ECLI:NL:RBGEL:2023:3074

• Datum uitspraak: 30 mei 2023
• Publicatiedatum: 26 mei 2023
• Zaaknummer: AWB - 22 _ 2324
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F.M. Smit
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling van de waarde van een onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ met betrekking tot een vrijstaande woning

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank Gelderland het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder, de heffingsambtenaar van het gemeentelijk belastingkantoor Munitax, met betrekking tot de waarde van een vrijstaande woning. De waardepeildatum is vastgesteld op 1 januari 2020, waarbij verweerder de waarde op € 820.000 heeft vastgesteld. Eiser, die de woning in 2015 voor € 800.000 heeft gekocht, betwist deze waarde en bepleit een lagere waarde van € 702.000, onderbouwd met vergelijkingsobjecten en taxatierapporten. De rechtbank heeft de zaak op 13 april 2023 behandeld en oordeelt dat de door verweerder vastgestelde waarde niet te hoog is. De rechtbank wijst de formele beroepsgronden van eiser af en concludeert dat de taxatie van verweerder voldoende onderbouwd is. Eiser heeft geen overtuigende argumenten aangedragen die de waarde van de woning in twijfel trekken. De rechtbank wijst ook de verzoeken om proceskostenvergoeding af, omdat de kosten van de uitvoering van de Wet WOZ anders zouden stijgen, wat ten koste zou gaan van andere gemeentelijke taken. Eiser heeft daarnaast verzocht om een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, wat de rechtbank toekent. De rechtbank concludeert dat het beroep ongegrond is, maar dat eiser recht heeft op een schadevergoeding van € 500 voor immateriële schade en een proceskostenvergoeding van € 837.

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Zittingsplaats Arnhem

Belastingrecht

zaaknummer: ARN 22/2324

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van

in de zaak tussen

[eiser], uit [woonplaats], eiser

(gemachtigde: [gemachtigde]),

en

de heffingsambtenaar van het gemeentelijk belastingkantoor Munitax, verweerder.

Inleiding

1.1.

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 17 januari 2022.

1.2.

Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 820.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Heumen voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag).

1.3.

Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.

1.4.

Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.5.

Eiser heeft ter zitting een pleitnota overgelegd.

1.6.

De rechtbank heeft het beroep op 13 april 2023 op zitting behandeld. Namens eiser heeft een kantoorgenoot van gemachtigde, [naam 1], deelgenomen. Namens verweerder zijn [naam 2] en [naam 3] (taxateur) verschenen.

Feiten

2.

2.1.

Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een vrijstaande villa/landhuis uit 2000 met een aangebouwde garage van 82 m2 en een souterrain van 88 m2 en overige bijgebouwen. De gebruiksoppervlakte van de woning is 168 m2 en de perceeloppervlakte is 1.957 m2. Het huis heeft een energielabel A.

2.2.

Eiser heeft de woning in september 2015 aangekocht voor € 800.000. De woning is gelegen in een bosrijk gebied zonder aanwezigheid van directe buren.

Beoordeling door de rechtbank

3.

3.1.

De rechtbank beoordeelt of verweerder de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.

3.2.

De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

3.3.

Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning van € 820.000 niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van deze waarde heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport van taxateur [naam 3] overgelegd. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 910.000 (de taxatiewaarde).

3.4.

Eiser is het niet eens met de door verweerder vastgestelde waarde en bepleit een waarde van € 702.000. Hij onderbouwt dit met in het beroepschrift genoemde vergelijkingsobjecten en met een taxatierapport van [naam 4] en [naam 5]. Eiser heeft de diverse beroepsgronden uit het beroepschrift aangevuld met de pleitnota die ter zitting is overgelegd.

Waarde van de woning

3.5.

De bewijslast dat de aan de woning toegekende waarde juist is, ligt bij verweerder.

3.6.

De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daarvoor is het volgende van belang. De in het taxatierapport van verweerder genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en zijn wat type, ligging en grootte betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is voldoende rekening gehouden in de matrix. Uit het taxatierapport en de verklaring van de taxateur van verweerder is aannemelijk geworden dat de waarde van de woning op de peildatum beduidend hoger ligt dan de beschikte waarde. Ook uit het eigen aankoopcijfer blijkt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, omdat tussen 2015 en 2020 sprake was van een markt met stijgende verkoopprijzen. Eiser heeft geweigerd om een inpandige opname door verweerder te laten uitvoeren. Verweerder heeft desondanks, gelet op de door eiser aangevoerde gronden, gecorrigeerd voor onderhoud en voorzieningen. Verweerder heeft bovendien een kwaliteitscorrectie voor de vergelijkingsobjecten aangebracht vanwege het verschil in bouwjaar van de woning (2000) en de vergelijkingsobjecten (1970-1972). De ligging van de woning is bijzonder goed en de score 4 is daarom ook aannemelijk. De wateroverlast voor de garage is al eerder opgelost met een waterafvoergoot. Ook als nog steeds sprake zou zijn van wateroverlast bij de garage, is de ligging van de woning zeker goed te noemen en veel beter dan de vergelijkingsobjecten. Eisers woning ligt immers helemaal vrij in het bos, terwijl de vergelijkingsobjecten in een woonwijk liggen.

