Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Zutphen
Zaaknummer: C/05/443557 / HZ ZA 24-375
Vonnis van 16 april 2025
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [woonplaats] , gemeente Bronckhorst,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [woonplaats] , gemeente Bronckhorst,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. D.F. Fransen,
tegen
1.GERRIT DERK JAN [gedaagde 1] ,
te [woonplaats] , gemeente Berkelland,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [woonplaats] , gemeente Berkelland,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. L.M. Kok.
1.De zaak in het kort
[eisers] heeft een woning gekocht van [gedaagden] Voorafgaand aan de koop heeft [gedaagden] aan [eisers] bevestigd dat de woning beschikt over gevel-, vloer- en dakisolatie, een vernieuwde elektrische installatie en vloerverwarming. Nadat [eisers] in de woning was gaan wonen, heeft zij ontdekt dat de woning niet overal over isolatie beschikt, dat de elektrische installatie niet volledig is vernieuwd en dat een deel van de woning niet over vloerverwarming beschikt. [eisers] wil dat [gedaagden] de kosten voor het aanbrengen van de ontbrekende eigenschappen betaalt. [gedaagden] weigert de kosten aan [eisers] te vergoeden. In dit tussenvonnis oordeelt de rechtbank dat de vorderingen van [eisers] deels toewijsbaar zijn. Voordat de rechtbank eindvonnis kan wijzen, moet [eisers] eerst bepaalde herstelkosten nader specificeren.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 januari 2025, waarin de rechtbank heeft bepaald dat een mondelinge behandeling zal worden gehouden
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 10 maart 2025.
2.2.
Ten slotte is bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.
3.De feiten
3.1.
[gedaagden] was eigenaar van het perceel grond met bedrijfswoning, bedrijfsruimte en verdere aanhorigheden, gelegen aan [adres] (hierna: de woning).
3.2.
[gedaagden] biedt de woning te koop aan via een makelaar. Ten behoeve van de verkoop wordt een verkoopbrochure opgesteld (productie 4 van [gedaagden] ).
3.3.
Met het oog op de verkoop vult [gedaagden] een “Vragenlijst voor de verkoop van een woning”, opgesteld door de NVM (productie 2 van [eisers] ; hierna ook: de vragenlijst), in. Op deze vragenlijst vult hij onder meer het volgende in (de hierna weergegeven antwoorden nee/ja zijn de door [gedaagden] omcirkelde antwoorden):
“(…)
2. Gevels
(…)
C. Zijn de gevels tijdens de bouw geïsoleerd? nee
Zo nee, zijn de gevels daarna geïsoleerd? ja
(…)
3. Dak
E. Is het dak tijdens de bouw geïsoleerd? nee
Zo nee, is het dak daarna geïsoleerd? ja
(met de hand is erbij geschreven: “
Tijdens vervanging”)
Tijdens vervanging”)
(…)
5. Vloeren, plafonds en wanden
(…)
F. Is er sprake van vloerisolatie? ja
(…)
7. installaties
(…)
I. Is de elektrische installatie vernieuwd? ja
Zo ja, wanneer?
2015, alles vernieuwd
En welke onderdelen?
Alles is vernieuwd. groepenkast, alle leidingen, kabels en stopcontacten.
(…)”
3.4.
Zowel op de website van de verkoopmakelaar als op Funda wordt vermeld dat de volledige elektra is vernieuwd, dat de woning is voorzien van gevel-, vloer- en dakisolatie en dat het woongedeelte is voorzien van vloerverwarming.
3.5.
[eisers] toont interesse in de woning en bezichtigt deze vier keer.
3.6.
Op 8 oktober 2021 koopt [eisers] de woning van [gedaagden] voor een bedrag van € 425.000,00. De door partijen ondertekende koopovereenkomst (productie 1 van [eisers] ), opgesteld volgens het “model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018)” van de NVM, bevat onder meer de volgende bepalingen:
“(…)
Artikel 6: Staat van de onroerende zaak, Gebruik
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken,(…)
zichtbare en onzichtbare gebreken(…)
. Koper aanvaardt deze staat(…).
zichtbare en onzichtbare gebreken(…)
. Koper aanvaardt deze staat(…).
(…)
6.3
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik alsbedrijfswoning met bedrijfsruimte. Koper verklaart zelf voldoende informatie te hebben ingewonnen of het voor koper bedoelde/gewenste gebruik in overeenstemming is met de huidige bestemming.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
(…)
Artikel 20: Nadere afspraken
(…)
20.4
Ouderdomsclausule
Koper is ermee bekend dat het Registergoed ruim 75 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting. In afwijking van het bepaalde in artikel 6 lid 3 van deze overeenkomst, garandeert Verkoper niet dat het Registergoed vrij is van gebreken die het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan en die direct dan wel indirect verband (kunnen) houden met de ouderdom van het Registergoed.
