Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 11454353 \ CV EXPL 24-10191
Vonnis in verzet van 21 mei 2025
in de zaak van
[opposant in verzet],
wonende te [woonplaats] ,
opposant in verzet,
oorspronkelijk gedaagde partij,
hierna te noemen: [opposant in verzet] ,
gemachtigde: mr. A. Unalan,
procederende krachtens toevoegingsnummer 2GW7799,
tegen
BASTON WONEN STICHTING,
gevestigd en kantoorhoudende te Zevenaar,
geopposeerde in verzet,
oorspronkelijk eisende partij,
hierna te noemen: Baston Wonen,
gemachtigde: S.J.M. Booms.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 december 2024
- de brief van 21 maart 2025 van de kant van [opposant in verzet] , met producties 14 en 15
- de e-mails van 4 april 2025 van de kant van Baston Wonen, met productie 4 en een overzicht van de actuele huurachterstand
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 16 april 2025 plaatsgevonden. Door de griffier zijn aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Op 17 april 2025 heeft Baston Wonen verzocht een akte te mogen nemen omdat zij na de mondelinge behandeling informatie heeft ontvangen waaruit zou volgen dat standpunten van [opposant in verzet] onjuist lijken te zijn. [opposant in verzet] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Aangezien na de mondelinge behandeling vonnis is bepaald, heeft de kantonrechter besloten dat geen nadere aktes worden toegelaten.
1.3.
De kantonrechter heeft bepaald dat vandaag een vonnis wordt uitgesproken.
1.4.
Het verzet richt zich tegen het door de kantonrechter op 23 oktober 2024 bij verstek uitgesproken vonnis onder zaaknummer 11362626 \ CV EXPL 24-8460, tussen Baston Wonen als eisende partij en [opposant in verzet] als gedaagde partij.
2.De feiten
2.1.
Baston Wonen heeft met ingang van 9 maart 2017 de woning gelegen aan [adres 1] verhuurd aan [opposant in verzet] en de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ). In 2021 is de relatie tussen [opposant in verzet] en [naam 1] geëindigd en heeft [naam 1] de woning verlaten. Sindsdien is [opposant in verzet] de enige hoofdhuurder.
2.2.
In de toepasselijk algemene huurvoorwaarden is onder meer bepaald dat de huurder zelf het hoofdverblijf moet hebben in het gehuurde (artikel 6.4) en dat de huurder het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder niet mag onderverhuren, dan wel aan een derde in gebruik mag afstaan (artikel 6.5).
2.3.
Op 21 november 2023 hebben [opposant in verzet] en [naam 1] met Stichting Portaal een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten met betrekking tot de woning gelegen aan [adres 2] . De huurovereenkomst is diezelfde dag ingegaan.
2.4.
[opposant in verzet] staat sinds 27 februari 2017 ingeschreven op het adres [adres 1] , met uitzondering van de periode van 26 september 2024 tot 23 november 2024. Toen stond zij ingeschreven op het adres [adres 2] .
2.5.
[opposant in verzet] heeft bij e-mail van 20 augustus 2024 het volgende geschreven aan Baston Wonen:
“Hierbij wil ik doorgeven dat mijn broer tijdelijk bij mij gaat inwonen het gaat om [naam 2] geboortedatum: 06-12-1987.
Ik woon op [adres 1] . Hoop snel wat van jullie te horen.”
2.6.
De broer van [opposant in verzet] , de heer D. [opposant in verzet] (hierna: de broer) staat sinds 28 augustus 2024 ingeschreven op het adres [adres 1] . Daarvoor stond hij ook driemaal (kort) ingeschreven op dit adres, voor het laatst van 2 december 2021 tot 28 maart 2023.
3.Het geschil
3.1.
Baston Wonen heeft in de oorspronkelijke dagvaarding (kortgezegd) gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt en dat [opposant in verzet] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en betaling van een huurachterstand, de lopende huurtermijnen/gebruiksvergoeding tot de dag van ontruiming en de proceskosten.
3.2.
De vorderingen van Baston Wonen zijn bij verstekvonnis van 23 oktober 2024 toegewezen.
3.3.
Bij verzetdagvaarding, die op 29 november 2024 bij Baston Wonen is betekend, heeft [opposant in verzet] verzet ingesteld tegen het verstekvonnis.
3.4.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft Baston Wonen haar vordering onder punt 3a in het petitum van de dagvaarding ingetrokken, nu er geen huurachterstand meer bestaat. Ook de vordering ter zake van de buitengerechtelijke incassokosten (onder punt 3b) heeft zij ingetrokken.
3.5.
Baston Wonen legt, na vermindering van eis, aan haar vordering ten grondslag dat [opposant in verzet] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, omdat zij 1) niet haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde en 2) het gehuurde aan een derde (haar broer) heeft onderverhuurd, dan wel in gebruik heeft gegeven.
Dat [opposant in verzet] niet haar hoofdverblijf heeft in het gehuurde volgt volgens Baston Wonen uit de huurovereenkomst die zij op 21 november 2023 samen met [naam 1] heeft gesloten voor het adres [adres 2] en haar inschrijving op dat adres op 26 september 2024. Het onderverhuren/afstaan van het gehuurde aan de broer volgt volgens Baston Wonen uit zijn inschrijving op [adres 1] op 28 augustus 2024.
3.6.
