Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector kanton
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 485165 \ CV EXPL 10-21678
Vonnis d.d. 13 april 2011
inzake
de besloten vennootschap Redevco Nederland B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam,
eiseres, hierna Redevco te noemen,
gemachtigde mr. M.J. Schapendonk, postbus 255, 5240 AG Rosmalen,
tegen
de besloten vennootschap Bruna B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Houten, alsmede te [plaatsnaam],
gedaagde, hierna Bruna te noemen,
gemachtigde mr. J.M. Hesselink, postbus 897, 1180 AW Amstelveen.
PROCESGANG
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding
- conclusie van antwoord
- conclusie van repliek
- conclusie van dupliek
Partijen hebben producties in het geding gebracht.
Vonnis is bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
1. De feiten
1.1 Tussen partijen, Redevco als verhuurder en Bruna als huurder, bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte staande en gelegen aan de [adres] in het winkelcentrum [naam].
1.2 Artikel 4.7.1 van de huurovereenkomst luidt, voor zover hier van belang, aldus:
“De betalingsverplichting van huurder bestaat uit:
- de huurprijs
- het voorschot op de vergoeding van de door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten (...)”
1.3 Artikel 5.1 van de huurovereenkomst luidt aldus:
“Levering en diensten
Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen:
- p.m.
- administratiekosten ad 5% van de kosten verbonden aan bovenstaande bijkomende leveringen en diensten.”
1.4 De artikelen 16.1, 16.2 en 16.3 van de algemene bepalingen luiden:
“Kosten van leveringen en diensten
16.1 Boven de huurprijs zijn voor rekening van verhuurder de kosten van levering, transport, de meting en het verbruik van water en energie ten behoeve van het gehuurde, waaronder begrepen de kosten van het aangaan van de betreffende overeenkomsten en de meterhuur, alsmede eventuele andere kosten en boetes die door de nutsbedrijven in rekening worden gebracht.(...).
16.2 Indien tussen partijen geen bijkomende leveringen en diensten zijn overeengekomen, draagt huurder voor eigen rekening en risico en ten genoegen van verhuurder daar zorg voor. Huurder sluit in dat geval zelf, door verhuurder vooraf goed te keuren, servicecontracten af met betrekking tot het gehuurde behorende installaties.
16.3 Indien partijen zijn overeengekomen dat door of vanwege verhuurder bijkomende leveringen en diensten worden verzorgd, stelt verhuurder de daarvoor door huurder verschuldigde vergoeding vast op basis van de kosten die met de levering en diensten en de daaraan verbonden administratieve werkzaamheden zijn gemoeid. Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex en de levering en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten, stelt de verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die leveringen en diensten vast. (...).”
1.5 Bij e-mailbericht van 12 september 2007 heeft Q., voorzitter van de winkeliersvereniging, zich bij Redevco onder meer beklaagd over ernstige vervuilingen in het winkelcentrum en er bij Redevco op aangedrongen ter zake actie te ondernemen.
1.6 Bij de gedingstukken bevindt zich een e-mailbericht van 14 september 2007 van Redevco aan Q. voornoemd. Daarin heeft Redevco onder meer kenbaar gemaakt dat de extra schoonmaakkosten € 145,00 per week zullen gaan bedragen.
1.7 Bij e-mailbericht van 18 januari 2008 heeft Redevco aan [naam]@Bruna.nl en in kopie aan Q. bericht:
“Redevco Nederland heeft op verzoek van de koopvereniging [naam] een overeenkomst gesloten met de gemeente [naam] voor het schoonmaken van het wandelgebied en het parkeerterrein. Naar wij van de gemeente hebben begrepen zijn deze werkzaamheden reeds gestart. Mocht u van mening zijn dat de dienstverlening van de gemeente beter kan, dan vernemen wij dat graag zodat wij de gemeente [naam] kunnen vragen eventueel actie hierop te ondernemen.”
1.8 Bij factuur van 23 september 2009 heeft Redevco ter zake van beheers- en servicekosten in verband met het schoonmaken en het vegen van het winkelcentrum en het parkeerterrein een bedrag van € 773,70 aan Bruna doorbelast. Bruna heeft die factuur ondanks herhaalde sommatie onbetaald gelaten.
1.9 Bruna heeft de onderhavige winkelruimte onderverhuurd aan een franchisenemer, te weten Q.
2. Het standpunt van Redevco
2.1 Servicekosten zijn niet statisch, maar veranderen in de tijd al naar gelang de behoeften zich wijzigen. Partijen hebben daar getuige artikel 5.1 van de huurovereenkomst rekening mee gehouden in de zin dat als de verhuurder zorg draagt of gaat dragen voor leveringen en diensten, zij deze belast voor de kosten en deze verhoogt met 5% administratiekosten.
2.2 De winkeliers van het winkelcentrum regelden veel zelf. Na oproepen van onder andere Bruna, althans haar franchisenemer, om iets aan de vuiloverlast te doen heeft Redevco contact gezocht met de gemeente [naam]. Redevco heeft te kennen gegeven dat de extra kosten € 145,00 per week zouden gaan bedragen.
