ECLI:NL:RBGEL:2024:3426

Uitspraak

RECHTBANKGELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Nijmegen

Zaaknummer: 10641444 \ CV EXPL 23-2178

Vonnis van 10 mei 2024

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

te [vestigingsplaats] ,
2.
[eiser sub 2] , MAAT VAN [eiser sub 1],

te [woonplaats] ,
3.
[eiser sub 3] , MAAT VAN [eiser sub 1],

te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

gemachtigde: mr. D.J. Pijl,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

te [vestigingsplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],

te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,

gemachtigde: mr. C.F.H. Donners.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 13 oktober 2023

- de akte van 12 januari 2024 aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] met een productie

- de akte van 16 januari 2024 aan de zijde van [eisers] met een productie.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 januari 2024. Daarbij waren aanwezig namens [eisers] de heren [eiser sub 2] en [eiser sub 3] , bijgestaan door mr. D.J. Pijl. Namens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] was aanwezig de heer [naam 1] . [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn bijgestaan door mr. C.F.H. Donners. Partijen hebben over en weer hun standpunten toegelicht, mr. C.F.H. Donners aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd.

2. De feiten

2.1.

[eisers] is eigenaar van de bedrijfsruimte aan [adres bedrijfsruimte] . Een deel van de bedrijfsruimte wordt gebruikt door aan [eisers] gelieerde ondernemingen. Een ander deel van de bedrijfsruimte, ter grootte van circa 5.500 m2 heeft [eisers] in april/mei 2020 te huur aangeboden via haar makelaar.

2.2.

Op 6 september 2021 heeft een bespreking plaatsgevonden waarbij namens [eisers] aanwezig waren, [eisers sub 2 en 3] en de heer [naam 2] (makelaar) en namens [gedaagde sub 1] de heer [naam 1] , de heer [naam 3] (operationeel manager) en de heer [naam 4] (makelaar). Tijdens deze bespreking stond centraal de verhuur van het pand van [eisers] aan [gedaagde sub 1] .

2.3.

Op 18 oktober 2021 schrijft [naam 3] aan [eiser sub 2] :

“Zoals besproken afgelopen vrijdag.


Autocad tekeningen van het te huren gedeelte


Spanningsvoorziening, tekening svp wat waar zit en welke voedingen etc, max. voeding die er mogelijk is naar ons?


Wcd’s, kracht aansluitingen en stopcontacten….


Specificaties van de betonnen vloer, veiligheidsklasse en welke belasting per m2?? Evt. ook nog dikte en opbouw van de vloer.


Schuifpoort electrisch aangedreven neem ik aan, merk van de poort, besturing, motor etc.


Brandschermen tussen de te huren hal en de hal die jullie gebruiken, afsluitbaarheid.


Loopdeuren (vluchtdeuren vanuit jullie hal, op 4 niveaus uitgevoerd) vanuit jullie naar onze hal te openen en andersom niet?

Dit zijn ze voor nu om een start te kunnen maken met voorbereiden”

2.4.

Op 20 oktober 2021 reageert [eiser sub 2] inhoudelijk op de e-mail van [naam 3] van 18 oktober 2021.

2.5.

Op 4 november 2021 schrijft [eiser sub 2] aan [naam 3] , de heer [naam 5] en de heer [naam 6] :

“(…) [naam 3] is van [bedrijf 1] , de huurder van [adres 2] . Hij heeft vragen over de vlakheidsklasse van de vloer ivm hoogbouwtrucks/smalle gangentrucks.

Hij gaat bellen ivm bovenstaande.”

2.6.

Op 19 november 2021 schrijft [naam 4] aan [eisers sub 2 en 3] en [naam 2] :

“Zojuist hadden [naam 1] en in kort overleg over het buitenterrein dat deel uitmaakt van de gehuurde bedrijfshal op [adres bedrijfsruimte] .

Voor ons beiden is het zonneklaar dat de ‘zijkant’ ter grootte van circa 1.500m2 – die verhuurder nu wil afscheiden met een hek –weldeel uitmaakt van het gehuurde.