(…)
20.6
Bekendheid met bouwkundige staat
Koper verklaart bij ondertekening van deze overeenkomst van verkoop en koop de bij deze gekochte onroerende zaak in- en uitwendig voldoende te hebben geïnspecteerd danwel te hebben laten inspecteren en eventuele gebreken te accepteren.
(…)”
3.7.
Bij akte van 1 april 2022 (productie 1 van [gedaagden] ) wordt de woning aan [eisers] geleverd. Kort daarna betrekt [eisers] de woning.
3.8.
Tussen 1 april 2022 en 31 maart 2023 laat [eisers] het volledige dak van de woning vervangen.
3.9.
Op 6 mei 2022 worden foto’s gemaakt van een open dak van de woning (productie 3 van [gedaagden] ).
3.10.
Bij e-mail van 16 januari 2023 (productie 5 van [eisers] ) deelt [eisers] aan [gedaagden] mee dat haar een aantal gebreken aan de woning is gebleken. [eisers] schrijft onder meer dat geen sprake is van volledig vernieuwde elektra en ook niet van gevel-, vloer- en dakisolatie.
3.11.
Bij e-mail van diezelfde dag (productie 6 van [eisers] ) laat [gedaagden] in reactie hierop aan [eisers] weten dat hij geen reden ziet om in te gaan op het verzoek van [eisers] om overleg en dat [eisers] contact moet opnemen met de makelaar.
3.12.
Bij brief van 28 maart 2023 (productie 7 van [eisers] ) schrijft de rechtsbijstandsverzekeraar van [eisers] aan [gedaagden] dat de woning niet voldoet aan de omschrijving van de woning op de website van de makelaar. Volgens de brief is [eisers] namens [gedaagden] onjuist geïnformeerd over de eigenschappen van de woning en had [eisers] daardoor geen goed en volledig beeld van de woning. Indien en voor zover de makelaar [eisers] juist had geïnformeerd, had zij van de koop kunnen afzien of een lagere prijs kunnen bieden, aldus de brief. [eisers] wil in gesprek met [gedaagden] over een redelijke vergoeding van de extra kosten die zij heeft gemaakt doordat zij een gedeelte van de gebreken al heeft verholpen of laten verhelpen. Ook wil [eisers] dat [gedaagden] aansprakelijkheid erkent voor de gebreken. [gedaagden] wordt verzocht binnen twee weken te reageren, bij gebreke waarvan [eisers] rechtsmaatregelen zal nemen.
3.13.
Bij brief van 28 april 2023 (productie 8 van [eisers] ) wijst de rechtsbijstandverlener van [gedaagden] aansprakelijkheid van [gedaagden] voor de al herstelde gebreken van de hand en verzoekt hij [eisers] om nader te concretiseren welke gebreken er zijn, waarna hij tot inhoudelijke beoordeling zal overgaan.
3.14.
Nadien vindt nadere correspondentie plaats tussen (de belangenbehartigers van) [eisers] en [gedaagden]
3.15.
In opdracht van de rechtsbijstandsverzekeraar van [eisers] vindt op 20 maart 2024 een deskundigenonderzoek plaats door ZNEB Expertise en Taxatie B.V. (hierna: ZNEB). Op 17 juni 2024 brengt ZNEB een rapport uit (productie 13 van [eisers] ). Het rapport vermeldt, voor zover relevant, het volgende.
“(…)
Vloerbalken
4. Is/was de staat van de vloerbalken ten tijde van de verkoop van de woning te omschrijven?
Op basis van de door [eiser 2] aangeleverde foto’s(…)
welke volgens [eiser 2] verklaring aan de hand van de metadata medio oktober 2022 zijn gemaakt achten wij het aannemelijk dat de vloerbalkern niet in de staat waren die verwacht mag worden van een houten balklaag.(…)
Tevens verklaarde [eiser 2] dat er geen isolatie aanwezig was tussen de balken en onder de vloerdelen van de voormalige begane grondvloer(…)
.
welke volgens [eiser 2] verklaring aan de hand van de metadata medio oktober 2022 zijn gemaakt achten wij het aannemelijk dat de vloerbalkern niet in de staat waren die verwacht mag worden van een houten balklaag.(…)
Tevens verklaarde [eiser 2] dat er geen isolatie aanwezig was tussen de balken en onder de vloerdelen van de voormalige begane grondvloer(…)
.
5. Kunt u inschatten of [gedaagde 1] op de hoogte waren van de staat van de vloerbalken? Bij uw inschatting gaat u uit van alle omstandigheden van dit geval en in het bijzonder het feit dat de woning in 2016 is gerenoveerd volgens [gedaagde 1] ?
