ECLI:NL:RBGEL:2024:5989

• Datum uitspraak: 2 september 2024
• Publicatiedatum: 2 september 2024
• Zaaknummer: 437724
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: G.J. Meijer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg addendum bij koopovereenkomst en aannemingsovereenkomst in kort geding

In deze zaak, die voor de Rechtbank Gelderland is behandeld, betreft het een kort geding tussen ROQ Vastgoed B.V. en een gedaagde partij over de uitleg van een addendum bij een koopovereenkomst en een aannemingsovereenkomst. De eiseres, ROQ Vastgoed B.V., heeft een bouwproject in Arnhem en heeft een koopovereenkomst gesloten met de gedaagde partij voor een perceel dat onderdeel uitmaakt van dit project. De gedaagde heeft echter een ontbindingsverklaring gestuurd binnen de bedenktijd van de overeenkomst, maar er is later een addendum overeengekomen dat uitstel van de levering en betaling regelt. De eiseres vordert dat de gedaagde partij meewerkt aan de levering van het perceel en de betaling van de koopsom en bouwtermijnen. De gedaagde voert verweer en stelt dat de vorderingen van de eiseres niet toewijsbaar zijn. De voorzieningenrechter oordeelt dat er voldoende spoedeisend belang is bij de vorderingen van de eiseres, en dat de gedaagde verplicht is om de overeenkomst na te komen. De rechter wijst de vorderingen van de eiseres grotendeels toe, met uitzondering van de contractuele boete, en veroordeelt de gedaagde in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK Gelderland

Civiel recht

Zittingsplaats Arnhem

Zaaknummer: C/05/437724 / KG ZA 24-214

Vonnis in kort geding van 4 september 2024

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

1.
ROQ VASTGOED B.V. ,

gevestigd in Arnhem,

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
2.
[eiser 2] ,

gevestigd in Boven-Leeuwen,

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: ROQ c.s.,

advocaat: mr. S. Schuurman te Arnhem,

tegen

[gedaagde] ,

wonende in Huissen,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. H.J. Ligtenbarg te Velp.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 24;
- de akte overlegging producties 1 tot en met 17, tevens houdende eis in reconventie van [gedaagde] ;

- de akte van eiswijziging, tevens houdende aanvullende producties 25 tot en met 29 van ROQ c.s.;

- de aanvullende productie 30 van ROQ c.s.;

- de aanvullende producties 18 en 19 van [gedaagde] ;
- de mondelinge behandeling van 21 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van ROQ c.s., met daaraan gehecht productie 31;
- de pleitnota van [gedaagde] .

2. De feiten

2.1.

ROQ c.s. zijn ondernemingen die zich bezighouden met projectontwikkeling en woningbouw. Ten tijde van dit vonnis geven ROQ c.s. uitvoering aan een bouwproject met de naam “ [naam bouwproject] ”.

2.2.

[gedaagde] is eigenaar van de woning gelegen aan de [adres] (hierna: [adres] ) en woont aldaar met haar echtgenoot [naam 1] . Ten tijde van dit vonnis verkeert [naam 1] in staat van faillissement.

2.3.

ROQ c.s. en [gedaagde] hebben op 20 november 2023 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een perceel dat onderdeel uitmaakt van bouwproject [naam bouwproject] . Dat perceel wordt in dat project aangeduid als bouwnummer 7. Op diezelfde datum hebben [eiser 2] en [gedaagde] een separate aannemingsovereenkomst gesloten voor het realiseren van een woning op bouwnummer 7. Bouwnummer 7 en de daarop deels nog te realiseren woning staat nu bekend onder de naam [adres] (hierna: [adres] ).

2.4.

In de koopovereenkomst, voor zover van belang, zijn partijen het volgende overeengekomen:

“
Artikel 5

[…]

3. Zolang het Verkochte niet aan de Koper is geleverd, heeft de Koper recht op uitstel van betaling van het bedrag van de grondkosten waar tegenover deze verplicht is aan de Verkoper rente te vergoeden van zes procent (6%) per jaar over de grondkosten (exclusief belastingen) te berekenen vanaf de in het hoofd van deze akte genoemde datum van overeenkomen, doch niet eerder dan 1 november 2023, tot aan de datum van levering zoals bedoeld in artikel 1.”

