Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
Sector Civielrecht
zaaknr.: 75408 / HA ZA 04-901
vonnis d.d. 15 februari 2006
in de zaak van:
de naamloze vennootschap MAATSCHAPPIJ HELENAVEEN N.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Utrecht,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie, hierna verder te noemen Helenaveen,
procureur mr. H.J. de Groot,
[naam gedaagde],
wonende te [adres],
gedaagde in conventie, eiser in reconventie, hierna verder te noemen [gedaagde],
procureur mr. P.E. Mazel.
PROCESVERLOOP
Ter uitvoering van het tussenvonnis van deze rechtbank van 5 januari 2005 heeft op 14 februari 2005 een comparitie van partijen plaatsgehad, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
In aanvulling op dit proces-verbaal zij vermeld dat [gedaagde] ter comparitie één productie – een emailbericht van het CBS over de statistiek pachtprijzen van landbouwgronden – in het geding heeft gebracht.
Helenaveen heeft ter comparitie een akte genomen alsmede een conclusie van antwoord in reconventie, waarbij zij heeft geconcludeerd [gedaagde] niet ontvankelijk te verklaren in zijn vordering althans hem deze te ontzeggen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding in reconventie.
Vervolgens heeft Helenaveen een conclusie van repliek in conventie genomen, waarbij zij haar vordering heeft vermeerderd aldus dat deze er thans toe strekt bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Helenaveen te betalen een bedrag van € 83.481,95 vermeerderd met de contractuele rente ad 1% per maand ingaande 1 november 2004 over de vanaf die datum openstaande bedragen;
II. [gedaagde] te veroordelen om aan Helenaveen ingaande 1 november 2004 (voor de eerste maal) een erfpachtcanon te betalen van € 29.780,48 per jaar vermeerderd met het door te berekenen aandeel in de brand-/stormverzekering een en ander in twee halfjaarlijkse termijnen zoals voorzien in de erfpachtakte en een en ander jaarlijks verhoogd met de indexering, zoals tussen [verpachter] en [gedaagde] overeengekomen op 24 augustus 1995, voor het eerst per 1 januari 2005;
III. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
Aansluitend heeft [gedaagde] een conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie genomen, waarbij hij zijn eis in reconventie heeft gewijzigd aldus dat deze er thans toe strekt bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
primair te verklaren voor recht dat:
a. de canonherziening van 1 januari 2005, gebaseerd op artikel 2 van Pro de notariële akte d.d. 4 januari 1990, geldend tussen Helenaveen en [gedaagde], wordt vervangen door eenmalige wijziging van € 635,28;
b. deze verhoging geldt als een eenmalige verhoging van de jaarlijks te betalen canon en geldt tot de nieuwe herziening van 2010;
c. de eenmalige verhoging wordt verdeeld over twee halfjaarlijkse betaaltermijnen, te weten € 317,64 op 1 mei en € 317,64 op 1 november;
subsidiair te verklaren voor recht dat:
d. de canonherziening van 1 januari 2005 dient te worden gebaseerd op artikel 2 van Pro de erfpachtakte in samenhang met het thans geldende Pachtnormenbesluit;
e. de canonherziening wordt bepaald zoals een door de rechtbank voor te dragen deskundige, bijvoorbeeld een lid van de grondkamer van de rechtbank, heeft verklaard;
alsmede - in het geval in conventie wordt geoordeeld dat [gedaagde] niet mag verrekenen met de verschuldigde canon - Helenaveen te veroordelen:
f. tot het betalen aan [gedaagde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag van € 10.178,64, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 22 december 2004 tot aan de dag der algehele voldoening;
g. in de proceskosten.
Vervolgens heeft Helenaveen een akte in conventie tevens conclusie van dupliek in reconventie genomen.
Ten slotte hebben partijen vonnis gevraagd.
Involge artikel 15 lid 2 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is de zaak verwezen naar de meervoudige kamer.
RECHTSOVERWEGINGEN
In conventie en in reconventie:
1. De rechtbank verwijst naar en neemt over hetgeen zij in haar tussenvonnis van 5 januari 2005 heeft overwogen en beslist. Voorts verwijst zij naar hetgeen op 14 februari 2005 tijdens de comparitie is gesteld en gebleken, een en ander zoals in het proces-verbaal is opgenomen en beschouwt zij de inhoud daarvan als hier ingelast. .
Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie, zal de rechtbank deze gezamenlijk behandelen.
2. Vaststaande feiten:
a. In een onderhandse overeenkomst tussen [naam verpachter] (hierna: [verpachter]) en [gedaagde], door hen ondertekend op respectievelijk 25 november 1989 en 4 december 1989 staat vermeld:
De ondergetekenden (....) verklaren overeenstemming te hebben bereikt over de vestiging van een erfpachtsrecht, ingaande 3 januari 1990 als omschreven in de aan deze overeenkomst aangehechte concept-akte.
Deze akte zal – inhoudelijk ongewijzigd – in notariële vorm worden verleden tussen 2 en 6 januari 1990, in beginsel op 4 januari 1990 ten overstaan van notaris Bouman te Bedum (....)
In aanvulling op het in de aangehechte concept-akte gestelde zijn partijen nader overeengekomen, dat de erfpachtcanon ingaande 1 januari 1991 wordt verhoogd tot f. 750,-- per ha.Voor de canonherziening als bedoeld in artikel 2 van Pro de erfpachtakte geldt deze verhoogde canon als de daar bedoelde aanvangscanon.
[gedaagde] verbindt zich jegens [verpachter] bij dezen om al hetgeen in deze akte nader met betrekking tot voormeld erfpachtsrecht is overeengekomen, als een verplichting op te leggen aan zijn rechtsopvolger(s) onder bijzondere titel en te dier zake in een op te maken akte een bepaling te doen opnemen, waarbij de nieuwe erfpachter zich verbindt tot de aanvaarding van het in deze aanvullende akte overeengekomene en zich tevens verbindt deze verplichting op gelijke wijze door zijn (hun) rechtsverkrijgende(n) te zullen doen nakomen(….)
b. Bij notariële akte van 4 januari 1990, verleden ten overstaan van notaris Bouwman te Bedum, heeft [verpachter] aan [gedaagde] in erfpacht uitgegeven, gelijk [gedaagde] in erfpacht heeft aanvaard:
De boerderij met (gedeelte van het) woonhuis en schuren en verdere bedrijfsgebouwen, staande en gelegen te [adres], met daarbij behorende landerijen, onder de gemeente [naam gemeente], uitmakende:
1. het perceel, kadastraal bekend gemeente [kadastrale gegevens], geheel groot zes hektare, drie en tachtig are en veertig centiare, echter met uitzondering van een gedeelte groot ongeveer vier en twintig are (...)
2. het perceel, kadastraal bekend gemeente [kadastrale gegevens], groot vier en vijftig hektare, zestig are en twintig centiare;
3. het perceel, kadastraal bekend gemeente [kadastrale gegevens], groot acht hektare zes are en dertig centiare.
(...)
In voornoemde akte is voorts bepaald:
De comparanten verklaarden, dat deze uitgifte in erfpacht is geschied:
a. voor een tijdvak van zes en dertig jaren, ingaande drie januari negentienhonderd en negentig en derhalve eindigende op twee januari van het jaar tweeduizend zes en twintig, met een optie voor een tijdvak van nog eens dertien jaren;
b. tegen een canon van EEN EN DERTIG DUIZEND GULDEN, (f. 31.000,--), per jaar, geïndexeerd zoals hierna in artikel 2 vermeld Pro, te voldoen in halfjaarlijkse termijnen, op één mei en één november van ieder jaar, voor het eerst op één mei negentienhonderd en negentig;
c. zulks met dien verstande dat wordt uitgegaan van een erfpachtovereenkomst met betrekking tot tenminste negen en zestig hektare en dat over- of ondermaat wordt verrekend op basis van een hektareprijs per jaar van VIERHONDERD EN VIJFTIG GULDEN, (f. 450,--);
d. onder de volgende voorwaarden en bepalingen:
(...)