Op basis van wat wij hebben kunnen waarnemen op de door [eiser 2] aangeleverde foto’s achten wij het aannemelijk dat de vloerbalken tijdens de renovatie in 2016 niet zijn gerenoveerd.(…)
6. Was sprake van een ernstig gebrek en hadden [gedaagde 1] de staat van de vloerbalken moeten melden bij verkoop?
(…)
Tevens concluderen wij op basis van de door [eiser 2] aangeleverde foto’s dat er geen vloerverwarming aanwezig was in de vloeren van de slaapkamers, deze behoren naar onze mening tot het woongedeelte, waarvan de verkoopbrochure vermeldt dat er vloerverwarming aanwezig zou zijn.
Tevens concluderen wij op basis van de door [eiser 2] aangeleverde foto’s dat er geen vloerverwarming aanwezig was in de vloeren van de slaapkamers, deze behoren naar onze mening tot het woongedeelte, waarvan de verkoopbrochure vermeldt dat er vloerverwarming aanwezig zou zijn.
Isolatie
7. Kunt u vaststellen welke delen van de buitenschil van de woning met bedrijfsgedeelte zijn voorzien van isolatie en welke niet?
Op basis van eigen waarneming op 20 maart 2024 kunnen wij concluderen dat de buitengevel van de voormalige slaapkamer op de begane grond aan de voorzijde niet geïsoleerd is(…)
. Op basis van de door [eiser 2] aangeleverde foto’s, welke gemaakt zijn medio april/mei 2022, achten wij het aannemelijk dat het dak, de gevels van de bedrijfsruimte en de houten vloeren van de slaapvertrekken niet geïsoleerd waren op het moment van overdracht op 1 april 2022. Dit is in tegenspraak met hetgeen vermeld staat in de verkoopbrochure.
. Op basis van de door [eiser 2] aangeleverde foto’s, welke gemaakt zijn medio april/mei 2022, achten wij het aannemelijk dat het dak, de gevels van de bedrijfsruimte en de houten vloeren van de slaapvertrekken niet geïsoleerd waren op het moment van overdracht op 1 april 2022. Dit is in tegenspraak met hetgeen vermeld staat in de verkoopbrochure.
Elektrische installatie (inclusief meterkast)
8. Wat is/was de staat van de elektrische installatie ten tijde van verkoop?
Op basis van eigen waarneming tijdens onze expertise op 20 maart 2024 hebben wij geconstateerd dat de spotjes in het plafond van de bedrijfsruimte waren afgedekt met plastic bloempotjes(…)
, waardoor risico op brandontwikkeling aanwezig was. [eiser 2] verklaarde ons een kabel gezien te hebben met losse, ongeïsoleerde kabeluiteinden, waardoor risico op elektrocutie aanwezig was. Op basis van door [eiser 2] aangeleverde en medio april/mei 2022 gemaakte foto’s(…)
concluderen wij dat de elektrische installatie niet (volledig) was gerenoveerd, dit in weerwil zoals de verkoopbrochure luidt.
, waardoor risico op brandontwikkeling aanwezig was. [eiser 2] verklaarde ons een kabel gezien te hebben met losse, ongeïsoleerde kabeluiteinden, waardoor risico op elektrocutie aanwezig was. Op basis van door [eiser 2] aangeleverde en medio april/mei 2022 gemaakte foto’s(…)
concluderen wij dat de elektrische installatie niet (volledig) was gerenoveerd, dit in weerwil zoals de verkoopbrochure luidt.
9. Is de omschrijving op de website van de makelaar dat de elektrische installatie volledig is vernieuwd correct(…)
?
?
Op basis van door [eiser 2] aangeleverde en medio april/mei 2022 gemaakte foto’s concluderen wij dat er geen sprake is geweest van een volledig vernieuwde elektrische installatie.
(…)”
3.16.
Bijlage C van het rapport van ZNEB is het rapport van een bouwtechnische keuring van de woning die heeft plaatsgevonden op 14 augustus 2020 (ook overgelegd als productie 16 van [eisers] ). Dit rapport vermeldt onder meer dat de isolatie op de zolder slordig is aangebracht. Ook staat in het rapport dat op de begane grond de meeste wanden zijn beplaat en dat wellicht wel isolatie is aangebracht, maar geen dampremmende laag aan de binnenzijde. Over de elektrische installatie vermeldt het rapport dat de groepenkast is uitgevoerd met automatische zekeringen en dat de meterkast gedeeltelijk gedateerd is en dat keuring door een specialistisch bedrijf noodzakelijk is.
3.17.
Naar aanleiding van het rapport van ZNEB verzoekt [eisers] [gedaagden] bij brief van 30 juli 2024 (productie 14 van [eisers] ) om aan haar de herstelkosten van de geconstateerde gebreken te vergoeden. Het gaat om een bedrag van € 44.609,76 (waarvan € 35.209,76 al uitgevoerd) voor de ontbrekende isolatie, € 4.204,29 voor de gebrekkige elektrische installatie en € 5.760,00 voor de ontbrekende vloerverwarming, in totaal dus € 54.574,05.
