ECLI:NL:RBGEL:2022:977

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Nijmegen

zaakgegevens 9240543 \ CV EXPL 21-1542 \ 398 \ 40140

uitspraak van 25 februari 2022

vonnis

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Malant B.V.

gevestigd te Middelaar

eisende partij in conventie

verwerende partij in reconventie

gemachtigde mr. R.L. Fabritius

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Leursehof B.V.

gevestigd te Leur

gedaagde partij in conventie

eisende partij in reconventie

gemachtigde mr. B.J.F. Hofmans

Partijen worden hierna Malant en Leursehof genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 6 augustus 2021 en de daarin genoemde processtukken;

- de zittingsaantekeningen van de mondelinge behandeling van 3 november 2021 en de ter gelegenheid daarvan aan de zijde van Malant ingediende conclusie van antwoord in reconventie alsmede aan de zijde van Leursehof ingediende akte overleggen producties (9 t/m 13) en de brief van 2 november 2021.

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Malant is eigenaar van de bedrijfsruimte (met bedrijfswoning) aan het adres Eindsestraat 7 te Nederasselt. Op 14 januari 2016 is tussen Malant en Leursehof een huurovereenkomst tot stand gekomen. Voor die tijd verhuurde Malant de bedrijfsruimte aan Jac. Bongers Dranken B.V., die het gehuurde onderverhuurde aan Leursehof. Leursehof heeft steeds een restaurant in het gehuurde geëxploiteerd, genaamd Vesta.

2.2.

De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar tegen een bij vooruitbetaling te betalen maandelijkse huurprijs van thans € 4.160,55 inclusief btw.

2.3.

In de huurovereenkomst zijn (onder andere) de volgende bepalingen opgenomen:

2.3.1.

Artikel 3 lid 1:

(…) Ieder beroep op korting, of verrekening met een vordering, welke huurder pretendeert te hebben of te zullen verkrijgen op verhuurder, is uitgesloten, terwijl huurder jegens verhuurder ook afstand doet van enig hem toekomend opschortingsrecht.

2.3.2.

Artikel 7 lid 1:

Het gehuurde is uitsluitend bestemd als bedrijfsruimte voor de exploitatie van een
horecabedrijf met bedrijfswoning, in de zin van art. 7:290 e.v. BW.

2.3.3.

Artikel 9:

1. Huurder zal zowel bij het aangaan van deze huurovereenkomst als gedurende de looptijd van deze huurovereenkomst moeten zorgen voor het verkrijgen en behouden van eventueel voor de bedrijfsvoering vereiste vergunningen en/of ontheffingen, dan wel er voor zijn rekening voor zorgen dat het gehuurde voldoet aan de in verband met het verkrijgen en behouden van die vergunningen en/of ontheffingen daaraan door derden gestelde en/of te stellen bouwkundige en/of andere vereisten (…). Onder de hier bedoelde vergunningen en/of ontheffingen zijn mede begrepen de van overheidswege met betrekking tot het gebruik van het gehuurde gestelde vereisten, waaronder uit hoofde van bestemmingsplan, bouwverordening, wet Milieubeheer, andere milieuwetgeving en dergelijke, niets uitgezonderd.

2. Verhuurder aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor het niet aanwezig zijn, de niet-verkrijging, het vervallen van enige voor de uitoefening in het gehuurde door huurder van zijn bedrijf noodzakelijke vergunning en/of ontheffing, zoals bedoeld in artikel 9.1 van deze huurovereenkomst.

(…)

5. Het in acht moeten nemen van voorschriften van de overheid of van andere daartoe bevoegde instanties, waardoor het gehuurde aan huurder niet (meer) het genot kan verschaffen wat huurder daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten, levert geen gebrek op.

6. Huurder is verplicht het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst grondig te inspecteren om voor zichzelf na te gaan of het gehuurde geschikt is of door huurder geschikt kan worden gemaakt, voor de bestemming die huurder daaraan moet geven. (…)

2.3.4.

Artikel 11 lid 5:

Voor rekening van huurder komen verder alle wijzigingen en/of vernieuwingen en/of herstellingen, die nodig zijn ten gevolge van overheidsvoorschriften, die in verband staan of zullen staan met het door huurder in het gehuurde uitgeoefende bedrijf. (…)

2.3.5.

Artikel 13 lid 1:

Telkens indien een uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,- per maand.

2.4.

Bij e-mail van 19 juni 2019 heeft Leursehof Malant geïnformeerd over een controle van de brandweer in het gehuurde. Naar aanleiding daarvan heeft Leursehof Malant verzocht herstelwerkzaamheden van bouwkundige aard uit te (laten) voeren. In het bericht staat, onder meer en voor zover van belang:

(…)

Na controle van de Brandweer op het adres Eindsestraat 7 te Vesta (Restaurant Vesta), zijn twee punten gemeld met strijdigheden die van bouwkundige aard zijn. (…)

Onder punt 2 op de eerste pagina van de bijlage wordt een ontbrekende brandscheiding tussen het restaurant en de woonfunctie / bovenwoning genoemd. Onder punt 5 op de tweede pagina van de bijlage wordt het ontbreken van een paniekslot of juiste voorziening op de nooduitgang genoemd.

