ECLI:NL:RBGEL:2022:7457 - Rechtbank Gelderland - Vaststelling huurprijs en monumententoeslag voor onzelfst...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Nijmegen

zaakgegevens 9738419 \ CV EXPL 22-756 \ 398 \ 858

uitspraak van

vonnis

in de zaak van

de besloten vennootschap

[eiser]

gevestigd te [woonplaats]

eisende partij in conventie

verwerende partij in deels voorwaardelijke reconventie

gemachtigde Via Optima Gerechtsdeurwaarders

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde partij in conventie

eisende partij in deels voorwaardelijke reconventie

gemachtigde Stichting Huurteams Nijmegen

Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.

1.De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 13 mei 2022 en de daarin genoemde processtukken

- de brief van 24 juni 2022 van de kant van [eiser] , met bijlagen 1 tot en met 9

- de mondelinge behandeling van 1 juli 2022.

2.De feiten

2.1.

[eiser] verhuurt aan [gedaagde] sinds 1973 een kamer aan de [adres] te [woonplaats] . Aanvankelijk huurde [gedaagde] alleen kamer 7 en later kwam daar kamer 5 bij.

Het pand waarin het gehuurde zich bevindt bestaat uit elf wooneenheden.

2.2.

De Huurcommissie heeft op 18 september 2003 geoordeeld dat sprake is van twee huurovereenkomsten, ieder voor een aparte kamer tegen een voor die kamer geldende huurprijs, en dat per kamer een aparte woningwaardering dient te worden opgemaakt.

2.3.

Op 17 april 2019 heeft [eiser] aan [gedaagde] voorgesteld in te stemmen met een verhoging van de kale huurprijs 1 juli 2019 van kamer 7 van € 247,78 naar € 255,46 en van kamer 5 van € 218,58 naar € 225,36. [gedaagde] is niet akkoord gegaan met de voorgestelde huurverhoging.

2.4.

Bij e-mail van 26 juli 2019 heeft de gemachtigde van [gedaagde] onder meer het volgende geschreven aan [eiser] :

“Ik heb met mevrouw [gedaagde] overlegd en het lijkt ons ook het beste om deze knopen (met meer of minder belang) door te laten hakken door de Huurcommissie. Om ons allen een kluwen aan procedures (en bijbehorende leges) te besparen lijkt de gemakkelijkste manier om dat te doen dat [eiser] een procedure start naar aanleiding van het bezwaar tegen de huurverhoging, dan komen alle relevante elementen in één procedure aan de orde.”

2.5.

[eiser] heeft bij e-mail van 30 juli 2019 onder meer het volgende geschreven aan de gemachtigde van [gedaagde] :

“Het verzoekschrift betreft even alleen kamer 7, anders zou ik namelijk 2 procedures moeten starten, dit leek mij voor alle partijen niet gewenst. Vanzelfsprekend zullen wij, mocht het tot een uitspraak komen bij de Huurcommissie, deze voor beide kamers volgen.”

2.6.

In reactie hierop heeft de gemachtigde van [gedaagde] op 30 juli 2019 onder meer het volgende geschreven aan [eiser] :

“Ik ben akkoord met het alleen voeren van de procedure over kamer 7, de geschilpunten die wij nog hebben gaan over het hele pand, dus zullen inderdaad voor beide kamers hetzelfde uitpakken.”

2.7.

Op 21 april 2020 heeft [eiser] aan [gedaagde] voorgesteld in te stemmen met een verhoging van de kale huurprijs per 1 juli 2020 van kamer 7 van € 255,46 naar € 265,93 en van kamer 5 van € 225,36 naar € 234,60.

2.8.

Bij e-mail van 7 mei 2020 heeft de gemachtigde van [gedaagde] bezwaar gemaakt tegen het voorstel van 21 april 2020 en voorgesteld om de uitspraak van de Huurcommissie af te wachten, met de mededeling dat [gedaagde] bereid is de verhoging alsnog te betalen, met terugwerkende kracht tot 1 juli 2020, wanneer de Huurcommissie oordeelt dat de huurverhoging wel is toegestaan. [eiser] is met dit voorstel akkoord gegaan.

