Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: ARN 23/317
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van
in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem, de heffingsambtenaar.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 september 2022.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 275.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook aanslagen onroerendezaakbelasting en rioolheffing van de gemeente Arnhem voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslagen).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning en de aanslagen gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 7 september 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens de gemachtigde van belanghebbende [naam 1] en namens de heffingsambtenaar [naam 2] en [naam 3] , taxateur.
Feiten
1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is door belanghebbende gekocht voor € 295.000 op 18 augustus 2021 en is aan hem geleverd op 1 november 2021.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3. Belanghebbende bepleit een waarde van € 257.233. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat het beroep ongegrond moet worden verklaard.
4. De rechtbank verklaart het beroep gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd?
5. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd.
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar voldoende heeft gemotiveerd. De heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar voldoende op de bezwaren van belanghebbende ingegaan. Van een schending van het motiveringsbeginsel is dan ook geen sprake. Bovendien brengt het procedureverloop in belastingzaken mee dat eventuele onzorgvuldigheden in de totstandkoming en de motivering van de bestreden uitspraak in beginsel op zichzelf niet tot vernietiging van die uitspraak kunnen leiden.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is?
7. Tussen partijen is niet in geschil dat de aankoopdatum voldoende dicht bij de waardepeildatum is gelegen om het eigen aankoopcijfer als aanknopingspunt te laten dienen bij het vaststellen van de WOZ-waarde. De rechtbank sluit zich hierbij aan. Ook is tussen partijen niet in geschil dat de indexatie van de aankoopprijs over de periode tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum kan worden gebaseerd op indexcijfers afkomstig van de Waarderingskamer.
8. De heffingsambtenaar is bij de waardevaststelling uitgegaan van het eigen aankoopcijfer van de woning en heeft vervolgens de aankoopprijs geïndexeerd voor de periode tussen aankoopdatum op 18 augustus 2021 en waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze indexatie is hij uitgegaan van de prijsontwikkeling van woningen in de gemeente Arnhem voor het jaar 2021, zoals deze volgen uit de website van de Waarderingskamer. Voor de waardeontwikkeling van de woning in 2021 moet volgens gegevens van de Waarderingskamer uit worden gegaan van een indexering met 10,6% op jaarbasis, die vermeld staan bij het jaartal 2022 in de tabel, zo stelt de heffingsambtenaar. Bij het afgegeven van de beschikking is hij echter bij vergissing uitgegaan van een indexeringspercentage van 8,6 op jaarbasis, dat vermeld staat bij het jaartal 2021 in de tabel. De woning is dus eerder te laag dan te hoog gewaardeerd. De tabel van de Waarderingskamer is gebaseerd op WOZ-waarden, maar dit is volgens de taxateur van de heffingsambtenaar geen probleem. De WOZ-waarde is immers de marktwaarde en de tabel van de Waarderingskamer geeft dus de waardestijging van woningen weer. De tabel van de Waarderingskamer is dus bruikbaar om de waarde-indexering te onderbouwen, aldus nog steeds de heffingsambtenaar.
9. Belanghebbende voert aan dat de woning in 2021 is gekocht en dat daarom de indexering naar tijdsgelang moet worden gebaseerd naar het voor dat jaar 2021 geldende stijgingspercentage. Belanghebbende wil in dit geval wel meegaan met de stelling van de heffingsambtenaar dat de stijgingspercentages volgens de website van de Waarderingskamer hiervoor bruikbaar zijn. Volgens belanghebbende is het percentage voor de waardeontwikkeling in 2021 echter niet 10,6 maar 23,3. Dit percentage is in de tabel van de Waarderingskamer genoemd bij het jaartal 2023 en daarmee wordt de ontwikkeling van de WOZ-waarden bedoeld voor de periode 1 januari 2021 tot 1 januari 2022, zo heeft belanghebbende toegelicht. Die waardeontwikkeling wordt namelijk pas begin 2023 bekend, bij het vaststellen van de WOZ-waarden voor het jaar 2023, die worden bepaald naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Pas dan is bekend wat het verschil is tussen de WOZ-waarden met waardepeildatum 1 januari 2021 en de WOZ-waarden met waardepeildatum 1 januari 2022. Belanghebbende legt aan deze toelichting mede ten grondslag een ter zitting door hem overgelegde door hem gemaakte berekening en een uitdraai van een webpagina van de Waarderingskamer. Volgens belanghebbende gaat de heffingsambtenaar uit van verkeerde getallen uit de tabel, omdat hij bij het verkeerde jaartal kijkt. Het gaat volgens belanghebbende in de tabel overigens niet om de stijging van de prijzen van woningen gebaseerd op verkopen van woningen, maar om de waardeontwikkeling zoals deze volgt uit de stijging van de WOZ-waarden.
