ECLI:NL:RBGEL:2023:4281

• Datum uitspraak: 26 juli 2023
• Publicatiedatum: 25 juli 2023
• Zaaknummer: 414995
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F.M.C. Boesberg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding koopovereenkomst perceel bouwgrond door tekortkoming in nakoming

In deze zaak heeft de Rechtbank Gelderland op 26 juli 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen [eisende partij] en [gedaagde partijen] over de ontbinding van een koopovereenkomst betreffende een perceel bouwgrond. [eisende partij] had op 1 februari 2022 een perceel grond gekocht van [gedaagde partijen] voor € 255.000,00, met de verwachting dat het perceel ontsloten kon worden naar de [straat]. Echter, de gemeente weigerde de benodigde vergunning voor deze ontsluiting, waardoor normaal gebruik van het perceel niet mogelijk was. [eisende partij] stelde dat [gedaagde partijen] tekortgeschoten was in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat het perceel niet de eigenschappen bezat die zij mocht verwachten. De rechtbank oordeelde dat [gedaagde partijen] inderdaad tekortgeschoten was, en dat [eisende partij] gerechtigd was de koopovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De rechtbank heeft [gedaagde partijen] veroordeeld tot teruglevering van het perceel en restitutie van de koopprijs, alsook tot betaling van een contractuele boete van € 25.500,00. Tevens zijn de proceskosten aan de zijde van [eisende partij] toegewezen.

Uitspraak

RECHTBANK Gelderland

Civiel recht

Zittingsplaats Zutphen

Zaaknummer: C/05/414995 / HZ ZA 23-41

Vonnis van 26 juli 2023

in de zaak van

[eisende partij] ,

te [plaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eisende partij] ,

advocaat: mr. F.W. Aartsen te Harderwijk,

tegen

1. [gedaagde partij 1] ,

te [plaats] ,
2.
[gedaagde partij 2] ,

te [plaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagde partijen] ,

advocaat: mr. G.J. Dommerholt te Zwolle.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 26 april 2023

- de akte overlegging producties tevens eiswijziging van [eisende partij]

- het e-mailbericht van 16 juni 2023 van mr. Dommerholt

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 20 juni 2023
- de spreekaantekeningen van [eisende partij]

- de spreekaantekeningen van [gedaagde partijen]

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 1 februari 2022 heeft [eisende partij] van [gedaagde partijen] een perceel grond gekocht ter grootte van 361 m² aan de [adres+plaats 1] , kadastraal bekend [kad.gegevens 1] (hierna: het perceel). De koopprijs was
€ 255.000,00 kosten koper.

2.2.

Het perceel maakt onderdeel uit van recreatiepark [naam recreatiepark] te [plaats] .

2.3.

Ten behoeve van de verkoop heeft [gedaagde partijen] een situatieschets en een kavelpaspoort op laten stellen. De situatieschets ziet er als volgt uit (productie 2 [eisende partij] ):

AFBEELDING I

Bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben partijen hun handtekeningen gezet onder deze situatieschets.

2.4.

[gedaagde partijen] was sinds 2021 eigenaar van de vier naast elkaar gelegen bouwpercelen die zijn weergegeven onderaan de situatieschets.

2.5.

In het kavelpaspoort dat ten behoeve van de verkoop voor de vier kavels van [gedaagde partijen] is opgesteld, staat onder meer het volgende (productie 3 [eisende partij] ):

“
Verkoop kavels [kavels 1 tm 4] :

AFBEELDING II

Het is prachtig om een eigen huis te bouwen op een kavel. Zodra de bouw is gereed zal je heerlijk wonen in jouw vrijstaande woning vlakbij het bos en de heide.

Hou in ieder geval met de volgende zaken rekening:

(...)

- Het verkrijgen van een omgevingsvergunning en uiteindelijke realisatie van zijn plannen zijn voor rekening en risico van koper.

- De kavels maken deel uit van ‘ [naam recreatiepark] ’. Riolering en watervoorziening verlopen in principe via dit park. (...) In de koopovereenkomst wordt een bepaling opgenomen dat koper op de hoogte is van het bestemmingsplan en de plannen in de directe omgeving en dat er geen bezwaar is tegen de door verkoper voorgenomen transformatie van het ontwikkelingsgebied.

(...) ”

2.6.