Artikel 2 - INDEXERING
Lid 1
De hierboven genoemde jaarlijkse canon zal eenmaal per vijf jaren, en wel steeds per één januari van het betreffende kalenderjaar en voor het eerst per één januari negentienhonderd vijf en negentig, worden herzien overeenkomstig de wijzigingen van de hoogst toelaatbare pachtprijs (basispachtwaarde) voor akkerbouwland als het onderhavige als bedoeld in artikel 3 van Pro de Pachtwet (Pachtnormenbesluit negentienhonderd zeven en zeventig).
Daartoe wordt vergeleken de hoogst toelaatbare basispachtprijs voor zeekleigronden, categorie II, bedoeld in het Pachtnormenbesluit per één en dertig december negentienhonderd negen en tachtig met de op de herzieningsdatum geldende hoogst toelaatbare basispachtwaarde voor diezelfde categorie gronden.
Herziening vindt derhalve plaats volgens de volgende formule: aanvangscanon keer bovenbedoelde basispachtwaarde van de dag voor de herzieningsdatum gedeeld door bovenbedoelde basispachtwaarde per één en dertig december negentienhonderd negen en tachtig.
Lid 2
De canon zal nimmer dalen beneden de aanvangscanon.
Lid 3
Indien de overheid te eniger tijd het uitvaardigen van een Pachtnormenbesluit mocht staken, zal een zoveel mogelijk vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd.
Bij verschil van mening hieromtrent zal door de meest gerede partij aan de direkteur van het Centraal Bureau voor de Statistiek een uitspraak worden gevraagd welke voor partijen bindend is.
De eventuele hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen.
Artikel 3 - BETALING
(...)
Lid 4
Ten aanzien van alle verschuldigde bedragen wordt beroep door de erfpachter op schuldvergelijking uitgesloten.
(...)
Artikel 9 - OPSTALLEN
(...)
Lid 8
De erfpachter is gehouden telkenjare aan de grondeigenaar de helft van de premie te vergoeden welke de grondeigenaar zal moeten betalen voor het verzekerd houden van de opstallen tegen de gevolgen van brand en storm. (...) Deze betaling zal de erfpachter verrichten tegelijk met de telkenmale te verrichten canonbetaling zodat hij op één mei en op één november van ieder jaar steeds een kwart van de door de grondeigenaar op te geven premie betaalt; de erfpachter is tot deze betaling echter eerst gehouden na zijn ontvangst van een kopie van de betreffende premienota.
(...)
Artikel 10 - GEBRUIKSRECHT BOVENWONING
Lid 1
De grondeigenaar behoudt zich voor het recht van gebruik van de bovenwoning.(...)De grondeigenaar is bevoegd de bovenwoning aan derden in huur af te staan.
(...)
Lid 3
De onroerend goedbelasting (zakelijk- zowel als gebruikersdeel) alsmede de kosten van verbruik van electriciteit, gas en water, inclusief de kosten van het vastrecht of bij gemeenschappelijke aansluiting de helft daarvan, alles voor zover betrekking hebbende op de bovenwoning, zijn voor rekening van de grondeigenaar.
(...)
In afwijking van het in artikel 3 lid 1 en Pro 4 bepaalde is de erfpachter gerechtigd om door hem betaalde en niet door of vanwege de grondeigenaar vergoede belasting en kosten als hierboven bedoeld te verrekenen met de periodieke canon-betaling.'
c. Met ingang van 1991 heeft [gedaagde] aan [verpachter] een canon van f 52.664,26 per jaar, derhalve f 26.332,13 per half jaar voldaan.
d. In 1995 is de systematiek van het Pachtnormenbesluit gewijzigd: waar voor de vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijs voordien onderscheid werd gemaakt naar grondsoort, wordt sedertdien een norm per regio gegeven, onderscheiden naar grasland, bouwland etc.
e. Op 24 augustus 1995 hebben [verpachter] en [gedaagde] een nadere overeenkomst met betrekking tot de erfpacht gesloten. In deze overeenkomst staat onder meer het volgende vermeld:
‘(…..) komen (…..) het volgende overeen betreffende de aanvulling op het bestaande erfpachtcontract van 4 jan.1990.
De canon zal vanaf 1 jan. 1995 verhoogd worden met f 1400,-- per jaar.
