ECLI:NL:RBGEL:2026:2467

• Datum uitspraak: 30 maart 2026
• Publicatiedatum: 30 maart 2026
• Zaaknummer: 463127
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: E.W. de Groot
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Opheffing retentierecht en oplevering woning na opschorting bouw door aannemer

Eisers zijn eigenaar van een bouwkavel waar zij een woning laten bouwen door aannemer LDL Bouw B.V. Partijen sloten een aannemingsovereenkomst met een aanneemsom van ruim €537.000 en een bouwtermijn van 173 werkdagen. Tijdens de bouw ontstond een geschil over meerwerkfacturen en vertraging, met name door bronbemaling en levering van schroefpalen.

LDL oefende retentierecht uit en schortte de werkzaamheden op wegens vermeend verzuim van eisers bij betaling van meerwerkfacturen. Eisers betwistten de juistheid van deze facturen en stelden dat LDL tekortschiet in nakoming en onterecht het retentierecht inroept. LDL hief het retentierecht op vlak voor de zitting en hervatte de bouw.

De voorzieningenrechter oordeelde dat LDL geen rechtsgeldig retentierecht had en onterecht de bouw had gestaakt. De vorderingen tot nakoming van de aannemingsovereenkomst en oplevering van de woning uiterlijk 1 juni 2026 werden toegewezen. Tevens werd LDL veroordeeld tot betaling van een dwangsom en proceskosten wegens misbruik van procesrecht door het late opheffen van het retentierecht.

Uitkomst: LDL wordt veroordeeld tot nakoming van de aannemingsovereenkomst en oplevering van de woning uiterlijk 1 juni 2026, met dwangsom en proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK Gelderland

Civiel recht

Zittingsplaats Arnhem

Zaaknummer: C/05/463127 / KG ZA 26-71

Vonnis in kort geding van 30 maart 2026

in de zaak van

1. [naam eiser 1],

te [woonplaats],
2.
[naam eiser 2] ,

te [woonplaats],

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers],

advocaat: mr. R.B. Rouwen,

tegen

LDL BOUW B.V. ,

te Velp,

gedaagde partij,

hierna te noemen: LDL,

advocaat: mr. M. Mos,

Kern van het geschil

Het gaat in deze zaak in de kern om de vraag of LDL als aannemer zich terecht heeft beroepen op zijn retentierecht en de bouwwerkzaamheden heeft gestaakt.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 49, waarvan productie 49 is komen te vervallen,

- de producties 1 en 2 van LDL waaronder een e-mail van 5 maart 2025 om 10:12 uur aan [eisers], ontvangen door de rechtbank op 5 maart 2026 om 20:09 uur, waarin zij laat weten dat het retentierecht is opgeheven en de verplichtingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst per heden voortvarend worden voortgezet en [eisers] verzoekt om te bevestigen dat de mondelinge behandeling op 6 maart 2026 geen doorgang zal vinden,
- de mondelinge behandeling van 6 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en ter gelegenheid waarvan het kort geding is aangehouden voor schikkingsonderhandelingen,
- het verzoek om vonnis van [eisers], ontvangen op 13 maart 2026,

1.2.

Ten slotte is op heden vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eisers] zijn eigenaar van een bouwkavel gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam]. [eisers] heeft een architect opdracht gegeven om een vrijstaande eengezinswoning te ontwerpen. Het betreft een woning met een kelder, begane grond en een eerste etage met plat dak (hierna: de woning).

2.2.

LDL drijft een aannemingsbedrijf. [eisers] heeft LDL benaderd voor het realiseren van de woning.

2.3.

Bij e-mail van 10 november 2024 heeft LDL aan [eisers] een offerte met een open begroting verstuurd. Deze open begroting is opgesteld met het calculatiesoftware programma “2jours” en daarin is een bedrag van € 178.652,25 aan stelposten opgenomen.

2.4.

Partijen hebben op 11 november 2024 een aannemingsovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst is gebaseerd op de ontwerpen van de architect en de daarop gebaseerde offerte van 10 november 2024, onder 2.3. Op de overeenkomst is De BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2023 met behorende Algemene Voorwaarden / BouwGarant van toepassing. Verder is in de aannemingsovereenkomst een aanneemsom van € 537.656,46 inclusief btw en een startdatum van uiterlijk 15 januari 2025 voor het aanvangen van de bouwwerkzaamheden opgenomen. Tot slot is in de aannemingsovereenkomst opgenomen dat LDL de woning binnen 173 werkbare werkdagen na de aanvang van de bouw geheel voor bewoning gereed aan [eisers] zal opleveren.

