Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Zutphen
Zaaknummer: C/05/414933 / HZ ZA 23-40
Vonnis van 17 april 2024
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[eiser sub 2],
2.
[eiser sub 2],
te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. C. Borstlap te Zwolle,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaten: mr. H.N. s'Jacob en mr. M. Vink te Zwolle.
De zaak in het kort
Deze zaak gaat over de vraag of sprake is van non-conformiteit of dwaling omdat het gastenverblijf, dat onderdeel is van de onroerende zaak die [eisers] van [gedaagde] gekocht heeft, niet permanent bewoond mag worden en omdat de vijver leeg loopt. De rechtbank is van oordeel dat er geen sprake is van non-conformiteit of dwaling, zodat de vorderingen van [eisers] worden afgewezen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring van [de makelaar] van [gedaagde]
- de incidentele conclusie van antwoord van [eisers]
- het vonnis in incident van 26 april 2023, waarin is toegestaan dat [de makelaar] in vrijwaring wordt opgeroepen door [gedaagde]
- de conclusie van antwoord
- de rolbeslissing van 18 oktober 2023, waarin door de rolrechter is beslist om de zaak in de hoofdzaak en de zaak in vrijwaring om proceseconomische redenen te splitsen
- de aanvullende producties 16 tot en met 19 van [eisers]
- de aanvullende productie 10 van [gedaagde]
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 19 februari 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] heeft op 29 januari 2021 een perceel grond met woning en verdere aanhorigheden aan de [adres 1] van [gedaagde] en de heer [naam 1] gekocht voor een bedrag van € 1.950.000,00. De heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) is nadien overleden. De koopovereenkomst betreft een standaard NVM-koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018), waarin onder meer het volgende is bepaald (productie 1 van [eisers] ):
“
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
(...)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als: Woonhuis.
(...)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. (…)”
2.2.
[gedaagde] werd bij de verkoop bijgestaan door [de makelaar] (hierna: de makelaar). [eisers] werd niet bijgestaan door een makelaar. De makelaar heeft onder andere een verkoopbrochure en een video van de woning opgesteld.
2.3.
In de verkoopbrochure is onder meer het volgende opgenomen (productie 2 van [eisers] ):
“
[adres 1]
[adres 1]
In het buitengebied van de gemeente Epe wordt u aangeboden een rietgedekt landhuis met buitenzwembad, gastenverblijf en royale garage op een perceel van 17.115 m2.
(…)
Tevens is het landhuis voorzien van praktische bijgebouwen. (...) Verder is er op het perceel een bijgebouw/garage van ca. 180 m² met ruimte voor meerdere auto’s, en een compleet gastenverblijf.
(…)
Bijgebouwen:
- Royaal bijgebouw (ca. 180 m²) met ruimte voor ca. 4/5 auto’s, berging, toilet en keuken;
- Vrijstaand volledig geïsoleerd gastenverblijf met ruim 140 m² gebruiksoppervlakte. Indeling: entree, hal, toilet, royale woonkamer met dubbele erker, open keuken met hoekopstelling v.v. inbouwapparatuur, slaap- en complete badkamer. Vaste trap naar verdieping met slaapkamer en royale ruimte voor meerdere kamers;
- Verder is er bij de vijver nog een prieel/tuinhuis en carport voor aanhanger bij de garage.
(…)
Wetenswaardigheden
(…)
Inhoud woning: ca. 1.828 m³
Woonoppervlakte: ca. 420 m²
Inhoud gastenverblijf: ca. 517 m³
Gebruiksoppervlakte: ca. 142 m²
Bouwjaar woning: 2004
Bouwjaar gastenverblijf: 1999
(…)
Kenmerken
Overdracht
Vraagprijs € 2.250.000 k.k.
(...)
Bouw
Soort woonhuis Landhuis, vrijstaande woning
(…)
Specifiek Toegankelijk voor ouderen en dubbele bewoning mogelijk
(…)
Voorwaarden
(…)
Onderzoeksplicht
(…) Ook zal de koper duidelijk aan moeten geven wat zijn speciale bedoelingen zijn met de te kopen onroerende zaak. (…) Er ligt een verantwoordelijkheid bij de koper ten aanzien van zaken die opvraagbaar zijn bij de gemeente en andere openbare diensten. Daarom kan het verstandig zijn dat een koper zich laat bijstaan door een eigen “aankopend makelaar”.
