Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 10197301 \ CV EXPL 22-8103 \ 520 \ 40141
uitspraak van
vonnis
in de zaak van
de stichting Woonstichting De Kernen
gevestigd te Hedel
eisende partij
gemachtigde mr. A. Fuijkschot
tegen
1.[gedaagde sub 1]
wonende te [woonplaats]
2.[gedaagde sub 2]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partijen
gemachtigde mr. J.Chr. Rube
Partijen worden hierna De Kernen en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 februari 2023 en de daarin genoemde processtukken
- de akte overlegging producties tevens houdende wijziging van (grondslag van) eis.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 mei 2023.
1.3.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In 2011 heeft De Kernen appartementencomplex [naam appartementencomplex] in [woonplaats] (hierna: het appartementencomplex) laten bouwen. Het appartementencomplex bestaat uit 42 appartementen; 18 koop- en 24 huurappartementen.
2.2.
Op 27 februari 2012 is [gedaagde sub 2] met De Kernen een huurovereenkomst aangegaan. [gedaagde sub 1] is op 12 maart 2012 met De Kernen een huurovereenkomst aangegaan. In de huurovereenkomst staat, voor zover hier van belang:
“(…)
Artikel 6 Wat zijn de servicekosten?
6.1
Het voorschot servicekosten is € 53,00 per maand.
(…)
Hoe komen we aan dit bedrag? Dat leest u in de volgende tabel.
(…)
6.2
U krijgt ieder jaar voor 1 juli van ons een overzicht van de servicekosten. In dit overzicht leest u welke kosten u heeft betaald voor het vorige jaar. In dit overzicht splitsen we de servicekosten uit naar soort. U ziet ook hoe wij deze kosten hebben berekend. (…)
6.3
Heeft u te veel betaald?
Dan betalen wij u dit geld binnen één maand aan u terug. (…)
Heeft u te weinig betaald?
Dan betaalt u dit bedrag aan ons. Dat doet u binnen één maand.
U bent het niet eens
Bent u het niet eens met het geld dat u ons moet betalen? Dan kunt u hiertegen bij ons bezwaar maken. Dat doet u schriftelijk en binnen één maand. Worden u en wij het niet eens, dan kunnen we de huurcommissie vragen een uitspraak te doen. De uitspraak van de huurcommissie is bindend.
(…)
(…)”
2.3.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] (hierna ook: huurders) hebben, ieder afzonderlijk, van De Kernen op 18 mei 2021 de afrekening servicekosten over het jaar 2020 ontvangen.
2.4.
Nadien hebben partijen gecorrespondeerd over de eindafrekening over 2019 en 2020 van Energie B.V. (de warmteleverancier).
2.5.
Eind maart 2022 hebben de huurders zich tot de huurcommissie gewend om de jaarafrekening van de servicekosten te laten beoordelen. De huurcommissie heeft in april 2022 informatie daarover bij De Kernen opgevraagd. Begin juni 2022 heeft de huurcommissie, nadat zij een voorbereidend onderzoek had laten uitvoeren, de bezwaren van de huurders kennelijk ongegrond verklaard en de betalingsverplichting van de huurders voor de servicekosten over het jaar 2020 op € 719,74 elk gesteld. Dat bedrag komt overeen met wat op de afrekening van De Kernen stond.
2.6.
Op 16 juni 2022 hebben de huurders de huurcommissie verzocht haar uitspraken van begin juni te herzien. Op 6 juli 2022 heeft de huurcommissie hierop twee uitspraken gedaan. Het verzet van de huurders werd gegrond verklaard. De betalingsverplichtingen van de huurders werden lager vastgesteld dan door de verhuurder in rekening was gebracht, namelijk op een bedrag van € 642,92.
3.De vordering en het verweer
3.1.
