ECLI:NL:RBGEL:2023:480

Uitspraak

RECHTBANKGELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Arnhem

Zaaknummer: 9962694 \ CV EXPL 22-4600 \ 42693 \ 44356

Vonnis van 1 februari 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eisende partij],

te [plaats],

eisende partij,

hierna te noemen: [eisende partij] (in mannelijk enkelvoud),

gemachtigde: mr. S.J. van Susante,

tegen

1.de vennootschap onder firma VOF FAMOUS CLUB DISCOTHEEK,

te Ede,
2.
[gedaagde 1],

te [plaats],
3.
[gedaagde 2],

te [plaats],

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: Famous Club c.s. (in mannelijk enkelvoud),

gemachtigde: mr. S. Besli.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 31 augustus 2022;

- de conclusie van antwoord in reconventie;

- aanvullende producties 17 tot en met 21 van Famous Club c.s.;

- aanvullende productie 22 van Famous Club c.s..

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 november 2022, waar beide partijen met hun gemachtigden zijn verschenen. Beide gemachtigden hebben het woord gevoerd aan de hand van een pleitnotitie die is overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken.

1.3.

Op verzoek van partijen is de zaak aangehouden voor nader overleg. Op
21 december 2022 hebben partijen vonnis gevraagd.

1.4.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Sinds 1997 exploiteert Famous Club c.s. een discotheek aan [adres] (hierna: het gehuurde). [eisende partij] is de eigenaar en verhuurder van het complex waar het gehuurde onderdeel van uitmaakt.

2.2.

[eisende partij] wenste voor het eerst in 2005 het complex te slopen en te vervangen voor nieuwbouw. In dat kader hebben partijen met elkaar gesproken en is op 21 juni 2005 een memo van opgesteld, waarin staat:

“Ab. Geluidshinder/Isolatieproblematiek

[eiser] vertelt dat de appartementen in eerste instantie bedoelt zijn voor jonge mensen. In de verkoopakte zal ook een verdict in de , splitsingsakte worden opgenomen waarin duidelijk wordt vermeldt dat de appartementen conform het bestemmingsplan boven horecaondernemingen zijn gebouwd en in het uitgaansgebied van Ede,

Dit om zoveel mogelijk problemen aangaande het klagen over de geluidshinder zullen worden tegengegaan.

In de splitsingsakte zal ook worden opgenomen het aantal (decibels) betreffende de hinderwetvergunning.

De heren [eiser] en [betrokkene 1] benadrukken nogmaals dat de huurders van de horecapanden voor hun primair zijn, want dat is uiteindelijk inkomen en als de panden door de gemeente in verband met overlast zouden worden gesloten zijn de panden onverhuurbaar en dat is voor hen beiden niet acceptabel.

[betrokkene 2] merkt op dat op dit moment er geen geluidshinder is en dat hij nu al bezig is met mogelijke vermindering van geluidshinder door de boxen van de muren te halen en deze op de vloeren te plaatsen. Echter wat gebeurt er indien er ondanks dat de discotheek voldoet aan de hinderwet er door de gemeente toch opdracht wordt gegeven in verband met klachten van de bovenbewoners extra beschermende geluidsdichte maatregelen te nemen. Wie moet hier dan voor opdraaien?

[betrokkene 1] vat het als volgt met instemming van [eiser] als volgt samen:

Indien de activiteiten in het gehuurde pand binnen de (vigerende) huidige/heersende milieuvergunning past zal de extra isolatieproblematiek de verantwoordelijkheid van de verhuurder zijn. (opm. het wordt ook is vervangen door extra).”

2.3.

De voorgenomen sloop en vervanging door nieuwbouw heeft in 2005 geen doorgang gevonden. In 2014-2015 heeft [eisende partij] wederom zijn wens geuit om het complex te slopen en te vervangen door nieuwbouw, waarbij een discotheek in de kelder, een horecagelegenheid op de begane grond en woningen op de eerste verdieping zouden worden gerealiseerd.

2.4.

Partijen hebben overleg gevoerd over de voorgenomen sloop en de te realiseren nieuwbouw. De tussen partijen gemaakte afspraken over huurbeëindiging zijn vastgelegd in een overeenkomst van 13 september 2017. Hierin is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“4. Huurder krijgt een huurkorting van EUR 25.000,-- gedurende de 1e vijf huurjaren, namelijk EUR 5.000,-- voor elk huurjaar.

5. Verhuurder betaald aan Huurder een schadevergoeding van EUR 7.500,-- per maand gedurende de periode dat huurder niet over het gehuurde kan beschikken.”

2.5.

Op 13 september 2017 hebben [eisende partij] en Famous Club c.s. een nieuwe huurovereenkomst gesloten. De huurprijs bedraagt € 4.166,67 exclusief btw per maand. Voorts is in de huurovereenkomst het volgende opgenomen:

“Bijzondere bepalingen

14 zie bijlage inzake geluidshinder, memo 21 juni 2005”

2.6.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW versie 17 september 2012 (hierna: algemene bepalingen) van toepassing. Hierin is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“11.3Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 BW.

11.4

Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:

- (…)

- indien het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst door aan verhuurder toe te rekenen omstandigheden.

(…)”

2.7.

Na de sloop en nieuwbouw van het complex heeft Famous Club c.s. op 4 december 2018 de sleutel van het gehuurde ontvangen. Op 22 december 2018 is de discotheek weer geopend.