2.5.

In de aannemingsovereenkomst, voor zover van belang, zijn partijen het volgende overeengekomen:

“
Artikel 4

[…]

5. Zolang de Levering niet heeft plaatsgevonden, heeft de Verkrijger recht op uitstel van betaling van het verschuldigde deel van de aanneemsom, waar tegenover hij verplicht is aan de Ondernemer rente te vergoeden van 5% per jaar te berekenen als volgt:

a. over de onder II.A. van deze akte dan wel in lid 3 van dit artikel vermelde

termijnbedragen (inclusief omzetbelasting) vanaf de in het hoofd van deze akte genoemde datum van overeenkomen tot aan de datum van de Levering;

b. over de overige termijnen (inclusief omzetbelasting) vanaf de vervaldatum tot aan de datum van de Levering.

Deze rente dient eveneens bij de Levering te worden voldaan. Op de dag van de Levering, wordt het op dat moment reeds verschuldigde deel van de aanneemsom opeisbaar.

2.6.

Na het sluiten van de overeenkomsten heeft [naam 1] op 27 november 2023 het volgende bericht naar ROQ c.s. gestuurd:

“
Conform artikel 1 van de aannemingsovereenkomst en artikel 2 van de

koopovereenkomst inzake bovenbedoeld bouwnummer, is er een bedenktijd van 1

week na de terhandstelling van de getekende overeenkomsten inzake

bouwnummer 7 in project [naam bouwproject] in [woonplaats] overeengekomen.

Deze mail dient u te beschouwen als de ontbindingsverklaring binnen de

overeengekomen bedenktijd, […].

Wel ben ik bereid deze ontbindingsverklaring nog in te trekken, als u mij

schriftelijk bevestigt binnen 1 week na heden dat de levering van het gekochte als

bedoeld in artikel 1 van de koopovereenkomst zal worden uitgesteld op verzoek

van koper tot uiterlijk opleveringsdatum van de woning met aangelegde

infrastructuur. ”

2.7.

Op 8 december 2023 heeft de makelaar van ROQ c.s. op de mail van [naam 1] geantwoord met het bericht:

“
Namens de verkopers en aannemer kan ik jullie berichten dat zij, in

tegenstelling tot artikel 1 van de koopovereenkomst en artikel 2 van de

aannemingsovereenkomst, meewerken tot uitstel van de levering en

betaling van de koopsom van de grond en de bouwtermijnen tot oplevering

van bovengenoemde woning. Dus uiterlijk tot de laatste termijn volgens

Woningborg, te weten termijn 10 genoemd in artikel 4 lid 1 van de

aannemingsovereenkomst.

Zolang de levering niet heeft plaatsgevonden is de rente verschuldigd

volgens artikel 5 lid 3 van de koopovereenkomst en artikel 4 lid 5 van de

aannemingsovereenkomst.

Jullie verplichten je om de huidige woning [adres] in januari 2024

te koop aan te bieden via Arns & de Leeuw Makelaars. Indien de huidige

woning verkocht is, via de totstandkoming van een definitieve koopakte, zal

de levering van bouwnummer 7, grond en vervallen termijnen en de

verschuldigde rente, binnen 2 weken na de definitieve verkoop van [adres]

plaatsvinden. ”

2.8.

Op de mail van de makelaar heeft [naam 1] met een mail van diezelfde dag geantwoord:

“
Akkoord met de regeling. ”

2.9.