De Kernen vordert, na wijziging eis, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat, althans vast te stellen dat, de betalingsverplichting van zowel [gedaagde sub 1] als [gedaagde sub 2] voor de servicekosten ‘elektra’, ‘gemeenschappelijke ruimte’, ‘huismeester’ en ‘schoonmaak’ over het jaar 2020 in totaal een bedrag van € 719,74 beloopt. Daarnaast vordert De Kernen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten.
3.2.
Aan haar vordering legt De Kernen ten grondslag dat de VvE van [naam appartementencomplex] (hierna: de VvE) de werkelijk gemaakte servicekosten ‘elektra’, ‘gemeenschappelijke ruimte’, ‘huismeester’ en ‘schoonmaak’ over het jaar 2020 aan haar heeft doorbelast voor de 24 woningen waarvan zij eigenaar is. De totale aan De Kernen doorbelaste kosten bedroegen € 17.273,82. Deze kosten heeft De Kernen op haar beurt weer doorbelast naar haar huurders. Zij heeft daarom bij al haar huurders en dus ook bij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een bedrag van
(€ 17.273,82:24=) € 719,74 in rekening gebracht aan servicekosten.
3.3.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer. Volgens hen komt slechts een bedrag van € 642,92 voor hun rekening. Dat komt omdat de totale servicekosten ‘elektra’, ‘gemeenschappelijke ruimte’, ‘huismeester’ en ‘schoonmaak’ over het jaar 2020 voor het hele appartementencomplex € 28.090,23 bedragen. Daarop moet de verdeelsleutel worden toegepast die elk jaar wordt toegepast, namelijk breukdeel 2128/3874 (0,5493). Deze verdeelsleutel is gebaseerd op het aantal woningen waarvan De Kernen eigenaar is, ten opzichte van het totale aantal woningen in het appartementencomplex. Op deze manier wordt uitgekomen op het bedrag van (€ 28.090,23 x 0,5493 : 24=) € 642,92.
4.De beoordeling
4.1.
De huurders hebben allereerst betoogd dat de vordering van De Kernen afgewezen moet worden, omdat de dagvaarding niet voldoet aan de eisen die in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering staan. De kantonrechter gaat hier niet in mee. Aan de huurders kan worden toegegeven dat in de dagvaarding niet de volledige onderbouwing van de vordering van De Kernen te vinden is, maar in een nadere akte heeft De Kernen haar vordering nader toegelicht. Daarnaast geldt dat partijen al een procedure bij de huurcommissie gevoerd hebben over hetzelfde onderwerp als nu voorligt. Daarom was voor de huurders voldoende duidelijk waartegen zij zich moesten verweren en kan de vordering van De Kernen inhoudelijk worden beoordeeld.
4.2.
De stelling van De Keren dat de huurcommissie [gedaagde sub 2] niet-ontvankelijk had moeten verklaren heeft niet het gewenste resultaat. Omdat De Kernen vorderingen bij de kantonrechter heeft ingesteld, zijn die uitspraken van de huurcommissie vervallen (zie art. 7:262 BW en HR 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657) en moet de kantonrechter zelfstandig oordelen. Dat betekent dat de kantonrechter niet een verzoek aan de huurcommissie alsnog niet-ontvankelijk kan verklaren.
Ten overvloede wordt opgemerkt dat (alleen) [gedaagde sub 2], naar aanleiding van de dagvaarding van (alleen) hem, had kunnen betogen dat ook zijn vrouw in het geding had moeten worden betrokken, waarna daartoe alsnog de gelegenheid had moeten worden geboden. Nu [gedaagde sub 2] ter zitting heeft laten weten ook namens zijn vrouw op te treden, bestaat daartoe geen aanleiding.
4.3.
