Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Apeldoorn
Zaaknummer: 11850561 \ CV EXPL 25-2601
Vonnis van 11 maart 2026
in de zaak van
AYIN HOLDING B.V.,
te Zandvoort,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Ayin,
gemachtigde: mr. R.D. Langezaal,
tegen
1.[naam gedaagde in conventie / eiser in reconventie 1] ,
te [woonplaats] ,
hierna afzonderlijk te noemen: [de gedaagde in conventie sub 1] ,
hierna afzonderlijk te noemen: [de gedaagde in conventie sub 1] ,
2.
[naam gedaagde in conventie / eiser in reconventie 2],
[naam gedaagde in conventie / eiser in reconventie 2],
te [woonplaats] ,
hierna afzonderlijk te noemen: [de gedaagde in conventie sub 2] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [de gedaagde in conventie] ,
gemachtigde: mr. R.H.M. Nibbeling.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 oktober 2025
- de mondelinge behandeling van 11 december 2025. Door mr. Langezaal zijn spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Van het overige verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Ayin was eigenaar van de woning met aanverwante percelen en opstallen ten behoeve van manegeactiviteiten, gelegen aan de [straatnaam] [huisnummer] en [huisnummer] in [plaatsnaam] (hierna: de woning).
2.2.
In 2023 heeft Ayin het dak van de woning volledig laten renoveren door een aannemer.
2.3.
Op 26 juni 2024 heeft Ayin de woning verkocht aan [de gedaagde in conventie]
De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
“artikel 7 feitelijke Pro levering. Overdracht aanspraken
(…)
7.2
Voor zover uit het artikel 7.1 niet anders voortvloeit staat verkoper ervoor in dat de onroerende zaak bij de feitelijke levering vrij is van aanspraken tot gebruik, ongevorderd is en behoudens de eventueel meeverkochte roerende zaken, leeg en ontruimd is.
(…)
7.4
In deze koopovereenkomst is voor zover mogelijk begrepen de overdracht van alle aanspraken die verkoper ten aanzien van de onroerende zaak kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen de (…) (onder)aannemer(s) (…), zoals wegens verrichte werkzaamheden (…), zonder dat verkoper tot vrijwaring verplicht is. (…).
artikel 19 Nog Pro uit te voeren werkzaamheden door verkoper
Verkoper zal voor de juridische levering de volgende werkzaamheden verrichten:
(…)
-
Afwerken van het dakraam op de overloop
Afwerken van het dakraam op de overloop
(…)
- Herstellen lekkage dakgoot keukenzijde en eventueel dakgoot vervangen
- Aanbrengen dakvoet rondom inclusief eventueel vogelwering
(…)
- Weilanden omgooien uitsluitend in overleg met koper
- Inspecteren airco slaapkamer rechtsvoor en nieuwe strips aan de buitenzijde
(…)”
2.4.
In november 2024 heeft tussen partijen een e-mailwisseling plaatsgevonden waarin partijen, voor zover relevant, het volgende hebben geschreven:
20 november 2024
Ayin:
“(…) De overdracht zit er bijna aan te komen en hebben wij afgesproken dat jij stal spullen zou overnemen volgens bijlage 1
“(…) De overdracht zit er bijna aan te komen en hebben wij afgesproken dat jij stal spullen zou overnemen volgens bijlage 1
Dit betreft 1 deel contant te weten € 2000 euro
En 1 deel op factuur te weten € € 8520 incl. BTW
Hiervoor heb ik een factuur opgemaakt zie bijlage 2 , in deze factuur heb ik de offerte die wij hebben gekregen voor het vervangen van de ramen, wat wij op jullie verzoek niet zouden uitvoeren, in mindering gebracht. (…)
Kun jij even checken en met [de gedaagde in conventie sub 2] afstemmen of het akkoord is om dit op deze wijze te verrekenen met deze btw-factuur? (…)”
22 november 2024
[de gedaagde in conventie] :
“(…) Wij kopen het huis niet zakelijk dus dit kan op die manier niet met mijn bedrijf verrekend worden.
“(…) Wij kopen het huis niet zakelijk dus dit kan op die manier niet met mijn bedrijf verrekend worden.
Wij hadden ook begrepen dat we dit al afgesproken hadden.
