Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/385990 / HA ZA 21-163
Vonnis van 29 november 2023
in de zaak van
de vereniging
[eiser],
gevestigd te [plaats 1] ,
eiseres,
advocaat mr. H.W. Gierman te 's-Gravenhage,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 1],
gevestigd te [plaats 2] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [plaats 2] ,
gedaagden,
advocaat mr. P.M. Leerink te Deventer.
Partijen zullen hierna de [eiser] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden genoemd.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen samen worden aangeduid als [gedaagden]
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen samen worden aangeduid als [gedaagden]
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis in de hoofdzaak, tevens eindvonnis in het incident van 12 juli 2023
- de akte uitlaten na tussenvonnis in de hoofdzaak teven eindvonnis in het incident van de [eiser] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling in de hoofdzaak
terugkomen op bindende eindbeslissing
2.1.
Bij voormeld vonnis is de [eiser] in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over het verzoek van [gedaagden] om terug te komen op de bindende eindbeslissing in het tussenvonnis aangaande de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden.
2.2.
De [eiser] stelt in haar akte -met inhoudelijke argumenten- waarom er in dit geval geen aanleiding is om terug te komen op het oordeel van de rechtbank dat de algemene voorwaarden niet tussen de [eiser] en [gedaagden] zijn overeengekomen.
2.3.
De rechtbank oordeelt als volgt.
Gesteld noch gebleken is dat bedoelde eindbeslissing berust op een onjuiste juridische grondslag. Evenmin is er sprake van dat deze bindende eindbeslissing berust op een onjuiste feitelijke grondslag. Een bindende eindbeslissing berust immers onder meer op een onjuiste feitelijke grondslag indien de rechter, na een dergelijke heroverweging, inziet dat zijn uitdrukkelijk en zonder voorbehoud gegeven oordeel was gegrond op een onhoudbare feitelijke lezing van een of meer gedingstukken, welke lezing, bij handhaving, zou leiden tot een einduitspraak waarvan de rechter overtuigd is dat die ondeugdelijk zou zijn.
Gesteld noch gebleken is dat bedoelde eindbeslissing berust op een onjuiste juridische grondslag. Evenmin is er sprake van dat deze bindende eindbeslissing berust op een onjuiste feitelijke grondslag. Een bindende eindbeslissing berust immers onder meer op een onjuiste feitelijke grondslag indien de rechter, na een dergelijke heroverweging, inziet dat zijn uitdrukkelijk en zonder voorbehoud gegeven oordeel was gegrond op een onhoudbare feitelijke lezing van een of meer gedingstukken, welke lezing, bij handhaving, zou leiden tot een einduitspraak waarvan de rechter overtuigd is dat die ondeugdelijk zou zijn.
2.4.
Die situatie doet zich hier niet voor. [gedaagden] hebben na het tussenvonnis van
9 februari 2022 een -niet eerder overgelegd- overzicht in het geding gebracht, waarop zij de door hen eerder ingenomen stelling baseren dat sprake is van een bestendige handelsrelatie tussen diverse vennootschappen van [betrokkene 1] enerzijds en [betrokkene 2] en [gedaagde 1] anderzijds in de periode 2005 tot 2014. Tevens hebben [gedaagden] een -niet eerder overgelegde- inventarisatie van de opdrachten met daarbij de contactpersonen en vermelding van de data waarop is verwezen naar de algemene voorwaarden overgelegd.
Hiermee is in feite sprake van een verkapt hoger beroep, hetgeen het in het tussenvonnis van 12 juli 2023 onder 2.5. vermelde toetsingskader (dat recent nog eens is bevestigd in het arrest van de Hoge Raad van 16 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1873) te buiten gaat.
9 februari 2022 een -niet eerder overgelegd- overzicht in het geding gebracht, waarop zij de door hen eerder ingenomen stelling baseren dat sprake is van een bestendige handelsrelatie tussen diverse vennootschappen van [betrokkene 1] enerzijds en [betrokkene 2] en [gedaagde 1] anderzijds in de periode 2005 tot 2014. Tevens hebben [gedaagden] een -niet eerder overgelegde- inventarisatie van de opdrachten met daarbij de contactpersonen en vermelding van de data waarop is verwezen naar de algemene voorwaarden overgelegd.
Hiermee is in feite sprake van een verkapt hoger beroep, hetgeen het in het tussenvonnis van 12 juli 2023 onder 2.5. vermelde toetsingskader (dat recent nog eens is bevestigd in het arrest van de Hoge Raad van 16 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1873) te buiten gaat.
2.5.
Ook al zou hierover anders worden geoordeeld, is de rechtbank van oordeel dat de door [gedaagden] verstrekte nadere informatie -gelet op de gemotiveerde reactie daarop van de [eiser] - niet tot een ander oordeel als hiervoor onder 2.2. is weergegeven leidt.
Immers, [betrokkene 1] was toen hij [gedaagde 2] namens de [eiser] benaderde voor het verrichten van een voortaxatie bestuurder van [betrokkene 3] . [betrokkene 3] is pas op 1 januari 2015 opgericht. [gedaagden] stelt niet dat [betrokkene 3] namens de [eiser] eerder taxatieopdrachten aan [betrokkene 2] / [gedaagde 1] heeft verstrekt. Onder deze omstandigheden is er geen deugdelijke grond om te oordelen dat de [eiser] de in de algemene voorwaarden van [gedaagde 1] (die dateren van 2013) opgenomen aansprakelijkheidsbeperking tegen zich zou moeten laten gelden. Dit wordt niet anders indien [betrokkene 1] uit hoofde van een andere hoedanigheid dan van bestuurder van [betrokkene 3] wist dat [gedaagde 1] algemene voorwaarden hanteert.
Immers, [betrokkene 1] was toen hij [gedaagde 2] namens de [eiser] benaderde voor het verrichten van een voortaxatie bestuurder van [betrokkene 3] . [betrokkene 3] is pas op 1 januari 2015 opgericht. [gedaagden] stelt niet dat [betrokkene 3] namens de [eiser] eerder taxatieopdrachten aan [betrokkene 2] / [gedaagde 1] heeft verstrekt. Onder deze omstandigheden is er geen deugdelijke grond om te oordelen dat de [eiser] de in de algemene voorwaarden van [gedaagde 1] (die dateren van 2013) opgenomen aansprakelijkheidsbeperking tegen zich zou moeten laten gelden. Dit wordt niet anders indien [betrokkene 1] uit hoofde van een andere hoedanigheid dan van bestuurder van [betrokkene 3] wist dat [gedaagde 1] algemene voorwaarden hanteert.
2.6.
Onder deze omstandigheden doet zich niet de situatie voor waarin het terugkomen van de eerder gegeven bindende eindbeslissing in dit opzicht geboden is.
het deskundigen onderzoek
2.7.
De rechtbank zal thans -aan de hand van het deskundigenbericht en hetgeen partijen over de inhoud daarvan naar voren hebben gebracht- overgaan tot het beoordelen van de stelling van de [eiser] dat [gedaagde 2] een beroepsfout heeft gemaakt door bij zijn werk niet de zorg te betrachten die van een redelijk bekwaam een redelijk handelend taxateur mag worden verwacht.
2.8.
Op de door de rechtbank gestelde vragen 2 tot en met 10 (de antwoorden op de vragen 1 en 11 zijn hier niet verder van belang) heeft de deskundige voor zover van belang de volgende antwoorden gegeven.
Vraag 2.Wat waren in 2015 binnen uw beroepsgroep de standaarden en/of gebruiken
a. voor de wijze waarop een ‘voorafgaande taxatie’ als bedoeld in artikel 7:960 BW van een gebouw op basis van hertaxatie van commercieel vastgoed (in verband met een brandverzekering; verder: een voortaxatie) dient te worden uitgevoerd en
b. waaraan een in dat verband opgesteld taxatierapport dient te voldoen?
Vraag 3.Indien u verwijst naar richtlijnen en protocollen, kunt u dan voor zover mogelijk aangeven hoe de richtlijn of het protocol tot stand is gekomen? Wilt u de richtlijn of het protocol bijvoegen, dan wel de vindplaats vermelden?
