Uitspraak
RECHTBANK GRONINGEN
DE VOORZIENINGENRECHTER IN KORT GEDING
Reg.nr.: 63415 KG ZA 03-48
Datum uitspraak: 27 februari 2003
V O N N I S
in de zaak van:
[eisers],
wonende te [woonplaats],
eisers,
toevoeging Raad voor Rechtsbijstand te Leeuwarden d.d. 13 februari 2003, nr. 5AB3872,
procureur mr. E. Tj. van Dalen,
en
[gedaagden],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. M. Schuring.
PROCESVERLOOP
Eisers hebben gedaagden doen dagvaarden in kort geding.
De vordering strekt ertoe bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
* gedaagden te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers ten titel van voorschot te betalen een bedrag ad € 7.500,-- op de gronden als vermeld in de dagvaarding;
* gedaagden te veroordelen in de kosten van dit geding.
Op de voor de behandeling bepaalde dag, 21 februari 2003, zijn eisers verschenen, vergezeld van
mr. Van Dalen.
Namens gedaagde is [gedaagde sub 2] verschenen, vergezeld van mr. Schuring.
Eisers hebben conform de dagvaarding voor eis geconcludeerd, waarbij zij producties in het geding heeft gebracht.
Gedaagden hebben verweer gevoerd tegen de vordering en geconcludeerd deze af te wijzen.
Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en pleitnotities overgelegd.
Partijen hebben ten slotte vonnis gevraagd.
De uitspraak is bepaald op 27 februari 2003.
RECHTSOVERWEGINGEN
1. Vaststaande feiten:
a. Eisers zijn eigenaar van het appartement [adres] te [woonplaats].
b. In de zomer van 2002 hebben eisers makelaardij Het Noorderhuis opdracht gegeven tot verkoop van het appartement. Na bemiddeling van de aldaar werkzame makelaar [makelaar] (hierna: de makelaar) is op 26 september 2002 een koopovereenkomst (hierna: de overeenkomst) gesloten waarbij eisers hun appartement voor een bedrag van € 98.000,-- aan gedaagden hebben verkocht.
c. De notariële overdracht van het appartement was bepaald op 1 november 2002.
d. In de overeenkomst zijn op verzoek van gedaagden geen ontbindende voorwaarden -ook niet voor wat betreft de financiering- opgenomen.
e. Bij brief van 1 november 2002 heeft de makelaar aan [U.] -die in opdracht van gedaagden de financiering terzake de aankoop van het appartement zou regelen- laten weten dat hij (de makelaar), ondanks het feit dat er geen ontbindende voorwaarde in de overeenkomst was opgenomen, genegen was zijn medewerking aan de ontbinding te verlenen.
f. Bij brief van 8 november 2002 laat de makelaar [U.] onder meer weten:
"......
Ook al heb ik u eventuele ontbinding van de overeenkomst toegezegd, is het begrijpelijkerwijze voor de verkoper wel belangrijk is dat er zekerheid komt.
.....".
g. Bij brief van 15 november 2002 heeft de makelaar [U.] bericht dat gedaagden in gebreke zullen worden gesteld indien zij niet tot afname overgaan.
h. Bij brief van 13 november 2002 heeft [U.] namens gedaagden de makelaar het volgende geschreven:
"......
Namens cliënten verzoeken wij u om ons nog 1 week de tijd te geven om tot een juiste beoordeling te komen. Indien wij niet voor 22 november 2002 de goedkeuring van de financiering hebben verkregen dan verzoeken wij u om namens cliënten de transactie als vervallen te beschouwen en zijn partijen vrij van elkaar. De ontbinding dient dan schriftelijk over en weer bevestigd te worden om juridische onduidelijkheden te voorkomen.