Per 1 nov. 1995 zal in een keer f 1400,-- bij de halve canon van f 26.332,13 worden betaald.
Vanaf 1 jan. 1996 zal de verhoging van f 1400,-- gedeeld worden per 1 mei en 1 nov. zoals in contract reeds is vermeld.’
f. [gedaagde] heeft [verpachter] in november 1995 een canon van f 26.332,13 + f 1400,-- voldaan en in mei 1996 een canon van f 27.032,13 één en ander vermeerderd met de verzekeringspremie en verminderd met de in verband met de bovenwoning te verrekenen kosten.
g. [verpachter] heeft de aan [gedaagde] in erfpacht gegeven percelen op 22 augustus 1996 aan Helenaveen in eigendom overgedragen.
h. Helenaveen heeft [gedaagde] vervolgens bij brief van 12 december 1996 bericht:
‘Hierbij brengen wij u de erfpachtcanon ad. f. 27.032,13 over de periode 01-05-1996 t/m 31-10-1996 in rekening.’
Bij brief van 20 december 1996 is hierop een aanvulling gemaakt:
‘Naast de door u ontvangen factuur van f 27.032,13, moet u uw bijdrage in de verzekeringspremie betalen, wij verzoeken u uw bijdrage van f 544,75 voor het tweede half jaar 1996 onder aftrek van de waterschapslasten van f 26,52 – f 518,23 over te maken (...)’.
Voorts heeft Helenaveen [gedaagde] op 20 oktober 1997 en 20 oktober 1999 nota’s gezonden waarop staat:
‘Erfpacht
Totaal verschuldigd: f 27.550,36’
[gedaagde] heeft in de periode november 1996 tot en met november 1999 halfjaarlijks op basis van een canon van f 27.032,13 – vermeerderd met de verzekeringspremie en verminderd met kosten – met Helenaveen afgerekend.
i. Bij brief van 15 december 1999 heeft Helenaveen [gedaagde] bericht:
‘In de erfpachtovereenkomst, die wij indertijd met u hebben gesloten, is vastgelegd dat de verschuldigde canon eens in de vijf jaar zal worden aangepast en wel met ingang van 1 januari 2000.
De berekening is gebaseerd op basis van wijzigingen van de hoogst toelaatbare pachtprijs voor akkerbouwland als bedoeld in artikel 3 van Pro de Pachtwet.
De berekening is als volgt:
Nieuwe prijs 1998 : 0,6532% van zeeklei klasse II = f 661,31
Oude prijs 1989 : 0,6532% van zeeklei klasse II = f 405,00
= 1,63 (factor voor verhoging) x f 54.064,26 (oude prijs) = f 88.279,64
Met ingang van 1 januari 2000 bedraagt de nieuwe canon f 88.279,64 per jaar.
Dit is per half jaar f 44.139,82.’
j. Vervolgens heeft Helenaveen [gedaagde] bij brief van 20 december 1999, in afwijking van de brief van 15 december 1999, medegedeeld:
‘= 1,63 (factor voor verhoging) x f 31.000,-- (aanvangscanon) = f 50.530,00 per jaar.
Met ingang van 1 januari 2000 bedraagt de nieuwe canon f 50.530,-- per jaar.
Dit is per half jaar f 25.265,--.’
k. Bij schrijven van 28 december 1999 heeft de raadsman van Helenaveen de raadsman van [gedaagde] laten weten dat de brieven van 15 en 20 december 1999 werden herroepen en dat hij binnenkort op de kwestie terug zou komen.
l. Op 28 oktober 2003 heeft Helenaveen [gedaagde] een nota gestuurd, waarop onder meer is vermeld:
‘Erfpachtcanon periode 01-05-2003 t/m 31-10-2003 op basis van normen van augustus 1996
€ 12.266,65
Bijdrage brandverzekering periode 01-05-2003 t/m 31-10-2003 € 235,17.
