Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaakgegevens: 11144851 \ CV EXPL 24-4714
Vonnis van 18 december 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende in [woonplaats] ,
eiser,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. V.L.M.J. Boitelle,
tegen
[gedaagde],
wonende in [woonplaats] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. S. Besli.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 augustus 2024 en de daarin vermelde processtukken,
- de akte met aanvullende producties 9-12 van [eiser] , tevens houdende akte uitlating producties gedaagde, tevens houdende akte vermeerdering van eis, tevens houdende akte overlegging spreekaantekeningen voor de mondelinge behandeling.
1.2.
Op 20 november 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Ter zitting heeft [eiser] zijn eis verminderd met een bedrag van € 3.005,32.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van het bedrijfspand gelegen aan de [adres bedrijfspand] (hierna: het bedrijfspand).
2.2.
Medio januari 2024 voeren partijen overleg over de verkoop van het bedrijfspand door [eiser] aan [gedaagde] en één of meer van zijn compagnons. Het is de bedoeling dat [bedrijf 1] , een bedrijf van de architect van [gedaagde] , als contractuele koper zal optreden.
2.3.
Op 22 januari 2024 stuurt [eiser] aan [gedaagde] het volgende e-mailbericht:
“
(…) Hierbij stuur ik jou het voorlopig koopcontract van [adres bedrijfspand] . Lees het goed door misschien wil jij nog iets toevoegen. Mocht jij akkoord zijn met deze acte, dan maken wij een afspraak om te tekenen en de betaling te voldoen. (…)”
(…) Hierbij stuur ik jou het voorlopig koopcontract van [adres bedrijfspand] . Lees het goed door misschien wil jij nog iets toevoegen. Mocht jij akkoord zijn met deze acte, dan maken wij een afspraak om te tekenen en de betaling te voldoen. (…)”
2.4.
Op 27 januari 2024 antwoordt [gedaagde] als volgt:
“
goedemorgen enige wat er moet aangepast worden is dat ik het privé wil kopen dus alles van [bedrijf 1] moet eruit voor de rest is het goed
goedemorgen enige wat er moet aangepast worden is dat ik het privé wil kopen dus alles van [bedrijf 1] moet eruit voor de rest is het goed
[naam 1] ik 1 feb terug in het land dus zouden we dan een afspraak in kunnen plannen om het te ondertekenen en envelop (…)”
2.5.
Partijen ondertekenen op 1 februari 2024 de volgende overeenkomst:
“
Akte voorlopig KOOPOVEREENKOMST BEDRIJFSRUIMTEN [adres bedrijfspand](…)
Akte voorlopig KOOPOVEREENKOMST BEDRIJFSRUIMTEN [adres bedrijfspand](…)
De ondergetekende(n):
A. Verkoper
[eiser] (…)
B. Koper
[gedaagde] (…)
Verkoper en koper komen overeen:
Doel van deze akte.
Partij B wil het pand kopen aan de [adres bedrijfspand] en verbouwen tot appartementen. Partij B heeft twee maanden de tijd gevraagd om alle informatie in te winnen met betrekking tot de eventuele nieuwe bestemming. Onderzoek, informatie en vergunningen komen voor rekening van koper.
Vanwege het feit dat de verkopen gedurende deze periode niet het pand kan verhuren, wordt er een vergoeding in rekening gebracht. Deze vergoeding wordt in rekening gebracht voor de wachttijd waarin de koper het pand willen reserveren. Deze vergoeding kan in geen enkele vorm worden terugbetaald.
Partij B verklaard dat hij binnen deze 2 maanden een betaling van € 5000,00 zal voldoen op uiterlijk 1 februari 2024. De tweede betaling van € 5000,00 zal voldoen uiterlijk op 1 maart 2024. Deze bedragen dienen te worden betaald door eventuele girale overboeking op bankrekeningnummer (…) zonder korting, inhouding, verrekening en zonder compensatie van de koopsom.
Indien de betalingen niet op tijd voldaan zijn is verkoper vrij om aan derden te verhuren/verkopen.
Mocht de koop op uiterlijk 1 april om een of andere reden niet doorgaan dan kan partij B geen aanspraak maken op de eerder betaalde bedragen en of enig andere kosten.
Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt het pand [adres bedrijfspand] .(…)
KOOPSOM
De koopsom bedraagt het kadastrale object euro € 400.000 kk (vierhonderd duizend euro). Koper zal de koopsom voldoen door storting op een kwaliteitsrekening van de notaris.
overdracht.
3.1.
De akte van levering zal gepasseerd worden binnen 2 maanden tot uiterlijk 1 april 2024 of zoveel eerder als partijen tezamen ander overeenkomen (…).
(…)”
2.6.
