Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zutphen
Zaaknummer: 11243249 \ CV EXPL 24-2215
Vonnis van 18 december 2024
in de zaak van
WONINGSTICHTING DE WOONPLAATS,
te Enschede,
eisende partij,
hierna te noemen: De Woonplaats,
gemachtigde: mr. N.G. Cornelissen,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. H.C. Meijer.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 oktober 2024,
- de mondelinge behandeling van 3 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen is een huurovereenkomst tot stand gekomen op grond waarvan De Woonplaats de woning aan de [adres gehuurde] (hierna: het gehuurde) verhuurt aan [gedaagde] tegen een maandelijks bij vooruitbetaling te betalen (netto)huurprijs van € 389,87.
2.2.
Op de rechtsverhouding van partijen zijn de Standaard algemene huurvoorwaarden juli 2017 (hierna: de huurvoorwaarden) van toepassing. Daarin is, voor zover thans relevant, het volgende bepaald:
“(…)
6.8.
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, verdovende middelen te hebben en/of daarin handel te drijven vanuit het gehuurde dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt.
Huurder is bij overtreding van dit verbod voorts een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,-- te vermeerderen met € 50,-- (prijspeil november 2013 geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 15.000,--.”
(…)
15.1.
Indien één van de partijen enige bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, is die partij verplicht ten behoeve van de andere partij een onmiddellijk opeisbare boete te betalen van € 25,-- (prijspeil november 2013 geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per kalenderdag met een maximum van € 15.000,-- verschuldigd, onverminderd de verplichting van die partij om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd de overige rechten van de andere partij op schadevergoeding.
Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.
(…)”
2.3.
In het voorjaar van 2024 heeft de politie naar aanleiding van een melding een controle uitgevoerd in en rondom het gehuurde. De politie heeft in dit kader een bestuurlijke rapportage d.d. 5 mei 2024 opgesteld voor de Burgemeester van de gemeente Winterswijk. Daarin is onder meer het volgende vermeld:
“(…)
[gedaagde] is als betrokkene in de strafrechtelijke zaak aangemerkt
Onderzoeksbevindingen
Onderzoek
Door de politie wordt naar aanleiding van de hiervoor genoemde MMA-melding gedurende de periode van november 2023 tot heden een onderzoek ingesteld.
Een van de verdachte uit dit onderzoek verblijft gedurende het onderzoek in januari / februari 2024 veelvuldig aan het perceel [adres gehuurde] . (…)
Binnentreden woning
Op maandag 15 april 2024 werd de hierboven genoemde woning aan de [adres gehuurde] betreden. In de woning werden geen personen aangetroffen. Bij deze binnentreding werd er een handelshoeveelheid drugs aangetroffen. Een indicatieve test, getest met het onderzoeks apparaat TruNac van het Team Forensische Opsporing van de politie heeft uitgewezen dat er bestanddelen van Chloormethcathinone (3CMC) zijn aangetroffen. Dit betreft een bestandsdeel dat volgens de Opiumwet onder lijst 1 van verboden middelen valt en betreft een harddrugs.
(…)
Drugs in woning
De goederen die in de woning aan de [adres gehuurde] werden aangetroffen zijn onder andere 3 CMC. Het gaat om een hoeveelheid van 1x 114.17 gram en 1x 52.93 gram. Deze drugs werden aangetroffen in de keuken, badkamer en berging. Daarnaast werd er in de woning versnijdingsmiddel, weegschaal, gripzakjes en ponypacks aangetroffen.
(…)”
2.4.
Bij besluit van 4 juni 2024 heeft de gemeente Winterswijk aan [gedaagde] medegedeeld dat het gehuurde in verband met de daarin aangetroffen hoeveelheid harddrugs, wordt gesloten voor de duur van drie maanden met ingang van 6 juni 2024.
2.5.
[gedaagde] heeft bezwaar aangetekend tegen het besluit van 4 juni 2024. Dit besluit is ongegrond verklaard. [gedaagde] heeft tegen deze beslissing geen beroep ingesteld.