Graag hoor ik spoedig van u of deze zaken voor rekening van of door Malant kan/kunnen worden aangepast.

(…)

2.4.1.

Malant heeft bij e-mail van 20 juni 2019 daarop gereageerd met:

(…) Ik heb het huurcontract nog maar eens bijgevoegd. De artikelen 7, 8, 9 en 11 geven duidelijk aan dat de verantwoordelijk voor en kosten van de eventuele aanpassingen bij de huurder liggen. (…)

2.5.

Op 15 maart 2020 heeft de Nederlandse overheid diverse maatregelen genomen om het zich steeds verder uitbreidende coronavirus in te dammen. Een van die maatregelen was dat horecagelegenheden dicht moesten.

2.6.

Bij e-mail van 25 maart 2020 heeft Malant, in verband met de coronacrisis, een uitstel van betaling verleend:

(…) Malant wordt als commerciële verhuurder ook zelf financieel geraakt door de ontwikkelingen. En wij kunnen als verhuurder slechts voor een deel van jouw liquiditeitsproblemen een bijdrage leveren.

Malant heeft besloten de huur voor de maand april tijdelijk op te schorten. Dat wil zeggen: de factuur blijft staan, maar hoeft tot nader orde niet betaald te worden. Hierdoor is voor beide partijen meer tijd en ruimte om de ontwikkelingen te volgen en erop in te spelen. Een adempauze dus. Wij heroverwegen onze positie normaalgesproken in de tweede helft van april en nemen vervolgens opnieuw contact met jou op. (…)

2.7.

Bij e-mail van 24 april 2020 heeft Malant aangegeven dat ook voor de maand mei 2020 een uitstel van betaling wordt verleend. Ten aanzien van de maand juni 2020 heeft Malant, zo blijkt uit het e-mailbericht van 26 mei 2020, aangegeven dat de helft van de huurprijs betaald dient te worden.

2.8.

Bij brief van 6 augustus 2020 heeft (de gemachtigde van) Malant Leursehof gesommeerd uiterlijk binnen 2 weken een bedrag van € 7.621,08 te betalen. Daarnaast wordt Leursehof gesommeerd binnen 2 maanden tot uitvoering van werkzaamheden in de bedrijfswoning over te gaan. In de brief staat, onder meer en voor zover van belang:

(…)

Huurprijsvermindering door de Coronacrisis

Cliënte heeft in verband met de Coronacrisis coulance halve ervoor gekozen om de huurpenningen voor de maanden april, mei en juni 2020 voor nu voor de helft niet in rekening te brengen. Zij heeft daarbij duidelijk gemaakt op een later moment te beslissen over de uiteindelijke verschuldigdheid van (een deel van) deze huurpenningen, gelet op de bestaande onzekerheid rondom de Coronacrisis.

(…)

Cliënte heeft helaas moeten vaststellen dat u ongeacht voornoemde coulance halve gemaakte afspraak, de huurpenningen voor de maanden maart, april tot en met augustus 2020 niet volledig hebt voldaan. Uw huurachterstand bedraagt momenteel € 7.621,98. (…)

U heeft zich op het standpunt gesteld dat de overheidsmaatregelen in verband met de Coronacrisis een gebrek opleveren in de huurovereenkomst. Als gevolg hiervan heeft u aanspraak gemaakt op huurprijsvermindering (…) Voor cliënte is dit niet acceptabel.

(...)

Daar komt bij dat in art. 3 lid 1 van de huurovereenkomst is overeengekomen dat u geen enkel beroep kunt doen op korting van de huurprijs. (…) Ik wijs u er verder op dat in art. 3 lid 1 van de huurovereenkomst ook is bepaald dat u afstand heeft gedaan van eventuele opschortingsrechten (of rechten tot verrekening). (…) U dient tot het moment dat een rechter definitief hierover zou hebben beslist de huurpenningen volledig en tijdig te voldoen.

Gelet op het voorgaande houdt cliënte u onverkort aan volledige betaling van de huurprijs, met dien verstande dat de afspraak over uitstel van de betaling voor de maanden april tot en met augustus voor nu blijft staan.

(…)

De bedrijfswoning

De huurovereenkomst beschrijft in art. 7 lid 1 dat de contractuele bestemming van de woning is die van ‘bedrijfswoning in de zin van art.7:290 e.v. BW’. Dit houdt in dat u die bedrijfswoning enkel en alleen mag aanwenden om er zelf in te wonen of om er (bijvoorbeeld) werknemers in te laten wonen indien dat voor de bedrijfsvoering bevorderlijk is. Het is echter niet toegestaan, zoals u kennelijk wel heeft gedaan en ook voornemens bent om te doen, om er derden in te laten wonen en het te verhuren en te (laten) gebruiken als ‘reguliere’ woonruimte.

(…)

Brandveiligheid

Kort en goed, partijen zijn in afwijking van de wet (art. 7:204 BW) overeengekomen dat (1) in dit geval geen sprake is van een gebrek en (2) de verplichting om te voldoen aan de voor bewoning verplichte regels op de huurder rust. Het is dan ook aan u, gelet mede op de in art. 8 van de huurovereenkomst opgenomen exploitatieplicht, om er voor te zorgen dat de gehuurde woonruimte aan de daartoe gestelde eisen voldoet en deze daadwerkelijk en zelf te exploiteren.