2.8.

Famous Club c.s. had aanvankelijk de huur betreffende de eerste drie maanden, namelijk december 2018, januari en februari 2019, onbetaald gelaten.

2.9.

Vanaf maart 2019 zijn de eerste bewoners boven het gehuurde komen wonen.

2.10.

Een aantal bewoners is gaan klagen over geluidsoverlast door de discotheek. Partijen hebben samen gekeken hoe hieraan tegemoet kon worden gekomen. Er zijn wijzigingen doorgevoerd in het gebouw en er is akoestisch onderzoek verricht.

2.11.

In het rapport van akoestisch onderzoek door ir. C.E.A. Rijk van 3 september 2019 is het volgende opgenomen:

“(…)

Bovendien is de bedrijfsvoering zo aangepast, dat de geluidsniveaus beperkt zijn tot 100 à 102 dBC, waardoor de geluidsniveaus in de woningen verder zijn verlaagd.

(…)”

2.12.

Met ingang van 15 maart 2020 was de discotheek gesloten in verband met corona. Partijen hebben in de loop van 2020 tot en met eind 2021 gecorrespondeerd over coronakorting. In deze periode is een huurachterstand ontstaan.

2.13.

Famous Club c.s. heeft [eisende partij] in een brief van 15 februari 2022 gesommeerd om het gehuurde zo te isoleren dat Famous Club c.s. de ruimte als discotheek kan exploiteren:

“Daar partijen de verantwoordelijkheid voor de isolatieproblematiek bij de verhuurder hebben neergelegd, doen cliënten een beroep op uw cliënte en sommeren uw cliënte tot het volgende.

Uw cliënte wordt gesommeerd om het gehele gehuurde dermate goed te isoleren, zodat cliënten de gehele ruimte als discotheek kunnen gaan exploiteren zonder dat de bewoners van de appartementen hier last van krijgen. Hierdoor ontvangen cliënten binnen 20 dagen een bevestiging van voornoemde van uw cliënte en ontvangen cliënten tevens binnen 30 dagen een plan van aanpak van uw cliënte om de ruimte goed te kunnen isoleren. Gedurende de verbouwingswerkzaamheden ontvangen cliënten tevens een compensatievoorstel van uw cliënte.”

2.14.

Bij brief van 3 augustus 2022 heeft de Omgevingsdienst Vallei aan Famous Club c.s. het voornemen kenbaar gemaakt om een last onder dwangsom op te leggen vanwege een geluidsovertreding.

2.15.

Na de dagvaarding heeft Famous Club op 10 oktober 2022 en op 14 november 2022 de bedragen van € 15.858,86 en € 12.766,32 aan [eisende partij] voldaan in verband met de huurachterstand.

3.Het geschil in conventie

3.1.

[eisende partij] vordert bij vonnis, na mondelinge eisvermindering, uitvoerbaar bij voorraad (en met veroordeling in de proceskosten):

I Famous Club c.s. hoofdelijk te veroordelen om aan [eisende partij] te voldoen een bedrag aan van € 55.899,17, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke vervaltermijnen, althans vanaf datum dagvaarding tot de dag van volledige betaling;

II te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig wordt ontbonden op een door de kantonrechter te bepalen datum, met veroordeling van Famous Club c.s. om het gehuurde binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan [eisende partij] te stellen, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte daarvan, dat Famous Club c.s. in gebreke blijft om aan het vonnis te voldoen, met machtiging van [eisende partij] om Famous Club c.s., in geval van weigering of nalatigheid aan het in deze te wijzen vonnis te voldoen, tot die ontruiming te noodzaken;

III Famous Club c.s. hoofdelijk te veroordelen om aan [eisende partij] te voldoen een bedrag van € 4.841,91 per iedere eerste van de maand ter voldoening van de maandelijks verschuldigde huurtermijn, te vermeerderen met de door [eisende partij] gemaakte kosten die voor rekening van Famous Club c.s. komen, tot datum ontruiming;

IV Famous Club c.s. te veroordelen in de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.333,99 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf het moment dat het verzuim is ingetreden, althans subsidiair vanaf de dag van deze dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;

3.2.

[eisende partij] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat Famous Club c.s. toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst door niet tijdig aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen en door geluidsoverlast te veroorzaken.

Het door [eisende partij] onder I gevorderde bedrag van € 55.899,17 bestaat uit de volgende onderdelen:

a. a) € 12.669,22 huur eerste drie maanden (december 2018, januari en februari 2019)

b) € 6.589,63 huur 2020 (coronahuurkorting vanaf getrokken)

c) € 28.305,96 huur 2021 (geen coronahuurkorting vanaf getrokken)

d) € 4.841,91 huur 2022 (geen coronahuurkorting vanaf getrokken)

e) € 3.492,45 facturen [installateur] en verzekeringen.

3.3.

Ter zitting is door [eisende partij] een actueel overzicht overgelegd van de huurachterstand. Per 15 november 2022 bedraagt de totale huurachterstand volgens [eisende partij] € 12.452,59.

Dit bedrag komt volgens [eisende partij] voort uit de totaal openstaande posten volgens dat overzicht van € 33.262,59, minus de coronakortingen van € 20.810,00. In het overzicht zijn de recente betalingen door Famous Club c.s. in oktober en november 2022 verwerkt.

3.4.