De gegevens voor factuur kan ik sturen maar we zijn nog op vakantie, dus ik kijk niet vaak op mail op dit moment. (…)”
Ayin:
“(…) Oké prima, dan stuur ik vanuit Ayin een creditnota zie bijlage credit factuur 2024021 en betaald Ayin holding dit bedrag aan jullie privé op het door jullie aangegeven rekeningnummer. (…) Daarnaast tref je de gecorrigeerde factuur voor het zwarte goud voor de overname stal materialen cf afspraak factuur bijlage 2024020, Het overige bedrag betaal je contant op 2-12 aanstaande (…)”
“(…) Oké prima, dan stuur ik vanuit Ayin een creditnota zie bijlage credit factuur 2024021 en betaald Ayin holding dit bedrag aan jullie privé op het door jullie aangegeven rekeningnummer. (…) Daarnaast tref je de gecorrigeerde factuur voor het zwarte goud voor de overname stal materialen cf afspraak factuur bijlage 2024020, Het overige bedrag betaal je contant op 2-12 aanstaande (…)”
2.5.
Op 2 december 2024 heeft de overdracht van de woning plaatsgevonden. Vóór de overdracht van de woning hebben partijen de woning geïnspecteerd. Op het formulier ‘standen nutsvoorzieningen’ is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
“(…)
- Stapmolen moet gerepareerd worden (elektra)
- Strip dubbelen deur paardenstal moet gerepareerd worden i.v.m. waterdoorslag/lekkage.
Oplevering van de woning akkoord. (…)”
2.6.
Op 4 december 2024 heeft [de gedaagde in conventie] een whatsappbericht naar Ayin gestuurd waarin is geschreven:
“(…) wanneer zijn jullie is Voorst? Dan kunnen we doornemen materiaal en afrekenen (…)”Op die dag heeft [de gedaagde in conventie] het bedrag van € 2.000,00 contant aan Ayin betaald.
“(…) wanneer zijn jullie is Voorst? Dan kunnen we doornemen materiaal en afrekenen (…)”Op die dag heeft [de gedaagde in conventie] het bedrag van € 2.000,00 contant aan Ayin betaald.
2.7.
Op 9 december 2024 heeft Ayin een whatsappbericht naar [de gedaagde in conventie] gestuurd waarin, voor zover relevant, het volgende is vermeld:
“(…) de gegevens voor de factuur van de hooi en vlas hebben we ontvangen. We hebben nog niet ontvangen de gegevens van je transportbedrijf voor de factuur van de baksleep ed. Dat is toch [transportbedrijf] ?”
2.8.
In een e-mail van 12 januari 2025 heeft [de gedaagde in conventie] onder meer het volgende aan Ayin geschreven:
“(…) Wij hebben stalmateriaal voor € 2000,- overgenomen en deze ook betaald, hiervan mist nog steeds 1 kruiwagen.
Verder is er niets overeengekomen door ons, en zeker niet door een ander bedrijf wat in Drenthe is gevestigd. Wij hebben het object privé gekocht.
Uiterlijk 15 januari dienen jullie al jullie spullen op te halen, waaronder dus kasten en baksleep.
Wij zijn al erg coulant geweest dat deze spullen nog kosteloos opgeslagen zijn, echter na 15 januari is dit niet meer gratis. (…)”
2.9.
Op 31 januari 2025 heeft [de gedaagde in conventie] Ayin gesommeerd om de verplichtingen zoals neergelegd in artikel 19 van Pro de koopovereenkomst na te komen.
2.10.
Bij brief van 28 maart 2025 heeft [de gedaagde in conventie] zijn vordering tot nakoming van de koopovereenkomsten omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding.
2.11.
[de gedaagde in conventie] heeft vervolgens geconstateerd dat het dak van de woning diverse grote gebreken heeft en dat er op meerdere plekken water de woning binnenloopt. Op 6 juni 2025 heeft [de gedaagde in conventie] Ayin gesommeerd binnen 14 dagen de gebreken aan het dak te herstellen.
2.12.
Op 23 juni 2025 heeft [de gedaagde in conventie] de vordering tot herstel van het dak omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding van € 15.831,74.
2.13.
Op 7 oktober 2025 heeft de heer [medewerker Top Expertise] van Top expertise (hierna: Top expertise) onderzoek uitgevoerd naar het dak van de woning. Top expertise heeft meerdere gebreken geconstateerd. Top expertise heeft de herstelkosten begroot op € 30.257,35. In het expertiserapport is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
“(…)
1. Algemene staat van het dak
(…)
1.De nieuw aangebrachte pannen liggen niet netjes in lijn waardoor er ook – met name aan de zijkanten – een niet standaard aansluiting is gemaakt.
2.De verdeling van de pannen in de breedterichting had meer aandacht moeten hebben. (…) De verdeling van de pannen is niet volgens de maatvoering uit gevoerd zoals vermeld in de BRL 1513, hoofdstuk 5.
