ECLI:NL:RBGEL:2025:1406

Uitspraak

RECHTBANKGELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Nijmegen

Zaaknummer: 11299903 \ CV EXPL 24-2742

Vonnis van 21 februari 2025

in de zaak van

STICHTING TALIS,

te Nijmegen,

eisende partij,

hierna te noemen: ‘
Talis’,

gemachtigde: mr. P.A.C. van Buul,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: ‘
[gedaagde]’,

gemachtigde: mr. M.R. Dill.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 11 oktober 2024;

- het bericht van 10 januari 2025 met productie van [gedaagde] ;
- het bericht van 7 februari 2025 met producties van [gedaagde] ;
- de mondelinge behandeling van 14 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 1 juli 2021 van Talis een woning aan de [adres gedaagde] (hierna: de ‘
woning’).

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de ‘Algemene voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Talis’ (hierna: de ‘
algemene voorwaarden’).

2.3.

In artikel 6.3 van de algemene voorwaarden staat:
“Huurder is verplicht het gehuurde zelf te gebruiken en er zijn hoofdverblijf te hebben zolang de huur duurt. (…)”.

2.4.

[gedaagde] is sinds 18 mei 2023 doorlopend gedetineerd.

2.5.

Aan [gedaagde] is in eerste aanleg door de rechtbank een gevangenisstraf opgelegd voor de duur van drie maanden en de maatregel van TBS met dwangverpleging.

3.Het geschil

3.1.

Talis vordert - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

- de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt;

- [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van de woning binnen drie dagen na betekening van het vonnis;

- [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.

3.2.

Talis legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met zowel zijn verplichtingen als goed huurder als de algemene voorwaarden doordat hij niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning en een sociale woning bezet houdt, terwijl hij daar geen behoefte meer aan heeft. Ook heeft [gedaagde] volgens Talis in strijd gehandeld met zijn verplichtingen als goed huurder door vele schokkende e-mails te sturen en door bloemen te sturen aan een vrouwelijke medewerker van Talis. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens Talis een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.

3.3.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Talis, dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Talis in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

In deze procedure moet de vraag beantwoord worden of sprake is van een dusdanige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst dat ontbinding van deze overeenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is.

4.2.

Artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (‘
BW’) bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

4.3.

De wetgever heeft aan artikel 6:265 lid 1 BW de structuur gegeven van een hoofdregel (kort gezegd: iedere tekortkoming geeft de schuldeiser de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden), gevolgd door een ‘tenzij-bepaling’ die een uitzondering op de hoofdregel inhoudt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen samen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. De inhoudelijke maatstaf dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst, stoelt op de redelijkheid en billijkheid en geschiedt niet slechts aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming en gevolgen van de ontbinding), maar aan de hand van alle omstandigheden van het geval.^[1]

4.4.

[gedaagde] doet een beroep op de ‘tenzij-bepaling’ van artikel 6:265 lid 1 BW.

Is [gedaagde] tekort geschoten in zijn verbintenissen uit hoofde van de huurovereenkomst?

4.5.

Talis voert aan dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verbintenissen uit hoofde van de huurovereenkomst doordat hij (i) geen hoofdverblijf meer heeft in de woning, (ii) vele schokkende e-mails heeft gestuurd en (iii) een bos bloemen aan een vrouwelijke medewerker van Talis heeft gestuurd.

4.6.

[gedaagde] heeft in de conclusie van antwoord erkend dat hij tijdens detentie niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Hoewel tijdens de mondelinge behandeling door de gemachtigde van [gedaagde] is aangevoerd dat ‘in juridische zin’ toch wordt betwist dat hij geen hoofdverblijf meer had in de woning, is die betwisting onvoldoende onderbouwd. Omdat tijdens de mondelinge behandeling nogmaals namens [gedaagde] is bevestigd dat hij feitelijk niet woonachtig is in de woning tijdens detentie, gaat de kantonrechter in deze procedure ervan uit dat tussen partijen vaststaat dat [gedaagde] geen hoofdverblijf heeft in de woning tijdens detentie. Daarmee staat vast dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de verbintenis uit artikel 6.3 van de algemene voorwaarden. Op grond van dat artikel moet [gedaagde] het gehuurde immers zelf gebruiken en moet hij zijn hoofdverblijf hebben in de woning.

4.7.