Famous Club c.s. voert verweer. Famous Club c.s. concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partij], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partij], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisende partij] in de kosten van deze procedure.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.Het geschil in reconventie

4.1.

Famous Club c.s. vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling in de proceskosten:

primair:

I voor recht te verklaren dat de volgende vorderingen van Famous Club c.s. op [eisende partij] verrekend mogen worden met de vordering van [eisende partij], althans [eisende partij] deze vorderingen dient te voldoen aan Famous Club c.s.:

a. a) € 1.170,96 inclusief btw aan overeengekomen maar niet betaalde overbruggingsvergoeding;

b) drie keer € 4.537,50 te verrekenen € 13.612,50 inclusief btw aan huurvrije periode bij het aangaan van de huurovereenkomst;

c) twee keer € 4.537,50 te verrekenen € 9.075,00 inclusief btw aan betaalde maar niet in mindering gebrachte huurpenningen van Famous Club;

d) € 16.712,52 inclusief btw aan corona huurkorting over het jaar 2020;

e) € 2.773,32 inclusief btw aan corona huurkorting over het jaar 2021;

f) € 1.321,32 inclusief btw aan corona huurkorting over het jaar 2022;

II voor recht te verklaren dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde;

III voor recht te verklaren dat [eisende partij] het gebrek aan het gehuurde binnen negentig dagen dient te herstellen op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag danwel dagdeel, met een maximum van € 250.000,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag en maximum;

IV voor recht te verklaren dat de huurprijs ten aanzien van het gehuurde dient te worden verminderd met een in goede justitie te bepalen bedrag en met ingang van de aanwezigheid van het gebrek in kwartaal 2 van 2019;

V voor recht te verklaren dat [eisende partij] aansprakelijk is voor de door Famous Club c.s. geleden schade als gevolg van het niet tijdig herstellen van het gebrek na sommaties in 2019 en voor recht te verklaren dat [eisende partij] aansprakelijk is voor de schade die als gevolg van het gebrek zal ontstaan in verband met het uit te voeren herstel van het gebrek, met veroordeling in beide gevallen van [eisende partij] tot vergoeding van die schade aan Famous Club c.s., nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

subsidiair:

VI een bouwkundige deskundige en een akoestiek deskundige te benoemen die kunnen onderzoeken of het gehuurde bouwkundig wel of niet geschikt is om te kunnen exploiteren als een discotheek en of er door [eisende partij] bij sloop en bouw van het nieuwe complex bouwkundig en constructief voldoende rekening is gehouden met de te realiseren invulling in het gehuurde als discotheek in samenhang met de bovengelegen appartementen, zodat het gebrek aan het gehuurde voorkomen had kunnen worden.

4.2.

Famous Club c.s. legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat hij het recht heeft om diverse bedragen te verrekenen met de in conventie gevorderde huurachterstand en dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde op grond waarvan hij aanspraak maakt op herstel hiervan, huurprijsvermindering en schadevergoeding.

4.3.

[eisende partij] voert verweer. [eisende partij] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Famous Club c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Famous Club c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Famous Club c.s. in de kosten van deze procedure.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

Inleiding

5.1.

Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.

Eerst zullen de gestelde tekortkomingen worden besproken, waarbij voor wat betreft de huurachterstand wordt uitgegaan van het door [eisende partij] ter zitting overgelegde actuele overzicht. Vervolgens komen de stellingen over het gebrek, huurprijsvermindering en schadevergoeding aan bod, waarna verder wordt overwogen of er gronden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. Tenslotte zal worden weergegeven welke gevolgen de overwegingen hebben voor de verschillende vorderingen. Het vonnis eindigt met een bewijsopdracht aan Famous Club c.s. De andere beslissingen zullen worden aangehouden.

Gestelde tekortkomingen

5.2.

Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortschietende partij aantoont dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij deze afweging kunnen, naast de bijzondere aard en/of de geringe betekenis van de tekortkoming, alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn. Het is aan de partij die zich beroept op afwijzing van de ontbinding (de tenzij-clausule) om feiten en omstandigheden te stellen (en zo nodig te bewijzen) die dat beroep kunnen ondersteunen (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

5.3.

[eisende partij] stelt dat de tekortkomingen door Famous Club c.s. bestaan uit a) de huurachterstand, b) het niet voldoen van de factuur van [installateur], c) het weigeren om [installateur] toegang te verschaffen tot het gehuurde en d) het veroorzaken van geluidsoverlast.

Deze vier factoren worden hierna besproken.

a) Huurachterstand

5.4.

Famous Club c.s. heeft ten aanzien van de bij dagvaarding gevorderde huurachterstand gemotiveerd verweer gevoerd tegen de hoogte van de huurachterstand. De kantonrechter overweegt ten aanzien van deze verweren het volgende.

- Huur december 2018, januari en februari 2019

5.5.

Partijen zouden volgens Famous Club een aanvullende huurkorting zijn overeengekomen in die zin dat Famous Club c.s. de eerste drie maanden na het ingaan van de huurovereenkomst geen huur verschuldigd was. De achterliggende gedachte van deze korting zou zijn gelegen in het feit dat Famous Club c.s. voorafgaand aan de sloop en nieuwbouw beschikte over een volledig ingerichte discotheek. Hetgeen Famous Club c.s. bij oplevering van het gehuurde terug kreeg was een casco ruimte die nog volledig ingericht diende te worden.