Uit de projectinformatie van Cushman en Wakefield volgt onverkort dat het object van 5.500m2 bedrijfsruimte wordt aangeboden met50 docks op een terrein van 12.010m2.

Verder is er gelegenheid tot het parkeren van 180 auto’s op eigen terrein. Ook is op de overeengekomen huurprijs geen korting gegeven waaruit zou volgen dat dit stuk buitenterrein er niet bij zou horen.

Ook kun je uit de projectinformatie van Cushmann afleiden dat de beoogde stellingplan is ingricht op basis van een gebruik van de docks gelegen aan de zijkant in kwestie maar van deze docks zou je nu dus geen gebruik kunnen maken. Dat is niet de bedoeling; huurder wil een stellingsplan realiseren (mede) op basis van het gebruik van de docks aan de zijkant.

Resumerend gaan wij er vanuit dat het een vergissing is dat de buitenterrein ter grootte van circa 1.500 geen deel uit zou maken van het gehuurde en zien wij graag het gecorrigeerde huurovereenkomst met de daarvan onlosmakelijk deeluitmakende aangepaste situatietekening tegemoet.

Tenslotte kan ik mededelen dat [naam 1] graag komende maandag deze zaak wil afwikkelen. Laten we dat dan ook doen met inachtneming van het voorgaande.(…)”

2.7.

Op 22 november 2021 schrijft [naam 4] aan [naam 2] :

“Ik begreep uit ons gesprek van vandaag dat [eisers sub 2 en 3] bij hun standpunt blijven dat het buitenterrein aan de zijkant niet tot het gehuurde behoort.

Voor de goede orde; tijdens het tot stand komen van deze overeenkomst waren er zes mensen aanwezig en de voorwaarden waaronder deze deal is gesloten was zonneklaar. Enkel bij [eisers sub 2 en 3] leeft het idee dat het stuk terrein aan de zijkant geen deel uit maakt van de gesloten huurovereenkomst. Het is ook volstrekt onlogisch dat dit er niet bij zou horen; zo kun je geen behoorlijk gebruik maken van het gehuurde.

Moeten we bij elkaar gaan zitten om deze kwestie door te spreken of gaan we in de weer met advocaten……; daar heeft niemand wat aan en dat kost alle partijen alleen maar negatieve energie, tijd en geld.

Hoe gaan we dit praktisch oplossen want de tijd begint wel te dringen voor huurder om tijdig de juiste voorbereidingen te treffen zoals bijvoorbeeld het kopen van stellingen om het gehuurde te gaan gebruiken, etc…..

Kun je ons zo snel mogelijk nader berichten?”

2.8.

Op 27 november 2021 schrijft [naam 2] :

“Het doet mij deugd dat we tot elkaar zijn gekomen……….

In de bijlage de definitieve versie, waarbij ik de omschrijving van het gehuurde in artikel 1.1. heb aangepast (nadere omschrijving van het buitenterrein en toevoeging van deel B) en artikel 11.12 heb toegevoegd, dit i.v.m. het tijdelijke medegebruik van dit terrein t.b.v. de verkoop van equipement (trekkers en opleggers) van verhuurder.

Daarnaast heb ik bovenstaande aangepast op de plattegrondtekening (zie bijlage).

Het lijkt mij dat de huurovereenkomst nu snel getekend kan worden en ik wens allen een vruchtbare samenwerking toe.”

2.9.

Op 6 december 2021 zend [eisers] een factuur voor de huur voor de maanden december 2021 en januari 2022 aan [gedaagde sub 1] .

2.10.

Op 12 januari 2022 schrijft [naam 4] aan [naam 2] :

“Hierdoor bevestig ik namens mijn opdrachtgever, de heer [naam 1] / [gedaagde sub 1] dat hij afziet van de huur van [adres bedrijfsruimte] .

