Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zutphen
Zaaknummer: 11096550 \ CV EXPL 24-1437
Vonnis van 30 oktober 2024
in de zaak van
[eiseres],
te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: [gemachtigde eiseres] ,
tegen
[gedaagde],
te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: [gemachtigde gedaagde] , directeur.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 12 juni 2024
- de brieven van [eiseres] van 1 augustus 2024, tevens houdende akte wijziging van eis
- de mondelinge behandeling van 1 oktober 2024. [gedaagde] is niet verschenen. [eiseres] heeft het woord gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen. Van het overige verhandelde zijn door de griffier aantekeningen gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 1 september 2020 is tussen [eiseres] als verhuurder en [gedaagde] als huurder een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan het [adres 1] (hierna: het gehuurde).
2.2.
In de huurovereenkomst is, voor zover hier van belang, bepaald:
“
4.1De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op (…) jaarbasis€ 39.000,--(…)
4.1De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op (…) jaarbasis€ 39.000,--(…)
4.2
Partijen komen overeen dat Verhuurderwelomzetbelasting over de huurprijs in rekening brengt. (…)
(…)
6.1
Huurder zal voor de ingangsdatum:
(…)een waarborgsom betalenter grootte van een bedrag van € 3.250,-- (…)”
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, gedeponeerd op 17 februari 2015 (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. Daarin is, voor zover thans van belang, bepaald:
“
23.2Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)”
23.2Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)”
2.4.
[gedaagde] heeft de huur over de periode september 2023 tot en met maart 2024 aanvankelijk onbetaald heeft gelaten. Op 19 februari 2024 is door [gedaagde] een betaling van € 10.750,00 gedaan die is afgeboekt op de huur over de maanden september tot en met november 2023. Eind maart 2024 is het restant van de tot en met maart 2024 verschuldigde huur betaald.
2.5.
Op 9 april 2024 is [gedaagde] door [eiseres] gedagvaard.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert - samengevat - na wijzigingen van eis dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- de tussen partijen bestaande huurovereenkomst zal ontbinden;
- [gedaagde] zal veroordelen het gehuurde te ontruimen;
- [gedaagde] zal veroordelen om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 20.180,64, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 april 2024 tot de dag van algehele voldoening;
- [gedaagde] zal veroordelen tot betaling aan [eiseres] van de maandelijkse huurtermijnen ad € 3.738,90 tot de dag van ontruiming, te vermeerderen met rente en kosten;
- [gedaagde] zal veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[eiseres] legt daaraan, tegen de achtergrond van voormelde feiten, de volgende stellingen ten grondslag.
[gedaagde] heeft de op grond van de huurovereenkomst verschuldigde maandelijkse huurtermijnen niet tijdig voldaan. De waarborgsom van € 3.250,00 is onbetaald gelaten. [gedaagde] is hierdoor tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. Een en ander rechtvaardigt volgens [eiseres] dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Verder is [gedaagde] op grond van artikel 23.2 van de algemene bepalingen een contractuele boete ad € 7.500,00 verschuldigd geworden. Op grond van artikel 6:119 BW maakt [eiseres] aanspraak op de wettelijke rente over voormelde bedragen, tot 9 april 2024 berekend op een bedrag van € 1.285,96. De vorderingen moesten ter incasso uit handen gegeven worden. De kosten daarvan dienen als vermogensschade door [gedaagde] te worden vergoed tot een bedrag van € 4.327,01, te vermeerderen met € 908,67 aan BTW. Ten slotte maakt [eiseres] op een bedrag van € 1.500,00 aan invorderingskosten en een bedrag van € 1.409,00 aan leges.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiseres] vordert in de eerste plaats betaling van de waarborgsom van € 3.250,00.
4.1.1.
[gedaagde] erkent dat in de huurovereenkomst is bepaald dat zij voor de ingangsdatum van de huurovereenkomst een waarborgsom ad € 3.250,00 aan [eiseres] zal betalen, maar stelt dat mondeling met [eiseres] is afgesproken dat ze ‘dat zouden laten zitten’. In reactie hierop is door [eiseres] toegelicht dat ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] is gevraagd of zij de betaling van de waarborgsom kon opschorten, omdat zij het geld op dat moment nodig had voor het aankopen van voorraad. Dit is door [eiseres] toegestaan, maar dat neemt niet weg dat de betalingsverplichting is blijven bestaan, aldus [eiseres] . [gedaagde] heeft hierop niet meer gereageerd, terwijl dat wel op haar weg had gelegen. De conclusie is dat de vordering tot betaling van de waarborgsom ad € 3.250,00 als onvoldoende weersproken toewijsbaar is. De daarover gevorderde wettelijke rente is als niet afzonderlijk weersproken en op de wet gegrond toewijsbaar.
4.2.
