Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Pachtkamer
Zittingsplaats Zutphen
zaakgegevens 10533660 \ CV EXPL 23-1453
Grosse aan: eisende partij
Afschrift aan : gedaagde partij
Verzonden d.d. : 27 september 2023
Vonnis d.d. 27 september 2023 van de pachtkamer
in de zaak van
1.de besloten vennootschap BM Ontwikkeling B.V.
gevestigd te Hardinxveld-Giessendam
gemachtigde mr. C.F. van Helvoirt
2. de besloten vennootschap Bouwlinie B.V.
gevestigd te Woudrichum
eisende partijen
gemachtigde mr. C.F. van Helvoirt
tegen
[gedaagde partij]
wonende te [plaats]
gedaagde partij
gemachtigde J. van Heemskerk
Eisers worden hierna aangeduid als BM en Bouwlinie. Gedaagde partij wordt [gedaagde partij] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van14 juni 2023 en de daarin genoemde processtukken
- de mondelinge behandeling van 29 augustus 2023, waarvan aantekening is gehouden door de griffier.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De rechtsvoorgangers van BM en Bouwlinie hebben als verpachters met [gedaagde partij] als pachter schriftelijk een pachtovereenkomst gesloten voor de periode van 1 maart 2017 tot en met 31 december 2019 met betrekking tot enkele stukken los land, kadastraal bekend [kad. gegevens] . (hierna aangeduid als: de percelen). De pachtovereenkomst is op 10 april 2017 naar de grondkamer gestuurd, waarna de overeenkomst is goedgekeurd.
2.2.
De aanhef van de pachtovereenkomst luidt ‘
Overeenkomst van geliberaliseerde pacht voor 6 jaren of korter (in de zin van art 7:397 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek)’. In de overeenkomst is het volgende opgenomen:
Overeenkomst van geliberaliseerde pacht voor 6 jaren of korter (in de zin van art 7:397 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek)’. In de overeenkomst is het volgende opgenomen:
(…)
IN AANMERKING NEMENDE:
IN AANMERKING NEMENDE:
a. dat verpachter eigenaar is van de percelen los land;
b. dat de verpachter uitsluitend bereid is na te noemen grond voor een duur van 6 jaar of korter, in de zin van art. 7:397 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, te verpachten als los land;
c. dat de pachter het verpachte voor een duur van 6 jaar of korter, in de zin van art. 7:397 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek als los land wenst te pachten;
(…)
Artikel 2. Aanvang en duur
1. Verpachter verpacht het verpachte hierbij als los land aan pachter gelijk pachter het verpachte als los land van verpachter als bedoeld in art. 7:397 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek in pacht aanneemt, en wel voor de bepaalde tijd van vierendertig maanden, ingaande op 1 maart 2017 tot en met 31 december 2019.
2. Pachter garandeert dat per de datum waarop de onderhavige overeenkomst eindigt, zoals bepaald in lid 1, de pachter het verpachte in Vrije staat en ontruimd aan verpachter ter beschikking stelt.
(…)
4. Partijen komen uitdrukkelijk met elkaar overeen dat deze overeenkomst een pachtovereenkomst is als bedoeld in de zin van art. 7:397 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, waardoor en waarbij zij uitdrukkelijk overeenkomen dat de bepalingen van de artikelen 313 lid 2, 319 lid 1 onder a, c en d, 325, 327, 328, 332, 333, 363 tot en met 374, 378 tot en met 384, 399a en 399c lid 1 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing zijn op de onderhavige pachtovereenkomst. Daardoor vindt geen verlenging van rechtswege van de onderhavige overeenkomst plaats en heeft de pachter onder meer niet de mogelijkheid om aan de Grondkamer te verzoeken de overeenkomst te verlengen.
(…)
Artikel 19. Aanbieding na pachtperiode
De verpachter verplicht zich om na het verlopen van pachtperiode, als de verpachter besluit het verpachte opnieuw voor een bepaalde periode te verpachten, het verpachte als eerste aan de pachter aan te bieden.(…)”
2.3.
In een eerdere procedure tussen partijen heeft Woonlinie, (een van de) rechtsvoorganger(s) van BM en Bouwlinie, in rechte aanspraak gemaakt op pachtbetalingen over 2018 en 2019. [gedaagde partij] meende gemaakte kosten voor uitgevoerde werkzaamheden met de pacht te kunnen verrekenen. Ter beëindiging van het geschil zijn partijen overeengekomen dat [gedaagde partij] een bedrag van € 9.330,00 zou betalen.
2.4.
[gedaagde partij] heeft in de jaren 2021 en 2022 betalingen gedaan, die Woonlinie met toestemming van [gedaagde partij] met voornoemd bedrag van € 9.330,00 heeft verrekend. Het meerdere is aan [gedaagde partij] terugbetaald.
3.De vordering en het verweer in de hoofdzaak
3.1.
Volgens BM en Bouwlinie betrof de pachtovereenkomst geliberaliseerde pacht in de zin van art. 7:397 lid 1 BW met als einddatum 31 december 2019, zodat de pachtovereenkomst inmiddels is geëindigd. [gedaagde partij] maakt gebruik van de percelen zonder recht of titel en is derhalve verplicht om de percelen in vrije staat en ontruimd aan BM en Bouwlinie ter beschikking te stellen.
3.2.