2.6.
Bij factuur van 25 juni 2024 heeft De Woonplaats een bedrag van € 1.159,59
(incl. btw) aan [gedaagde] in rekening gebracht voor de kosten voor het vervangen van de voordeur in verband met de inval door de politie. [gedaagde] is niet tot betaling van dit factuurbedrag overgegaan.
2.7.
Bij brief van 28 juni 2024 heeft de gemachtigde van De Woonplaats aan [gedaagde] de huurovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk ontbonden op grond van de artikelen 7:231 lid 2 BW en 6:267 BW.
3.Het geschil
3.1.
De Woonplaats vordert, na wijziging van eis, dat de kantonrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is ontbonden, althans de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden per de datum van het in deze te wijzen vonnis,
2. [gedaagde] zal veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met al het zijne en de zijnen, en ontruimd en verlaten te houden, met afgifte van de sleutels daarvan ter vrije beschikking aan De Woonplaats te stellen,
3. [gedaagde] zal veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis aan De Woonplaats te betalen de contractuele boete van € 2.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover indien en voor zover dat bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening niet zal zijn voldaan tot aan de dag der algehele voldoening, althans [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.159,59,
4. [gedaagde] zal veroordelen om aan De Woonplaats te voldoen een bedrag van € 389,87 voor elke kalendermaand of gedeelte daarvan dat het gehuurde na afloop van de woningsluiting op last van de burgermeester van de gemeente Winterswijk niet door [gedaagde] is c.q. zal zijn ontruimd of ten laste van [gedaagde] zal zijn ontruimd op basis van het in deze te wijzen vonnis, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente over die bedragen vanaf de dag der verschuldigdheid tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede [gedaagde] zal veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
De Woonplaats legt aan haar vordering ten grondslag dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk heeft ontbonden op grond van het bepaalde in artikel 7:231 lid 2 BW. [gedaagde] dient daarom het gehuurde te ontruimen. Subsidiair vordert De Woonplaats dat de huurovereenkomst door de kantonrechter wordt ontbonden. De aard, ernst en omvang van de tekortkoming zijdens [gedaagde] , alsmede de woningsluiting en de daaraan verbonden impact voor de buurt en omwonenden zijn van voldoende gewicht en rechtvaardigen de tegen [gedaagde] ingestelde vorderingen.
De Woonplaats maakt voorts primair aanspraak op betaling van een contractuele boete van € 2.500,00 op grond van artikel 6.8 van de huurvoorwaarden. Subsidiair vordert zij betaling van de kosten voor de vervanging van de voordeur van het gehuurde ad € 1.159,59 omdat de voordeur beschadigd is geraakt tijdens de inval door de politie.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van De Woonplaats, dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van De Woonplaats in de kosten van deze procedure en de nakosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In de eerste plaats moet worden beoordeeld of De Woonplaats bevoegd was om de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk te ontbinden. Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW is zij daartoe (onder meer) bevoegd als door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 Opiumwet is gehandeld en het gehuurde als gevolg daarvan op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten.
4.2.
Tussen partijen staat vast dat de burgemeester van de gemeente Winterswijk het gehuurde op grond van artikel 13b van de Opiumwet heeft gesloten omdat de politie (een hoeveelheid van 167,10 gram) harddrugs in het gehuurde heeft aangetroffen. Daarmee is in strijd met artikel 2 van de Opiumwet gehandeld. Dit betekent dat is voldaan aan de eisen die artikel 7:231 lid 2 BW aan een buitengerechtelijke ontbinding stelt. Aan De Woonplaats kwam derhalve de bevoegdheid toe om de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk te ontbinden.
4.3.
Vervolgens is de vraag aan de orde of de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar en niet proportioneel (evenredig) moet worden aangemerkt, zoals door [gedaagde] is aangevoerd. Daarover wordt overwogen als volgt.
4.4.
Ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW vereist in het algemeen niet dat de huurder een tekortkoming kan worden verweten. Het kan evenwel zo zijn dat ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid toch onaanvaardbaar is door bijzondere omstandigheden. Ook dient de genomen maatregel proportioneel te zijn omdat een ontruiming van een woning een inbreuk op het woonrecht vormt, welk recht wordt beschermd door artikel 8 EVRM. Beoordeeld dient derhalve te worden of De Woonplaats met de ontbinding van de overeenkomst (met tot gevolg de ontruiming van het gehuurde) een proportionele maatregel nam en of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat zij gebruik heeft gemaakt van de bevoegdheid tot ontbinding. Bij deze beoordeling dienen alle feiten en omstandigheden in aanmerking te worden genomen.
4.5.
De Woonplaats heeft als sociale woningbouwcorporatie de taak om bij te dragen aan de leefbaarheid en veiligheid in de buurten en wijken waarin haar huurwoningen zijn gelegen. Wanneer een burgemeester na gedaan onderzoek overgaat tot sluiting van een woning op basis van gedragingen in strijd met de Opiumwet, is die leefbaarheid in het geding. De Woonplaats heeft er in dat geval belang bij om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te kunnen ontbinden teneinde drugsgerelateerde activiteiten in haar huurwoningen te bestrijden, alsmede om precedentwerking en gevoelens van onveiligheid bij buurtbewoners te voorkomen.
4.6.
Tegenover het belang van De Woonplaats bij ontbinding van de huurovereenkomst staat het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te kunnen blijven wonen. Een ontbinding van de huurovereenkomst met bijbehorende ontruiming is zeer ingrijpend. [gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat hij geen alternatieve woonruimte heeft waardoor de kans groot is dat hij na een ontruiming dakloos wordt. [gedaagde] woont drie jaar in het gehuurde en niet gebleken is dat in die periode sprake is geweest van (drugsgerelateerde) overlastklachten. De Woonplaats heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat diverse buren overlast hebben ervaren maar zij heeft die stelling niet nader toegelicht en ook niet onderbouwd, zodat dit niet is komen vast te staan. Tussen partijen is voorts niet in geschil dat [gedaagde] zelf niets te maken heeft had met de aangetroffen drugs. De broer van [gedaagde] is hiervoor door de politie aangehouden en wordt daarvoor strafrechtelijk vervolgd. [gedaagde] is in die strafzaak geen verdachte. Zoals De Woonplaats terecht heeft aangevoerd is [gedaagde] weliswaar als huurder verantwoordelijk voor de personen die hij in het gehuurde binnenlaat maar door De Woonplaats zijn geen feiten en omstandigheden naar voren gebracht die erop wijzen dat sprake is geweest van drugsgerelateerde activiteiten in het gehuurde. Het enkele feit dat in het gehuurde een handelshoeveelheid drugs, een versnijdingsmiddel, weegschaal, gripzakjes en ponypacks zijn aangetroffen, is onvoldoende om vast te kunnen stellen dat daarom vanuit het gehuurde drugshandel zou hebben plaatsgevonden. Niet gesteld of gebleken is voorts dat door de aanwezigheid van de drugs schade is toegebracht aan het gehuurde of dat dit invloed heeft gehad op de woonomgeving van [gedaagde] .
4.7.
Alle omstandigheden in aanmerking nemend is de kantonrechter van oordeel dat de persoonlijke belangen van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan het belang van De Woonplaats bij ontbinding van de huurovereenkomst en dat het beroep van De Woonplaats op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De gevorderde verklaring voor recht zal dan ook worden afgewezen.
4.8.
De Woonplaats heeft subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst ex artikel 6:265 BW gevorderd en de ontruiming van het gehuurde omdat in het gehuurde drugs is aangetroffen. Deze subsidiaire vordering zal echter worden afgewezen omdat de kantonrechter gelet op de hiervoor voormelde omstandigheden van oordeel is dat de tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] van onvoldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen.
4.9.