(…)
3.Diverse zaken op het dak verdienen de aandacht, met name aansluitdetails en toegepaste hulpstukken.
(…)
5.Hulpstukken dienen te worden verlijmd als er geen ondersteuning is van een onderliggende dakpan.
6.De onderste rij pannen “duikt”. Dit komt door een te dunne lat onder de pan. (…)
7.Ook het standaard vogelschrootprofiel ontbreekt bij de goot.
8.Het spinvlies is niet verkleefd met tape aan de ondergrond bij de dakvoet.
9.Een zinken afdekken op het boeideel ontbreekt bij de achtergevel.
10. De dakdoorvoer bij de schoorsteen staat scheef en dient te worden aangeklopt.
11.De slabbe rondom het dakraam dient te worden aangebracht en zonodig verkleefd te worden met kit. Maatvoering, zaagwerk, tengels en de aansluiting van het dakraam zijn niet volgens de aanbevelingen uitgevoerd zoals vermeld in de BRL 1513, hoofdstuk 5.
(…)
3. Heeft u gebreken aangetroffen aan het dak van de woning van verzekerde? Zo ja, dan graag de gebreken puntsgewijs uiteenzetten.
Ja, er zijn diverse gebreken geconstateerd, te weten:
a. De toegepaste detaillering van de spinvliesfolie is onjuist.
b. Er zijn te dunne schaaflatten toegepast in plaats van tengels, hetgeen niet voldoet aan de voorschriften van TDN (Tuile du Nord) en Wienerberger.
c. De aansluitingen onder de afdekkers en de dakvoet ter plaatse van de dakgoot zijn niet volgens de geldende voorschriften aangebracht. De schaaflat/tengel dient minimaal
d. 10 mm dik te zijn en van hout klasse C. (…)”
3. Het geschil
in conventie
3.1.
Ayin vordert - samengevat - veroordeling van [de gedaagde in conventie] tot betaling van € 8.867,20, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
Ayin legt aan haar vordering de volgende stellingen ten grondslag.
Tussen partijen is een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de roerende zaken
en manegetoebehoren zoals genoemd in de lijst behorende bij productie 2. De koopsom is
€ 10.520,00. Daarvan heeft [de gedaagde in conventie] een bedrag van € 2.000,00 contant voldaan. Het restantbedrag van € 8.520,00 zou worden gefactureerd en uiterlijk op 2 december 2024 worden betaald. [de gedaagde in conventie] heeft dit niet gedaan. [de gedaagde in conventie] moet het bedrag van € 8.520,00 nog betalen.
in reconventie
3.3.
[de gedaagde in conventie] vordert - samengevat - veroordeling van Ayin tot betaling van € 41.912,63, vermeerderd met rente en kosten.
3.4.
[de gedaagde in conventie] legt aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag.
Ayin is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen die voortvloeien uit zowel de koopovereenkomst ten aanzien van de woning als de koopovereenkomst ten aanzien van roerende zaken. Ayin is in verzuim komen te verkeren. De vordering tot nakoming is omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding ter hoogte van in totaal
€ 41.912,63. Ayin moet dit bedrag aan [de gedaagde in conventie] vergoeden.
in conventie en in reconventie voorts
3.5.
Partijen voeren verweer tegen elkaars vorderingen en concluderen tot niet-ontvankelijkheid, dan wel tot afwijzing van de vorderingen. [de gedaagde in conventie] vordert daarnaast Ayin, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen in de proceskosten.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
Kantonrechter is bevoegd
4.1.1.
Ayin heeft de vraag opgeworpen of de kantonrechter wel bevoegd is om van de zaak kennis te nemen, omdat de tegenvordering van [de gedaagde in conventie] de bevoegdheidsgrens van de kantonrechter overschrijdt.
4.1.2.
De kantonrechter is bevoegd om de vorderingen in conventie en in reconventie te behandelen op grond van artikel 94 lid 2 en Pro 3 Rv. Beide vorderingen zijn verbonden aan de gesloten koopovereenkomst(en), zodat er voldoende samenhang tussen de vorderingen bestaat. Bovendien is het vanuit proceseconomisch oogpunt wenselijk om de vorderingen gezamenlijk te behandelen.
4.2.
Koopovereenkomst roerende zaken
4.2.1.
Eén van de geschilpunten tussen partijen gaat over de vraag of er een koopovereenkomst tot stand is gekomen, waarbij [de gedaagde in conventie] van Ayin alle roerende zaken zoals vermeld op de lijst bij productie 2 (hierna: de lijst) heeft gekocht.
4.2.2.