2.9.

Op 23 juli 2021 heeft de Huurcommissie geoordeeld dat de door [eiser] voorgestelde huurverhoging voor kamer 7 naar € 255,46 per 1 juli 2019 redelijk was. De onzelfstandige woonruimte werd gewaardeerd op 191 punten, waarbij een huurprijs hoort van maximaal € 392,93. Naar aanleiding van een verzetschrift van [gedaagde] heeft op 13 oktober 2021 een zitting plaatsgevonden bij de Huurcommissie. In de uitspraak met zaaknummer 356796, verzonden op 12 januari 2022, staat onder meer het volgende:

“Beoordeling van het verzet

De commissie overweegt het volgende.

De oppervlakte van 13,82 m² zoals opgenomen in de woningwaardering valt niet onder de huurovereenkomst behorende bij kamer 7 en is dus, zoals terecht door huurder gesteld, onterecht meegenomen in de woningwaardering.

Reeds op dit onderdeel is het verzet gegrond. De uitspraak van de voorzitter kan reeds om deze reden niet in stand blijven. De commissie bespreekt de overige gronden bij de inhoudelijke beoordeling.

Conclusie

Het verzet van de huurder is gegrond. Daarmee vervalt de uitspraak van de voorzitter in zaaknummer 77027. De commissie doet direct uitspraak over het oorspronkelijke verzoek.

Uitspraak over het oorspronkelijke verzoek

Huurder maakt bezwaar tegen de huurverhoging en stelt zich daarbij op het standpunt dat de voorgestelde huurprijs hoger is dan de maximale huurprijs die mag worden gevraagd op basis van het aantal punten voor zijn woning.

De commissie overweegt hierover als volgt. In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd met 191 punten.

Oppervlakte

In het verzet is komen vast te staan dat de oppervlakte van kamer 5 niet moet worden meegenomen in de puntentelling nu deze niet onder de huurovereenkomst valt.

Daarnaast heeft huurder gesteld dat de oppervlakte van kamer 7 geen 16,6 m² betreft, maar 16,4 m², zoals eerder door de Huurcommissie zou zijn vastgesteld. De commissie merkt op dat een dergelijk verschil significant is, maar dat dit geen reden is om opnieuw onderzoek te doen. De commissie volgt de meest recente meting zoals door de rapporteur ter plaatse is uitgevoerd.

Voor de oppervlakte van 16,6 m² van de verwarmde ruimte worden 97,75 punten toegekend.

Buitenruimte

Verhuurder heeft gesteld dat er voor de buitenruimte met een oppervlakte van 3,72 m² wel punten moeten worden toegekend en als hier geen punten voor worden toegekend de tuin rondom de woning van 10 m² moet worden meegenomen in de woningwaardering. De tuin is door de rapporteur tijdens het onderzoek ter plaatse niet als zodanig opgemerkt. Huurder heeft de aanwezigheid daarvan betwist. De verhuurder heeft niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van een tuin die gewaardeerd dient te worden. Ten aanzien van de buitenruimte volgt de commissie het rapport van onderzoek.

Afsluitbaarheid fietsenberging

De commissie acht het aannemelijk dat de fietsenberging afsluitbaar is gelet op hetgeen door de rapporteur ter plaatse is geconstateerd en de verklaring van de verhuurder dat de enige toegang via het huis is. Niet is komen vast te staan dat de fietsenberging door anderen toegankelijk is. De commissie volgt de rapporteur daarom op dit punt. Overigens zijn er voor de fietsenberging geen punten toegekend, omdat deze te klein is, dus de afsluitbaarheid is niet relevant voor toekenning van punten.

Beschermd stads- of dorpsgezicht

Voor de toelage van 15% vanwege het rijksbeschermde stads- of dorpsgezicht is het vereist dat de verhuurder facturen overlegt waaruit blijkt dat er in het recente verleden noodzakelijkerwijs kosten zijn gemaakt voor het behoud van de monumentale waarde van de woonruimte.