[eisende partij] betwist dat partijen een dergelijke afspraak hebben gemaakt. Wel heeft hij uit coulance niet direct aanspraak gemaakt op de betaling van de huurtermijnen over de eerste drie maanden na het ingaan van de huurovereenkomst.

5.6.

Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv rust op Famous Club c.s. de verplichting om voldoende te stellen en zo nodig te bewijzen dat partijen een aanvullende huurkorting zijn overeengekomen op grond waarvan Famous Club c.s. gedurende de eerste drie maanden na het ingaan van de huurovereenkomst geen huur verschuldigd was aan [eisende partij]. Famous Club c.s. heeft op dit punt uitdrukkelijk bewijs aangeboden, zodat hij hiertoe in de gelegenheid zal worden gesteld.

5.7.

Famous Club c.s. voert aan dat hij de huur over twee van de gepretendeerde drie huurvrije maanden inmiddels, in december 2021, onder protest aan [eisende partij] heeft voldaan. Hij meent dat deze betalingen in mindering strekken op de door [eisende partij] gestelde huurachterstand. Uit het actuele overzicht blijkt dat op 29 december 2021 de huur over januari 2019 en februari 2019 is betaald. Er zijn dus twee maanden ingelopen door Famous Club c.s.

5.8.

Naar het oordeel van de kantonrechter kan dit verweer (dat ten onrechte twee maanden zijn ingelopen) pas na bewijslevering beoordeeld worden. Voor zover komt vast te staan dat partijen een aanvullende huurkorting zijn overeengekomen, strekken deze betalingen in mindering op de huurachterstand die Famous Club c.s. nog aan [eisende partij] verschuldigd is.

- Overbruggingsvergoeding

5.9.

Famous Club c.s. voert aan dat hij op grond van de overeenkomst huurbeëindiging onder punt 5 over de periode 1 tot 4 december 2018 recht heeft op de overeengekomen overbruggingsvergoeding. Dit komt neer op een bedrag van € 967,74 exclusief btw
(€ 1.170,96 inclusief btw).

Partijen twisten over het antwoord op de vraag of de overbruggingsafspraak alleen verschuldigd is bij het verstrijken van een volledige maand ([eisende partij]) of naar rato bij het verstrijken van een gedeelte van de maand (Famous Club c.s.).

De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat die vergoeding naar rato is verschuldigd. Partijen hebben immers de bedoeling gehad om Famous Club c.s. te compenseren voor de periode dat de discotheek gesloten is geweest als gevolg van de sloop en nieuwbouw. Tussen partijen staat vast dat Famous Club c.s. op
4 december 2018 de sleutel van het gehuurde heeft gekregen, zodat Famous Club c.s. tot die datum recht heeft op een overbruggingsvergoeding. Door Famous Club c.s. is onbetwist gesteld dat dit neerkomt op een bedrag van € 967,74 exclusief btw (€ 1.170,96 inclusief btw).

- Coronakorting

5.10.

Famous Club c.s. heeft recht op huurkorting vanwege de gevolgen van de coronapandemie. Partijen zijn het - in lijn met het arrest van de Hoge Raad van
24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) - nagenoeg eens over de hoogte van deze huurkorting. [eisende partij] stelt dat het gaat om een bedrag van € 20.810,00 inclusief btw en Famous Club c.s. noemt een bedrag van € 20.807,16 inclusief btw. Aangezien [eisende partij] bij de berekening van zijn vordering rekening houdt met een (iets) hogere coronakorting dan door Famous Club c.s. is berekend, zal de kantonrechter uitgaan van de juistheid van dit bedrag.

- Huurachterstand 2020

5.11.

Uit het actuele overzicht blijkt dat Famous Club c.s. over 2020 een bedrag van
€ 13.928,70 onbetaald heeft gelaten. Dit bedrag dient te worden verminderd met de corona-korting over 2020 van € 16.712,52. Hieruit volgt dat door Famous Club c.s. over 2020 een bedrag van € 2.783,82 teveel is betaald.

- Huurachterstand 2021

5.12.

Uit het actuele overzicht blijkt dat Famous Club c.s. over 2021 een bedrag van
€ 9.111,48 onbetaald heeft gelaten. Dit bedrag dient te worden verminderd met de corona-korting over 2021 van € 2.774,53. Hieruit volgt dat door Famous Club c.s. over 2021 een bedrag van € 6.336,95 te weinig is betaald.

- Huurachterstand 2022

5.13.

Uit het actuele overzicht blijkt dat Famous Club c.s. over 2022 een bedrag van
€ 4.841,90 onbetaald heeft gelaten. Dit bedrag dient te worden verminderd met de corona-korting over 2022 van € 1.322,53. Hieruit volgt dat door Famous Club c.s. over 2022 een bedrag van € 3.519,37 te weinig is betaald.

b) Facturen [installateur] en verzekeringspremie

5.14.

Blijkens de dagvaarding vordert [eisende partij] betaling van € 3.492,45 aan facturen van [installateur] en verzekeringen. Uit het actuele overzicht volgt dat het gaat om een tweetal facturen van [installateur] en een factuur ter zake de verzekeringspremie:

-Factuur [installateur] van 17 januari 2020 waarvan nog € 603,31 openstaat;

-Factuur [installateur] van 9 november 2020 van € 1.802,90; en

-Factuur verzekeringspremie van 31 december 2020 van € 678,81.