In januari 2021 hebben [gedaagde partijen] en de [naam gemeente 1] een zogenoemde anterieure overeenkomst gesloten (productie 4 [eisende partij] ). In deze overeenkomst – waarin [gedaagde partijen] wordt aangeduid als “Initiatiefnemer” – is onder meer het volgende opgenomen:

“
Partijen

(...)

Nemen het volgende in aanmerking:

(...)

D. Initiatiefnemer heeft de Gemeente verzocht om medewerking te verlenen aan:

(...)

- de bouw van 4 vrijstaande woningen (...) aan de zijde van de [straat] , ter verzilvering van 4 bouwrechten van de onbenutte bouwmogelijkheden in het thans vigerende bestemmingsplan en waarvoor Initiatiefnemer een “Overeenkomst bouwrechten/slooprechten, Vitale Vakantieparken (...)” heeft gesloten, welke onlosmakelijk verbonden is aan deze onderhavige Overeenkomst (...).

(...)

F. De Gemeente heeft aangegeven aan het verzoek van de Initiatiefnemer medewerking te willen verlenen door de noodzakelijke wijziging van de vigerende bestemming van het Park op te nemen in het op te stellen bestemmingsplan ‘ [bestemmingsplan] ’, onder de voorwaarden dat het kostenverhaal verzekerd is en de Initiatiefnemer voldoet aan haar verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst. (...)

(...)

3. Verplichtingen van de Gemeente

(...)

3.2

De Gemeente heeft, met behoud van de eigen verantwoordelijkheid als overheid, een inspanningsverplichting om het Bestemmingsplan vast te stellen (...). Daarnaast spant de Gemeente zich in voor de afgifte van een Bruikbare omgevingsvergunning voor de op het Park door de Initiatiefnemer te realiseren aanpassingen, en daartoe het nodige in procedure te brengen en de voortgang daarin te bevorderen. De verantwoordelijkheid van de Gemeente beperkt zich tot het voeren van de hiervoor benodigde c.q. noodzakelijke procedures.

(...)

3.4.

De Gemeente heeft een inspanningsverplichting om te bevorderen dat de te verlenen vergunningen, toestemmingen, ontheffingen, vrijstellingen en goedkeuringen die vereist zijn in verband met de realisatie van het Project met voortvarendheid tot stand komen en – met behoud van de eigen verantwoordelijkheid als overheid – tijdig zullen worden verleend.

(...)

4. Verplichtingen van de Initiatiefnemer

4.1.

De Initiatiefnemer zal, zonder dat de Gemeente daarvoor enige financiële bijdrage zal verlenen, de benodigde vergunningen (doen) aanvragen overeenkomstig het dan geldende Bestemmingsplan, als ook alle eventuele overige vergunningen benodigd voor realisering van het Project.

(...)

6. Aansluiting op openbare ruimte en nutsvoorzieningen

6.1.

Het bestaande restaurant inclusief woning zijn reeds aangesloten op de benodigde nutsvoorzieningen en op de openbare ruimte . Indien en voor zover er echter (...) aanpassingen of uitbreidingen van deze aansluitingen dienen plaats te vinden, dan worden de daartoe uit te voeren (civieltechnische) werkzaamheden, door of in opdracht en voor rekening en risico van de Initiatiefnemer uitgevoerd.

6.2

Ten aanzien van de hiervoor onder 6.1 benoemde werkzaamheden en de te realiseren woningen zal Initiatiefnemer (...) vooraf overleg hebben met de afdeling Realisatie en Beheer van de Gemeente. De Initiatiefnemer zal niet aanvangen met de werkzaamheden, zonder de voorafgaande goedkeuring van de afdeling Realisatie en Beheer. (...)

(...)

18. Generieke bepalingen

(...)

18.4.

De bijlagen bij deze Overeenkomst worden geacht onverbrekelijk deel uit te maken van de Overeenkomst. (...) ”

In de bijlagen van de anterieure overeenkomst zijn onder meer de volgende afbeeldingen opgenomen:

AFBEELDING II

2.7.

Op 17 juni 2021 heeft de gemeente het [bestemmingsplan] vastgesteld. In de Toelichting bij dit bestemmingsplan is onder meer het volgende opgenomen (productie 17 [eisende partij] ):

“
4.9. Verkeer en parkeren.