Van een gebrek dat de verhuurder gehouden zou zijn te verhelpen is dan ook geen sprake. (…)

2.8.1.

Bij brief van 18 augustus 2020 heeft de gemachtigde van Leursehof daarop gereageerd, met daarin onder meer:

(…)

Uw cliënt is als verhuurder in dit onderhavige geval verplicht de gebreken die het huurgenot verhinderen zo snel mogelijk te herstellen! (…) Met de staat van onderhoud is het al sinds 2013 matig tot slecht gesteld. Bij de overname van de exploitatie hebben wij daarom de toezegging gekregen van uw cliënt dat hij het achterstallige onderhoud aan zou pakken en zou bijhouden. Afspraken die o.a. zijn bevestigd in de brief van 10 september 2015 aan de Leursehof B.V. “Bij acceptatie van voornoemde 3 punten zorgt verhuurder ervoor dat in overleg met de Leursehof B.V. de ramen en kozijnen die aan vervanging toe zijn voor rekening van verhuurder worden vervangen door kunststof ramen en kozijnen”. Afspraken die tot op heden helaas (nog) niet zijn uitgevoerd. Sterker nog: uw cliënt stelt nu ook nog dat dit voor onze rekening is op grond van de huurovereenkomst.

(…)

Op 12 augustus 2019 stelt de toezichthouder tijdens een controle vast dat niet meer wordt voldaan aan de eisen van het bouwbesluit. Wij en de toezichthouder hebben uw client daarover uiteraard schriftelijk en uitgebreid geinformeerd. Wij zelf hebben ook direct actie ondernomen. Uw client heeft daar, ondanks de brief van de gemeente, niets op ondernomen. (…) De geconstateerde gebreken, die voor rekening van de verhuurder komen, zijn en worden niet hersteld! (…)

Niet ik maar de toezichthouder vertegenwoordigd door de heer [betrokkene 1] heeft in samenwerking met de heer [betrokkene 2] van de brandweer onvoldoende brandwerendheid bij de scheidingswanden, plafonds en daken geconstateerd.

Bij de controle merkte de brandweer ook op dat de bouwkundige staat van het pand een behoorlijke achterstand vertoont waardoor bewoning is afgeraden. (…) Uw cliënt is over het gebrek, zowel door ons als ook door de gemeente Heumen, in september 2019 geïnformeerd. De herstelverplichting van de bouwkundige zaken voor de woonruimte die voor rekening van de verhuurder zijn heeft Malant BV dus niet opgepakt.

(…)

Zolang het gebrek aan de gehuurde woonruimte niet is hersteld kan en mag het gehuurde niet voor bewoning worden gebruikt. Hiervoor ontstaat dan ook het recht op een evenredige vermindering van de huurprijs over de periode dat een gebrek door verhuurder niet wordt verholpen. Daarom is voor de woonruimte vanaf dat moment geen huur meer verschuldigd. Dat wil zeggen; In ieder geval niet zolang het gebrek niet door de verhuurder is hersteld. (…)

Uw cliënte heeft, in verband met de Coronacrisis “coulancehalve”, besloten dat de huurpenningen voor de maanden vanaf april voor de helft verschuldigd zijn. Dat is geen huurprijsvermindering maar een betalingsregeling. Daar komt overigens nog bij dat de sluiting van kracht werd op 16 maart 2020. Het betalingsvoorstel van uw cliënt zou dan logisch gezien vanaf maart in moeten gaan.

Uw client gaat, in mijn ogen, zeer onredelijk voorbij aan alle eerder genoemde omstandigheden. Wij begrijpen daarom oprecht niet waarom uw cliënt het verzoek om een evenredige verlaging van de huur toe te passen blijft negeren.

U bent van mening dat de huurachterstand momenteel € 5.449,84 bedraagt maar daar ben ik het uiteraard niet meer eens. Immers uw cliënt weigert om rekening te houden met de aanspraak op de evenredige huurmatiging voor de woonruimte terwijl het gebrek aan de woonruimte al vanaf september 2019 niet is hersteld waardoor bewoning niet langer mogelijk is.

Hetzelfde geldt voor de evenredige huurmatiging vanaf 16 maart 2020 voor de bedrijfsruimte.

(…)

Per saldo resteert dan t/m november totaal € 1.755,91

2.9.

Bij brief van 24 augustus 2020 heeft de gemachtigde van Malant daarop gereageerd en een voorstel aan Leursehof gedaan. In de brief staat onder meer:

(…)

Ten eerste merkt cliënte met betrekking tot de bedrijfswoning op dat de staat van het Gehuurde (en daarmee ook van de bedrijfswoning) bij Leursehof bekend was (…)

Cliënte betwist met klem uw stelling dat cliënte niets zou hebben ondernomen met betrekking tot de vaststelling dat niet zou worden voldaan aan de eisen van het bouwbesluit. (…) Cliënte heeft in 2020 de riolering vervangen, het dak opgeschoond (onder andere het verwijderen van de schoorsteen) en de deuren van het horecagedeelte waar nodig hersteld. Daarnaast zijn uit coulance werkzaamheden aan het buitenschilderwerk opgestart, maar vanwege de ontstane perikelen heeft cliënte de verdere uitvoering van deze werkzaamheden gestaakt. Voor het casco van het pand is wat cliënte betreft dan ook momenteel geen sprake van achterstallig onderhoud.