Voor wat betreft de e-mails die [gedaagde] tussen 30 november 2021 en 3 februari 2022 heeft gestuurd, is de kantonrechter van oordeel dat uit de hoeveelheid en de inhoud reeds kan worden opgemaakt dat dat geen handelwijzen zijn die Talis van een goed huurder mag verwachten. Zo gebruikt [gedaagde] veelvuldig scheldwoorden in zijn e-mails, dreigt hij zichzelf iets aan te doen en maakt hij Talis uit voor ‘rothonden’. Hoewel de e-mails overduidelijk zijn geschreven in een moeilijke periode voor [gedaagde] merkt de kantonrechter dit wel aan als een tekortkoming.

4.8.

De kantonrechter is van oordeel dat het sturen van de bos bloemen niet kan worden aangemerkt als tekortkoming. Talis heeft niet weersproken dat de bos bloemen niet was geadresseerd aan een specifieke medewerker van Talis en daarom per toeval terecht moet zijn gekomen bij een vrouwelijke medewerker. Onweersproken is verder dat [gedaagde] juist de bedoeling had om met de bos bloemen excuses te maken. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter geen tekortkoming, maar juist een vriendelijk gebaar.

4.9.

Naar aanleiding van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] door zijn hoofdverblijf niet in de woning te hebben en door vele e-mails met ongepaste inhoud te sturen tekort is geschoten in zijn verbintenissen uit hoofde van de huurovereenkomst.

Rechtvaardigt de tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst?

4.10.

[gedaagde] voert aan dat de gevolgen van een ontbinding van de huurovereenkomst te groot zijn in vergelijking met het belang van Talis daarbij. Gelet daarop is hij van oordeel dat de tekortkoming van onvoldoende gewicht is om een ontbinding te rechtvaardigen. [gedaagde] voert in dat kader aan dat Talis geen nadeel ondervindt van zijn detentie, omdat hij ervoor heeft gezorgd dat de woning goed wordt onderhouden en hij verder voldoet aan alle verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Voor wat betreft die detentie en de tijdelijke verplaatsing van zijn hoofdverblijf voert [gedaagde] aan dat het zijn verwachting is dat hij op korte termijn vrij zal komen, omdat de kans groot is dat het gerechtshof de maatregel van TBS met dwangverpleging zal terugdraaien. Talis verweert zich hiertegen.

4.11.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] altijd de huur tijdig en volledig heeft betaald. De woning wordt tijdens zijn afwezigheid onderhouden door zijn ouders. Zij stoken zijn woning warm, halen de post op, verblijven er zo nu en dan om de woning te verzorgen en onderhouden contacten met de medebewoners. Talis heeft deze stellingen niet betwist, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat Talis geen nadeel ondervindt, anders dan dat zij de woning niet kan aanbieden aan woningzoekenden.

4.12.

Het belangrijkste argument van Talis is ook niet dat de woning niet goed zou worden onderhouden, maar dat [gedaagde] een woning bezet houdt die hij niet gebruikt, terwijl Talis als woningcorporatie de plicht heeft om woningzoekenden in de sociale sector aan een woning te helpen en het aanbod van dergelijke woningen schaars is. Omdat de woning tijdens detentie niet wordt gebruikt, worden woningzoekenden benadeeld, terwijl het aan de schuld van [gedaagde] zelf te wijten is dat hij veroordeeld is voor het plegen van strafbare feiten. Het maatschappelijk belang moet zwaarder wegen dan het belang van [gedaagde] bij het behoud van de woning, aldus Talis.

4.13.

[gedaagde] stelt daar tegenover dat hem niet volledig kan worden verweten dat hij nog steeds vast zit. De uitspraak in eerste aanleg in zijn strafzaak is gewezen in januari 2024 en – na aftrek van voorarrest – heeft hij de onvoorwaardelijke gevangenisstraf van drie maanden al uitgezeten kort na mei 2023. Dat het door hem ingestelde hoger beroep nog niet is behandeld, komt door de lange doorlooptijden in de rechtspraak. Volgens [gedaagde] vindt op 9 april 2025 de inhoudelijke behandeling van het hoger beroep plaats, waarna het gerechtshof naar verwachting op 23 april 2025 arrest zal wijzen. [gedaagde] heeft goede hoop dat in hoger beroep de maatregel van TBS met dwangverpleging eraf gaat en heeft daartoe onder meer rapporten overgelegd van GZ-psycholoog E.H. Ameling en psychiater/psychoanalyticus dr. H. de Jong. Ook heeft [gedaagde] uitgebreide plannen overgelegd voor behandeling in een vrijwillig en/of ambulant kader als alternatief voor behandelingen in het gedwongen kader van TBS met dwangverpleging. Gelet op die plannen, zal - als in het hoger beroep in ieder geval de dwangverpleging eraf gaat - [gedaagde] juist extra behoefte hebben aan de woning, omdat een stabiele thuis- en woonsituatie essentieel is voor het welslagen van die plannen.