4.9.1

Verkeer

De bestaande infrastructuur en ontsluiting in het plangebied is voldoende geschikt voor het aantal bestaande en nieuw te bouwen woningen. De nieuwe woningen aan de zijde van de [straat] worden niet rechtstreeks ontsloten vanaf de [straat] , maar via de bestaande aansluitingen van het park.

(...)

De nieuwe woningen worden ontsloten vanaf de [straat] . (...)

Aangezien in de huidige situatie geen problemen worden ervaren voor wat betreft het verkeer, is het aannemelijk om te veronderstellen dat er ook in de toekomst geen problemen zullen zijn. ”

2.8.

Voorafgaand aan de verkoop heeft [eisende partij] de situatieschets, het kavelpaspoort en een kopie van de anterieure overeenkomst ontvangen. Deze documenten zijn ook als bijlagen bij de koopovereenkomst gevoegd.

2.9.

In de koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen (productie 1 [eisende partij] ):

“
(...)

Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

(...)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: bouwterrein.

(...)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

(...)

artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding

11.1.

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechtelijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

(...)

artikel 19 Nadere afspraken

Koper verklaart genoegzaam bekend te zijn met de inhoud van het kavelpaspoort waarin de situatie en terreininrichting zijn aangegeven.

De door verkoper aangeleverde bescheiden inzake de diverse onderzoeken zijn louter informatief en maken deel uit van de meldingsplicht van verkoper. De bruikbaarheid van deze stukken wordt verondersteld echter niet gegarandeerd. Koper heeft een onderzoeksplicht en verklaart bekend te zijn met de bestemmingsplanvoorschriften en de gestelde voorwaarden voor diens bouwplannen. De kosten voor het aansluiten van de kavel op de nutsvoorzieningen, riolering, glasvezel en enige andere voorzieningen zijn voor rekening van koper.

(...)

Het verkrijgen van een omgevingsvergunning en uiteindelijke realisatie van zijn plannen in de breedste zin van het woord zijn voor rekening en risico van koper.

(...) ”

2.10.

Op 2 mei 2022 is het perceel aan [eisende partij] geleverd.

2.11.

[eisende partij] heeft haar architect opdracht gegeven om de te bouwen woning op het perceel in te tekenen.

2.12.

Bij e-mailbericht van 20 september 2022 heeft een medewerker van de [naam gemeente 1] (hierna: de gemeente) aan de architect van [eisende partij] onder meer het volgende medegedeeld (productie 6 [eisende partij] ):

“
(...)

Inrit mag niet aan de [straat] !

In ons telefoongesprek van vanochtend gaf u aan dat de ontsluiting aan de [straat] mag liggen en niet via het park hoeft te lopen. Dit is echter niet het geval. De woning zal ontsloten moeten worden via het park. Dit is zo afgesproken met de verkopende partij, [gedaagde partijen] . Een inritvergunning aan de zijde van de [straat] zal dan ook niet worden verleend. De situatietekening, zoals getekend door Veluwse architecten met ontsluitings-driehoekjes, voeg ik hierbij. Hierbij dan ook het verzoek om de tekening hierop aan te passen.

(...) ”

De situatietekening waarnaar in deze e-mail wordt verwezen is de volgende:

AFBEELDING IV

2.13.

De architect heeft [eisende partij] bij e-mailbericht van 20 september 2022 laten weten dat de inrit niet aan de [straat] mag komen (productie 6 [eisende partij] ).

2.14.

Bij brief van 14 oktober 2022 heeft de advocaat van [eisende partij] , aansluitend op een telefoongesprek dat hij met de makelaar had, onder meer het volgende aan de makelaar medegedeeld (productie 8 [eisende partij] ):

“
(...)

Telefonisch deelde u mij mede en bevestigde u diverse malen dat [gedaagde partijen] aan mijn cliënte het Perceel hebben verkocht met de mogelijkheid om het Perceel rechtstreeks (met een eigen in- en uitrit) op de [straat] te ontsluiten en dat [gedaagde partijen] ook gehouden zijn om het Perceel met de mogelijkheid van die rechtstreekse ontsluiting op de [straat] aan mijn cliënte te leveren. (...)

Mijn cliënte moet verder met haar bouwplan. Ik zal [gedaagde partijen] rechtstreeks aanschrijven, omdat geconstateerd moet worden dat zij toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de met mijn cliënte gesloten koopovereenkomst. ”

2.15.