(…)

Huurprijsvermindering

Ten eerste stelt cliënte voorop, onder verwijzing naar mijn brief van 6 augustus jl., dat van huurprijsvermindering voor de bedrijfswoning geen sprake is.

Verder stelt cliënte zich op het standpunt dat ook uit de actuele rechtspraak een huurprijsvermindering van 100%, zoals u voorstelt voor de maanden april en mei 2020, niet blijkt.

(…)

Voor wat betreft de huurprijsvermindering doe ik hierbij namens cliënte, uitsluitend uit coulance en ter voorkoming van een procedure, het volgende finale voorstel. Cliënte is bereid de huurpenningen voor één maand volledig kwijt te schelden, indien u de volledige huurachterstand (minus voornoemde maand huurpenningen) binnen twee weken na heden voldoet en u afstand doet van uw recht om huurprijsvermindering te vorderen voor het gehele jaar 2020.

(…)

Als onderdeel van voornoemd voorstel ziet cliënte af van deze boeterente en vergoeding van deze buitengerechtelijke kosten. Accepteert u dit voorstel echter niet of komt het te vervallen dan behoudt cliënte zich uitdrukkelijk het recht voor aanspraak te maken op deze boeterente en de vergoeding van haar buitengerechtelijke kosten.

(…)

2.10.

Bij brief van 12 maart 2021 is Leursehof door de door Malant ingeschakelde deurwaarder gesommeerd binnen 7 dagen € 10.917,54 te betalen.

2.10.1.

Leursehof heeft daarop gereageerd bij haar brief van 18 maart 2021.

(…)

Partijen hebben sinds de brief van de Gemeente Heumen en de eerste sluiting in 2020 zowel telefonisch als ook schriftelijk contact met elkaar gehad over een redelijke aanpassing van de huurovereenkomst.

Het voorstel om de heronderhandeling, in het bijzijn van mr. Fabritius, te doen heeft uw client afgewezen. Ik hoop dat uw cliënt besluit om de uitnodiging voor de heronderhandeling, bij voorkeur in het bijzijn van mr. Fabritius, alsnog accepteert zodat we tot een redelijke overeenstemming kunnen komen.

(…)

Op dit moment wordt het uitgangspunt genomen dat geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de Coronacrisis dan is het [de kantonrechter leest hier:] onredelijk om de tegenvaller op de huurder af te wentelen. De tegenvaller dient daarom in beginsel evenredig over beide partijen te worden verdeeld.

(…)

We volgen daarom de meeste recente uitspraak waarin de rechtbank de huurprijs matigt met maximaal 50%.

De verschuldigde huur op basis van de gewijzigde huurprijs voor 2020 wordt dan € 27.992,32.

(…)

2.11.

De gemachtigde van Malant heeft in reactie daarop bij haar brief van 1 april 2021 een nieuw voorstel aan Leursehof gedaan.

(…)

Cliënte vindt uw houding onaanvaardbaar. Het uitgangspunt is dat u de volledige huurpenningen aan cliënte verschuldigd bent. Cliënte heeft u uit coulance voor diverse maanden bericht dat de huurpenningen opgeschort mochten worden en dat op een later moment de balans zou worden opgemaakt. Desondanks heeft u, zelfs met inachtneming van die coulante opschortingen, een huurachterstand laten ontstaan.

(…)

Het kan niet zo zijn dat u als huurder meent aanspraak te kunnen maken op een huurkorting van 50%, terwijl u gedurende een groot deel van 2020 de huurprijs voor 50% gedekt ziet vanuit de overheid.

(…)

Cliënte is ondanks uw slechte betalingsgedrag nog één laatste maal bereid – ter voorkoming van een procedure – om met u een regeling te treffen. Het voorstel daarvoor luidt als volgt:

(…)

- Cliënte merkt ten eerste op dat partijen over de horecasluiting in het voorjaar van 2020 (medio maart tot 1 juni 2020) al afspraken hebben gemaakt. Dat is dus afgehandeld;

- Voor de periode 14 oktober 2020 – 31 december 2020 werden 50% van uw huurlasten gedekt door de TVL. Voor die periode is cliënte bereid tot een huurkorting van 25%;

- Voor de periode 1 januari 2021 – 31 maart 2021 werden 85% van uw huurlasten gedekt door de TVL. Voor die periode is cliënte bereid tot een huurkorting van 7,5%;

- Voor de periode 1 april 2021 zullen 100% van uw huurlasten gedekt worden door de TVL. Voor die periode geldt geen huurkorting.

- Voor wat betreft de bedrijfswoning komen partijen géén huurkorting overeen. (…)

- Als onderdeel van deze regeling verlenen partijen elkaar finale kwijting over en weer;

- De alsdan resterende huurachterstand voldoet u binnen twee weken na akkoord.