Op 28 december 2023 zijn partijen een addendum overeengekomen op de koopovereenkomst die strekt tot uitstel van de levering van [adres] en betaling van de koopsom en de vervallen bouwtermijnen. Het addendum luidt, voor zover van belang, als volgt:

“In tegenstelling tot artikel l van de koopovereenkomst en artikel 2 van de aannemingsovereenkomst, verlenen verkopers en ondernemer aan de koper uitstel van de levering en betaling van de koopsom van de grond en de bouwtermijnen tot oplevering van de onderhavige nieuwbouwwoning. Met oplevering wordt bedoeld de oplevering conform de laatste termijn volgens Woningborg, te weten termijn 10 genoemd in artikel 4 lid l van de aannemingsovereenkomst. Danwel dat indien de huidige woning [adres] eerder dan de oplevering van bouwnummer 7 zoals hierboven genoemd is wordt verkocht, via de totstandkoming van een definitieve koopakte waarbij de driedagenbedenktijd en eventuele ontbindende voorwaarden termijnen zijn verstreken, zal de levering van bouwnummer 7 en de betaling van grond, vervallen termijnen en de verschuldigde rente, binnen 14 dagen na de definitieve verkoop van [adres] plaatsvinden.

Zolang de levering niet heeft plaatsgevonden is koper aan verkopers en ondernemer een rente verschuldigd volgens artikel 5 lid 3 van de koopovereenkomst en artikel 4 lid 5 van de aannemingsovereenkomst.”

2.10.

[gedaagde] heeft op 11 maart 2024 als verkopende partij de koopovereenkomst getekend met betrekking tot [adres] . In die koopovereenkomst is 30 september 2024 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen als leveringsdatum voor [adres] overeengekomen.

2.11.

Op 18 april 2024 heeft het notariskantoor [gedaagde] per e-mail verzocht om contact op te nemen voor het plannen van een passeerafspraak voor [adres] . Op 13 mei 2024 heeft [naam 1] daarop als volgt gereageerd per e-mail:

“De afspraak kan worden ingepland op 31 mei a.s.”

2.12.

Na daartoe verkregen verlof hebben ROQ c.s. beslag gelegd op [adres] . Vervolgens hebben ROQ c.s. [gedaagde] op 18 juni 2024 nog een laatste maal gesommeerd om [adres] af te nemen.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

ROQ c.s. vorderen na enkele eisverminderingen, samengevat, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. Gedaagde te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis de koopovereenkomst, aannemingsovereenkomst en het addendum na te komen door mee te werken aan de levering van de onroerende zaak gelegen in het bouwplan [naam bouwproject] te [woonplaats] , tijdens de bouwperiode aangeduid met bouwnummer 7, plaatselijk bekend [adres] , waaronder voorafgaande betaling van de koopsom ad € 532.500,- inclusief btw, vervallen bouwtermijnen 1 tot en met 8 ad € 302.440,- inclusief btw, vervallen rente van 6% per jaar over de koopprijs en 5% per jaar over de vervallen bouwtermijnen per 1 november 2023 alsmede de verbeurde boete vanaf 12 mei 2024 tot aan de datum van levering conform de bepalingen van de koopovereenkomst, aannemingsovereenkomst en het addendum conform de bepalingen van het concept van de akte van levering welke als productie 9 aan de dagvaarding gehecht, zulks op straffe van een dwangsom en onder bepaling dat dit vonnis in de plaats komt van de noodzakelijke medewerking/handtekening/wilsverklaring van [gedaagde] indien zij niet binnen tien dagen na betekening van het vonnis haar medewerking heeft verleend;

II. Gedaagde te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseressen te voldoen de contractuele boete van € 2.200,41 per dag vanaf 12 mei 2024 tot aan de dag van levering, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 mei 2024;

III. Gedaagde te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseressen te voldoen de contractuele rente van 6% per jaar over de koopprijs vanaf 1 november 2023 tot aan de dag van levering;

IV. Gedaagde te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseressen te voldoen de contractuele rente van 5% per jaar over de vervallen bouwtermijnen 1 tot en met 8 als vermeld in artikel 4, lid 3, jo. artikel 43 vanaf de vervaldatum tot aan de dag van levering;

V. Gedaagde te veroordelen om ter zake van kosten van buitengerechtelijk rechtsbijstand aan de eiseressen schadevergoeding te betalen ter hoogte van twee punten van het toepasselijke liquidatietarief, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum verzuim;

VI. Gedaagde te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van ROQ c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van ROQ c.s. in de kosten van deze procedure.

in reconventie

3.3.