(...)
(...)
(…)
Aansprakelijkheid
[de makelaar] betracht bij de samenstelling van de inhoud van de brochure de grootst mogelijke zorgvuldigheid. Desondanks bestaat de mogelijkheid dat bepaalde informatie van de brochure niet correct is. [de makelaar] is niet aansprakelijk voor eventuele schade die zou kunnen ontstaan uit het gebruik van gegevens van de brochure en wijst hierbij alle aansprakelijkheid voor schade ten gevolge van het gebruik van deze gegevens af. (...)”
2.4.
In de video meldt de makelaar onder meer het volgende (productie 3 van [eisers] ):
“
In de woning heb je (…) mooie terrassen, nog een tuinhuis, heel verzorgd perceel en dan kijk je zo uit op die prachtige villa hier, (…). En als je dan nog niet genoeg hebt dan heb je daarna nog een gastenverblijf (…), wat je ideaal kunt gebruiken als gastenverblijf, maar ook voor kantoorruime of wat u zou willen.”
In de woning heb je (…) mooie terrassen, nog een tuinhuis, heel verzorgd perceel en dan kijk je zo uit op die prachtige villa hier, (…). En als je dan nog niet genoeg hebt dan heb je daarna nog een gastenverblijf (…), wat je ideaal kunt gebruiken als gastenverblijf, maar ook voor kantoorruime of wat u zou willen.”
2.5.
[eisers] heeft de woning voorafgaande aan de koop twee keer bezichtigd in het bijzijn van de makelaar. Bij de tweede bezichtiging waren ook de ouders van mevrouw [eiser sub 2] aanwezig. Daarnaast is [eisers] nog een paar keer in de woning geweest waarbij alleen [gedaagde] en [naam 1] aanwezig waren.
2.6.
[eisers] heeft voorafgaande aan de koop, bij e-mailbericht van 18 januari 2021, diverse vragen gesteld (productie 5 van [eisers] ). De makelaar antwoordt diezelfde dag onder meer als volgt:
“
1. Hoeveel huisnummers heeft dit perceel? Alleen 4. Maar je kunt wel 4a erbij krijgen maar betaal je dubbele gemeentelijke belasting
1. Hoeveel huisnummers heeft dit perceel? Alleen 4. Maar je kunt wel 4a erbij krijgen maar betaal je dubbele gemeentelijke belasting
(…)
15. Is de vijver natuurwater of wordt dit gevuld? Gevuld.”
2.7.
Na het aangaan van de koopovereenkomst heeft [eisers] de woning laten taxeren in het kader van het verkrijgen van een financiering. In het taxatierapport heeft de taxateur, de heer [taxateur] , het object getaxeerd op een marktwaarde van € 2.000.000,00 (productie 4 van [gedaagde] ).
2.8.
Na de verkoop heeft [gedaagde] een bos bloemen achtergelaten in de woning met een kaartje. Op het kaartje staat onder meer het volgende (productie 6 van [eisers] ):
“
[naam 2] en ik hopen dat jullie hier, samen met jullie kinderen en (schoon)ouders, net zo gelukkig worden als dat wij altijd zijn geweest.”
[naam 2] en ik hopen dat jullie hier, samen met jullie kinderen en (schoon)ouders, net zo gelukkig worden als dat wij altijd zijn geweest.”
2.9.
Op 1 juli 2021 is de woning aan [eisers] geleverd.
2.10.
Bij e-mailbericht van 15 september 2021 heeft de heer [werknemer gemeente] (hierna: [werknemer gemeente] ), werkzaam bij de gemeente Epe onder meer het volgende aan [eisers] geschreven (productie 7 van [eisers] ):
“
Eerder vandaag hebben wij elkaar telefonisch gesproken over de mogelijkheid van een B&B op uw perceel [adres 1] .
Eerder vandaag hebben wij elkaar telefonisch gesproken over de mogelijkheid van een B&B op uw perceel [adres 1] .
(…)
In het bestemmingsplan Buitengebied Epe, dat hier van toepassing is, zijn namelijk ruimtelijke regels opgenomen inzake een B&B.
