Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.307.363/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 9438504)
arrest van 21 maart 2023
Eres NL VII Coöperatief U.A.,
gevestigd in Amsterdam,
die hoger beroep heeft ingesteld,
bij de kantonrechter: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna:
Eres,
Eres,
advocaat: mr. A.C. Blankestijn, die kantoor houdt in Hengelo,
tegen
1.[geïntimeerde1] ,
hierna: [de huurder] , en
2. [geïntimeerde2],
hierna: [de huurster] ,
die wonen in [woonplaats1] ,
die ook hoger beroep hebben ingesteld,
bij de kantonrechter: gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
hierna gezamenlijk:
[de huurders],
[de huurders],
advocaat: mr. M.J. Blokzijl, die kantoor houdt in Groningen.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
Eres en [de huurders] hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 8 februari 2022 en zoals hersteld bij vonnis van 5 april 2022.
1.2
Na het arrest van 4 oktober 2022 heeft op 10 januari 2023 een enkelvoudige mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1
Eres verhuurt een woning aan [de huurder] . Volgens Eres woont [de huurder] daar niet (meer), op grond waarvan de huurovereenkomst volgens Eres moet worden ontbonden. Ook zou [de huurder] volgens Eres moeten worden veroordeeld tot betaling van huurachterstand. De kantonrechter heeft alleen die laatste vordering toegewezen.
2.2
[de huurder] op zijn beurt heeft ruim € 20.000 schadevergoeding gevorderd omdat de woning volgens hem ernstige gebreken vertoont en er sprake is van ernstige aantasting van woongenot. De kantonrechter heeft die vordering toegewezen.
2.3
In hoger beroep wijst het hof (bijna) alle vorderingen af. Hieronder wordt dit oordeel uitgelegd.
3.Het oordeel van het hof
De feiten, het geschil en de beslissing van de kantonrechter
3.1
[de huurder] huurt sinds 1 december 2017 de woning (een appartement) aan de [adres1] te [plaats1] (hierna: de woning), die inmiddels aan Eres in eigendom toebehoort. De huur bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 685,- per maand plus € 40,- als voorschot op de servicekosten. Ook huurt [de huurder] een garagebox van Eres.
3.2
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing. Hierin is bepaald dat de huurder de woning zelf moet gebruiken en bewonen (art. 1.1). [de huurder] is gehuwd met [de huurster] waardoor zij van rechtswege medehuurder is geworden.
3.3
Per 1 juli 2019 was [de huurder] € 808,59 per maand verschuldigd voor de huur en het voorschot servicekosten. De aangezegde huurverhoging per 1 juli 2019 tot € 828,30 is door de Huurcommissie als niet redelijk beoordeeld. Ondanks die uitspraak is Eres enige tijd het bedrag van € 828,30 bij [de huurder] blijven incasseren. [de huurder] heeft op zijn huurbetalingen bij wijze van verrekening een aantal bedragen in mindering gebracht. Op 1 augustus 2021 had [de huurder] een bedrag van (totaal) € 572,07 onbetaald gelaten.
3.4
In een vonnis van 4 augustus 2020 (zaak/rolnr. 8579258) heeft de kantonrechter aan [de huurder] € 48,40 toegewezen aan buitengerechtelijke incassokosten die [de huurder] heeft moeten maken om teveel betaalde huur terug te krijgen.
3.5
[de huurster] is eigenaar van de woning aan het [adres2] in [woonplaats1] . [de huurster] woont op dat adres en zij staat daar ook ingeschreven in de basisregistratie personen (BRP). Met ingang van 16 augustus 2021 staat [de huurder] in de BRP niet langer ingeschreven op het adres [adres1] in [plaats1] .
3.6
[de huurder] heeft de Huurcommissie op 4 december 2020 verzocht om de huur van de woning te verlagen vanwege ernstige onderhoudsgebreken. Bij uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie van 4 oktober 2021 is dit verzoek afgewezen, omdat er bij onderzoek geen gebreken zijn geconstateerd die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen.
3.7
Bij de kantonrechter heeft Eres in conventie ontbinding van de huurovereenkomst van de woning gevorderd, een veroordeling van [de huurders] om de woning te ontruimen en een hoofdelijke veroordeling van [de huurders] tot betaling van € 680,88, vermeerderd met rente en met veroordeling van [de huurders] tot betaling van de proceskosten.