Totaal € 12.501,82.’
m. Op 2 maart 2004 heeft Helenaveen zich voor het eerst op het standpunt gesteld dat de nadere overeenkomst tussen [verpachter] en [gedaagde] van 24 augustus 1995 aldus moet worden uitgelegd dat de daarin genoemde verhoging van f 1.400,-- jaarlijks cumulatief moet worden toegepast.
n. Als gevolg van een fusie met Amev Levensverzekering NV heeft Helenaveen met ingang van 28 december 2004 opgehouden te bestaan.
o. [verpachter] heeft in een brief van 20 januari 2005 aan [naam rentmeester], rentmeester van Helenaveen, met betrekking tot de nadere overeenkomst van 24 augustus 1995 verklaard:
‘Sie haben mir gebeten, den Vertrag vom 24. August 1995 zwischen [gedaagde] und mir zu erläutern.
Dieser Vertrag betrifft eine stets wiederkehrende kumulatieve jährliche Erhöhung des Erbpachtzinses um
f 1.400,-- pro Jahr. Der Pachtzins soll also jedes Jahr kumulativ um f 1.400,-- erhöht werden.
1995 soll der gesamte Pachtzins f 26.332,13 x 2 + 1.400,-- = f 54.064,26 betragen.
1996 soll der gesamte Pachtzins f 54.064,26 + 1.400,-- = f 55.464,26 betragen.
1997 soll der gesamte Pachtzins f 55.464,26 + 1.400,-- = f 56.864,26 betragen.
Und so weiter.
Der gesamte Pachtzinsbetrag soll jeweils in zwei gleichen Teilbeträgen bezahlt werden, und zwar zum 1. Mai und zum 1. November eines jeden Jahres.
Die obengenannten Erhöhungen des Pachtzinses sind an Stelle der Indexierungsformel gekommen, die im Erbpachtvertrag angegeben ist.’
3. Wederzijdse standpunten en beoordeling
3.1 De rechtbank zal bij haar beoordeling uitgaan van de vorderingen zoals die na vermeerdering luiden, nu partijen over en weer geen bezwaar tegen de vermeerdering van eis hebben gemaakt.
3.2 Kern van het geschil is hoe de erfpachtscanon sedert 1995 geïndexeerd diende te worden.
Helenaveen baseert haar vordering in conventie op de overeenkomsten die in dit verband in 1989 en 1995 tussen [verpachter] en [gedaagde] zijn gesloten.
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat Helenaveen geen beroep kan doen op deze overeenkomsten, omdat een wijziging van de canon enkel derdenwerking heeft indien zij is opgenomen in een notariële akte en ingeschreven in de openbare registers.
3.3 De rechtbank verwerpt dit verweer van [gedaagde]. Daartoe wordt het volgende overwogen.De rechtbank is met Helenaveen van oordeel dat de voor [verpachter] uit genoemde overeenkomsten voortvloeiende rechten in zodanig verband staan met de onroerende zaak dat [verpachter] slechts belang had bij die rechten zolang hij de onroerende zaak behield. Deze kwalitatieve rechten zijn met de eigendom overgegaan op Helenaveen. Voor de overgang van een kwalitatief recht is anders dan voor de overgang van een kwalitatieve verplichting geen notariële akte en inschrijving daarvan in de openbare registers vereist.
De rechtbank voegt aan het vorengaande nog toe dat [gedaagde] zich ook dienovereenkomstig heeft gedragen. Immers, [gedaagde] is de op basis van beide overeenkomsten verhoogde canon ook na de eigendomsoverdracht aan Helenaveen blijven voldoen.
Bovendien is [gedaagde] weinig consistent in zijn stellingname. Immers, waar hij zich enerzijds – ten aanzien van passages uit genoemde overeenkomsten die hem onwelgevallig zijn – op het standpunt stelt dat de overeenkomsten geen gelding hebben in de verhouding tussen hem en Helenaveen, zoekt hij anderzijds in het kader van zijn primaire vordering in reconventie juist aansluiting bij de overeenkomst van 24 augustus 1995.
3.4 Vervolgens dient te worden beoordeeld hoe de nadere overeenkomst die op 24 augustus 1995 werd gesloten tussen [verpachter] en [gedaagde] dient te worden uitgelegd.
Helenaveen stelt zich op het standpunt dat de canon involge die overeenkomst jaarlijks cumulatief moet worden verhoogd met een bedrag van f 1.400,--. Zij beroept zich in dit verband op de schriftelijke verklaring van [verpachter]. Helenaveen is van oordeel dat de aldus overeengekomen indexering de indexeringsclausule uit de erfpachtakte heeft vervangen.