[opposant in verzet] concludeert tot vernietiging van het verstekvonnis en afwijzing van de vordering van Baston Wonen, met veroordeling van Baston Wonen, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter gaat ervan uit dat [opposant in verzet] tijdig in verzet is gekomen tegen het verstekvonnis van 23 oktober 2024. Tussen partijen is dit ook niet in geschil is.
4.2.
[opposant in verzet] betwist dat zij haar hoofdverblijf niet heeft (gehad) in het gehuurde. Zij voert aan dat alleen [naam 1] sinds 21 november 2023 in de woning in Nijmegen woont en dat zij de huurovereenkomst voor die woning alleen heeft medeondertekend om de verhuizing van haar minderjarige kinderen naar Nijmegen te kunnen bewerkstelligen.
Verder betwist [opposant in verzet] dat zij het gehuurde heeft onderverhuurd, dan wel in gebruik heeft afgestaan aan haar broer.
4.3.
Baston Wonen heeft tijdens de mondelinge behandeling onder meer gesteld dat [opposant in verzet] nooit heeft meegedeeld dat zij zich had ingeschreven in Nijmegen en dat zij voor dat adres een huurovereenkomst had gesloten. Volgens Baston Wonen heeft [opposant in verzet] zich alleen als reactie op de dagvaarding weer ingeschreven op haar adres in [woonplaats] . Baston Wonen stelt zich op het standpunt dat [opposant in verzet] niet heeft voldaan aan haar verzwaarde motiveringsplicht en dat zij meer gegevens had moeten verstrekken, die in haar persoonlijk domein liggen, om aan die motiveringsplicht te voldoen.
4.4.
De kantonrechter overweegt als volgt. Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro rust op Baston Wonen de stelplicht (en zo nodig de bewijslast) van haar stelling dat [opposant in verzet] niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Pas als Baston Wonen aan die stelplicht voldoet, wordt toegekomen aan de bespreking van de eventuele betwisting door [opposant in verzet] . Indien aan de beoordeling van de betwisting wordt toegekomen, geldt bij een tekortkoming die erop neerkomt dat een huurder geen hoofdverblijf houdt, dat op de huurder een verzwaarde motiveringsplicht van zijn betwisting rust.
4.5.
Uit vaste jurisprudentie (onder meer Hof Arnhem-Leeuwarden 21 maart 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:2523) volgt dat de enkele omstandigheid dat een huurder niet staat ingeschreven op het adres van het gehuurde, nog niet betekent dat de huurder daar niet zijn hoofdverblijf heeft, maar dat het hooguit een vermoeden oplevert. Het afsluiten van een huurovereenkomst voor het andere adres kan dat vermoeden bevestigen, maar naar het oordeel van de kantonrechter is dat nog onvoldoende om ervan uit te gaan dat [opposant in verzet] niet haar hoofdverblijf heeft (gehad) op haar adres in [woonplaats] . Het had op de weg van Baston Wonen gelegen om haar vordering nader te onderbouwen. Zij heeft geen feitelijk onderzoek verricht. Baston Wonen heeft geen huisbezoeken afgelegd bij [opposant in verzet] , zij heeft [opposant in verzet] niet bevraagd over het vermoeden dat [opposant in verzet] niet in het gehuurde woont en zij heeft geen buurtonderzoek verricht. Uit hetgeen Baston Wonen aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd kan niet het gevolg worden afgeleid dat [opposant in verzet] haar hoofdverblijf niet heeft in de woning aan [adres 1] . Baston Wonen heeft dan ook niet aan haar stelplicht voldaan.
4.6.
Ten aanzien van de stelling dat [opposant in verzet] de woning (deels) heeft onderverhuurd of in gebruik heeft afgestaan aan haar broer, overweegt de kantonrechter als volgt. [opposant in verzet] heeft onweersproken aangevoerd dat Baston Wonen niet heeft gereageerd op haar e-mail van 20 augustus 2024. In die e-mail heeft zij meegedeeld dat haar broer tijdelijk bij haar komt inwonen en waarin zij heeft gevraagd om een reactie (zie rov. 2.5). Baston Wonen heeft hierop ter zitting geantwoord dat zij op zich geen bezwaar had tegen een tijdelijke inwoning van de broer bij [opposant in verzet] , maar wel – zo begrijpt de kantonrechter – tegen de bewoning door de broer in de woning, terwijl [opposant in verzet] daar niet haar hoofdverblijf had. Nu dat laatste niet het geval is, leidt het (tijdelijk) inwonen van de broer niet tot een tekortkoming van [opposant in verzet] .
4.7.
Gelet op het voorgaande, wordt niet toegekomen aan de bespreking van de betwisting door [opposant in verzet] . Ook is nadere
bewijslevering door Baston Wonen niet aan de orde. De vordering van Baston Wonen wordt daarom afgewezen.
4.8.
Baston Wonen is de partij die ongelijk krijgt en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van de voorgeschoten explootkosten niet mogelijk. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de kant van [opposant in verzet] als volgt vastgesteld:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nasalaris
€
102,00
Totaal
€
510,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
vernietigt het door de kantonrechter op 23 oktober 2024 bij verstek uitgesproken vonnis onder zaaknummer 11362626 \ CV EXPL 24-8460, tussen Baston Wonen als eisende partij en [opposant in verzet] als gedaagde partij,
opnieuw rechtdoende
5.2.
wijst de vordering van Baston Wonen af,
5.3.
veroordeelt Baston Wonen in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.4.
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2025.
858 / 51588