[gedaagde] vordert, samengevat, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. ROQ c.s. te veroordelen tot het meewerken aan de levering van de onroerende zaken staande en gelegen aan het adres [adres] en aldus ROQ c.s. te veroordelen tot het opheffen van de door hen gelegde beslagen onder de voorwaarde dat de passerend notaris uit de voor die levering ontvangen koopsom een bedrag uitbetaalt op de derdengeldrekening van notaris mr. B.R.D. Aitton gelijk aan de koopsom voor het bouwkavel, de op dat moment vervallen bouwtermijnen alsmede de contractueel verschuldigde rente van 6% over de koopsom voor het kavel en de contractueel verschuldigde rente van 5% over de vervallenbouwtermijnen voor [adres] ;

II. ROQ c.s. te veroordelen tot het leveren aan [gedaagde] van de onroerende zaak staande en gelegen aan het [adres] , tegen betaling van de koopsom voor het bouwkavel, de op dat moment vervallen bouwtermijnen alsmede de contractueel verschuldigde rente van 6% over de koopsom voor het kavel en de contractueel verschuldigde rente van 5% over de vervallen bouwtermijnen;

III. ROQ c.s. te veroordelen tot betaling van een dwangsom voor iedere dag dat zij in gebreke blijft uitvoering te geven aan dit vonnis;

IV. ROQ c.s. te veroordelen in de proceskosten.

3.4.

ROQ c.s. voeren verweer. ROQ c.s. concluderen tot niet-ontvankelijk verklaring van [gedaagde] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Spoedeisend belang

4.1.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat bij de vorderingen van ROQ c.s. een spoedeisend belang ontbreekt. Volgens [gedaagde] staat de verkoop en levering van de [adres] gepland op 30 september 2024 en kunnen ROQ c.s. bij toewijzing van hun vordering, met daarbij de uitspraak- en betekeningstermijn in acht genomen, slechts 14 dagen eerder levering afdwingen van [adres] . Bovendien lijden ROQ c.s. volgens [gedaagde] geen schade bij de latere afname van [adres] , aangezien partijen het erover eens zijn dat over die termijn [gedaagde] contractuele rentes verschuldigd is en dit het uitstel meer dan voldoende compenseert.

4.2.

De voorzieningenrechter overweegt dat het spoedeisend belang bij de vorderingen moet worden beoordeeld naar het moment van de aanvraag van de kortgedingprocedure door eisende partijen bij de voorzieningenrechter. In dit geval was dat in juni 2024. Dit is ongeveer drie maanden voordat de levering van [adres] gepland staat. ROQ c.s. hebben daarbij gemotiveerd dat bouwprojecten worden voorgefinancierd door de projectontwikkelaar zelf en dat de kosten van de bouw uiteindelijk worden gedekt door de koopsommen van de percelen en de bouwtermijnen die gedurende het project worden voldaan. Wanneer deze geldbedragen dus niet tijdig worden betaald, heeft de projectontwikkelaar een liquiditeitstekort. Een liquiditeitstekort in een lopend bouwproject geeft naar oordeel van de voorzieningenrechter voldoende spoedeisend belang bij de vorderingen van ROQ c.s. [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat blijkens de jaarrekeningen [eiser 2] , zij beschikt over een eigen vermogen van € 9.733.998,- en zij dus voldoende liquide middelen heeft, maar het is onbekend welke betalingsverplichtingen tegenover dit bedrag staan. Bovendien hebben ROQ c.s. toegelicht dat het eigen vermogen zoals overgelegd door [gedaagde] slechts een momentopname is en deze sterk kan fluctueren. Tot slot geldt dat [gedaagde] blijkens de koopovereenkomst van [adres] de levering van [adres] in overleg met de kopers nog kan uitstellen.