[gedaagde] is daarentegen van mening dat de overeenkomst van 24 augustus 1995 een éénmalige verhoging voor een periode van vijf jaar behelst. Dit strookt ook met de erfpachtakte die voorziet in een aanpassing van de canon eens per vijf jaar. [gedaagde] benadrukt dat de overeenkomst ook dienovereenkomstig is uitgevoerd, zowel in de periode dat [verpachter] nog erfverpachter was, als in de jaren daarna, toen Helenaveen de eigendom van de grond had verworven. Helenaveen heeft zich eerst in 2004 op het standpunt gesteld dat de overeenkomst in de thans door haar voorgestane zin dient te worden uitgelegd. De verklaring van [verpachter] is evenwel onjuist. De woorden ‘per jaar’ zijn enkel gebezigd omdat de verhoging over het jaar 1995 ineens bij de canonbetaling van november moest worden voldaan, aangezien de canon over het eerste half jaar reeds in mei was voldaan.
3.5 De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt.
Uit de tekst van de overeenkomst vloeit voort dat [verpachter] en [gedaagde] hebben beoogd een aanvulling te geven op het erfpachtcontract. Uit die tekst blijkt evenwel niet expliciet dat zij daarbij hebben willen afwijken van het in het erfpachtcontract gehanteerde systeem dat de canon eens per vijf jaar werd geïndexeerd. Het debat tussen partijen spitst zich in dit verband toe op de vraag hoe de woorden ‘per jaar’ dienen te worden verstaan. De tekst van de overeenkomst is op dit punt voor tweeërlei uitleg vatbaar.
[verpachter] heeft dienaangaande in zijn brief van 20 januari 2005 – derhalve bijna 10 jaar na de totstandkoming van genoemde overeenkomst – verklaard dat partijen een jaarlijkse cumulatieve verhoging beoogden. [gedaagde] heeft zulks evenwel gemotiveerd betwist.
3.6 Voor de beantwoording van de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, komt het niet alleen aan op een taalkundige uitleg van de bepalingen van de overeenkomst, maar tevens op de zin die de contracterende partijen – [verpachter] en [gedaagde] – in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
In dit verband komt naar het oordeel van de rechtbank betekenis toe aan de wijze waarop [verpachter] en [gedaagde] destijds uitvoering aan de overeenkomst hebben gegeven.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] [verpachter] in november 1995 de tot dan toe geldende halfjaarlijkse canon van f 26.332,13 vermeerderd met een bedrag van f 1400,-- heeft voldaan en in mei 1996 een bedrag van f 27.032,13, derhalve de oorspronkelijke halfjaarlijkse canon van
f 26.332,13 vermeerderd met een bedrag van f 700,--. Gesteld noch gebleken is dat [verpachter] toentertijd bezwaar heeft gemaakt tegen laatstgenoemde betaling. [gedaagde] mocht er daarom op vertrouwen dat de door hem aan de overeenkomst gegeven uitleg de juiste was.
Ook Helenaveen heeft [gedaagde] in de daaropvolgende jaren (tot en met 1999) een halfjaarlijkse canon van f 27.032,13 in rekening gebracht. Wanneer [verpachter] met [gedaagde] was overeengekomen dat de verhoging jaarlijks cumulatief zou plaatsvinden – gelijk Helenaveen stelt – had het in de rede gelegen dat [verpachter] Helenaveen daarop had gewezen en dat Helenaveen deze verhoging ook jaarlijks zou hebben doorgevoerd.
3.7 Uit de wijze waarop uitvoering is gegeven aan de overeenkomst leidt de rechtbank af dat [verpachter] en [gedaagde] bij het sluiten van die overeenkomst slechts de intentie hebben gehad om een eenmalige, enkelvoudige verhoging af te spreken en wel voor een periode van vijf jaren.
