Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Zutphen
Zaaknummer: C/05/438470 / HZ ZA 24-237
Vonnis van 15 januari 2025
in de zaak van
[eiser],
te [vestigingsplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. F.B.A.M. van Oss,
tegen
VAN DIJK OG B.V.,
te Harderwijk,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Van Dijk,
advocaat: mr. G. Bosma.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 oktober 2024,
- de mondelinge behandeling van 3 december 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 18 november 2015 hebben [eiser] en de gemeente Ermelo een anterieure overeenkomst gesloten voor het realiseren van een project in het Plangebied dat bekend staat als [kadastrale aanduiding 1] (hierna: de anterieure overeenkomst).
2.2.
In de anterieure overeenkomst is – voor zover relevant – overeengekomen dat het project bestaat uit de ontwikkeling van het Plangebied tot een woonwerklandschap met in totaal vier woon-werkunits, waarbij een goede landschappelijke inpassing wordt gerealiseerd, zoals is vastgelegd in het inrichtingsplan. Daarnaast bevat de anterieure overeenkomst een boeteclause die bepaalt dat [eiser] een boete van € 250,00 aan de gemeente Ermelo verbeurt voor ieder(e) (gedeelte van een) dag dat [eiser] tekortschiet in de nakoming van een of meer van haar verplichtingen uit de overeenkomst.
2.3.
Op 3 maart 2021 heeft [eiser] een van de percelen van het Plangebied ( [kadastrale aanduiding 2] , hierna: het perceel) verkocht en in eigendom overgedragen aan [betrokkene 1] B.V. (hierna [betrokkene 1] ).
2.4.
Op 13 juni 2022 hebben [betrokkene 1] en Van Dijk een koopovereenkomst gesloten voor de koop van het perceel voor een koopprijs van € 385.000,00 v.o.n. en exclusief BTW (hierna: de koopovereenkomst). In de door partijen ondertekende koopovereenkomst zijn – voor zover van belang – de volgende bepalingen opgenomen:
“6.3De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woon- / werkcombinatie, conform het vigerende bestemmingsplan. De bestemmingsplaninformatie is als bijlage gehecht aan deze koopovereenkomst.
[…]
17.4
Bebouwing perceel
Voor de bebouwing van het perceel wordt verwezen naar een aangehechte tekening waarop is weergegeven wat de maximale omvang en situering van de te realiseren bebouwing mag zijn (Kavel 2 als woon-/ werkcombinatie). Tevens zal de te realiseren en in stand te houden groenstrook en/of bomenrij aan de zijde van het perceel in overleg tussen koper en voormalig eigenaar [betrokkene 2] ( [eiser] ) worden vastgesteld, zowel voor wat betreft het type groen en/of bomen als de locatie en omvang daarvan. Koper aanvaardt deze bepalingen en is zich ervan bewust dat voormalig eigenaar [betrokkene 2] ( [eiser] ) anders niet tot vervreemding van de onroerende zaak zou zijn overgegaan.
[…]
17.6
Bouwplicht
1. Koper en verkoper (alsmede voormalig eigenaar [eiser] ) zijn overeengekomen dat koper een omgevingsvergunning bij de gemeente Ermelo zal aanvragen voor het bebouwen van de grond ten behoeve van een woon-/ werkcombinatie.
2. Koper mag de onroerende zaak zonder toestemming van verkoper (alsmede voormalig eigenaar [eiser] ) in eigendom of economisch eigendom overdragen, in erfpacht uitgeven, met beperkte (genots-)rechten bezwaren, verhuren of verpachten, mits de woon-/ werkcombinatie is gerealiseerd.
3. Indien koper handelt in strijd met het bepaalde in lid 2 van dit artikel, verbeurt hij een boete ten bedrage van éénmaal de koopsom, inclusief de verschuldigde belastingen.
4. Het bepaalde in het derde lid is niet van toepassing in geval van executoriale verkoop op grond van artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek.”