3.8
[de huurders] hebben in reconventie gevorderd dat Eres wordt veroordeeld tot betaling van € 20.824,74 aan schadevergoeding, te vermeerderen met € 500,- per periode van 30 dagen na 3 oktober 2021, te vermeerderen met rente en kosten en met veroordeling van Eres tot betaling van de proceskosten.
3.9
In het bestreden vonnis van 8 februari 2022, zoals hersteld bij vonnis van
5 april 2022, heeft de kantonrechter [de huurders] in conventie hoofdelijk veroordeeld tot betaling van € 680,88, vermeerderd met de wettelijke rente over € 572,07 vanaf
17 augustus 2021 en tot betaling van de proceskosten. In reconventie heeft de kantonrechter Eres veroordeeld tot betaling aan [de huurders] van € 20.570,-, te vermeerderen met € 500,- per periode van 30 dagen na 3 oktober 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente. Ook is Eres veroordeeld tot betaling van de proceskosten. De veroordelingen in conventie zijn uitvoerbaar bij voorraad verklaard, de veroordelingen in reconventie niet.
3.1
[de huurders] hebben voldaan aan de tegen hen in conventie uitgesproken veroordelingen. Eres heeft niet voldaan aan de tegen haar in reconventie uitgesproken veroordelingen
Het geschil in hoger beroep
3.11
In hoger beroep vordert Eres dat de huurovereenkomst tussen haar en [de huurders] die betrekking heeft op de woning, wordt ontbonden, en ook dat [de huurders] worden veroordeeld de woning te ontruimen. Verder vordert Eres dat [de huurders] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur zoals aangegeven in de inleidende dagvaarding in eerste aanleg en dat de reconventionele vordering van [de huurders] tot betaling van schadevergoeding alsnog wordt afgewezen. Alles uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling van [de huurders] tot betaling van de proceskosten.
3.12
[de huurders] concluderen tot niet-ontvankelijk verklaring dan wel tot verwerping van het hoger beroep van Eres, met veroordeling van Eres in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.
3.13
In hun eigen hoger beroep vorderen [de huurders] - zo begrijpt het hof - dat het bestreden vonnis voor zover gewezen in conventie wordt vernietigd met vaststelling van de veroordeling op een lager bedrag, namelijk € 397,83. Wat betreft het vonnis in reconventie concluderen [de huurders] - zo begrijpt het hof verder - tot gedeeltelijke vernietiging daarvan, namelijk voor zover de gevorderde materiële schadevergoeding is afgewezen, en tot het alsnog toewijzen op die grondslag van € 1.161,60. Alles uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling van Eres tot betaling van de proceskosten.
3.14
Eres heeft geconcludeerd tot verwerping van het hoger beroep van [de huurders] met veroordeling van [de huurders] tot betaling van de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.
De ontvankelijkheid van Eres
3.15
[de huurders] hebben er op gewezen dat Eres in eerste aanleg geen schriftelijke conclusie van antwoord in reconventie heeft genomen. Met als gevolg dat de kantonrechter hun vordering in eerste aanleg in reconventie als niet weersproken heeft toegewezen. Volgens [de huurders] is het vonnis in reconventie daarom bij verstek gewezen, zodat Eres daarvan niet in hoger beroep kan komen, maar verzet had moeten aantekenen.
3.16
Deze opvatting van [de huurders] is onjuist. Uit het bestreden vonnis en het proces-verbaal van de mondelinge behandeling bij de kantonrechter op 25 januari 2022 blijkt dat Eres in de procedure in reconventie wel is verschenen, maar dat zij naar het oordeel van de kantonrechter geen (geldig) verweer heeft gevoerd tegen de door [de huurders] ingediende vordering tot schadevergoeding. Het beroep van [de huurders] op art. 335 Rv faalt daarom. Eres is ontvankelijk in haar hoger beroep, ook voor zover gericht tegen het bestreden vonnis in reconventie.