5.15.

Famous Club c.s. heeft het openstaande bedrag van € 603,31 gemotiveerd betwist. [eisende partij] heeft vervolgens nagelaten de verschuldigdheid van dit gedeelte van die factuur nader te onderbouwen, zodat [eisende partij] niet heeft voldaan aan zijn nadere stelplicht. De gestelde tekortkoming is daarom niet komen vast te staan en Famous Club is dit bedrag niet verschuldigd.

De factuur van 9 november 2020 is blijkens het actuele overzicht in 2022 gecrediteerd. Hierdoor bestaat er voor Famous Club c.s. geen verplichting (meer) om die te voldoen.

Het bedrag van € 678,81, de verzekeringspremie over 2020, is door Famous Club c.s. niet bestreden en is wel toewijsbaar.

c) Weigering toelaten [installateur]

5.16.

[eisende partij] stelt zich op het standpunt dat sprake is van slecht huurderschap aangezien Famous Club c.s. [installateur] geen toegang heeft verschaft tot het gehuurde voor het uitvoeren van periodiek onderhoud aan de installaties van het gehuurde.

Famous Club c.s. betwist dat en voert aan dat er inmiddels onderhoud heeft plaatsgevonden. Dat de onderhoudswerkzaamheden niet op een eerder moment hebben plaatsgevonden is te wijten aan het gebruik van een foutief
e-mailadres van Famous Club c.s. en dat [installateur] op een niet afgesproken datum bij het gehuurde verscheen, aldus Famous Club c.s.

Dit is door [eisende partij] niet betwist, zodat deze tekortkoming in rechte niet komt vast te staan.

d) Geluidsoverlast

5.17.

[eisende partij] stelt ten aanzien van de geluidsoverlast dat hij meerdere meldingen van bewoners van de bovenwoningen heeft ontvangen dat het geluid dat de discotheek van Famous Club c.s. produceert te luid is en dat hij Famous Club c.s. hierop heeft aangesproken. Famous Club c.s. meent dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde (zie hierover verder vanaf r.o. 5.18.). Zoals hierna zal worden geoordeeld is er inderdaad sprake van een gebrek. Het verweer van Famous Club c.s. slaagt dus. [eisende partij] heeft in dat licht onvoldoende duidelijk gemaakt dat de overlast te wijten zou zijn aan de gedragingen van Famous Club c.s.

Geluidsoverlast weegt dus niet mee bij de beoordeling of de huurovereenkomst moet worden ontbonden.

Gebrek aan het gehuurde

5.18.

Famous Club c.s. stelt dat het gehuurde niet geschikt is om er een discotheek (die voldoet aan de daarvoor geldende normen) te exploiteren en dat er daardoor sprake is van een gebrek. Dit wordt door [eisende partij] gemotiveerd bestreden.

5.19.

Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft
(artikel 7:204 lid 2 BW).

5.20.

Bij de beantwoording van de vraag wat Famous Club c.s. bij het aangaan van de huurovereenkomst van het gehuurde mocht verwachten is in de eerste plaats van belang dat Famous Club c.s. op diezelfde locatie al sinds 1997 een discotheek exploiteerde. Gelet op het tussen partijen gevoerde overleg voorafgaand aan de sloop en nieuwbouw van het gehuurde en hetgeen partijen in 2005 op papier hebben gezet, mocht Famous Club c.s. verwachten dat hij in de nieuwbouw op dezelfde wijze, binnen de normen van de vergunning en het Activiteitenbesluit Horeca, een discotheek kon exploiteren als hij voorheen deed. [eisende partij] heeft in 2005 immers de toezegging gedaan dat, indien de activiteiten in het gehuurde binnen de milieuvergunning passen, de extra isolatieproblematiek zijn verantwoordelijkheid is.

[eisende partij] heeft nog aangevoerd dat de memo uit 2005 per abuis van toepassing is verklaard op de huurovereenkomst. Dit omdat de memo betrekking had op andere verbouwplannen, die uiteindelijk niet zijn doorgegaan. De kantonrechter volgt [eisende partij] hierin niet nu in de huurovereenkomst expliciet is verwezen naar de memo uit 2005, deze aan de huurovereenkomst is gehecht en partijen hier ook beiden voor hebben getekend. Ook als de memo betrekking had op een andere verbouwing, mocht Famous Club c.s. wel van de gelding daarvan uitgaan gezien het bovenstaande.

Voor zover [eisende partij] met zijn stelling dat Famous Club c.s. betrokken is geweest bij de bouw van de nieuwbouw bedoelt te zeggen dat Famous Club c.s. zich niet meer mag beroepen op het bestaan van een gebrek, gaat de kantonrechter hierin niet mee. Famous Club c.s. is niet verantwoordelijk voor de verbouwing, ook al heeft hij wellicht meegedacht. De kantonrechter is van oordeel dat Famous Club c.s. er bij het aangaan van de huurovereenkomst vanuit mocht gaan - net zo goed als dat [eisende partij] daarvan uitging - dat hij in de nieuwbouw op dezelfde wijze als voorheen een discotheek kon exploiteren.

5.21.