Voor het standpunt van Helenaveen dat de overeenkomst de in de erfpachtovereenkomst opgenomen indexeringsclausule definitief beoogde te vervangen, biedt de overeenkomst namelijk geen enkel aanknopingspunt. De rechtbank acht het ook geenszins aannemelijk dat [verpachter] en [gedaagde], die de overeenkomst sloten in de periode dat het Pachtnormenbesluit werd gewijzigd en die de (prijs)ontwikkelingen op de lange termijn niet konden overzien, hebben beoogd om met deze overeenkomst – waarin geen indexeringsformule maar een vast bedrag aan verhoging werd genoemd – alle toekomstige aanpassingen van de canon te regelen.
Het moet er derhalve voor gehouden worden dat de door [gedaagde] verschuldigde canon in de periode 1995 tot en met 1999 f 27.032,13 ofwel € 12.266,65 per half jaar bedroeg.
3.8 Uit hetgeen in de rechtsoverwegingen 3.6 en 3.7 is overwogen vloeit voort dat het onderdeel van de vordering van Helenaveen dat ziet op de periode tot en met 1999 hoe dan ook voor afwijzing gereed ligt. Het verjaringsverweer dat [gedaagde] in dit verband heeft gevoerd, behoeft daarom geen bespreking meer.
Bovendien vloeit uit genoemde rechtsoverwegingen voort dat de vordering van Helenaveen met betrekking tot de indexering vanaf 2004 niet – althans niet in deze vorm – toewijsbaar is, evenmin als de primaire vordering van [gedaagde] in reconventie.
3.9 Voor de beoordeling van het onderdeel van de vordering van Helenaveen dat ziet op de periode na 1999, alsmede voor de beoordeling van [gedaagde] subsidiaire vordering, dient te worden bepaald hoe de indexering van de canon in 2000 en 2005 diende plaats te vinden.
Nu de rechtbank heeft vastgesteld dat de overeenkomst van 24 augustus 1995 enkel zag op de indexering voor de periode tot en met 1999, dient de indexering voor 2000 en 2005 in beginsel plaats te vinden op de wijze als in de erfpachtakte is omschreven.
3.10 [gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat voor de indexering aansluiting moet worden gezocht bij het huidige Pachtnormenbesluit en wel bij de norm die geldt voor de regio Veenkoloniën / Oldambt (regio nummer 2).
Helenaveen heeft zich daarentegen op het standpunt gesteld dat het Pachtnormenbesluit, gelet op de gewijzigde systematiek, niet langer als leidraad kan dienen en dat – gezien de bepalingen van de erfpachtakte – de directeur van het CBS in beginsel uitsluitsel zou moeten geven.
3.11 De rechtbank is van oordeel dat een bindend advies van de directeur van het CBS naar de letter van de erfpachtakte niet aan de orde is. Immers er is geen sprake van dat de overheid de uitvaardiging van het Pachtnormenbesluit heeft gestaakt.
Nu zich evenwel de situatie voordoet dat de systematiek van het Pachtnormenbesluit ingrijpend is gewijzigd en er geen hoogst toelaatbare basispachtprijs voor zeekleigronden catergorie II meer wordt vastgesteld, kan de in de erfpachtakte omschreven wijze van indexering niet zonder meer worden uitgevoerd.
De rechtbank is – anders dan Helenaveen – van oordeel dat het gewijzigde Pachtnormenbesluit wel degelijk als leidraad kan dienen voor de indexering van de canon. Immers, door de indexering van de canon te koppelen aan het toenmalige Pachtnormenbesluit, hebben [verpachter] en [gedaagde] er nadrukkelijk voor gekozen om voor de aanpassing van de canon aansluiting te zoeken bij de ontwikkeling van de pachtprijzen voor percelen als de onderhavige. Voor die ontwikkeling is het Pachtnormenbesluit nog steeds bepalend; de omstandigheid dat de systematiek van het besluit is gewijzigd, doet daaraan niet af. Een en ander betekent niet – zoals Helenaveen heeft betoogd – dat de canon gelijk wordt gesteld aan de pachtprijs, maar wel dat de canon na verloop van tijd zal stijgen of dalen in overeenstemming met de stijging en daling van de pachtprijzen, met dien verstande dat de aanvangscanon involge artikel 2 lid 2 van Pro de erfpachtakte als ondergrens geldt.