De vorderingen van Eres jegens [de huurster]
3.17
Het staat vast dat [de huurster] al geruime tijd niet meer woont aan de [adres1] in [plaats1] en dat zij daar ook niet meer staat ingeschreven. Dat betekent dat [de huurster] ten tijde hier van belang niet meer haar hoofdverblijf had in het gehuurde en daardoor niet langer de medehuurder is van die woning (art. 7:266 lid 1 BW). Hieruit volgt dat de vorderingen van Eres jegens [de huurster] niet toewijsbaar zijn, aangezien Eres geen andere grondslag daarvoor heeft gegeven. Dit geldt zowel voor de gevorderde ontbinding als de gevorderde betaling van achterstallige huur.
De vordering van Eres tot betaling van achterstallige huur
3.18
[de huurder] heeft aangevoerd dat Eres alsnog niet ontvankelijk moet worden verklaard in haar vordering omdat zij geen melding heeft gedaan van een problematische huurachterstand bij de gemeente op grond van de Wet Gemeentelijke Schuldhulpverlening. Dat verweer wordt verworpen. Bedoelde wet strekt ertoe hulp te verlenen indien betaling van de huur problematisch is. Dat is hier niet aan de orde. De huur is niet betaald omdat [de huurder] de verschuldigdheid ervan (deels) heeft betwist en/of zich op opschorting heeft beroepen. Van een meldingsplicht van Eres was daarom geen sprake. Los daarvan staat het een verhuurder, ook als die meldingsplicht er is, vrij tot dagvaarding over te gaan.
3.19
In het bestreden vonnis zijn [de huurders] veroordeeld tot betaling van een bedrag van
€ 572,07 aan achterstallige huur. Het bestaan van die huurachterstand is uitdrukkelijk erkend tijdens de mondelinge behandeling bij de kantonrechter. [de huurder] heeft niet aangevoerd dat die erkentenis door een dwaling of niet in vrijheid is afgelegd (artikel 154 lid 2 Rv). Om die reden is niet van belang wat [de huurder] (in zijn eerste grief) op dit punt heeft aangevoerd en wordt ook in hoger beroep uitgegaan van de verschuldigdheid van die hoofdsom. De juistheid van de op basis van die hoofdsom door de kantonrechter toegewezen rente en buitengerechtelijke incassokosten is in hoger beroep niet betwist. De veroordeling tot betaling van het bedrag van € 680,88 was dan ook juist, behoudens voor zover die ziet op de veroordeling van [de huurster] . Alleen in dat opzicht kan het bestreden vonnis niet in stand blijven.
3.2
[de huurder] heeft (opnieuw) een beroep op opschorting gedaan. Grondslag is het uitblijven van een afrekening van de servicekosten over 2021. Die had volgens [de huurder] uiterlijk op
30 juni 2022 beschikbaar moeten zijn. Bij de mondelinge behandeling in hoger beroep is gebleken dat [de huurder] feitelijk € 1,- per maand inhoudt op de verschuldigde huur (inclusief servicekosten) zolang die afrekening er niet is. In de visie van [de huurder] zelf is dat kennelijk een aan het verzuim van Eres evenredige opschorting van hun betalingsverplichting. Daarnaast ook nog volledig opschorten van de betaling van het door de kantonrechter toegewezen bedrag is reeds daarom, maar ook objectief bezien, onevenredig. Het beroep wordt verworpen.
De vordering van Eres tot ontbinding van de huurovereenkomst
3.21
Indien zou komen vast te staan, zoals Eres stelt, dat [de huurder] niet in de woning woont, zou [de huurder] handelen in strijd met de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen (zie 3.2). Dat zou dan een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst kunnen zijn. Eres heeft er in dit verband op gewezen dat [de huurder] niet staat ingeschreven op het adres van de woning en zij verwijst naar de definitie van het begrip 'woonadres' in art. 1.1 onder o van de Wet basisregistratie personen. Ook heeft Eres aangevoerd dat [de huurder] zelf heeft gezegd soms gedurende langere tijd afwezig te zijn.