Verhuurder heeft informatie overgelegd. Hieruit volgt dat in 2008 waarschijnlijk kosten zijn gemaakt voor het vervangen van daklood en dakpannen. Daarvoor zijn echter geen facturen overgelegd. Daarnaast is de vraag of sprake is van kosten die in het recente verleden zijn gemaakt. Het uitvoeren van het buitenschilderwerk betreft naar het oordeel van de commissie regulier onderhoud.

Nu geen facturen zijn overgelegd, heeft verhuurder naar het oordeel van de commissie niet aangetoond dat in een recent verleden noodzakelijkerwijs investeringen zijn gedaan voor de instandhouding van de monumentale waarde. Er wordt dan ook geen toelage van 15% toegepast op het totaal aantal punten.

Conclusie

Voor de oppervlakte, verwarmingsmogelijkheden en kookgelegenheid waardeert de commissie de woonruimte met 97,75 punten, zoals hiervoor overwogen. Voor toilet, wasgelegenheid en kwaliteitsfactoren waardeert de commissie de woonruimte met 18 punten conform het rapport van onderzoek. De commissie waardeert de onzelfstandige woonruimte daarom met 116 punten. De maximale huurprijs die hierbij hoort is € 245,49. De voorgestelde huurprijs van € 255,46 per

1 juli 2019 is dus hoger dan de maximale huurprijs. De voorgestelde huurverhoging is dus niet redelijk. De huurprijs wijzigt niet.

3.Het geschil in conventie en in deels voorwaardelijke reconventie

3.1.

[eiser] vordert in conventie dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de uitspraak van de Huurcommissie d.d. 12 januari 2022 met zaaknummer 356796 vernietigt en alsnog als volgt oordeelt:

1. Het voorstel tot huurprijswijziging d.d. 17 april 2019 als redelijk te beschouwen en derhalve vast te stellen op:

- Kale huur voor kamer 7 op € 255,46 (€ 346,05 inclusief servicekosten);

- Kale huur voor kamer 5 op € 225,36 (€ 244,77 inclusief servicekosten);

2. Het voorstel tot huurprijswijziging d.d. 21 april 2020 als redelijk te beschouwen en derhalve vast te stellen op:

- Kale huur voor kamer 7 op € 265,93 (€ 356,52 inclusief servicekosten);

- Kale huur voor kamer 5 op € 234,60 (€ 254,01 inclusief servicekosten);

3. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de huurachterstand ten bedrage van € 770,21, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van verschuldigdheid tot de dag van volledige betaling;

4. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van het vonnis.

3.2.

[eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat de uitspraak van de Huurcommissie incorrect is, omdat de rapporteur de buitenruimte en de keuken niet heeft meegenomen in zijn onderzoek en dus ook geen punten daaraan heeft toegekend, terwijl de Huurcommissie in 2003 de buitenruimte en de keuken wel heeft gewaardeerd (op respectievelijk 6 en 4 punten). Verder heeft de Huurcommissie geen rekening gehouden met de monumententoeslag. [eiser] stelt dat zij door de gemeente wordt verplicht om het pand in stand te houden conform de voorschriften die daarvoor gelden, hetgeen ook inhoudt dat zij niet altijd vrij is om materialen te vervangen door hedendaagse goedkopere alternatieven.

[eiser] stelt dat zij in 2008 het dak van het torentje heeft laten vervangen voor € 20.000,00 exclusief btw (productie 11 bij dagvaarding) en dat zij in 2018 het schilderwerk in eigen beheer heeft uitgevoerd en dat daarvoor kosten zijn gemaakt.

Ten aanzien van de gevorderde huurachterstand stelt [eiser] dat [gedaagde] over de periode 2019 tot en met maart 2022 een achterstand heeft laten ontstaan van € 902,43, waarmee [eiser] in totaal € 132,22 wegens terug te betalen servicekosten over 2019 en 2020 heeft verrekend.

3.3.

[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen in conventie, met veroordeling van [eiser] , uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten alsmede de nakosten.

3.4.

