Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Bestuursrecht
zaaknummer: ARN 24/5317
uitspraak van de enkelvoudige kamer van
in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [plaats 1] , eiseres
(gemachtigden: mr. J.W.M. Hagelaars en mr. J. Wijnmaale),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Wijchen
(gemachtigden: mr. J.L. Gerritsen en P.L. Nolten).
Als derde-partij neemt aan de zaak deel: [derde-partij] uit [plaats 2]
(gemachtigde: mr. M.A. Patandin).
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over tegemoetkoming in de planschade voor het appartementsrecht van de woning aan de [locatie 1] in [plaats 2] , vanwege de vaststelling van het inmiddels onherroepelijke bestemmingsplan ‘Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022’. [eiseres] is het niet eens met de door het college aan derde-partij toegekende tegemoetkoming.
1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de tegemoetkoming in de planschade van € 11.750,- ten onrechte aan derde-partij is vergoed, omdat de planologische ontwikkeling voorzienbaar was. Het beroep is gegrond en eiseres krijgt dus gelijk. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
1.2.
Onder 2 staat het procesverloop in deze zaak. Onder 3 staan de van belang zijnde feiten en omstandigheden die hebben geleid tot het bestreden besluit en de kern van het geschil tussen partijen. Daarna gaat de rechtbank onder 4 in op het voor planschadezaken relevante toetsingskader De beoordeling door de rechtbank volgt vanaf 5. Aan het eind staan de beslissing van de rechtbank en de gevolgen daarvan.
Procesverloop
2. Derde-partij heeft een verzoek om tegemoetkoming planschade ingediend. Het college heeft deze aanvraag, in afwijking van het deskundigenadvies, met het besluit van 26 oktober 2023 afgewezen. Met het bestreden besluit van 10 juli 2024 op het bezwaar van derde-partij, heeft het college, in navolging van het advies van de Commissie Bezwaarschriften, alsnog een tegemoetkoming in de planschade ter hoogte van € 11.750 toegekend.
2.1.
[eiseres] is op grond van een met de gemeente Wijchen gesloten planschadeverhaalsovereenkomst gehouden om de aan derde-partij toegekende tegemoetkoming in planschade voor haar rekening te nemen en heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Ook derde-partij heeft schriftelijk gereageerd.
2.2.
De rechtbank heeft het beroep op 12 november 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de heer [persoon A] namens [eiseres] , de gemachtigden van [eiseres] , de gemachtigden van het college, de derde-partij en de gemachtigde van derde-partij.
Beoordeling door de rechtbank
Waar gaat deze zaak over?
3. Derde-partij is op 9 oktober 2016 door aankoop eigenaar geworden van het appartementsrecht [locatie 1] in [plaats 2] . Het bestemmingsplan ‘Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022’ maakt het mogelijk woningbouw te realiseren ten westen van het appartementencomplex waar derde-partij woont, door wijziging van de bestemming “Groen” naar “Wonen”. Op 25 oktober 2022 heeft derde-partij een verzoek om tegemoetkoming in planschade vanwege dit bestemmingsplan ingediend.
3.1.
Het college heeft advies ingewonnen bij Thorbecke B.V. In het definitieve advies wordt geadviseerd om als gevolg van de planologische meer nadelige situatie een tegemoetkoming in planschade toe te wijzen van € 11.750,- te vermeerderen met de wettelijke rente. Thorbecke B.V. heeft geconcludeerd dat uit de door de gemeente verstrekte informatie is gebleken dat de voor derde-partij nadelige planologische ontwikkeling op grond van het ‘Masterplan Oostflank Centrum Wijchen’ objectief voorzienbaar c.q. kenbaar kon worden geacht in de periode tussen medio 2007 tot de (gewijzigde) vaststelling van het bestemmingsplan 'Oostflank fase 1’ op 1 oktober 2015. Vanaf de (gewijzigde) vaststelling van het bestemmingsplan 'Oostflank fase 1’ is deze voorzienbaarheid volgens Thorbecke B.V. echter doorbroken, waardoor aanvrager ten tijde van de aankoop van het appartementsrecht op 9 oktober 2016 geen (actieve) risicoaanvaarding kan worden tegengeworpen.
3.2.
In afwijking van dit advies, heeft het college in het primaire besluit het verzoek om planschadevergoeding van derde-partij afgewezen. Het voornemen om woningbouw te realiseren in het gebied rond de woning van derde-partij was uiteengezet in het masterplan van 1 mei 2007. Ten tijde van de aankoop van de woning heeft derde-partij met deze mogelijkheid rekening kunnen houden. Volgens het college was van doorbreking van deze voorzienbaarheid van woningbouw op deze locatie geen sprake.
3.3.