Op 29 maart 2024 stuurt [eiser] bij e-mailbericht een nieuwe overeenkomst ter ondertekening naar [gedaagde] . [gedaagde] ondertekent deze overeenkomst niet. In de overeenkomst is (onder meer) het volgende opgenomen:
“
Akte KOOPOVEREENKOMST BEDRIJFSRUIMTEN [adres bedrijfspand](…)
Akte KOOPOVEREENKOMST BEDRIJFSRUIMTEN [adres bedrijfspand](…)
De ondergetekende(n):
A. Verkoper
[eiser] (…)
B. Koper
[gedaagde] (…)
Verkoper en koper komen overeen:
Doel van deze akte.
Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt het pand [adres bedrijfspand] .(…)
KOOPSOM
De koopsom bedraagt het kadastrale object euro € 400.000 kk (vierhonderd duizend euro). Koper zal de koopsom voldoen door storting op een kwaliteitsrekening van de notaris, (…).
Partij heeft een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar ingaande op 1 april 2024 en lopende tot
31 maart 2029.
Passeren van de akte en levering.
Partij B heeft recht om de koopakte op elk moment te laten passeren bij de Notaris, binnen de looptijd van het huurcontract mits alle verplichtingen en betalingen volgens het huurcontract optijd zijn voldaan.
Partij B heeft tijdig nodig en tijd gevraagd om alle informatie in te winnen met betrekking tot de eventuele nieuwe bestemming. Onderzoek, informatie en vergunningen komen voor rekening en eigen risico van koper.
Koper en verkoper verklaren dat indien koper ingebreke blijft wat betreft alle verplichtingen die in het huurcontract zijn vermeld, koper verschuldigd is voor de boete van 10% van de koopsom.
(…)”.
2.7.
Op 30 maart 2024 stuurt [gedaagde] aan [eiser] de volgende brief:
“
(…)
(…)
Op 01 februari 2024 heb ik, [gedaagde] , een voorlopige koopovereenkomst getekend met betrekking tot het pand aan de [adres bedrijfspand] . Echter, na zorgvuldige overweging en omstandigheden die zich hebben voorgedaan sinds het tekenen van de overeenkomst, heb ik besloten om de koopovereenkomst te ontbinden.
De redenen voor mijn beslissing om de overeenkomst te ontbinden zijn als volgt: Ik ben bezig geweest met alle informatie in te winnen met betrekking tot de eventuele nieuwe bestemming. Tot op heden heb ik nog geen schrijven of informatie gekregen vanuit de gemeente. Mede door onvoldoende informatie of dit een kans van slagen heeft hebben mijn investeerders zich teruggetrokken.
Volgens de bepalingen van de voorlopige koopovereenkomst, begrijp ik dat ik geen aanspraak kan maken op de eerder betaalde bedragen. Ik respecteer deze voorwaarden en ben bereid verdere stappen te ondernemen om de ontbinding van de overeenkomst te formaliseren.
Ik verzoek u vriendelijk om de nodige stappen te ondernemen om de ontbinding van de koopovereenkomst te bevestigen en alle verdere formaliteiten af te handelen.
(…)”
2.8.
Op 2 april 2024 reageert [eiser] aan [gedaagde] bij brief:
“
(…)
(…)
Op 1 februari hebben wij een voorlopig koop contract ondertekend en de overdracht uiterlijk op 1 april 2025 plaatsvinden (...). Deze koop overeenkomst is getekendzonder onder voorbehoud van financiering of vergunning.
U gaf aan dat u samen met uw compagnons kapitaal krachtig bent dus geen financiering nodig heeft. Daarom is dit contractzonder onder voorbehoud van financiering getekend.
De plannen waren, samen met [naam 1] , [naam 2] en uw andere compagnon dat jullie zouden starten en grootse plannen hadden met het pand vandaar dat het contract ook is getekend zonder onder voorbehoud van vergunning.
(…)
Inmiddels heeft u mij gevraagd om het koopcontract alleen op uw naam (privé) te zetten en niet op de BV.
U heeft mij daarbij gevraagd u wat tijd te geven om alles op een rijtje te kunnen zetten en plannen te maken, daardoor heb ik het huidige huurcontract beëindigd met mijn toenmalige huurders om het pand vrij te stellen voor u.
In uw bericht van 26 maart 2024 geeft u zelf aan dat u op 1 april de koopakte wilt laten passeren en heeft gelijk kopie paspoort toegestuurd.
Op 30 maart heeft u mij om een huurcontract en koopcontract gevraagd waarin staat dat u op elk gewenst moment de koop kan laten passeren, mits aan alle verplichtingen voortvloeiende uit het huurcontract zijn voldaan. Deze heb ik beide aan u gestuurd.
Op het allerlaatste moment zegt u de huur en de koop af en laat mij met een enorme schadepost achter.