3.22
Anders dan Eres kennelijk meent, rust op haar ingevolge de hoofdregel van art. 150 Rv de last om te stellen - en zo nodig te bewijzen - dat [de huurder] niet in de woning woont. De enkele omstandigheid dat hij daar niet staat ingeschreven in de BRP is niet genoeg; dat levert hooguit een vermoeden op dat [de huurder] er niet woont. Maar het gaat om de feitelijke situatie. [de huurder] heeft als verweer aangevoerd dat hij wel degelijk in de woning woont, dat hij daar zijn hoofdverblijf heeft en daar zijn post ontvangt. [de huurder] heeft erkend dat hij regelmatig afwezig is vanwege vakantie, maar met [de huurder] is het hof van oordeel dat daar niet de conclusie aan kan worden verbonden, zoals Eres lijkt te doen, dat een dergelijke afwezigheid strijd oplevert met de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen. Alles bij elkaar genomen had het op de weg van Eres gelegen om met concrete feiten te staven dat [de huurder] de woning aan de [adres1] in [plaats1] structureel niet bewoont. Dat heeft Eres echter niet gedaan. De stelling van Eres is dan ook onvoldoende onderbouwd. Bovendien ontbreekt een gespecificeerd bewijsaanbod op dit punt, zodat het hof geen aanleiding ziet Eres op te dragen dat bewijs alsnog te leveren. Dit betekent dat niet komt vast te staan dat [de huurder] niet in de woning woont.
3.23
Als grondslag voor de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst resteert dan het laten bestaan door [de huurder] van een huurachterstand Omdat het hier over een relatief gering bedrag gaat en mede gezien de overige omstandigheden van deze zaak - Eres heeft immers enige tijd gehandeld in strijd met de uitspraak van de Huurcommissie (zie 3.3) - kan deze tekortkoming van [de huurder] de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen.
De vordering van [de huurder] tot schadevergoeding
3.24
[de huurder] heeft niet onderbouwd dat de vordering betrekking heeft op een tijdvak dat [de huurster] nog als medehuurder was te beschouwen. Voor zover de vordering tot schadevergoeding mede door [de huurster] is ingediend, is deze niet-ontvankelijk omdat zij niet langer medehuurder is. Kortheidshalve wordt verwezen naar wat hiervoor in 3.17 is overwogen.
3.25
Volgens [de huurder] heeft de woning meerdere, ernstige (onderhouds)gebreken:
- het appartement is voorzien van enkel glas;
- er is geen afdoende tochtwering en isolatie van kozijnen, deuren en ramen;
- er is geen vloer-, dak- en muurisolatie;
- er is hinder door lawaai vanuit naast gelegen woningen en gemeenschappelijke ruimten;
- vanuit de berging wordt stroom afgetapt naar een naastgelegen garage;
- de verlichting van gemeenschappelijke ruimten deugt niet;
- er is geen toezicht op het gebruik van gemeenschappelijke ruimten;
- de constructie van de verdiepingsvloer deugt niet;
- de warmwatervoorziening deugt niet.
Vanwege die gebreken, die door Eres niet of niet tijdig zijn verholpen, heeft hij schade geleden, zowel materieel als immaterieel. De schade bestaat onder meer uit hoge kosten voor gas en elektriciteit. Verder heeft [de huurder] kosten moeten maken vanwege de onjuiste (te hoge) incasso's door Eres (storneren, tijdsbesteding, aangetekende brieven, wettelijke rente). Ook is sprake van verminderd huurgenot. Doordat de woning koud en tochtig is, kan niet het volledige vloeroppervlak worden gebruikt, maar moet tenminste 60 cm afstand worden gehouden tot de ramen. Gebrek aan verlichting en een tekortschietende handhaving van de huisregels leidt tot onnodige spanning. Verbouwingen van naburige appartementen heeft langdurige geluidsoverlast veroorzaakt en een gevoel van onveiligheid. Aldus tot zover [de huurder] .
3.26
Eres heeft gebruik gemaakt van de herkansingsfunctie van het hoger beroep door alsnog verweer te voeren tegen deze in eerste aanleg in reconventie grotendeels toegewezen vordering. Volgens Eres heeft [de huurder] die gebreken (waarvan het bestaan door Eres wordt betwist) niet dan wel niet tijdig bij haar als verhuurder gemeld. Bovendien zijn de schadeposten onvoldoende onderbouwd, aldus tot zover Eres.