4.3.

Gelet op het voorgaande hebben ROQ c.s. naar oordeel van de voorzieningenrechter voldoende spoedeisend belang bij hun vorderingen. Dit is slechts anders voor de gevorderde contractuele boete. Met betrekking tot de contractuele boete is onvoldoende komen vast te staan dat ROQ c.s. deze heeft verdisconteerd in de begrotingen van het project [naam bouwproject] en dus dat deze nodig is voor de financiering daarvan. Wegens het ontbreken van een spoedeisend belang zal de onder II. gevorderde contractuele boete worden afgewezen.

Vertegenwoordigingsbevoegdheid

4.4.

Met betrekking tot de vertegenwoordigingsbevoegdheid van [naam 1] heeft [gedaagde] gesteld dat een volmacht om haar te vertegenwoordigen zou ontbreken. Volgens [gedaagde] geldt op grond van artikel 3:72, sub b, BW dat in verband met het faillissement van [naam 1] geen sprake kan zijn van een rechtsgeldige volmacht en ROQ c.s. daarom ten onrechte handelingen en uitlatingen van [naam 1] aan [gedaagde] toerekenen.

4.5.

De voorzieningenrechter overweegt dat ROQ c.s. er gerechtvaardigd op hebben mogen vertrouwen dat [naam 1] ook namens [gedaagde] handelde in de zin van artikel 3:61, lid 2, BW. Immers blijkt op meerdere momenten dat hetgeen [naam 1] met ROQ c.s. heeft overlegd en afgesproken, ook door [gedaagde] wordt onderschreven. Er is telkens door [gedaagde] uitsluitend gecorrespondeerd met ROQ c.s. via het mailadres van [naam 1] . Zo heeft zij bijvoorbeeld op 27 november 2023 een mail vanuit [naam 1] mailadres ondertekend. Later op 31 mei 2024 wordt door de advocaat van ROQ c.s. wederom een bericht vanuit het mailadres van [naam 1] ontvangen dat ondertekend is door [gedaagde] . In dat bericht heeft [gedaagde] het over “de terminale ziekte van mijn man” die op dat moment in het ziekenhuis zou liggen. [gedaagde] stelt vervolgens in die mail een overbruggingsfinanciering voor om uit de impasse te komen tussen ROQ c.s. en [gedaagde] . Later op 7 juni 2024 wordt wederom een bericht verzonden vanuit het mailadres van [naam 1] dat ondertekend is door [naam 1] en [gedaagde] . Bovendien geldt dat elke keer dat [naam 1] dan wel [gedaagde] iets bespreken met ROQ c.s., [gedaagde] daar vervolgens ook zo naar handelt. ROQ c.s. mochten er dus gerechtvaardigd op vertrouwen dat [naam 1] een toereikende volmacht was verleend door [gedaagde] om namens haar te handelen. Het mogelijk ontbreken van een volmacht kan ROQ c.s. dus niet worden tegengeworpen met betrekking tot het sluiten van de koopovereenkomst, aannemingsovereenkomst of het addendum.

Uitleg addendum

4.6.

De voorzieningenrechter overweegt dat het geschil tussen partijen in de kern neer komt op de vraag hoe het tussen partijen overeengekomen addendum moet worden uitgelegd. In het addendum zijn partijen uitstel overeengekomen voor de levering van [adres] alsmede het moment van betaling van de koopsom en de vervallen bouwtermijnen. Partijen zijn het niet eens onder welke voorwaarden de uitsteltermijn eindigt en daaruit voorvloeiend op welk moment de levering van [adres] en de betaling van de koopsom en bouwtermijnen dient plaats te vinden.
Volgens ROQ c.s. dient de levering van [adres] en betaling van de koopsom, vervallen bouwtermijnen en verschuldigde rente te geschieden binnen 14 dagen nadat de koopakte van [adres] definitief is. Volgens ROQ c.s. betekent definitieve koopakte het moment dat de drie dagen bedenktijd en eventuele ontbindende voorwaarden zijn verstreken.
Volgens [gedaagde] houdt het addendum in dat zij [adres] pas hoeft af te nemen en de koopsom, vervallen bouwtermijnen en rentes pas hoeft te voldoen als zij haar huidige woning definitief heeft geleverd aan de kopers. Naar eigen zeggen kan [gedaagde] pas op dat moment uit de verkoopopbrengst van [adres] de hiervoor genoemde geldsommen met betrekking tot [adres] voldoen.