......"
i. Bij brief van 22 november 2002 heeft de makelaar [gedaagde sub 2] meegedeeld:
"Gelet op hetgeen in de koopovereenkomst is opgenomen en het feit dat u uw verzuim met de nakoming van uw verplichtingen ook na de ingebrekestelling niet heeft gecorrigeerd, onbind verkoper hierbij de koopovereenkomst en eist verkoper conform artikel 12 lid 3 van Pro de koopovereenkomst de contractueel overeengekomen boete".
j. Bij ongedateerde door mr. [P.] -de op dat moment belangenbehartigr van gedaagden- verzonden brief aan [U.] is onder meer vermeld:
".....
Uit uw brieven van 8 en 12 november j.l. is van uw kant aangegeven dat eventuele ontbinding door u wordt aangezegd (zie bijlage). Mijn cliënt wenst dan ook de intbonding in te roepen conform uw toezegging.
.....".
k. Bij brief van 19 december 2002 heeft de procureur van eiseres de tussen partijen contractueel overeengekomen boete van 10% van de koopsom opgeëist.
2. Beoordeling van het geschil:
2.1 Eisers leggen aan hun vordering ten grondslag het door gedaagden toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van hun uit de overeenkomst voortvloeiende verplichting tot het afnemen van het door hen gekochte appartement. Nu in de overeenkomst geen ontbindende voorwaarde is opgenomen, zijn gedaagden in de visie van eisers de in artikel 12 lid 3 van Pro die overeenkomst genoemde boete verschuldigd.
2.2 Gedaagden hebben aangevoerd dat partijen aanvankelijk geen mogelijkheid tot ontbinding waren overeengekomen doch dat eisers die mogelijkheid middels toezegging van hun makelaar alsnog hebben geboden.
Bovendien stellen gedaagden geen contractuele boete verschuldigd te zijn nu eisers bij het inroepen van de ontbinding niet conform artikel 12 van Pro de overeenkomst hebben gehandeld.
2.3 Vaststaat dat de de door partijen ondertekende koopovereenkomst niet voorziet in een ontbindingsclausule voor het geval gedaagden niet slagen in de financiering van de aangekochte onroerende zaak.
Dit houdt in dat gedaagden in beginsel gehouden waren tot nakoming van de overeenkomst bij gebreke waarvan de contractuele boete kon worden opgeëist
Het verweer van gedaagden is gebaseerd op een nadien met de makelaar van eisers overeengekomen ontbindende voorwaarde.
Eiseres hebben betwist met een dergelijke ontbindende voorwaarde te hebben ingestemd noch hun makelaar daartoe te hebben gemachtigd.
Niet ontkend kan worden dat de makelaar van eisers -blijkens de overgelegde brieven- bij gedaagden de indruk kan hebben gewekt dat zou worden bewilligd in een ontbinding van de koopovereenkomst wanneer gedaagden er niet in zouden slagen de aankoop te financieren. Nu eisers evenwel volharden in hun betwisting dat zij deze toezegging hebben geaccordeerd, spitst het geschil zich toe op de vraag of gedaagden er in de gegeven omstandigheden op mochten vertrouwen dat de makelaar bevoegd was namens eisers afstand te doen van het recht op nakoming van de overeenkomst.
2.4 Ter beoordeling van deze vraag wordt tot uitgangspunt genomen dat een makelaar in beginsel geen onbeperkte vertegenwoordigingsbevoegdheid heeft. Een reguliere opdracht aan een makelaar houdt niet meer in dan de machtiging tot bemiddeling ten behoeve van de aankoop c.q. verkoop en omvat geen volmacht om rechtshandelingen aan te gaan.
Van een bevoegdheid die verder strekt dan bemiddeling -zoals het aangaan van rechtshandelingen- is slechts dan sprake wanneer de opdrachtgever de makelaar daartoe expliciet heeft gevolmachtigd dan wel uit de gedragingen van de opdrachtgever kan worden afgeleid dat hij de makelaar een dergelijke ver(der)strekkende bevoegdheid heeft verleend.