Deze luiden als volgt:
Bed & breakfast
- Bed & breakfast is gekoppeld aan de woonfunctie; dat betekent dat mede gebruik wordt gemaakt van keuken en sanitair van de woning.
- Bed & breakfast dient binnen de bestaande woning te worden gerealiseerd.
(...)
U gaf te kennen dat op uw perceel een gastenverblijf aanwezig is. In het bestemmingsplan is dit gastenverblijf niet expliciet geregeld, terwijl dat bij – vergunde – gastenverblijven wel gebruikelijk is. De gebruiksregels van het bestemmingsplan staan bewoning en recreatieve bewoning van bijgebouwen niet toe, tenzij er oude rechten (vergunningen) aanwezig zijn.
(…)
De afdeling Bouwarchief heeft mij laten weten dat zij voor het bewuste pand geen vergunning voor een gastenverblijf in het archief heeft aangetroffen. (…)
Maandag a.s. ben ikzelf in Epe, ik zal dan het bouwdossier zelf ook nog een keer van voor tot achter doornemen. Zodra ik meer weet en ook wat dit betekent voor de beantwoording van uw vraag, neem ik weer contact met u op.”
2.11.
Bij e-mailbericht van 21 september 2021 heeft [werknemer gemeente] aan [eisers] gemeld dat hij in het bouwdossier een vergunning had aangetroffen voor een praktijkruimte, maar geen vergunning voor een gastenverblijf of B&B (productie 7 van [eisers] ).
2.12.
[eisers] heeft op enig moment bij de gemeente gevraagd of het mogelijk was om de praktijkruimte te gebruiken als woonruimte. Bij brief van 29 juni 2022 heeft de gemeente Epe op basis van een quickscan aangegeven dat bewoning niet toegestaan is (productie 8 van [eisers] ).
2.13.
In opdracht van [eisers] heeft de heer [naam 3] van [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) op 28 september 2021 een inspectie uitgevoerd op het perceel. In het onderzoeksrapport zijn meerdere gebreken geconstateerd, en is onder meer het volgende opgenomen (productie 11 van [eisers] ):
“
(...)
(...)
8. Bestemming van gastenverblijf/praktijkruimte
Dit probleem is er altijd geweest
Object werd geadverteerd als gastenverblijf en als zodanig verkocht, koper mag verwachten dat geen onwaarheden worden verteld
Verkoper moet dit hebben geweten
Het is de vraag of gemeentelijke overheden bereid zijn tot wijziging van het bestemmingsplan
Minderwaarde van het object kan door een onafhankelijke makelaar worden vastgesteld
(…)
16. Leeglopende vijver
Gebrek is ontstaan tijdens de aanleg
Bezichtiging/oplevering is een momentopname, de koper ziet een vijver met water erin
Verkoper moet dit geweten hebben; de afgelopen zomers waren heet en droog, ze zullen zeer regelmatig moeten hebben bijgevuld.
Gevolgen voor korte en lange termijn zijn hoge kosten door het telkens moeten bijvullen van water
Kosten voor aanbrengen folie ca. € 25.000,-- excl. BTW
(...)
Bevindingen.
(...)
Tenslotte is er de vijver, die geheel tegen de algehele denkwijze in niet voorzien is van een folie. Het gevolg is dat de vijver bij geen neerslag in 2 tot 3 dagen bijna geheel leeg loopt. Dit kan alleen tegengegaan worden door er tegen hoge kosten opnieuw water in te pompen.
Als er niets gedaan wordt dan loopt de vijver geheel leeg met alle gevolgen van dien: stankoverlast en ongedierte, om van het verlies aan charme maar te zwijgen.
Oplossing: alle vissen eruit halen en tijdelijk ergens onderbrengen, daarna alle water eruit laten lopen. Vervolgens een degelijke kwaliteit vijverfolie aanbrengen nadat eerst de gehele bodem en randen schoongemaakt en hersteld zijn. Tenslotte de vijver weer vullen met water en de vissen terugzetten.
(...)”
2.14.