Als door [de gedaagde in conventie sub 1] erkend staat vast dat hij de onder het kopje ‘stalspullen’ genoemde zaken van Ayin heeft gekocht. Daarvoor heeft [de gedaagde in conventie sub 1] € 2.000,00 contant aan Ayin betaald. Dat [de gedaagde in conventie sub 1] ook de overige op de lijst onder het kopje ‘op factuur ex BTW 21%’ genoemde zaken heeft gekocht voor een bedrag van € 8.520,00 wordt door hem betwist. Het gaat dan om de haybars, baksleep, hooibakken, paddock platen en waterbakken.
4.2.3.
Ayin heeft voldoende onderbouwd dat er met [de gedaagde in conventie sub 1] ook een koopovereenkomst tot stand is gekomen ten aanzien van de haybars, baksleep, en de paddock platen. Voor wat betreft de hooibakken en de waterbakken is dat niet het geval.
4.2.4.
Van belang is dat Ayin in een e-mail van 20 november 2024 aan [de gedaagde in conventie sub 1] de tussen hen gemaakte afspraken heeft bevestigd. Hierin staat dat Ayin en [de gedaagde in conventie sub 1] hebben afgesproken dat [de gedaagde in conventie sub 1] de stalspullen volgens bijlage 1 zou overnemen en dat [de gedaagde in conventie sub 1] één deel € 2.000,00 contant zou betalen en dat het andere deel van € 8.520,00 zou worden gefactureerd. [de gedaagde in conventie sub 1] heeft op de zitting bevestigd dat de betreffende bijlage 1 de lijst betreft én dat hij deze samen met de factuur van € 8.500,00 heeft ontvangen. In zijn reactie op deze e-mail heeft [de gedaagde in conventie sub 1] (de inhoud van) de gestelde afspraken, noch de juistheid van de factuur van € 8.500,00 betwist. Integendeel, [de gedaagde in conventie sub 1] heeft daarop aangegeven dat hij de gegevens voor de factuur zal toesturen aan Ayin.
4.2.5.
[de gedaagde in conventie sub 1] heeft in dit verband aangevoerd dat hij op vakantie was en dat hij in de veronderstelling verkeerde dat de factuur van € 8.500,00 zag op het (door zijn bedrijf van Ayin gekochte) hooi en vlas, maar dit verweer is te mager. Ayin heeft namelijk op
22 november 2024 ook nog een gecorrigeerde factuur voor ‘de overname stal materialen cf afspraak’ naar [de gedaagde in conventie sub 1] gestuurd en op 9 december 2024 heeft zij in een whatsappbericht aan [de gedaagde in conventie sub 1] gevraagd naar
‘de gegevens van je transport bedrijf voor de factuur van de baksleep etc.’. Ook daartegen heeft [de gedaagde in conventie sub 1] niet binnen een redelijke termijn geageerd. Dit had wel van hem verwacht mogen worden.
‘de gegevens van je transport bedrijf voor de factuur van de baksleep etc.’. Ook daartegen heeft [de gedaagde in conventie sub 1] niet binnen een redelijke termijn geageerd. Dit had wel van hem verwacht mogen worden.
4.2.6.
[de gedaagde in conventie sub 1] heeft zich pas circa een maand na de overdracht van de woning op het standpunt gesteld dat hij de hiervoor genoemde zaken niet heeft gekocht. Dit standpunt heeft hij, in het licht van het voorgaande, onvoldoende onderbouwd. Wel is tijdens de zitting ter sprake gekomen dat [de gedaagde in conventie sub 1] geen interesse had in overname van de hooi- en waterbakken omdat deze volgens hem door natrekking tot de woning zijn gaan behoren. Ayin heeft betwist dat er sprake is van natrekking, maar heeft wel erkend dat [de gedaagde in conventie sub 1] ervan uitging dat de zaken bij de woning hoorde. Dit leidt ertoe dat er ten aanzien van de afzonderlijke aankoop van deze zaken geen eenduidige overeenstemming tot stand is gekomen. De kantonrechter zal daarom de vordering, voor zover deze betrekking heeft op de hooi- en waterbakken afwijzen en voor het overige toewijzen.
4.2.7.
Gelet op het voorgaande is vast komen te staan dat Ayin en [de gedaagde in conventie sub 1] hebben afgesproken dat [de gedaagde in conventie sub 1] ook de haybars, baksleep, en de paddock platen van Ayin zou kopen voor een bedrag van € 6.150,00 inclusief btw (€ 8.520,00 minus € 650,00 koopprijs hooibakken en € 1.720,20 koopprijs waterbakken). [de gedaagde in conventie sub 1] moet dit bedrag aan Ayin betalen. Hij zal daartoe worden veroordeeld.