De deskundige antwoordt -voor zover van belang- als volgt:
“(…) Taxeren (van opstallen) vereist een grote mate van nauwgezetheid. Het is noodzakelijk dat een taxateur zich ter plaatse voldoende op de hoogte stelt van de bouwaard, de afmetingen en de aanwezige voorzieningen in het gebouw. Verder dient hij/zij onderscheid te maken tussen de eigendommen van de verzekeringnemer in wiens opdracht de taxatie wordt uitgevoerd, en de eigendommen van derden. Als voorbeeld noem ik in dit verband een verhuurd gebouw, waarbij de opstaleigenaar alleen zijn eigendommen getaxeerd wenst te hebben en dus niet de waarde van alle bouwkundige zaken die door een huurder zijn aangebracht.
Bij het maken van zijn berekening, die uiteindelijk tot de getaxeerde waarde leidt, dient de
taxateur gebruik te maken van actuele kengetallen. Of daarbij gebruik maakt wordt van een
waardering per m2-vloeroppervlak, per m3-gebouwinhoud of van een elementenbegroting is
ter keuze van de taxateur.
(…)Er blijken geen officiële richtlijnen of protocollen te bestaan voor het opstellen van 7:960BW opstaltaxatie.”
Vraag 4.Indien er ten aanzien van vraag 2, binnen de beroepsgroep verschillende opvattingen bestonden, kunt u vermelden welke dat zijn?
De deskundige heeft geen melding gemaakt van verschillende opvattingen binnen de beroepsgroep.
Vraag 5.Kunt u vaststellen wat in 2015 - beoordeeld naar de toen geldende normen - het bouwvolume was van de verschillende onderdelen van de gebouwen? Kunt u daarbij zoveel mogelijk een onderscheid maken tussen de hoofdgebouwen, de daarbij horende uitbouwen, bijgebouwen en/of achterliggende bouwwerken?
De deskundige antwoord als volgt:
“Van belang is in dit geval aan te geven op welke wijze er gemeten dient te worden. Er zijn in de markt tal van bouwkostendatabases. Deze databanken bevatten een schat aan
informatie. Enerzijds om heel gedetailleerd de bouwkosten te kunnen berekenen, zoals
bijvoorbeeld een aannemer dat doet om een offerte te maken, anderzijds grofmaziger en
bijvoorbeeld gerangschikt op basis van m3-prijzen. Dat is bijvoorbeeld terug te vinden bij
Archidat: https://webwinkel.bouwformatie.nl/bouwkostenwijzer. In dergelijke kosten
handboeken staat te lezen dat uitgegaan moet worden van het bruto vloeroppervlak en de
bruto hoogte van een gebouw. Dat houdt in: alles buitenom meten, uitgaande vanaf
bovenzijde beganegrondvloer.
Dezelfde methodiek wordt aangehouden door het Verbond van Verzekeraars(…)
Zij gebruikt de kuberingsmethode als leidraad bij het snel bepalen van verzekerde sommen
voor met name woningen.
Na het bestuderen van de bouwtekeningen, en uitgaande van de situatie in 2015, kom ik tot
de volgende bouwvolumes:
Hoofdgebouw 9.554 m3
Aanbouw linksachter 1.475 m3
Aanbouw rechtsachter 1.655 m3”Vraag 6.Kunt u de waarde per m3 voor de verschillende onderdelen noemen, beoordeeld naar de
situatie van 2015?
De deskundige antwoordt als volgt:
“
Hierbij dien ik een voorbehoud te maken. De situatie van 2015 heb ik niet kunnen
Hierbij dien ik een voorbehoud te maken. De situatie van 2015 heb ik niet kunnen
beoordelen. Ik moet het doen met een beoordeling van het pand in de situatie zoals ik dat
heb beoordeeld in 2022, waarbij ik mij realiseerde dat er sinds 2015 tal van aanpassingen
zijn geweest, al was het maar door het herstel van de brandschade, het veranderde gebruik
en het wegslopen van de twee achtervleugels. Ik zocht onder meer aansluiting bij de aan mij
verstrekte foto’s, die kort na de brand zijn gemaakt, en bij de waarde van een ingeschatte
hoeveelheid verbouwingswerkzaamheden die tussen 2015 en 2019 zijn uitgevoerd. [gedaagde 2]
geeft aan dat hij geen foto’s meer heeft van zijn inspectie 2015. [betrokkene 8] leverde mij foto’s die afkomstig zijn van social media en waarvan mij aangeeft dat die gemaakt zijn voor 2015. Het waarheidsgehalte van die foto’s heb ik niet onomstotelijk kunnen vaststellen.
Uitgaande van de situatie in 2015 is verder van het grootste belang een betrouwbare
aanname te doen van de waarde van de bouwkundige onderdelen die tot het eigendom van
de opdrachtgever (de verzekeringnemer) behoren en wat wellicht bijvoorbeeld als
huurdersbelang of inventaris is te waarderen.
In uw vraag 7 vraagt u naar een taxatiewaarde van de in slechte staat verkerende
achterliggende gebouwen. Een opstalpolis biedt bij een gedekte schade recht op een
uitkering die uitgaat van herbouwwaarde (tenzij daar in heel incidentele gevallen in tekst
van de polisvoorwaarden vanaf wordt geweken, maar daarvan is mij in dit geval niets
gebleken). Het doet daarbij niet ter zake of een gebouw(-deel) in minder goede staat
verkeerde. Als verzekeraars bereid zijn een gebouw in dekking te nemen, dan accepteert
men automatisch dat bij schade de uitkering gebaseerd is op herbouwkosten zonder dat
men correcties aanbrengt op basis van veroudering. De taxatiewaarde van een in slechte
staat verkerend gebouw wijkt dus in beginsel niet af van een in goede staat verkerend
gebouw. In de bedragen die ik noem heb ik daarom ook geen rekening gehouden met
afschrijving of een andere neerwaartse prijscorrectie.”
Verder somt iedere taxateur, ook [gedaagde 2] , in het taxatierapport op welke onderdelen wel en
welke onderdelen niet zijn betrokken in de waardering. Bij het noemen van bedragen baseer
ik mij dan ook op de lijst met in- en uitsluitingen volgens het taxatierapport van [gedaagde 1] van 7 september 2015, referentie T.2015/09/8327. Ik betrek dan bijvoorbeeld de btw en de door de leden van de [eiser] aangebrachte verbeteringen in mijn waardering. Dat geldt dan bijvoorbeeld ook voor de waarde van de verbouwingen die door [betrokkene 6] , ruimschoots voor de taxatie in 2015, waren aangebracht, ondanks dat deze zaken op een aparte polis gedekt bleken te zijn. [gedaagde 2] had immers de waarde van die verbouwingen
betrokken in zijn taxatie, althans het was niet uitgesloten.
Resumerend en rekening houdende met de hiervoor genoemde overwegingen en
uitgangspunten, uitgaande van prijspeil 2015, acht ik voor het hoofdgebouw een m3-prijs
van EUR 525,00 gerechtvaardigd. Voor de twee achterliggende gebouwen meen ik dat,
vanwege het minder hoge afwerkingsniveau een m3-prijs van EUR 450,00 passend is. Hierin zijn nog niet begrepen de waarde van de buitengalerijen en de waarde van het
eigenarenbelang. Als de waarde van deze onderdelen aan de m3-prijs van het hoofdgebouw
worden toegevoegd, dan bedraagt de m3-prijs voor het hoofdgebouw EUR 609,21/m3.”
Vraag 7.Kunt u de waarde van de gebouwen in 2015 - beoordeeld naar de toen geldende normen-
taxeren op basis van herbouwwaarde ten behoeve van een voortaxatie voor een
brandverzekering? Kunt u die waarde voorts geven, uitgaande van de situatie dat de
achterliggende bouwwerken in slechte staat verkeerden?
De deskundige antwoordt als volgt:
“Zoals onder 6 al is toegelicht kan ik geen rekening houden met een correctie voor de slechte staat van de achterliggende bouwwerken.
Mijn taxatiewaarde, prijspeil 2015, uitgaande van de overwegingen die onder 6 zijn
genoemd wordt dan als volgt:
EUR
Hoofdgebouw 9.554 m3 à 525 = 5.016.084,00
Aanbouwen achter 3.129 m3 à 450 = 1.408.114,00
Galerijen achter = 117.500,00Eigenarenbelang begane grond = 67.492,00
Eigenarenbelang eerste etage = 50.619,00
Eigenarenbelang tweede etage = 306.783,00
Eigenarenbelang derde etage = 0,00
Eigenarenbelang vierde/vijfde etage west ( [betrokkene 6] ) = 350.000,00
Eigenarenbelang vierde/vijfde etage oost = 116.667,00
Totaal, inclusief btw = 7.433.259,00”
Vraag 8.Valt de wijze en uitvoering van de door [gedaagden] uitgevoerde voortaxatie binnen de in 2015 geldende standaard en/of binnen de gebruiken die toen door de beroepsgroep acceptabel werden geacht? Voor zover dit niet het geval was, op welke punten week de voortaxatie daarvan af?