Bij brief van 29 december 2021 heeft de advocaat van [eisers] het rapport van [bedrijf 1] toegezonden aan [gedaagde] en melding gemaakt van een viertal grote gebreken aan de woning, waaronder het niet mogen bewonen van het gastenverblijf en het leeglopen van de vijver (productie 13 van [eisers] ). In de brief wordt gemeld dat de kosten van de deskundige en het herstel van de gebreken op [gedaagde] zullen worden verhaald en dat zij in de gelegenheid wordt gesteld om mee te werken aan aanvullend onderzoek en herstel.
2.15.
Bij brief van 14 februari 2022 heeft de advocaat van [gedaagde] gereageerd en toegelicht dat [gedaagde] niet aansprakelijk is voor de gestelde gebreken.
2.16.
[eisers] heeft de firma [bedrijf 2] ingeschakeld om het gebrek aan de vijver te onderzoeken. Bij e-mailbericht van 11 maart 2022 heeft [bedrijf 2] [eisers] onder meer het volgende medegedeeld (productie 12 van [eisers] ):
“
(...)
(...)
Het is zo dat de huidige vijver destijds zonder folie is aangelegd, dat is niet erg gebruikelijk op de zandgrond. Dit zal met zich meebrengen dat de vijver continue gevuld moet worden om op peil te houden, ik kan me voorstellen dat dat veel water of stroom kost. Daarnaast is het vullen met grondwater zeer slecht voor de waterkwaliteit, het grondwater is veel te zacht waardoor waterplanten het nooit goed zullen gaan doen en een heldere vijver niet mogelijk is, dat is ook te zien.
Mijn advies is om een deugdelijke en kwalitatief goed vijver te krijgen is om de vijver van folie te voorzien.”
2.17.
[eisers] heeft de heer [naam 4] (hierna: [naam 4] ) van [bedrijf 3] opdracht gegeven om het verschil in waarde te begroten van het object (1) in de bestaande situatie en het object (2) met als bijzonder uitgangspunt dat permanente bewoning van het gastenverblijf mogelijk is. In zijn taxatierapport van 6 oktober 2022 heeft [naam 4] de marktwaarde van het object in de eerste situatie begroot op € 1.800.000,00 en in de tweede situatie begroot op € 1.940.000,00 (productie 10).
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
1. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van € 140.000,00, dat strekt tot opheffing van het (dwalings)nadeel dat [eisers] heeft geleden ten aanzien van het gastenverblijf, vermeerderd met de wettelijke rente,
2. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van € 34.424,20 aan [eisers] ten titel van vermindering van de koopprijs, dan wel schadevergoeding van de vijver, vermeerderd met de wettelijke rente,
3. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van € 3.461,40 ten titel van kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid en/of schade, vermeerderd met de wettelijke rente,
4. [gedaagde] zal veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
[eisers] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. De overeenkomst is onder invloed van dwaling tot stand gekomen. Het was de uitdrukkelijke bedoeling van [eisers] dat zijn (schoon)ouders permanent in het gastenverblijf zouden gaan wonen. Dit is expliciet met [gedaagde] en met de makelaar besproken. Op basis van de uitlatingen van [gedaagde] en de makelaar, tezamen met de brochure en video, mocht [eisers] ervan uit gaan dat permanente bewoning mogelijk was. [gedaagde] en/of de makelaar wist(en) dat permanente bewoning niet mogelijk was en [eisers] is dus onjuist geïnformeerd. Het nadeel dat [eisers] lijdt moet worden opgeheven, in die zin dat [gedaagde] het verschil in de koopprijs en het bedrag waarop de woning getaxeerd wordt indien ervan uit gegaan wordt dat het gastenverblijf niet bewoond kan worden, moet vergoeden aan [eisers] Gebaseerd op het oordeel van twee makelaars komt dit nadeel van [eisers] neer op een bedrag van € 140.000,00. In het geval dat ervan uit wordt gegaan dat ook [gedaagde] niet beter wist dan dat permanente bewoning van het gastenverblijf mogelijk was, dan is sprake van wederzijdse dwaling. In dat geval dienen de nadelige gevolgen van de dwaling voor rekening van beide partijen te komen.
[gedaagde] heeft ook gesteld dat de woning niet de eigenschappen bezit die [eisers] op grond van de koopovereenkomst en de mededelingen van [gedaagde] en haar makelaar mocht verwachten (non-conformiteit). Het is niet toegestaan is om permanent in het gastenverblijf te wonen, waardoor de woning aanzienlijk minder waard is. De schade die [eisers] door deze tekortkoming van [gedaagde] lijdt bedraagt € 140.000,00.