2.5.
Op 20 december 2022 heeft Van Dijk haar eigendom van het perceel voor 50% overgedragen aan Van Dijk Zeezicht B.V. Het perceel was toen niet bebouwd met een woon-/werkcombinatie. Voor deze overdracht heeft Van Dijk geen toestemming gekregen van [eiser] .
2.6.
Op 10 juli 2023 heeft Van Dijk een omgevingsvergunning ingediend voor de bouw van negen bedrijfsunits (alsmede één in/uitrit) op het perceel. Deze omgevingsvergunning is op 12 oktober 2023 door de gemeente Ermelo verleend. Op 19 april 2024 is door Van Dijk een aanvullende aanvraag voor de omgevingsvergunning gedaan, waarmee het element ‘wonen’ is toegevoegd aan de vergunning.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. Van Dijk te veroordelen om binnen één week na het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, de opeisbare boete ter hoogte van EUR 465.850,00 zoals afgesproken in artikel 17.6 van de koopovereenkomst te voldoen;
II. Van Dijk te verbieden tot het verder (be)bouwen van enig stuk grond dat voortvloeit uit de overeenkomst, althans op het perceel dat bekend staat onder [kadastrale aanduiding 3] ;
III. Van Dijk te veroordelen het reeds gebouwde af te breken en te veroordelen tot een dwangsom ter hoogte van EUR 250,00 per dag met een maximum van EUR 25.000,00 althans tot een in goed justitie te bepalen bedrag, wanneer Van Dijk niet binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis, althans na een in goede justitie te bepalen termijn, aan zijn verplichting uit dit vonnis heeft voldaan;
IV. Van Dijk te veroordelen in de kosten van dit geding;
V. Van Dijk te veroordelen in de nakosten ad EUR 132,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag.
3.2.
Van Dijk voert verweer. Van Dijk concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser] vordert betaling van een bedrag van € 465.850,00 uit hoofde van een contractueel boetebeding dat is opgenomen in de koopovereenkomst tussen [betrokkene 1] en Van Dijk. Van Dijk is de contractuele boete verschuldigd, omdat zij zonder toestemming van [eiser] het perceel (deels) in eigendom heeft overgedragen, terwijl op dat moment nog geen woon-/werkcombinatie was gerealiseerd op het perceel. Voorts vordert [eiser] dat het Van Dijk verboden wordt om het perceel verder te bebouwen en dat al hetgeen reeds gebouwd is, gesloopt wordt, omdat Van Dijk handelt in strijd met de bouwplicht uit de koopovereenkomst, alles aldus [eiser] .
4.2.
Van Dijk betwist dat [eiser] vorderingsgerechtigd is, omdat zij geen partij is bij de koopovereenkomst. Mocht uit de contractuele bepalingen voortvloeien dat [eiser] wel de nakoming ervan kan vorderen, dan beroept Van Dijk zich op dat punt op bedrog en, subsidiair, dwaling. Voor zover [eiser] toch vorderingsgerechtigd is, stelt Van Dijk dat zij met [eiser] nadere afspraken heeft gemaakt aangaande de ontwikkeling van het perceel die zij is nagekomen. Ook betwist Van Dijk dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst
Is [eiser] vorderingsgerechtigd?
4.3.
Het meest verstrekkende verweer van Van Dijk is dat [eiser] in zijn geheel geen vorderingsrecht toekomt op grond van de koopovereenkomst, nu [eiser] geen partij is bij die overeenkomst. [eiser] voert daarentegen aan dat de bouwverplichtingen, alsmede het boetebeding, uit de koopovereenkomst mede ten behoeve van haar zijn overeengekomen als bescherming tegen het boetebeding uit de anterieure overeenkomst. Zodoende kan ook zij de nakoming ervan kan vorderen.
4.4.