Kunt u bij de beantwoording van deze vraag betrekken dat bij de voortaxatie
Kunt u bij de beantwoording van deze vraag betrekken dat bij de voortaxatie
a. de kuberingsmethode is gebruikt
b. een deel het bouwvolume dat ziet op bijgebouwen - die (mogelijk) in slechte staat verkeerden - niet is meegerekend en dat dit is gecompenseerd door een toeslag (van circa 15%) op de prijs per m3 van het wel meegerekende bouwvolume?
De deskundige antwoord als volgt:
“Zoals hiervoor is toegelicht bestaan er geen vaste protocollen of richtlijnen waaraan een taxatierapport voor verzekeringsdoeleinden dient te voldoen. [gedaagde 2] kan dus niet hebben afgeweken van regels of normen die niet bestaan.
In het procesdossier trof ik het volgende document aan:
(…)
De stempel “ [betrokkene 2] ” doet vermoeden dat bovenstaande handmatige becijfering de
basis is geweest voor de door [gedaagde 1] / [gedaagde 2] uitgebrachte taxatie. Daarin staat te lezen dat
[gedaagde 2] de kuberingsmethode heeft gebruikt en dat hij daaraan een bedrag van EUR 500.000
heeft toegevoegd voor waardeverhogende onderdelen zoals de lift, de brandmeldinstallatie
en de nooduitgangen.
De gebruikte methode, dus de kuberingsmethode en daar onderdelen aan toevoegen is,
zoals ik onder 6.3 al heb aangegeven, een gebruikelijke wijze van taxeren.
Bij de beantwoording van de vragen 6 en 7 heb ik uitgelegd dat het apert onjuist is om in een verzekeringstaxatierapport voor opstallen een prijsverlagende correctie door te voeren voor gebouwdelen die in slechte staat verkeren.”
Vraag 9.Bestond er in 2015 binnen de beroepsgroep een bandbreedte waarbinnen afwijkingen
van gemeten volumes en/of waarderingen op basis van herbouwwaarde bij een
voortaxatie acceptabel worden geacht? Zo ja wat was die bandbreedte?
De deskundige antwoordt als volgt:
“ [betrokkene 4](bestuurslid van de [betrokkene 5] , toevoeging rechtbank, zie blz 8 van het rapport)
bevestigde mij dat er GEEN algemeen geldende bandbreedte bestaat die taxateurs gebruiken om hun eventuele onnauwkeurigheid/inschatting te duiden.
bevestigde mij dat er GEEN algemeen geldende bandbreedte bestaat die taxateurs gebruiken om hun eventuele onnauwkeurigheid/inschatting te duiden.
Vanzelfsprekend is bekend bij verzekerden, taxateurs en verzekeraars dat taxeren altijd een
inschatting blijft en dus geen exacte wetenschap is.”
Vraag 10.Voor zover de antwoorden op vragen 5, 6 en 7 afwijken van de resultaten van de
metingen van (de onderdelen van) de gebouwen en/of van de waardering door [gedaagde 2] , zoals (onder meer) blijkt uit de aantekeningen en het taxatierapport:
a. kunt een verklaring geven voor die afwijking?
a. kunt een verklaring geven voor die afwijking?
De deskundige antwoordt als volgt:
“Het blijft gissen naar het antwoord op de vraag waarom de waardering van [gedaagde 2] afwijkt. Als ik mij baseer op de onder de beantwoording van vraag 8 weergegeven berekening dan lijkt het totaal becijferde aantal m3 niet in overeenstemming te zijn met mijn berekening die onder vraag 5 is vermeld. Ik herken in de berekening van [gedaagde 2] niet de later door hem genoemde toegepaste korting op de m3-prijs van het hoofdgebouw. Feit is wel dat, gelet op de hoogte van de kosten die [gedaagde 2] rekende voor het maken van deze taxatie, niet een uitvoerige elementenbegroting gemaakt kon worden. Nauwkeurigheid maakt dan plaats voor inschattingen. Inschattingen kunnen achteraf onjuist blijken te zijn.”
b. blijft die afwijking binnen de in vraag 9 bedoelde bandbreedte?
De deskundige antwoordt als volgt:
“Er bestaat geen algemeen gangbare en geaccepteerde bandbreedte.”
de wijziging van eis en de onderbouwing daarvan
2.9.
De [eiser] heeft naar aanleiding van het deskundigenbericht haar eis gewijzigd, in die zin dat zij thans vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, dan wel indien hoofdelijke aansprakelijkheid niet aan de orde zou zijn ofwel [gedaagde 1] ofwel [gedaagde 2] zal veroordelen om aan haar te betalen een bedrag van
€ 775.140,58, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 mei 2019, althans vanaf
I. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, dan wel indien hoofdelijke aansprakelijkheid niet aan de orde zou zijn ofwel [gedaagde 1] ofwel [gedaagde 2] zal veroordelen om aan haar te betalen een bedrag van
€ 775.140,58, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 mei 2019, althans vanaf
8 april 2020 tot aan de dag van algehele betaling, en
II. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, dan wel indien hoofdelijke aansprakelijkheid niet aan de orde zou zijn ofwel [gedaagde 1] ofwel [gedaagde 2] , zal veroordelen in de kosten van het geding daaronder begrepen een vergoeding van de kosten van rechtsbijstand en de door haar voorgeschoten kosten van het deskundigenbericht ad € 10.980, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten.
2.10.
De [eiser] voert ter aanvulling van hetgeen zij tot aan het tussenvonnis van 12 juli 2023 heeft gesteld het volgende aan (waarbij de hierna te noemen bedragen inclusief btw zijn, tenzij hierna anders wordt vermeld). Uit het deskundigenbericht blijkt dat [gedaagde 2] bij de toepassing van de kuberingsmethode niet de juiste berekeningsmethodiek heeft toegepast. Bij juiste toepassing leidt dit volgens de deskundige tot een bouwvolume van 12.684 m3.