[gedaagde] vordert in reconventie, indien de kantonrechter overeenkomstig de uitspraak van de Huurcommissie oordeelt, de veroordeling van [eiser] tot:

i. betaling van het onverschuldigd betaalde van de servicekostenafrekeningen van 2019 en 2020, zijnde € 132,22, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente tot de dag van volledige betaling;

(voorwaardelijk)

ii. betaling van de onverschuldigde huur voor kamer 7 over de periode van januari 2019 tot en met februari 2022, zijnde € 2,29 p.m., althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente tot de dag van volledige betaling;

iii. betaling van de onverschuldigde huur voor kamer 5 over de periode van januari 2019 tot en met februari 2022, zijnde € 9,05 p.m., althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente tot de dag van volledige betaling;

iv. betaling van de proceskosten, waaronder de nakosten.

Bij algehele afwijzing of algehele toewijzing van de eisen in zowel conventie als in reconventie, verzoekt [gedaagde] de kantonrechter de proceskosten zodanig te compenseren dat iedere partij haar eigen kosten draagt.

3.5.

[gedaagde] legt aan haar tegenvorderingen ten grondslag dat uit de jaarlijkse eindafrekeningen van de servicekosten blijkt dat zij recht heeft op terugbetaling van € 1,42 over 2019 en € 130,80 over 2020. Indien de kantonrechter de vordering van [eiser] afwijst, vordert [gedaagde] de door haar te veel betaalde huur, als zijnde onverschuldigd betaald, terug.

Voor kamer 7 heeft zij van januari 2019 tot en met februari 2022 maandelijks € 247,78 betaald en de Huurcommissie heeft op 12 februari 2022 kamer 7 gewaardeerd op 116 punten, waarvoor een maximale kale huurprijs geldt van € 245,49, zodat [gedaagde] vanaf januari 2019 maandelijks € 2,29 te veel heeft betaald. [gedaagde] stelt dat partijen zijn overeengekomen dat de uitgangspunten waarop de uitspraak van de Huurcommissie over kamer 7 is gebaseerd, ook moeten worden toegepast op kamer 5. Volgens [gedaagde] is niet in geschil dat de oppervlakte van kamer 5 is vastgesteld op 13,82 m². [gedaagde] stelt, verwijzend naar de berekening bij antwoord (productie 12), dat voor kamer 5 een puntenaantal van 99 geldt, hetgeen neerkomt op een maximale kale huurprijs van € 209,53. Van januari 2019 tot en met februari 2022 heeft zij maandelijks € 218,58 betaald, zodat zij recht heeft op terugbetaling van € 9,05 per maand vanaf januari 2019.

4.De beoordeling in conventie en in deels voorwaardelijke reconventie

4.1.

Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.

4.2.

[eiser] is ontvankelijk in haar vordering, nu zij binnen de in artikel 7:262 lid 1 BW Pro gestelde termijn van acht weken een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Door de ingestelde vordering vervalt de uitspraak van de Huurcommissie van rechtswege. De door [eiser] gevorderde vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie is dan ook overbodig, zodat een beslissing hierover achterwege blijft.

4.3.

[gedaagde] heeft als formeel verweer aangevoerd dat in de onderhavige procedure alleen de in de verzetprocedure behandelde stellingen naar voren gebracht mogen worden. Omdat [eiser] heeft verzuimd zelf ook tijdig in verzet te komen, hebben de overige gronden reeds rechtskracht gekregen, aldus [gedaagde] .

Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 april 2021 volgt dat, wanneer één van partijen tijdig een vordering als bedoeld in artikel 7:262 BW Pro instelt, de kantonrechter dient te beslissen over het (gehele) geschil tussen partijen en dat, indien de kantonrechter ten aanzien van bepaalde geschilpunten niet van bezwaren tegen de beslissing van de Huurcommissie is gebleken, hij in zijn beslissing met betrekking tot die geschilpunten de uitspraak van de Huurcommissie zonder nadere motivering
magovernemen.

Naar het oordeel van de kantonrechter dient in de onderhavige procedure niet op de stellingen in de verzetprocedure te worden beslist, maar op de geschilpunten tussen partijen.

