Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Nijmegen
Zaaknummer: 10628387 \ VV EXPL 23-55
Vonnis in kort geding van 13 oktober 2023
in de zaak van
STICHTING PORTAAL,
te Nijmegen,
eisende partij,
hierna te noemen: Portaal,
gemachtigde: mr. M. Jansen,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de brief van de broer van [gedaagde] van 14 september 2023
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 21 september 2023
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 21 september 2023
- de e-mail met bijlagen van de broer van [gedaagde] van 3 oktober 2023
- de brief met bijlagen en e-mail namens Portaal van 6 oktober 2023
- de e-mails met bijlagen van de broer van [gedaagde] van 6 oktober 2023 en de reactie daarop van Portaal.
1.2.
Tot slot is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Portaal is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet en is uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting.
2.2.
Partijen sluiten op 27 december 1993 een huurovereenkomst op basis waarvan [gedaagde] van Portaal huurt de woning aan de [adres woning] (hierna: de woning). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen d.d. 29 maart 1993 (hierna: AV) van toepassing.
2.3.
In de AV zijn onder meer de volgende artikelen opgenomen:
“5.1 (…) Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig deze bestemming gebruiken (…). Huurder zal steeds de voorschriften (van verhuurder en van andere bevoegde instanties) ten aanzien van de in het gehuurde aanwezig installaties en voorzieningen in acht nemen.
(…)
5.7
Indien tot het gehuurde een tuin en/of erf behoort, verplicht huurder zich de tuin aan te leggen, te gebruiken en te handhaven als tuin en deze, evenals het erf niet te bezigen voor opslag van goederen van welke aard ook.(…)”
2.4.
De woning is een eengezinswoning met voor- en achtertuin en drie slaapkamers. [gedaagde] woont met haar dochter in de woning.
2.5.
Op 25 mei 2023 heeft [gedaagde] bij Portaal gemeld dat sprake was van een verstopping van haar toilet. De door Portaal hiervoor ingeschakelde loodgieters van [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) konden de benodigde werkzaamheden echter niet uitvoeren. In de begeleidende e-mail van de werkbon meldt een van de betrokken loodgieters van [bedrijf 1] hierover het volgende:
“Deze woning is ernstig vervuild en alles staat vol. Zo vol dat wij geen mogelijkheid hadden om vanuit het toilet te werken. Hierdoor zijn wij de riolering gaan vrijgraven, maar vrijwel direct roken wij een gaslucht. Hierop hebben wij de brandweer en Liander ingeschakeld. Liander kon binnen ook niet werken en dus het probleem niet meteen oplossen. Wij hebben onze spullen gepakt en wachten op bericht van de brandweer dat de werkplek vrijgegeven wordt.
Niet in de werkbon staat dat de monteurs van Liander in de woning simpelweg de meterkast niet konden bereiken door de hoeveelheid spullen. Daarbij komt dat zij het eigenlijk ook te vies vonden om de woning nog in te gaan.”
2.6.
De woning is op last van de brandweer van 25 mei 2023 tot 3 juni 2023 afgesloten geweest van gas.
2.7.
De brandweer heeft een zorgmelding gedaan bij de gemeente naar aanleiding van hetgeen zij in de woning hebben aangetroffen. In de melding schrijft de teamleider van de brandweer onder meer:
“(…)Ik heb ze verteld dat ik een zorgmelding ga maken omtrent de zeer schrijnende situatie. Enerzijds de gezondheid en het niet humaan daar kunnen leven. Aan de andere kant heb ik ze verteld dat de grote hoeveelheid huisraad zorgt voor een grote brandlast.”
2.8.
[bedrijf 1] heeft de rioolverstopping in de woning op 5 juni 2023 verholpen.
2.9.
Op 5 juni 2023 stuurt Portaal aan [gedaagde] aan brief waarin zij te kennen geeft dat zij haar gemachtigde heeft ingeschakeld. Portaal schrijft onder meer:
“Op 26 mei 20223 zijn wij geïnformeerd door de gemeente Nijmegen dat er een gaslekkage is geconstateerd voor uw woning in uw voortuin, ook is er melding gedaan van een rioolverstopping.