Daarnaast geldt dat ook sprake is van non-conformiteit omdat de vijver op een zandgrond zonder folie is aangelegd, waardoor de grondpomp continu aan moet staan om te voorkomen dat de vijver leegloopt. [eisers] wordt daardoor geconfronteerd met hoge energiekosten, waarmee hij geen rekening hoefde te houden. Tijdens de bezichtigingen was de vijver vol. [gedaagde] en de makelaar hebben [eisers] hierover onjuist geïnformeerd. Daardoor is ook sprake van dwaling bij [eisers] heeft schade geleden als gevolg van de tekortkoming, althans nadeel geleden als gevolg van de dwaling, ten bedrage van
€ 34.424,20. Dit bedrag bestaat uit de begrote kosten voor reparatie van de vijver en dient door [gedaagde] te worden betaald. In het geval dat ervan uit wordt gegaan dat ook [gedaagde] niet wist dat de vijver telkens leegliep en dit niet hoefde te weten, dan is sprake van wederzijdse dwaling. In dat geval dienen de nadelige gevolgen van de dwaling voor rekening van beide partijen te komen.
€ 34.424,20. Dit bedrag bestaat uit de begrote kosten voor reparatie van de vijver en dient door [gedaagde] te worden betaald. In het geval dat ervan uit wordt gegaan dat ook [gedaagde] niet wist dat de vijver telkens leegliep en dit niet hoefde te weten, dan is sprake van wederzijdse dwaling. In dat geval dienen de nadelige gevolgen van de dwaling voor rekening van beide partijen te komen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Gastenverblijf
Non-conformiteit?
4.1.
Tussen partijen is in geschil of de woning aan de koopovereenkomst beantwoordt. Op grond van artikel 7:17 BW moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden, dat wil zeggen dat deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Wat de koper mag verwachten wordt ingekleurd door mededelings- en onderzoeksplichten en de overige omstandigheden van het geval.
4.2.
Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten volgens het model van de NVM (2018) waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling over de non-conformiteit is opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat [eisers] de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Daarmee is het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken in beginsel bij [eisers] gelegd. Op die hoofdregel is in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel komen gebreken die in de weg staan aan een normaal gebruik als woonhuis voor rekening van [gedaagde] , tenzij deze gebreken kenbaar waren voor [eisers] Voor de uitleg van het begrip normaal gebruik wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414). Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, mede in het licht van hetgeen [eisers] op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
4.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat permanente bewoning van het gastenverblijf op grond van publiekrechtelijke regels niet is toegestaan. Gelet op de omschrijving van het normaal gebruik van de gekochte onroerende zaak in artikel 6.3 van de koopovereenkomst, te weten “als woonhuis”, kan de omstandigheid dat het gastenverblijf niet permanent kan worden bewoond niet tot het oordeel leiden dat de verkochte onroerende zaak – de woning – niet geschikt is voor het overeengekomen normaal gebruik als woonhuis. Het niet permanent kunnen bewonen van het gastenverblijf staat een normaal gebruik als woonhuis van het hoofdgebouw immers niet in de weg.
4.4.
[eisers] heeft aangevoerd dat hij op grond van hetgeen voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst met [gedaagde] en de makelaar is besproken en op grond van de inhoud van de verkoopbrochure en -video mocht verwachten dat het gastenverblijf permanent kon worden bewoond. De rechtbank gaat hier niet in mee. [gedaagde] heeft betwist dat zij of de makelaar aan [eisers] heeft medegedeeld dat het gastenverblijf permanent zou mogen worden bewoond. Dat [gedaagde] dit heeft gemeld dan wel dat zij uitdrukkelijk de suggestie heeft gewekt dat dit mogelijk was, is door [eisers] onvoldoende onderbouwd. [eisers] heeft een schriftelijke verklaring van zijn (schoon)ouders overgelegd (productie 4), waarin onder meer staat dat zij twee keer met [eisers] in de woning zijn wezen kijken, dat zij daarbij hebben gecommuniceerd dat zij de intentie hadden om in het verblijf te gaan wonen en dat [gedaagde] ( [gedaagde] ) heeft gezegd dat ze het een leuk idee vond als zij als ouders daar gingen wonen. [gedaagde] heeft betwist dat zij dit heeft gezegd. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij in de veronderstelling was dat de (schoon)ouders vaak zouden oppassen en dat zij dan het gastenverblijf zouden gebruiken, en dat zij in die veronderstelling ook de tekst op het kaartje met haar gelukwensen (productie 6 van [eisers] ) heeft geschreven. Gelet hierop kan uit hetgeen [eisers] ter onderbouwing van zijn stelling heeft aangevoerd niet worden afgeleid dat hij erop mocht vertrouwen dat het gastenverblijf permanent bewoond mocht worden.