Ook heeft [gedaagde 2] voor de opstallen ten onrechte een prijsverlagende correctie toegepast voor delen van het gebouw die in slechte staat verkeren. De deskundige heeft de herbouwwaarde vastgesteld op € 7.433.259,-- . De door [gedaagde 2] getaxeerde waarde (€ 5.350.000,--) is veel te laag. De volledige brandschade bestaat uit de herstelkosten (exclusief het elders verzekerde belang van [betrokkene 6] ) ad € 4.617.722,08 . In dit bedrag zitten ook de herstelkosten ad
€ 307.053,55 voor de 3e etage van het complex (afbouwkosten Hostel). Dat Hostel was ten tijde van de taxatie door [gedaagde 2] niet aanwezig. Na aftrek van dit bedrag resteert een schade van € 4.310.668,53. Enkel de eerste etage west/links (de helft van de eerste etage) werd in 2015 casco verhuurd aan The Pittstop. De door de huurder aangebrachte zaken maken geen deel uit van het door de deskundige voor de eerste etage vastgestelde eigenarenbelang van de [eiser] ad € 50.619,--De helft van dat bedrag (€ 25.309,50) moet in mindering worden gebracht op de door de deskundige vastgestelde herbouwwaarde, waarmee de herbouwwaarde uitkomt op € 7.407.949,50. Met inachtneming van de indexering die door Interpolis is toegepast (10,113356 %) komt de verzekerde som van de taxatiewaarde van de deskundige (zonder het eigenarenbelang van de helft van de eerste etage) uit op
Ook heeft [gedaagde 2] voor de opstallen ten onrechte een prijsverlagende correctie toegepast voor delen van het gebouw die in slechte staat verkeren. De deskundige heeft de herbouwwaarde vastgesteld op € 7.433.259,-- . De door [gedaagde 2] getaxeerde waarde (€ 5.350.000,--) is veel te laag. De volledige brandschade bestaat uit de herstelkosten (exclusief het elders verzekerde belang van [betrokkene 6] ) ad € 4.617.722,08 . In dit bedrag zitten ook de herstelkosten ad
€ 307.053,55 voor de 3e etage van het complex (afbouwkosten Hostel). Dat Hostel was ten tijde van de taxatie door [gedaagde 2] niet aanwezig. Na aftrek van dit bedrag resteert een schade van € 4.310.668,53. Enkel de eerste etage west/links (de helft van de eerste etage) werd in 2015 casco verhuurd aan The Pittstop. De door de huurder aangebrachte zaken maken geen deel uit van het door de deskundige voor de eerste etage vastgestelde eigenarenbelang van de [eiser] ad € 50.619,--De helft van dat bedrag (€ 25.309,50) moet in mindering worden gebracht op de door de deskundige vastgestelde herbouwwaarde, waarmee de herbouwwaarde uitkomt op € 7.407.949,50. Met inachtneming van de indexering die door Interpolis is toegepast (10,113356 %) komt de verzekerde som van de taxatiewaarde van de deskundige (zonder het eigenarenbelang van de helft van de eerste etage) uit op
€ 8.157.141,77. Het door de deskundige vastgestelde eigenarenbelang van [betrokkene 6] ad
€ 350.000,-- moet van dat bedrag worden afgetrokken. Bij een juiste taxering zou de verzekerde som op de schadedatum daarmee zijn uitgekomen op een bedrag van
€ 7.771.745,02. De door de schade-experts na de brand vastgestelde herbouwwaarde bedroeg € 8.328.414,--. In dit bedrag is tevens begrepen de elders verzekerde herbouwwaarde voor [betrokkene 6] ad € 516.597,40 en de afbouwkosten van het Hostel ad
€ 307.053,55. Deze bedragen dienen in mindering te komen op de door de schade-experts vastgestelde herbouwwaarde.Zonder de beroepsfout van [gedaagde 2] zouden de schade-experts de schade op de schadedatum hebben vastgesteld op € 7.504.763,05. Dit bedrag afgezet tegen het hiervoor vermelde bedrag van € 7.771.745,02 zou de conclusie hebben opgeleverd dat er geen sprake is onderverzekering indien [gedaagde 2] op de juiste wijze zou hebben getaxeerd. In dat geval zou Interpolis een bedrag van € 4.310.668,53 (in plaats van € 3.482.327,40) aan de [eiser] hebben uitgekeerd. De schade van de [eiser] bedraagt € 775.140,58. Nu de schade door haar is geleden op het moment van de brand maakt zij primair aanspraak op de wettelijke rente vanaf 28 mei 2019 en subsidiair vanaf de datum van de aansprakelijkheidsstelling (8 april 2020).
de reactie van [gedaagden] op het deskundigenrapport
2.11.
[gedaagden] voeren het volgende aan tegen het deskundigenrapport. De deskundige heeft ten onrechte de door de [eiser] als productie 9 in het geding gebrachte specificatie van [gedaagde 2] d.d. 7 september 2015 aan zijn oordeel ten grondslag gelegd omdat deze specificatie geen onderbouwing betreft van de door [gedaagde 2] getaxeerde waarde. Er is wel sprake van een bandbreedte binnen de beroepsgroep van bouwkundig vastgoed taxateurs op het gebied van verzekeringstaxaties. Voor taxaties in de zin van artikel 7:960 BW wordt in het algemeen een bandbreedte van 20% aangehouden. Alleen voor rekening en risico van de leden van de [eiser] aangebrachte voorzieningen mogen in het kader van de vaststelling van de eigenarenbelangen vóór de brand worden in de taxatie worden meegenomen. De deskundige heeft onvoldoende onderzoek gedaan naar het bestaan en omvang van de eigenarenbelangen. [betrokkene 6] was geen eigenaar van de vierde en vijfde etage (west), dat was [betrokkene 7] (hierna: [betrokkene 7] ). [betrokkene 6] kan in 2015 hooguit als huurder worden aangemerkt. Deze etage is volgens de door de deskundige bij [betrokkene 7] ingewonnen informatie in 2000 verbouwd en ingericht. Alle voor rekening en risico van de gebruikers aangebrachte voorzieningen zijn in het taxatierapport van [gedaagde 1] uitgesloten. De door [betrokkene 6] geleden schade heeft [betrokkene 6] niet geleden als eigenaar. Van natrekking van de door [betrokkene 6] aangebrachte voorzieningen is geen sprake. Hetzelfde geldt voor de door de deskundige gestelde eigenarenbelangen van BarBeQue Zie Zo, Eetcafé De Pitstop en Restaurant Palladion. Deze bedrijven waren in 2015 geen appartementseigenaren en kunnen hooguit als huurder worden aangemerkt. De deskundige heeft de eigenarenbelangen voor een bedrag van
€ 584.778,-- te hoog vastgesteld. De enkele vaststelling van de deskundige dat het apert onjuist is om in een verzekerings- taxatierapport voor opstallen een prijsverlagende correctie door te voeren betekent nog niet dat de voortaxatie van [gedaagde 2] zozeer onjuist was dat sprake is van een beroepsfout en dat de [eiser] als gevolg hiervan aan [gedaagde 1] toerekenbare schade heeft geleden. Uitgaande van de door [gedaagde 2] getaxeerde herbouwwaarde vóór de brand van € 8.328.414,-- minus de investeringen tussen 2015 en 2019, die volgens opgave
€ 1.434.870,-- zouden bedragen, komt de herbouwwaarde vóór de brand uit op € 6.893.544,--. De door [gedaagde 2] in september 2015 getaxeerde waarde, vermeerderd met de index 2015-2019, bedraagt € 6.291.827,--. Als [gedaagde 2] de taxatiewaarde had moeten vaststellen op
€ 6.893.544,--, dan is [gedaagde 2] daarmee binnen de bandbreedte van 10% gebleven. [gedaagde 2] is niet toerekenbaar tekortgeschoten.
€ 6.893.544,--, dan is [gedaagde 2] daarmee binnen de bandbreedte van 10% gebleven. [gedaagde 2] is niet toerekenbaar tekortgeschoten.
de reactie van [gedaagden] op de eiswijziging
2.12.
In de door de [eiser] als productie 21 overgelegde berekening wordt ten onrechte voorbijgegaan aan het feit dat de deskundige minimaal € 484.000,-- teveel aan in 2015 bestaande eigenarenbelangen in zijn taxatie heeft meegenomen. Bij het afsluiten van de verzekering met Interpolis had de [eiser] met betrekking tot de indexering van de verzekerde som de keuze tussen indexering met een door Interpolis zelf samengesteld indexcijfer en een jaarlijkse berekening van het indexcijfer door een taxateur. Het in de jaren 2015 tot 2019 onder verzekeraars gangbare indexeringspercentage komt uit op ruim 25%. Dit percentage dient tot uitgangspunt genomen te worden en niet het als gevolg van de eigen keuze van de [eiser] veel lagere indexeringspercentage van Interpolis. In de berekening wordt ten onrechte uitgegaan van een indexering ter hoogte van 10,113%. Als gevolg van de keuze van de [eiser] is sprake van forse onderverzekering, die niet voor rekening van [gedaagden] behoort te komen. De deskundige heeft met betrekking tot de eigenaarsbelangen de stellingen van [gedaagden] met betrekking tot de natrekkingsproblematiek in het midden gelaten, maar meent dat indien de huurdersbelangen niet via natrekking tot de opstal zijn gaan behoren de door hem getaxeerde waarde dient te worden verlaagd met € 118.111,--. Van door eigenaren vóór 2015 aangebrachte voorzieningen is niet gebleken met uitzondering van het te hoog getaxeerde eigenarenbelang van het wokrestaurant op de tweede verdieping. De schade van de [eiser] als gevolg van de beweerde fouten in de taxatie van [gedaagde 2] bedraagt hooguit € 357.553,-- (€ 4.310.668,- wegens herstelkosten minus
€ 3.953.115,--, zijnde de verzekerde waarde, uitgaande van het gangbare indexeringspercentage). [gedaagden] betwisten de omvang van de herstelkosten. De namens de [eiser] ingeschakelde experts hebben de waarde vóór de brand stelselmatig bovenmatig vastgesteld. [gedaagden] betwisten dat er herbouwplannen met betrekking tot de achterliggende gebouwen (hebben) bestaan of nog gemaakt zullen worden. De herstelkosten van het hoofdgebouw hebben naar verluid € 2.093.300,-- bedragen. Dit bedrag is aanzienlijk lager dan de door Interpolis aan de [eiser] vergoede schade en kosten. Het causaal verband ontbreekt omdat de gestelde onderverzekering niet het gevolg is van de beweerde te lage taxatie maar van de eigen beslissingen van de [eiser] . Het verschil tussen de gevorderde schadevergoeding en het door [gedaagde 1] voor haar taxatie in rekening gebrachte bedrag van
€ 375,-- (inclusief btw) is zodanig dat dit gelet op het bepaalde in artikel 6:98 BW in de weg staat aan volledige toewijzing van de gevorderde schadevergoeding. Er is sprake van eigen schuld aan de zijde van de [eiser] . Toekenning van volledige schadevergoeding leidt voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen, zodat er aanleiding is tot matiging van de schadevergoeding op grond van artikel 6:109 BW.
toelaatbaarheid van de wijziging van eis
2.13.