Door de brandweer is geconstateerd dat uw woning overvol staat en dat er een gevaar bestaat van brand.
In het verleden zijn wij en andere instanties ook al bij u betrokken geweest naar aanleiding van een overvolle woning. (hoarding)
Dat traject is destijds afgesloten omdat er geen resultaat kon worden behaald.
Daarover hebt u een brief ontvangen in 2015.
Nu zitten we weer, of nog steeds, in een zelfde situatie.(…)”
2.10.
Op 8 juni 2023 heeft [naam 1] (hierna: [naam 1] ), werkzaam als medewerker sociaal beheer bij Portaal, telefonisch contact met de broer van [gedaagde] over de situatie in de woning. Op 15 juni 2023 stuurt de broer van [gedaagde] een e-mail aan Portaal over de woonsituatie van zijn zus.
2.11.
De gemachtigde van Portaal deelt [gedaagde] op 19 juni 2023 per brief mede dat de situatie in de woning zo ernstig is dat Portaal een kort gedingprocedure zal starten om op die wijze zo snel mogelijk schoonmaak- en opruimwerkzaamheden uit te kunnen (laten) voeren. Daarnaast geeft zij [gedaagde] tot 27 juni 2023 de tijd om haar voor- en achtertuin op orde te brengen.
2.12.
Op 22 juni 2023 stuurt de broer van [gedaagde] een mail aan Portaal waarin hij onder meer schrijft dat er een afspraak is gemaakt om grofvuil op te halen en [gedaagde] inmiddels contact heeft met een bedrijf over het opruimen en schoonmaken van de woning. Naar aanleiding hiervan stelt Portaal op 23 juni 2023 voor om op 3 juli 203 op huisbezoek te komen om te kijken of er vooruitgang is geboekt wat betreft het opruimen in de woning. Portaal geeft tevens te kennen dat indien zij tijdens het huisbezoek constateert dat er geen of onvoldoende vooruitgang is geboekt dan wel haar de toegang tot de woning wordt ontzegd, zij direct een gerechtelijke procedure zal starten.
2.13.
Op 25 juni 2023 verzoekt de broer van [gedaagde] Portaal per mail om het huisbezoek een week uit te stellen en vraagt hij duidelijkheid over de verwachtingen van Portaal. Portaal gaat niet akkoord met het uitstelverzoek en gaat op 3 juli 2023 op huisbezoek. Tijdens dat huisbezoek geven [gedaagde] en haar dochter aan dat ze graag een maand uitstel willen krijgen, zodat ze de woning in die periode op kunnen ruimen.
2.14.
Op 10 juli 2023 geeft zowel [naam 1] (via de mail) als de gemachtigde van Portaal (via een aangetekende brief) aan [gedaagde] te kennen dat Portaal er geen vertrouwen in heeft dat [gedaagde] de woning zelf zal opruimen en schoonmaken en dat daarom de gerechtelijke procedure zal worden gestart.
2.15.
Op 4 augustus 2023 laat de broer van [gedaagde] Portaal per mail weten dat [gedaagde] druk bezig is met opruimen en dat de woning naar verwachting aan het eind van die maand opgeruimd zal zijn. Daarnaast schrijft hij dat [gedaagde] bereid is om samen te werken met de GGD. Portaal geeft [gedaagde] naar aanleiding van deze brief een laatste kans om de procedure te voorkomen en laat weten dat zij op 6 september 2023 op huisbezoek zal komen.
2.16.
Naar aanleiding van het op 6 september 2023 door haar afgelegde huisbezoek start Portaal deze kort gedingprocedure.
3.Het geschil
3.1.
Portaal vordert samengevat – na vermindering van eis dat de voorzieningenrechter bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. Portaal machtigt om voor rekening van [gedaagde] de voor- en achtertuin van de woning te (laten) onderhouden, in zodanige mate dat deze een verzorgde indruk maken.
