ECLI:NL:RBGEL:2024:319

• Datum uitspraak: 17 januari 2024
• Publicatiedatum: 23 januari 2024
• Zaaknummer: C/05/419408 / HZ ZA 23-158
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: F.M.C. Boesberg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid bij non-conformiteit van een woning met lekkages na aankoop

In deze zaak vorderden de gezamenlijke eisers, bestaande uit twee kopers van een woning, schadevergoeding van de verkopers en de bouwkundige keurder, Homekeur, vanwege lekkages in het dak van de gekochte woning. De woning was op 21 september 2021 gekocht, en de levering vond plaats op 18 november 2021. De eisers stelden dat het dak al gebrekkig was op het moment van de koop en dat de verkopers onjuiste mededelingen hadden gedaan over de staat van het dak. De rechtbank beoordeelde de vorderingen van de eisers en de verweren van de gedaagden. De rechtbank oordeelde dat de verkopers niet aansprakelijk waren voor de gebreken, omdat de eisers op de hoogte waren van de ouderdom van de woning en de bijbehorende risico's. De rechtbank concludeerde dat de woning voldeed aan de verwachtingen die de eisers op basis van de koopovereenkomst mochten hebben. De vorderingen van de eisers werden afgewezen, en zij werden veroordeeld in de proceskosten van de gedaagden.

Uitspraak

RECHTBANK Gelderland

Civiel recht

Zittingsplaats Zutphen

Zaaknummer: C/05/419408 / HZ ZA 23-158

Vonnis van 17 januari 2024

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2] ,

te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [gezamenlijke eisers] ,

advocaat: mr. K.A.M.J. Horsch te Roermond,

tegen

1. HOMEKEUR B.V.,

te Ridderkerk,

gedaagde partij sub 1,

hierna te noemen: Homekeur,

advocaat: mr. A.Th. de Haan te Alblasserdam,
2.
[gedaagde 2] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij sub 2

advocaat: mr. N.W. Sprenger-Andela te Groningen,
3.
[gedaagde 3] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij sub 3

gedaagde partijen sub 2 en 3 hierna samen te noemen: [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk]

advocaat: mr. N.W. Sprenger-Andela te Groningen,

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 26 juli 2023

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 20 november 2023.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gezamenlijke eisers] heeft op 21 september 2021 de woning gelegen aan [adres] van [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] gekocht. In de koopovereenkomst is, voor zover relevant, het volgende bepaald:

“
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

[…]

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonhuis.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

[…]

artikel 22 Ouderdomsclausule

Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 108 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopovereenkomst en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper. ”

2.2.

In de bij de koopovereenkomst gevoegde vragenlijst heeft [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] , voor zover relevant, het volgende geschreven:

“
3. Dak(en)

[…]

b. Heeft u last van daklekkages (gehad)? Ja

Zo ja, waar? : Schoorsteen, verholpen in 2018

[…]

d. Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen c.q. laten repareren? Ja

Zo ja, welk (gedeelte van het) dak en waarom? : Dakpannen geïmpregneerd en lood vervangen. Nieuwe: windveren, boeiborden en dakgoten in 2018”

2.3.

[gezamenlijke eisers] heeft op 21 september 2021 een bouwkundige keuring laten verrichten. Deze bouwkundige keuring is uitgevoerd door Homekeur. In de toepasselijke algemene voorwaarden van Homekeur is – voor zover relevant – het volgende bepaald:

“
ARTIKEL 3 – SPECIFIEKE BEPALINGEN OVER BOUWTECHNISCHE KEURINGEN

De bouwtechnische keuring bestaat uit een globale, non-destructieve, visuele inspectie, gerelateerd aan het bouwjaar van het object en is een momentopname, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd. De aard van het onderzoek brengt met zich mee dat er gebruik zal worden gemaakt van steekproeven, zodat niet kan worden gegarandeerd dat alle visueel waarneembare gebreken of tekortkomingen worden geconstateerd en in het rapport worden vermeld.