4.5.
[gedaagde] heeft verklaard dat de melding in de verkoopbrochure dat dubbele bewoning mogelijk is, betrekking heeft op het landhuis (de hoofdwoning) en niet op het gastenverblijf. De termen landhuis en gastenverblijf zijn als zodanig separaat in de verkoopbrochure vermeld en onder de specificatie van het landhuis is opgenomen dat dubbele bewoning mogelijk is. Daaruit blijkt niet dat permanente bewoning van het gastenverblijf (publiekrechtelijk) is toegestaan. Verder geldt dat de informatie die is verstrekt in de verkoopbrochure van algemene aard is en slechts een informatieve strekking heeft.
4.6.
Ook ten aanzien van de door de makelaar gemaakte video geldt dat deze slechts algemene informatie van de (onderdelen van de) onroerende zaak geeft. De mededeling in de video over het gebruik van het gastenverblijf “voor wat u zou willen” is ter promotie van de verkoop. Daarin wordt niet gemeld dat het gastenverblijf (permanent) kan worden bewoond.
4.7.
Uit de mededeling van de makelaar in zijn e-mailbericht van 18 januari 2021, dat een extra huisnummer kon worden aangevraagd, blijkt niet dat dit gold voor het gastenverblijf. De vraag waarop de makelaar in zijn e-mailbericht antwoord gaf zag op “het perceel” en niet specifiek op het gastenverblijf. Overigens heeft [eisers] ook niet gevraagd of een extra huisnummer kon worden aangevraagd voor het gastenverblijf.
4.8.
[eisers] heeft ook aangevoerd dat [gedaagde] tijdens de bouw van de woning drie jaar in het gastenverblijf heeft gewoond. Het feit dat [gedaagde] tijdelijk – tijdens de (ver)bouw van de woning – in het gastenverblijf heeft gewoond maakt niet dat [eisers] er, zonder daar verder navraag naar te doen, van uit mocht gaan dat het gastenverblijf permanent bewoond mocht worden.
4.9.
Uit het vorenstaande volgt dat geen sprake is van non-conformiteit ten aanzien van het (gebruik van het) gastenverblijf. Van een tekortkoming door [gedaagde] is op dit punt dus geen sprake. Wel dient nog de vraag te worden beantwoord of – zoals [eisers] stelt – sprake is van dwaling.
Dwaling?
4.10.
[eisers] baseert zijn beroep op dwaling op dezelfde stellingen als die hij ten grondslag legt aan het hiervoor beoordeelde beroep op non-conformiteit, te weten onjuiste mededelingen door [gedaagde] en door de makelaar tijdens de bezichtigingen en in de verkoopbrochure en -video. [eisers] vordert dat de gevolgen van de overeenkomst worden gewijzigd ter opheffing van het door hem geleden nadeel. [gedaagde] heeft aangevoerd dat van onjuiste mededelingen geen sprake is geweest.
4.11.
Een overeenkomst die tot stand is gekomen op basis van een onjuiste voorstelling van zaken en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, kan onder meer worden gewijzigd indien (a) de dwaling te wijten is aan een inlichting van [gedaagde] , tenzij zij mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten, of (b) [gedaagde] in verband met wat zij over de dwaling wist of behoorde te weten, [eisers] had behoren in te lichten (artikel 6:228 lid 1 onder a en b BW).
4.12.