4.2.8.
Ayin vordert ook veroordeling van [de gedaagde in conventie sub 2] tot betaling van dit bedrag, maar deze vordering wordt afgewezen. [de gedaagde in conventie sub 2] heeft op de zitting immers gemotiveerd betwist dat de koopovereenkomst ten aanzien van de roerende zaken ook door haar is gesloten. Dat [de gedaagde in conventie sub 2] ook partij is bij deze koopovereenkomst blijkt overigens ook niet uit de stukken en de hiervoor genoemde berichtwisselingen.
4.2.9.
[de gedaagde in conventie sub 1] heeft op zijn beurt aangegeven dat hij één van de gekochte kruiwagens niet heeft ontvangen van Ayin. Ayin heeft dit erkend. Ondanks aanmaning heeft Ayin de kruiwagen niet afgeleverd. Ayin heeft in dit verband alleen naar voren gebracht dat zij een aanbod heeft gedaan om de kruiwagen af te leveren maar dat [de gedaagde in conventie sub 1] daarop niet is ingegaan. Voor zover zij hiermee heeft willen aanvoeren dat sprake is van schuldeisersverzuim, heeft zij daarvoor onvoldoende gesteld.
4.2.10.
Ayin is daarom vervangende schadevergoeding aan [de gedaagde in conventie sub 1] verschuldigd. Tegen de hoogte van de gevorderde schadevergoeding ad € 178,81 is geen verweer gevoerd. Dit deel van de vordering wordt daarom toegewezen. De medegevorderde wettelijke rente over dit bedrag zal worden toegewezen vanaf 28 maart 2025 in plaats van 25 maart 2025, omdat toen de verbintenis tot nakoming is omgezet in een verbintenis tot betaling van vervangende schadevergoeding. De wettelijke rente over de vervangende schadevergoeding gaat op die dag lopen op grond van artikel 6:83 sub b BW Pro.
4.2.11.
Aangezien hiervoor vast is komen te staan dat [de gedaagde in conventie sub 2] geen partij is geweest bij de koopovereenkomst met betrekking tot de roerende zaken, zal haar tegenvordering jegens Ayin op dit onderdeel worden afgewezen.
4.3.
Koopovereenkomst woning
4.3.1.
[de gedaagde in conventie] stelt verder dat Ayin verschillende verplichtingen die voortvloeien
uit de koopovereenkomst niet is nagekomen en vordert daarom vervangende schadevergoeding.
Hanglampen
4.3.2.
Volgens [de gedaagde in conventie] heeft Ayin in afwijking van de tussen partijen gemaakte afspraken (bijna) alle hanglampen van de bovenverdieping meegenomen. Dit is echter niet komen vast te staan. [de gedaagde in conventie] heeft hiervoor – tegenover de gemotiveerde betwisting door Ayin – onvoldoende onderbouwd gesteld. De tegenvordering op dit onderdeel wordt daarom afgewezen.
Dakraam, lekkage dakgoot, dakvoet, weilanden, airco en lekkage paardenstal
4.3.3.
Partijen hebben afgesproken dat Ayin vóór de overdracht van de woning een aantal werkzaamheden aan de woning zou verrichten, te weten: het afwerken van het dakraam, het herstellen van de lekkage aan de dakgoot, het aanbrengen van een dakvoet, het omgooien van weilanden en het inspecteren van de airco. Dit is vastgelegd in artikel 19 van Pro de koopovereenkomst.
4.3.4.
Ayin heeft erkend dat zij de werkzaamheden ten aanzien van het omgooien van de weilanden ondanks verzoek daartoe niet heeft uitgevoerd. Dit betekent dat Ayin op dit punt tekortgeschoten is in de nakoming van haar verbintenissen uit de koopovereenkomst. Ayin is in verzuim komen te verkeren en moet vervangende schadevergoeding betalen. Ayin heeft geen verweer gevoerd tegen de hoogte van de gevorderde vervangende schadevergoeding. Daarom zal het gevorderde bedrag van € 739,77 worden toegewezen.
4.3.5.