Hij heeft niet ‘het goede gevoel bij de gang van zaken’ tot op heden betreffende het moment van het beschikbaar stellen van het gehuurde, het versturen van huurnota’s zonder enig gebruik, het moeten stellen van zekerheden namens zijn Holding etc.

Mocht u een nadere toelichting willen dan kunt u contact opnemen met de heer [naam 1] .”

3.De vordering en het verweer

3.1.

[eisers] vordert dat de kantonrechter bij vonnis – uitvoerbaar bij voorraad:

primair

I. [gedaagde sub 1] veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, omvattende de veroordeling tot:

a. a) betaling van € 10.416,67 excl. btw (huurpenningen december 2021);

b) betaling van € 200.000,00 excl. btw (huurpenningen kalenderjaar 2022);

c) betaling van € 22.395,83 excl. btw per kalendermaand vanaf 1 januari 2023; zijnde de maandelijks verschuldigde huurpenningen na indexering per 1 januari 2023;

d) betaling van de maandelijkse huurpenningen na indexering vanaf 1 januari 2024 tot 31 december 2024; PM;

e) betaling van de servicekosten bij leegstand over de periode van 1 december 2021 tot 31 juli 2022 ten bedrage van € 2.543,00 per maand excl. btw;

f) betaling van de over voornoemde bedragen verschuldigde omzetbelasting (btw);

g) betaling van de contractuele boete ex artikel 23.2 algemene bepalingen van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, met een minimum van € 300,00 per maand, althans – voor zover [eisers] op dit boetebeding geen beroep zou kunnen doen – alle verschuldigde bedragen uit hoofde van de huurovereenkomst te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex. Artikel 6:119a BW, althans de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW;

h) betaling van de in de algemene bepalingen opgenomen vergoeding van de gemaakte, redelijke (buitengerechtelijke) kosten ex artikel 28.1 algemene bepalingen, zijnde 15% van de hoofdsom met een maximum van € 25.000,00 exclusief griffierechten en exclusief de proceskostenveroordeling;

i. i) betaling van de door [eisers] gemaakte advocaatkosten ex artikel 28.1 van de toepasselijke algemene bepalingen;

II. [gedaagde sub 2] uit hoofde van haar garantstelling veroordeelt tot betaling van al hetgeen waartoe [gedaagde sub 1] wordt veroordeeld;

III. voor recht verklaart dat [gedaagde sub 1] ondanks haar gehoudenheid tot nakoming van haar betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, geen aanspraak (meer) heeft op gebruik van het gehuurde. [gedaagde sub 1] heeft ondubbelzinnig afstand gedaan van de mogelijkheid het gehuurde te gebruiken, althans zij heeft haar rechten verwerkt. Het zou naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn als [gedaagde sub 1] thans nog aanspraak zou kunnen maken op gebruik van het gehuurde.

subsidiair

I. de huurovereenkomst ontbindt per 1 augustus 2022 wegens tekortkoming in de nakoming door [gedaagde sub 1] ;

II. [gedaagde sub 1] veroordeelt tot nakoming van haar betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst over de periode dat tussen partijen een huurovereenkomst bestond, 1 december 2021 tot en met juli 2022, zijnde de betaling van:

a. a) € 10.416,67 excl. btw, zijnde de huurpenningen december 2021;

b) € 145.833,33 excl. btw, zijnde de huurpenningen over de periode januari 2022 tot en met juli 2022;

c) € 20.344,00 excl. btw aan servicekosten bij leegstand over de periode van 1 december 2021 tot 31 juli 2022 (€ 2.543,00 per maand);

d) betaling van de over voornoemde bedragen verschuldigde omzetbelasting;

e) betaling van een contractuele boete ex artikel 23.2 algemene bepalingen van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, met een minimum van € 300,00 per maand, althans – voor zover [eiser sub 2] op dit boetebeding geen beroep zou kunnen doen – alle verschuldigde bedragen uit hoofde van de huurovereenkomst te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW, althans de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW;

f) vergoeding van de gemaakte, redelijke (buitengerechtelijke) kosten ex artikel 28.1 algemene bepalingen, zijne 15% van de hoofdsom met een maximum van € 25.000,00 exclusief griffierechten en exclusie de proceskostenveroordeling;