2.5.

Op maandag 23 december 2024 is heeft LDL [eisers] via WhatsApp bericht dat zij officieel is begonnen met de bouwwerkzaamheden.

2.6.

Op 6 januari 2025 heeft LDL een eerste termijnfactuur (15%), factuur 022025-0002, van € 80.648,47 inclusief btw aan [eisers] verstrekt. Deze termijn ziet op de
“aanvang graafwerkzaamheden” en is door [eisers] voldaan. In de termijnfactuur is door LDL verder opgenomen:

(…)

In apen [open,
vzr .]begroting er is een bedrag opgenomen van €178.652,25 en benoemd als

stelpost. Hiermee bevestigen wij dat het geen stelpost is. Het wordt namelijk door de

2jours calculatie program bepaald. Er wordt met beheerders van software contact

opgenomen om te vragen of het kan verandert worden.

(…)

Over de betaaltermijnen is in deze factuur het volgende opgenomen:

Drie woonlagen (twee verdiepingsvloeren)

15% te declareren na aanvang graafwerkzaamheden

15% te declareren na gereedkomen ruwe begane grondvloer

10% te declareren na gereedkomen ruwe 1e verdiepingsvloer

15% te declareren na gereedkomen ruwe 2e verdiepingsvloer

10% te declareren na het volwaardig en permanent waterdicht maken van het dak van

de woning

15% te declareren na gereedkomen van het wind- en waterdicht maken van de

buitenschil

15% te declareren na gereedkomen alle binnenwanden en binnenkozijnen

5% te declareren bij oplevering van de woning, waarvan ex artikel 12 Algemene

Voorwaarden bij de Overeenkomst, 5% in depot dient te worden gestort bij de Notaris

en aldaar moet blijven tot tenminste drie maanden na oplevering.

(…)

2.7.

De onderaannemer van LDL, [bedrijf] B.V., heeft LDL geadviseerd om geen vergunning aan te vragen maar slechts een melding te doen voor de bronbemaling. Nadien is gebleken dat voor de bronbemaling wel een vergunning nodig is en de onderaannemer heeft aangegeven dit niet te kunnen verzorgen. Ter voorkoming van vertraging in de bouw heeft de architect deze vergunning aangevraagd. De bronbemaling is uiteindelijk vanwege een vertraging in de levering van de schroefpalen door een leverancier van LDL gestart op 20 maart 2025 en heeft in totaal 20 weken in beslag genomen terwijl LDL daar eerst 4 weken en later 8 weken voor heeft begroot.

2.8.

Op 16 mei 2025 heeft LDL een tweede termijnfactuur (15%), factuur 202025-0179, van € 80.648,47 inclusief btw aan [eisers] verstrekt. [eisers] heeft ook deze factuur voldaan. Deze tweede factuur ziet op
“gereedkomen ruwe begane grondvloer” .

2.9.

Op 13 juni 2025 heeft LDL aan [eisers] een de derde termijnfactuur (10%),

factuur 242025-0210, van € 53.765,65 inclusief btw verstrekt. Deze factuur ziet op
“gereedkomen ruwe 1e verdiepingsvloer” en is door [eisers] voldaan
.

2.10.

Op 23 juli 2025 heeft LDL de vierde termijnfactuur (15%), offerte 302025-0257, van € 80.648,47 inclusief btw verstrekt. [eisers] heeft ook deze factuur voldaan. Deze factuur ziet op
“gereedkomen ruwe 2e verdiepingsvloer”.

2.11.

Op 16 september 2025 heeft LDL aan [eisers] de vijfde termijnfactuur (10%), factuur 382025-0311, van € 53.765,65 inclusief btw verstrekt. [eisers] heeft ook deze factuur voldaan. Deze factuur ziet op
“het volwaardig en permanent waterdicht maken van het dak van de woning” .

2.12.

[eisers] heeft LDL op enig moment daarna laten weten dat de facturen door hem steeds voortijdig zijn betaald, namelijk voordat het werk de bijbehorende stand heeft gehaald. Zij heeft LDL verder medegedeeld dat, in overeenstemming met wat partijen zijn overeengekomen in de aannemingsovereenkomst, de facturering pas plaats dient te vinden na het gereedkomen van de werkzaamheden waarop de betreffende (termijn)factuur ziet.

2.13.

Op 17 oktober 2025 heeft LDL de zesde termijnfactuur (15%), factuur 422025-0341, van € 80.648,47 inclusief btw aan [eisers] verstrekt. [eisers] heeft deze factuur voldaan onder protest waarmee in totaal € 430.125,18 inclusief btw is voldaan (80% van de aanneemsom). Deze factuur ziet op “
het gereedkomen van het wind- en waterdicht maken van de buitenschil”.