Bij brief van 31 oktober 2022 heeft de advocaat van [eisende partij] [gedaagde partijen] in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen acht dagen schriftelijk de gemeente te laten bevestigen dat [eisende partij] het perceel rechtstreeks met een eigen in- en uitrit op de [straat] kon ontsluiten (productie 9 [eisende partij] ).

2.16.

Bij brief van 22 november 2022 heeft de advocaat van [eisende partij] de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden (productie 12 [eisende partij] ). In de brief is [gedaagde partijen] gesommeerd om mee te werken aan de levering van het perceel tegen betaling van de koopprijs aan [eisende partij] en om de contractuele boete te betalen.

2.17.

Op 1 december 2022 heeft de advocaat van [gedaagde partijen] een e-mailbericht gestuurd naar de advocaat van [eisende partij] , waarin de advocaat van [gedaagde partijen] meldt dat hij aan het natrekken is hoe de stand is met de toestemming van de gemeente en dat de gemeente de verplichting heeft omdat zij haar handtekening heeft gezet onder de overeenkomst waarin de uitritten aan de voorzijde zijn getekend.

2.18.

[gedaagde partijen] heeft een bezwaarschrift ingediend bij de gemeente tegen de weigering om een vergunning te verlenen voor de rechtstreekse ontsluiting van het perceel op de [straat] . De gemeente heeft nog geen beslissing genomen op het bezwaarschrift.

2.19.

[gedaagde partijen] heeft ook een verzoekschrift tot het treffen van voorlopige voorzieningen ingediend bij de voorzieningenrechter van de afdeling bestuursrecht van deze rechtbank, waarin [gedaagde partijen] verzoekt een voorlopige voorziening te treffen die inhoud dat de gemeente een inrit-/uitritvergunning moet verlenen aan de zijde van de [straat] .

2.20.

Op 26 januari 2023 heeft de voorzieningenrechter beslist op het verzoek van [gedaagde partijen] De uitspraak houdt onder meer het volgende in:

“
(...)

Beoordeling door de voorzieningenrechter

2. De Voorzieningenrechter wijst het verzoek af. Hoewel het bezwaar een redelijke kans van slagen heeft, is de gevraagde voorziening te verstrekkend en geeft hij aan verzoekers niet de zekerheid die zij wensen. (...)

Het bestreden besluit

3. Verzoekers zijn eigenaar van een aantal naast elkaar gelegen percelen in [plaats] . Zij willen deze percelen verkopen. Een van de middelste percelen is verkocht onder de voorwaarde dat de percelen via de [straat] zullen worden ontsloten. Op 15 december 2022 heeft verzoeker een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor het realiseren van een inrit op de twee middelste percelen, uitwegend op de [straat] in [plaats] . Op of omstreeks 16 januari 2023 heeft het college besloten geen medewerking te verlenen aan inritten vanaf de [straat] .

(...)

Heeft het bezwaar een redelijke kans van slagen?

(...)

5.3.

Het college voert beleid over de toepassing van de bevoegdheid tot het verlenen van deze vergunning. Dat beleid staat in de Beleidsregels uitwegen Harderwijk. In artikel 11, eerste lid, van de beleidsregels is bepaald dat een perceel door maximaal één uitweg mag worden ontsloten. Woonparken en vakantieparken worden gezien als één perceel.

5.4.

Het college heeft dit beleid toegepast en stelt zich op het standpunt dat het gehele park [naam recreatiepark] een woonpark is en derhalve als één perceel kwalificeert. Omdat dit park al wordt ontsloten via een bestaande uitweg wordt de vergunning op grond van artikel 2.12, tweede lid, aanhef en onder f, van de APV geweigerd, zo heeft het college op de zitting toegelicht.

5.4.1.

Het begrip ‘perceel’ is in de APV niet gedefinieerd, hetzelfde geldt voor het begrip ‘woonparken’ in de beleidsregels. Het is vaste rechtspraak dat in een dergelijke situatie voor de uitleg van het begrip aansluiting wordt gezocht bij de betekenis die daaraan in het normale spraakgebruik wordt gegeven. De door het college gehanteerde definitie van het begrip perceel sluit daar evenwel niet bij aan. De voorzieningenrechter heeft op de zitting al zijn twijfels geuit bij de juistheid van de door het college gehanteerde begrip. Die twijfel geldt ook voor de vraag of de beide woningen waarvoor om een uitwegvergunning is gevraagd (nog) wel onder het woonpark vallen. Het is daarmee de vraag of het college de weigeringsgrond (...) terecht heeft toegepast.