3.18.
Bij brief van 16 augustus 2024 (productie 15 van [eisers] ) betwist [gedaagden] grotendeels de inhoud van het rapport van ZNEB en beroept hij zich op verjaring.
3.19.
Nadien volgt verdere correspondentie tussen partijen over hun standpunten in deze kwestie.
4.Het geschil
4.1.
[eisers] vordert, samengevat:
I. een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling ex artikel 6:228 van het Burgerlijk Wetboek (BW) op grond waarvan de gevolgen van de koopovereenkomst op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW ter opheffing van het nadeel moeten worden gewijzigd;
II. de veroordeling van [gedaagden] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 54.574,05, te vermeerderen met de wettelijke rente;
III. de veroordeling van [gedaagden] om aan [eisers] te betalen de deskundigenkosten ter hoogte van € 2.312,61, te vermeerderen met de wettelijke rente;
IV. de veroordeling van [gedaagden] om aan [eisers] te betalen de buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 1.320,74, te vermeerderen met de wettelijke rente;
V. de veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
VI. de uitvoerbaarbijvoorraadverklaring van het vonnis.
4.2.
[gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
4.3.
De rechtbank zal hierna nader ingaan op de stellingen van partijen, voor zover voor de beoordeling van belang.
5.De beoordeling
Eerst de klachtplicht, dan het beroep op verjaring
5.1.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagden] houdt in dat de vordering van [eisers] is verjaard op grond van artikel 7:23 lid 2 BW. Op grond van deze bepaling verjaren rechtsvorderingen en verweren, gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, door verloop van twee jaren na de kennisgeving die op grond van artikel 7:23 lid 1 BW is gedaan. Het beroep op verjaring kan dus niet worden beoordeeld voordat vaststaat dat [eisers] tijdig heeft geklaagd als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW. [gedaagden] haalt ook deze bepaling aan. De rechtbank zal dan ook eerst beoordelen of [eisers] aan de klachtplicht heeft voldaan.
[eisers] heeft niet te laat geklaagd
5.2.
Artikel 7:17 BW bepaalt dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Als een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, is sprake van non-conformiteit. Dat is bijvoorbeeld het geval als blijkt dat aan de afgeleverde zaak een eigenschap ontbreekt die deze volgens de verkoper bezat. In dat geval moet – op straffe van verval van al zijn op de non-conformiteit gegronde rechten – op grond van artikel 7:23 lid 1 BW de kennisgeving daarvan door de koper aan de verkoper binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden. Op de koper rust, anders gezegd, een klachtplicht. Die klachtplicht beschermt de verkoper tegen te late en daardoor moeilijk te betwisten klachten, door voor de koper een korte termijn voor te schrijven om te klagen over het niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst.
5.3.
Om te kunnen beoordelen of de koper binnen bekwame tijd heeft geklaagd, moet eerst vaststaan op welk moment de klachttermijn is gaan lopen en op welk moment daadwerkelijk is geklaagd, zodat duidelijk wordt hoelang de koper heeft gewacht met klagen vanaf het eerste moment dat van hem mocht worden verwacht dat hij zou klagen. Het is daarbij, gelet op de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), aan degene die een beroep doet op de klachtplicht om te stellen en, zo nodig, te bewijzen op welk moment de klachtplicht is gaan lopen. Dat is in dit geval de verkoper, omdat het door hem gevoerde verweer dat niet tijdig is geklaagd een bevrijdend verweer is. Om te voorkomen dat te zeer afbreuk zou worden gedaan aan de strekking van artikel 7:23 BW om de schuldenaar (verkoper) te beschermen, geldt verder als bijzondere regel van bewijslastverdeling dat, indien de schuldenaar (verkoper) een op artikel 7:23 BW gebaseerd verweer voert, het op de weg van de schuldeiser (koper) ligt om gemotiveerd te stellen en, zo nodig, te bewijzen dat en op welk tijdstip hij daadwerkelijk heeft geklaagd.
5.4.
De rechtbank merkt, net als [gedaagden] , 6 april 2022 aan als ingangsdatum van de klachttermijn als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW. Op die datum zijn namelijk foto’s gemaakt van het dak van de woning, dat op dat moment open lag. Aangenomen moet worden dat [eisers] toen heeft ontdekt dat dakisolatie ontbrak.
In de daarop volgende periode heeft [eisers] tijdens werkzaamheden in de woning ook nog andere gebreken ontdekt, namelijk dat geen sprake is van volledig vernieuwde elektra en ook niet van gevel- en vloerisolatie. [eisers] heeft daarvan bij e-mail van 16 januari 2023 melding gemaakt aan [gedaagden] (zie 3.10). Die datum geldt dus als het moment waarop [eisers] voor het eerst aan [gedaagden] heeft laten weten dat de woning volgens haar gebreken vertoont.