De volgende specificatie vallen in elk geval niet onder een bouwtechnische keuring:

[…]


controle van dak en/of dakbedekking, anders dan op reguliere wijze visueel waarneembaar zonder technische hulpmiddelen;

[…]

6.
Indien dit veilig kan worden daken, goten, overstekken, etc. tot een maximale hoogte van ca. 6 meter (2 verdiepingshoogten) worden, staande op de ladder, visueel geïnspecteerd. […] ”

2.4.

De woning is op 18 november 2021 geleverd aan [gezamenlijke eisers] Kort daarna heeft [gezamenlijke eisers] op twee plaatsen in de woning vochtplekken ontdekt. [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] heeft dit op 22 november 2021 voor [gezamenlijke eisers] gemeld bij het bedrijf dat in het verleden werkzaamheden aan het dak had verricht, Gelders Dakherstel.

2.5.

Op 3 februari 2022 is tijdens een storm een lekkage bij de dakkapel van de woning ontstaan. Deze lekkage is op 7 maart 2022 door Gelders Dakherstel verholpen.

2.6.

In opdracht van [gezamenlijke eisers] heeft [naam adviesbureau] op 7 december 2022 het dak geïnspecteerd. [naam adviesbureau] concludeert dat het dak de volgende gebreken heeft:

“
In de dakconstructie zijn diverse gebreken aanwezig. Ook de schoorsteen vertoont gebreken.

• De kwaliteit van de dakpannen op zichzelf zijn redelijk. Tijdens de renovatie van het dak medio 2018 zijn er vermoedelijk pannen vervangen. De montage van de dakpannen is echter gebrekkig. Zichtbaar is dat de pannenlijnen golven en plaatselijk sterk afwijken. Deze afwijkingen duiden op een onregelmatige ondergrond (panlatten)
• De panlatten welke onder de dakpannen zijn aangebracht zijn nagenoeg allen slecht. Door de langdurige blootstelling aan vocht en door de plaatselijk aantastingen van houtborende insecten en schimmels zijn de panlatten vermolmd en hebben nagenoeg hun constructieve eigenschap verloren.
• Het dakbeschot is plaatselijk ernstig aangetast. Met name bij de aansluiting met het dakkapel en boven de trapopgang (nabij het platte dak) is het dakbeschot dusdanig aangetast door vocht en schimmels dat het zijn constructieve eigenschap heeft verloren.

De aansluiting tussen de schoorsteen en het dakbeschot vertonen tevens gebreken. Het lood welke in de schoorsteen is aangebracht is plaatselijk hersteld middels een kunststof overlaging (tijdelijk van aard). Door het langdurig blootstellen van de panlatten en het dakbeschot rond de schoorsteen aan vocht zijn deze houten onderdelen aangetast door schimmels en houtborende insecten .”

3. Het geschil

3.1.

[gezamenlijke eisers] vordert - samengevat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat gedaagden hoofdelijk aansprakelijk zijn jegens eisers en gehouden zijn de dientengevolge door eisers geleden schade en nog te lijden schade te vergoeden,

II. gedaagden hoofdelijk, met dien verstande dat de een betalende de ander voor dat deel zal zijn bevrijd, te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan eisers € 26.233,95 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding, althans vanaf de dag van dit vonnis, tot de dag van volledige betaling,

III. gedaagden hoofdelijk, met dien verstande dat de een betalende de ander voor dat deel zal zijn bevrijd, te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan eisers de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.255,18 inclusief 21% BTW te betalen, althans een ander door deze rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek (BW) vanaf de dag van de dagvaarding, althans vanaf de dag van dit vonnis, tot de dag van volledige betaling,

IV. gedaagden hoofdelijk, met dien verstande dat de een betalende de ander voor dat deel zal zijn bevrijd, te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan eisers de deskundigenkosten van € 2.335,30 inclusief 21% BTW te betalen, althans een door deze rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW vanaf de dag van de dagvaarding, althans vanaf de dag van dit vonnis, tot de dag van volledige betaling,

V. gedaagden hoofdelijk, met dien verstande dat de een betalende de ander voor dat deel zal zijn bevrijd, te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan eisers de proceskosten en de nakosten te betalen.