Dat Ayin heeft nagelaten de overige hiervoor genoemde werkzaamheden te verrichten is, gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door Ayin, niet komen vast te staan. Ayin heeft aangevoerd dat zij al deze ‘opleverpunten’ heeft uitgevoerd en afgewikkeld. Vaststaat ook dat er voorafgaand de overdracht van de woning een inspectie heeft plaatsgevonden. Daarbij hebben partijen een ‘formulier standen nutsvoorzieningen’ ingevuld en ondertekend. Hierop staat onder meer: ‘
Strip dubbele deur paardenstal moet gerepareerd worden ivm waterdoorslag/lekkage’en ‘
Oplevering van de woning akkoord’. Het formulier rept verder niet over de door [de gedaagde in conventie] genoemde nagelaten werkzaamheden. Ayin heeft terecht aangevoerd dat dit dan wel voor de hand had gelegen. Tegenover dit alles heeft [de gedaagde in conventie] zijn stelling dat de bovengenoemde werkzaamheden niet zijn uitgevoerd onvoldoende (met bijvoorbeeld foto’s) onderbouwd. De tegenvordering op dit onderdeel wordt daarom afgewezen.
Strip dubbele deur paardenstal moet gerepareerd worden ivm waterdoorslag/lekkage’en ‘
Oplevering van de woning akkoord’. Het formulier rept verder niet over de door [de gedaagde in conventie] genoemde nagelaten werkzaamheden. Ayin heeft terecht aangevoerd dat dit dan wel voor de hand had gelegen. Tegenover dit alles heeft [de gedaagde in conventie] zijn stelling dat de bovengenoemde werkzaamheden niet zijn uitgevoerd onvoldoende (met bijvoorbeeld foto’s) onderbouwd. De tegenvordering op dit onderdeel wordt daarom afgewezen.
4.3.6.
Partijen hebben vervolgens bij de inspectie van de woning nog afgesproken dat de strip van de dubbele deur in de paardenstal gerepareerd moet worden in verband met waterdoorslag/lekkage. Volgens Ayin is deze reparatie ook uitgevoerd. Uit haar e-mail van 10 januari 2025 volgt dat er een aantal herstelwerkzaamheden – waaronder het aanleggen van een rvs drempel als waterwering – zijn verricht door een bouwkundig specialist en daarmee is de lekkage volgens Ayin feitelijk opgelost. Volgens [de gedaagde in conventie] is dit niet het geval en blijft het water alsnog binnenkomen. Maar [de gedaagde in conventie] heeft dit onvoldoende (met stukken) onderbouwd. Weliswaar verwijst [de gedaagde in conventie] naar de e-mail van Ayin waarin staat dat de bouwkundig specialist heeft aangegeven dat aan beide zijden onderaan de houten kozijnen van de staldeuren nog vocht doorlatende kit moet worden gebruikt, maar de enkele omstandigheid dat er nog niet is gekit betekent niet dat Ayin de tussen partijen gemaakte afspraak niet is nagekomen. Daar komt nog bij dat [de gedaagde in conventie] zijn vordering ter hoogte van
€ 1.966,25 onvoldoende heeft onderbouwd. [de gedaagde in conventie] verwijst in dit verband naar twee facturen met de nummers 2025-465 en 2025-466, maar niet valt in te zien dat deze facturen
betrekking hebben op werkzaamheden aan de strip van de deur van de paardenstal. De facturen reppen namelijk over ‘verf’ en ‘afval storten’. De tegenvordering op dit onderdeel wordt daarom ook afgewezen.
Achtergebleven spullen, afval en asbest op het perceel
4.3.7.
[de gedaagde in conventie] stelt verder dat Ayin het perceel niet leeg en ontruimd heeft achtergelaten. Zo zijn volgens hem een baksleep, enkele zadelkasten, een schuurtje met tafel en stoelen, losse latten, losse delen van een hekwerk en stapels tegels achtergelaten op het perceel. Daarnaast heeft [de gedaagde in conventie] op 25 maart 2025 aangegeven dat het vermoeden bestaat dat er asbesthoudend materiaal is aangetroffen op het perceel.
4.3.8.
Zoals hiervoor al is vastgesteld heeft [de gedaagde in conventie sub 1] de baksleep van Ayin gekocht, zodat Ayin juist gehouden was de baksleep op het perceel achter te laten. Dat Ayin ook een schuurtje met tafel en stoelen, losse latten, losse delen van een hekwerk en stapels tegels heeft achtergelaten op het perceel is niet komen vast te staan. Omdat dit door Ayin gemotiveerd is betwist, had het op de weg van [de gedaagde in conventie] gelegen zijn stelling voldoende (met stukken) te onderbouwen. Dit heeft [de gedaagde in conventie] niet gedaan. Dit geldt ook ten aanzien van zijn stelling ten aanzien van het asbest. [de gedaagde in conventie] spreekt enkel van een vermoeden dat er asbesthoudend materiaal is aangetroffen op het perceel, zonder dat daarvoor enige aanknopingspunten te geven. De tegenvordering die hierop betrekking heeft wordt daarom afgewezen.
4.3.9.