2.14.

Op 26 oktober 2026 heeft LDL [eisers] een update van de planning gestuurd waarin zij laat weten dat het werk in week 52 van 2025 zal worden afgerond.

2.15.

Op 7 november 2025 heeft [eisers] een offerte (offerte 452025-0392) van de dochtervennootschap van LDL ontvangen voor de WIW-installatie. In deze offerte is een bedrag van € 23.812,80 inclusief btw opgenomen waarvan € 14.774,10 inclusief btw ziet op het aanbrengen van kanalen en ventielen ten behoeve van de WTW-unit. [eisers] heeft tijdens een overleg op 12 november 2025 aan LDL verklaard dat de kosten van het aanbrengen van de WTW-kanalen onderdeel zijn van de aanneemsom en deze kosten dus niet twee keer in rekening kunnen worden gebracht, ook niet als deze worden uitgevoerd door een onderaannemer van LDL. Verder heeft [eisers] LDL medegedeeld dat hij deze offerte niet accepteert en een toelichting op deze offerte wenst.

2.16.

Op 16 november 2025 heeft LDL op verzoek van [eisers] een toelichting gegeven op de opgelopen vertraging in de bouw. In deze e-mail vermeldt zij dat sprake is van een vertraging van 17 weken en de oplevering van de woning nu gepland staat op 1 maart 2026. Tot slot vermeldt LDL in deze toelichting dat slechts drie van de 17 weken vertraging aan haar kan worden toegerekend.

2.17.

Op 17 november 2025 heeft [eisers] LDL in gebreke gesteld. In deze brief bericht [eisers] dat de bouwtermijn van 173 werkbare dagen op 30 september 2025 is verlopen. Hij heeft LDL verzocht om binnen 10 dagen na dagtekening met een concreet herstel- en afrondingsplan te komen en de werkzaamheden zonder verdere vertraging voort te zetten en uiterlijk op 31 december 2025 casco op te leveren. Verder wijst [eisers] LDL op de schadevergoeding die LDL verschuldigd is op grond van de algemene voorwaarden en dat de verrekening van deze schadevergoeding bij oplevering na 31 december 2025 met terugwerkende kracht zal plaatsvinden vanaf 1 oktober 2025. Tot slot bericht [eisers] dat deze schadevergoeding zal worden vermeerderd met additionele kosten zoals huur van tijdelijke woonruimte en extra verhuiskosten.

2.18.

Bij e-mail van 27 november 2025 heeft LDL geantwoord dat zij zich niet herkent in de door [eisers] aangedragen argumenten.

2.19.

Bij e-mails van 28 november 2025 en 29 november 2025 heeft LDL twee meerwerkfacturen en een offerte aan [eisers] verstuurd. Dit betreffen de facturen 482025-0403
“grondwerk” voor een bedrag van € 25.011,31 inclusief btw, factuur 482025-0402
“bronbemaling” voor een bedrag van € 41.359,01 inclusief btw en offerte 482025-0306
“werkzaamheden elektra Nieuwbouw [naam]” voor een bedrag van € 15.730,00 inclusief btw. Ook heeft LDL [eisers] bij e-mail van 28 november 2025 opnieuw verzocht om de offerte van 7 november 2025, onder 2.15, te accepteren. [eisers] heeft in reactie daarop op 29 november 2025 geantwoord dat zij nog steeds wacht op een toelichting van LDL op deze factuur.

2.20.

In de periode daarna corresponderen partijen verder over de meerwerkfacturen en de twee offertes. Zij komen niet tot overeenstemming. Bij brief van 16 januari 2026 heeft LDL aan [eisers] bericht dat zij haar werk opschort omdat [eisers] ten aanzien van de meerwerkfacturen voor de grondwerkzaamheden en de bronbemaling in verzuim verkeert. Op 19 januari 2026 heeft LDL het bouwterrein afgesloten en haar retentierecht uitgeoefend.