3.2.

Homekeur en [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [gezamenlijke eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gezamenlijke eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gezamenlijke eisers] in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

[gezamenlijke eisers] stelt – onder verwijzing naar het rapport van [naam adviesbureau] ^[1] – dat het dak van de woning gebrekkig is. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gezamenlijke eisers] toegelicht dat dit gebrek lekkages aan het dak tot gevolg heeft. [gezamenlijke eisers] stelt dat zij mocht verwachten dat het dak niet lekte. Volgens [gezamenlijke eisers] was het dak al lek op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst, of in ieder geval op het moment van levering van de woning. [gezamenlijke eisers] is van mening dat [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] en Homekeur hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die zij als gevolg van dit gebrek heeft geleden en nog zal lijden.

4.2.

[gezamenlijke eisers] baseert haar vorderingen jegens respectievelijk [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] en Homekeur op verschillende grondslagen. [gezamenlijke eisers] heeft aangevoerd dat de woning vanwege gebreken aan het dak ten tijde van de overdracht niet geschikt was voor normaal gebruik en daarmee niet beantwoord aan de overeenkomst. Zij verwijt [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] dat hij onjuiste mededelingen heeft gedaan over het dak en dat zij op basis daarvan en op basis van de koopovereenkomst mocht verwachten dat er geen lekkage was. [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] is daarom volgens [gezamenlijke eisers] tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting tot het leveren van een woning die geschikt is voor het normaal gebruik als woning. Verder stelt [gezamenlijke eisers] dat Homekeur de lekkage had moeten zien en haar daarop had moeten wijzen. Nu Homekeur dit niet heeft gedaan, heeft zij volgens [gezamenlijke eisers] niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Deze grondslagen worden hierna afzonderlijk beoordeeld.

Ten aanzien van [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk]

4.3.

[gezamenlijke eisers] stelt dat zij op basis van de koopovereenkomst (in het bijzonder artikel 6.3.) en de mededelingen van [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] mocht verwachten dat het dak van de woning niet lekte. Zij wijst ter onderbouwing hiervan op de bij de koopovereenkomst gevoegde vragenlijst (zoals weergegeven onder 2.2.). Uit die vragenlijst volgt volgens [gezamenlijke eisers] dat sinds 2018 geen lekkages meer hebben plaatsgevonden aan het dak. Verder voert [gezamenlijke eisers] aan dat zij met [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] na de ondertekening van de koopovereenkomst en voor de levering van de woning heeft gesproken over het plaatsen van zonnepanelen. Ook bij dit gesprek heeft [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] volgens [gezamenlijke eisers] niets gezegd over lekkages aan het dak. Volgens [gezamenlijke eisers] volgt uit correspondentie tussen [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] en Gelders Dakherstel dat [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] ook na 2018 nog lekkages heeft gehad aan het dak van de woning.

4.4.

[gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] betwist dat hij een mededelingsplicht heeft geschonden. Hij voert aan dat hij in 2018 Gelders Dakherstel heeft ingeschakeld omdat hij bij hevige regenval gedrup in de schoorsteen hoorde en om te beoordelen of en, zo ja, welke werkzaamheden aan het dak noodzakelijk waren om dat probleem te verhelpen. Van lekkage was destijds geen sprake. De door Gelders Dakherstel aanbevolen werkzaamheden zijn toen uitgevoerd. Daarna heeft [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] verschillende vochtproblemen ervaren onder andere doordat de dakgoot door Gelders Dakherstel te ver van het dak geplaatst was. Ook het gedrup bij de schoorsteen was aanvankelijk niet verholpen. Vanaf april 2021 waren alle vochtproblemen verholpen door Gelders Dakherstel. Daarna heeft [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] , ook bij hevige regenval, geen vochtplekken meer geconstateerd. Volgens [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] was daarom in ieder geval vanaf april 2021 geen sprake meer van lekkage. De vochtplekken die [gezamenlijke eisers] na de levering van de woning heeft gemeld, zaten bovendien op andere plekken dan waar [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] in de jaren daarvoor vochtplekken heeft geconstateerd. [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] voert verder aan dat hij de problematiek in zijn e-mails aan Gelders Dakherstel heeft aangedikt om ervoor te zorgen dat Gelders Dakherstel snel tot herstel over zou gaan. Dat tot april 2021 sprake was van vochtproblematiek heeft [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] niet medegedeeld omdat hij in de veronderstelling verkeerde dat deze problematiek na april 2021 was verholpen. De oorzaak van de lekkage is volgens hem gelegen in de ouderdom van het dak. Om die reden is een ouderdomsclausule opgenomen in de koopovereenkomst.

Het toetsingskader

4.5.

In dit geval hebben partijen een koopovereenkomst gesloten, waarin in de artikelen 6.1. en 6.3. een (op onderdelen) van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen. Artikel 6.1. van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, te weten dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel draagt de koper na de levering het risico van die gebreken. In artikel 6.3. wordt daarop een uitzondering gemaakt, te weten dat het verkochte bij de levering de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Met artikel 6.3. staat de verkoper in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen.

4.6.

Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. ^[2] Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van bestendigheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Niet elke onvolkomenheid aan de woning levert non-conformiteit op. De koper moet, afhankelijk van de ouderdom en de prijs van het huis, tot op zekere hoogte rekening houden met te verrichten onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd. Volgens artikel 6.3. staat [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] niet in voor gebreken die het normale gebruik niet belemmeren of gebreken die dat normale gebruik wel belemmeren, maar aan [gezamenlijke eisers] kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Met de term ‘kenbare gebreken’ wordt verwezen naar de onderzoeksplicht van [gezamenlijke eisers] Ook gebreken die [gezamenlijke eisers] niet kende maar die zij (wel) zou hebben ontdekt indien zij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van haar mocht worden gevergd, zijn ‘kenbaar’. Hiertegenover staat de mededelingsplicht van [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] als verkoper. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar mag als hem vragen worden gesteld geen onjuiste mededelingen doen. Over hem bekende ernstige gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan, moet de verkoper in het algemeen ook ongevraagd mededelingen doen.

4.7.

Omdat [gezamenlijke eisers] zich op de rechtsgevolgen beroept van de door haar gestelde gebreken, moet zij bewijzen dat die gebreken aanwezig waren ten tijde van de levering van het woonhuis en dat die gebreken aan een normaal gebruik daarvan in de weg staan. Als daaraan is voldaan, is niet van belang of [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] die gebreken kende. Ook als dat niet het geval is, is hij voor de gevolgen daarvan aansprakelijk.

Is sprake van non-conformiteit?

4.8.

Volgens [gezamenlijke eisers] doen zich de hiervoor onder 2.6. genoemde problemen met het dak voor. Ter zitting heeft [gezamenlijke eisers] aangegeven dat zij niet heeft hoeven verwachten dat sprake was van lekkage aan het dak. De lekkage maakt volgens [gezamenlijke eisers] dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Over de oorzaak van de lekkage laat [gezamenlijke eisers] zich niet uit. [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] stelt dat die het gevolg is van de ouderdom van het dak. De rechtbank stelt op basis van voornoemde stellingen van partijen vast dat de gestelde lekkage een gevolg is van de ouderdom van het dak.

4.9.