(...)

5.7.

Verzoekers betogen dat bij de met de [naam gemeente 2] gesloten anterieure overeenkomst tekeningen zijn gevoegd. Op deze tekeningen staan de uitritten ingetekend. (...) Zoals de voorzieningenrechter al op de zitting heeft opgemerkt is hij nog niet overtuigd dat een beroep op het vertrouwensbeginsel zal slagen. Daarvoor is het enkele bijvoegen van een tekening onvoldoende.

5.8.

Uit het voorgaande volgt dat het bezwaar een redelijke kans van slagen heeft.

(...) ”

3. Het geschil

3.1.

[eisende partij] vordert – samengevat en na wijziging van eis – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

primair:

1. voor recht zal verklaren dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst door [eisende partij] rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden, althans deze koopovereenkomst alsnog te ontbinden,

2. [gedaagde partijen] hoofdelijk zal veroordelen om binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan teruglevering aan [gedaagde partijen] van het perceel onder gelijktijdige restitutie aan [eisende partij] van de door haar aan [gedaagde partijen] betaalde koopprijs van € 255.000,00, vermeerderd met de daarover verschuldigde overdrachtsbelasting van € 20.400,00,

3. [gedaagde partijen] hoofdelijk, althans ieder van hen, zal veroordelen om aan [eisende partij] een dwangsom te betalen van € 25.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde partijen] na betekening van het te wijzen vonnis geen uitvoering geeft aan de onder 2. gevorderde veroordeling,

4. [gedaagde partijen] hoofdelijk, althans ieder van hen, zal veroordelen om aan [eisende partij] de contractuele boete van € 25.500,00 te betalen,

subsidiair:

5. [gedaagde partijen] hoofdelijk zal veroordelen om binnen drie maanden na betekening van het te wijzen vonnis op het perceel van [gedaagde partijen] , kadastraal bekend [kad.gegevens 2] , een verharde weg van minimaal 4 meter breed te realiseren en in stand te houden, welke weg aansluit op het perceel van [eisende partij] , opdat [eisende partij] via de noordzijde van haar perceel met een motorvoertuig kan uitwegen door gebruik te maken van deze door [gedaagde partijen] te realiseren en in stand te houden verharde weg om aldus te komen van en te gaan naar de door de Vereniging van Eigenaars Van Kavels Op [naam recreatiepark] in stand gehouden parkwegen met kadastrale aanduiding [kad.gegevens 3] ,

6. [gedaagde partijen] hoofdelijk zal veroordelen om binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis mee te werken aan het verlijden van een notariële akte tot vestiging van een recht van erfdienstbaarheid van weg ten laste van het perceel van [gedaagde partijen] , kadastraal bekend [kad.gegevens 2] , en ten dienste van het perceel van [eisende partij] , om door middel van een verharde weg van minimaal vier meter breed met een motorvoertuig te komen van en te gaan naar voormelde parkwegen met kadastrale aanduiding [kad.gegevens 3] ,

7. [gedaagde partijen] hoofdelijk zal veroordelen om aan [eisende partij] een dwangsom van € 1.000,00 te betalen voor elke dat of gedeelte van een dag dat [gedaagde partijen] geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft aan de onder 5. en 6. gevorderde veroordelingen te voldoen,

meer subsidiair:

8. de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot het perceel grond op grond van onvoorziene omstandigheden te ontbinden,

9. [gedaagde partijen] zal veroordelen om binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan teruglevering aan [gedaagde partijen] van het perceel onder gelijktijdige restitutie aan [eisende partij] van de door haar aan [gedaagde partijen] betaalde koopprijs van € 255.000,00, vermeerderd met de daarover verschuldigde overdrachtsbelasting van € 20.400,00,

10. [gedaagde partijen] hoofdelijk, althans ieder van hen, zal veroordelen om aan [eisende partij] een dwangsom te betalen van € 25.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde partijen] na betekening van het te wijzen vonnis geen uitvoering geeft aan de onder 9. gevorderde veroordeling,

meer subsidiair:

11. de koopovereenkomst met betrekking tot het perceel op grond van dwaling te vernietigen,

12. [gedaagde partijen] zal veroordelen om binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan teruglevering van het perceel onder gelijktijdige restitutie aan [eisende partij] van de door haar aan [gedaagde partijen] betaalde koopprijs van
€ 255.000,00, vermeerderd met de daarover verschuldigde overdrachtsbelasting van
€ 20.400,00,

13. [gedaagde partijen] hoofdelijk, althans ieder van hen, zal veroordelen om aan [eisende partij] een dwangsom te betalen van € 25.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde partijen] na betekening van het te wijzen vonnis geen uitvoering geven aan de onder 12. gevorderde veroordeling,

uiterst subsidiair:

14. een noodweg zal aanwijzen op het perceel van [gedaagde partijen] , kadastraal bekend [kad.gegevens 2] , bestaande uit een verharde weg van minimaal vier meter breed, welke weg aansluit op het perceel van [eisende partij] , opdat [eisende partij] via de noordzijde van haar perceel met een motorvoertuig kan uitwegen door gebruik te maken van deze door [gedaagde partijen] te realiseren en in stand te houden verharde noodweg om aldus te komen van en te gaan naar de door de Vereniging Van Eigenaars Van Kavels Op [naam recreatiepark] in stand gehouden parkwegen met kadastrale aanduiding [kad.gegevens 3] ,

15. [gedaagde partijen] hoofdelijk zal veroordelen om binnen drie maanden na betekening van het te wijzen vonnis de onder 14. bedoelde noodweg te realiseren en in stand te houden,

16. [gedaagde partijen] hoofdelijk zal veroordelen om aan [eisende partij] een dwangsom van € 1.000,00 te betalen voor elke dat of gedeelte van een dag dat [gedaagde partijen] geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft aan de onder 15. gevorderde veroordeling te voldoen,

in alle gevallen:

17. [gedaagde partijen] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van de door [eisende partij] gemaakte buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 3.529,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag,

18. [gedaagde partijen] hoofdelijk zal veroordelen in de kosten van de procedure en in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van het te wijzen vonnis.

3.2.

[eisende partij] legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. [gedaagde partijen] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. [eisende partij] heeft het perceel gekocht met de eigenschap dat het perceel zou kunnen worden ontsloten met een uitweg op de [straat] . Nu de uitweg niet is toegestaan door de gemeente, heeft [gedaagde partijen] het perceel niet geleverd met de eigenschappen die [eisende partij] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Dit is een tekortkoming die een ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt. Als gevolg van de ontbinding dient [gedaagde partijen] de koopprijs en de overdrachtsbelasting aan [eisende partij] terug te betalen. Verder is [gedaagde partijen] de overeengekomen boete van 10 % van de koopsom verschuldigd.

Voor het geval dat geoordeeld wordt dat het perceel niet aan [eisende partij] is verkocht met de eigenschap dat het rechtstreeks zou kunnen worden ontsloten op de [straat] , geldt dat sprake is van een ingesloten perceel dat voor [eisende partij] onbereikbaar zou zijn. Voor die situatie heeft [eisende partij] de subsidiaire vorderingen ingesteld.

Verder heeft [eisende partij] buitengerechtelijke kosten gemaakt, die [gedaagde partijen] dient te vergoeden.

3.3.

[gedaagde partijen] voert verweer. [gedaagde partijen] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partij] , met veroordeling van [eisende partij] in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De kernvraag in deze zaak is of [gedaagde partijen] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de overeenkomst. [eisende partij] stelt dat [gedaagde partijen] is tekortgeschoten door aan haar een perceel te leveren zonder rechtstreekse ontsluiting naar de [straat] . Het antwoord op de vraag of sprake is van een tekortkoming hangt af van de uitleg van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst.

4.2.

Er is sprake van een tekortkoming in de nakoming van een koopovereenkomst wanneer de zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper daarvan mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (artikel 7:17 lid 2 BW).

4.3.

Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat de partijen in de koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. De tussen partijen gesloten koopovereenkomst, die gebaseerd is op het NVM-model, bevat in de artikelen 6.1 en 6.3 een van art. 7:17 BW afwijkende regeling. Die contractuele regeling houdt in dat [gedaagde partijen] instaat voor de afwezigheid van gebreken die een normaal gebruik van de onroerende zaak verhinderen, tenzij het gaat om gebreken die aan [eisende partij] bekend waren dan wel kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Alle andere zichtbare en onzichtbare gebreken zijn door [eisende partij] aanvaard en zijn dus voor zijn rekening en risico.

4.4.

De Hoge Raad ^[1] heeft overwogen dat de uitleg van het huidige artikel 6.3 uit de NVM-koopovereenkomst moet geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf ^[2] . Verder heeft de Hoge Raad overwogen dat uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dient te zijn dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. ^[3]

4.5.

Het vorenstaande brengt mee dat [gedaagde partijen] in beginsel alleen aansprakelijk kan worden gehouden voor gebreken die naar objectieve maatstaven normaal gebruik van de onroerende zaak in de weg staan. Bij het gerechtvaardigde verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik geldt niet alleen de omschrijving in de koopovereenkomst, maar ook hetgeen door de verkoper en diens makelaar vooraf is medegedeeld, schriftelijk of mondeling, en wat tijdens bezichtigingen is gezien en aangeduid en alle overige omstandigheden van het geval.

Beoordeling van het gestelde gebrek

4.6.

In de koopovereenkomst is het normaal gebruik van het verkochte omschreven als: “
bouwterrein ”. Voorafgaand aan de verkoop van het perceel heeft [gedaagde partijen] aan [eisende partij] de situatieschets, het kavelpaspoort en de anterieure overeenkomst verstrekt. Deze stukken zijn verstrekt aan [eisende partij] als potentiële koper om haar te informeren over en te interesseren in de aankoop van het perceel. [gedaagde partijen] heeft blijkens het kavelpaspoort een bouwkavel voor de bouw van een vrijstaande woning aangeboden. In de situatieschets en op de tekening in het kavelpaspoort (zie rechtsoverweging 2.3. en 2.5. hiervoor) is de uitrit van dit perceel naar de [straat] ingetekend. Ook is in de bijlagen bij de anterieure overeenkomst een afbeelding opgenomen waarop de uitrit is ingetekend (rechtsoverweging 2.6.). Met deze stukken heeft [gedaagde partijen] de verwachting gewekt dat een ontsluiting op de [straat] gerealiseerd zou worden. De situatieschets is bij het sluiten van de koopovereenkomst door beide partijen ondertekend en maakt, net als het kavelpaspoort en de anterieure overeenkomst, onderdeel uit van de koopovereenkomst (artikel 20 koopovereenkomst). [gedaagde partijen] heeft ter zitting verklaard dat hij er zelf ook vanuit ging dat de uitrit naar de [straat] er zou komen, omdat in de anterieure overeenkomst met de gemeente die uitrit is vastgelegd, en dat zijn makelaar over dezelfde informatie beschikte.

4.7.

Op grond van al deze feiten en omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat [eisende partij] heeft mogen verwachten dat zij een perceel kocht met een ontsluiting op de [straat] .

4.8.

[gedaagde partijen] heeft met verwijzing naar artikel 19 van de koopovereenkomst betoogd dat de door hem verstrekte stukken informatief waren, dat [eisende partij] een eigen onderzoeksplicht had en dat het verkrijgen van een omgevingsvergunning en uiteindelijke realisatie van plannen voor risico van [eisende partij] was.

4.9.

Wát er op het perceel gebouwd mocht worden, is een andere kwestie. Volgens het bestemmingsplan zou er een woning gebouwd mogen worden. [eisende partij] heeft in artikel 19 van de koopovereenkomst het risico op zich genomen dat haar bouwplannen voor een vrijstaande woning binnen de bestemmingsplanvoorschriften passen en zij in dat kader een onderzoeksplicht heeft. Zij heeft echter niet het risico op zich genomen dat er geen uitrit gerealiseerd zou kunnen worden naar de [straat] . Dat risico ligt op [gedaagde partijen] als degene die instaat voor het normaal gebruik. Het andersluidende betoog van [gedaagde partijen] strandt hierop.

4.10.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eisende partij] voldoende toegelicht dat de uitrit naar de [straat] niet is toegestaan en de gemeente ook niet bereid is daaraan haar medewerking te verlenen. In elk geval heeft [gedaagde partijen] onvoldoende gemotiveerd verweer gevoerd tegen die stellingen, zodat de rechtbank als vaststaand moet aannemen dat het realiseren van een uitweg aan de [straat] niet is toegestaan.