2.5 Nu gedaagden zodanige gedragingen van eisers niet hebben gesteld en er tussen eisers en gedaagden bovendien geen enkel rechtstreeks contact is geweest terzake van het aangaan van de overeenkomst noch gedurende de periode daarna, hadden gedaagden naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter er niet zonder meer op mogen vertrouwen dat de makelaar door eisers gemachtigd was de ontbinding van de overeenkomst in te roepen voor het geval gedaagden geen financiering voor de aankoop van het appartement zouden kunnen verkrijgen.
Uit de door de makelaar in zijn brieven gebezigde terminologie -hij is genegen zijn medewerking aan de ontbinding te verlenen en hij had de eventuele ontbinding van de overeenkomst toegezegd- kan bovendien worden opgemaakt dat hij klaarblijkelijk op eigen initiatief handelde. Eerst in de brief van 12 november 2002 maakt de makelaar melding van het feit dat hij namens eisers spreekt wanneer hij een termijn voor ontbinding aankondigt wanneer gedaagden de overeenkomst niet nakomen.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de mogelijk door de makelaar opgewekte schijn van een bewilliging door verkopers in een alsnog overeengekomen financieringsvoorbehoud, niet aan eisers kan worden tegengeworpen.
2.6 Subsidiair hebben gedaagden de verschuldigdheid van de contractuele boete betwist nu zij stellen niet ingebreke te zijn gesteld en de ontbinding reeds voor de verzuimdatum was ingeroepen.
Dit verweer wordt gepasseerd.
Ingevolge de tussen partijen gesloten overeenkomst zou de overdracht van het appartement op 1 november 2002 plaatsvinden. Uit de overgelegde correspondentie moet het er vooralsnog voor worden gehouden dat eisers gedaagden vervolgens een uitstel hebben verleend van hooguit twee weken.
Bij brief van 13 november 2002 is namens gedaagden uitstel verzocht tot 22 november 2002 met het verzoek -voorzover de financiering dan nog niet zou zijn geslaagd- de overeenkomst als ontbonden te beschouwen.
In dit licht moet de daarop gevolgde brief van de makelaar van eisers van 15 november 2002 als een ingebrekestelling en aanzegging tot nakoming worden gelezen.
Nu gedaagden na het verstrijken van de door hen genoemde termijn niet tot afname van het appartement zijn overgegaan en zij voorts zowel bij brief van 13 november 2002 als de omstreeks 19 november 2002 namens gedaagden verzonden brief de ontbinding van de overeenkomst hebben ingeroepen, waren naar voorshands oordeel van de voorzieningenrechter gedaagden op 22 november 2002 reeds op grond van hun eigen mededeling terstond in verzuim en behoefden zij daartoe niet meer expliciet in gebreke te worden gesteld.
Op grond van het voorgaande acht de voorzieningenrechter het voorshands niet onaannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat gedaagden aldus de contractuele boete verschuldigd zijn.
De voorzieningenrechter ziet echter aanleiding om, nu gedaagden daartoe uit billijkheidsoverwegingen expliciet een beroep hebben gedaan, gelet op de rol van de makelaar als hiervoor overwogen en het feit dat het in casu een voorschot op een eventueel in een bodemprocedure vast te stellen verschuldigd geldbedrag betreft, het voorschot op de gevorderde contractuele boete te matigen tot een bedrag van € 5.000,--.
De vordering zal tot dit bedrag worden toegewezen
2.7 Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld.
BESLISSING
De voorzieningenrechter:
1. veroordeelt gedaagden om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers ten titel van voorschot te betalen een bedrag ad € 5.000,--;
2. veroordeelt gedaagden in de kosten van de procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van eisers gevallen en mitsdien te betalen aan de griffie van dit gerecht:
€ 183,75 aan in debetgestelde griffierechten,
€ 60,87 aan explootkosten en
€ 703,-- aan salaris van de procureur;
en aan eisers:
€ 61,25 aan niet in debetgestelde griffierechten;
3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Oostdijk, voorzieningenrechter en door deze uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 februari 2003, in tegenwoordigheid van de griffier.
wjv