Famous Club c.s. stelt zich - goed gemotiveerd en onderbouwd en onvoldoende weersproken - op het standpunt dat die exploitatie in de praktijk niet meer goed mogelijk is aangezien hij feitelijk is gedwongen om het geluidsniveau te beperken in verband met door de bewoners van de bovenwoningen ervaren geluidsoverlast. Dat gedwongen zijn bestaat er uit dat [eisende partij] Famous Club c.s. houdt aan een te laag geluidsniveau. Bovendien dreigt, als Famous Club c.s. het geluidsniveau niet beperkt, sluiting van de discotheek. De Omgevingsdienst Vallei heeft op 3 augustus 2022 het voornemen geuit om een last onder dwangsom op te leggen wanneer Famous Club c.s. zich niet onthoudt van geluidsovertredingen (gemeten in de bovenwoningen).

Volgens de normen mag Famous Club c.s. harder muziek draaien dan hij nu doet. In de aan Famous Club c.s. verleende exploitatievergunning is geen geluidsbeperking opgenomen. Er dient daarom te worden uitgegaan van de geluidsnormen zoals genoemd in het Activiteitenbesluit Horeca. Uit het informatieblad met toelichting op het activiteitenbesluit horeca van het ministerie van Infrastructuur en Milieu van december 2011 volgt dat voor een discotheek voor jongeren een geluidsniveau wordt gehanteerd van 90-105 dB(A) en met live-muziek van 95-115 dB(A). Ter zitting is door Famous Club c.s. onbetwist gesteld dat 103 dB(A) voor hem voldoende is om in het gehuurde een discotheekbeleving te creëren. Dit geluidsniveau ligt binnen de normen zoals genoemd in het Activiteitenbesluit Horeca en is daarmee niet in strijd met de exploitatievergunning. Uit het rapport van ir. C.E.A. Rijk van 3 september 2019 volgt dat de bedrijfsvoering, ten behoeve van de bovenwoningen, zo moet worden aangepast dat het geluidsniveau beperkt blijft tot 100 a 102 dB(C). Ter zitting is door partijen verklaard dat dit overeenkomt met circa 93 a 94 dB(A). [eisende partij] houdt Famous Club c.s. aan dat niveau en dat is lager dan het noodzakelijke aantal dB(A) om een discotheekbeleving te creëren. Hieruit volgt dat Famous Club c.s., ondanks de eerder door partijen getroffen maatregelen en het feit dat hij ruim binnen de voor hem geldende normen blijft, wordt beperkt in het te hanteren geluidsniveau waardoor onvoldoende discotheekbeleving te realiseren is. Hiermee staat in voldoende mate vast dat Famous Club c.s. vanaf de zomer van 2019 - toen Famous Club c.s. beperkt werd in het geluidsvolume - niet het genot van het gehuurde heeft dat hij wel mocht verwachten, zodat dit ten opzichte van Famous Club c.s. als huurder een gebrek oplevert.

5.22.

[eisende partij] stelt zich ten onrechte op het standpunt dat op Famous Club c.s. als huurder de verplichting rust in zijn relatie tot [eisende partij] als verhuurder om zich aan het voor de bewoners van de bovenwoningen aanvaardbare geluidsniveau te houden. Die stelling miskent dat Famous Club c.s. het gehuurde huurt als discotheek en dat [eisende partij] het dus ook mogelijk moet maken - en dit ook heeft toegezegd - dat Famous Club c.s. daadwerkelijk een discotheek kan exploiteren in het gehuurde met bijbehorend geluidsniveau. [eisende partij] heeft het zelf op zich genomen om de combinatie van het uitbaten van een discotheek enerzijds en bewoning van bovenwoningen anderzijds mogelijk te maken, zoals ook volgt uit de memo uit 2005.

5.23.

Door [eisende partij] is tenslotte aangevoerd dat Famous Club c.s. in strijd met de verleende vergunning de volumeknop te ver open zou hebben staan. Dit wordt door Famous Club c.s. betwist en is niet nader onderbouwd door [eisende partij]. Dat Famous Club c.s. de volumeknop te ver open had staan komt dan ook in rechte niet vast te staan, zodat dit niet afdoet aan de conclusie dat sprake is van een gebrek.

5.24.

[eisende partij] heeft nog verzocht om recente publicaties op NU.nl en De Gelderlander over adviezen van de Gezondheidsraad aan het procesdossier toe te mogen voegen of in de gelegenheid te worden gesteld om deze stukken later in te dienen. Deze stukken, ook als zij worden betrokken bij de beoordeling, maken voorgaande niet anders. Deze gaan over adviezen en niet over op dit moment bestaande regelgeving waar Famous Club c.s. zich niet aan zou houden.

5.25.

De in reconventie gevorderde verklaring voor recht dat sprake is van een gebrek zal dus worden toegewezen.

Herstel gebrek

5.26.

Famous Club c.s. vordert verder een verklaring voor recht dat [eisende partij] gehouden is tot herstel van het gebrek over te gaan binnen 90 dagen. Ter zitting verklaarden beide partijen evenwel dat zij niet weten of en, zo ja, hoe het gebrek zou kunnen worden hersteld. De kantonrechter is van oordeel dat deze verklaring voor recht daarom dient te worden afgewezen.

Huurprijsvermindering en schadevergoeding

5.27.