10. Het door belanghebbende genoemde percentage van 23,3 is volgens de heffingsambtenaar onjuist voor de waardeontwikkeling in 2021. Dit percentage is namelijk leidend voor het jaar 2023, en ziet volgens hem op verkopen in het kalenderjaar 2022. Het percentage van 23,3 werd pas in het eerste kwartaal van 2023 bekendgemaakt, dus hiermee kon hij bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2022 begin 2022 geen rekening houden, aldus de heffingsambtenaar.
11. De rechtbank zal beslissen over het geschil tussen partijen in deze zaak en zal dus een oordeel geven over het indexeringspercentage dat volgens de tabel van de Waarderingskamer van toepassing is voor de waardeontwikkeling in het jaar 2021. Omdat niet in geschil is dat de heffingsambtenaar in dit geval de waardeontwikkeling in 2021 mag baseren op de tabel van de Waarderingskamer, zal de rechtbank niet beoordelen of deze tabel voor de heffingsambtenaar een geschikte manier is om de waardeontwikkeling te onderbouwen.
12. Partijen baseren hun standpunt over het te hanteren indexeringspercentage op dezelfde door hen verstrekte schermprint van de website van de Waarderingskamer waarop het volgende is vermeld:
jaar beschikkingen
% stijging of daling tussen waardepeildata
Marktontwikkeling woningen
deze gemeente
landelijke gegevens
2017
3.1
3.3
2018
6.7
5.9
2019
9.6
8.3
2020
7.7
8.6
2021
8.8
7.3
2022
10.6
9.5
2023
23.3
17
13. De rechtbank leidt uit deze schermprint af dat de ontwikkeling van de WOZ-waarde tussen waardepeildatum 2021 en 2022 in Arnhem 23,3% is geweest. Dit staat immers rechts bovenaan vermeld. Niet helemaal duidelijk is of hiermee is bedoeld dat het gaat om de periode 1 januari 2021 tot 1 januari 2022, maar dit ligt wel voor de hand op basis van de tekst “waardepeildatum 2022 tov 2021”. Ook staat links bovenaan de tabel boven de vermelde jaartallen de tekst “jaar beschikkingen”. Ook dit ondersteunt de uitleg die belanghebbende heeft gegeven, namelijk dat het jaartal 2023 slaat op de beschikkingen die in het jaar 2023 zijn gegeven. Zoals belanghebbende terecht heeft aangevoerd, gaat het bij die beschikkingen van 2023 om de WOZ-waardes voor het jaar 2023, met als waardepeildatum 1 januari 2022. Pas door die beschikkingen wordt duidelijk wat de waardes van woningen zijn per 1 januari 2022. Die waardes kunnen worden vergeleken met de waardes van het jaar daarvoor, vastgelegd in beschikkingen van 2022, met waardepeildatum 1 januari 2021. Dus begin 2023 kan pas uit de WOZ-waardes worden afgeleid wat de waardeontwikkeling is geweest tussen 1 januari 2021 en 1 januari 2022. In dit geval is de vraag wat de waardeontwikkeling in 2021 is geweest, omdat de koopsom van augustus 2021 met dit percentage moet worden geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Het antwoord op die vraag staat dus in de tabel bij het jaartal 2023, zodat de stijging in 2021 23,3% bedroeg.