4.7.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat de vraag hoe een bepaling uit een overeenkomst moet worden uitgelegd niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de overeenkomst. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenoemde Haviltexnorm, Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst kunnen van belang zijn voor de aan die overeenkomst te geven uitleg (zie onder meer Hoge Raad 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572). Daarvan uitgaande oordeelt de voorzieningenrechter als volgt.

4.8.

In de mail van [naam 1] van 27 november 2023 aan de makelaar (zie hiervoor onder 2.6) van ROQ c.s. bericht hij dat er bereidheid is om de op diezelfde dag gedane ontbindingsverklaring in te trekken als uitstel van levering en betaling van [adres] wordt overeengekomen. De makelaar van ROQ c.s. heeft op dat bericht gereageerd dat ROQ c.s. akkoord gaan met uitstel van de leveringstermijn, onder de voorwaarde dat indien de huidige woning van [gedaagde] verkocht wordt via totstandkoming van een definitieve koopakte, de levering en betaling alsnog plaats zal vinden. [naam 1] is akkoord gegaan met de inhoud van die mail, waarna het addendum is opgesteld tussen partijen met daarin opgenomen de door de makelaar geformuleerde voorwaarde. [gedaagde] heeft vervolgens het addendum ondertekend. In de communicatie voorafgaande aan het addendum wordt dus gesproken over de koopakte en niet de levering van [adres] en het is conform de communicatie in het addendum verwoord.

4.9.

Na de totstandkoming van het addendum heeft [gedaagde] zich ook gehouden gevoeld om na de verkoop van [adres] , [adres] af te nemen en heeft [gedaagde] gehandeld naar de uitleg die ROQ c.s. aan het addendum geven. Met een bericht van 13 mei 2024 (zie hiervoor onder 2.11) heeft [gedaagde] immers aan de notaris bericht dat de afspraak voor levering van [adres] op 31 mei 2024 kon worden gepland. Dit was na de definitieve verkoop van [adres] , maar nog voor de levering daarvan die gepland staat op 30 september 2024. [gedaagde] heeft dus ook na de totstandkoming van het addendum gehandeld naar de uitleg die ROQ c.s. hebben gegeven aan het addendum.

4.10.

[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat zij altijd heeft bedoeld de levering van [adres] pas te laten plaatsvinden na levering van [adres] . Volgens [gedaagde] heeft zij telkens aangegeven geen dubbele woonlasten te willen hebben en dus pas na levering van [adres] over te willen gaan tot afname van [adres] . Dit heeft [gedaagde] echter onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] heeft ter onderbouwing van haar standpunt slechts naar één e-mail verwezen van [naam 1] aan de makelaar van 13 november 2023. In dat bericht wordt alleen gezegd dat [gedaagde] zich zorgen maakt over het risico dat [adres] niet voor een goede prijs tijdig wordt verkocht. Er staat niets in over dubbele woonlasten.

4.11.