In de beslissing op bezwaar heeft het college, alsnog in navolging van het advies van de commissie voor bezwaarschriften en het advies van Thorbecke B.V., het bezwaar van derde-partij gegrond verklaard en een tegemoetkoming in geleden planschade toegekend van € 11.750,-. Daarbij is van belang geacht dat voor het aannemen van voorzienbaarheid beslissend is of op het moment van investering de mogelijkheid van een schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was, dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden. Met de (gewijzigde) vaststelling van het bestemmingsplan ‘Oostflank fase 1’ is de voorzienbaarheid volgens het college doorbroken.
3.4.
[eiseres] is het hier niet mee eens. Zij voert als beroepsgronden aan dat geen sprake is van doorbreking van de door het ‘Masterplan Oostflank Centrum Wijchen’ gecreëerde voorzienbaarheid van woningbouw ten westen van de woning van derde-partij, dat het college in het primaire besluit voldoende gemotiveerd is afgeweken van het advies van Thorbecke en dat aan het bestreden besluit niet twee adviezen ten grondslag kunnen gelegd die elkaar op punten tegenspreken.
Toetsingskader tegemoetkoming planschade
4. Op grond van artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) betrekt het bestuursorgaan met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade bij zijn beslissing op de aanvraag in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak.
4.1.
De voorzienbaarheid van een planologische verandering wordt beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Indien de planschade voorzienbaar is, blijft deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak te hebben aanvaard. Om op grond van een concreet beleidsvoornemen voorzienbaarheid te kunnen aannemen, moet een redelijk denkend en handelend koper uit de openbaarmaking daarvan kunnen begrijpen op welk gebied dat beleidsvoornemen betrekking heeft, wat de zakelijke inhoud ervan is, en dat hij van de inhoud ervan kan kennisnemen. [1]
4.2.
Uit de jurisprudentie van de Afdeling volgt dat bij het vaststellen van de voorzienbaarheid van de planschade eerst wordt gekeken naar het oudste concrete beleidsvoornemen en vervolgens wordt beoordeeld of dat beleidsvoornemen met een later beleidsvoornemen is doorbroken. Volgens vaste rechtspraak moet voor het doorbreken sprake zijn van het expliciet verlaten van een beleidsvoornemen. [2] Voldoet het latere beleidsvoornemen niet aan de in de jurisprudentie van de Afdeling gestelde eisen voor doorbreking, dan blijft de voorzienbaarheid voortduren. [3]
Voorzienbaarheid op basis van het ‘Masterplan Oostflank Centrum Wijchen’
5. Het ‘Masterplan Oostflank Centrum Wijchen’ (hierna: masterplan) dateert van 1 mei 2007 en is op 28 juni 2007 door de gemeenteraad van Wijchen vastgesteld. Het masterplan betreft een samenhangende visie op de ontwikkeling van de oostflank van Wijchen , die de inhoudelijke contouren aangeeft waarbinnen verschillende projecten tot uitvoering kunnen komen. Het doet uitspraken over toekomstige ontsluiting, parkeren, situering gebouwen, functies, groen en globale beeldkwaliteitseisen voor de bebouwing in het plangebied. Het plangebied is gelegen aan de oostzijde van het centrum, direct grenzend aan het kernwinkelgebied. De [locatie 2], [locatie 3]/ [locatie 4], [locatie 5] en de [locatie 6] vormen grofweg de plangrenzen. Het gebied is circa 7 hectare groot. Het masterplan voorziet meer concreet in de herontwikkeling van verschillende deelgebieden. In het plan zijn structuren weergegeven welke een raamwerk vormen waarbinnen de diverse gebieden, gefaseerd, tot ontwikkeling kunnen komen. In onderstaande kaart zijn deze structuren genummerd met een pijl gericht op de onderhavige relevante plangronden (nummer 5).
Twee multifunctionele blokken rondom kleine binnenhoven;
Afronding van het winkelhart met een schil van woningen, commerciële ruimten en horeca. Deels betreft dit een particuliere ontwikkeling, van [naam bedrijf];
Het gemeentekantoor;
Woonblok rondom een hof dat samen met twee urban villa’s gelegen is in een collectieve tuin;
Twee solitaire bebouwingselementen rondom het notariskantoor en het uitvaartcentrum;
Afronding van het bestaande woonveld met standswoningen en urban villa.
Op deze locatie worden volgens het masterplan twee solitaire bebouwingselementen rondom het notariskantoor en het uitvaartcentrum beoogd. In het plan is vermeld dat de bebouwing aan het Wijchens meer uit eenzelfde typologie als de urban villa's in deelgebied 4 bestaat en dat het hier woonbebouwing betreft. [4]
5.1.
Naar het oordeel van de rechtbank kan het masterplan worden beschouwd als een openbaar gemaakt concreet beleidsvoornemen, op basis waarvan woningbouw ten westen van het appartement van derde-partij (op de begane grond van de inmiddels gerealiseerde urban villa die in de afbeelding geel omcirkeld is) voorzienbaar was. Dit is overigens ook niet in geschil tussen partijen.