III. [gedaagde sub 1] op grond van artikel 6:277 lid 1 BW veroordeelt tot vergoeding van de schade die [eisers] lijdt doordat vanaf 1 augustus 2022 geen nakoming doch ontbinding van de huurovereenkomst plaatsvindt, zijnde:

a. a) een bedrag van € 7.708,33 excl. btw per maand over de periode augustus tot en met december 2022, zijnde het verschil tussen de huurprijs die de nieuwe huurder betaalt en hetgeen HMT op basis van de ontbonden huurovereenkomst zou betalen;

b) een bedrag van € 111.249,96 excl. btw over het kalenderjaar 2023, zijnde het verschil tussen de huurprijs die de nieuwe huurder betaalt en hetgeen [gedaagde sub 1] op basis van de ontbonden huurovereenkomst zou betalen;

c) over het kalenderjaar 2024 het verschil tussen wat de huidige huurder na indexering in 2024 betaalt en hetgeen [gedaagde sub 1] na indexering op basis van de ontbonden huurovereenkomst zou betalen;

d) de door [eisers] gemaakte advocaatkosten ex artikel 28.1 van de toepasselijke algemene bepalingen;

e) de over voornoemde bedragen verschuldigde omzetbelasting;

IV. [gedaagde sub 2] uit hoofde van haar garantstelling veroordeelt tot betaling van al hetgeen waartoe [gedaagde sub 1] wordt veroordeeld;

meer subsidiair

I. [gedaagde sub 1] veroordeelt tot betaling van de schade die [eisers] lijdt en heeft geleden door het onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen in de precontractuele fase, bestaande uit:

a. a) de gemiste huurpenningen als gevolg van leegstand, zijnde

a. € 10.416,57 excl. btw aan gemiste huurpenningen december 2021;

b. € 145.833,33 excl. btw, zijnde de huurpenningen over de periode van januari 2022 tot en met juli 2022, en

c. € 20.344,00 excl. btw aan servicekosten bij leegstand over de periode van 1 december 2021 tot 31 juli 2022;

d. de over voornoemde bedragen verschuldigde omzetbelasting;

b) kosten die B&P .s. heeft gemaakt in aanloop naar de ingangsdatum van de huurovereenkomst, zijnde:

a. makelaarskosten van € 41.666,66 excl. btw;

b. kosten voor het vrijmaken van 500m2 ten bedrage van € 600,00;

c. kosten voor het geheel leegmaken van het gehuurde voor de komst van [gedaagde sub 1] , inhoudend de ontruiming van de opslag van op dat moment aanwezige inbouwapparatuur voor keukens. Hier zijn twee medewerkers fulltime twee weken mee bezig geweest, waardoor deze schade 160 manuren x € 45,00 = € 7.200,00 bedraagt.

c) gemis aan inkomsten(schade) door verhuur van het gehuurde tegen voorwaarden die voor B&) c.s. financieel ongunstiger zijn dan hetgeen is afgesproken met [gedaagde sub 1] , zijnde:

a. een bedrag van € 7.708,33 excl. btw per maand over de periode augustus tot en met december 2022, zijnde het verschil tussen de huurprijs die de nieuwe huurder betaalt en hetgeen [gedaagde sub 1] op basis van de ontbonden huurovereenkomst zou betalen;

b. een bedrag van € 111.249,96 excl. btw over het kalenderjaar 2023, zijnde het verschil tussen de huurprijs die de nieuwe huurder betaalt en hetgeen [gedaagde sub 1] op basis van de ontbonden huurovereenkomst zou betalen;

c. over het kalenderjaar 2024 het verschil tussen wat de huidige huurder na indexering in 2024 betaalt en hetgeen [gedaagde sub 1] na indexering op basis van de ontbonden huurovereenkomst zou betalen;

d. de over voornoemde bedragen verschuldigde omzetbelasting;

zowel primair als (meer) subsidiair

I. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] veroordeelt in de proceskosten, waaronder begrepen de kosten van het verzoekschrift tot het gelasten van een voorlopig getuigenverhoor en de getuigenverhoren.