5.5.
Bij de beantwoording van de vraag of [eisers] daarmee binnen bekwame tijd heeft geklaagd, moet de rechtbank alle betrokken belangen afwegen en alle relevante omstandigheden in acht nemen, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door het tijdsverloop. Er geldt geen vaste termijn waarbinnen moet worden geklaagd, ook niet als uitgangspunt.
5.6.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eisers] binnen bekwame tijd na ontdekking van de gebreken daarvan kennis gegeven aan [gedaagden] [eisers] heeft onweersproken aangevoerd dat zij is begonnen met het aanpakken van de badkamer. In verband met de werkzaamheden in de badkamer moest het dak worden opengemaakt om nieuwe dakramen te kunnen plaatsen. Ook zijn de balken vervangen. Daarna bleek dat op diverse plaatsen in de woning geen isolatie aanwezig was en dat de elektrische installatie op meerdere plaatsen in de woning niet in orde was. Al doende kwamen de gebreken achtereenvolgens aan het licht. Het kan [eisers] dan ook niet worden tegengeworpen dat er enige tijd overheen is gegaan voordat zij alle gebreken had ontdekt en daarover met [gedaagden] in contact trad. Hierbij is van belang dat [gedaagden] , hoewel dit op zijn weg lag, niet expliciet stelt dat en waarom de klacht van [eisers] van 16 januari 2023 te laat was. Ook stelt [gedaagden] niet dat en in welk opzicht hij nadeel heeft geleden door het tijdsverloop. Van schending van de klachtplicht is geen sprake.
De vordering is niet verjaard
5.7.
Op grond van artikel 7:23 lid 2 BW verjaren de vorderingen van de koper twee jaren na ontvangst van de klacht. De verjaring op grond van dit artikel betreft alle vorderingen en verweren met betrekking tot de tekortkoming, ook de vordering tot vernietiging op grond van dwaling. Artikel 7:23 lid 2 BW geldt voor iedere rechtsvordering en ieder verweer van de koper die/dat feitelijk is gegrond op het niet beantwoorden van de afgeleverde zaak aan de overeenkomst. Het primaire standpunt van [eisers] , dat de verjaringstermijn drie jaar bedraagt gelet op artikel 3:52 lid 1 sub c 2 BW, gaat dus niet op.
5.8.
De verjaringstermijn van artikel 7:23 lid 2 BW is in dit geval gaan lopen op 28 maart 2023. De rechtbank merkt de brief van (de rechtsbijstandsverzekeraar van) [eisers] van die datum (zie 3.12) aan als de aansprakelijkstelling van [gedaagden] Weliswaar heeft [eisers] al eerder, namelijk bij e-mail van 16 januari 2023, bij [gedaagden] melding gemaakt van gebreken (zie 3.10), maar zij heeft [gedaagden] bij die gelegenheid niet aansprakelijk gesteld en alleen gevraagd om over de situatie te overleggen.
5.9.
Na de aansprakelijkstelling van 28 maart 2023 heeft [eisers] bij herhaling stuitingshandelingen in de zin van artikel 3:317 lid 1 BW verricht. Zij heeft op 18 oktober 2023, 15 november 2023, 30 juli 2024 en 12 september 2024 met [gedaagden] gecorrespondeerd over deze kwestie, telkens met handhaving van de aansprakelijkstelling. Ten slotte is op 12 november 2024 de dagvaarding uitgebracht.
5.10.
Gezien het voorgaande is de vordering van [eisers] niet verjaard. De rechtbank komt daarom toe aan de inhoudelijke beoordeling van het gevorderde.
Het beroep op dwaling: het toetsingskader
5.11.
[eisers] legt aan haar vordering ten grondslag dat de woning gebreken vertoont en dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 BW. [eisers] voert aan dat zij de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben gesloten, althans niet onder deze voorwaarden.
5.12.
Artikel 6:228 lid 1 BW bepaalt – onder meer – dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar is:
indien de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;
indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.
5.13.
Hierbij is van belang wat enerzijds van [gedaagden] als verkoper mocht worden verwacht in het kader van zijn mededelingsplicht en anderzijds van [eisers] als koper in het kader van haar onderzoeksplicht. Uit jurisprudentie volgt dat de mededelingsplicht van de verkoper prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper. Indien de verkoper vóór de totstandkoming van de overeenkomst aan de koper bepaalde inlichtingen had behoren te geven om te voorkomen dat de koper zich over het betreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, verzetten de redelijkheid en billijkheid zich er in het algemeen tegen dat de verkoper ter afwering van een beroep op dwaling of non-conformiteit aanvoert dat de koper het ontstaan van de onjuiste voorstelling mede aan zichzelf heeft te wijten (Hoge Raad 16 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2885).
5.14.
Met inachtneming hiervan zal de rechtbank hierna per gesteld gebrek beoordelen of [eisers] heeft gedwaald.