(…)
Let op:
Voorlopig koopcontract is een contract dat gestuurd moet worden naar de notaris om de overdracht te laten passeren.
(…)”
2.9.
Op 13 mei 2024 stuurt (de gemachtigde van) [eiser] de volgende brief aan [gedaagde] :
“
(…)
(…)
Op 1 februari jl. hebt u met cliënt een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot bedrijfsruimte aan de [adres bedrijfspand] (van een voorlopige koopovereenkomst is overigens geen sprake).
Bij e-mail van 30 maart 2024 hebt u aangeven om over te willen gaan tot ontbinding van de koopovereenkomst.
Cliënt gaat niet akkoord met ontbinding van de koopovereenkomst en houdt u gewoon aan uw verplichtingen.
Op dit moment bent u in verzuim omdat u niet op 1 april jl. hebt afgenomen.
Cliënt lijdt schade doordat u in verzuim bent zoals cliënt ook al bij e-mail van 8 mei jl. heeft bericht.
Cliënt is slechts bereid om mee te werken aan ontbinding van de overeenkomst tegen betaling van een schadevergoeding van € 15.000,-; deze schadevergoeding staat uiteraard los van de door uw gedane betalingen van tweemaal € 5.000,-.
(…)”
2.10.
Daarop reageert (de toenmalige gemachtigde van) [gedaagde] op 17 mei 2024 als volgt:
“
(…)
(…)
In reactie op uw brief van 13 mei 2024 gericht aan onze cliënt de heer [gedaagde] , (…) reageren wij als volgt:
Tussen uw client en de heer [eiser] is een voorlopige koopovereenkomst opgesteld op 1 februari 2024 en deze is door beide partijen ondertekend.
Volgens deze overeenkomst had onze cliënt het recht om voor 1 april 2024 om ontbinding van de overeenkomst te vragen.
Onze cliënt heeft op 30 maart 2024 met redenen omkleed de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen.
(…)”
3. Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, na vermeerdering en vervolgens vermindering van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de ontbinding van de koopovereenkomst. Verder vordert [eiser] de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een schadevergoeding van € 14.010,64, waarvan een bedrag van € 4.000,00 te vermeerderen met btw, verder te vermeerderen met de wettelijke rente over het bedrag van € 14.010,64 vanaf de dag van de dagvaarding, zijnde 3 juni 2024, totdat alles is betaald. Ten slotte vordert [eiser] de veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat partijen op 1 februari 2024 een koopovereenkomst hebben gesloten. Volgens [eiser] is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichting om het bedrijfspand binnen twee maanden af te nemen. Deze afnameverplichting was volgens [eiser] onvoorwaardelijk. Hij wenst de koopovereenkomst te (laten) ontbinden en vindt dat [gedaagde] de geleden schade moet vergoeden. De schade bestaat uit gederfde huurinkomsten van in totaal € 6.010,64 (2 x € 3.005,32) en een bedrag van € 8.000,00 aan courtage dat [eiser] aan een horecamakelaar heeft betaald. Aangezien [gedaagde] te laat is met betalen, is hij bovendien wettelijke rente verschuldigd, aldus [eiser] .
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Volgens [gedaagde] hebben partijen de (voorlopige) koopovereenkomst gesloten onder de voorwaarde dat hij twee maanden de tijd had om informatie bij de gemeente in te winnen over de (on)mogelijkheid om de bestemming van het bedrijfspand om laten te zetten van horecaruimte naar woonruimte. Als de bestemming niet binnen afzienbare tijd kon worden gewijzigd, althans de vooruitzichten negatief zouden zijn, had [gedaagde] de mogelijkheid om binnen twee maanden na het ondertekenen van de (voorlopige) koopovereenkomst alsnog af te zien van de koop. Nu hij tijdig van die mogelijkheid gebruik heeft gemaakt, is de koopovereenkomst reeds ontbonden, aldus [gedaagde] .
3.4.
Op de (overige) stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, (nader) ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De uitkomst van deze zaak hangt af van de uitleg die aan de inhoud van de overeenkomst van 1 februari 2024 (hierna: de overeenkomst) moet worden gegeven. In het bijzonder gaat het om de vraag of de overeenkomst [gedaagde] onvoorwaardelijk verplicht om het bedrijfspand van [eiser] te kopen. De kantonrechter overweegt in dat kader als volgt.
4.2.
Bij zijn beoordeling stelt de kantonrechter voorop dat het volgens vaste rechtspraak bij de uitleg van contractsbepalingen niet aankomt op een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract, maar op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op wat zij in dat verband van elkaar mochten verwachten, waarbij ook van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (Hoge Raad 3 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (
Haviltex)). Ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst kunnen van belang zijn voor de aan de overeenkomst te geven uitleg. Eventuele onduidelijkheden in de overeenkomst zullen in beginsel in het nadeel werken van de partij die de overeenkomst heeft opgesteld.