Famous Club c.s. heeft niet voldaan aan zijn stelplicht ten aanzien van de gevorderde huurprijsvermindering vanwege de aanwezigheid van het gebrek. In de eerste plaats heeft Famous Club c.s. niet duidelijk gemaakt om welke reden hij een verklaring voor recht vordert en hij geen concrete vordering tot huurprijsvermindering instelt. In de tweede plaats komt niet uit de verf vanaf wanneer en voor welke bedrag de huurprijsvermindering zou moeten gelden. Famous Club c.s. heeft ten derde onvoldoende invulling gegeven aan de vereisten van artikel 7:207 lid 1 BW. Famous Club c.s. heeft immers niet benoemd dat en wanneer hij [eisende partij] ‘behoorlijk kennis heeft gegeven van het gebrek’ in relatie tot de door hem gevorderde ingangsdatum van de huurprijsvermindering, namelijk vanaf ‘kwartaal 2 van 2019’. In dat kader valt op dat Famous Club c.s. [eisende partij] pas bij brief van 15 februari 2022, bijna twee jaar na die beoogde ingangsdatum, heeft gesommeerd om het gehuurde beter te isoleren. Famous Club c.s. heeft ook niet voldaan aan de stelplicht ten aanzien van het tweede deel van lid 1 van genoemd artikel. Hij heeft namelijk niet gesteld en onderbouwd dat sprake zou zijn van een ‘gebrek dat reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan’.

5.28.

Daarnaast staat aan huurprijsvermindering in de weg dat [eisende partij] zich met succes beroept op de exoneratie van artikel 11.3 van de algemene bepalingen. Famous Club c.s. doet tevergeefs een beroep op de uitzondering van artikel 11.4 derde liggende streepje (r.o. 2.6.) van de algemene bepalingen. Daarin is bepaald dat de exoneratie niet van toepassing is als het gehuurde op de ingangsdatum niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik door aan verhuurder toe te rekenen omstandigheden. Uit de feitelijke gang van zaken volgt niet dat het gehuurde op of vanaf de ingangsdatum niet geschikt was voor het gebruik. Vanaf december 2018 heeft Famous Club c.s. de discotheek zonder problemen kunnen exploiteren. Pas toen er bewoners kwamen in de bovenwoningen in maart 2019 begonnen de geluidsproblemen. Maar ook in dat stadium hadden beide partijen nog het idee dat dat te verhelpen zou zijn en zij hebben zich daar ook allebei voor ingespannen. Er hebben verbouwingen plaatsgevonden, de disco-ruimte is verkleind en de boxen zijn verplaatst en vervangen. Toen er ook na het nemen van deze maatregelen nog steeds klachten bleven komen van de bewoners ontstond de situatie dat Famous Club c.s. gedwongen werd om een lager geluidsniveau te hanteren dan gewenst en volgens publieke regelgeving geoorloofd. Pas vanaf de zomer 2019 is er dan sprake van een gebrek en dus niet daarvoor. Daardoor is er geen sprake van de in artikel 11.4 geformuleerde uitzondering op de exoneratie.

5.29.

De gevorderde verklaring voor recht dat de huurprijs dient te worden verminderd zal dus worden afgewezen. Dat [eisende partij] aansprakelijk is voor de door Famous Club c.s. geleden schade stuit ook af op artikel 11.3 van de algemene bepalingen. Ook die verklaring voor recht zal dus bij eindvonnis worden afgewezen.

5.30.

Artikel 7:209 BW helpt Famous Club c.s. evenmin. Dat artikel bepaalt dat van de artikelen 7:206 leden 1 en 2, 207 en 208 niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of behoorde te kennen. Maar zoals hiervoor in r.o. 5.28. is overwogen was daarvan geen sprake.

Conclusie ontbinding en ontruiming

5.31.

Van de gedragingen door Famous Club c.s. die [eisende partij] aanvoert als zijnde tekortkomingen blijft al met al alleen de huurachterstand en de onbetaalde verzekeringspremie over.

Over het saldo van de gestelde huurachterstand wordt alvast als volgt overwogen.

Indien Famous Club c.s. niet slaagt in bewijslevering (dat partijen een aanvullende huurkorting van drie maanden zijn overeengekomen) is sprake van de volgende achterstand:

-huurachterstand december 2018, januari en februari 2019 € 4.098,39;

-huurachterstand 2021 € 6.336,95;

-huurachterstand 2022 € 3.519,37;

-verzekeringspremie
€ 678,81; +

-subtotaal € 14.633,52

-teveel betaalde huur in 2020 € 2.783,82;

-overbruggingsvergoeding € 1.170,96;-

-totaal € 10.678,74

Indien Famous Club c.s. wel slaagt in bewijslevering is sprake van een bedrag van
€ 1.990,48 dat teveel is betaald door Famous Club c.s. (€ 10.678,74 minus € 4.098,39, € 4.033,33 en € 4.537,50).

5.32.

Alleen als Famous Club niet slaagt in bewijslevering is er dus sprake van een tekortkoming. Toch leidt deze tekortkoming niet tot ontbinding. Een ontbinding, ook als zou worden aangenomen dat er een patroon bestaat van te laat betalen, stuit af op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW. Het volgende is in dat kader relevant.

Partijen hebben, voordat er in 2019 problemen ontstonden, 22 jaar lang een goede huurrelatie met elkaar gehad. Kennelijk waren er gedurende die jaren geen problemen met het betalingsgedrag van Famous Club c.s.

Vanaf 2019 zijn partijen geconfronteerd met de geluidsproblemen - die een gebrek aan het gehuurde opleveren - en partijen kwamen daar, ondanks dat zij zich daar allebei voor inspanden, niet uit. Dit heeft de verhouding onder druk gezet.