4.11.

[gedaagde partijen] is dan ook tekortgeschoten jegens [eisende partij] . Nu [eisende partij] [gedaagde partijen] in gebreke heeft gesteld en hij in verzuim is, was [eisende partij] gerechtigd om tot ontbinding van de overeenkomst over te gaan (artikel 6:265 BW). De onder 1. gevorderde verklaring voor recht is daarom toewijsbaar.

4.12.

Het gevolg van de ontbinding is dat partijen bevrijd zijn van de verbintenissen uit de overeenkomst. Er ontstaan over en weer verbintenissen tot ongedaanmaking van de door hen ontvangen prestaties (artikel 6:271 BW). Het perceel zal aan [gedaagde partijen] moeten worden teruggeleverd en de koopprijs van € 255.000,00 moet worden terugbetaald aan [eisende partij] . Dit deel van de vordering onder 2. zal dus ook worden toegewezen.

4.13.

[eisende partij] vordert ook betaling door [gedaagde partijen] van de overdrachtsbelasting. Nu [eisende partij] als gevolg van de ontbinding de overdrachtsbelasting terug kan vragen op grond artikel 19 lid 1 onder c Wet op belastingen van rechtsverkeer, is van schade geen sprake. Dit onderdeel van de vordering zal daarom worden afgewezen.

4.14.

De door [eisende partij] gevorderde dwangsom zal worden afgewezen, omdat [eisende partij] niet heeft gesteld dat [gedaagde partijen] zal weigeren om uitvoering te geven aan een veroordeling tot medewerking aan de teruglevering van het perceel en de terugbetaling van het de koopprijs.

4.15.

Op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst is [gedaagde partijen] vanwege de ontbinding de contractuele boete van € 25.500,00 verschuldigd. De vordering van [eisende partij] tot veroordeling van [gedaagde partijen] om dit bedrag te betalen zal worden toegewezen.

4.16.

[eisende partij] vordert vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Zij heeft niet, althans onvoldoende gesteld dat er buitengerechtelijke werkzaamheden – niet zijnde werkzaamheden ter voorbereiding en instructie van de zaak – zijn verricht. De buitengerechtelijke kosten worden daarom afgewezen.

4.17.

[gedaagde partijen] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisende partij] als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding € 128,30

- griffierecht € 2.277,00

- salaris advocaat
€ 5.290,00 (2 punten x € 2.645,00)

Totaal € 7.695,30

4.18.

Tegen de gevorderde nakosten en de rente over de proces- en nakosten is geen verweer gevoerd, zodat die kosten toewijsbaar zijn op de wijze zoals hierna in het dictum te vermelden.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot het perceel grond aan de [adres+plaats 1] door [eisende partij] rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden,

5.2.

veroordeelt [gedaagde partijen] hoofdelijk om binnen twee weken na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan teruglevering aan [gedaagde partijen] van het bij akte op 2 mei 2022 verleden voor notaris mr. R.C.M. Smit te Harderwijk door [gedaagde partijen] aan [eisende partij] geleverde, te weten een perceel bouwgrond gelegen te [plaats] , [straat]

26-241, kadastraal bekend [kad.gegevens 1] , onder gelijktijdige restitutie aan [eisende partij] van de door [eisende partij] aan [gedaagde partijen] betaalde koopprijs van € 255.000,00,

5.3.

veroordeelt [gedaagde partijen] hoofdelijk om aan [eisende partij] de contractuele boete van € 25.500,00 te betalen,

5.4.

veroordeelt [gedaagde partijen] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij] tot dit vonnis vastgesteld op € 7.695,30, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

5.5.

veroordeelt [gedaagde partijen] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 173,00 aan salaris advocaat,

- te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [gedaagde partijen] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,

- en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.C. Boesberg en in het openbaar uitgesproken op
26 juli 2023.

sa/fb

Voetnoten

1. HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414

2. HR 13 maart 1981, nr. 11647, NJ 1981, 635. Hierin is overwogen dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang en kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Hierbij kan tevens van belang zijn hoe partijen zich na het sluiten van die overeenkomst hebben gedragen.

3. HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414, r.o. 3.6: “