4.14.

Aan de hand van hetgeen hiervoor is geschetst, mag het duidelijk zijn dat de kantonrechter zich geconfronteerd ziet met een lastige belangenafweging. De belangen van Talis bij het kunnen beschikken over de woning zijn evident. Er zijn lange wachtlijsten voor sociale woningen en de woning staat al lang leeg. De kantonrechter kan echter de ogen niet sluiten voor de enorme gevolgen die een ontbinding van de huurovereenkomst zal hebben voor [gedaagde] als het hoger beroep van zijn strafzaak succesvol uitpakt, maar hij op dat moment geen woning heeft. Hoewel de uitkomst van het hoger beroep uiteraard nog ongewis is, laat die uitkomst naar alle waarschijnlijkheid niet lang meer op zich wachten. Daarenboven zit [gedaagde] thans niet meer vast uit hoofde van een onvoorwaardelijke gevangenisstraf, maar uit hoofde van voorlopige hechtenis hangende het hoger beroep. Gelet op de niet irreële mogelijkheid dat [gedaagde] in hoger beroep geen TBS met dwangverpleging zal worden opgelegd, doorkruisen de ontbinding en ontruiming van de woning zijn mogelijke terugkeer op korte termijn in de maatschappij, resocialisatie en behandeling die hij alsdan (vrijwillig of onvrijwillig) zal ondergaan om te werken aan de trauma’s en psychische problemen die hij heeft en die mede de strafbare gedragingen hebben veroorzaakt. Voor een succesvolle behandeling daarvan is het wat de kantonrechter betreft essentieel dat [gedaagde] over de woning beschikt. Dat Talis een maatschappelijke taak heeft om sociale woningen ter beschikking te stellen aan woningzoekenden maakt dit niet anders. Sterker, door ontbinding van de huurovereenkomst wordt in potentie schade toegebracht aan de maatschappij, omdat de maatschappij als zodanig ook belang heeft bij resocialisatie en behandeling van [gedaagde] . Talis dient als toegelaten instelling krachtens de Woningwet niet alleen het belang van andere woningzoekenden te behartigen, maar dient zich binnen redelijke grenzen ook dit maatschappelijk belang aan te trekken. Mede daarom mag van haar verwacht worden dat zij eerst afwacht of [gedaagde] definitief wordt veroordeeld wordt tot TBS met dwangverpleging alvorens de huurovereenkomst te laten ontbinden. Concluderend is de kantonrechter van oordeel dat de persoonlijke belangen van [gedaagde] zodanig zwaar wegen dat die meebrengen dat de eerder vastgestelde tekortkomingen (geen hoofdverblijf en de verstuurde e-mails) een ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen op dit moment niet rechtvaardigen.

Hoe nu verder?

4.15.

Gelet op het voorgaande zullen in de onderhavige bodemprocedure de vorderingen van Talis worden afgewezen.

4.16.

Tijdens de mondelinge behandeling op 14 februari 2025 is duidelijk geworden dat op 26 februari 2025 de mondeling behandeling zal plaatsvinden van het hoger beroep dat Talis heeft ingesteld tegen de afwijzing van de in kort geding gevorderde ontruiming van de woning (ECLI:NL:RBGEL:2024:5510). Dat is voor de kantonrechter aanleiding geweest om het onderhavige vonnis bij vervroeging uit te spreken.

4.17.

De kantonrechter heeft met partijen besproken of zij bereid zouden zijn de zaak aan te houden tot het hoger beroep in de strafzaak zou zijn afgewikkeld en namens [gedaagde] is geopperd dat de ontbinding ook zou kunnen worden uitgesproken onder de opschortende voorwaarde dat hij in hoger beroep opnieuw wordt veroordeeld tot TBS met dwangverpleging. Helaas is geen overeenstemming bereikt over deze alternatieve mogelijkheden. De kantonrechter heeft overwogen de zaak aan te houden, maar heeft uiteindelijk toch ervoor gekozen om de aan hem voorgelegde knoop nu door te hakken. Wel roept de kantonrechter partijen op om met elkaar te overleggen en alternatieven voor onverhoopte nieuwe (en nog lopende) procedures te bespreken.

Proceskosten

4.18.

Stichting Talis is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

408,00

(2 punten × € 204,00)

- nakosten

€

41,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

449,00

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van Talis af,

5.2.

veroordeelt Talis in de proceskosten van € 449,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Talis niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W. van der Boon en in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2025.

53854