2.3 Een en ander is bij e-mailbericht van 14 september 2007 gemeld aan de heer Q., voorzitter van de winkeliersvereniging en tevens franchisenemer van Bruna. Er heeft dus intensief overleg en afstemming plaatsgevonden.
2.4 De gehanteerde omslagsleutel van 9% is gebaseerd op het aandeel vierkante meters van Bruna in de geheel verhuurbare oppervlakte.
2.5 Zij meent tevens aanspraak te kunnen maken op buitengerechtelijke kosten en wettelijke handelsrente.
3. Het standpunt Bruna
3.1 De huurovereenkomst en de algemene bepalingen kunnen niet aan de vordering ten grondslag worden gelegd. Ook kan Redevco niet bogen op een andere overeenkomst of rechtsgrond op basis waarvan Bruna gehouden zou zijn bedoelde kosten aan Redevco te voldoen. Bruna, de franchisenemer noch de winkeliersvereniging heeft opdracht gegeven aan Redevco om (extra) schoonmaakwerkzaamheden te doen verrichten. Redevco heeft die werkzaamheden zonder enig overleg uitgevoerd. Het e-mailbericht van 14 september 2007 is noch door haar noch door haar franchisenemer ontvangen.
3.2 Voor zover er al een betalingsverplichting zou bestaan betwist zij het gehanteerde omslagsysteem waarin 9% van de totale kosten aan Bruna worden toegerekend. Los daarvan worden bedoelde kosten alleen in rekening gebracht aan Bruna en niet aan de overige winkeliers, zodat kan worden gesproken van misbruik van recht, dan wel uitoefening van rechten in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
3.3 Bruno betwist buitengerechtelijke kosten en wettelijke handelsrente verschuldigd te zijn.
4. De beoordeling
4.1 Naar het oordeel van de kantonrechter kan de vordering van Redevco niet met vrucht worden gebaseerd op de huurovereenkomst en de algemene bepalingen. Daartoe wordt nader het volgende overwogen.
4.2 De door verhuurder te verzorgen leveringen en diensten als bedoeld in artikel 5.1 van de algemene bepalingen en artikel 4.7.1 van de huurovereenkomst zijn in artikel 16.1 van de algemene bepalingen expliciet omschreven. Anders dan Redevco meent kan - in het licht van het zogeheten Haviltex-criterium - onder te verzorgen leveringen en diensten bezwaarlijk worden verstaan een min of meer open norm in het kader waarvan het de verhuurder vrij staat om eenzijdig invulling te geven aan wat te verzorgen leveringen en diensten zijn. De kantonrechter vindt mede steun voor zijn oordeel in de artikelen 16.2 en 16.3 van de algemene bepalingen waarin de kennelijke bedoeling van partijen tot uidrukking wordt gebracht dat aan additionele leveringen en diensten een afzonderlijke overeenkomst ten grondslag dient te liggen.
4.3 Voortbordurend op hetgeen hiervoor is overwogen is de kantonrechter derhalve van oordeel dat Redevco Bruna slechts met succes kan aanspreken, indien de vordering is gebaseerd op een, de huurovereenkomst aanvullende, concrete afspraak tussen partijen.
4.4 Van een dergelijke nadere afspraak is in casu echter geen sprake, aangezien de communicatie over de wens om de vervuiling van het winkelcentrum het hoofd te bieden niet met Bruna heeft plaatsgevonden, maar louter met de franchisenemer van Bruna, de heer Q., althans met de winkeliersvereniging [naam]. Illustratief in dit verband is het e-mailbericht van Redevco aan [naam] van 18 januari 2008 waarin expliciet is verwoord dat Redevco op verzoek van de winkeliersvereniging zaken heeft gedaan met de gemeente [naam].
4.5 Gelet op de niet door Redevco betwiste stelling van Bruna ter zake moet het er tevens voor worden gehouden dat Redevco op de hoogte was van het feit dat Q. franchisenemer was van Bruna.
4.6 Nu voorts gesteld noch gebleken is dat Q. als vertegenwoordiger van Bruna is opgetreden, dan wel dat Bruna daartoe de aan haar toe te rekenen schijn heeft gewekt jegens Redevco, kan de gevolgtrekking slechts zijn dat geen nadere afspraak tussen partijen tot stand is gekomen.
4.7 Als er al sprake zou zijn van een rechtens relevante, nadere afspraak - de kantonrechter laat zich daar in deze procedure overigens inhoudelijk niet over uit - dan is die hoogstens tot stand gekomen tussen Q., althans de winkeliersvereniging enerzijds en Redevco anderzijds. De vorderingen van Redevco jegens Bruna zullen dan ook worden afgewezen.
4.8 Aangezien Redevco in het ongelijk wordt gesteld, dient zij ook de proceskosten aan de zijde van Bruna te dragen.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst af de vorderingen van Redevco;
veroordeelt Redevco in de kosten van de procedure aan de zijde van Bruna gevallen en stelt deze vast op € 200,00 aan salaris van de gemachtigde;
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Fokkema, kantonrechter, en op 13 april 2011 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
typ: AF