Ten aanzien van de isolatie van de gevels heeft [eisers] gedwaald
5.15.
[eisers] stelt zich ten eerste op het standpunt dat zij heeft gedwaald met betrekking tot de aanwezigheid van isolatie aan de buitengevel van de voormalige slaapkamer op de begane grond aan de voorzijde en ten aanzien van de gevels van de bedrijfsruimte.
5.16.
[gedaagden] heeft op de vragenlijst ingevuld dat de gevels niet tijdens de bouw zijn geïsoleerd, maar wel daarna. Daarbij heeft [gedaagden] niet nader vermeld of bepaalde gevels wel zijn geïsoleerd en andere gevels niet. [eisers] mocht er op basis van deze informatie dan ook van uitgaan dat alle gevels waren geïsoleerd, dus ook de buitengevel van de voormalige slaapkamer op de begane grond aan de voorzijde en de gevels van de bedrijfsruimte. Uit het rapport van ZNEB blijkt dat de buitengevel van de hiervoor genoemde slaapkamer niet is geïsoleerd. Daarnaast is volgens het rapport van ZNEB aannemelijk dat de gevels van de bedrijfsruimte niet waren geïsoleerd op het moment van de overdracht van de woning. [gedaagden] weerspreekt deze bevindingen van ZNEB op zichzelf niet. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat de betreffende gevels niet zijn geïsoleerd. Omdat [eisers] er op grond van mededelingen van [gedaagden] wel van mocht uitgaan dat alle gevels waren geïsoleerd, heeft [eisers] op dit punt gedwaald.
Ten aanzien van de isolatie van het dak heeft [eisers] niet gedwaald
5.17.
Ten tweede stelt [eisers] zich op het standpunt dat zij heeft gedwaald met betrekking tot de aanwezigheid van isolatie aan het dak.
5.18.
[gedaagden] heeft op de vragenlijst ingevuld dat het dak tijdens de bouw niet is geïsoleerd en dat het daarna “
tijdens vervanging” wel is geïsoleerd. Hieruit is op te maken dat alleen het gedeelte van het dak dat is vervangen is geïsoleerd. Het gaat hier om het platte dak in het winkelgedeelte, dat in 2002 is vervangen. Het andere deel van het dak – het dak van het woongedeelte – is niet vervangen. [gedaagden] heeft onweersproken aangevoerd dat zij dit voorafgaand aan het sluiten van de verkoopovereenkomst met [eisers] heeft besproken. [eisers] mocht er dus niet van uitgaan dat ook het dak van het woongedeelte was geïsoleerd. Het had – mede in het licht van artikel 6.3 en 20.6 van de koopovereenkomst – op de weg van [eisers] gelegen om hierover bij [gedaagden] navraag te doen. Dat zij dat niet heeft gedaan, moet voor haar risico blijven. Op dit punt is geen sprake van dwaling.
tijdens vervanging” wel is geïsoleerd. Hieruit is op te maken dat alleen het gedeelte van het dak dat is vervangen is geïsoleerd. Het gaat hier om het platte dak in het winkelgedeelte, dat in 2002 is vervangen. Het andere deel van het dak – het dak van het woongedeelte – is niet vervangen. [gedaagden] heeft onweersproken aangevoerd dat zij dit voorafgaand aan het sluiten van de verkoopovereenkomst met [eisers] heeft besproken. [eisers] mocht er dus niet van uitgaan dat ook het dak van het woongedeelte was geïsoleerd. Het had – mede in het licht van artikel 6.3 en 20.6 van de koopovereenkomst – op de weg van [eisers] gelegen om hierover bij [gedaagden] navraag te doen. Dat zij dat niet heeft gedaan, moet voor haar risico blijven. Op dit punt is geen sprake van dwaling.
Ten aanzien van de isolatie van de houten vloeren van de slaapvertrekken heeft [eisers] gedwaald
5.19.
Ten derde stelt [eisers] zich op het standpunt dat zij heeft gedwaald met betrekking tot de aanwezigheid van isolatie aan de houten vloeren van de slaapvertrekken.
5.20.
Op de vragenlijst heeft [gedaagden] de vraag of sprake is van vloerisolatie bevestigend beantwoord. Daarbij heeft [gedaagden] geen onderscheid gemaakt tussen verschillende delen van de vloer. [eisers] mocht er op basis van deze informatie dus van uitgaan dat alle vloeren waren geïsoleerd, ook de vloeren van de slaapkamers. Volgens het rapport van ZNEB is aannemelijk dat de houten vloeren van de slaapvertrekken niet waren geïsoleerd op het moment van overdracht van de woning. [gedaagden] weerspreekt dit op zichzelf niet. Gelet hierop gaat de rechtbank ervan uit dat deze vloeren niet zijn geïsoleerd. Aangezien [eisers] er op grond van de informatie van [gedaagden] wel van mocht uitgaan dat deze vloeren waren geïsoleerd, heeft [eisers] op dit punt gedwaald.