[gedaagde] dient zich te realiseren dat voormeld oordeel geen vrijbrief is voor het hebben van drugs in het gehuurde, dan wel het toelaten van personen die drugs bij zich hebben in het gehuurde. Voormeld oordeel is het gevolg van een zorgvuldige afweging van de belangen van beide partijen in deze specifieke situatie.
4.10.
De Woonplaats maakt aanspraak op vergoeding van een contractuele boete op grond van artikel 6.8. van de huurvoorwaarden omdat [gedaagde] een handelshoeveelheid drugs aanwezig had in het gehuurde. [gedaagde] heeft de verschuldigdheid van deze boete betwist en heeft daartoe aangevoerd dat dit beding moet worden aangemerkt als een oneerlijk beding in de zin van Richtlijn 93/13 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn). Daarover wordt overwogen als volgt.
4.11.
Van een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn is sprake indien het beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voorvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort, zoals bedingen die tot doel of gevolg hebben de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen. Bij de beoordeling daarvan moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst op het moment waarop de overeenkomst is gesloten worden meegewogen en moet ook rekening worden gehouden met alle andere bedingen van die overeenkomst. Bovendien moet worden beoordeeld of het cumulatieve effect van alle in de algemene voorwaarden opgenomen bedingen als oneerlijk is te beschouwen (zie in dit verband Hof van Justitie van 21 april 2016, ECLI:EU:C:2016:283; Hoge Raad 8 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2275 en Hof van Justitie 10 september 2020, ECLI:EU:C:2020:687).
4.12.
De kantonrechter constateert dat in de huurvoorwaarden een aantal boetebedingen voorkomen. In dit geval zijn de volgende twee boetebedingen relevant, namelijk artikel 6.8. en 15.1. van de huurvoorwaarden Artikel 6.8. stelt een boete van € 2.500,00 op onder meer overtreding van het verbod om in het gehuurde verdovende middelen te hebben, te vermeerderen met € 50,00 voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 15.000,00. Artikel 15.1. stelt een boete van € 25,00 per dag op overtreding van enige bepaling uit de algemene huurvoorwaarden, met een maximum van € 15.000,00.
Artikel 15.1. van de huurvoorwaarden verbindt een generieke boete aan iedere overtreding van enige bepaling uit de huurvoorwaarden, zonder dat daarbij onderscheid wordt aangebracht in de soort en ernst van de overtreding. Dit schept voor de verhuurder de mogelijkheid om bij een overtreding van de huurvoorwaarden – in dit geval het hebben van drugs in het gehuurde – aanspraak te maken op zowel het boetebeding van artikel 6.8. als die van artikel 15.1. van de huurvoorwaarden. Daardoor kan de boete naar het oordeel van de kantonrechter onevenredig hoog uitvallen en niet meer in redelijke verhouding staan tot de tekortkoming waar die voor wordt opgelegd. De positie van de huurder wordt daardoor onevenredig benadeeld. Dit geldt temeer omdat in artikel 15.1. tevens is bepaald dat de boete de overige rechten van de verhuurder op schadevergoeding onverlet laat. Het cumulatieve effect van de beide boetebedingen brengt met zich dat sprake is van een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn. Dit heeft tot gevolg dat voormelde boetebedingen buiten toepassing dienen te blijven. De Woonplaats kan zich dus niet met succes beroepen op artikel 6.8. van de huurvoorwaarden. De gevorderde contractuele boete zal daarom worden afgewezen.
4.13.
De Woonplaats maakt subsidiair aanspraak op betaling van de kosten van herstel van de kapotte voordeur. Door De Woonplaats is niet gesteld, laat staan onderbouwd, waarom [gedaagde] deze kosten is verschuldigd. Dit onderdeel van de vordering zal dan ook als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
4.14.
De Woonplaats is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden vastgesteld en begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punt × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
Totaal
€
510,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van De Woonplaats af,
5.2.
veroordeelt De Woonplaats in de proceskosten van € 510,00, te vermeerderen met de kosten van betekening als De Woonplaats niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.C.J.I.M. van Dorp en in het openbaar uitgesproken op
18 december 2024.
lt