3.2.

[eisers] legt – kort samengevat – aan haar primaire en subsidiaire vorderingen ten grondslag dat op 6 oktober 2021 tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Omdat [gedaagde sub 1] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt, vordert [eisers] in deze procedure daarvan (gedeeltelijke) nakoming.

In het geval dat wordt geoordeeld dat geen perfecte huurovereenkomst tot stand is gekomen, legt [eisers] aan haar meer subsidiaire vordering ten grondslag dat op [gedaagde sub 1] de verplichting rust tot vergoeding van de schade vanwege het afbreken van de onderhandelingen in de precontractuele fase.

3.3.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben verweer gevoerd waarop hierna, voor zover rechtens van belang, wordt ingegaan.

4.De beoordeling

Waar gaat deze zaak over?

4.1.

[eisers] is eigenaar van een bedrijfsruimte in [plaats] . In het najaar van 2021 zijn onderhandelingen gevoerd tussen [eisers] en [gedaagde sub 1] over de huur van deze bedrijfsruimte. Tussen partijen is in geschil of deze onderhandelingen hebben geleid tot een huurovereenkomst die door [gedaagde sub 1] niet is nagekomen, dan wel of [gedaagde sub 1] de onderhandelingen in de precontractuele fase heeft afgebroken en of zij de door [eisers] als gevolg daarvan gestelde geleden schade moet vergoeden.

Er is geen huurovereenkomst tot stand gekomen

4.2.

Op grond van artikel 6:217 BW komt een overeenkomst tot stand door aanbod en aanvaarding. Voor het tot stand komen van een huurovereenkomst is vereist dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia (de hoofdzaken) van de overeenkomst.

Overeenstemming kan ook besloten liggen in een of meer gedragingen en is afhankelijk van dat wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden.

4.3.

[eisers] heeft gesteld dat op 6 oktober 2021 een huurovereenkomst tot stand is gekomen. De kantonrechter volgt [eisers] daarin niet en overweegt daartoe als volgt.

4.4.

Vaststaat dat partijen op 6 oktober 2021 de bedrijfsruimte aan de [adres bedrijfsruimte] hebben bekeken en dat er is gesproken over het huren van het pand door [gedaagde sub 1] .

Hierdoor is echter nog geen overeenkomst tot stand gekomen. In de periode daarna is nog zo uitvoerig door partijen gecorrespondeerd over de inhoud van de overeenkomst, dat daaruit moet worden opgemaakt dat partijen op 6 oktober 2021 de randvoorwaarden voor hun onderhandelingen bij elkaar hebben afgetast maar dat zij daarover nog geen definitieve overeenstemming hadden bereikt. Zo is op 15 oktober 2021 een eerste concept huurovereenkomst toegezonden aan [gedaagde sub 1] . Vervolgens is op 29 oktober 2021 een tweede concept huurovereenkomst aan [gedaagde sub 1] toegezonden, waarin - in tegenstelling met het eerste concept - een door [eisers] gewenste garantstelling door [gedaagde sub 2] is opgenomen. Niet gesteld of gebleken is dat over die garantstelling op 6 oktober 2021 is gesproken. De kantonrechter is van oordeel dat een dergelijke voorgestelde wijziging niet kan worden gezien als één van ondergeschikte aard, hetgeen betekent dat zij relevant was voor de vraag of al dan niet overeenstemming bestond over de inhoud van de huurovereenkomst. Aangezien [gedaagde sub 1] – onbetwist – heeft gesteld dat zij niet heeft ingestemd met de betreffende garantstelling, is geen perfecte huurovereenkomst tot stand gekomen. Daar komt bij dat op 19 november 2021 ook nog een discussie over de omvang van het gehuurde is ontstaan, namelijk of (een gedeelte van) het buitenterrein daarvan ook deel uitmaakt. Ook over de omvang van het gehuurde, dat eveneens gezien dient te worden als één van de essentialia van een huurovereenkomst, bestond dus kennelijk op 6 oktober 2021 ook nog geen overeenstemming. Dat deze onduidelijkheden het gevolg zouden zijn van slordig werk van haar makelaar, zoals door [eisers] is betoogd, doet aan het voorgaande niet af en dient overigens voor haar rekening en risico te komen nu dit een door haar ingeschakelde derde betreft. Dat partijen uiteindelijk eind november alsnog overeenstemming hebben bereikt over de omvang van het gehuurde maakt het voorgaande niet anders en kan niet leiden tot de conclusie dat tussen partijen - zoals door B&P op de mondelinge behandeling herhaald - op 6 oktober 2021 een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Dat [eisers] na 6 november 2021 maatregelen heeft genomen in het gehuurde ter voorbereiding op het aanvangen van de huurovereenkomst en zij een eerste huurtermijn bij [gedaagde sub 1] in rekening heeft gebracht maakt het voorgaande niet anders. Datzelfde geldt voor het feit dat de heer [naam 3] , namens [gedaagde sub 1] , het gehuurde meermaals heeft bezocht teneinde de stroomvoorziening in kaart te brengen en een stellingplan uit te werken.