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vordert - samengevat – dat de voorzieningenrechter bij vonnis en bij wege van voorlopige voorziening, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. LDL gebiedt om het retentierecht op te heffen, binnen twee dagen na het te wijzen vonnis, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn;

II. LDL veroordeelt tot nakoming van haar verplichtingen jegens [eisers] uit de aannemingsovereenkomst;

III. LDL veroordeelt tot het hervatten en voortvarend voortzetten van de bouw van de woning ‘[naam]’, binnen twee dagen na het te wijzen vonnis, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn;

IV. LDL veroordeelt tot het opleveren van de woning ‘[naam]’ aan [eisers], conform het bestek behorende bij de aannemingsovereenkomst en de overige voorwaarden daarvan, uiterlijk op 1 juni 2026, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn;

V. LDL veroordeelt tot betaling van een dwangsom ten aanzien van het gebod onder sub I en de veroordelingen onder sub II tot en met IV van € 10.000,00 per dag of een deel daarvan dat LDL de respectievelijke termijn overschrijdt, althans per overtreding en per onderdeel, gemaximeerd tot een totaalbedrag van € 100.000,00, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, bedrag en maximum;

VI. LDL veroordeelt tot betaling aan [eisers] van de kosten van deze procedure, het salaris van de advocaat, het griffierecht en de kosten van de deurwaarder en nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW.

3.2.

LDL heeft geen verweer gevoerd.

4. De beoordeling

4.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat [eisers] daarbij een spoedeisend belang heeft. De voorzieningenrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.

4.2.

Het geschil spitst zich, samengevat, toe tot de vraag of sprake is van een deugdelijke grondslag voor het uitoefenen van het retentierecht door LDL en of zij terecht haar werkzaamheden heeft opgeschort. LDL komt alleen dan een beroep op het retentierecht en op opschorting toe als LDL een opeisbare vordering heeft op [eisers] Uit de brief van 16 januari 2026 van LDL blijkt dat LDL de openstaande meerwerkfacturen voor de grondwerkzaamheden en de bronbemaling aan het ingeroepen retentierecht en de opschorting van haar werkzaamheden ten grondslag heeft gelegd. Verder valt uit de stellingen van [eisers] af te leiden dat partijen ook een geschil hebben over de betaling van de offerte van 7 november 2025 en de offerte voor de elektra. Uit de inhoud van de offerte van de elektra volgt, aldus [eisers], dat dit eveneens een meerwerkfactuur betreft.

Van deze drie meerwerkfacturen heeft [eisers] de juistheid gemotiveerd betwist en gesteld dat deze facturen zijn opgemaakt als reactie op de ingebrekestelling die hij eerder aan LDL stuurde, omdat LDL haar verplichtingen niet (tijdig) is nagekomen. Immers de werkzaamheden zijn niet zover gevorderd als was overeengekomen en LDL heeft desondanks wel, voortijdig, termijnnota’s aan [eisers] gestuurd. Gebleken is dat [eisers] door betaling van de door LDL gestuurde termijnfacturen reeds 80% van de aanneemsom heeft voldaan. Volgens [eisers] heeft de woning die stand van het werk echter nog niet bereikt terwijl partijen zijn overeengekomen, onder 2.7, dat termijnfacturen pas moeten worden voldaan als de daarbij behorende werkzaamheden gereed zijn. De stelling van [eisers] komt er op neer dat hij stelt dat LDL tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen en dat de opgelopen vertraging in de bouwtijd, onder meer ten aanzien van de bronbemaling, volledig aan LDL is toe te rekenen. LDL heeft hiertegen geen, laat staan gemotiveerd, verweer gevoerd. Op basis van de niet weersproken stellingen van [eisers] is aannemelijk geworden dat LDL geen rechtsgeldig retentierecht heeft uitgeoefend, zij de werkzaamheden ten onrechte heeft opgeschort en haar verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst moet nakomen. Daargelaten de discussie over de facturen die LDL aan het retentierecht en opschortingsrecht ten grondslag heeft gelegd is aannemelijk dat het LDL is die (als eerste) in verzuim verkeerde.

Vordering I

4.3.

Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft LDL verklaard dat zij het retentierecht heeft opgeheven, het retentierecht opgeheven blijft en dat zij de bouwwerkzaamheden weer heeft hervat. LDL heeft ter zitting geen verweer gevoerd. De dag voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft LDL het voorgaande ook per e-mail aan [eisers] bericht. Bij deze e-mail zijn foto’s gevoegd waarop volgens LDL te zien en lezen is dat het retentierecht op 5 maart 2026 is opgeheven en de werkzaamheden weer zijn hervat. [eisers] is in deze e-mail tevens verzocht om te bevestigen dat de zitting van 6 maart 2026 in dit kort geding geen doorgang zal vinden. Aan dit verzoek heeft [eisers] geen gehoor gegeven omdat zij, zoals toegelicht ter zitting, wil voorkomen dat LDL het retentierecht opnieuw inroept, de foto’s van LDL, gevoegd bij deze e-mail, niet zijn gedateerd en [eisers], naar aanleiding van de e-mail van LDL de middag voor de mondelinge behandeling op het werk is gaan kijken en geen bouwactiviteiten heeft waargenomen. Op basis van de e-mail van 5 maart 2026 en hetgeen namens LDL ter zitting is verklaard gaat de voorzieningenrechter ervan uit dat het retentierecht is opgeheven en opgeheven blijft, in die zin dat de thans bekende feiten en omstandigheden en in het bijzonder de offerte van 7 november 2025 en de openstaande meerwerkfacturen voor de grondwerkzaamheden, de bronbemaling en de (offerte) elektra niet alsnog grond zullen vormen voor het inroepen van het retentierecht en opschortingsrecht.