[gedaagden] hebben geen bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis als zodanig. De rechtbank acht deze wijziging van eis (waarmee overigens de proceseconomie is gediend nu daarmee een schadestaatprocedure wordt voorkomen) toelaatbaar, zodat op basis van de gewijzigde eis recht zal worden gedaan.
De gestelde tekortkomingen: hanteren kuberingsmethode en verkeerd bouwvolume
2.14.
De rechtbank brengt in herinnering dat het verwijt dat de [eiser] [gedaagde 2] in de inleidende dagvaarding maakt tweeledig is:
a. de door [gedaagde 2] gehanteerde kuberingsmethode is ongeschikt voor een voortaxatie,
a. de door [gedaagde 2] gehanteerde kuberingsmethode is ongeschikt voor een voortaxatie,
b. [gedaagde 2] heeft een bouwvolume van circa 3500 m3 te weinig gemeten, althans heeft hij een bouwvolume van die grootte niet betrokken bij de waardering van de gebouwen.
2.15.
De eerste vraag die in dit verband moet worden beantwoord is of [gedaagde 2] door voor de taxatie van de gebouwen de “kuberingsmethode” te hanteren niet de juiste methode heeft gebruikt.
2.16.
De deskundige stelt op bladzijde 9 van zijn rapport
“ 6.3 Algemene gebruiken in de branche
De taxatiebranche voor het waarderen van opstallen ten dienste van
verzekeringsdoeleinden is niet procesgestuurd. Dat houdt in dat werkprocessen niet uniform
zijn en er geen sprake is van vaste calculatiemodellen (…).
Een taxatie is nadrukkelijk een schatting. Er zal dus geen uitgebreide gedetailleerde
begroting gemaakt worden. Een taxateur bepaalt zelf welke methode hij gebruikt om zijn
waardering voor opstallen tot stand te brengen. Dat kan gebaseerd zijn op:
• Het vermenigvuldigen van de kubieke meters gebouwinhoud met een
ervaringsbedrag voor bouwkosten per kubieke meter.
• Idem, maar dan gebaseerd op vierkante meters vloeroppervlak.
• Het maken van een elementenbegroting.
• Indien van toepassing nadien toevoegen van waarde voor relatief kostbare zaken die
niet in kubieke of vierkantemeterprijzen betrokken zijn.
• Een mix van de hiervoor genoemde mogelijkheden (…).”
2.17.
De rechtbank neemt dit -door de [eiser] niet betwiste- uitgangspunt over. Dit betekent dat niet gezegd kan worden dat [gedaagde 2] bij zijn taxatie ten onrechte de “kuberingsmethode” heeft toegepast.
2.18.
De volgende vraag die beantwoord moet worden is of [gedaagde 2] , die niet heeft betwist dat hij een deel van het bouwvolume niet heeft meegenomen, met recht het deel van het bouwvolume dat ziet op de bijgebouwen (die volgens hem in slechte staat verkeerden) niet heeft meegerekend, maar dit heeft gecompenseerd met een toeslag (van circa 15%) op de prijs per m3 van het wel meegerekende bouwvolume.
2.19.
De deskundige is daarover in zijn antwoord op vraag 6 duidelijk in die zin dat [gedaagde 2] de slechte staat van de bijgebouwen niet had mogen meewegen bij zijn taxatie.
2.20.
De rechtbank neemt dit oordeel van de deskundige, dat als zodanig niet door [gedaagden] is tegengesproken, over. Dit betekent dat [gedaagde 2] ten onrechte bij zijn taxatie rekening heeft gehouden met de -door hem gestelde- slechte onderhoudssituatie van de bijgebouwen (bij zijn antwoord op vraag 8 kwalificeert de deskundige deze benadering van [gedaagde 2] als apert onjuist) alsmede dat [gedaagde 2] in het verlengde daarvan van een onjuist bouwvolume is uitgegaan.
2.21.
De rechtbank constateert dat het totale bouwvolume dat de deskundige vermeldt in zijn antwoord op vraag 5 uitkomt op 12.684m3, terwijl de deskundige bij het bepalen van de taxatiewaarde, prijspeil 2015 (antwoord op vraag 7) uitkomt op een totaal bouwvolume van 12.683 m3. Het verschil van 1m3 wordt veroorzaakt door de voor de beide achterbouwen door de deskundige berekende bouwvolumes. De rechtbank zal in deze het laatste bouwvolume als uitgangspunt nemen omdat het antwoord van de deskundige op vraag 7 ook het uitgangspunt is van de door de [eiser] gevorderde schadevergoeding.
de door de [eiser] als productie 9 in het geding gebrachte specificatie van [gedaagde 2] d.d. 7 september 2015
2.22.
[gedaagden] stellen dat de deskundige ten onrechte de door de [eiser] als productie 9 in het geding gebrachte specificatie van [gedaagde 2] d.d. 7 september 2015 aan zijn oordeel ten grondslag heeft gelegd omdat deze specificatie geen onderbouwing betreft van de door [gedaagde 2] getaxeerde waarde.
2.23.
De rechtbank gaat aan dit betoog voorbij. Uit de inhoud van het deskundigenbericht blijkt immers niet dat de inhoud van bedoelde productie een (belangrijke) rol heeft gespeeld bij het oordeel van de deskundige over de door [gedaagde 2] verrichte taxatie.
De waarde van de gebouwen in 2015
2.24.
De deskundige heeft de waarde van de verzekerde gebouwen in 2015 vastgesteld op een bedrag van € 6.424.198,-- (€ 5.016.084,-- + € 1.408.114,--). Dit bedrag heeft hij verhoogd met € 117.500,-- voor galerijen alsmede een bedrag van in totaal € 891.561,-- aan eigenarenbelangen, waarna de deskundige uitkomt op een waarde van € 7.433.259,--.
2.25.
De [eiser] stelt dat de deskundige ten onrechte een bedrag van € 50.619,-- ter zake van eigenarenbelang eerste etage in aanmerking heeft genomen en dat dit bedrag met de helft daarvan moet worden verminderd, zodat de door de deskundige vastgestelde waarde uitkomt op een bedrag van € 7.407.949,50. Tegen deze stelling van de [eiser] en de onderbouwing daarvan heeft [gedaagde 1] . c.s. geen verweer gevoerd, zodat het bedrag dat de deskundige ten aanzien van het eigenarenbelang eerste etage heeft berekend wordt bepaald op € 25.309,50.
2.26.
De door de deskundige toegepaste verhoging ten aanzien van de galerijen is door geen der partijen ter discussie gesteld. De discussie spitst zich toe op de door de deskundige meegewogen eigenarenbelangen (exclusief het eigenaren belang eerste etage).
2.27.
De deskundige stelt op bladzijde 12 van zijn rapport dat hij aan de hand van foto’s van Cyclomedia van 27 maart 2015 heeft afgeleid dat in het hoofdgebouw de derde etage niet in gebruik is geweest, maar wel:
- begane grond links (BarBeCue Zie Zo)
- begane grond links (BarBeCue Zie Zo)
- eerste etage links (eetcafé The Pittstop)
- begane grond en eerste etage rechts (restaurant Palladion)
- tweede etage (Wokrestaurant Wilhelminahaven).
2.28.