Ten aanzien van de vernieuwde elektrische installatie heeft [eisers] niet gedwaald
5.21.
Ten vierde stelt [eisers] zich op het standpunt dat zij heeft gedwaald met betrekking tot de aanwezigheid van een vernieuwde elektrische installatie. Zij stelt dat zij vanwege de inlichtingen van [gedaagden] in de veronderstelling verkeerde dat de elektrische installatie volledig was vernieuwd.
5.22.
Over de elektra heeft [gedaagden] op de vragenlijst ingevuld dat de elektrische installatie is vernieuwd en dat in 2015 “
alles” is vernieuwd, te weten “
groepenkast, alle leidingen, kabels en stopcontacten”. Volgens [gedaagden] heeft hij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst met [eisers] besproken dat met de zinsnede “volledige elektra vernieuwd” is bedoeld dat de meterkast inclusief bedrading in het woongedeelte is vervangen. Daarnaast heeft [gedaagden] naar eigen zeggen gelijktijdig aan [eisers] meegedeeld dat (de bedrading in de) meterkast in het winkelgedeelte niet is vervangen. Dit laatste heeft [eisers] ook zelf voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst geconstateerd, aldus [gedaagden] Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagden] nader verklaard dat in 2016 de meterkast is vervangen en de elektra daarachter. Hij doelde daarbij op de meterkast in het woongedeelte. [eisers] heeft dit op zichzelf niet weersproken. Het standpunt van [gedaagden] vindt bevestiging in de foto’s van de meterkast in het winkelgedeelte, in bijlage E bij het rapport van ZNEB. Op deze foto’s, die dateren van april/mei 2022, is duidelijk te zien dat het gaat om een oudere installatie, met verouderde, ronde stoppen.
alles” is vernieuwd, te weten “
groepenkast, alle leidingen, kabels en stopcontacten”. Volgens [gedaagden] heeft hij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst met [eisers] besproken dat met de zinsnede “volledige elektra vernieuwd” is bedoeld dat de meterkast inclusief bedrading in het woongedeelte is vervangen. Daarnaast heeft [gedaagden] naar eigen zeggen gelijktijdig aan [eisers] meegedeeld dat (de bedrading in de) meterkast in het winkelgedeelte niet is vervangen. Dit laatste heeft [eisers] ook zelf voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst geconstateerd, aldus [gedaagden] Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagden] nader verklaard dat in 2016 de meterkast is vervangen en de elektra daarachter. Hij doelde daarbij op de meterkast in het woongedeelte. [eisers] heeft dit op zichzelf niet weersproken. Het standpunt van [gedaagden] vindt bevestiging in de foto’s van de meterkast in het winkelgedeelte, in bijlage E bij het rapport van ZNEB. Op deze foto’s, die dateren van april/mei 2022, is duidelijk te zien dat het gaat om een oudere installatie, met verouderde, ronde stoppen.
[gedaagden] heeft bovendien onweersproken aangevoerd dat [eisers] tijdens de bezichtigingen in de meterkasten heeft gekeken. [eisers] heeft toen dus zelf kunnen waarnemen dat de elektrische installatie van het winkelgedeelte niet volledig was vernieuwd. [gedaagden] hoefde daarvan dan ook geen melding te maken.
5.23.
Hetzelfde geldt voor de spotjes in het plafond van de bedrijfsruimte, die waren afgedekt met plastic bloempotjes, waardoor risico op brandontwikkeling aanwezig was, en een kabel met losse, ongeïsoleerde kabeluiteinden, waardoor risico op elektrocutie aanwezig was. Ten aanzien van het winkelgedeelte had [gedaagden] immers niet gegarandeerd dat de elektrische installatie was vernieuwd. De plastic bloempotjes op de spotjes in het plafond van de bedrijfsruimte had [eisers] bovendien tijdens de bezichtigingen kunnen en moeten waarnemen. Het had – mede in het licht van artikel 6.3 en 20.6 van de koopovereenkomst – op de weg van [eisers] gelegen om hierover desgewenst bij [gedaagden] navraag te doen. Dat zij dat niet heeft gedaan, moet voor haar risico blijven.
5.24.
Gezien het voorgaande mocht [eisers] er niet van uitgaan dat de volledige elektrische installatie was vernieuwd. Op dit punt is geen sprake van dwaling.
Ten aanzien van de vloerverwarming heeft [eisers] gedwaald
5.25.