De vordering onder I zal dan ook vanwege het ontbreken van een belang worden afgewezen.

Vordering II

4.4.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal vordering II worden toegewezen.

Vordering III

4.5.

Deze vordering is te ruim en onbepaald geformuleerd om voor toewijzing in aanmerking te kunnen komen. Of sprake is van het voortvarend voortzetten van de bouw vergt immers (steeds) een afzonderlijke beoordeling. Bovendien zal, zoals hierna volgt, vordering IV worden toegewezen waardoor ook geen belang bij toewijzing van deze vordering bestaat.

Vordering IV en V

4.6.

Gelet op de verklaring ter zitting van LDL dat zij verwacht dat de woning binnen een paar maanden klaar zal zijn, wordt aangenomen dat de uiterlijke opleverdatum van 1 juni 2026 haalbaar is en LDL niet wordt veroordeeld tot het onmogelijke. Deze vordering zal daarom worden toegewezen.

4.7.

Aan de veroordelingen zal een dwangsom worden verbonden. Deze dwangsommen zullen worden toegewezen zoals gevorderd en vermeld in de beslissing.

Proceskosten

4.8.

LDL is deels in het ongelijk gesteld. Daarnaast heeft LDL [eisers] op nodeloze kosten gejaagd door niet eerder dan één dag voorafgaand aan de zitting het retentierecht en beroep op het opschortingsrecht op te heffen terwijl de dagbepalingsbrief van 13 februari 2026 is en LDL dus al geruime tijd op de hoogte was van de geplande zitting op 6 maart 2026 en de vorderingen van [eisers] Ook is, zoals overwogen onder 4.3, voorshands niet aannemelijk dat het retentierecht en opschortingsrecht daadwerkelijk opeisbare vorderingen ten grondslag liggen, deze beweerdelijke vorderingen een reactie zijn ter afwering van de ingebrekestelling van [eisers] en LDL de partij is die(als eerste) in verzuim verkeert. Onder deze omstandigheden maakt LDL misbruik van (proces)recht door niet eerder dan daags voor de zitting te berichten dat zij zich niet langer op het retentierecht en opschortingsrecht beroept en haar werkzaamheden zal hervatten. Kennelijk heeft zij begrepen dat haar beroep op het retentietrecht en op opschorting geen reële kans van slagen had ^[1] . Dit leidt ertoe dat LDL zal worden veroordeeld tot de door [eisers] werkelijk gemaakte proceskosten. Bij gebreke van concrete aanknopingspunten van de werkelijke advocaatkosten van [eisers] ([eisers] heeft geen opgave van haar advocaatkosten verstrekt), zal de voorzieningenrechter deze begroten op tweemaal het geldende liquidatietarief. De kosten voor het salaris van de advocaat van [eisers] worden aldus begroot op (2 x € 1.177,00 =) € 2.354,00. De totale proceskosten van [eisers] worden daarmee begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

155,67

- griffierecht

€

341,00

- salaris advocaat

€

2.354,00

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

3.039,67

4.9.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt LDL om haar verplichtingen jegens [eisers] uit de aannemingsovereenkomst na te komen;

5.2.

veroordeelt LDL tot het opleveren van de woning ‘[naam]’ aan [eisers], c.s. conform het bestek behorende bij de aannemingsovereenkomst en de overige voorwaarden daarvan, uiterlijk op 1 juni 2026;

5.3.

veroordeelt LDL om aan [eisers] een dwangsom te betalen van € 10.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordelingen onder 5.1 en 5.2 voldoet, tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt,

5.4.

veroordeelt LDL in de proceskosten van € 3.039,67, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als LDL niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.5.

veroordeelt LDL tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.W. de Groot en in het openbaar uitgesproken op 30 maart 2026.

1780

Voetnoten

1. vgl. HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA3516, NJ 2007/353 (Waterschappen/Milieutech)