3.27
Dit verweer slaagt. Van een gebrek is sprake wanneer het gehuurde niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. De woning heeft energielabel F en [de huurder] is daarmee vanaf het begin bekend. Dat betekent dat de gebrekkige isolatiewaarde van de woning niet als een gebrek is aan te merken, nog los van de vraag of Eres aansprakelijk gehouden kan worden voor de stookkosten van [de huurder] . Het treffen van eenvoudige tochtwerende maatregelen komt voor rekening van de huurder (art. 7:240 BW). Ook overigens zijn de hierboven opgesomde klachten niet aan te merken als een gebrek, wat (grotendeels) is bevestigd door de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie van 4 oktober 2021 (zie 3.6). Nog los van het uitgangspunt dat [de huurder] enige hinder door de verbouwing van naburige appartementen zou moeten gedogen (vgl. art. 7:220 BW), geldt dat [de huurder] niet heeft onderbouwd dat (en zo ja, wanneer) hij hierover heeft geklaagd bij Eres. Van verzuim aan de zijde van Eres is daarom geen sprake (vgl. art. 7:206 en 207 BW), zodat zij niet schadeplichtig is jegens [de huurder] . Wat betreft de kosten die [de huurder] zegt te hebben gemaakt (en waarvoor hij in hoger beroep zijn eis heeft vermeerderd) in verband met te veel geïncasseerde huur door Eres, heeft de kantonrechter terecht geoordeeld dat [de huurder] hiervoor reeds is gecompenseerd bij vonnis van 4 augustus 2020 (zie 3.4).
Slotsom
3.28
Het bestreden vonnis, voor zover gewezen in conventie, zal worden bekrachtigd, behoudens voor zover [de huurster] daarbij is veroordeeld. De tegen haar gerichte vordering zal alsnog worden afgewezen. Dat geldt ook voor de proceskostenveroordeling op het punt van de verschotten. Die waren nodig om een terechte huurvordering toegewezen te krijgen. Omdat de ontbindingsvordering door de kantonrechter terecht is afgewezen en partijen dus over en weer in het ongelijk zijn gesteld zullen de proceskosten ten aanzien van het salaris van de advocaat alsnog worden gecompenseerd.
Het bestreden vonnis, voor zover gewezen in reconventie, zal worden vernietigd behalve de daarbij uitgesproken proceskostenveroordeling die Eres te danken heeft aan haar gebrekkige procesvoering. De oorspronkelijk reconventionele vordering van [de huurder] zal alsnog worden afgewezen. De overige stellingen en weren van partijen kunnen onbesproken blijven.
3.29
In het hoger beroep dat door Eres is ingesteld (hierna: principaal hoger beroep) zal het hof bepalen dat iedere partij de eigen kosten draagt. Partijen zijn immers over en weer gedeeltelijk in het ongelijk gesteld. In het hoger beroep dat door [de huurders] is ingesteld (hierna: incidenteel hoger beroep) zal het hof [de huurders] als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij veroordelen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten en de wettelijke rente daarover, zonder dat het hof deze kosten in het dictum hoeft te specificeren. [1]
3.3
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaar bij voorraad).
De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 8 februari 2022, zoals hersteld bij vonnis van 5 april 2022, voor zover gewezen in conventie, behoudens voor zover gewezen tegen [de huurster] en behoudens de veroordeling van [de huurders] in de proceskosten, en vernietigt het vonnis in conventie in zoverre, en opnieuw recht doende;
wijst de vordering van Eres in conventie voor zover gericht tegen [de huurster] af;
bepaalt dat partijen in conventie ieder de eigen advocaatkosten dragen;
vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 8 februari 2022, zoals hersteld bij vonnis van 5 april 2022, voor zover gewezen in reconventie, behalve de daarin uitgesproken proceskostenveroordeling die wordt bekrachtigd, en opnieuw recht doende:
wijst de vordering van [de huurders] af;
bepaalt dat partijen ieder de eigen kosten van het principaal hoger beroep dragen;
veroordeelt [de huurders] in het incidenteel hoger beroep tot betaling van de volgende proceskosten van Eres:
€ 1.183,- aan salaris van de advocaat van Eres (twee procespunten x appeltarief II x 50%), te vermeerderen met nakosten;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. I. Tubben, W.F. Boele en W.P.M. ter Berg, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 21 maart 2023.