3.12 [gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat bij de indexering uitgegaan moet worden van de in de notariële erfpachtakte vermelde aanvangscanon van f 31.000,--.
De rechtbank verwerpt die stelling onder verwijzing naar hetgeen zij in rechtsoverweging 3.3 heeft overwogen ten aanzien van de toepasselijkheid van de overeenkomst van 1989 in de verhouding tussen Helenaveen en [gedaagde]. Dientengevolge geldt de per 1 januari 1991 verhoogde canon van
f 26.332,13 voor de indexering als aanvangscanon, evenals dat in de verhouding tussen [verpachter] en [gedaagde] in 1995 het geval was.
De berekening die [gedaagde] voor de indexering per 2000 heeft gemaakt, is om die reden onjuist.
3.13 De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen teneinde partijen in de gelegenheid te stellen hun stellingen en hun berekeningen met betrekking tot de periode na 1 november 1999 aan te passen aan de hand van hetgeen hiervoor in de rechtsoverwegingen 3.11 en 3.12 is overwogen.
Daarbij dienen zij tevens in aanmerking te nemen dat [gedaagde] het recht heeft de onroerende zaakbelasting, waterschapslasten en kosten van verbruik van gas, elektriciteit en water voor de bovenwoning te verrekenen met de canonbetaling. Weliswaar sluit artikel 3 lid 4 van Pro de erfpachtakte een beroep op verrekening uit, maar artikel 10 lid 3 maakt Pro daarop voor genoemde kosten een uitzondering. [gedaagde] heeft de ter zake door hem in de periode 1 november 1999 tot en met 31 december 2003 gemaakte kosten gespecificeerd bij conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie (producties 40 en 41). Het betreft € 157,25 aan waterschapslasten en € 2.617,-- en € 1.173,39 aan kosten van gas, water en elektra. Helenaveen heeft bij akte in conventie tevens conclusie van dupliek in reconventie (sub 12) laten weten dat zij zich om proceseconomische redenen niet langer zal verzetten tegen verrekening van de door [gedaagde] opgegeven bedragen. Zij noemt daarbij evenwel een bedrag van € 617,-- in plaats van € 2.617,--. Nu Helenaveen op geen enkele wijze aangeeft dat en op welke grond zij laatstgenoemd bedrag ten dele betwist, houdt de rechtbank het ervoor dat het hier om een kennelijke schrijffout gaat.
3.14 Helenaveen heeft middels vermeerdering van eis nog een bedrag van € 1.975,99 van [gedaagde] gevorderd met betrekking tot de premie brandverzekering over de jaren 2003 en 2004.
[gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat Helenaveen haar rechten ter zake heeft verwerkt. Hij heeft daartoe aangevoerd dat Helenaveen hem nimmer een afschrift van de betreffende premienota’s heeft gezonden, dat hij telkens de bedragen heeft voldaan die Helenaveen hem ter zake in rekening heeft gebracht en dat Helenaveen bij inleidende dagvaarding bovendien zelf heeft aangegeven dat [gedaagde] het door hem te betalen aandeel in de premie van de brandverzekering heeft voldaan. Helenaveen heeft een en ander vervolgens niet betwist: zij heeft zich ter zake in het geheel niet meer uitgelaten. De rechtbank zal het verweer van [gedaagde] op dit punt honoreren. Dit onderdeel van de vordering van Helenaveen ligt mitsdien voor afwijzing gereed.
3.15 De rechtbank houdt in afwachting van de te nemen akten voor het overige iedere beslissing aan.
BESLISSING
De rechtbank:
In conventie en in reconventie:
1. stelt partijen in de gelegenheid zich bij akte uit te laten naar aanleiding van hetgeen in rechtsoverweging 3.13 is overwogen en bepaalt dat Helenaveen als eerste een akte kan nemen;
2. verwijst de zaak daartoe naar de rol van woensdag 15 maart 2006 voor akte aan de zijde van Helenaveen;
3. houdt voor het overige iedere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. T.G. de Vries, voorzitter, M.M.A. Onnes-Wind en J. Smit en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 15 maart 2006 door mr. P. Molema in tegenwoordigheid van de griffier.
ahs