding van [B] –hoewel weinig coöperatief – vooralsnog onvoldoende aanleiding om de proceskosten voor zijn rekening te laten komen.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

verleent [A] toestemming om de woning te verkopen aan de huidige potentiële kopers voor een prijs van € 167.500,-, waarbij dit vonnis in de plaats zal treden van de wilsverklaring van [B] in de –reeds opgemaakte– koopovereenkomst en de –nog op te maken – notariële akte,

5.2.

veroordeelt [B] om de woning uiterlijk twee maanden na betekening van dit vonnis te ontruimen,

5.3.

veroordeelt [B] om voor het overige volledige medewerking te verlenen aan alles wat nodig is om de gezamenlijke woning te verkopen,

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Oostdijk en in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2012.^[1]