14. De rechtbank acht de door belanghebbende verdedigde uitleg van de tabel gezien het voorgaande aannemelijk en zal daarvan uitgaan bij de beoordeling. De rechtbank ziet wel dat de tabel niet erg duidelijk is en acht de vergissing van de taxateur van verweerder begrijpelijk. Verder is het voor de heffingsambtenaar erg vervelend dat deze vergissing is ontstaan, omdat dit in meer zaken gevolgen zal hebben. Dit is aanleiding om het hiervoor gegeven aannemelijkheidsoordeel nader te onderbouwen om de heffingsambtenaar te overtuigen van de juistheid hiervan.
15. De rechtbank heeft na de zitting op de website van de Waarderingskamer gezocht om te zien of er een nadere toelichting staat en om te zien waar op de website de overgelegde schermprint te vinden is. Ook uit de plaats van de tabel kan immers iets kunnen worden afgeleid waardoor de uitleg van de tabel duidelijker wordt.
16. Op de website van de Waarderingskamer staat onder meer de pagina “Marktontwikkeling”. [1] Op deze pagina is het volgende vermeld:
“Overzicht marktontwikkelingen 2021 – 2022
Bijgewerkt per 1 augustus 2023
In januari en februari 2023 zijn de WOZ-waarden naar waardepeildatum 1 januari 2022 bekend gemaakt. Het waardeverschil ten opzichte van de WOZ-waarde die in 2022 is gebruikt (waardepeildatum 1 januari 2021) is dus de marktontwikkeling gedurende het jaar 2021 dus tussen 1 januari 2021 en 1 januari 2022.
Tussen de waardepeildatum 1 januari 2021 en de waardepeildatum 1 januari 2022 is sprake van een landelijk gemiddelde stijging van de WOZ-woningwaarde met 17,0%.
Maar voor de meeste woningen zal de verandering van de WOZ-waarde afwijken van dit landelijk gemiddelde. Deels komt dit door regionale verschillen. Deze regionale verschillen blijken ook wanneer we kijken naar de gemiddelde verandering van de WOZ-waarde per gemeente.
Op de
pagina per gemeente(u kunt op deze pagina de naam van de voor u interessante gemeente intypen) is de marktontwikkeling tussen 1 januari 2021 en 1 januari 2022 per gemeente weergegeven.
pagina per gemeente(u kunt op deze pagina de naam van de voor u interessante gemeente intypen) is de marktontwikkeling tussen 1 januari 2021 en 1 januari 2022 per gemeente weergegeven.
De gemiddelde marktontwikkeling per gemeente in Nederland vindt u in dit document:
Overzicht marktontwikkeling woningen tussen 1-1-2021 en 1-1-2022(PDF, 360 kB).
Overzicht marktontwikkeling woningen tussen 1-1-2021 en 1-1-2022(PDF, 360 kB).
Maar ook deze cijfers zijn steeds alleen een gemiddelde per gemeente en binnen de gemeente zullen er weer verschillen zijn voor bijvoorbeeld buurten, typen woningen etc.”
17. Wanneer via de op deze webpagina opgenomen link
pagina per gemeentenaar de gegevens van de gemeente Arnhem wordt gezocht dan leidt dit naar de volgende pagina waar per (in te vullen) gemeente gezocht kan worden naar WOZ-gegevens. Wanneer hier de gemeentenaam Arnhem wordt ingetypt, dan komt men op de volgende pagina: https://www.waarderingskamer.nl/nc/alle-beoordelingen/gemeentepagina/arnhem/. Op deze pagina staan de hiervoor onder 12 vermelde gegevens, die partijen hebben overgelegd.
pagina per gemeentenaar de gegevens van de gemeente Arnhem wordt gezocht dan leidt dit naar de volgende pagina waar per (in te vullen) gemeente gezocht kan worden naar WOZ-gegevens. Wanneer hier de gemeentenaam Arnhem wordt ingetypt, dan komt men op de volgende pagina: https://www.waarderingskamer.nl/nc/alle-beoordelingen/gemeentepagina/arnhem/. Op deze pagina staan de hiervoor onder 12 vermelde gegevens, die partijen hebben overgelegd.