Vervolgens dient beoordeeld te worden wat [gezamenlijke eisers] van het dak mocht verwachten op grond van de koopovereenkomst. [gezamenlijke eisers] wist bij de aankoop dat het een woning betrof van 108 jaar oud, waarbij eerder al sprake was geweest van lekkage. Uit de vragenlijst bij de overeenkomst volgt dat in 2018 de dakpannen zijn geïmpregneerd, het lood is vervangen, nieuwe windveren, boeiboorden en dakgoten zijn geplaatst. Er zijn door [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] geen expliciete mededelingen gedaan over een renovatie van het dak. In de bouwkundige keuring van Homekeur staat ten aanzien van de kap/dakconstructie vermeld:
“
5.1 Kap/dak constructie Het is niet aannemelijk dat er wijzigingen zijn aangebracht aan de constructie. Het geheel lijkt origineel en veranderingen zijn niet zichtbaar. […] 5.2 Opmerkingen/gebreken (dak) constructie

Er zijn sporen opgemerkt van een boktor in de kapconstructie. Het gevaar van boktor in hout is dat boktor het hout tot in de kern aantast, […]

* Boktor kan voor enorme aantasting van houten voorwerpen zorgen […] zelfs de dakconstructie van je woning. ”
Ten aanzien van de “dakaansluiting dakkapel onder het kozijn” staat in het rapport van Homekeur onder 7.3 dat de conditie slecht is met de vermelding:
“
Meerdere reparaties aan de aansluiting en/of afdichting tussen kozijn en dakvlak zijn reeds uitgevoerd. Of dit deugdelijk is zal op termijn moeten blijken. * Bij gebreken aan deze aansluiting en/of afdichting is het risico op inwateren (en lekkage) aanwezig. […]” .
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [gezamenlijke eisers] een dak van 108 jaar oud mocht verwachten en er dan ook rekening mee moest houden dat zij het dak (op onderdelen) binnen afzienbare tijd zou moeten renoveren. De woning is bovendien aan [gezamenlijke eisers] verkocht met een ouderdomsclausule, die - wat hier verder ook van zij - in ieder geval de strekking heeft de koper te waarschuwen.

4.10.

[gezamenlijke eisers] heeft aangevoerd dat [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] enkele maanden voor de verkoop wist dat er nog steeds sprake was van lekkages, terwijl in de vragenlijst over de woning is vermeld dat er vanaf 2018 geen sprake meer was van lekkage. Hierom is volgens [gezamenlijke eisers] sprake van schending van de mededelingsplicht. [gezamenlijke eisers] heeft ter onderbouwing van die stelling aangevoerd dat uit de mailwisseling tussen [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] en Gelders Dakherstel van 14 oktober 2020 tot en met 11 maart 2021 volgt dat er na de werkzaamheden in 2018 wel lekkages zijn geweest en [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] nagelaten heeft dit mee te delen aan [gezamenlijke eisers] [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] heeft evenwel stellig en gemotiveerd betwist dat er nog steeds sprake was van lekkages. Het is juist dat Gelders Dakherstel voor het laatst in april 2021 terug is geweest om reparaties uit te voeren, maar dit zag op lekkages als gevolg van de door Gelders Dakherstel eerder verrichte werkzaamheden, waarbij de dakgoot aanvankelijk te ver van de dakkapel was geplaatst en sprake was van een defect aan het lood van de afvoerpijp van de geiser. Na herstel hiervan door Gelders Dakherstel in april 2021 hebben volgens [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] geen lekkages meer plaatsgevonden. [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] heeft ter zitting gesteld dat hij er daarom bij verkoop in het najaar van 2021 van uitging dat de problemen die zich eerder voordeden waren verholpen en dat hij kon volstaan met de gedane mededeling over de eerdere werkzaamheden in het jaar 2018. Dat [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst in strijd met de waarheid heeft verklaard en bewust een onjuiste mededeling heeft gedaan over de lekkages, is naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet gebleken.

4.11.

