Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector kanton
Locatie Winschoten
Zaak\rolnummer: 475296 \ CV EXPL 10-7773
Vonnis d.d. 22 maart 2011
inzake
de stichting Stichting Lefier,
gevestigd te Hoogezand, mede kantoorhoudende te Stadskanaal,
eiseres, hierna Lefier te noemen,
gemachtigde F. Engelage, gerechtsdeurwaarder te Winschoten,
tegen
Q.,
wonende te [adres],
gedaagde, hierna Q. te noemen,
thans gemachtigde mr. E.J. Luursema, advocaat te Hoogezand.
PROCESGANG
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
- dagvaarding
- conclusie van antwoord
- conclusie van repliek
- conclusie van dupliek
De kantonrechter heeft tevens kennisgenomen van de door partijen in het geding gebrachte producties.
Vonnis is bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
1. De vordering
Lefier heeft gevorderd om Q. bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen om tegen bewijs van kwijting aan haar te betalen een bedrag van € 2.554,70 (waarvan € 3.890,00 aan hoofdsom, € 714,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, € 222,57 aan verschenen rente en € 262,94 aan kosten conservatoir derdenbeslag waarvan reeds een bedrag van € 2.534,81 voor dagvaarding is voldaan), vermeerderd met rente en kosten.
2. De vaststaande feiten
2.1 Tussen partijen staat als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende (gemotiveerd) weersproken het volgende vast.
2.2 Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de woning staande en gelegen aan de [naam]straat [huisnummer] te Stadskanaal.
2.3 De huurovereenkomst is door de kantonrechter te Winschoten ontbonden bij vonnis d.d. 13 januari 2009. Q. is daarbij veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van voornoemd vonnis de woning ontruimd op te leveren. Begin april 2009 heeft Q. de sleutels ingeleverd.
2.4 Bij aanvang van de huurovereenkomst is door Lefier een oplevering/garantiekaart aan Q. verstrekt. Daarop staat vermeld dat de woning op enkele punten na in goede staat was. Bij het begin van de huurovereenkomst hebben partijen daarover de afspraak gemaakt dat er door Lefier ventilatieroosters in de keuken en in het toilet zouden worden geplaatst. Tevens is afgesproken dat de elektra in de berging zou worden hersteld. Partijen hebben beide voor akkoord getekend op 24 juni 2008.
2.5 Door Lefier is in de gehele woning na de ontruiming begin 2009 voor een bedrag van € 3.890,00 aan werkzaamheden verricht zoals is gespecificeerd op het mutatieformulier.
3. Het standpunt van Lefier
3.1 Naast de vaststaande feiten legt zij het volgende aan haar vordering ten grondslag.
3.2 Lefier stelt zich op het standpunt dat Q. de woning niet heeft opgeleverd in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de huurovereenkomst bevond, ondanks dat Q. hiertoe door Lefier in de gelegenheid is gesteld. Q. dient daarom de kosten voor het herstel van de woning te voldoen.
3.3 Q. heeft erkend de kosten voor de herstelwerkzaamheden aan Lefier verschuldigd te zijn door met de gemachtigde van Lefier een betalingsregeling overeen te komen.
3.4 Lefier meent tevens aanspraak te kunnen maken op wettelijke rente, incassokosten en proceskosten.
4. Het standpunt van Q.
4.1 Zij voert - zakelijk weergegeven en voor zover hier van belang - het volgende als verweer aan.
4.2 Q. is nimmer door Lefier aangeschreven c.q. aangemaand tot het uitvoeren van de werkzaamheden welke Lefier stelt te hebben moeten verrichten om de woning weer verhuurbaar te kunnen maken. Bovendien heeft Q. slechts beperkt de tijd gekregen om de woning in goede staat op te leveren omdat zij de woning binnen veertien dagen diende te ontruimen. Zij heeft daardoor slechts ten dele werkzaamheden uit kunnen voeren.
4.3 Met betrekking tot de posten genoemd op het mutatieformulier stelt Q. het volgende. De wastafel verkeerde in redelijke staat. Q. ziet dan ook niet in waarom de wastafel diende te worden vervangen. Ditzelfde geldt voor de schoonmaak/vervanging van de wc-pot. Q. betwist dat een bedrag van € 100,00 voor schoonmaak/vervanging van de wc-pot redelijk is. Het plaatsen van een ventilatierooster in de keuken zou, volgens de afspraak van 24 juni 2008, reeds op kosten van Lefier geschieden. Het toch opnemen van deze post geeft blijk van de wijze waarop Lefier werkzaamheden in rekening brengt. De kosten voor het sausen van de woning dienen voor Lefier danwel de opvolgende bewoners te komen. Voordat Q. haar intrek in de woning nam was deze ook niet gesaust.