Gelet op het voorgaande komt de voorzieningenrechter ROQ c.s. voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat het addendum tussen partijen zo dient te worden uitgelegd dat deze [gedaagde] verplicht om nadat [adres] middels een definitieve koopakte is verkocht, binnen 14 dagen [adres] af te nemen, alsmede de koopsom, bouwtermijnen en contractuele rentes te voldoen. De koopakte tussen [gedaagde] en de kopers staat definitief vast en sinds dat moment zijn ook al 14 dagen verstreken. [gedaagde] is dus op grond van het addendum verplicht [adres] af te nemen en de koopsom en vervallen bouwtermijnen te voldoen. Gelet daarop zal de voorzieningenrechter het onder I. gevorderde toewijzen, met dien verstande dat niet én de dwangsom én de bepaling dat dit vonnis in de plaats komt van de noodzakelijke medewerking/handtekening/wilsverklaring van [gedaagde] zullen worden toegewezen nu deze beide hetzelfde doel dienen: [gedaagde] te bewegen tot naleving van het vonnis. Zonder onderbouwing van het tegendeel is de rechtbank van oordeel dat een dwangsom volstaat. De dwangsom zal worden gemaximeerd.

Contractuele rente koopsom

4.12.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] over de koopsom 6% rente per jaar is verschuldigd. Partijen twisten over de vraag vanaf welke datum deze rente moet worden berekend. ROQ c.s. hebben gesteld dat als startdatum voor de rente 1 november 2023 moet worden gehanteerd op grond van artikel 5, lid 3, van de koopovereenkomst. Volgens [gedaagde] is dit 10 januari 2024, zijnde de datum dat het addendum voor het eerst door alle partijen is ondertekend.

4.13.

De voorzieningenrechter overweegt dat op grond van het addendum geldt dat zolang de levering van [adres] niet heeft plaatsgevonden, [gedaagde] aan ROQ c.s. een contractuele rente is verschuldigd over de koopsom. Voor die rente wordt in het addendum verwezen naar artikel 5, lid 3, van de koopovereenkomst.
Artikel 5, lid 3, van de koopovereenkomst bepaalt dat de koper recht heeft op uitstel van betaling en dat tegenover dit uitstel een vergoeding staat van 6% rente van de koopsom per jaar. De rente moet volgens dat artikel worden berekend vanaf de in het hoofd van “
deze akte ” datum van overeenkomen, zijnde niet eerder dan 1 november 2023. De koopovereenkomst is door alle partijen op 20 november 2023 ondertekend en is dus op die datum overeengekomen. Dat betekent dat [gedaagde] op grond van het hiervoor genoemde artikel vanaf 20 november 2023 rente is verschuldigd over de koopsom van [adres] . De voorzieningenrechter zal daarom de contractuele rente over de koopsom toewijzen te berekenen vanaf 20 november 2023.

Contractuele rente bouwtermijnen

4.14.

Partijen zijn het er tevens over eens dat [gedaagde] 5% rente per jaar verschuldigd is over de vervallen bouwtermijnen. Onder vervallen bouwtermijnen wordt door partijen verstaan de bouwtermijnen 1 tot en met 8 zoals omschreven in artikel 4, lid 1, onder b, van de aannemingsovereenkomst. Ook met betrekking tot de contractuele rente over de bouwtermijnen twisten partijen over de vraag vanaf welke datum deze rente berekend moet worden. Volgens ROQ c.s. is dit 1 november 2023. Zij verwijzen daarvoor naar artikel 4, lid 5 in verbinding met artikel 43 van de aannemingsovereenkomst. Volgens [gedaagde] is dat 10 januari 2024 zijnde de datum van overeenkomen van het addendum.

4.15.

Voor geldvorderingen in kort geding geldt voor toewijzing daarvan, onder andere, dat het bestaan van die vordering voldoende aannemelijk is. Bij deze stand van zaken kan onvoldoende worden vastgesteld welke datum partijen zijn overeengekomen als een ingangsdatum voor de rente over de vervallen bouwtermijnen. ROQ c.s. verwijzen daarvoor naar artikel 4, lid 5, in verbinding met artikel 43 van de aannemingsovereenkomst, maar artikel 43 van de aannemingsovereenkomst staat verder niet genoemd in het addendum. Bovendien wordt in artikel 4, lid 5, naar andere artikelen verwezen in de aannemingsovereenkomst. Hoe dit vervolgens leidt tot een startdatum voor de contractuele rente op 1 november 2023 over de vervallen bouwtermijnen hebben ROQ c.s. onvoldoende gemotiveerd onderbouwd.