Ayin heeft wel erkend dat de (drie) zadelkasten zijn achtergelaten en dat zij die nog op moe(s)t halen. Dit heeft Ayin ondanks aanmaning niet gedaan. Zij is haar verplichting het perceel vrij en ontruimd op te leveren daarom niet nagekomen en verkeert in verzuim. Ayin heeft in dit verband naar voren gebracht dat zij een aanbod heeft gedaan om de zadelkasten op te halen maar dat [de gedaagde in conventie] daar niet op in is gegaan. Voor zover zij hiermee heeft willen aanvoeren dat sprake is van schuldeisersverzuim, heeft zij onvoldoende gesteld dat aan de vereisten daarvoor is voldaan. Omdat [de gedaagde in conventie] de verbintenis tot nakoming heeft omgezet moet Ayin vervangende schadevergoeding betalen.
4.3.10.
[de gedaagde in conventie] heeft in verband met het afvoeren van alle door hem gestelde achtergelaten spullen/het afval een bedrag van (2x € 378,73 =) € 757,46 gevorderd.
[de gedaagde in conventie] verwijst in dat kader naar twee facturen die zien op het huren van een container voor bouwafval. Het is aannemelijk dat [de gedaagde in conventie] kosten moet maken voor het afvoeren van de zadelkasten en daarvoor eventueel een container moet huren. Maar omdat niet is komen vast te staan dat er meer spullen op het perceel zijn achtergebleven die moeten worden afgevoerd en de facturen niet alleen zien op het afvoeren van de zadelkasten, zal de omvang van de schade moeten worden geschat. De kantonrechter schat de door [de gedaagde in conventie] geleden schade op € 100,00 (inclusief btw). Ayin zal worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag.
Geen non-conformiteit
4.3.11.
Het laatste geschilpunt tussen partijen gaat over de vraag of sprake is van non-conformiteit van de woning. Volgens [de gedaagde in conventie] bevat het dak verschillende gebreken waardoor er regenwater de woning binnenloopt en schade veroorzaakt. De staat van het dak zorgt er volgens [de gedaagde in conventie] voor dat hij de woning niet op een voldoende veilige manier en met een redelijke mate van duurzaamheid kan bewonen.
4.3.12.
Ayin heeft daartegen als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat [de gedaagde in conventie] zich niet tot haar, maar tot de aannemer die het dak in 2023 heeft gerenoveerd moet wenden omdat Ayin de aanspraken op de aannemer aan [de gedaagde in conventie] heeft overgedragen. Dit verweer faalt. De overgang van de aanspraken op [de gedaagde in conventie] maakt echter niet dat Ayin niet meer als verkoper kan worden aangesproken indien de woning niet voldoet aan wat [de gedaagde in conventie] mocht verwachten. Dat [de gedaagde in conventie] zich ook tot de aannemer kan wenden en dat Ayin dit niet meer kan, maakt dat niet anders. Partijen zijn ook niet overeengekomen dat [de gedaagde in conventie] zich eerst tot de aannemer moet wenden. [1]
4.3.13.
Beoordeeld moet daarom worden of Ayin toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de koopovereenkomst doordat zij een woning heeft geleverd die niet aan de overeenkomst beantwoordt.
4.3.14.
De kantonrechter stelt voorop dat partijen, voorafgaand aan de overdracht, de woning op 2 december 2024 hebben geïnspecteerd. In het kader van deze inspectie is een opleveringsformulier ingevuld dat naast de meterstanden ook een tweetal gebreken vermeldt die niet zien op de staat van het dak. Het formulier vermeldt verder dat de oplevering van de woning akkoord is. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bepaalt dat [de gedaagde in conventie] de woning overneemt met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. In artikel 6.3 is verder bepaald dat Ayin niet in staat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Het voorgaande brengt mee dat een eventueel gebrek aan het dak (zichtbaar of onzichtbaar) voor risico van [de gedaagde in conventie] is tenzij dit gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat.
4.3.15.