Dit strookt ook met hetgeen partijen in aanloop van de procedure bij de Huurcommissie met elkaar hebben besproken (zie rechtsoverwegingen 2.4 tot en met 2.6).

Voor zover uit de stellingen van [eiser] niet blijkt van bezwaren tegen bepaalde beslissingen van de Huurcommissie, dan betekent dat niet dat die beslissingen rechtskracht hebben gekregen; het staat de kantonrechter immers vrij om die beslissingen over te nemen.

Dit formele verweer van [gedaagde] wordt dan ook verworpen.

4.4.

[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling ook (formeel) verweer gevoerd tegen de producties 1 tot en met 9, nu deze niet zijn ontvangen. [eiser] heeft daarop ter zitting onweersproken gesteld dat de producties op 24 juni 2022 per aangetekende e-mail zijn verzonden naar de gemachtigde van [gedaagde] en dat deze zijn ontvangen en geopend. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat de gemachtigde de producties heeft ontvangen. Ter zitting zijn de stukken nogmaals overhandigd. De kantonrechter ziet geen aanleiding deze producties buiten beschouwing te laten. Het verweer op dit punt wordt daarom verworpen.

4.5.

De geschilpunten tussen partijen betreffen de buitenruimte, de keuken en de monumententoeslag van 15%. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter partijen voorgehouden dat de kwestie van de keuken niet aan de orde is geweest bij de Huurcommissie. De Huurcommissie heeft wel beslist over de fietsenberging (geen punten toegekend), maar partijen voeren hierover geen debat. Desgevraagd hebben partijen aangegeven wel een beslissing van de kantonrechter te wensen over de keuken, maar niet over de fietsenberging.

4.6.

De kantonrechter stelt vast dat [eiser] ter zake van kamer 7 uitgaat van een waardering van 126 punten (nagezonden bijlage 8) en kamer 5 van 109 punten (bijlage 9).

[gedaagde] gaat uit van respectievelijk 116 punten en 99 punten (producties 11 en 12 bij antwoord in conventie). Het verschil betreft voor beide kamers 10 punten, bestaande uit 4 punten voor de gemeenschappelijke keuken en 6 punten voor de buitenruimte. Bovendien rekent [eiser] met een monumententoeslag van 15% en [gedaagde] niet.

4.7.

Uit artikel 7:262 BW Pro volgt dat de kantonrechter bij het vaststellen van de huurprijs gebonden is aan de desbetreffende bepalingen van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW), het Besluit huurprijzen woonruimte (BHW) en het in Bijlage I onder B van het BHW vervatte waarderingsstelsel. Alvorens het geschil ter zake van de keuken en de buitenruimte te beoordelen, overweegt de kantonrechter het volgende.

[gedaagde] baseert haar verweer op het ‘Beleidsboek waarderingsstelsel onzelfstandige woonruimte - versie juni 2018’, dat door de Huurcommissie wordt gehanteerd (hierna: het beleidsboek). In het beleidsboek is de letterlijke tekst van Bijlage I onder B opgenomen, met een toelichting en/of nadere beschrijving daarop van de Huurcommissie. De kantonrechter zal bij de beoordeling aansluiting zoeken bij het beleidsboek, nu hij de toetsing dient te verrichten aan de hand van dezelfde normen die de Huurcommissie heeft toegepast (Hof Den Haag 5 juli 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1951).

4.8.

Gemeenschappelijke keuken

4.8.1.

[eiser] stelt dat de rapporteur, zonder enige onderbouwing, de keuken niet heeft meegeteld, terwijl de Huurcommissie in 2003 wel punten heeft toegekend aan de keuken.

[gedaagde] voert daartegen aan dat uit het rapport (productie 5 bij dagvaarding) blijkt dat de Huurcommissie van oordeel is dat de keuken niet voldoet aan de vereisten voor een keuken of een gemeenschappelijke keuken voor meer dan vijf wooneenheden. [gedaagde] voert aan dat de drie in het pand aanwezige keukens niet voldoen aan de in het beleidsboek genoemde criteria: één keuken is niet verwarmd en de andere (verwarmde) keukens hebben tezamen een oppervlakte van minder dan 15 m², zodat conform het gestelde op pagina 15 van het beleidsboek daaraan geen punten kunnen worden toegekend.