4.4 Met betrekking tot de schadepost voor het leeghalen en schoonmaken van de woning van € 1.500,00 heeft Q. gesteld dat deze geheel ongespecificeerd is. Q. heeft de woning bovendien grotendeels leeg en schoon achtergelaten zodat niet valt in te zien waarvoor Lefier deze kosten heeft gemaakt.
4.5 De betalingsregeling heeft Q. afgesloten in het kader van de huurachterstand. Daarmee heeft zij op geen enkele wijze onderhavige vordering erkend.
4.6 Q. maakt voorts bezwaar tegen de gevorderde rente en kosten.
4.7 Op hetgeen zij voorts nog heeft aangevoerd zal bij de beoordeling worden ingegaan, voor zover dit relevant blijkt te zijn voor de (eventuele) uitkomst van deze procedure.
5. De beoordeling van het geschil
5.1 In geschil tussen partijen is of Q. het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat heeft opgeleverd en of Q. gehouden is de kosten van de herstelwerkzaamheden te voldoen. De kantonrechter overweegt daaromtrent als volgt.
5.2 Een huurder is verplicht het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat op te leveren. Indien tussen de huurder en de verhuurder een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, moet de huurder het gehuurde in dezelfde staat opleveren waarin het volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd. In beginsel behoeft de verhuurder de huurder daarvoor niet (nogmaals) in de gelegenheid te stellen noch de huurder op die plicht te wijzen (vgl. HR 27 november 1998, NJ 1999, 380).
5.3 De stelling van Lefier dat Q., door een betalingsregeling te sluiten, onderhavige vordering heeft erkend kan de kantonrechter niet volgen. De hoofdsom in onderhavige zaak bedraagt € 3.890,00 terwijl Q. twee volmachten tot inhouding aan de gemachtigde van Lefier heeft doen toekomen voor een bedrag van € 2.749,39 respectievelijk € 4.247,83. Zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, valt daarom niet in te zien waarom Lefier zich op het standpunt stelt dat Q. daarmee onderhavige vordering zou hebben erkend. Deze stelling van Lefier zal derhalve worden gepasseerd.
5.4 Door de oplevering/garantiekaart te ondertekenen heeft Q. verklaard, op de daarin genoemde punten na, de woning in goede staat opgeleverd te hebben gekregen bij het begin van haar huurovereenkomst. Zoals staat omschreven op de oplevering/garantiekaart had de huurder de gelegenheid om binnen drie maanden na de uitgifte van de woning eventuele gebreken danwel klachten kenbaar te maken aan de verhuurder. Gesteld noch gebleken is dat Q. dit heeft gedaan. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat de woning in goede staat is opgeleverd. Zij diende de woning daarom ook in goede staat op te leveren bij het einde van de huurovereenkomst.
5.5 Door Q. is bij antwoord gesteld dat zij door Lefier niet in de gelegenheid is gesteld de gebreken zelf te herstellen. Het had daarom op de weg van Lefier gelegen om aan te tonen dat zij dit wel heeft gedaan. Door Lefier is in dat kader bij repliek een brief overgelegd d.d. 9 februari 2009 waarin Q. wordt uitgenodigd een afspraak te maken voor een vooropname. Op grond van artikel 3:37 BW Pro ligt de bewijslast dat Q. die brief ook daadwerkelijk heeft ontvangen bij Lefier. Het enkel overleggen van de brief is daarvoor onvoldoende. Lefier heeft ook anderszins geen bewijs aangeboden. Nu door Q. is betwist dat zij voornoemde brief heeft ontvangen, moet het er in rechte voor worden gehouden dat de brief Q. niet heeft bereikt en dat zij dientengevolge niet door Lefier in de gelegenheid is gesteld de gebreken zelf te verhelpen.
5.6 In HR 27 november 1998, NJ 1999, 380 is uitgemaakt dat er geen ingebrekestelling vereist is om de huurder in verzuim te laten komen, indien hij niet bij het einde van de huur op de juiste wijze oplevert. De Hoge Raad overwoog vervolgens dat, indien er geen voorafgaande inspectie heeft plaatsgevonden, slechts die kosten door de verhuurder in rekening mogen worden gebracht die de huurder zelf had moeten maken om de woning in goede staat op te kunnen leveren.
5.7 Het feit dat Q. de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis ontruimd diende op te leveren, is een omstandigheid die voor haar rekening en risico dient te komen. Dat Q. daardoor mogelijk onvoldoende tijd had om alle herstelwerkzaamheden uit te voeren kan zij niet aan Lefier tegenwerpen. Door een huurachterstand op te laten lopen die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, heeft zij de korte ontruimingstermijn over zichzelf afgeroepen.
5.8 In grote lijnen zijn de volgende herstelwerkzaamheden bij Q. in rekening gebracht:
- € 1.495,00 aan schilderwerk;
- € 200,00 voor de vervanging van de wasbak en het toilet;
- € 1.720,00 aan schoonmaak- en opruimwerkzaamheden;
- € 475,00 aan overige werkzaamheden.
5.9 Met betrekking tot het schilderwerk oordeelt de kantonrechter als volgt. Gelet op de in rechtsoverweging 5.6 aangehaalde uitspraak van de Hoge Raad kan de verhuurder slechts die kosten in rekening brengen die de huurder zelf had moeten maken om hetzelfde resultaat te bereiken. Lefier heeft de woning opnieuw gesaust en heeft een aantal deuren en een radiator geverfd. Door Lefier is niet aangegeven in welke staat deze onderdelen na oplevering door Q. verkeerden. Lefier heeft ook nagelaten hieromtrent bewijs aan te bieden. Nu door Lefier bovendien niet is onderbouwd op welke wijze de kosten voor het schilderwerk zijn gemaakt (bijvoorbeeld hoeveel manuren en verf nodig was), zal de kantonrechter op grond van artikel 6:97 BW Pro deze kosten schatten op € 200,00. Dit betekent dat Lefier geen aanspraak kan maken op het meer gevorderde.
5.10 Bij antwoord heeft Q. reeds gesteld dat de wasbak in redelijke conditie verkeerde. Ook heeft zij haar vraagtekens geplaatst bij de kosten die zijn gemaakt voor het toilet. Bij conclusie van repliek is hierop niet ingegaan. Zo heeft Lefier verzuimd foto's van de situatie van voor het herstel over te leggen en nagelaten ander bewijs aan te bieden. Deze kosten zullen als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
5.11 Op het mutatieformulier staat onder andere vermeld dat de woning voor een bedrag van € 1.720,00 is schoon- en leeggemaakt. Ook hier ontbreekt iedere onderbouwing. Door Q. is gesteld dat zij de woning grotendeels schoon en leeg heeft achtergelaten. Zonder nadere motivering, welke opnieuw ontbreekt, is het voor de kantonrechter onduidelijk waarom een dergelijk hoog bedrag in rekening is gebracht. Gelet op het feit dat Q. de woning niet geheel schoon en leeg heeft achtergelaten, is de kantonrechter van oordeel dat een bedrag voor deze werkzaamheden ad € 100,00 redelijk is.
5.12 De overige in rekening gebrachte kosten kunnen worden toegewezen omdat daartegen geen afzonderlijk verweer is gevoerd. De posten die wel door Q. zijn betwist maar waarvoor geen kosten in rekening zijn gebracht, zullen onbesproken blijven.
5.13 De kantonrechter is van oordeel dat de buitengerechtelijke werkzaamheden meer moeten omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning om voor vergoeding in aanmerking te kunnen komen. Nu hiervan niet is gebleken, dienen deze werkzaamheden te worden aangemerkt als zijnde ter voorbereiding van de processtukken en instructie van de zaak. De vordering ter zake van de buitengerechtelijke kosten zal daarom worden afgewezen.
5.14 Q. heeft niet betwist de kosten voor het conservatoir beslag verschuldigd te zijn. Lefier heeft deze kosten terecht gevorderd.
5.15 Lefier was derhalve gerechtigd om een bedrag ad € 995,00 ter zake van de herstelwerkzaamheden vermeerderd met rente en de kosten voor conservatoir beslag ad € 262,94 in rekening te brengen. Omdat door Q. voor dagvaarding reeds een bedrag ad € 2.534,81 is voldaan, zal de vordering worden afgewezen.
5.16 Als de in het ongelijk gestelde partij zal Lefier worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt Lefier in de kosten van het geding, aan de zijde van Q. tot op heden begroot op € 175,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.Tj. Terpstra, kantonrechter, en op 22 maart 2011 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
eh