2.11.1.

Bij e-mail van 22 april 2021 heeft de gemachtigde van Leursehof daarop gereageerd met onder andere:

(…)

Aan het begin van deze crisis hebben we een inschatting gemaakt met verschillende scenario’s en daarbij is ook de wens voor de tijdelijke korting op de huur kenbaar gemaakt. Dat uw cliënt tot nu alleen bereid is geweest om uitstel te verlenen is, mede gelet op alle omstandigheden, in onze ogen onredelijk.

Om uit deze impasse te geraken heb ik u voorgesteld om, samen met u en uw client, een bijeenkomst te organiseren. Daarnaast spelen immers ook de kwesties “onderhoud” en “woonruimte” nog een rol.

(…)

Dat we verschillend kijken naar deze kwestie is volstrekt helder, maar wat ons betreft staan we open voor een constructief overleg waarbij wij willen komen tot een werkbare en passende oplossing.

Ik vraag uw cliënt daarom vriendelijk, mede gelet op het belang en de kosten, of uw cliënt mogelijkheden ziet om dit te verkennen.

(…)

3.De vordering en het verweer in conventie

3.1.

Malant vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

a. a) ontbinding van de huurovereenkomst tussen Malant en Leursehof;

en de veroordeling van Leursehof:

b) het gehuurde binnen twee weken na het in dezen te wijzen vonnis te ontruimen met al het hare en al de haren op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag dat het gehuurde niet is ontruimd, met een maximum van € 500.000,-, althans een in uw goede justitie te bepalen dwangsom;

c) tot betaling van alle huurpenningen vanaf het moment van dagvaarding (juni 2021) tot en met het einde van de huurovereenkomst, te weten tot en met 31 juni 2026, voor in totaal een bedrag van € 253.793,55, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf het moment van opeisbaarheid tot en met de dag der algehele voldoening;

d) tot betaling van een bedrag van € 60.000,- ter zake de niet door Leursehof uitgevoerde werkzaamheden die van overheidswege benodigd zijn om de door haar gehuurde bedrijfswoning te kunnen gebruiken.

Subsidiair, voor zover de onder (a) gevorderde ontbinding niet zou worden toegewezen:

e) dat Leursehof wordt verboden om de tot het gehuurde behorende bedrijfswoning in strijd met de contractuele bestemming onder te verhuren dan wel op enigerlei wijze in gebruik te geven, een en ander op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag dat het gehuurde [
de kantonrechter veronderstelt dat Malant hier bedoelt:]in strijd met de contractuele bestemming is onderverhuurd met een maximum van

€ 500.000,-, althans een in goede justitie te bepalen dwangsom;

f) dat Leursehof wordt veroordeeld om al haar toekomstige betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst tijdig en volledig na te komen;

g) dat Leursehof wordt veroordeeld om alle werkzaamheden aan de gehuurde bedrijfswoning uit te voeren die van overheidswege benodigd zijn en waartoe zij contractueel verplicht is, een en ander op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag dat [
de kantonrechter veronderstelt dat Malant hier bedoelt:]die werkzaamheden niet zijn uitgevoerd, met een maximum van € 500.000,-, althans een in uw goede justitie te bepalen hoofdsom;

Zowel primair als subsidiair:

h) dat Leursehof wordt veroordeeld om aan Malant een bedrag te betalen van

€ 37.404,97 aan achterstallige huurpenningen (op het moment van dagvaarding), een en ander te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf het moment van opeisbaarheid van iedere afzonderlijke termijn tot en met het moment der algehele voldoening;

i. i) dat Leursehof wordt veroordeeld om aan Malant een bedrag te betalen van € 36.000,- aan verbeurde contractuele boetes (op het moment van dagvaarding), een en ander te vermeerderen met de nog verschuldigde contractuele boetes vanaf het moment van dagvaarding tot het moment der algehele voldoening;

j) dat Leursehof wordt veroordeeld om aan Malant een bedrag te betalen van

€ 1.149,04 aan buitengerechtelijke kosten, zulks te vermeerderen met de wettelijke rente;

k) dat Leursehof als de in het ongelijk gestelde partij wordt veroordeeld in de kosten van het geding, alsmede de nakosten.

3.2.

Malant baseert haar vordering – kort samengevat – op het volgende. Leursehof is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de gesloten huurovereenkomst door: een aanzienlijke huurachterstand te laten ontstaan, de op haar rustende onderhoudsplicht (artikel 9 en 11 van de huurovereenkomst) voor wat betreft de bedrijfswoning niet na te komen alsmede de bedrijfswoning onder te verhuren in strijd met de contractueel overeengekomen bestemming. Op grond van voornoemde zelfstandige dan wel samenhangende gronden vordert Malant
primairontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

Ten aanzien van de bedrijfswoning vordert Malant € 60.000,-. Op Leursehof rust een onderhoudsverplichting die zij niet is nagekomen. Malant zal, nadat Leursehof de bedrijfswoning heeft ontruimd, daarom herstelwerkzaamheden moeten (laten) uitvoeren zodat de bedrijfswoning weer voldoet aan de daarvoor geldende wet- en regelgeving.