4.8.2.

De kantonrechter stelt allereerst vast dat uit productie 5 bij dagvaarding, waar partijen zich op beroepen, niet blijkt op welke gronden de rapporteur van oordeel is dat de keuken niet voldoet aan de vereisten van het beleidsboek. Aan het niet gemotiveerde oordeel van de rapporteur wordt daarom geen of minder gewicht toegekend. Verder overweegt de kantonrechter het volgende.

Op pagina 15 van het beleidsboek wordt toegelicht hoe de oppervlakte van een keuken (punt 1 in de Bijlage I onder B) gewaardeerd wordt en aan welke vereisten moet worden voldaan. De kantonrechter is met [gedaagde] van oordeel dat ter zake van de waardering van de
oppervlaktevan de keuken niet is voldaan aan die vereisten.

Punt 3 van de Bijlage I onder B, toegelicht op pagina 19 van het beleidsboek, betreft de waardering van de
aanwezigheidvan een kookgelegenheid. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] aan de hand van de door haar overgelegde foto’s (nagezonden productie 3) voldoende onderbouwd dat de drie aanwezige keukens voldoen aan de vereisten als genoemd onder punt 1 op pagina 19 van het beleidsboek en heeft [gedaagde] dit onvoldoende gemotiveerd weersproken.

4.8.3.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [gedaagde] , verwijzend naar pagina 15 van het beleidsboek, aangevoerd dat de waardering ook afhankelijk is van het aantal mensen dat toegang heeft tot de keuken. Nog daargelaten dat uit die betreffende pagina niet blijkt van een toegankelijkheidsvereiste, ziet pagina 15 op de waardering van de oppervlakte van de keuken en niet op de aanwezigheid van een kookgelegenheid, zodat aan dit verweer voorbij wordt gegaan.

Verder heeft de gemachtigde van [gedaagde] , verwijzend naar pagina 18 van het beleidsboek, aangevoerd dat een kookgelegenheid alleen kan worden gewaardeerd in combinatie met de waardering van de oppervlakte. Ook aan dit punt wordt voorbij gegaan, nu zulks niet blijkt uit voornoemde pagina, noch uit andere pagina’s van het beleidsboek die betrekking hebben op de waardering van een gemeenschappelijke keuken.

4.8.4.

Tot slot heeft [gedaagde] aangevoerd dat ten aanzien van punt 3 van de Bijlage I onder B (kookgelegenheid) geen punten kunnen worden toegekend, nu dat enkel mogelijk is voor een gemeenschappelijke keuken behorende bij niet meer dan vijf wooneenheden, terwijl er in het pand elf wooneenheden zijn.

[eiser] heeft onweersproken gesteld dat de keukens zich elk op een aparte etage bevinden en dat negen van de elf wooneenheden gebruik maken van de drie keukens. De kantonrechter is van oordeel dat in dit specifieke geval iedere gemeenschappelijke keuken afzonderlijk bij niet meer dan vijf wooneenheden behoort. Dat de keukens ook toegankelijk zijn voor bewoners van andere wooneenheden, maakt nog niet dat de keukens ook bij die wooneenheden behoren.

4.8.5.

Gelet op het voorgaande verwerpt de kantonrechter het verweer van [gedaagde] ter zake van de keuken. De aanwezigheid van de keuken wordt daarom, conform Bijlage I onder B gewaardeerd op 4 punten.

4.9.

Buitenruimte

4.9.1.

Ook ten aanzien van de buitenruimte, stelt [eiser] dat de rapporteur deze zonder enige onderbouwing niet heeft gewaardeerd, terwijl de Huurcommissie dat in 2003 wel heeft gedaan. Volgens [eiser] moeten 6 punten worden toegekend, nu de gemeenschappelijke buitenruimte meer dan 10 m² bedraagt.