3.7.

Eiser noemt in zijn beroepschrift verschillende vergelijkingsobjecten die volgens hem een lagere waarde onderbouwen. Hij verwijst hierbij naar het in bezwaar ingediende taxatierapport. Eiser heeft echter niet inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Hiervoor zijn te weinig gegevens ingebracht en de ingebrachte gegevens zijn geen reden om te twijfelen aan de taxatie van verweerder. Verweerder heeft bovendien gemotiveerd betwist dat de door eiser aangevoerde vergelijkingsobjecten bruikbaar zijn, omdat deze vergelijkingsobjecten in een ander waardegebied liggen doordat ze dicht bij de snelweg liggen en juist niet dicht bij het bos. Eiser heeft verder niet onderbouwd waarom de door hem ingebrachte vergelijkingsobjecten meer geschikt zouden zijn dan de vergelijkingsobjecten van verweerder. Daardoor is de overtuigingskracht van eisers stellingen en van het taxatierapport te beperkt om de bewijskracht van verweerders taxatierapport aan te tasten.

Inzichtelijkheid indexeringscijfers

3.8.

Voor de beroepsgrond over de indexeringscijfers geldt het volgende. De in bezwaar gehanteerde indexeringscijfers zijn af te leiden uit de matrix die verweerder bij de uitspraak op bezwaar aan eiser heeft verstrekt. In die matrix zijn namelijk de koopsommen voor de drie vergelijkingsobjecten vermeld, de data van de koopovereenkomsten en de geïndexeerde koopsommen. Eiser wordt bijgestaan door een deskundige op het gebied van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), zodat kan worden aangenomen dat eiser met de beschikbaar gestelde gegevens voldoende informatie had over de indexeringscijfers. Deze cijfers zijn daarmee voldoende inzichtelijk. Daarnaast heeft verweerder met de matrix in beroep ook inzichtelijk gemaakt welke indexeringspercentages in beroep voor de vergelijkingsobjecten aan de [adres 2] en [adres 3] zijn gehanteerd. De koopsom van het andere vergelijkingsobject is niet geïndexeerd, omdat dit object binnen drie maanden van de waardepeildatum is verkocht. Verweerder heeft voor de indexering van de vergelijkingsobjecten gebruik gemaakt van de gemiddelde indexeringspercentages die door het CBS worden aangeleverd of de gemiddelde indexeringspercentages die voortkomen uit de eigen permanente marktanalyse (PMA) in de waardegebieden die verweerder per gemeente hanteert. Daarbij heeft verweerder gebruik gemaakt van de meest gunstige percentages voor eiser. De gehanteerde indexeringscijfers, zowel die van het CBS als van de eigen PMA, komen de rechtbank aannemelijk voor. Eiser heeft tegenover de gemotiveerde onderbouwing door verweerder geen gegevens aangeleverd die onderbouwen dat de gehanteerde indexeringscijfers anders hadden moeten zijn en ook niet dat met die andere indexeringscijfers de taxatiewaarde lager uitkomt dan de vastgestelde waarde van € 820.000.

Overige gronden

3.9.

Eiser heeft in zijn pleitnota diverse beroepsgronden van formele aard opgenomen. In de kern betoogt hij dat het primaire besluit en de uitspraak op bezwaar onvoldoende zorgvuldig tot stand zijn gekomen. De totstandkoming van de waarde is volgens eiser niet inzichtelijk geworden en in beroep veranderen verschillende objectkenmerken, vergelijkingsobjecten en KOUDVL-factoren. Ook veranderen factoren bij vergelijkingsobjecten die zowel in bezwaar als beroep worden gebruikt. Eiser betoogt dat om deze reden proceskostenvergoeding moet worden toegekend, omdat voor het instellen van beroep alleen kan worden beoordeeld of de gegevens die in bezwaar zijn aangeleverd juist zijn. Ook omdat verweerder pas in beroep een inpandige opname heeft willen doen, moet volgens eiser een proceskostenvergoeding worden toegekend.

3.10.