Partijen zijn het er wel over eens dat [gedaagde] in ieder geval vanaf 10 januari 2024 contractuele rente verschuldigd is over de vervallen bouwtermijnen. Gelet hierop zal de voorzieningenrechter de contractuele rente over de vervallen bouwtermijnen toewijzen vanaf die datum.

Belangenafweging

4.16.

Een belangenafweging maakt de beslissing van de voorzieningenrechter niet anders, met dien verstande dat medewerking tot levering van [adres] zoals gevorderd onder I. binnen twee weken moet geschieden.

in reconventie

Spoedeisend belang

4.17.

Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vordering en is voldoende door [gedaagde] toegelicht.

Opheffing beslag

4.18.

[gedaagde] heeft in reconventie medewerking gevorderd van ROQ c.s. aan de levering van [adres] middels de opheffing van het door hen gelegde beslag op die woning. De opheffing van een conservatoir beslag kan onder meer worden bevolen indien summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag, of, als het beslag is gelegd voor een geldvordering, indien voor deze vordering voldoende zekerheid is gesteld. Het is aan [gedaagde] om aannemelijk te maken dat grond bestaat voor opheffing van de beslagen. Daarbij geldt dat de beoordeling van de opheffingsvordering niet los kan geschieden van een afweging van de wederzijdse belangen van partijen.

4.19.

Nu de vorderingen van ROQ c.s. (grotendeels) worden toegewezen, is niet summierlijk gebleken van de ondeugdelijkheid van het beslag, dan wel dat dit onnodig zou zijn gelegd. Voorts is onvoldoende gebleken dat [gedaagde] al toereikende vervangende zekerheid heeft gesteld voor de geldvorderingen van ROQ c.s. Om die reden wordt de vordering van [gedaagde] tot opheffing van het conservatoir beslag afgewezen. Een belangenafweging maakt de beslissing van de voorzieningenrechter niet anders.

In conventie en in reconventie

Buitengerechtelijke kosten

4.20.

ROQ c.s. vorderen vergoedingen van buitengerechtelijke incassokosten. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De vordering van € 7.004,00 (zijnde twee punten van het toepasselijke liquidatietarief, in dit geval tarief VII) als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief van € 5.859,18 bij € 801.335,56 in hoofdsom. De voorzieningenrechter wijst daarom € 5.859,18 toe.

Proceskosten

4.21.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van ROQ c.s. worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

112,37

- griffierecht

€

6.617,00

- salaris advocaat

€

1.107,00

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

8.014,37

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis de koopovereenkomst, aannemingsovereenkomst en het addendum na te komen door mee te werken aan de levering van de onroerende zaak gelegen in het bouwplan [naam bouwproject] te [woonplaats] , plaatselijk bekend [adres] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , [perceelnr.] conform de bepalingen van het concept van de akte van levering welke als productie 9 aan de dagvaarding is gehecht, en tot voorafgaande betaling van de koopsom ad € 532.500,00 inclusief btw en de vervallen bouwtermijnen (1 tot en met 8) door storting op een afzonderlijke rekening onder beheer van de notaris, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 per dag dat [gedaagde] nalaat haar medewerking te verlenen met een maximum van € 40.000,00,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] tot vergoeding van de contractuele rente ad 6% over de koopsom vanaf 20 november 2023 tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] tot vergoeding van de contractuele rente ad 5% over bouwtermijnen 1 tot en met 8 vanaf 10 januari 2024 tot de dag van volledige betaling,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan ROQ c.s. te betalen een bedrag van € 5.859,18 aan buitengerechtelijke incassokosten,

in reconventie

5.5.

wijst de vorderingen van [gedaagde] af,

in conventie en in reconventie

5.6.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 8.014,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.7.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.1. tot en met 5.4. en 5.6. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Meijer en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2024.