II. Portaal machtigt om voor rekening van [gedaagde] opruim- en schoonmaakwerkzaamheden uit te (laten) voeren aan de binnenzijde van de woning, zodanig dat deze een verzorgde indruk maakt.
III. [gedaagde] veroordeelt om voor de werkzaamheden zoals verwoord onder I. en II. gelegenheid te geven, waaronder het verschaffen van toegang tot de woning aan medewerkers van Portaal en/of derden die van Portaal opdracht hebben gekregen om de werkzaamheden zoals verwoord onder I. en II. uit te voeren.
IV. [gedaagde] veroordeelt om, wanneer zij niet vrijwillig aan de onder III. opgenomen veroordeling voldoet, binnen 3 dagen na betekening van het te wijzen vonnis de woning tijdelijk, voor de duur van de werkzaamheden, te ontruimen.
V. [gedaagde] de volgende gedragsaanwijzing oplegt:
[gedaagde] zal de voor- en achtertuin niet gebruiken voor de opslag van roerende zaken, zoals afval, vuilniszakken, kartonnen dozen en prullenbakken;
[gedaagde] zal onkruid en dode planten verwijderen;
[gedaagde] zal het groen in de voor- en achtertuin regelmatig snoeien en het gras maaien;
[gedaagde] zal haar woning niet gebruiken voor de opslag van roerende zaken in kartonnen dozen, tassen, dan wel het op ander wijze opslaan van een grote hoeveelheid roerende zaken;
[gedaagde] zal geen kleding op de grond dan wel op dozen opslaan;
[gedaagde] zorgt ervoor dat de looproutes in de woning vrij zijn van spullen en de meterkast te allen tijde bereikbaar is en de toegang daartoe op geen enkele wijze wordt geblokkeerd;
[gedaagde] zorgt ervoor dat zij de woning in dusdanige staat houdt dat deze een nette en verzorgde indruk maakt en de maximale vuurbelasting niet wordt overschreden.
VI. Voor het geval [gedaagde] niet voldoet aan één of meerdere van de onder V. opgenomen afspraken, [gedaagde] veroordeelt om de woning binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen en verlaten.
VII. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, inclusief de nakosten.
3.2.
Portaal legt aan de vordering kort gezegd het volgende ten grondslag. [gedaagde] gedraagt zich niet als goed huurder als bedoeld in artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en artikel 5.1 en 5.7 AV doordat zij de woning en de bijbehorend voor- en achtertuin niet schoon, opgeruimd en veilig houdt. Ook op grond van artikel 7:217 jo. 7:240 BW jo. Besluit kleine herstellingen, bijlage sub p, is zij gehouden de woning schoon te houden en op grond van sub l. gehouden de tuin goed te onderhouden. [gedaagde] schiet dan ook tekort in de nakoming van haar verplichtingen als huurder. De woning is vrijwel onbewoonbaar, het is bijna onmogelijk om dringende werkzaamheden uit te voeren en bovendien is sprake van een potentieel erg gevaarlijke situatie voor [gedaagde] , haar dochter en omwonenden, aldus Portaal. Aangezien [gedaagde] niet in staat is gebleken zelf de woning op te ruimen en schoon te maken en te houden en dezelfde problematiek in het verleden (in 2014-2015) ook al speelde, heeft Portaal zich genoodzaakt gezien deze kort gedingprocedure op te starten. Op grond van artikel 3:299 BW vordert zij een machtiging om de opruim- en schoonmaakwerkzaam-heden in de woning en de werkzaamheden aan de tuin op kosten van [gedaagde] te laten uitvoeren. Daarnaast is het opleggen van een gedragsaanwijzing aan [gedaagde] volgens Portaal noodzakelijk om ervoor te zorgen dat de woning en de tuin na uitvoering van de werkzaamheden in nette staat blijven. Omdat gebleken is dat [gedaagde] zonder enig dwangmiddel niet tot actie overgaat, vordert Portaal tot slot de voorwaardelijke ontruiming van de woning indien [gedaagde] zich niet aan de op te leggen gedragsaanwijzing houdt.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Zij erkent kort gezegd dat haar woon- en leefsituatie moet veranderen en heeft inmiddels daarvoor de hulp van derden (een tuinman en een opruimcoach) ingeschakeld. [gedaagde] wil graag nog iets meer tijd om de woning op te ruimen. Daarnaast voert zij aan dat, indien de vorderingen van Portaal onder I. en II. worden toegewezen, zij (opnieuw) in de schulden komt.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang van de vordering vloeit voort uit de stellingen van Portaal.