Tegen die achtergrond werden partijen vervolgens ook geconfronteerd met de gevolgen van corona, met discussies over korting op de huurprijs tot gevolg. Het was lastig die discussie vlot te trekken omdat op dat moment in de rechtspraak nog geen richtsnoer bestond. De Hoge Raad heeft pas in december 2021 duidelijkheid gegeven over coronakorting.

Dit alles afwegende maakt dat ontbinding van de huurovereenkomst niet zal plaatsvinden. De tekortkoming rechtvaardigt deze ontbinding niet, gezien haar bijzondere aard.

5.33.

Famous Club c.s. beroept zich overigens tevergeefs op schuldeisersverzuim aan de zijde van [eisende partij] waardoor er geen grond zou zijn voor ontbinding en ontruiming.

In het algemeen bepaalt artikel 6:266 lid 1 BW over ontbinding en schuldeisersverzuim dat geen ontbinding kan worden gegrond op een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis ten aanzien waarvan de schuldeiser zelf in verzuim is.

Famous Club c.s. heeft evenwel niet gesteld, en dit is ook niet gebleken, dat zijn tekortkoming (de huurachterstand in beide scenario’s) het gevolg is van verzuim aan de zijde van [eisende partij]. De achterstallige betalingen zijn ontstaan in de periode voordat het gebrek zich openbaarde.

Vorderingen en bewijsopdracht

5.34.

Bovenstaande overwegingen toegespitst op de vorderingen leiden, uitgaande van het actuele overzicht, in beginsel tot het volgende.

Vorderingen in conventie I en in reconventie I

Eerste drie maanden (december 2018, januari en februari 2019):

Bij geslaagde bewijslevering:

-de vordering in conventie I onder a) van € 4.098,39 (€ 12.669,22 minus € 4.033,33 en € 4.537,50) is niet toewijsbaar;

-de vorderingen in reconventie I onder b) en c) is in zoverre toewijsbaar dat voor recht verklaard kan worden dat de betalingen van € 4.033,33 en € 4.537,50 verrekend mogen worden althans dat [eisende partij] die bedragen aan Famous Club c.s. dient te voldoen.

Bij niet geslaagde bewijslevering:

-de vordering in conventie I onder a) wordt toegewezen tot een bedrag van
€ 4.098,39 (€ 12.669,22 minus € 4.033,33 en € 4.537,50);

-de vordering in reconventie I onder b) en c) is dan niet meer toewijsbaar.

Overbruggingsvergoeding:

Het in reconventie I onder a) gevorderde wordt toegewezen.

Huurachterstand 2020, 2021 en 2022 en coronakorting:

De vordering in conventie I onder b), c) en d) wordt toegewezen tot een bedrag van € 7.072,50.

De vordering in reconventie I onder d), e) en f) is dan niet meer toewijsbaar.

Facturen [installateur] en verzekeringspremie:

De vordering in conventie I onder a) is toewijsbaar tot € 678,81.

De overige vorderingen worden afgewezen.

Vordering in conventie II

De gevorderde ontbinding en ontruiming worden niet toegewezen.

Vordering in conventie III

De gevorderde toekomstige huurtermijnen zijn gevorderd tot aan ontruiming. Aangezien bij deze stand van zaken geen ontbinding en ontruiming wordt toegewezen, is er geen afzonderlijk belang bij deze vordering, zodat deze wordt afgewezen.

Vordering in conventie IV

Over de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten zal in het eindvonnis worden beslist.

Vordering in reconventie II

De in reconventie gevorderde verklaring voor recht dat er een gebrek is aan het gehuurde zal worden toegewezen.

Vordering in reconventie III, IV, V en VI

De andere verklaringen voor recht in reconventie worden afgewezen.

5.35.

Famous Club c.s. wordt in de gelegenheid gesteld om in conventie bewijs te leveren van zijn stelling dat partijen een aanvullende huurkorting zijn overeengekomen, zoals hierna in het dictum is bepaald.

5.36.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

6.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

6.1.

draagt Famous Club c.s. op te bewijzen dat hij met [eisende partij] een aanvullende huurkorting is overeengekomen betreffende de maanden december 2018, januari en februari 2019;

6.2.

bepaalt dat Famous Club c.s. zich op de rolzitting van 15 februari 2023 schriftelijk kan uitlaten over de vraag hoe hij voornoemd bewijs wil leveren;

6.3.

bepaalt dat, als Famous Club c.s. bewijs wil leveren door middel van schriftelijke stukken, hij deze stukken op de hiervoor vermelde rolzitting over moet leggen;

6.4.

bepaalt dat Famous Club c.s., als hij bewijs door getuigen wil leveren, de naam en woonplaats van de te horen getuigen moet opgeven met de verhinderdata van hemzelf, zijn gemachtigde, de getuigen en zo mogelijk van de tegenpartij, waarna een dag voor het getuigenverhoor zal worden vastgesteld;

6.5.

bepaalt dat, als een getuigenverhoor wordt gehouden, beide partijen daarbij aanwezig moeten zijn om eventueel aansluitend aan het verhoor de zaak te bespreken en om te bekijken of een schikking mogelijk is;

6.6.

houdt iedere verdere beslissing aan;

in reconventie

6.7.

houdt iedere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2023.