Op bovengenoemde grond vorderen BM en Bouwlinie dat de pachtkamer [gedaagde partij] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zal veroordelen de percelen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarop bevindende goederen die niet tot het bouwland behoren, te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 75,00 per dag met een maximum van € 10.000,- per dag(deel) dat [gedaagde partij] in gebreke blijkt aan dit vonnis te voldoen, met veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten, alsmede in de nakosten en met de wettelijke rente over de proceskosten.
3.3.
[gedaagde partij] voert gemotiveerd verweer, waarop hieronder bij de beoordeling wordt ingegaan.
4.De beoordeling
De incidentele vordering tot het graven van een sloot
4.1.
BM en Bouwlinie hebben in incident om toestemming verzocht om de percelen te mogen betreden voor het graven van een sloot, waartoe zij aangeschreven zijn door het Waterschap Rivierenland. [gedaagde partij] heeft vervolgens de betreffende sloot gegraven, waarna BM en Bouwlinie de vordering in incident hebben ingetrokken. [gedaagde partij] stelt kosten te hebben gemaakt voor het (laten) aanleggen van de sloot en wil dat BM en Bouwlinie die kosten vergoeden. Haar vordering tot vergoeding van de kosten kan in deze procedure echter niet worden beoordeeld. Een reconventionele vordering kan alleen bij antwoord worden ingesteld en BM en Bouwlinie hebben bezwaar gemaakt tegen het voorstel om de vordering alsnog bij de hoofdzaak te betrekken. Het staat [gedaagde partij] vrij om BM en Bouwlinie voor haar vordering in een aparte procedure te betrekken.
De pachtovereenkomst
4.2.
In de overeenkomst staat dat partijen geliberaliseerde pacht voor ogen hebben gehad. Dit is door [gedaagde partij] niet weersproken. De overeenkomst voldoet aan de vereisten die artikel 7:397 lid 1 BW stelt: de overeenkomst heeft betrekking op los land en is aangegaan voor minder dan 6 jaren, zodat ook daadwerkelijk sprake is van geliberaliseerde pacht en de pachttermijn zoals geregeld in artikel 7:325 BW niet van toepassing is. De pachtovereenkomst is daarom in beginsel geëindigd op de overeengekomen datum, namelijk 31 december 2019.
4.3.
[gedaagde partij] voert aan dat er na het aflopen van de geliberaliseerde pachtovereenkomst op grond van artikel 19 van de schriftelijke pachtovereenkomst een reguliere pachtovereenkomst is ontstaan en dat zij daar uitvoering aan heeft gegeven door het betalen van pacht. De pachtkamer volgt [gedaagde partij] in deze redenering niet. In artikel 19 van de pachtovereenkomst (hiervoor geciteerd onder r.o. 2.2) staat dat indien de percelen na afloop van de overeenkomst opnieuw worden verpacht, deze eerst aan [gedaagde partij] moeten worden aangeboden. BM en Bouwlinie hebben geen concrete plannen om de percelen opnieuw te verpachten. Dat heeft [gedaagde partij] ook niet gesteld. Zij kan dan ook geen beroep doen op haar voorkeursrecht. Van een nieuwe pachtovereenkomst is aldus geen sprake. Ten overvloede overweegt de pachtkamer dat zelfs indien een nieuwe overeenkomst tot stand zou zijn gekomen op basis van de tekst van de bepaling, niet kan worden vastgesteld dat het dan reguliere pacht betreft, zoals [gedaagde partij] meent.
4.4.
[gedaagde partij] voert voorts nog aan dat de nieuwe pachtovereenkomst volgt uit het feit dat zij de percelen is blijven gebruiken en dat zij daarvoor pacht heeft betaald. De pachtkamer overweegt hierover dat Woonlinie de betaalde bedragen in overleg met [gedaagde partij] gedeeltelijk heeft verrekend met hetgeen zij was verschuldigd uit hoofde van de onder 2.3 beschreven vaststellingsovereenkomst. Het restant is aan haar terugbetaald. Met de gegeven toestemming tot verrekening erkent [gedaagde partij] dat zij de betalingen die zij als pacht heeft betiteld onverschuldigd heeft betaald, anders was verrekening immers niet mogelijk. Van betaling van pacht is derhalve geen sprake, ook niet op grond van een factuur die kennelijk abusievelijk is verstuurd. Dit verweer kan daarom evenmin slagen.
4.5.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering van BM en Bouwlinie toewijsbaar is. De dwangsom wordt toegewezen als gevorderd.
Ten slotte
4.6.
[gedaagde partij] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen. De nakosten worden begroot op een half salarispunt voor de gemachtigde, te vermeerderen met de kosten van betekening van dit vonnis.
5.De beslissing
De pachtkamer
5.1.
veroordeelt [gedaagde partij] om de percelen kadastraal bekend gemeente [kad. gegevens] ) binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle zich op de percelen bevindende goederen die niet tot het bouwland behoren, te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 75,00 per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde partij] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, tot een maximum van € 10.000,00;
5.2.
veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van BM en Bouwlinie begroot op € 131,07 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht en € 398,00 aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met € 99,50 aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan en met de eventuele explootkosten van betekening van dit vonnis, verder te vermeerderen met de wettelijke rente over voornoemde proceskosten vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.C. Boesberg, kantonrechter-voorzitter, Z.G.P.M. Stappershoef en ir. E.G.J. Schuerink, leden en door mr. F.M.C. Boesberg in het openbaar uitgesproken op 27 september 2023.