De Kernen heeft zich verder beroepen op art. 6.3 van de huurovereenkomsten. Volgens dat artikel moet een huurder binnen een termijn van één maand klagen, wanneer die huurder het niet eens is met de ontvangen eindafrekening van de servicekosten. Nu de eindafrekening door de huurders op 18 mei 2021 ontvangen is en de huurders pas op
20 augustus 2021 daarover hebben geklaagd, zijn ze te laat en wordt er geacht overeenstemming te zijn bereikt over de betalingsverplichtingen van de huurders met betrekking tot de servicekosten over het jaar 2020, aldus De Kernen. Dit betoog slaagt niet. Op grond van art. 7:265 BW kan van art. 7:260 BW niet worden afgeweken. In art. 7:260 BW wordt bepaald dat als een huurder de huurcommissie wil verzoeken uitspraak te doen over servicekosten, die huurder dat uiterlijk 24 maanden nadat de termijn voor het verstrekken van de eindafrekening is verstreken moet doen. Die 24 maanden waren nog niet verstreken toen de huurders zich tot de huurcommissie wendden en daarom waren de huurders op tijd met hun verzoeken bij de huurcommissie en kunnen ze ook in de onderhavige procedure bij de kantonrechter verweer voeren.
4.4.
Partijen zijn het erover eens dat in de definitieve jaarrekening van de VvE de vier posten, waaruit de in rekening te brengen servicekosten bestaan, optellen tot een bedrag van € 28.090,23 voor het gehele appartementencomplex. Ook zijn partijen het erover eens dat dit bedrag niet tot stand is gekomen door breukdeel 2128/3874 (0,5493) toe te passen, maar een ander breukdeel, namelijk 2382/3874 (0,6149). De huurders hebben gesteld dat het breukdeel 0,5493 in het verleden altijd werd gehanteerd en De Kernen heeft dit niet weersproken. Daarnaast hebben de huurders ter onderbouwing van hun stelling dat het door hen gestelde breukdeel klopt, gewezen op de akte van splitsing (die openbaar is), waaruit het breukdeel blijkt. Niet elk appartement van de 42 appartementen in het appartementencomplex heeft eenzelfde breukdeel. Ook dit heeft De Kernen niet weersproken en ze heeft ook niet onderbouwd waar het door haar gestelde breukdeel van 0,6149 op is gebaseerd. Ze heeft enkel gesteld dat door de VvE aan haar een bedrag van € 17.273,82 is doorbelast, dat zij op haar beurt weer aan haar huurders heeft doorbelast. Deze stelling houdt echter geen rekening met de mogelijkheid dat de VvE een verkeerd bedrag aan De Kernen heeft doorbelast. Volgens de huurders had een bedrag van € 15.430,05 (€ 28.090,23 x 0,5493) aan De Kernen moeten worden doorbelast. Dat dat (mogelijk) niet is gebeurd, is een omstandigheid die voor rekening van De Kernen moet komen en niet aan de huurders kan worden tegengeworpen.
4.5.
Gelet hierop wordt de vordering van De Kernen afgewezen. Omdat de uitspraken van de huurcommissie, gezien het bepaalde in art. 7:262 BW en HR 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657, zijn komen te vervallen, betekent dat dat teruggevallen zou worden op hetgeen tussen partijen gold, voordat de huurcommissie uitspraak had gedaan. Dan zouden de huurders alsnog een bedrag van € 719,74 verschuldigd zijn. Daarom zal de kantonrechter de servicekosten zelfstandig vaststellen, te weten op hetzelfde bedrag als door de huurcommissie in haar herziene uitspraken is bepaald, een bedrag van € 642,92.
4.6.
De Kernen wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
stelt vast dat de betalingsverplichting van zowel [gedaagde sub 1] als [gedaagde sub 2] voor de servicekosten ‘elektra’, ‘gemeenschappelijke ruimte’, ‘huismeester’ en ‘schoonmaak’ over het jaar 2020 in totaal een bedrag van € 642,92 beloopt;
5.2.
veroordeelt De Kernen in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vastgesteld op € 264,00 aan salaris voor de gemachtigde;
5.3.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken op