Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/450738 / HA ZA 25-164
Vonnis van 22 april 2026
in de zaak van
1.[naam eiser 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[naam eiser 2],
2.
[naam eiser 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [de eiser] ,
advocaat: mr. T. Steenbeek,
tegen
[naam gedaagde],
wonend op een geheim adres,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [de gedaagde] ,
advocaat: mr. J.J. Douwes.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 oktober 2025
- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 1 april 2026.
1.2.
Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
2.1.
Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten voor een woning op grond waarvan [de gedaagde] als koper was gehouden om binnen een bepaalde termijn een bankgarantie te stellen. Zij heeft dit niet tijdig gedaan, als gevolg waarvan zij volgens [de eiser] is tekortgeschoten en hij op grond van de koopovereenkomst recht heeft op een boete van 10% van de koopsom (€ 56.100,00). Hij stelt subsidiair dat [de gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door de koopovereenkomst aan te gaan terwijl zij wist dat zij de woning niet kon financieren. Hij vordert vergoeding van de schade die hij als gevolg van het niet doorgaan van de koop heeft geleden, bestaande uit extra woonlasten en een verminderde verkoopprijs.
2.2.
[de gedaagde] betwist dat zij een boete is verschuldigd en stelt dat zij de koopovereenkomst heeft ontbonden. Zij kon geen financiering krijgen omdat zij nog hoofdelijk aansprakelijk was voor de hypotheekschuld op de woning die zij samen met haar ex-partner had gekocht. Zij betwist ook dat zij onrechtmatig heeft gehandeld en dat [de eiser] schade heeft geleden.
2.3.
De rechtbank is van oordeel dat [de gedaagde] de overeenkomst heeft mogen ontbinden en zal de vordering van [de eiser] daarom afwijzen.
3.De feiten
3.1.
Op 30 juli 2024 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten voor een woning voor de prijs van € 561.000,00. In die koopovereenkomst is opgenomen dat [de gedaagde] als koper uiterlijk op 12 september 2024 aan [de eiser] als verkopers voor dat bedrag een bankgarantie afgeeft. In artikel 15.1 is opgenomen dat [de gedaagde] de koopovereenkomst kan ontbinden indien zij uiterlijk op 5 september 2024 geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening voor de financiering van het bedrag van € 550.000,00 heeft gekregen. Partijen zijn daarbij ingevolge artikel 15.3 verplicht ‘al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering (…) te verkrijgen’. Als de ontbinding wordt ingeroepen, dan dient die mededeling volgens de koopovereenkomst door de wederpartij of diens makelaar te zijn ontvangen ‘uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is’. Verder is bepaald dat ‘deze mededeling schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen [dient] te geschieden’. Onder ‘goed gedocumenteerd’ wordt verstaan: ‘een afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling’. Dat wil volgens partijen zeggen: ‘een afwijzingsbrief van de geldverstrekkende instelling waarin tenminste het onderpand, de personalia van aanvrager en de aan te vragen hypotheeksom zijn opgenomen’. Ingeval van een tekortkoming kan de wederpartij op grond van artikel 11.1 en 11.2 de overeenkomt na voorafgaande ingebrekestelling ontbinden een aanspraak maken op een boete van 10% van de koopsom.
3.2.
Op 4 september 2024 hebben partijen (via hun hypotheekadviseur respectievelijk verkoopmakelaar) afgesproken om de termijn van de ontbindende voorwaarde te verlengen tot en met 19 september 2024 en de termijn voor het verstrekken van de bankgarantie tot of tot en met 26 september 2024. De hypotheekadviseur van [de gedaagde] heeft daarbij verzekerd ‘geen beren op de weg [te zien] om de financiering rond te krijgen voor 19-09-2024’.
3.3.
Op 19 september 2024 heeft de hypotheekadviseur van [de gedaagde] de verkoopmakelaar van [de eiser] desondanks telefonisch bericht dat [de gedaagde] nog hoofdelijk aansprakelijk is voor de hypotheekschuld op de woning die zij met haar ex-partner had gekocht, dat zij daarom de financiering niet rond kan krijgen en dus de koopovereenkomst moet ontbinden. Dit bevestigt hij diezelfde dag per e-mail met bijgevoegd een afwijzing van de bank. Die afwijzing bevat geen logo van de bank en ook niet de aangevraagde hypotheeksom.