Wat betreft het gevorderde bedrag van € 7.500,00 (25 maal € 300,00) aan contractuele boetes wegens te late betaling van de huur over de maanden september 2023 tot en met maart 2024 geldt het volgende. Op grond van het bepaalde in artikel 23.2 van de algemene bepalingen is over die periode maandelijks een boete verbeurd van € 300,00. Anders dan [eiseres] betoogt, is [gedaagde] over één achterstallige termijn niet iedere maand een boete van 1% met een minimum van € 300,00 verschuldigd. Het minimumbedrag van € 300,00 moet enkelvoudig worden berekend over het totaal aantal huurtermijnen dat open staat. Het boetebeding vormt in die uitleg een voldoende prikkel tot nakoming. Met de uitleg van [eiseres] , waarbij cumulatie van boetes per maand plaatsvindt, leidt het boetebeding tot een onredelijk hoog boetebedrag dat de huurachterstand in het algemeen snel overstijgt (vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 8 februari 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:993). Dit betekent dat aan boete een bedrag van (zeven maal € 300,00 = ) € 2.100,00 toewijsbaar is. De daarover gevorderde wettelijke rente is als niet afzonderlijk weersproken en op de wet gegrond toewijsbaar.
4.3.
Hetgeen op grond van een boetebeding verschuldigd is, treedt ingevolge artikel 6:92 BW in de plaats van schadevergoeding op grond van de wet. Dat betekent dat nu de gevorderde boeterente wordt toegewezen, er geen grond is voor toewijzing van de gevorderde wettelijke rente over de te laat betaalde huurtermijnen.
4.4.
Voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is in het algemeen aanleiding als de duur en de omvang van de huurachterstand dit rechtvaardigen. Zoals hiervoor reeds is overwogen bestond in februari 2024 een huurachterstand van zes maanden. Die achterstand is weliswaar kort voor het uitbrengen van de dagvaarding afgelost, maar dit maakt de eerdere tekortkoming niet ongedaan. Bovendien is door [eiseres] onweersproken gesteld dat de huurtermijnen sinds 2022 (op drie termijnen na) niet tijdig zijn betaald. Het voorgaande rechtvaardigt ontbinding en ontruiming. Met betalingsonmacht zoals door [gedaagde] gesteld hoeft [eiseres] geen rekening te houden, de huurder is te allen tijde verantwoordelijk voor de tijdige betaling van de huur. Een eventuele achterstand in de betaling komt dan ook voor rekening en risico van [gedaagde] . De gevorderde ontbinding en ontruiming zullen dan ook worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt op twee weken gesteld.
4.5.
Zolang [gedaagde] de bedrijfsruimte niet ontruimd heeft, is zij voor de bedrijfsruimte een gebruiksvergoeding ad € 3.738,90 per maand aan [eiseres] verschuldigd. Verder is ter zitting door [eiseres] onweersproken gesteld dat de huur over de maand oktober 2024 nog niet is betaald. De vordering tot betaling van de maandelijkse huurtermijnen ad € 3.738,90 tot de dag van ontruiming wordt daarom toegewezen vanaf 1 oktober 2024. Vanzelfsprekend dient bij de tenuitvoerlegging van dit vonnis rekening te worden gehouden met eventuele huurbetalingen die inmiddels door [gedaagde] zijn gedaan.
4.6.
[eiseres] maakt verder aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en/of invorderingskosten. Als niet weersproken staat vast dat incassohandelingen zijn verricht. [eiseres] heeft dan ook recht op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. Het gevorderde bedrag is hoger dan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief. Hoewel niet direct van toepassing, geldt dat deze tarieven geacht worden redelijk te zijn. Het bedrag wordt toegewezen tot het toepasselijke tarief van € 1.286,80 inclusief btw. De daarover gevorderde rente wordt toegewezen vanaf de datum van dagvaarding en afgewezen voor zover die rente vanaf een eerdere datum is gevorderd, omdat niet is gesteld of gebleken dat [eiseres] deze schade (kosten) per een eerdere datum heeft geleden.
4.7.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De bedragen worden berekend aan de hand van de geldende liquidatietarieven en worden afgestemd op hetgeen toewijsbaar is gebleken. Dit geldt zowel voor het salaris gemachtigde als voor het griffierecht. Voor zover het in rekening gebrachte griffierecht het door [gedaagde] te vergoeden recht overstijgt, dient dat als nodeloos veroorzaakt voor rekening van [eiseres] te blijven. De proceskosten van [eiseres] worden aldus begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
115,22
- griffierecht
€
524,00
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2 punten × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.452,22
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan het [adres 1] , met ingang van heden;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte te ontruimen en te verlaten met alle personen en goederen die zich daarin vanwege [gedaagde] bevinden en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 6.636,80, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 5.350,00 vanaf 1 april 2024 tot de dag van volledige betaling en over € 1.286,80 vanaf 9 april 2024 tot de dag van volledige betaling;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van zoveel maal € 3.738,90 als er maanden verlopen vanaf 1 oktober 2024 tot de dag van ontruiming;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.452,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.6.
verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.C.J.I.M. van Dorp en in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2024.
(mk)