Beoordeling van de beroepsgronden
Is de voorzienbaarheid van de planologische wijziging doorbroken?
6. [eiseres] betoogt dat de door derde-partij geleden planschade ten tijde van de aankoop van het appartementsrecht van hun woning nog steeds voorzienbaar was; althans dat door de vaststelling van het gewijzigde bestemmingsplan ‘Oostflank fase 1’ geen sprake is van doorbreking van de door het masterplan gecreëerde voorzienbaarheid. Daartoe voeren zij aan dat uit de door het college geciteerde passage uit de beslisnota van 15 augustus 2015 (horende bij de vaststelling van het gewijzigde bestemmingsplan) niet volgt dat de gemeente het concrete beleidsvoornemen om op de betreffende locatie woningbouw toe te staan heeft prijsgegeven. Daarnaast wordt in de nota van zienswijzen, die als bijlage is gevoegd bij het bestemmingsplan ‘Oostflank fase 1’, nog uitdrukkelijk gewezen op de mogelijkheid dat de derde urban villa in de toekomst alsnog zal worden gerealiseerd. Beide nota’s waren openbaar, zodat derde-partij er ten tijde van de aankoop van hun appartementsrecht kennis van had kunnen nemen. Tot slot verwijst [eiseres] nog naar twee beslisnota’s van 10 mei 2016, waaruit blijkt dat het niet opnemen van de derde urban villa in het bestemmingsplan ‘Oostflank fase 1’ niet betekent dat deze in een latere fase niet alsnog weer in beeld kon komen. Van doorbreking van voorzienbaarheid kan volgens [eiseres] dus geen sprake zijn.
6.1.
Het college stelt zich op het standpunt dat derde-partij ten tijde van de aankoop van hun appartementsrecht in 2016 geen rekening meer hoefde te houden met het oorspronkelijke masterplan uit 2007, omdat de voorzienbaarheid van een derde urban villa ten westen van hun beoogde appartement met de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Oostflank fase 1’was doorbroken. Ter onderbouwing van dat besluit heeft het college verwezen naar de beslisnota van 15 augustus 2015 waarin het volgende is vermeld:
"De realisatie van de derde urban villa maakt geen onderdeel meer uit van dit bestemmingsplan en de wijzigingsbevoegdheid voor de derde urban villa komt te vervallen. Er is op dit moment weinig zekerheid omtrent de realisatie van de derde urban villa en de wijzigingsbevoegdheid vormt een te groot afbreukrisico voor de planologische procedure."
6.2.
Juist de verwijzing naar de eerder aangekondigde ‘derde urban villa’ en de opmerking dat deze geen onderdeel meer uitmaakt van ‘dit bestemmingsplan’ ondersteunen volgens het college het standpunt dat de voorzienbaarheid van een derde urban village ten westen van het appartement van derde-partij is doorbroken en komen te vervallen.
6.1.
De rechtbank stelt voorop dat in deze zaak is komen vast te staan dat op grond van het masterplan de voorzienbaarheid van woningbouw (in de vorm van een derde urban villa) ten westen van het appartement van derde-partij een gegeven is. De vraag die daarom voorligt is of met de vaststelling van het (gewijzigde) bestemmingsplan ‘Oostflank fase 1’ op 15 oktober 2015 (het geldende bestemmingsplan toen derde-partij het appartementsrecht kocht), het voornemen voor de realisatie van woningbouw op die locatie is verlaten en daarmee de voorzienbaarheid is doorbroken. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval.
6.2.
Het masterplan, zoals in 2007 vastgesteld, bevat naar het oordeel van de rechtbank de planologische visie voor de toekomstige ontwikkeling van (delen van) de gemeente Wijchen op de langere termijn. Het plan voorziet in de herontwikkeling in drie fases. Dat houdt in dat daar ook na verloop van jaren nog steeds betekenis aan kan worden gehecht. De aangevoerde omstandigheid van een nieuw bestemmingsplan ‘Oostflank fase 1’, waarin woningbouw ten westen van het appartement van derde-partij niet in overeenstemming met dit masterplan is bestemd, maakt dat niet anders. Niet gebleken is namelijk dat met de vaststelling van het betreffende bestemmingsplan het masterplan is voltooid of in praktische zin volledig is uitgewerkt of dat definitief afstand is genomen van het beleidskeuzes in het masterplan. Integendeel, de toevoeging ‘fase 1’ aan de naam van het bestemmingsplan doet vermoeden dat er nog meer plannen zullen volgen. Daarnaast oordeelt de rechtbank dat de opmerking in de beslisnota dat de realisatie van de derde urban village geen onderdeel meer uitmaakt van dat bestemmingsplan, onvoldoende is om te concluderen dat het concrete beleidsvoornemen om woningbouw ter plaatse te realiseren, is verlaten. Hier volgt enkel uit dat de realisatie van de derde urban villa op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan niet aan de orde is en dat er voor het verdere verloop van de bestemmingsplanprocedure voor is gekozen hiervoor geen wijzigingsbevoegdheid op te nemen. Daarmee lijkt vooral een voorspoedige vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan ‘Oostflank fase 1’ te zijn beoogd, maar niet zozeer het definitief afzien van de realisatie van de derde urban villa. Daarvoor vindt de rechtbank aanvullend steun in de zienswijzennota in het kader van het bestemmingsplan ‘Oostflank, fase 1’, waarin de mogelijkheid van het alsnog in de toekomst realiseren van de derde urban villa wordt benoemd:
“Het bestemmingsplan is op dit onderdeel aangepast. Gezien het beperkte zicht op realisatie is de wijzigingsbevoegdheid voor de derde urban villa uit het plan gehaald en is de plangrens hierop aangepast. Mocht er in de toekomst aanleiding zijn om de derde urban villa alsnog te realiseren dan zal hiertoe een reguliere bestemmingsplanherziening of projectafwijkingsbesluit in procedure worden gebracht.” [5]
6.3.
Van het expliciet verlaten van het beleidsvoornemen om woningbouw (een derde urban villa) ten westen van het appartement van derde-partij te realiseren is dan ook geen sprake. Hooguit kan worden gezegd dat het plan in de wacht is gezet of dat sprake is van fasering van infrastructurele ontwikkelingen. Dat kan echter niet tot doorbreking van de voorzienbaarheid leiden.
6.4.
Het betoog van eiseres slaagt dus, wat betekent dat een redelijk denkend en handelend koper ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak nog steeds rekening had kunnen houden met de mogelijkheid dat de planologische situatie in het plangebied in een voor die koper ongunstige zin zou veranderen
6.5.
Voor zover derde-partij betoogt dat zij zich ten tijde van de investeringsbeslissing geen rekenschap heeft kunnen geven van de risico’s die zij redelijkerwijs liep, omdat de relevante stukken niet te vinden en of niet te raadplegen waren, slaagt dat betoog niet. Zowel de beslisnota van de gemeenteraad van Wijchen van 15 augustus 2015 als het vaststellingsbesluit maken onderdeel uit van de bestemmingsplanprocedure en zijn via de website ruimtelijkeplannen.nl openbaar gemaakt en te raadplegen. [6] Ook de zienswijzennota is via deze website openbaar gemaakt. [7]
Overige beroepsgronden
6.6.
Omdat de rechtbank hiervoor heeft overwogen dat de voor derde-partij nadeligere planologische ontwikkeling voorzienbaar was en het beroep van eiseres daarmee gegrond is, komt de rechtbank aan de beoordeling van de overige beroepsgronden niet meer toe.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep van eiseres is gegrond. Dat betekent dat de rechtbank tot de conclusie komt dat de door het bestemmingsplan ‘Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022’ mogelijk gemaakte realisatie van een derde urban villa in het plangebied voor derde-partij op het moment van aankoop van het appartementsrecht op 9 oktober 2016 voorzienbaar was. De rechtbank zal het bestreden besluit van het college daarom vernietigen.
7.1.
In het kader van definitieve beslechting van het geschil zal de rechtbank, met toepassing van artikel 8:72a van de Algemene wet bestuursrecht en rekening houdend met wat hiervoor is overwogen, zelf in de zaak voorzien en het door derde-partij ingediende bezwaar alsnog ongegrond verklaren. Het college heeft zich in het besluit van 10 juli 2024 namelijk onterecht op het standpunt gesteld dat de voor derde-partij nadelige planologische ontwikkeling ten tijde van de aankoop van het appartementsrecht onvoorzienbaar was, zodat de schade aan derde-partij vergoed zou moeten worden.
7.2.
Omdat het beroep gegrond is, moet het college het betaalde griffierecht van € 371,- aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres ook een vergoeding van zijn proceskosten. Het college moet ook deze vergoeding betalen. De proceskostenvergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht 2026 als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiseres een vast bedrag per proceshandeling. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 934,-. Eiseres heeft in beroep gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een beroepschrift ingediend en deelgenomen aan de zitting van de rechtbank. De vergoeding bedraagt daarmee in totaal € 1.868,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het besluit van 10 juli 2024;
- verklaart het bezwaar van derde-partij ongegrond;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- bepaalt dat het college het griffierecht van € 934,- aan eiseres moet vergoeden;
- bepaalt dat het college aan proceskosten € 1.868,- aan eiseres moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. van Harten, rechter, in aanwezigheid van mr. S.G. Hoijinck, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op
Griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.