4.5.

Vorenstaande leidt tot de conclusie dat de primaire en subsidiaire vorderingen van [eisers] , strekkende tot – kort gezegd – nakoming van de huurovereenkomst, worden afgewezen.

Het afbreken van de onderhandelingen was onrechtmatig

4.6.

Nu niet is komen vast te staan dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen, komt de kantonrechter toe aan de beoordeling van de meer subsidiaire vordering van [eisers] , tot veroordeling van [gedaagde sub 1] tot betaling van de schade die [eisers] lijdt en heeft geleden door het onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen in de precontractuele fase.

4.7.

Ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde sub 1] in strijd heeft gehandeld met de precontractuele goede trouw voert B&P aan dat het afbreken van de onderhandelingen door [gedaagde sub 1] volgens [eisers] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en daarmee onrechtmatig. [gedaagde sub 1] betwist dat zij onrechtmatig heeft gehandeld en voert daartoe aan dat er geen sprake is van onderhandelingen die in een zodanig vergevorderd stadium waren dat [gedaagde sub 1] niet meer mocht afbreken zonder schadeplichtig te worden.

4.8.

De kantonrechter overweegt als volgt. Als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden voor een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen. Dit is een strenge en tot terughoudend nopende maatstaf (HR 12 augustus 2005 ECLI:NL:HR:2005:AT7337).

4.9.

De kantonrechter is van oordeel dat moet worden geconcludeerd dat het afbreken van de onderhandelingen in de omstandigheden van dit geval onaanvaardbaar was. De motivering van dit oordeel is als volgt.

4.10.

Vanaf 6 oktober 2021 is tussen partijen uitvoerig gecorrespondeerd over de inhoud van de beoogde huurovereenkomst. Namens [eisers] heeft [naam 2] op 15 oktober 2021 een eerste concept huurovereenkomst opgesteld. Onbetwist staat vast dat de heer [naam 3] , namens [gedaagde sub 1] , vervolgens meermaals contact heeft gehad met [eisers] over allerlei operationele zaken betreffende het gehuurde en dat hij het gehuurde meermaals heeft bezocht. Bij e-mail van 18 oktober 2021 heeft [naam 3] een aantal operationele vragen gesteld en [eisers] heeft op 20 oktober 2021 een deel van de gevraagde informatie geleverd. In de periode daarna is er opnieuw meermaals per e-mail contact geweest over allerlei operationele zaken omtrent het gehuurde. [naam 2] heeft na input van partijen op 29 oktober 2021 een tweede concept huurovereenkomst aangeleverd, waarin ook een garantstelling door [gedaagde sub 2] is opgenomen.