De deskundige stelt vervolgens (op bladzijde 12 en 13 van zijn rapport):
“De vierde en vijfde etage (west) toebehorend aan [betrokkene 6] BV, blijkt uit mijn directe navraag daartoe bij de heer [betrokkene 7] van [betrokkene 6] al in 2000 te zijn verbouwd en ingericht. Vervolgens heeft in 2013 nog een verfraaiende renovatie plaatsgevonden. Dit waren verbouwingen die per vierkante meter vloeroppervlakte relatief veel waarde toevoegden.De vierde en vijfde etage (oost), waren met gipsplaten afgetimmerd en waren van een basis technische installatie voorzien.De vraag doet zich nu voor welke waardeverhogende verbouwingen aan de taxatiewaarde, in 2015, dienen te worden toegevoegd. In het taxatierapport van [gedaagde 1] / [gedaagde 2] lees ik op pagina 3 onder 9 dat zijn meegetaxeerd:
“De vierde en vijfde etage (west) toebehorend aan [betrokkene 6] BV, blijkt uit mijn directe navraag daartoe bij de heer [betrokkene 7] van [betrokkene 6] al in 2000 te zijn verbouwd en ingericht. Vervolgens heeft in 2013 nog een verfraaiende renovatie plaatsgevonden. Dit waren verbouwingen die per vierkante meter vloeroppervlakte relatief veel waarde toevoegden.De vierde en vijfde etage (oost), waren met gipsplaten afgetimmerd en waren van een basis technische installatie voorzien.De vraag doet zich nu voor welke waardeverhogende verbouwingen aan de taxatiewaarde, in 2015, dienen te worden toegevoegd. In het taxatierapport van [gedaagde 1] / [gedaagde 2] lees ik op pagina 3 onder 9 dat zijn meegetaxeerd:
“Alle voor rekening en risico van de leden van de [eiser] aangebrachte bouwkundige en/of installatietechnische voorzieningen en faciliteiten.”
Op pagina 4 staat onder punt 2 vervolgens dat is uitgesloten:
“Alle voor rekening en risico van de gebruikers aangebrachte bouwkundige- en/of installatietechnische voorzieningen en/of faciliteiten.”
Ik leg dat laatste uit als voorzieningen die door de huurders die hier in 2015 waren gevestigd, waren aangebracht. De voorzieningen die door de voorgaande huurders waren aangebracht zullen door natrekking eigendom zijn geworden van de [eiser] .Voor zover dat voor mij is te controleren zijn de voorzieningen van [betrokkene 6] (vierde en vijfde etage) alsmede van het wokrestaurant (tweede etage) in ieder geval te beschouwen als eigenarenbelang. De gebruikers op de begane grond en eerste etage waren als huurders te beschouwen. Een deel van de bouwkundige voorzieningen op die etages rekende ik toe aan het niet getaxeerde huurdersbelang, het resterende deel, via natrekking, tot het wel meegetaxeerde eigenarenbelang.”
2.29.
De [eiser] stelt in haar conclusie na deskundigenbericht tevens houdende eiswijziging dat het eigenarenbelang van [betrokkene 6] elders is verzekerd. Dit betekent dat op de door de deskundige vastgestelde taxatiewaarde een bedrag van € 350.000,-- in mindering moet worden gebracht.
2.30.
De [eiser] stelt voorts dat BarBeQue Zie Zo, eetcafé De Pitstop en restaurant Palladion in 2015 huurders waren van de betreffende appartementsrechten. Ook [gedaagde 1] . c.s. gaan daarvan uit.
2.31.
Op bladzijde 4 van het taxatierapport van [gedaagde 1] wordt vermeld dat (onder meer) alle voor rekening en risico van de gebruikers aangebrachte bouwkundige- en/of installatietechnische voorzieningen en/of faciliteiten buiten beschouwing zijn gelaten. Echter, in dit taxatierapport wordt verder niet toegelicht om welke voorzieningen en/of faciliteiten het daarbij gaat. Ook uit het deskundigenbericht blijkt dit niet. De deskundige geeft bovendien (op bladzijde 26 van zijn rapport) aan dat achteraf, op basis van de foto’s of anderszins, geen volledig en onomstotelijke scheiding is te maken tussen eigenaren- of huurdersbelangen.
2.32.
De deskundige stelt dat hij een deel van de bouwkundige voorzieningen op de begane grond en de eerste etage heeft toegerekend aan het niet getaxeerde huurdersbelang en het resterende gedeelte, via natrekking, tot het wel mee getaxeerde eigenarenbelang.
2.33.
De rechtbank deelt niet het oordeel van de deskundige dat door huurders aangebrachte voorzieningen door natrekking eigendom worden van de eigenaar van het betreffende appartement. Wil dat het geval zijn dan dienen die voorzieningen te kunnen worden aangemerkt als bestanddeel (artikel 5:3 BW). Op grond van het bepaalde in artikel 3:4 lid 1 BW is al hetgeen volgens verkeersopvattingen onderdeel van een zaak uitmaakt bestanddeel van die zaak. Lid 2 voegt daaraan toe dat een zaak die zodanig met een hoofdzaak wordt verbonden dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken, bestanddeel wordt van de hoofdzaak. De deskundige heeft geen informatie verschaft op grond waarvan de rechtbank kan vaststellen welke voorzieningen er door de huurders zijn aangebracht die zouden kunnen worden gekwalificeerd als bestanddeel. Bij deze stand van zaken kan de rechtbank het door de deskundige begrote eigenarenbelang begane grond (€ 67.492,--) alsmede de helft van het eigenarenbelang eerste etage (€ 25.309,50) niet meenemen bij het vaststellen van de taxatiewaarde in 2015.
2.34.
Partijen stellen niet dat de deskundige het eigenarenbelang tweede etage (het wokrestaurant) ten onrechte in de taxatiewaarde heeft opgenomen. [gedaagde 1] . c.s. voeren weliswaar aan dat het eigenarenbelang van dit restaurant met € 306.783,-- veel te hoog is vastgesteld, maar bij gebreke van enige onderbouwing van deze stelling gaat de rechtbank hieraan voorbij.
2.35.
Ten aanzien van het in de taxatiewaarde verdisconteerde eigenarenbelang vierde/vijfde etage oost kan uit het deskundigenbericht niet worden opgemaakt dat hier daadwerkelijk sprake is van een eigenarenbelang. De deskundige maakt op bladzijde 13 van zijn rapport ten aanzien van de vijfde etage, immers geen onderscheid tussen oost en west. De deskundige beschouwt [betrokkene 6] kennelijk als eigenaar van de vierde en van de vijfde etage. Nu het belang van [betrokkene 6] elders is verzekerd, neemt de rechtbank het bedrag van € 116.667,-- niet mee bij de waardebepaling.
2.36.
Tot slot is niet van belang ontbloot dat [gedaagden] in hun antwoordakte van 8 februari 2023 (onder randnummer 6) aanvoeren dat van door de eigenaren vóór 2015 aangebrachte voorzieningen geenszins is gebleken (met uitzondering van het wokrestaurant op de tweede verdieping). De [eiser] volstaat in haar conclusie van 22 maart 2023 met de stelling dat de deskundige hetgeen [gedaagden] voorafgaand aan de vaststelling van het definitieve deskundigenbericht heeft aangevoerd ten aanzien van de eigenarenbelangen heeft beoordeeld en verworpen. Daargelaten dat dit niet uit het definitieve deskundigenbericht blijkt, had het op de weg van de [eiser] gelegen om aan te geven welke bouwkundige en/of installatietechnische voorzieningen en faciliteiten - naast de voorzieningen voor het wokrestaurant - vóór 2015 voor rekening en risico van de leden van de [eiser] zijn aangebracht. Deze informatie bevindt zich immers in het domein van de [eiser] .
2.37.
Uit het vorenstaande volgt dat de rechtbank de taxatiewaarde van de verzekerde gebouwen in 2015 vaststelt op een bedrag van € 6.873.790,50 (€ 5.016.084,-- +
€ 1.408.114,-- + € 117.500,-- + € 25.309,50 + 306.783,--).
€ 1.408.114,-- + € 117.500,-- + € 25.309,50 + 306.783,--).
de beroepsfout van [gedaagde 2]
2.38.
[gedaagde 2] heeft in 2015 de waarde van de gebouwen getaxeerd op € 5.350.000,--. Dat is € 1.523.790,50 minder dan de hiervoor door de rechtbank vastgesteld waarde.