Indien en voor zover ontbinding niet zou worden toegewezen vordert Malant
subsidiairdat Leursehof de toekomstige betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst tijdig en volledig aan Malant betaalt. Daarnaast is Leursehof alsdan gehouden herstelwerkzaamheden aan de gehuurde bedrijfswoning uit te (laten) voeren conform de op haar rustende onderhoudsplicht en is het haar verboden de bedrijfswoning in strijd met de contractuele bestemming onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden. Malant vordert daarbij een dwangsom van € 5.000,- per dag dat Leursehof in gebreke blijft met deze laatstgenoemde vorderingen.

Voorts is Leursehof zowel primair als subsidiair gehouden de huurachterstand te voldoen en, nu zij heeft nagelaten tijdig de volledige huur te betalen, eveneens de contractuele boete, buitengerechtelijke kosten en wettelijke handelsrente.

3.3.

Leursehof voert verweer. Daarop wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De vordering en het verweer in reconventie

4.1.

Leursehof vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. een verklaring voor recht dat de huurprijs voor de bedrijfsruimte over de periode 1 januari 2020 tot en met juni 2021 wordt gewijzigd naar een totaalbedrag van

€ 59.577,90 inclusief btw, en dat dat bedrag door Leursehof reeds is voldaan;

2. een verklaring voor recht dat de huurprijs voor de bedrijfsruimte over de periode 1 juli 2021 tot het moment van opheffen van de voor het benutten van de capaciteit van het gehuurde beperkende overheidsmaatregelen wordt verminderd met een percentage op basis van de Amsterdamse methode zijnde de procentuele omzetdaling (gerealiseerde omzet tijdens corona vermeerderd met TVL over die periode ten opzichte van de gerealiseerde omzet over die kalendermaanden voor corona) gedeeld door twee;

3. de huurovereenkomst tussen partijen partieel te ontbinden voor zover deze ziet op de huur ten aanzien van de bedrijfswoning;

4. een verklaring voor recht dat de huurprijs van het gehuurde [
de kantonrechter veronderstelt dat Leursehof hier de bedrijfswoning bedoelt] met terugwerkende kracht per 1 december 2019 wordt gewijzigd, in die zin dat de huur met € 250,00 per maand wordt verminderd dan wel tot een bedrag verminderd door UEA in goede justitie vast te stellen;

5. dat Malant als in het ongelijk gestelde partij wordt veroordeeld in de kosten van dit geding alsmede de nakosten.

4.2.

Leursehof baseert haar vordering – kort samengevat – op het volgende. Door de overheidsmaatregelen in het kader van de coronacrisis is de omzet van Leursehof aanzienlijk gedaald, met als gevolg dat zij verlies heeft geleden. De coronacrisis is een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW, op grond waarvan de huurovereenkomst moet worden aangepast op een wijze die meebrengt dat het nadeel gelijkelijk over de partijen wordt verdeeld. De berekening van de huurkorting voor de bedrijfsruimte dient plaats te vinden aan de hand van de ‘Amsterdamse methode’: de omzet in coronatijd vermeerderd met de ontvangen TVL-vergoedingen, afgezet tegen de omzet in de peilperiode vóór corona. Op grond van die berekening is de verschuldigde huur over de periode 1 januari 2020 tot 1 juli 2021 € 59.577,90, welk bedrag Leursehof reeds aan Malant heeft betaald.

Ten aanzien van de bedrijfswoning stelt Leursehof dat, nu de bedrijfswoning niet voldoet aan de eisen van brandveiligheid en het bouwbesluit, sprake is van een gebrek dat een normaal gebruik van het gehuurde in de weg staat. Aangezien Leursehof geen wijzigingen heeft aangebracht in de bedrijfswoning is volgens haar sprake van een gebrek dat bij aanvang van de huurovereenkomst al kenbaar was dan wel kenbaar had moeten zijn voor Malant. Nu dit gebrek niet zomaar opgelost kan worden wegens de hoge kosten vordert Leursehof een gerechtelijke partiële ontbinding van de huurovereenkomst (ter zake de bedrijfswoning), alsmede een verklaring voor recht dat de huur ten aanzien van de bedrijfswoning met terugwerkende kracht tot 1 december 2019 op nihil wordt gesteld of een ander in goede justitie te bepalen bedrag.

4.3.

Malant voert verweer. Daarop wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie

5.1.

Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.

Huurachterstand en huurprijsvermindering

5.2.

Partijen twisten over de vraag of sprake is van onvoorziene omstandigheden en of Leursehof als gevolg daarvan recht heeft op huurprijsvermindering. Indien Leursehof recht heeft op huurprijsvermindering dient vervolgens beoordeeld te worden of in dat geval nog sprake is van een huurachterstand en, zo ja, of die huurachterstand de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

5.3.

Inmiddels heeft de Hoge Raad een prejudiciële beslissing gegeven op vragen van de kantonrechter te Roermond (arrest van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974). De Hoge Raad heeft daarin geoordeeld dat de omstandigheid dat de huurder als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren – behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel – een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW oplevert, op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. Dit ziet in het bijzonder op huurovereenkomsten aangegaan voor 15 maart 2020, hetgeen in deze zaak het geval is. De opmerking van Malant dat partijen geen omzetafhankelijke huur zijn overeengekomen, laat het voorgaande onverlet nu er geen aanleiding bestaat aan te nemen dat partijen een gezondheidscrisis van deze omvang, met ingrijpende overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde ernstig belemmeren of onmogelijk maken, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad, zodat zij niet geacht kunnen worden de coronacrisis in de overeenkomst – en de daarin overeengekomen huur – te hebben verdisconteerd.