3.4.
Op 1 oktober 2024 heeft de hypotheekadviseur nog een afwijzingsbrief van de bank van gelijke strekking aan de verkoopmakelaar gestuurd. Bij die brief is als bijlage de hypotheekaanvraag gevoegd, waaruit blijkt dat [de gedaagde] een lening heeft aangevraagd voor een bedrag van € 560.000,00 en dat achter ‘hoofdelijk aansprakelijk’ en ‘eerste hypotheek ooit’ ‘ja ‘ staat vermeld.
3.5.
In zijn brief van 14 oktober 2024 heeft [de eiser] [de gedaagde] bericht dat zij geen rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde heeft gedaan, zij is gebonden aan de koopovereenkomst en zij niet tijdig de bankgarantie heeft gesteld. [de eiser] heeft haar daartoe in gebreke gesteld en een termijn gegeven van acht dagen om alsnog na te komen. [de gedaagde] heeft hier niet aan voldaan. Daarop heeft [de eiser] bij brief van 30 oktober 2024 de ontbinding ingeroepen en [de gedaagde] gesommeerd tot betaling van de contractuele boete van € 56.100,00. Betaling van dat bedrag is uitgebleven en partijen zijn niet tot een regeling gekomen.
4.De beoordeling
4.1.
Kern van het geschil tussen partijen is de vraag of [de gedaagde] terecht een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde (het financieringsvoorbehoud) uit de koopovereenkomst en daarmee of zij is gehouden de door [de eiser] gevorderde boete te behalen.
Hoofdelijke aansprakelijkheid als reden voor de afwijzing
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat de bank de financieringsaanvraag van [de gedaagde] voor de woning heeft afgewezen. Dit staat ook met zoveel woorden in de afwijzingsbrief van de bank van 19 september 2024. In zijn e-mail van dezelfde datum vermeldt de hypotheekadviseur van [de gedaagde] de reden voor de afwijzing, te weten dat zij nog hoofdelijk aansprakelijk is voor de hypotheekschuld op de woning die zij met haar ex-partner had gekocht. Tijdens de mondelinge toelichting heeft [de gedaagde] toegelicht dat haar hypotheekadviseur namens haar contact onderhield met de bank. Hiermee heeft zij het bestaan van de hypotheekschuld en haar hoofdelijke aansprakelijkheid daarvoor voldoende onderbouwd en ook dat dat voor de bank reden was om de financiering te weigeren. Daaraan doet niet af dat het vaker voorkomt dat kopers nog een hypotheek op een andere woning hebben als zij een nieuwe woning kopen en dat dit geen probleem hoeft te zijn, zoals [de eiser] tijdens de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. In dit geval staat gelet op het voorgaande namelijk vast dat de hypotheekschuld die [de gedaagde] nog had voor de bank wel reden was om de financiering te weigeren.
4.3.
Voor de verdere beoordeling gaat de rechtbank ervan uit dat de weigering van de bank wegens de hoofdelijke aansprakelijkheid van [de gedaagde] op zichzelf voldoende is voor een beroep op de ontbindende voorwaarde. De vraag is daarom vervolgens of [de gedaagde] zich voldoende heeft ingespannen om de woning te financieren. Voor het antwoord op die vraag komt het aan op de beoordeling van het financieringsvoorbehoud uit artikel 15 van Pro de koopovereenkomst. Dit bevat enerzijds een inspanningsverplichting en anderzijds een verplichting om een beroep op de ontbindende voorwaarde met bepaalde documenten te onderbouwen (de documentatieplicht).
4.4.
De achterliggende gedachte van de documentatieplicht is volgens vaste rechtspraak dat de verkoper moet kunnen beoordelen of de koper terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud doet en of zij dit beroep niet te lichtvaardig doet. Daarbij heeft de koper ook een inspanningsverplichting om financiering te krijgen; de koper mag niet stilzitten en moet serieus proberen financiering te krijgen. De documentatieplicht dient ook mede om te beoordelen of aan die inspanningsverplichting is voldaan. De omvang van de inspanningsverplichting hangt af van de formulering van het financieringsvoorbehoud, de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs hieraan mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. [1]
Aan de inspanningsverplichting is voldaan
4.5.
De in artikel 15.3 van de koopovereenkomst neergelegde inspanningsverplichting maakt duidelijk dat van een koper de nodige inspanningen worden verwacht om tot een financiering van de woning te komen. Het enkele feit dat een aanvraag voor een financiering niet is geaccepteerd, is niet voldoende voor de conclusie dat aan de inspanningsverplichting is voldaan. De inspanningen van de koper moeten gericht zijn op het daadwerkelijk verkrijgen van een offerte.
4.6.
In dit geval staat vast dat [de gedaagde] met behulp van een hypotheekadviseur een financieringsaanvraag heeft ingediend. Deze hypotheekadviseur had zij, zo heeft zij tijdens de mondelinge behandeling toegelicht, juist ingeschakeld om ervoor te zorgen dat de aanvraag goed zou verlopen en dat de juiste financiële gegevens van haar onderneming aan de bank zouden worden verstrekt. De financieringsaanvraag is door de bank in behandeling genomen en deze is, zo heeft [de eiser] althans niet betwist, in elk geval door de eerste controle gekomen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [de gedaagde] eveneens onweersproken toegelicht dat de bank pas bij de laatste controle, daags voor het verstrijken van de termijn van het financieringsvoorbehoud, haar aanvraag heeft afgewezen vanwege het bestaan van de hypotheekschuld met haar ex-partner. Hieruit leidt de rechtbank af dat [de gedaagde] een reële poging heeft gedaan om een financiering te verkrijgen.
4.7.
Aan deze conclusie doet niet af dat op het aanvraagformulier voor de bank de vragen ‘hoofdelijk aansprakelijk’ en ‘eerste hypotheek ooit’ met ja zijn beantwoord. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [de gedaagde] verklaard dat zij haar hypotheekadviseur had geïnformeerd over het feit dat zij met haar ex-partner een woning had gekocht waarvoor zij samen een hypotheek hadden afgesloten, dat zij van haar ex-partner had begrepen dat hij deze hypotheek van haar had overgenomen en dat zij hiervoor niet meer hoofdelijk aansprakelijk was. Aan de hand van deze gegevens heeft haar hypotheekadviseur het aanvraagformulier voor de bank ingevuld. Deze aanvraag heeft zij niet meer gecontroleerd. Weliswaar had het op haar weg gelegen dit wel te doen, maar het verstrekken van deze gedeeltelijk onjuiste gegevens maakt niet dat zij geen reële aanvraag heeft gedaan. Voor de bank waren deze gegevens bovendien kennelijk geen reden om de aanvraag al bij voorbaat af te wijzen.
4.8.
Daarnaast had [de gedaagde] weliswaar van de hypotheek op haar naam op de hoogte kunnen of zelfs moeten zijn, maar dat is niet voldoende om aan te nemen dat zij te lichtvoetig heeft gehandeld. Indien zij had geweten dat de hypotheekschuld niet was afgelost en zij nog hoofdelijk aansprakelijk was, had zij mogelijk meer tijd bedongen voor de financieringsaanvraag, andere gegevens op het aanvraagformulier ingevuld en/of ervoor gezorgd dat zij niet meer hoofdelijk aansprakelijk was voor de andere hypotheekschuld. Dat zou ervoor gezorgd kunnen hebben dat de stukken die de bank nodig had, op voorhand in orde waren zijn geweest. Het komt echter geregeld voor dat een financiering niet rond komt door enige oorzaak aan de zijde van de koper. Ook die situatie wordt echter, tenzij geen sprake is van een reële poging om financiering te verkrijgen, bestreken door het financieringsvoorbehoud. Het gaat in zijn algemeenheid te ver om van een koper te verwachten op voorhand te zorgen dat zij een financieringsaanvraag zo goed als rond heeft alvorens een koopovereenkomst te ondertekenen. In dat geval zou een financieringsvoorbehoud immers geen toegevoegde waarde hebben. Het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst is echter zonder nadere voorwaarden door [de eiser] geaccepteerd en strekt er juist toe een koper te beschermen die ondanks voldoende inspanningen daartoe, geen financiering kan verkrijgen. Dat brengt mee dat [de gedaagde] zich daarop ook kon beroepen toen zich de situatie verwezenlijkte dat zij de financiering niet rond kon krijgen. [2]
4.9.