4.2.
In deze procedure moet worden beoordeeld of de vordering in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat toewijzing gerechtvaardigd is. Gelet op het voorlopige karakter van de kort gedingprocedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor nadere bewijsvoering. Er is in dit geval geen reden om van deze regel af te wijken. De voorzieningenrechter baseert de beslissing daarom op feiten die erkend of onweersproken zijn of die voorshands aannemelijk zijn geworden.
4.3.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] toegezegd dat zij met reeds ingeschakelde hulp (opruimcoach en tuinman) de woning en de tuin uiterlijk 1 december 2023 zal hebben opgeruimd. [gedaagde] staat open voor meer hulpverlening en heeft de voorzieningenrechter toestemming gegeven om haar gegevens aan de gemeente door te geven om in dit verband ook nog een brede hulpvraag uit te zetten. Met partijen is verder afgesproken dat Portaal uiterlijk op 6 oktober 2023 op huisbezoek komt bij [gedaagde] en dat [gedaagde] tijdens het huisbezoek concreet en aan de hand van de schriftelijke bewijsstukken laat zien wat er al is opgeruimd en wat de concrete plannen zijn, zodat Portaal kan beoordelen of 1 december aanstaande daadwerkelijk haalbaar is. Als Portaal op basis van het huisbezoek het vertrouwen krijgt dat er daadwerkelijk grote stappen gezet gaan worden door [gedaagde] en haar dochter, heeft Portaal toegezegd te vragen om aanhouding van deze kort gedingprocedure tot 1 december 2023 om [gedaagde] en haar dochter tot die tijd de kans te geven de plannen ook uit te voeren.
4.4.
Naar aanleiding van de op de zitting gemaakte afspraken en het op 3 oktober 2023 door Portaal uitgevoerde huisbezoek heeft de gemachtigde van Portaal de voorzieningenrechter op 6 oktober 2023 kort gezegd te kennen gegeven dat Portaal er geen vertrouwen in heeft dat de woning uiterlijk 1 december 2023 daadwerkelijk zal zijn opgeruimd en de tuin in verzorgde staat zal zijn gebracht. Portaal heeft de voorzieningen-rechter daarom verzocht om vonnis te wijzen en haar vorderingen toe te wijzen.
4.5.