Voor zover [gezamenlijke eisers] bedoeld heeft te stellen dat de lekkages aan het dak (ook) worden veroorzaakt door de werkzaamheden die in 2018 aan het dak hebben plaatsgevonden, kan die stelling haar niet baten. Die gebreken waren kenbaar voor [gezamenlijke eisers] nu die expliciet volgen uit het rapport van Homekeur. Uit dat laatste rapport volgt dat op termijn moet blijken of de reparaties deugdelijk zijn uitgevoerd. Een gebrek is kenbaar als de koper niet gerechtvaardigd op de afwezigheid van het gebrek mag vertrouwen. [gezamenlijke eisers] mocht er niet gerechtvaardigd van uitgaan dat de reparaties aan de dakkapel en de aansluiting daarvan op het dak / de dakgoot, niet gebrekkig waren. Dat betekent dat [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] niet hoeft in te staan voor een dakkapel en de aansluiting daarvan op het dak zonder gebreken.

4.12.

Gelet op het hiervoor overwogene kan naar het oordeel van de rechtbank niet de conclusie worden getrokken dat de woning niet beantwoordt aan hetgeen [gezamenlijke eisers] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Van non-conformiteit is geen sprake.

Ten aanzien van Homekeur

4.13.

[gezamenlijke eisers] stelt dat Homekeur bij de uitvoering van de bouwkundige keuring niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Volgens [gezamenlijke eisers] had Homekeur moeten zien dat het dak van de woning diverse gebreken bevatte. Zij had dit moeten opnemen in haar rapport. Ter onderbouwing hiervan verwijst [gezamenlijke eisers] naar het rapport van [naam adviesbureau] . ^[3] [naam adviesbureau] concludeert dat Homekeur de onder 2.6 genoemde gebreken had kunnen en moeten ontdekken. Volgens [naam adviesbureau] waren bijvoorbeeld diverse sporen van lekkages zichtbaar.

4.14.

Homekeur betwist dat zij niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Zij voert aan dat ten tijde van de bouwkundige keuring geen sprake was van zichtbare lekkages noch van zichtbare gebreken aan de dakconstructie. Homekeur heeft alle gebreken die zij heeft geconstateerd opgenomen in haar rapport. Het beoordelen van de dakconstructie maakte bovendien geen onderdeel uit van de door [gezamenlijke eisers] aan Homekeur verstrekte opdracht. Ten aanzien van het door [naam adviesbureau] verrichte onderzoek voert Homekeur aan dat dit 14,5 maand na de bouwkundige keuring heeft plaatsgevonden. Volgens Homekeur kon [naam adviesbureau] op dat moment niet vaststellen hoe de situatie ten tijde van de bouwkundige keuring was.

Het toetsingskader

4.15.

De rechtbank overweegt als volgt. Tussen [gezamenlijke eisers] en Homekeur is een overeenkomst van opdracht gesloten. Op grond van artikel 7:401 BW moet een opdrachtnemer bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen. Om te bepalen of Homekeur de zorg van een goed opdrachtnemer in acht heeft genomen, is van belang welke verplichtingen uit de overeenkomst van opdracht volgen. [gezamenlijke eisers] en Homekeur zijn overeengekomen dat Homekeur voor [gezamenlijke eisers] een visuele bouwtechnische keuring van de woning zou verrichten tegen betaling van een bedrag van € 369,00. Voor de beoordeling of Homekeur de zorg van een goed opdrachtnemer in acht heeft genomen is daarom van belang welke gebreken een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot binnen de reikwijdte van het onderzoek, namelijk een visuele inspectie zonder demontage, verplaatsen of verwijderen van materialen, had kunnen en moeten constateren. Hierbij is van belang dat Homekeur de woning heeft gekeurd voordat [gezamenlijke eisers] de woning heeft gekocht. De woning was ten tijde van de keuring gemeubileerd en voor een groot gedeelte afgewerkt. [gezamenlijke eisers] mochten ervan uitgaan dat als sprake zou zijn van een visueel waarneembaar gebrek, Homekeur daar in haar rapport melding van zou maken. Als Homekeur dat niet heeft gedaan, is sprake van een tekortkoming.

Heeft Homekeur de gebreken kunnen waarnemen?