Uit hetgeen hiervoor onder 4.4. tot en met 4.7. is overwogen, volgt dat niet is komen vast te staan dat van onjuiste mededelingen door [gedaagde] en de makelaar met betrekking tot het gastenverblijf sprake is geweest. De makelaar heeft algemene informatie verstrekt ten behoeve van de verkoop van de woning. Hij trad op als verkopend makelaar, en was geen adviseur of belangenbehartiger van [eisers] De makelaar heeft op geen enkele wijze toegezegd dat het publiekrechtelijk was toegestaan om permanent in het gastenverblijf te wonen. Verder heeft [gedaagde] betwist dat zij heeft medegedeeld dat permanente bewoning van het gastenverblijf toegestaan was. Nu [eisers] zijn stelling op dat punt onvoldoende heeft onderbouwd, kan niet worden gezegd dat sprake is van een onjuiste mededeling waardoor een onjuiste voorstelling van zaken bij [gedaagde] is ontstaan. Gelet hierop is van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onder a BW geen sprake. Voor zover [eisers] (ook) beoogd heeft een beroep te doen op de hiervoor in 4.11. onder (b) genoemde dwalingsgrond, dan slaagt dat beroep niet, omdat niet (voldoende) onderbouwd is gesteld dat [gedaagde] wist of behoorde te weten dat permanente bewoning van het gastenverblijf niet toegestaan was en dat zij dienaangaande een mededelingsplicht had jegens [eisers]
Ook het beroep van [eisers] op wederzijdse dwaling (artikel 6:228 lid 1 onder c BW) slaagt niet, omdat niet (voldoende) is onderbouwd dat [gedaagde] van dezelfde onjuiste voorstelling als [eisers] is uitgegaan, in die zin dat permanente bewoning van het gastenverblijf was toegestaan.
Ook het beroep van [eisers] op wederzijdse dwaling (artikel 6:228 lid 1 onder c BW) slaagt niet, omdat niet (voldoende) is onderbouwd dat [gedaagde] van dezelfde onjuiste voorstelling als [eisers] is uitgegaan, in die zin dat permanente bewoning van het gastenverblijf was toegestaan.
4.13.
Met inachtneming van het voorgaande kan buiten beschouwing worden gelaten in hoeverre de mededelingen van de makelaar direct aan [gedaagde] toegerekend kunnen worden. Ook bij volledige toerekening zouden de vorderingen van [eisers] immers op grond van het vorenstaande worden afgewezen.
4.14.
Nu ook het beroep op dwaling niet slaagt, is de slotsom dat de vordering onder 1. zal worden afgewezen.
Vijver
Non-conformiteit?
4.15.
[eisers] heeft zich op het standpunt gesteld dat sprake is van non-conformiteit omdat de vijver telkens leegloopt. [gedaagde] heeft betwist dat sprake is van non-conformiteit en aangevoerd dat de vijver in combinatie met de daarbij behorende bronpomp geschikt is voor normaal gebruik.
4.16.
De rechtbank overweegt dat de tuin met vijver bij de woning behoort en dat [eisers] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten dat de woning inclusief de tuin voor normaal gebruik geschikt was. Dit betekent echter niet dat ieder niet of niet optimaal kunnen gebruiken van een onderdeel van de woning of de tuin in de weg staat aan een normaal gebruik van de woning met tuin als geheel. Dat een vijver na verloop van tijd leegloopt, maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat het normale gebruik van de woning inclusief tuin wordt aangetast. Dit geldt temeer nu de vijver eenvoudig bijgevuld kan worden met grondwater door middel van een bronpomp. De makelaar heeft in zijn
e-mailbericht van 18 januari 2021 geantwoord dat de vijver gevuld moet worden. Volgens [eisers] moet de bronpomp continu aan staan om de vijver gevuld te houden, wat leidt tot hoge energiekosten. [gedaagde] heeft betwist dat de pomp continu aan moet staan en zij heeft verklaard dat [eisers] voor de aankoop op de hoogte was van de aanzienlijke elektriciteitskosten, mede gebaseerd op het regelmatig bijvullen van de vijver. Nu [eisers] wist dat de vijver gevuld moest worden door middel van de bronpomp en hij ervan op de hoogte was dat het energieverbruik hoog was, was het leeglopen van de vijver een eigenschap was die kenbaar was voor [eisers] Het had daarom op de weg van [eisers] gelegen om nadere vragen te stellen, bijvoorbeeld over hoe snel de vijver leegliep. Er is dan ook geen sprake van non-conformiteit.