De voorzieningenrechter stelt vast dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. Haar woning en de bijbehorende voor- en achtertuin zijn niet opgeruimd en schoon. Hierdoor handelt [gedaagde] niet als een goed huurder en in strijd met de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde AV. De situatie is ernstig en hier moet echt verandering in komen. Hoewel het voorstelbaar is dat Portaal niet meer wil wachten, geeft de voorzieningenrechter [gedaagde] op basis van het verhandelde ter zitting en de op 3 en 6 oktober 2023 door haar broer overgelegde brief met bijlagen en foto’s op dit moment echter het voordeel van de twijfel. [gedaagde] lijkt nu echt doordrongen te zijn van de noodzaak om de woning op te ruimen en schoon te maken. Anders dan de huurder in de zaak waar Portaal in haar dagvaarding naar verwijst (ECLI:NL:GHARL:2013:BZ2350) erkent [gedaagde] dat het zo niet langer kan en heeft zij tijdens de zitting verklaard dat zij haar woonsituatie wil veranderen en een oplossing wenst. Zij heeft een tuinman en een opruimcoach ingeschakeld en ook accepteert zij hulpverlening door de GGD. De opruimcoach heeft een planning gemaakt op basis waarvan de woning uiterlijk 1 december 2023 opgeruimd moet zijn. Portaal stelt in haar brief van 6 oktober 2023 dat de door de broer van [gedaagde] overgelegde brief van de opruimcoach slechts een offerte is en dat de daarin vermelde 4 uur begeleiding per maand te weinig is om de woning uiterlijk 1 december 2023 opgeruimd te hebben. De voorzieningenrechter merkt in dat kader op dat de opruimcoach in haar brief c.q. offerte - die overigens door zowel de coach als [gedaagde] voor akkoord is ondertekend - vermeldt dat de begeleiding in mondelinge overeenstemming kan worden uitgebreid en gaat ervan uit dat [gedaagde] daar zo nodig ook toe overgaat. In samenhang met de door de broer van [gedaagde] overgelegde foto’s met daarop twee goed gevulde aanhangwagens met allerlei (grote) inboedelgoederen, een groencontainer die helemaal vol zit met tuinafval en een grote hoeveelheid aan dichtgebonden (vuilnis)zakken, acht de voorzieningenrechter voorshands voldoende aannemelijk dat [gedaagde] nu echt grote stappen aan het zetten is om de woning en de tuin op te ruimen. Het is daarom op dit moment, mede gelet op de psychische problematiek van [gedaagde] , te prematuur om Portaal te machtigen om voor rekening van [gedaagde] de woning en de voor- en achtertuin op te ruimen en schoon te maken. De vorderingen van Portaal onder I. en II. en de daarmee samenhangende vorderingen onder III. en IV. zullen daarom worden afgewezen.
4.6.
Omdat het echt de bedoeling en ook noodzakelijk is dat [gedaagde] de woning en de voor- en achtertuin opruimt en schoon maakt en opgeruimd en schoon houdt, ziet de voorzieningenrechter in de gegeven omstandigheden wel aanleiding om [gedaagde] met ingang van 1 december 2023 de gedragsaanwijzing op te leggen als gevorderd. [gedaagde] zal moeten toestaan dat Portaal dat controleert. De door Portaal onder VI. gevorderde voorwaardelijke ontruiming voor het geval [gedaagde] zich niet aan die gedragsaanwijzing houdt, wordt afgewezen. Het is volledig afhankelijk van de aard en de ernst van een eventuele schending van de gedragsaanwijzing of een ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure alsdan gerechtvaardigd zal zijn. Het voert naar het oordeel van de voorzieningenrechter op dit moment te ver om daarop vooruit te lopen.
4.7.
Nu beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld, ziet de voorzieningenrechter aanleiding om te bepalen dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
legt [gedaagde] met ingang van 1 december 2023 de volgende gedragsaanwijzing op:
[gedaagde] zal de voor- en achtertuin niet gebruiken voor de opslag van roerende zaken, zoals afval, vuilniszakken, kartonnen dozen en prullenbakken;
[gedaagde] zal onkruid en dode planten verwijderen;
[gedaagde] zal het groen in de voor- en achtertuin regelmatig snoeien en het gras maaien;
[gedaagde] zal haar woning niet gebruiken voor de opslag van roerende zaken in kartonnen dozen, tassen, dan wel het op ander wijze opslaan van een grote hoeveelheid roerende zaken;
[gedaagde] zal geen kleding op de grond dan wel op dozen opslaan;
[gedaagde] zorgt ervoor dat de looproutes in de woning vrij zijn van spullen en de meterkast te alleen tijde bereikbaar is en de toegang daartoe op geen enkele wijze wordt geblokkeerd;
[gedaagde] zorgt ervoor dat zij de woning in dusdanige staat houdt dat deze een nette en verzorgde indruk maakt en de maximale vuurbelasting niet wordt overschreden;
5.2.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.3.
verklaart de beslissing onder 5.1. uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.P. Heijmans en in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2023.
25115 \ 41245