In de verkoopinformatie staat vermeld dat het woongedeelte is voorzien van vloerverwarming. [eisers] betoogt dat zij op dit punt heeft gedwaald, omdat zich in de slaapkamer op de begane grond geen vloerverwarming bevindt. De slaapkamer bevindt zich in het woongedeelte. Naar het oordeel van de rechtbank mocht [eisers] er dus van uitgaan dat ook in de slaapkamer vloerverwarming aanwezig was. [gedaagden] voert aan dat een ‘woongedeelte’ de woonkamer betreft en niet ook de slaapkamers, maar de rechtbank verwerpt dit verweer. Waar in de verkoopinformatie staat dat ‘het woongedeelte’ is voorzien van vloerverwarming, moet daarmee – evenals in het kader van de dakisolatie en de elektrische installatie, waar door partijen onderscheid is gemaakt tussen het woongedeelte en het winkelgedeelte – zijn bedoeld ‘het woongedeelte, in tegenstelling tot het winkelgedeelte’. Zo heeft [eisers] het naar het oordeel van de rechtbank in ieder geval mogen begrijpen. Op dit punt heeft [eisers] dan ook gedwaald.
Er bestaat grond om de gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen
5.26.
De onder I gevorderde verklaring voor recht dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling is gezien het voorgaande toewijsbaar voor zover het gaat om de isolatie van de gevels, de isolatie van de houten vloeren van de slaapvertrekken en de vloerverwarming.
5.27.
De vordering onder I strekt er ook toe dat voor recht wordt verklaard dat op grond van de dwaling de gevolgen van de koopovereenkomst op grond van artikel 6:230 lid 2 BW ter opheffing van het nadeel moeten worden gewijzigd. Dit is een discretionaire bevoegdheid van de rechter, die daarbij een ruime beoordelingsruimte heeft (vgl. Hoge Raad 18 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD7321). Het herstel van de punten waarop [eisers] heeft gedwaald brengt kosten voor haar mee. Dit nadeel wordt opgeheven door de gevolgen van de koopovereenkomst in die zin te wijzigen, dat die kosten door [gedaagden] moeten worden vergoed. De rechtbank zal dan ook dit onderdeel van de onder I gevorderde verklaring voor recht toewijzen.
De vordering tot vergoeding van de herstelkosten is toewijsbaar ten aanzien van de punten waarop [eisers] heeft gedwaald
5.28.
De vordering onder II strekt tot vergoeding van de kosten die [eisers] moet maken om het geleden nadeel als gevolg van de dwaling op te heffen. Deze vordering ligt in het verlengde van de in 5.27 toewijsbaar geachte verklaring voor recht. Het gaat hier om de kosten van herstel van de isolatie van de gevels van de voormalige slaapkamer op de begane grond aan de voorzijde en de gevels van de bedrijfsruimte, de isolatie van de houten vloeren van de slaapvertrekken en de vloerverwarming. Door [gedaagden] deze kosten aan [eisers] te laten vergoeden, wordt [eisers] in de situatie gebracht waarin zij zou hebben verkeerd indien zij niet had gedwaald. De rechter kan de omvang van het nadeel zo nodig schattenderwijs vaststellen (Hoge Raad 6 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:1910).
5.29.
Ter onderbouwing van de kosten van opheffing van het geleden nadeel verwijst [eisers] naar het rapport van ZNEB. In dat rapport wordt in de begroting van de herstelkosten echter ten aanzien van het isolatiewerk van de voormalige slaapkamer op de begane grond geen onderscheid gemaakt tussen de wanden en de vloeren. Ook wordt uit deze begroting niet duidelijk welke kosten zouden zijn gemoeid met de isolatie van de houten vloeren van de slaapvertrekken en met de vloerverwarming. De informatie in de kostenbegroting in het rapport is dermate algemeen dat de rechter de kosten aan de hand hiervan niet kan vaststellen, ook niet schattenderwijs. De rechtbank zal de zaak daarom naar de rol verwijzen om [eisers] in de gelegenheid te stellen de herstelkosten op deze punten nader te specificeren en onderbouwen. [gedaagden] zal daarop vervolgens mogen reageren.
De deskundigenkosten zijn toewijsbaar
5.30.
De vordering onder III strekt tot vergoeding van de kosten van het deskundigenonderzoek door ZNEB. [eisers] stelt zich op het standpunt dat het gaat om redelijke kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 onder b BW. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eisers] deze kosten in redelijkheid gemaakt en zijn de kosten in omvang ook redelijk te noemen. De kosten zijn dan ook toewijsbaar. Dat geldt ook voor de wettelijke rente over deze kosten.
De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan
5.31.
In afwachting van de aktewisseling zal de rechtbank nu iedere verdere beslissing aanhouden.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 30 april 2025voor het nemen van een akte door [eisers] over wat is vermeld onder 5.29, waarna de wederpartij op de rol van twee weken daarna een antwoordakte kan nemen,
woensdag 30 april 2025voor het nemen van een akte door [eisers] over wat is vermeld onder 5.29, waarna de wederpartij op de rol van twee weken daarna een antwoordakte kan nemen,
6.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.C. Boesberg en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2025.
JE/FB