Van [de gedaagde] konden daarnaast geen andere inspanningen worden verwacht voor het alsnog verkrijgen van de financiering. Zoals hiervoor overwogen liet de bank daags voor het verstrijken van de termijn weten de financiering te weigeren vanwege het bestaan van de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de andere hypotheekschuld. Binnen dat korte tijdsbestek acht de rechtbank het niet mogelijk dat [de gedaagde] nog een andere financiering zou verkrijgen, nog daargelaten dat zij daarvoor mogelijk eerst een kortgedingprocedure tegen haar ex-partner zou moeten starten. De conclusie is daarom dat zij aan haar inspanningsverplichting heeft voldaan.
Aan de documentatieplicht is voldaan
4.10.
[de gedaagde] heeft haar beroep op het financieringsvoorbehoud ook voldoende gedocumenteerd. Uit artikel 15.3 volgt dat een enkele afwijzingsbrief van een erkende geldverstrekkende bankinstelling voldoende is. Aan de hand van de door haar verstrekte afwijzingsbrief en de toelichting daarop van de hypotheekadviseur heeft [de eiser] voldoende kunnen beoordelen of [de gedaagde] terecht en niet te lichtvaardig een beroep op dit financieringsvoorbehoud heeft gedaan. Uit de onder r.o. 4.4 weergegeven maatstaf volgt daarnaast dat de documentatieplicht geen doel op zich is. De omstandigheid dat [de gedaagde] de lening voor een hoger bedrag heeft aangevraagd dan waarin het financieringsvoorbehoud voorzag, staat niet in de weg aan een beroep op dat voorbehoud. De reden voor de afwijzing hangt immers niet samen met de hoogte van haar inkomen of de aangevraagde lening. Dit betekent dat [de gedaagde] , ook als zij een lening van € 550.000,00 in plaats van € 560.000,00 had aangevraagd, geen financiering zou krijgen van de bank. Ook het ontbreken van een logo op de afwijzingsbrief van de bank staat aan het beroep op de ontbindende voorwaarde niet in de weg. Dat logo zegt immers op zichzelf niets over de inspanningen die [de gedaagde] heeft verricht om de financiering te krijgen. Met de latere brief van de bank is bovendien gebleken dat aan de inhoud van die brief niet hoefde te worden getwijfeld en de e-mail van de hypotheekadviseur van 19 september 2019 bevestigt dat en waarom de aanvraag was afgewezen.
Geen onrechtmatig handelen
4.11.
Van onrechtmatig handelen kan sprake zijn indien [de gedaagde] wist dat zij geen financiering zou kunnen krijgen en desondanks de koopovereenkomst heeft gesloten. Weliswaar had zij op de hoogte kunnen of zelfs moeten zijn van de omstandigheid dat zij nog steeds hoofdelijk aansprakelijk was voor de andere hypotheekschuld, maar niet is gebleken dat zij dit daadwerkelijk wist en [de eiser] en de bank bewust in onwetendheid heeft gelaten. Integendeel, nu uit het voorgaande volgt dat zij zich heeft ingespannen om de financiering te verkrijgen en ook haar hypotheekadviseur heeft geïnformeerd over haar situatie zoals die bij haar bekend was. Bij die stand van zaken kan haar handelen uit onwetendheid niet als onrechtmatig worden aangemerkt.
Conclusie
4.12.
[de eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [de gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht
€
1.374,00
- salaris advocaat
€
2.580,00
(2 punten × € 1.290,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.143,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [de eiser] af,
5.2.
veroordeelt [de eiser] in de proceskosten van € 4.143,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [de eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Olthof en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2026.
1547