Vooropgesteld wordt dat de koopovereenkomst gesloten is tussen [betrokkene 1] en Van Dijk. Immers, [eiser] heeft verklaard dat zij niet (direct) betrokken is geweest bij de onderhandelingen over de koopovereenkomst tussen [betrokkene 1] en Van Dijk en zij heeft evenmin de koopovereenkomst (mede) ondertekend. Daarnaast zien de hoofdverplichtingen uit de overeenkomst (de levering van het perceel en de betaling van de koopprijs) alleen op [betrokkene 1] en Van Dijk. Derhalve vestigt de koopovereenkomst – als uitgangspunt – slechts verbintenissen tussen [betrokkene 1] en Van Dijk.
4.5.
Het is evenwel niet vereist dat [eiser] partij is bij de (gehele) koopovereenkomst om, onder voorwaarden, nakoming van één van de uit de overeenkomst voortvloeiende prestaties te kunnen vorderen (artikel 6:253 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). Of de bepalingen uit de koopovereenkomst, waarop [eiser] een beroep doet, door [betrokkene 1] en Van Dijk zijn overeengekomen teneinde ook [eiser] het recht te verschaffen om nakoming van deze verbintenissen te vorderen, vergt uitleg van de betreffende bepalingen. Bij die uitleg komt het aan op alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Daarbij geldt dat het niet vereist is dat [betrokkene 1] en Van Dijk dit recht bewust aan [eiser] hebben willen verschaffen (HR 1 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9496).
4.6.
[eiser] beroept zich op artikel 17.6 van de koopovereenkomst. In artikel 17.6 lid 1 is opgenomen dat Van Dijk met [betrokkene 1] “
alsmede voormalig eigenaar [eiser] ”is overeengekomen dat Van Dijk een omgevingsvergunning bij de gemeente Ermelo zal aanvragen voor het bebouwen het perceel ten behoeve van een woon-/werkcombinatie. In lid 2 is opgenomen dat totdat de woon-/werkcombinatie is gerealiseerd, Van Dijk het perceel alleen mag overdragen na toestemming van [betrokkene 1]
“alsmede voormalig eigenaar [eiser] ”(zie r.o. 2.4.). Volgens [eiser] volgt uit de bewoordingen van deze bepalingen dat zij ten behoeve van haar zijn overeengekomen. Voorts voert [eiser] aan dat zij aanspraak kan maken op het boetebeding uit lid 3, die Van Dijk verschuldigd is ingeval zij in strijd handelt met het bepaalde in lid 2 (zie r.o. 2.4.). Van Dijk betwist dat [eiser] nakoming van de bepalingen kan vorderen. Volgens haar vloeit dit niet voort uit de zin “
alsmede voormalig eigenaar [eiser] ”. Dit geldt temeer ten aanzien van het boetebeding uit lid 3, aangezien [eiser] daar helemaal niet genoemd wordt.
alsmede voormalig eigenaar [eiser] ”is overeengekomen dat Van Dijk een omgevingsvergunning bij de gemeente Ermelo zal aanvragen voor het bebouwen het perceel ten behoeve van een woon-/werkcombinatie. In lid 2 is opgenomen dat totdat de woon-/werkcombinatie is gerealiseerd, Van Dijk het perceel alleen mag overdragen na toestemming van [betrokkene 1]
“alsmede voormalig eigenaar [eiser] ”(zie r.o. 2.4.). Volgens [eiser] volgt uit de bewoordingen van deze bepalingen dat zij ten behoeve van haar zijn overeengekomen. Voorts voert [eiser] aan dat zij aanspraak kan maken op het boetebeding uit lid 3, die Van Dijk verschuldigd is ingeval zij in strijd handelt met het bepaalde in lid 2 (zie r.o. 2.4.). Van Dijk betwist dat [eiser] nakoming van de bepalingen kan vorderen. Volgens haar vloeit dit niet voort uit de zin “
alsmede voormalig eigenaar [eiser] ”. Dit geldt temeer ten aanzien van het boetebeding uit lid 3, aangezien [eiser] daar helemaal niet genoemd wordt.