Ook het beroep op artikel 3 lid 1 van de huurovereenkomst, waarbij het recht op huurprijskorting wordt uitgesloten, kan niet slagen, aangezien de Hoge Raad heeft geoordeeld dat een dergelijke bepaling in een dergelijke situatie niet aan toepassing van artikel 6:258 BW kan afdoen (overweging 3.2.4. van het arrest). Hetzelfde geldt voor de uitsluiting van de gebrekenregeling in artikel 9 lid 5 van de huurovereenkomst.

5.4.

De Hoge Raad heeft in het arrest een model gegeven voor de berekening van de huurprijsvermindering, waarbij uitgangspunt is gelijke verdeling van het nadeel veroorzaakt door de noodgedwongen sluiting over de verhuurder en de huurder, voor zover dit nadeel niet reeds gecompenseerd is door de financiële steun van de overheid aan de huurder (de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL)). Redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen wordt afgeweken van de hiervoor genoemde gelijke verdeling van het nadeel.

5.4.1.

Het door de Hoge Raad gegeven model, de zogenoemde vastenlastenmethode, kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.

a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaal bedrag aan vaste lasten.

b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.

c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule 100% - (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet).

d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens berekend worden volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

5.4.2.

De Hoge Raad heeft overwogen dat het voor de hand ligt de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd. Malant en Leursehof hebben in de huurovereenkomst afgesproken dat de huurprijs per kalendermaand verschuldigd is, zodat dit als uitgangspunt zal gelden.

5.4.3.

Leursehof moet, als huurder, stellen en zo nodig onderbouwen dat zij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus beperkt is (geweest) in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. Het ligt dan ook op haar weg de door haar gestelde omzetdaling te onderbouwen door overlegging van objectieve omzetcijfers over 2019 tot en met 2021, aan de hand waarvan het verschil aan omzet voor en na de aanvang van de coronacrisis inzichtelijk wordt. Daarnaast is het aan Leursehof om aan te voeren, en zo nodig te onderbouwen, welke maatregelen zij heeft genomen ten tijde van de coronacrisis om de schade zoveel als mogelijk binnen door de overheid gestelde maatregelen te beperken. Leursehof heeft tot op heden– zoals terecht opgemerkt door Malant – enkel de omzetcijfers overgelegd van de moedermaatschappij Leursehof B.V. (productie 5 bij antwoord: grootboek en de bij brief van 2 november 2021 nagezonden geconsolideerde rekening). Daarnaast heeft Leursehof in de brief van 2 november 2021 weliswaar gesteld dat Leursehof B.V. een viertal restaurants drijft en dat restaurant Vesta een vierde deel van het geheel beslaat, echter, zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, komt niet vast te staan dat restaurant Vesta daadwerkelijk een vierde van het geheel beslaat voor wat betreft de omzet en vaste lasten. Uit de als productie 13 ingebrachte verklaring van Blaak Administratie blijkt zulks evenmin. Nu de huurprijskorting enkel van toepassing is op de huurder, in dit geval restaurant Vesta, ligt het op de weg van Leursehof de objectieve omzetcijfers van die vestiging te overleggen alsmede de – naar rato berekende/te berekenen – TVL. Leursehof zal daartoe, gelet op het bewijsaanbod ter zitting, bij akte alsnog in de gelegenheid worden gesteld, zoals hierna bepaald. Malant krijgt daarna de gelegenheid hierop bij antwoordakte te reageren.

5.5.

Aan de hand van de door Leursehof aan te leveren cijfers kan (pas) beoordeeld worden of, met toepassing van een eventuele huurprijskorting, sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en, zo ja, of die tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en of Leursehof al dan niet de contractuele boete verschuldigd is. Iedere verdere beslissing zal dan ook worden aangehouden.

Onderhoudsplicht bedrijfswoning

5.6.

Tussen partijen is niet in geschil dat de toezichthouder van de Gemeente Heumen en de brandweer bij een controle in 2019 hebben vastgesteld dat de bedrijfswoning niet (meer) voldoet aan de brandveiligheidseisen en aan het Bouwbesluit, waardoor de bedrijfswoning niet langer geschikt is voor bewoning. Partijen twisten echter over de vraag voor wiens rekening de – niet nader gespecificeerde – herstelwerkzaamheden komen om de bedrijfswoning aan de gestelde brandveiligheidseisen en het Bouwbesluit te laten voldoen.

5.7.