De rechtbank verwerpt deze beroepsgronden. In beroep mogen volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad namelijk nieuwe vergelijkingsobjecten en ander bewijs worden aangedragen. Het is toegestaan dat de taxateur in beroep opnieuw gaat kijken naar de woning en naar de vergelijkingsobjecten en dat hij aanvoert wat hij op dat moment juist acht, ook als dit afwijkt van hetgeen de taxateur in bezwaar heeft gedaan. Daarop stuiten de genoemde gronden van eiser af. De bezwaarbehandeling en de uitspraak op bezwaar zijn op zichzelf ook niet onzorgvuldig geweest. Verweerder heeft in de bezwaarfase de door eiser verzochte stukken verstrekt en met een matrix (inclusief KOUDVL-factoren) de waarde onderbouwd. Dat de onderbouwing in beroep verschilt van de eerdere onderbouwing in bezwaar, maakt de eerste onderbouwing niet onzorgvuldig. De mogelijkheid om in beroep met nieuwe gegevens de waarde te onderbouwen is door de Hoge Raad kennelijk gegeven vanwege de massaliteit van de bezwaren in WOZ-zaken en het gegeven dat gemeenten daardoor praktisch en financieel gezien niet in al die zaken uitvoerig onderzoek kunnen doen in de bezwaarfase. In zoverre wijkt de werkwijze in de bezwaarfase in WOZ-zaken enigszins af van wat in andere bestuursrechtelijke zaken vereist is op grond van de Algemene wet bestuursrecht. Inherent aan deze andere werkwijze is dat de beslissing van een belanghebbende of rechtsbijstandverlener om beroep in te stellen, is gebaseerd op informatie die in beroep kan wijzigen en vaak ook daadwerkelijk wijzigt. Bij de huidige stand van zaken gaat het de rechtbank te ver om in verband hiermee een proceskostenvergoeding toe te kennen. Voor de gemeenten zou dit namelijk betekenen dat de kosten voor de uitvoering van de Wet WOZ verder zouden stijgen, hetgeen ten koste zou gaan van andere belangrijke(re) taken van de gemeenten.

Vergoeding van immateriële schade

3.11.

Eiser heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank gaat bij de beoordeling uit van de regels die de Hoge Raad hiervoor heeft gegeven in het overzichtsarrest van 19 februari 2016. ^[1] Op grond van het aan artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) ten grondslag liggende en algemeen aanvaarde rechtszekerheidsbeginsel moeten belastinggeschillen binnen een redelijke termijn worden berecht. Een redelijke termijn is in beginsel een termijn van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsprocedure samen.

3.12.

Verweerder heeft het bezwaarschrift van eiser ontvangen op 3 maart 2021. De periode tussen deze datum en de uitspraak van de rechtbank is afgerond drie maanden langer dan twee jaar. De rechtbank ziet geen redenen om de redelijke termijn in dit geval langer of korter vast te stellen dan twee jaar. De redelijke termijn is dus met drie maanden overschreden. Afgerond is dit een half jaar. Dit betekent dat eiser recht heeft op een schadevergoeding van € 500 (één keer een half jaar maal € 500). De uitspraak op bezwaar van verweerder dateert van 17 januari 2022. Dit is (afgerond) vijf maanden langer dan zes maanden. De gehele overschrijding van de redelijke termijn is dus ontstaan in de bezwaarfase. De rechtbank zal verweerder daarom veroordelen om de schadevergoeding aan eiser te betalen.

Conclusie en gevolgen

4.

4.1.

De rechtbank komt tot de conclusie dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, is onvoldoende om daarover twijfel te doen ontstaan. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning op de waardepeildatum vastgestelde waarde van € 820.000 niet te hoog is vastgesteld.

4.2.

Het beroep is ongegrond. Omdat de immateriële schade wordt vergoed, krijgt eiser een vergoeding van zijn proceskosten. Verweerder moet deze vergoeding betalen. Eiser krijgt het griffierecht niet terug, omdat het beroep inhoudelijk ongegrond is. ^[2]

4.3.

De vergoeding voor de proceskosten is op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 837 (1 punt voor het indienen van het beroep, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 0,5). Omdat de proceskostenvergoeding alleen betrekking heeft op de vergoeding van immateriële schade hanteert de rechtbank een wegingsfactor van 0,5. Uit artikel 2, tweede lid, van het Bpb volgt dat er in dit geval geen grond bestaat om het door eiser overgelegde taxatierapport te vergoeden. ^[3] Eiser krijgt namelijk alleen een proceskostenvergoeding vanwege een geschilpunt dat losstaat van de WOZ-waarde.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt verweerder tot het betalen van de door eiser geleden immateriële schade van € 500;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 837.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in aanwezigheid van
mr.E.P. Speksnijder, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).

Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.

Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).

Voetnoten

1. ECLI:NL:HR:2016:252.

2. Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State 2 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1160, r.o. 6.1.

3. Zie ook Richtsnoer proceskostenvergoeding, zoals opgenomen bij de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 11 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:10307.