Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector bestuursrecht, enkelvoudige
belastingkamer
Zaaknummers: AWB 05/1399, AWB 05/1400, AWB 06/512 & AWB 06/513
Uitspraakdatum: 19 april 2006
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats], verweerder.
1. Ontstaan en loop van de gedingen
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als
- [adres1], te [plaats] (hierna: [adres1]),
- [adres2], te [plaats] (hierna: [adres2]),
- [adres3], te [plaats] (hierna: [adres3]) en
- [adres4], te [plaats] (hierna: [adres4]),
per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot
1 januari 2007 vastgesteld op respectievelijk € 77.085, € 188.297,-, € 169.785,-
en € 113.250,-.
Verweerder heeft bij uitspraken op bezwaar van 16 september 2005 de waarde van [adres1] en [adres2] verminderd tot respectievelijk € 38.585 en € 169.084,-. Verweerder heeft voorts de waarden van [adres3] en [adres4] gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 25 oktober 2005, ontvangen bij de rechtbank op 27 oktober 2005, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 april 2006 te Groningen. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen mr. drs. A. Hummel en H.D. Kroon, taxateur.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Eiser is genothebbende krachtens eigendom van voornoemde onroerende zaken.
[adres1] is een bovenwoning gelegen achter een winkel, welke door verweerder aangeduid wordt als [adres2] te [plaats]. De vloeroppervlakte van de woning is ongeveer 46 m². De woning heeft een opgang die te bereiken is via het terrein van [adres2]. De woning kent alle gangbare voorzieningen maar heeft geen eigen meterkast.
[adres2] betreft een winkelpand met een totaal aan vloeroppervlakten van
163 m².
Eiser heeft de objecten [adres1] en [adres2] op 2 juni 2003 gezamenlijk gekocht voor een bedrag van € 164.666,-.
[adres3] betreft een pand ten behoeve van kamerverhuur.
[adres4] betreft een bovenwoning met twee bouwlagen en een vloeroppervlakte van 94 m².
3. Geschillen
In geschil is de objectafbakening van [adres1] en [adres2] (zie 4. onder A.). Voorts zijn in geschil de waarden van voornoemde objecten op waardepeildatum (zie 4 onder B.).
4. Beoordeling van de geschillen
A. Objectafbakening [straat adres1 en adres2]
Eiser heeft aangevoerd dat het pand [straat adres1 en adres2] ten onrechte is gesplitst. De rechtbank overweegt als volgt.
Ingevolge artikel 16, aanhef en onder a tot en met d, Wet WOZ wordt voor de toepassing van
de wet als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige
in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
Wat betreft de in geding zijnde objectafbakening is allereerst van belang wie zakelijk gerechtigde is. Nu eiser eigenaar is van beide door verweerder onderscheiden objecten [adres1] en [adres2], kan hierin geen grond voor het onderscheid worden gevonden.
Vervolgens is aan de orde of de objecten, zoals die door verweerder zijn onderscheiden, blijkens de indeling zijn bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Hierbij dient in het bijzonder te worden gekeken naar de aanwezigheid van essentiële voorzieningen en een zekere mate van afsluitbaarheid. Hiertoe verwijst de rechtbank naar de arresten van de Hoge Raad van 9 september 1992 (BB 1992/649) en van 26 oktober 2001 (BB 2001/1128).
Naar het oordeel van de rechtbank dient de woning, nu deze afsluitbaar is en over de gangbare voorzieningen beschikt, als een afzonderlijk geheel als bedoeld in artikel 16, aanhef en onder c Wet WOZ te worden aangemerkt. Eiser heeft aangevoerd dat de woning niet over een eigen opgang en evenmin over eigen meterkast beschikt. Dit leidt echter niet tot een ander oordeel. Dat de opgang van de woning slechts bereikbaar is via het terrein van [adres2], staat het gebruik van de woning als afzonderlijk geheel niet in de weg. Verder betekent de gemeenschappelijkheid van de meterkast dat daardoor onderlinge afhankelijkheid van de gebruikers van de twee onderdelen bestaat, maar deze voorziening is te zeer van ondergeschikt belang om hieraan doorslaggevende betekenis toe te kennen. De rechtbank verwijst, met verweerder, naar een uitspraak van het Hof 's-Hertogenbosch van 5 juli 2000 (BB 2001/155) en voorts naar uitspraken van het Hof Amsterdam van 3 december 1999 (BB 2000/202) en van 28 november 2000 ( BB 2002/451).
B. Waarden van de objecten
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met vergelijkingsobjecten. Ingevolge onderdeel b van voornoemd artikel 4, eerste lid, wordt de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan een onroerende zaak toegekende waarde ligt (telkens) bij verweerder.
Met betrekking tot [adres1]
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 10 januari 2006 door H.D. Kroon, taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 38.585,-. Naast gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 38.585,- althans niet een lagere waarde had. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat verscheidene van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Uit de door verweerder aan het rapport toegevoegde matrix, blijkt dat de vergelijkingsobjecten een aanzienlijk hogere prijs per m² kennen. Er is dan ook geen grond voor de veronderstelling dat de door eiser genoemde waardedrukkende aspecten van de woning, zoals staat van onderhoud en het uitzicht vanuit de woning, onvoldoende bij de waardebepaling zijn betrokken. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten.
Uit de omstandigheid dat verweerder de woning terecht als een afzonderlijke roerende zaak heeft aangemerkt, volgt dat de waarde voor de woning afzonderlijk dient te worden vastgesteld en dat niet van belang is op welk bedrag de waarden van de woning en van [adres2] gezamenlijk worden bepaald.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en het beroep in zoverre ongegrond dient te worden verklaard.
Met betrekking tot [adres2]
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 10 januari 2006 door H.D. Kroon, taxateur te [plaats]. In dit taxatierapport is de waarde van de winkel getaxeerd op € 169.084,-. Naast gegevens van het pand, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
In het taxatierapport wordt een vergelijking gemaakt met de verkoopsom dan wel huurwaarde van drie andere winkels gelegen in de omgeving van [adres2]. Voorts is een - betrekkelijk lage - kapitalisatiefactor van 9,6 gehanteerd. In het rapport wordt onderbouwd hoe tot deze factor is gekomen. Het rapport vermeldt onder meer dat de winkelpui is voorzien van monumentale elementen en dat alle gebruikelijke voorzieningen aanwezig zijn. De onderhoudstoestand in relatie tot de ouderdom van het object wordt als redelijk gekenschetst.
Naar het oordeel van de rechtbank is in het rapport op adequate wijze rekening gehouden met de door eiser genoemde kenmerken van het pand en met de verschillen met de vergelijkingspanden. Middels dit rapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat het pand op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 169.084,-.
Voorts heeft verweerder terecht opgemerkt, zoals de rechtbank ook reeds hiervoor heeft aangegeven, dat de door verweerder genoemde transactie van 2 juni 2003 ziet op de verkoop van de afzonderlijke objecten [adres1] en [adres2] tezamen. Bij de bepaling van de WOZ-waarde van de woning afzonderlijk, is deze transactie reeds daarom niet bruikbaar.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de winkel niet te hoog is vastgesteld en het beroep ook in zoverre ongegrond dient te worden verklaard.
Met betrekking tot [adres3]
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 13 januari 2006 door H.D. Kroon, taxateur te [plaats]. In dit taxatierapport is de waarde van het pand getaxeerd op € 169.785,-. Naast gegevens van het pand, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
De rechtbank overweegt dat in het taxatierapport een vergelijking wordt gemaakt met de verkoopsommen en huurwaarden van drie andere panden die ook worden aangewend voor kamerverhuur en eveneens zijn gelegen in het centrum van de stad [plaats]. Er is een kapitalisatiefactor van 10,5 gehanteerd. In het rapport wordt onderbouwd hoe tot deze factor is gekomen. Het rapport vermeldt onder meer dat de onderhoudstoestand goed is en dat alle gangbare nutsvoorzieningen aanwezig zijn.
Eerst ter zitting heeft eiser gesteld dat de onderhoudstoestand niet goed is nu de kozijnen geschilderd dienen te worden. De rechtbank is van oordeel dat deze grief niet kan slagen omdat, ook uitgaande van een slechtere onderhoudstoestand dan is aangegeven in voornoemd rapport, het niet aannemelijk is geworden dat dit leidt tot een overschrijding van de bezwaardrempel als bedoeld in artikel 26a Wet WOZ (5% van € 169.785,-, zijnde € 8.489,25).
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder middels het taxatierapport aannemelijk gemaakt dat het pand op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 169.785,-. In het rapport is op adequate wijze rekening gehouden met de kenmerken van het pand en met de verschillen met de vergelijkingspanden.
Gelet op het vooroverwogene is de rechtbank ook hier van oordeel dat het beroep in zoverre
ongegrond moet worden verklaard.
Met betrekking tot [adres4]
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 10 januari 2006 door H.D. Kroon, taxateur te [plaats]. In dit taxatierapport is de waarde van het pand getaxeerd op € 113.250,-. Naast gegevens van het pand, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Met het taxatierapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 113.250,-.
De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vijf vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden.
Door de taxateur is het onderhoud van de woning als redelijk/goed aangemerkt. Ter zitting heeft eiser gewezen op een loshangende goot en hiervan heeft hij ook een foto laten zien. De rechtbank overweegt dat hieruit blijkt dat de aanduiding van de onderhoudstoestand wat betreft het onderdeel gevels niet juist is. Dit leidt evenwel niet tot een waardeverschil dat de bezwaardrempel van artikel 26a Wet WOZ overschrijdt. In dit geval is de drempel
€ 5.662,50, zijnde 5% van € 113.250,-. Deze omstandigheid kan er dus niet toe leiden dat de vastgestelde waarde niet juist geacht dient te worden.
De rechtbank verwijst voorts naar de door verweerder ingebrachte vergelijking van de prijzen per vierkante meter woonoppervlakte. Voor de woning is een aanzienlijke lagere prijs gehanteerd per m² dan voor de vergelijkingsobjecten. Niet gezegd kan worden dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten.
De omstandigheid dat de woning op 1 september 2004 voor respectievelijk € 100.000,- en
€ 140.000,- is verkocht, vormt geen aanleiding om de hierboven besproken waardebepaling door verweerder middels de methode van vergelijking met vergelijkingsobjecten als onjuist aan te merken.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ook in zoverre ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 19 april 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. M.P. den Hollander, in tegenwoordigheid van mr. drs. H.A. Hulst, griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.