Bij brief van de gemachtigde van [de gedaagde in conventie] van 6 juni 2025 wordt gesteld dat het dak diverse gebreken heeft en dat daardoor regenwater de woning in loopt en schade veroorzaakt. [de gedaagde in conventie] stelt dat de herstelkosten € 15.831,74 bedragen en baseert zich daarvoor op de door [de gedaagde in conventie] overgelegde offerte van [dakdekkerbedrijf] . Ayin betwist dat het dak gebrekkig is en voert aan dat zij in 2023 het dak heeft laten renoveren voor een bedrag van € 63.318,05. [de gedaagde in conventie] stelt op haar beurt dat de dakrenovatie niet goed is uitgevoerd en onderbouwt deze stelling met een beroep op het door [de gedaagde in conventie] overgelegde expertiserapport van Top Expertise. In het expertiserapport wordt door de deskundige een aantal zaken benoemd waaruit op te maken zou zijn dat de dakrenovatie niet zorgvuldig is uitgevoerd. Het rapport biedt daarentegen onvoldoende concrete onderbouwing voor de stelling dat de staat van het dak een normaal gebruik van de woning in de weg staat en ook los daarvan is onvoldoende onderbouwd dat het dak lekt en dat de aard en omvang van deze lekkage een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Van een toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de koopovereenkomst is dan ook geen sprake. De ter zake door [de gedaagde in conventie] ingestelde vordering zal daarom worden afgewezen. Datzelfde geldt daarmee ook voor de vergoeding van de door [de gedaagde in conventie] gemaakte expertisekosten.
4.4.
Conclusie en (proces)kostenveroordeling
In conventie
4.5.
[de gedaagde in conventie sub 1] zal worden veroordeeld om aan Ayin een bedrag van € 6.150,00 (inclusief btw) te betalen. De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen en worden berekend over het hiervoor genoemde bedrag vanaf 2 december 2024. De gevorderde rente over rente wordt afgewezen omdat daar geen grondslag voor is gesteld of gebleken.
4.6.
Ayin vordert ook vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [de gedaagde in conventie sub 1] een consument is. Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. Ayin heeft aan [de gedaagde in conventie sub 1] een aanmaning verstuurd die niet voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. In de aanmaning is namelijk geen betalingstermijn van veertien dagen gegeven die ingaat op de dag na ontvangst van de aanmaning door [de gedaagde in conventie sub 1] . Dit is wel vereist op grond van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. De gevorderde vergoeding zal daarom worden afgewezen.
4.7.
[de gedaagde in conventie sub 1] is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ayin worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
290,91
- griffierecht
€
543,00
- salaris gemachtigde
€
720,00
(2 punten × € 360,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.697,91
In reconventie
4.8.
De conclusie is dat Ayin aan [de gedaagde in conventie sub 1] een bedrag van € 178,81 (inclusief btw) moet betalen én aan [de gedaagde in conventie] een bedrag van € 839,77 (€ 739,77 + € 100,00) inclusief btw.
4.9.
De medegevorderde wettelijke rente over de hiervoor genoemde bedragen van
€ 178,81, € 739,77 en € 100,00 wordt toegewezen vanaf 28 maart 2025 in plaats van
25 maart 2025, omdat toen de verbintenis tot nakoming is omgezet in een verbintenis tot betaling van de gevorderde vervangende schadevergoeding. De wettelijke rente over de vervangende schadevergoeding gaat op die dag lopen op grond van artikel 6:83 sub b BW Pro.
4.10.
[de gedaagde in conventie] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (het Besluit). [de gedaagde in conventie] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [de gedaagde in conventie] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. [de gedaagde in conventie] heeft het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met btw. Omdat [de gedaagde in conventie] geen ondernemer is wordt de vergoeding verhoogd met btw. Het gevorderde sluit aan bij het in het Besluit bepaalde tarief. Maar omdat de vordering gedeeltelijk wordt toegewezen, zal een bedrag van € 184,87 worden toegewezen.
4.11.
Omdat beide partijen op onderdelen in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vordering van Ayin ten aanzien van [de gedaagde in conventie sub 2] af,
5.2.
veroordeelt [de gedaagde in conventie sub 1] om aan Ayin te betalen een bedrag van € 6.150,00 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro berekend met ingang van 2 december 2024 tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [de gedaagde in conventie sub 1] in de proceskosten van € 1.697,91, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [de gedaagde in conventie sub 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
in reconventie
5.4.
veroordeelt Ayin om aan [de gedaagde in conventie sub 1] binnen twee weken na de datum van dit vonnis te betalen een bedrag van € 178,81 (inclusief btw), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van 28 maart 2025 tot de dag van volledige betaling,
5.5.
veroordeelt Ayin om aan [de gedaagde in conventie] binnen twee weken na de datum van dit vonnis te betalen een bedrag van € 839,77 (inclusief btw), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro berekend met ingang van 28 maart 2025 tot de dag van volledige betaling,
5.6.
veroordeelt Ayin om aan [de gedaagde in conventie] te betalen een bedrag van € 184,87 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de veertiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.7.
compenseert de proceskosten, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.
In conventie en in reconventie voorts
5.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.F. van den Berg en in het openbaar uitgesproken op
11 maart 2026.
(ldj)