4.16.

De vraag is of Homekeur de gebreken aan de dakconstructie heeft kunnen waarnemen. [gezamenlijke eisers] verwijst hiervoor naar de conclusie in het rapport van [naam adviesbureau] op pagina 29 onder 3 “
Had volgens u Homekeur deze gebreken kunnen en zo ja, moeten constateren tijdens de bouwtechnische keuring? ”. [naam adviesbureau] concludeert dat op het moment van de beoordeling door [naam adviesbureau] (7 december 2022) er aan de binnenzijde van het dakbeschot sprake was van diverse sporen van opgedroogde lekkages, een sterk aangetast dakbeschot en zwarte verkleuring van het wit geschilderde dakbeschot. Homekeur heeft gemotiveerd betwist dat op het moment van keuring door haar (21 september 2021) sprake was van opgedroogde lekkages op het dakbeschot en een aangetast dakbeschot. Homekeur heeft dergelijke lekkages tijdens de keuring 14,5 maand eerder niet aangetroffen. Tevens heeft Homekeur gemotiveerd betwist dat de zwarte verkleuring van het wit geschilderde dakbeschot wijst op lekkage. Volgens Homekeur is dit het gevolg van onvoldoende ventilatie. Ten aanzien van deze genoemde punten uit het rapport van [naam adviesbureau] blijkt uit de stellingen van [gezamenlijke eisers] en het rapport van [naam adviesbureau] onvoldoende dat deze ten tijde van de keuring voor Homekeur visueel, en dus zonder destructief onderzoek, waarneembaar waren. Hierbij acht de rechtbank van belang dat er 14,5 maand tussen het onderzoek door Homekeur en dat van [naam adviesbureau] is gelegen en daarbij dat [naam adviesbureau] gericht op zoek is gegaan naar aanwijzingen die duiden op een gebrek in de constructie en Homekeur de keuring heeft uitgevoerd zonder enige voorkennis en in een volledig gemeubileerde woning. Ook uit de later als productie 20 door [gezamenlijke eisers] ingebrachte reactie van [naam adviesbureau] volgt niet dat Homekeur deze punten reeds tijdens haar keuring in september 2021 daadwerkelijk heeft kunnen waarnemen.

4.17.

[naam adviesbureau] concludeert verder in zijn rapport ^[4] dat “
wanneer er tijdens de inspectie nauwkeurig en meer uitgebreid onderzoek was verricht aan de dakconstructie, had de dakconstructie aan de rechterzijde op goothoogte middels een ladder beoordeeld kunnen worden. Bij de uitvoering van deze inspectie was vast komen te staan dat er vervorming in de pannenlijn zichtbaar was, wat duid op een onregelmatige ondergrond (aangetaste panlatten) […] Aan de linkerzijde […] had de horizontale kier tussen de pannen geconstateerd moeten worden ter plaatse van de knik in de mansardekap. Deze kier veroorzaakt ook tijdens de inspectie van ondergetekende een actuele lekkage (waarvan de sporen aan de binnenzijde zichtbaar zijn). Na het verwijderen van enkele dakpannen ter plaatse van de kier […] ”.