Dit is een afwijking van (afgerond) 22,17 %. Dit valt aanzienlijk buiten de door [gedaagden] bepleite marge van 10% boven en 10% onder de werkelijke waarde, welke marge de rechtbank niet onredelijk voorkomt nu taxatie geen exacte wetenschap is, zoals ook de deskundige (op bladzijde 21 van zijn rapport) aangeeft.
2.39.
Die aanzienlijke afwijking brengt de rechtbank - mede in aanmerking genomen dat [gedaagde 2] naar het oordeel van de deskundige volstrekt ten onrechte de slechte staat van de bijgebouwen heeft meegewogen in zijn taxatie- tot het oordeel dat [gedaagde 2] bij zijn werk niet de zorg heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht en dat sprake is van een ernstige beroepsfout.
de door de [eiser] geleden schade
2.40.
De [eiser] stelt dat de -in aanmerking te nemen- herstelkosten uitkomen op een bedrag van € 4.310.668,53.
2.41.
[gedaagde 1] . c.s. stellen dat de herstelkosten te hoog zijn vastgesteld omdat de namens de [eiser] ingeschakelde experts de waarde vóór de brand stelselmatig te hoog hebben vastgesteld. Ter onderbouwing van hun standpunt hebben [gedaagde 1] . c.s. als productie G.19 een eigen opstelling in het geding gebracht. Hieruit zou -naar de rechtbank begrijpt- volgen dat de herstelkosten van het hoofdgebouw zouden uitkomen op een bedrag van € 2.210.750,-- en de herstelkosten van de bijgebouwen op een bedrag van € 1.150.137,--, waarmee de totale herstelkosten zouden uitkomen op een bedrag van € 3.360.887,--.
2.42.
Het had evenwel op de weg van [gedaagde 1] . c.s. gelegen om hun verweer op dit punt te onderbouwen met een rapport van een onafhankelijke te goeder naam en faam bekend staande deskundige. De eigen opstelling van [gedaagde 1] . c.s. heeft in het kader van de onderhavige procedure geen andere status dan een partijstandpunt. In deze stand van de procedure is het aanbod van [gedaagde 1] . c.s. om te bewijzen dat de experts die namens Interpolis en namens de [eiser] de waarde vóór de brand stelselmatig bovenmatig hebben vastgesteld tardief, zodat dit aanbod wordt gepasseerd.
2.43.
Voor het vaststellen van de hoogte van de door de beroepsfout van [gedaagde 2] veroorzaakte schade dient als eerste te worden vastgesteld hoe hoog -na indexering- de verzekerde som zou zijn geweest op de datum van de brand. De hoogte van de uitkering door de verzekeraar wordt bij onderverzekering immers bepaald door de verzekerde waarde (na indexering) te delen door de werkelijke waarde (na indexering) en de herstelkosten te vermenigvuldigen met het getal dat uit die deling voortkomt.
2.44.
Op grond van de door de [eiser] met Interpolis afgesloten verzekering bedraagt het indexeringspercentage 10,113356%. De rechtbank zal dit percentage daarom overnemen. Dat volgens [gedaagden] in de jaren 2015 tot 2019 het onder verzekeraars gangbare indexeringspercentage uitkomt op ruim 25 % doet niet ter zake. Het door de [eiser] met Interpolis overeengekomen percentage is hier leidend.
2.45.
De verzekerde waarde komt na indexering uit op een bedrag van € 5.891.064,55. Indien [gedaagde 2] geen beroepsfout zou hebben gemaakt zou de waarde van de gebouwen op de datum waarop de brand is uitgebroken door Interpolis zijn vastgesteld op
€ 7.568.961,40 (€ 6.873.790,50 x 1,10113356).
€ 7.568.961,40 (€ 6.873.790,50 x 1,10113356).
2.46.
De door de [eiser] als gevolg van de brand geleden schade dient te worden vastgesteld op de kosten van herstel ad € 4.310.668,53 minus de door de Interpolis aan de [eiser] verstrekte uitkering. Naar niet langer is weersproken bedraagt die uitkering
€ 3.482.327,40. Daarmee is de vermogensschade van de [eiser] ad € 828.341,13 gegeven. Om jegens [gedaagden] aanspraak te kunnen maken op vergoeding van haar schade is niet vereist dat de [eiser] daadwerkelijk over gaat tot volledig herstel.
€ 3.482.327,40. Daarmee is de vermogensschade van de [eiser] ad € 828.341,13 gegeven. Om jegens [gedaagden] aanspraak te kunnen maken op vergoeding van haar schade is niet vereist dat de [eiser] daadwerkelijk over gaat tot volledig herstel.
2.47.
De rechtbank kan in deze niet uitgaan van voormeld bedrag van € 828.341,13
nu de [eiser] haar schade in het kader van deze procedure heeft begroot op een bedrag van
€ 775.140,58 inclusief btw en jegens [gedaagden] aanspraak maakt op betaling van dit laatste bedrag. Het is de rechtbank immers niet toegestaan méér toe te wijzen dan is gevorderd.
nu de [eiser] haar schade in het kader van deze procedure heeft begroot op een bedrag van
€ 775.140,58 inclusief btw en jegens [gedaagden] aanspraak maakt op betaling van dit laatste bedrag. Het is de rechtbank immers niet toegestaan méér toe te wijzen dan is gevorderd.
dient [gedaagden] de schade (volledig) te vergoeden?
2.48.
[gedaagden] heeft meerdere argumenten naar voren gebracht waarom toekenning van (volledige) schadevergoeding achterwege zou moeten blijven. Deze verweren zullen hierna worden besproken.
de schade kan niet aan [gedaagden] worden toegerekend
2.49.
Naar het oordeel van de rechtbank staat de door de [eiser] geleden schade in zodanig verband met de beroepsfout van [gedaagde 2] dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van de beroepsfout kan worden toegerekend. Het enkele feit dat er een aanzienlijk verschil bestaat tussen de gevorderde schadevergoeding en het door [gedaagde 1] voor die taxatie in rekening gebrachte bedrag van
€ 375,-- staat -anders dan [gedaagden] stellen- niet in de weg om de schade als gevolg van de beroepsfout aan [gedaagde 2] toe te rekenen.
€ 375,-- staat -anders dan [gedaagden] stellen- niet in de weg om de schade als gevolg van de beroepsfout aan [gedaagde 2] toe te rekenen.
geen causaal verband/eigen schuld
2.50.
[gedaagden] voeren aan dat de onderverzekering niet het gevolg is van de beweerde te lage taxatie maar van de eigen beslissingen van de [eiser] , althans van haar beheerder.
2.51.
[gedaagden] wijzen er daarbij in de eerste plaats op dat de lopende verzekering van AON een garantie tegen onderverzekering zal hebben gekend en dat de [eiser] ervoor heeft gekozen om bij Interpolis een nieuwe verzekering te sluiten die een dergelijke garantie niet kent.
2.52.
De rechtbank gaat hier niet in mee. Voorop wordt gesteld dat de schade het gevolg is van de beroepsfout van [gedaagde 2] . Dat de schade niet door de [eiser] zou zijn geleden indien de [eiser] destijds zou hebben besloten een verzekering te sluiten waarbij een garantie tegen onderverzekering wordt gegeven is veeleer te duiden als een beroep op eigen schuld.
Ook dit beroep op eigen schuld wordt niet gehonoreerd. De [eiser] is immers niet gehouden om ter bescherming van het belang van [gedaagde 2] een verzekering te sluiten waarbij een garantie tegen onderverzekering wordt gegeven.
Ook dit beroep op eigen schuld wordt niet gehonoreerd. De [eiser] is immers niet gehouden om ter bescherming van het belang van [gedaagde 2] een verzekering te sluiten waarbij een garantie tegen onderverzekering wordt gegeven.
2.53.
Voorts voeren [gedaagden] aan dat de [eiser] bij het sluiten van de verzekeringsovereenkomst met Interpolis (in 2017) ten onrechte heeft gekozen voor indexering van de verzekerde som aan de hand van een door Interpolis zelf samengesteld indexcijfer in plaats van een jaarlijkse berekening van het indexcijfer door een taxateur. De door de [eiser] gemaakte keuze leidt onherroepelijk tot een lagere indexering dan normaal gebruikelijk is. Toepassing van de door verzekeraars in het algemeen gehanteerde indexcijfers (bijvoorbeeld de Lengkeek-cijfers) zou moeten leiden tot een getaxeerde waarde op de schadedatum van € 6.687.500,--, aldus nog steeds [gedaagde 1] . c.s.