Uit artikel 1 lid 8 van de huurovereenkomst blijkt dat sprake is van huur als casco. Gelet daarop, en in combinatie met artikel 7:203 BW, komt voor rekening van Malant al het groot onderhoud en alle grote reparaties (van constructieve aard) voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. De tegenhanger daarvan is opgenomen onder de artikelen 9 en 11, waarin de herstel-/onderhoudswerkzaamheden van niet constructieve aard onder de verantwoordelijkheid van de huurder, derhalve Leursehof, zijn gebracht. De stelling van Leursehof dat artikel 9 van de huurovereenkomst enkel zou zien op de bedrijfsruimte, althans op exploitatie van het bedrijf, houdt geen stand nu in de laatste volzin van lid 1 van die bepaling is opgenomen: ‘met betrekking tot het gebruik van het gehuurde’, en het gehuurde volgens artikel 1 lid 1 en artikel 7 lid 1 een horecabedrijf met bedrijfswoning in de zin van artikel 7:290 BW betreft. Dit houdt derhalve in dat herstelwerkzaamheden in het kader van brandveiligheid, die niet van constructieve aard zijn, ook ten aanzien van de bedrijfswoning, (in beginsel) voor rekening van Leursehof komen.

5.8.

Onduidelijk is echter wat Malant concreet vordert. Malant heeft haar primaire vordering van € 60.000,- kennelijk gebaseerd op de offerte die Leursehof in 2019 bij een aannemer heeft opgevraagd, maar die offerte is niet in het geding gebracht. Daarnaast heeft Malant, mede in het kader van haar subsidiaire vordering, in het geheel onbesproken gelaten welke herstelwerkzaamheden in de bedrijfswoning zouden moeten plaatsvinden en wat zij dus concreet van Leursehof verlangt. Daarentegen heeft Leursehof op haar beurt nagelaten te onderbouwen op grond van welk concreet gebrek zij partiele ontbinding van de huurovereenkomst vordert.

5.9.

De kantonrechter constateert dat deze vorderingen van partijen tijdens de mondelinge behandeling op de achtergrond zijn geraakt door de discussie omtrent de huurprijskorting. Nu partijen het er evenwel over eens zijn dat – nog niet nader gespecificeerde – zaken aan de bedrijfswoning hersteld (hadden) moeten worden, en zij beide hun vordering hierop hebben gebaseerd stelt de kantonrechter partijen alsnog in de gelegenheid hun vorderingen schriftelijk nader te onderbouwen. Hierbij dienen partijen aandacht te besteden aan het volgende. Uit de correspondentie tussen partijen maakt de kantonrechter op dat Leursehof bij haar brief van 18 augustus 2020 aan Malant te kennen heeft gegeven dat Malant eerst dient over te gaan tot herstelwerkzaamheden van constructieve aard alvorens Leursehof de op haar rustende onderhoudsplicht kan nakomen. Uit de brief van 24 augustus 2020 van Malant blijkt dat zij enkele (constructieve) herstelwerkzaamheden heeft laten uitvoeren. Onduidelijk is echter of die werkzaamheden zien op het gehele gehuurde of enkel op de bedrijfswoning. Daarbij is ook onduidelijk of de uitgevoerde (constructieve) herstelwerkzaamheden in de offerte (van 2019) van € 60.000,- zijn opgenomen en zo ja, wat voor gevolgen dit concreet heeft voor de vorderingen van Malant. Indien dit niet het geval is, is het aan Leursehof te onderbouwen welke constructieve werkzaamheden Malant volgens haar dan had moeten uitvoeren en heeft nagelaten.

5.10.

Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld om hun vordering op dit punt bij akte, naar aanleiding van hetgeen onder 5.8 en 5.9 is overwogen, beter te onderbouwen, waarna zij bij antwoordakte op elkaars uitlatingen kunnen reageren.

5.11.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

Onderverhuur bedrijfswoning in strijd met contractuele bestemming

5.12.

Vervolgens dient nog beoordeeld te worden of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst wegens onderverhuur van de bedrijfswoning in strijd met artikel 7 lid 1 van de huurovereenkomst en of die tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. Malant heeft die vordering gebaseerd op de stelling dat Leursehof kennelijk gedurende lange tijd de gehuurde bedrijfswoning heeft onderverhuurd als verdienmodel. Aangezien Leursehof onbetwist heeft gesteld dat de bedrijfswoning – in verband met de kwestie rondom brandveiligheid en het Bouwbesluit – reeds anderhalf jaar niet meer wordt bewoond (en dus onderverhuurd), lag het op de weg van Malant haar vordering nader te onderbouwen. Hier ontbreekt het aan. Nu Malant voor het overige geen voor bewijs vatbare feiten heeft gesteld, komt niet vast te staan dat Leursehof is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. Voor zover de vordering van Malant op niet toegestane onderhuur is gebaseerd zal deze daarom worden afgewezen.

6.De beslissing

De kantonrechter

In conventie:

6.1.

verwijst de zaak naar de rol van vrijdag 1 april 2022 voor uitlating bij akte door Malant als bedoeld onder 5.4.3 en 5.8/5.9 (wat haar vordering betreft), waarna Leursehof daarop bij antwoordakte kan reageren;

6.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

in reconventie

6.3.

verwijst de zaak naar de rol van vrijdag 1 april 2022 voor uitlating bij akte door Leursehof als bedoeld onder 5.8/5.9 (wat haar vordering betreft), waarna Malant daarop bij antwoordakte kan reageren;

6.4.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2022.