Vervolgens heeft [naam 3] , namens [gedaagde sub 1] , op 10 november 2021 het gehuurde bezocht met een installateur om de stroomvoorzieningen in kaart te brengen. Onbetwist staat vast dat diezelfde dag is aangegeven dat [gedaagde sub 1] in de week van 15 november 2021 circa tien trailers met tapijttegels wenste te lossen bij het gehuurde en dat rond die datum een tapijtschoonmaakinstallatie geplaatst zou worden. [eisers] heeft daarvoor vervolgens in het gehuurde reeds ruimte vrijgemaakt. Alle inspanningen van partijen in deze periode waren derhalve gericht op het tot stand komen van de huurovereenkomst en de ingebruikname door [gedaagde sub 1] .

4.11.

Eind november ontstaat dan discussie over de omvang van het gehuurde. Hierover schrijft [naam 4] op 19 november 2021 aan [eisers] een e-mailbericht, waarna [naam 2] op 27 november 2021 namens [eisers] reageert. Uiteindelijk bereiken partijen ook over de omvang van het gehuurde overeenstemming. Immers op 27 november 2021 schrijft [naam 2] dat partijen tot elkaar zijn gekomen en wordt de definitieve versie van de huurovereenkomst toegestuurd met daarbij de opmerking
“Het lijkt mij dat de huurovereenkomst nu snel getekend kan worden en ik wens allen een vruchtbare samenwerking toe”. Hieruit moet worden afgeleid dat er geen geschilpunten meer waren en dat de huurovereenkomst voor ondertekening gereed lag.

4.12.

De verplichting van partijen om bij de onderhandelingen hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen brengt onder de voormelde omstandigheden mee dat het [gedaagde sub 1] , in deze fase waarin de huurovereenkomst voor ondertekening gereed lag, niet meer vrij stond de onderhandelingen af te breken. [gedaagde sub 1] heeft eerst in januari 2022, via haar tussenpersoon, aan [eisers] bericht dat zij afziet van de huurovereenkomst. Zij heeft verder aangevoerd dat de in de huurovereenkomst opgenomen garantstelling voor haar uiteindelijk één van de redenen was om niet in te stemmen met de huurovereenkomst. Niet gesteld of gebleken is echter dat zij in de periode dat partijen met elkaar onderhandelden, bezwaar heeft gemaakt tegen de opname van de garantstelling of dat de garantstelling anderszins onderwerp van discussie is geweest. Om dan eerst in januari 2022 de garantstelling ter discussie te stellen, dient dan ook voor haar rekening en risico te komen. Immers, deze reden voor het afzien van de overeenkomst was niet aan [eisers] te wijten en was, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, voor haar ook niet voorzienbaar. Dat betekent dat het afbreken van de onderhandelingen door [gedaagde sub 1] in dit stadium, zonder vergoeding van het negatief en positief contractsbelang, onaanvaardbaar is.

De omvang van de schade

4.13.

Nu hiervoor is geoordeeld dat het afbreken van de onderhandelingen door [gedaagde sub 1] onaanvaardbaar was, kan [eisers] aanspraak maken op vergoeding van zowel het negatieve als het positieve contractbelang, dat wil zeggen het herstellen van de situatie die zou hebben bestaan als de overeenkomst wel was nagekomen en het herstellen van de situatie die zou hebben bestaan als de overeenkomst nooit was gesloten door vergoeding van kosten die [eisers] heeft gemaakt om zich voor te bereiden op nakoming van de overeenkomst. De door [eisers] gevorderde schadeposten worden hierna beoordeeld.

Kosten in de aanloop naar de ingangsdatum van de huurovereenkomst

4.14.

[eisers] heeft gesteld dat zij een bedrag van € 41.666,66 excl. BTW aan makelaarskosten heeft betaald. [gedaagde sub 1] heeft zowel de verschuldigdheid als de hoogte van dit bedrag gemotiveerd betwist. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eisers] toegelicht dat enkel in het geval zou worden geoordeeld dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen, de makelaarskosten voor vergoeding in aanmerking zouden komen. Nu hiervoor is geoordeeld dat er geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, ligt deze vordering daarom voor afwijzing gereed.