2.54.
Het verweer van [gedaagden] is geen causaliteitsverweer. [gedaagden] hebben de hiervoor weergegeven stelling ook aangevoerd ten betoge dat er aan de zijde van de [eiser] sprake is van eigen schuld. Dit verweer treft geen doel. Ook hier geldt immers dat de [eiser] niet gehouden is om ter bescherming van het belang van [gedaagde 2] een verzekering te sluiten, waarbij de verzekerde waarde na indexering op een hoger bedrag zou zijn uitgekomen.
2.55.
Uitgangspunt in de onderhavige zaak is de door [gedaagde 2] getaxeerde waarde alsmede de door de [eiser] met Interpolis overeengekomen indexering.
2.56.
Tevens stellen [gedaagden] dat de [eiser] de bestemming van het pand heeft gewijzigd naar deels woningen en daarvoor een forse investering heeft gedaan, zonder de verzekerde som opnieuw te laten taxeren.
2.57.
Ook dit verweer is veeleer een beroep op eigen schuld. Bij gebrek aan een concrete onderbouwing van dit verweer, gaat de rechtbank aan dit betoog van [gedaagde 1] c.s. voorbij.
2.58.
Tot slot wijzen [gedaagden] nog op clausule 003 van de verzekering van Interpolis waarin staat dat de taxatie haar kracht verliest in alle gevallen waarin niet hersteld of herbouwd wordt op dezelfde plaats en/of bestemming. [gedaagde 1] . c.s. stellen dat er geen herbouwplannen (hebben) bestaan of nog gemaakt zullen worden met betrekking tot de achterliggende gebouwen.
2.59.
Zoals hiervoor onder 2.45. reeds is overwogen is voor beantwoording van de vraag of de [eiser] jegens [gedaagden] aanspraak kan maken op vergoeding van haar schade niet vereist dat de [eiser] daadwerkelijk over gaat tot volledig herstel. In het kader van de met Interpolis gesloten verzekeringsovereenkomst kan het wel van belang zijn of [eiser] overgaat tot volledige herbouw. Daar staan [gedaagden] echter buiten.
2.60.
De stelling van [gedaagden] dat de vastgoedbeheerder van de [eiser] na kennisneming van het taxatierapport van [gedaagde 1] nimmer om een specificatie van de getaxeerde waarde heeft gevraagd is onvoldoende om het door [gedaagden] gedane beroep op eigen schuld te kunnen honoreren. [gedaagden] had daartoe op zijn minst genomen moeten stellen dat, en zo ja, tot welk bedrag de getaxeerde waarde dan door [gedaagde 2] naar boven toe zou zijn bijgesteld. Dit hebben [gedaagde 1] c.s. niet gedaan, zodat aan dit verweer als onvoldoende onderbouwd voorbij wordt gegaan.
matiging schadevergoeding
2.61.
[gedaagde 1] c.s. doen tot slot een beroep op matiging van de schadevergoeding op grond van artikel 6:109 BW.
2.62.
[gedaagden] voeren daartoe het volgende aan. Voor de activiteiten van [gedaagde 1] kan geen beroepsaansprakelijkheidsverzekering worden gesloten. Mede daarom is de exoneratie in de algemene voorwaarden opgenomen. [gedaagde 1] noch [gedaagde 2] zijn in staat om de gevorderde schadevergoeding te betalen. De mate van schuld van [gedaagde 1] is relatief gering. [gedaagde 2] heeft ervoor gekozen de in slechte staat verkerende achterliggende gebouwen niet mee te nemen in de maat, maar dat deel wel mee te wegen in de getaxeerde waarde door de prijs van de wel gemeten volumes van het hoofdgebouw en de uitbouw daarvan met 15% te verhogen. [gedaagde 2] heeft getracht de [eiser] daarmee ter wille te zijn. Deze keuze keert zich nu tegen [gedaagde 2] en dreigt erg nadelig voor hem uit te pakken.
2.63.
Nu [gedaagde 2] met zijn taxatie aanzienlijk buiten de door hem bepleite tolerantiegrens is getreden, kan niet gezegd worden dat de mate van schuld van [gedaagden] relatief gering is.
Dit geldt eveneens voor de beslissing van [gedaagde 2] om rekening te houden met de gestelde slechte staat van onderhoud van de bijgebouwen. De deskundige heeft immers geoordeeld dat dit een apert onjuiste benadering van [gedaagde 2] is geweest.
Dit geldt eveneens voor de beslissing van [gedaagde 2] om rekening te houden met de gestelde slechte staat van onderhoud van de bijgebouwen. De deskundige heeft immers geoordeeld dat dit een apert onjuiste benadering van [gedaagde 2] is geweest.
2.64.
Voor beantwoording van de vraag of, en zo ja in hoeverre bij het bepalen van de hoogte van de schadevergoeding rekening dient te worden gehouden met de door [eiser] niet weersproken stelling dat [gedaagde 1] noch [gedaagde 2] in staat zijn om de gevorderde schadevergoeding te betalen is mede van belang de stelling van [gedaagden] dat voor de activiteiten van [gedaagden] geen beroepsaansprakelijkheidsverzekering kan worden afgesloten. Ofschoon de [eiser] dit laatste niet heeft weersproken, gaat de rechtbank niet mee in dit -niet nader onderbouwde- gevoerde verweer van [gedaagde 1] . c.s. De gegrondheid van dit verweer ligt immers bepaald niet voor de hand, nu taxateurs het risico van schade als gevolg van een te lage taxatie in de regel wel kunnen verzekeren. Daarom had het op de weg van [gedaagden] gelegen om met een schriftelijke verklaring van een solide verzekeringsmaatschappij te onderbouwen waarom dat in hun geval anders was.
2.65.
De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat het feit dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de gevorderde schadevergoeding niet kunnen betalen het gevolg is van hun eigen keuze om het hier aan de orde zijnde risico door middel van een beroepsaansprakelijkheidsverzekering niet af te dekken. Eveneens komt het voor risico van [gedaagden] dat zij toepasselijkheid van de algemene voorwaarden (met daarin een aansprakelijkheidsbeperking) niet expliciet met (de beheerder van) de [eiser] zijn overeengekomen en daardoor de te betalen schade niet in verhouding staat tot de waarde van de dienst.
2.66.
Het beroep op matiging wordt dan ook verworpen.
conclusie
2.67.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] , die -zoals volgt uit het tussenvonnis van 9 februari 2022- hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door de [eiser] geleden schade, worden veroordeeld om aan de [eiser] te betalen een bedrag van € 775.140,58 (inclusief btw), te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 8 april 2020, zijnde de datum waarop de [eiser] [gedaagden] aansprakelijk heeft gesteld voor de schade. Op het moment van de brand was nog niet bekend dat de [eiser] onderverzekerd was, zodat er geen deugdelijke grondslag is om de wettelijke rente in te laten gaan op 28 mei 2019.
2.68.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden als de in het ongelijk gestelde partijen veroordeeld in de proceskosten (inclusief het door de [eiser] betaalde voorschot op de nota van de deskundige alsmede de nakosten).
De proceskosten aan de zijde van de [eiser] worden tot op deze uitspraak als volgt vastgesteld:
dagvaarding € 106,01
griffierecht € 5.737,00
salaris advocaat € 11.945,50 ( 3,5 punt x tarief VII € 3.413,00 )
voorschot kosten deskundigenbericht € 10.890,00
nakosten
€ 173,00
€ 173,00
Totaal € 28.851,51
2.69.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing in de hoofdzaak
De rechtbank
2.70.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat de één betalende de ander in zoverre zal zijn bevrijd, om aan de [eiser] binnen 14 dagen na dit vonnis te betalen een bedrag van
€ 775.140,58, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over voormeld bedrag met ingang van 8 april 2020 tot aan de dag der algehele voldoening,
2.71.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat de één betalende de ander in zoverre zal zijn bevrijd, in de kosten van deze procedure, aan de zijde van de [eiser] tot op heden vastgesteld op € 28.851,51, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over voormeld bedrag indien betaling niet binnen voormelde termijn heeft plaatsgevonden,
2.72.
als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
2.73.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
2.74.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Meijer en in het openbaar uitgesproken op
29 november 2023.