e-mailbericht van 18 januari 2021 geantwoord dat de vijver gevuld moet worden. Volgens [eisers] moet de bronpomp continu aan staan om de vijver gevuld te houden, wat leidt tot hoge energiekosten. [gedaagde] heeft betwist dat de pomp continu aan moet staan en zij heeft verklaard dat [eisers] voor de aankoop op de hoogte was van de aanzienlijke elektriciteitskosten, mede gebaseerd op het regelmatig bijvullen van de vijver. Nu [eisers] wist dat de vijver gevuld moest worden door middel van de bronpomp en hij ervan op de hoogte was dat het energieverbruik hoog was, was het leeglopen van de vijver een eigenschap was die kenbaar was voor [eisers] Het had daarom op de weg van [eisers] gelegen om nadere vragen te stellen, bijvoorbeeld over hoe snel de vijver leegliep. Er is dan ook geen sprake van non-conformiteit.
Dwaling?
4.17.
[eisers] baseert zijn beroep op dwaling op dezelfde stellingen als die hij ten grondslag legt aan het hiervoor beoordeelde beroep op non-conformiteit, te weten onjuiste mededelingen door [gedaagde] en door de makelaar, onder meer in de verkoopbrochure en
-video. [eisers] vordert dat de gevolgen van de overeenkomst worden gewijzigd ter opheffing van het door hem geleden nadeel. [gedaagde] heeft aangevoerd dat van onjuiste mededelingen geen sprake is geweest.
4.18.
De rechtbank is, onder verwijzing naar hetgeen hiervoor onder 4.16. is overwogen, van oordeel dat niet is komen vast te staan dat van onjuiste mededelingen door [gedaagde] en de makelaar met betrekking tot de vijver sprake is geweest. Dat [gedaagde] voorafgaand aan de koop mededelingen heeft gedaan over de vijver is niet gesteld. De makelaar heeft in zijn e-mailbericht van 18 januari 2021 aangegeven dat de vijver gevuld moest worden. Hieruit kan niet worden geconcludeerd dat er onjuiste informatie is gegeven. Nu [eisers] zijn stelling onvoldoende heeft onderbouwd, kan niet worden gezegd dat sprake is van een onjuiste mededeling waardoor een onjuiste voorstelling van zaken bij [gedaagde] is ontstaan. Gelet hierop is van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onder a BW geen sprake. Voor zover [eisers] beoogd heeft een beroep te doen op de dwalingsgrond als genoemd in artikel 6:228 lid 1 onder b BW, dan slaagt dat beroep ook niet, omdat niet van [gedaagde] hoefde te worden verwacht dat zij met betrekking tot de vijver meer informatie gaf dan dat er al bekend was bij [eisers] wist dat de vijver gevuld moest worden door middel van de bronpomp en hij was ervan op de hoogte was dat het energieverbruik hoog was. Gelet hierop had het op de weg van [eisers] gelegen om, als hij hierover meer had willen weten, nadere vragen te stellen over of onderzoek te doen naar het leeglopen van de vijver. Ook het beroep van [eisers] op wederzijdse dwaling (artikel 6:228 lid 1 onder c BW) slaagt niet, omdat niet (voldoende) is onderbouwd dat [gedaagde] van dezelfde onjuiste voorstelling als [eisers] is uitgegaan, in die zin dat de vijver niet telkens leegliep.
4.19.
Nu ook het beroep op dwaling niet slaagt, is de slotsom dat ook de vordering onder 2. zal worden afgewezen.
4.20.
Omdat [eisers] geen verplichting heeft tot vergoeding van schade of opheffing van een nadeel, zijn ook de op grond van artikel 6:96 lid 2 onder b BW gevorderde taxatiekosten niet toewijsbaar.
Kosten
4.21.
[eisers] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht
€
2.277,00
- salaris advocaat
€
3.858,00
(2,00 punten × € 1.929,00)
Totaal
€
6.135,00
4.22.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 6.135,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 en 5.3 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.H.A. Heenk en in het openbaar uitgesproken op
17 april 2024.
17 april 2024.
sa/kh