4.15.

[eisers] heeft een bedrag van € 600,00 en een bedrag van € 7.200,00 gevorderd voor het vrijmaken van het gehuurde in verband met het aanvangen van de huur. [gedaagde sub 1] heeft deze vordering gemotiveerd betwist en aangevoerd dat [eisers] in alle gevallen het gehuurde had moeten leegmaken, zodat deze kosten niet aan haar kunnen worden toegerekend. [eisers] heeft dit verweer onweersproken gelaten en niet nader gemotiveerd waarom deze kosten voor vergoeding door [gedaagde sub 1] in aanmerking zouden komen. Deze vordering wordt daarom ook afgewezen.

Gemiste huurpenningen, servicekosten en verhuur tegen ongunstigere voorwaarden

4.16.

[eisers] heeft gesteld dat de gemiste huurpenningen als gevolg van leegstand betreffen een bedrag van € 10.416,57 excl. btw over de maand december 2021 en een bedrag van € 145.833,33 excl. btw, zijnde de huurpenningen over de periode van januari 2022 tot en met juli 2022.

4.17.

[eisers] heeft verder gesteld dat de servicekosten over de periode 1 december 2021 tot 31 juli 2022 € 20.344,00 excl. BTW bedragen. Ter onderbouwing heeft zij verwezen naar een door haar opgesteld overzicht (productie 25).

4.18.

[eisers] heeft voorts gesteld dat zij het gehuurde per 1 augustus 2022 weliswaar heeft kunnen verhuren aan een andere huurder maar dat zij het gehuurde thans verhuurd tegen financieel ongunstigere voorwaarden dan zij was overeengekomen met [gedaagde sub 1] . Haar schade bedraagt een bedrag van € 7.708,33 excl. btw per maand over de periode augustus tot en met december 2022, een bedrag van € 111.249,96 excl. btw over het kalenderjaar 2023 en over het kalenderjaar 2024 het verschil tussen wat de huidige huurder na indexering in 2024 betaalt en hetgeen [gedaagde sub 1] na indexering op basis van de ontbonden huurovereenkomst zou betalen.

4.19.

[gedaagde sub 1] heeft deze vorderingen van [eisers] gemotiveerd betwist. Zij voert aan dat er tussen partijen nooit is gesproken over servicekosten. Verder betwist zij dat deze kosten daadwerkelijk zijn gemaakt en zijn toe te rekenen aan het leegstaande gedeelte van het pand. Tot slot heeft zij aangevoerd dat [eisers] het gehuurde is gaan verhuren aan een aan haar gelieerde onderneming en zij daarmee feitelijk aan zichzelf verhuurt, voor een niet marktconforme prijs. Zij betwist dat [eisers] het gehuurde voor een lager bedrag wordt gehuurd en stelt zich op het standpunt dat het pand minimaal voor dezelfde huurprijs verhuurd had kunnen worden en, zo dat niet het geval is, [eisers] haar schadebeperkingsplicht heeft geschonden.

4.20.

Alvorens verder te oordelen zal [eisers] in de gelegenheid worden gesteld de door haar gestelde kosten (r.o. 4.17. t/m 4.19.) bij akte nader te onderbouwen, waarna [gedaagde sub 1] zich bij akte daarover zal kunnen uitlaten. Daartoe zal de zaak, aanhouding van iedere verdere beslissing, naar de rol worden verwezen. Het komt de kantonrechter echter verstandig voor dat partijen in overleg treden om te onderzoeken of zij – gelet op het thans door de kantonrechter gegeven oordeel – een minnelijke regeling van het geschil kunnen bereiken.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verwijst de zaak naar de rol van 7 juni 2024 voor het nemen van akten als vermeld in r.o. 4.20., eerst aan de zijde van [eisers] en vervolgens op een termijn van vier weken aan de zijde van [gedaagde sub 1] ;

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en in het openbaar uitgesproken op 10 mei 2024.

34124