4.7.
Geoordeeld wordt dat in artikel 17.6 lid 1 en 2 van de koopovereenkomst aan [eiser] een recht wordt toegekend om nakoming te vorderen van de verplichtingen die Van Dijk daarin worden opgelegd. Uit de bewoordingen van deze twee bepalingen, en de samenhang daartussen, volgt naar het oordeel van de rechtbank dat de verbintenissen mede ten behoeve van [eiser] zijn overeengekomen. Zo wordt in beide leden naast de verkoper ( [betrokkene 1] ) eveneens [eiser] genoemd als partij jegens wie Van Dijk de verbintenis aangaat. Daarbij bepaalt lid 2 uitdrukkelijk dat voor de overdracht van het perceel de toestemming van [eiser] vereist is zolang de woon-/werkcombinatie nog niet gerealiseerd is, hetgeen een inhoudsloze verplichting zou zijn als [eiser] niet ook de nakoming ervan zou kunnen vorderen.
4.8.
Ten aanzien van het in lid 3 opgenomen boetebeding oordeelt de rechtbank dat [eiser] geen vorderingsrecht toekomt. Dat de contractuele boete (mede) verschuldigd is aan [eiser] blijkt niet uit de bepaling. Immers, waar in de leden 1 en 2 telkens expliciet tot uiting is gebracht dat deze verplichtingen van Van Dijk mede ten behoeve van [eiser] zijn overeengekomen, is dit bij het boetebeding in lid 3 niet het geval. Daarnaast is de uitleg die [eiser] aan het beding geeft niet aannemelijk, gelet de bewoordingen ervan. Als de contractuele boete namelijk mede ten behoeve van [eiser] zou zijn overeengekomen, laat het beding relevante vragen onbeantwoord. Zo is het dan onduidelijk of de boete aan zowel [eiser] als [betrokkene 1] (voor het geheel) toekomt – zodat Van Dijk effectief tweemaal de boete verschuldigd is – of dat Van Dijk slechts eenmaal de boete verschuldigd is. Voorts heeft [eiser] geen aanvullende omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat het boetebeding (mede) ten behoeve van haar is overeengekomen. Zodoende zal de door [eiser] gevorderde betaling van de contractuele boete worden afgewezen.
4.9.
Gelet op het voorgaande kan [eiser] nakoming vorderen van de verplichtingen die Van Dijk worden opgelegd in artikel 17.6 lid 1 en 2 van de koopovereenkomst. Het beroep van Van Dijk op bedrog en, subsidiair, dwaling zal gepasseerd worden. Voor een gerechtelijke (partiële) vernietiging is namelijk vereist dat alle partijen bij de rechtshandeling – dus ook [betrokkene 1] – in de procedure betrokken zijn (artikel 3:51 lid 2 BW). In het onderhavige geval kan het alsnog oproepen van [betrokkene 1] op de voet van artikel 118 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering evenwel achterwege blijven. [eiser] baseert haar overige vorderingen namelijk op de stelling dat Van Dijk tekort is geschoten in de bouwverplichtingen uit de koopovereenkomst. [eiser] wordt echter niet gevolgd in dit betoog, zoals hierna geoordeeld zal worden. Zodoende zullen ook de overige vorderingen van [eiser] afgewezen worden. Om deze reden behoeft het verweer van Van Dijk dat partijen (in een vaststellingsovereenkomst) nadere afspraken hebben gemaakt ten aanzien van de (bouw)verplichtingen uit de koopovereenkomst, hetgeen [eiser] betwist, evenmin bespreking.
Van Dijk is niet tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst
4.10.