Homekeur stelt met een beroep op de opdrachtbevestiging en de algemene voorwaarden dat zij zich niet verplicht heeft om een steiger te gebruiken en dakpannen te lichten om onderliggende constructies te beoordelen. Tevens heeft zij onder 26.1 van haar rapport ^[5] vermeld: “
met deze visuele opname van het dakvlak aan de buitenzijde wordt niet bedoeld dat het onderliggende dakbeschot is geïnspecteerd” . Homekeur betwist dat zij vervorming van de pannenlijn heeft waargenomen tijdens de inspectie en ook als dat wel het geval zou zijn, dan is dat niet alarmerend bij een woning van 108 jaar oud. Een dergelijke vervorming ligt dan volledig in de lijn van de verwachtingen. In productie 20 van [gezamenlijke eisers] reageert [naam adviesbureau] daarop met de mededeling dat bij een woning van 108 jaar oud, dit niet wil zeggen dat de dakpannen 108 jaar oud zijn. Tevens merkt [naam adviesbureau] op dat er in 2018 grootschalige renovatiewerkzaamheden zijn uitgevoerd waarbij pannen zijn gewisseld. ^[6] De rechtbank ontgaat de relevantie van deze opmerkingen van [naam adviesbureau] . De rechtbank overweegt dat gelet op de overeengekomen reikwijdte van het onderzoek en de beperkte kosten daarvan, het te ver voert om van Homekeur zonder meer te verwachten dat zij [gezamenlijke eisers] ook wijst op niet zichtbare gebreken op grond van signalen dat die gebreken er mogelijk zouden zijn. In die gevallen ligt het op de weg van [gezamenlijke eisers] om te stellen waarom de wel zichtbare signalen zonder meer tot een waarschuwing voor die niet zichtbare gebreken dienen te leiden, temeer nu in het rapport van Homekeur expliciet is opgenomen dat een visuele opname van het dakvlak, geen inspectie van het onderliggende dakbeschot betreft. Dat heeft [gezamenlijke eisers] ten aanzien van de dakconstructie onvoldoende gedaan.

4.18.

Tot slot concludeert [naam adviesbureau] in het rapport ^[7] dat Homekeur op de hoogte was van het belang van de kwaliteit van een voldoende solide dakconstructie, omdat er een infrarood verwarmingsinstallatie aanwezig was. Het ligt dan volgens [naam adviesbureau] voor de hand om de woning te voorzien van zonnepanelen. Homekeur heeft gemotiveerd betwist dat zij op de hoogte was van het voornemen van [gezamenlijke eisers] tot het plaatsen van zonnepanelen en dit onderdeel uitmaakte van de opdracht. De rechtbank overweegt dat partijen niet zijn overeengekomen dat Homekeur de woning zou keuren op geschiktheid voor zonnepanelen. De dakconstructie hoefde in dat kader dan ook niet beoordeeld te worden door Homekeur.

4.19.

Gelet op het voorgaande heeft [gezamenlijke eisers] haar stelling dat Homekeur de in 2.6 genoemde gebreken ten onrechte niet heeft gerapporteerd onvoldoende onderbouwd.

Conclusie

4.20.

De vorderingen van [gezamenlijke eisers] dienen te worden afgewezen. Nu de vorderingen van [gezamenlijke eisers] jegens [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] en Homekeur niet toewijsbaar zijn, heeft zij ook geen aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en deskundigenkosten.

4.21.

[gezamenlijke eisers] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld.

Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] als volgt vastgesteld:

• griffierecht € 1.301,00
• salaris advocaat

Totaal € 2.833,00

Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Homekeur als volgt vastgesteld:

• griffierecht € 2.837,00
• salaris advocaat

Totaal € 4.369,00

De wettelijke rente is toewijsbaar zoals in het dictum omschreven.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen van [gezamenlijke eisers] af,

5.2.

veroordeelt [gezamenlijke eisers] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagden 2 en 3 gezamenlijk] tot dit vonnis vastgesteld op € 2.833,00,

5.3.

veroordeelt [gezamenlijke eisers] in de proceskosten aan de zijde van Homekeur tot dit vonnis vastgesteld op € 4.369,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.4.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.C. Boesberg en in het openbaar uitgesproken op
17 januari 2024.

RG/FB

Voetnoten

1. Productie 9 zijdens [gezamenlijke eisers]

2. HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414

3. Productie 9 zijdens [gezamenlijke eisers] , p. 29 van het rapport.

4. Productie 9 zijdens [gezamenlijke eisers] , p. 29.

5. Productie 4 zijdens [gezamenlijke eisers]

6. Productie 20 zijdens [gezamenlijke eisers] , p. 2.

7. Productie 9 zijdens [gezamenlijke eisers] , p. 30.