18. Op de webpagina “Marktontwikkeling” staat verder het “Overzicht marktontwikkeling woningen tussen 1-1-2021 en 1-1-2022 (PDF, 360 kB)”. Daarin is opgenomen een notitie “Marktontwikkeling woningen tussen 1 januari 2021 en 1 januari 2022.” [2] Hier is onder meer het volgende vermeld:
“
NOTITIE
Betreft:
Marktontwikkeling woningen tussen 1 januari 2021 en 1 januari 2022
Datum:
3 maart 2023
Tussen de waardepeildatum 1 januari 2021 en de waardepeildatum 1 januari 2022 is sprake geweest van een landelijk gemiddelde stijging van de woningwaarde met 17,0%.
(…)
Marktontwikkeling woningen 2021 - 2022
Gemeente
marktontwikkeling
(…)
Arnhem
23,3 %
”
19. Uit de hiervoor geciteerde informatie op de website van de Waarderingskamer volgt duidelijk en zonder twijfel dat het door belanghebbende genoemde percentage van 23,3 bij het jaartal 2023 slaat op de marktontwikkeling over het jaar 2021, namelijk de periode 1 januari 2021 tot 1 januari 2022. Dit cijfer komt overeen met de pagina van de gemeente Arnhem op de website van de Waarderingskamer en klopt ook met het hiervoor weergegeven overzicht dat partijen hebben ingebracht. Deze na de zitting gevonden informatie is geen reden voor heropening van de zaak voor het vragen van een reactie van de heffingsambtenaar, omdat het oordeel van de rechtbank ook zonder die nadere informatie al was dat de uitleg van belanghebbende de juiste was.
20. De omstandigheid dat het percentage van 23,3 pas in het eerste kwartaal van 2023 bekend is geworden, waardoor de taxateur van de heffingsambtenaar met dit percentage bij de waardering geen rekening heeft kunnen houden, zoals hij heeft aangevoerd, maakt het oordeel niet anders. De heffingsambtenaar heeft er immers zelf voor gekozen om in beroep de tabel van de Waarderingskamer te gebruiken als onderbouwing van de marktontwikkeling. Hij had de indexering van het aankoopcijfer ook op een andere wijze kunnen onderbouwen. Het zou zelfs meer voor de hand hebben gelegen om de indexering te onderbouwen met daadwerkelijke verkoopcijfers van alle vergelijkbare woningen in de gemeente Arnhem in 2021 (de permanente marktanalyse). Dat is immers de primaire bron om de marktontwikkeling te bepalen. De tabel van de Waarderingskamer is gebaseerd op een secundaire bron, namelijk de WOZ-waarden.
21. De rechtbank volgt gezien het voorgaande het standpunt van belanghebbende over het percentage voor indexering van de aankoopprijs.
22. Belanghebbende heeft de waarde van de woning als volgt berekend:
Aankoopprijs
€ 295.000
indexering: 230/365 * 23,3%
14,68%
€ 37.767
WOZ-waarde op waardepeildatum
€ 257.233
(295000/114,68%)
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is deze berekening juist. De rechtbank zal deze berekening van de WOZ-waarde van belanghebbende volgen.
23. Omdat de woning voldoende dicht bij de verkoopdatum is verkocht, kan de onderbouwing van de waarde met daarvoor relevante verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, zoals de heffingsambtenaar aanvullend heeft gedaan, aan het voorgaande niet afdoen. Immers, de Hoge Raad heeft voor een geval als hier aan de orde de volgende regel gegeven: in een geval waarin een onroerende zaak kort voor of na de peildatum wordt gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de koopsom welke voor de onroerende zaak is betaald, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. [3] Dat de betaalde koopsom niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft, is niet gesteld, laat staan gebleken.
Conclusie en gevolgen
24. Het beroep is gegrond. De uitspraak op bezwaar wordt vernietigd en de rechtbank zal de WOZ-waarde lager vaststellen. Dit betekent ook dat de aanslagen zullen worden verminderd.
25. De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.266 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 296, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
26. Om dezelfde reden als hiervoor gegeven, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 257.233;
- vermindert de voor de woning opgelegde aanslagen onroerendezaakbelasting en rioolheffing dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.266 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in aanwezigheid van mr. H.H. Ruis, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.