Aan het gevorderde verbod voor de nadere bebouwing van het perceel en de afbraak van het reeds gebouwde door Van Dijk, legt [eiser] ten grondslag dat Van Dijk in strijd heeft gehandeld met de bouwplicht uit artikel 17.6 lid 1 en 2 van de koopovereenkomst. Volgens [eiser] is Van Dijk op grond van deze bepalingen gehouden om een omgevingsvergunning aan te vragen voor één (gezamenlijke) woon-/werkunit, conform het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan, en deze vervolgens te realiseren. Nu Van Dijk een pand bouwt waarin acht losse bedrijfsunits en één losse bedrijfswoning zijn opgenomen – en daarvoor ook een omgevingsvergunning heeft aangevraagd en verkregen – handelt zij in strijd met de bouwplicht uit artikel 17.6 van de koopovereenkomst. De rechtbank volgt [eiser] niet in dit betoog en daartoe is het volgende redengevend.
4.11.
Artikel 17.6 lid 1 en 2, alsook artikel 17.4 en artikel 6.3, van de koopovereenkomst spreken slechts over de bebouwing van het perceel met een “woon-/werkcombinatie” (zie r.o. 2.4.). In artikel 6.3 wordt daarbij de link gelegd met het vigerende bestemmingsplan van het perceel en in artikel 17.4 met de bij de koopovereenkomst aangehechte tekening voor de bebouwing van het perceel. Van Dijk voert in dat kader terecht aan dat noch in de koopovereenkomst noch in de bij de koopovereenkomst aangehechte tekening over de typologie of de aantallen en verhouding van de woon-/werkcombinatie nadere verplichtingen zijn vastgelegd. Voorts heeft zij gemotiveerd betwist dat haar ontwikkeling van het perceel in strijd is met het bestemmingsplan of het beeldkwaliteitsplan, zoals [eiser] aanvoert.
4.12.
Niet in geschil is dat Van Dijk op het perceel een pand realiseert met een combinatie van één woonunit en acht werkunits, zodat gesproken kan worden van een woon-/werkcombinatie. Voorts is niet in geschil dat Van Dijk hiervoor op basis van het vigerende bestemmingsplan een omgevingsvergunning heeft aangevraagd en deze door de gemeente Ermelo is verleend. Zodoende valt, gelet op het voorgaande, zonder nadere toelichting niet in te zien dat Van Dijk is tekortgeschoten in de nakoming van de bouwverplichting uit de koopovereenkomst. Die nadere toelichting ontbreekt, nu Van Dijk heeft nagelaten te onderbouwen op welke punten de ontwikkeling van het perceel door Van Dijk in strijd is met het vigerende bestemmingsplan of het beeldkwaliteitsplan, hetgeen wel op haar weg had gelegen.
4.13.
Dat, zoals [eiser] stelt, de ontwikkeling van het perceel door Van Dijk niet in overeenstemming zou zijn met plannen die [eiser] met de gemeente Ermelo in de anterieure overeenkomst is overeengekomen, levert geen tekortkoming op van Van Dijk. De anterieure overeenkomst bindt namelijk slechts de gemeente Ermelo en [eiser] . In de koopovereenkomst tussen [betrokkene 1] en Van Dijk wordt niet gesproken over deze anterieure overeenkomst en het is evenmin gebleken dat Van Dijk kennis had van (de inhoud van) de anterieure overeenkomst ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Derhalve is Van Dijk niet gebonden aan de afspraken die [eiser] met de gemeente Ermelo heeft gemaakt over de ontwikkeling van het perceel.
4.14.
Gelet op het voorgaande is Van Dijk niet tekortgeschoten in de nakoming van de bouwverplichtingen uit de koopovereenkomst. Daarom zullen ook de overige vorderingen van [eiser] worden afgewezen.
Proceskosten
4.15.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Van Dijk worden begroot op:
- griffierecht
€
688,00
- salaris advocaat
€
7.004,00
(2 punten × € 3.502,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
7.870,00
4.16.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 7.870,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 en 5.3 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.A. Bierbooms en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2025.
JH/PB