Haviltex)). Ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst kunnen van belang zijn voor de aan de overeenkomst te geven uitleg. Eventuele onduidelijkheden in de overeenkomst zullen in beginsel in het nadeel werken van de partij die de overeenkomst heeft opgesteld.
4.3.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] het bedrijfspand wilde kopen met als doel het pand om te bouwen naar appartementen. Of dat mogelijk was, was op het moment van sluiten van de overeenkomst nog niet duidelijk. Immers, daarvoor is medewerking nodig van de gemeente om de bestemming van het bedrijfspand te wijzigen naar woonruimte. De overeenkomst bevat concrete aanwijzingen dat partijen in die toekomstige onzekere gebeurtenis hebben willen voorzien door aan haar een voorlopig karakter te geven. Zo’n eerste aanwijzing volgt reeds uit de titel van de overeenkomst, zijnde ‘Akte
voorlopig(
vetgedrukt door de kantonrechter) koopovereenkomst (…)’. In de overeenkomst staat verder dat [gedaagde] twee maanden de tijd heeft gevraagd om alle informatie in te winnen over de eventuele nieuwe bestemming. Aangezien [eiser] het bedrijfspand gedurende die periode niet kon verhuren zijn partijen overeengekomen dat [gedaagde] hem daarvoor een vergoeding betaalt. Blijkens de overeenkomst ‘wordt deze vergoeding in rekening gebracht voor de wachttijd waarin de koper het pand wil
reserveren(
vetgedrukt door de kantonrechter)’. Als [kers] op de taart staat verder in de overeenkomst dat ‘
mocht de koop op uiterlijk 1 april om een of andere reden niet doorgaan dan kan partij B geen aanspraak maken op de eerder betaalde bedragen en of enig andere kosten’. Dat de overeenkomst een voorlopig karakter had, blijkt ook uit de omstandigheid dat [eiser] op 29 maart 2024 een nieuwe overeenkomst ter ondertekening aan [gedaagde] stuurt. De nieuwe overeenkomst draagt niet langer de titel ‘Akte voorlopig koopovereenkomst (…)’, maar ‘Akte koopovereenkomst (…)’.
voorlopig(
vetgedrukt door de kantonrechter) koopovereenkomst (…)’. In de overeenkomst staat verder dat [gedaagde] twee maanden de tijd heeft gevraagd om alle informatie in te winnen over de eventuele nieuwe bestemming. Aangezien [eiser] het bedrijfspand gedurende die periode niet kon verhuren zijn partijen overeengekomen dat [gedaagde] hem daarvoor een vergoeding betaalt. Blijkens de overeenkomst ‘wordt deze vergoeding in rekening gebracht voor de wachttijd waarin de koper het pand wil
reserveren(
vetgedrukt door de kantonrechter)’. Als [kers] op de taart staat verder in de overeenkomst dat ‘
mocht de koop op uiterlijk 1 april om een of andere reden niet doorgaan dan kan partij B geen aanspraak maken op de eerder betaalde bedragen en of enig andere kosten’. Dat de overeenkomst een voorlopig karakter had, blijkt ook uit de omstandigheid dat [eiser] op 29 maart 2024 een nieuwe overeenkomst ter ondertekening aan [gedaagde] stuurt. De nieuwe overeenkomst draagt niet langer de titel ‘Akte voorlopig koopovereenkomst (…)’, maar ‘Akte koopovereenkomst (…)’.
4.4.
Toepassing van het een en ander binnen in het rov 4.2. uiteengezette beoordelingskader voert de kantonrechter tot de conclusie dat partijen de overeenkomst zijn aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen twee maanden (concreet zicht had op) medewerking van de gemeente aan het wijzigen van de bestemming van het bedrijfspand (naar woonruimte). Aangezien [gedaagde] deze ontbindende voorwaarde tijdig, namelijk op 30 maart 2024 en dus binnen twee maanden na 1 februari 2024, heeft ingeroepen, is hij niet gebonden aan de in de overeenkomst opgenomen (voorwaardelijke) afnameverplichting. Deze is komen te vervallen. [gedaagde] is dan ook niet in de nakoming van de overeenkomst tekortgeschoten, zodat hij ook niet kan worden verplicht tot het vergoeden van de schade die [eiser] heeft geleden als gevolg van het niet-afnemen van het bedrijfspand. De vorderingen van [eiser] zullen dus worden afgewezen.
[eiser] moet de proceskosten betalen
4.5.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden tot dit vonnis vastgesteld op:
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2,00 punten × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
947,00
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf veertien dagen na de betekening van dit vonnis.
5. De beoordeling
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, verder te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis totdat alles is betaald,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2024.
51588 \ 61512