[gedaagde] voert primair aan dat volgens het beleidsboek de buitenruimte maar één keer gewaardeerd kan worden. Nu de eigen buitenruimte, het balkon behorende bij kamer 7, kleiner is dan 4 m² en dus gewaardeerd is op nul punten, kan niet alsnog een waardering van de gemeenschappelijke buitenruimte plaatsvinden. Subsidiair voert [gedaagde] aan dat de gemeenschappelijke voortuin bestaat uit een strook gras en grond, dat deze is gelegen aan een drukke weg en dat deze geen enkele privacy en dus ook geen woongenot biedt. Volgens [gedaagde] dienen dan ook geen punten te worden toegekend.

[eiser] betwist dat privacy een vereiste is voor de toekenning van punten.

4.9.2.

Ten aanzien van de buitenruimte stelt de kantonrechter vast dat uit productie 5 bij dagvaarding blijkt dat de rapporteur, zonder nadere motivering, geen punten heeft toegekend aan de buitenruimte van 3,72 m² (het balkon van kamer 7). De kantonrechter zal daarom op basis van de stellingen van partijen en de overgelegde stukken oordelen.

Onder punt 6 (kwaliteitsfactoren) sub c in de Bijlage I onder B wordt de gemeenschappelijke buitenruimte groter dan 10 m² gewaardeerd op 6 punten. Op pagina 25 van het beleidsboek wordt daarop de volgende toelichting gegeven:

“Waardering voor buitenruimte vindt slechts één keer plaats. Op de eerste plaats wordt de eigen buitenruimte gewaardeerd, mits er wordt voldaan aan de gestelde criteria. Dit betekent dat indien er naast de eigen buitenruimte ook een gemeenschappelijke buitenruimte is, waardering van de gemeenschappelijke voorziening achterwege blijft.”

De kantonrechter is van oordeel dat de tekst aldus moet worden uitgelegd dat, indien aan de eigen buitenruimte (kwaliteitsfactor 6 b.) punten worden toegekend, niet óók punten worden toegekend aan de gemeenschappelijke buitenruimte (kwaliteitsfactor 6 c.). Vaststaat dat het balkon van [gedaagde] niet voldoet aan de gestelde criteria, nu dit kleiner is dan 4 m², zodat wel aan de toetsing van de gemeenschappelijke buitenruimte wordt toegekomen. Het primaire verweer van [gedaagde] wordt daarom gepasseerd.

4.9.3.

De gemeenschappelijke buitenruimte bevindt zich op de begane grond. In de Bijlage I onder B en het beleidsboek is niet bepaald aan welke criteria een buitenruimte anders dan een balkon of dakterras moet voldoen. [gedaagde] beroept zich enkel op het beleidsboek en zij heeft niet gesteld dat op grond van andere regelgeving of jurisprudentie nadere criteria gelden. Het subsidiaire verweer dat de voortuin is gelegen aan een drukke weg, dat deze geen privacy biedt en dus ook geen woongenot wordt dan ook verworpen.

De kantonrechter waardeert de gemeenschappelijke buitenruimte daarom op 6 punten.

4.10.

Monumententoeslag

4.10.1.

Ingevolge artikel 8a Besluit huurprijzen woonruimte geldt een 15% hogere maximale huurprijs indien:

a. de woonruimte behoort tot een beschermd stads- en dorpsgezicht als bedoeld in artikel 1 onder Pro g van de Monumentenwet 1988,

b. de woonruimte niet bestaat uit of deel uitmaakt van een rijksmonument als bedoeld in artikel 1.1. van de Erfgoedwet,

c. de woonruimte is gebouwd voor 1945, en

d. door de verhuurder noodzakelijkerwijs gelden zijn besteed voor de instandhouding van de monumentale waarde van de woonruimte.

4.10.2.

In het beleidsboek wordt daarbij de volgende toelichting gegeven:

“De Huurcommissie hanteert voor beschermde stads- en dorpsgezichten een passief beleid. Dit betekent dat het aan de verhuurder is om aan te tonen dat de woonruimte is gelegen binnen een beschermd stads- en dorpsgezicht en/of hier deel van uitmaakt. Er dient te worden aangetoond dat in een recent verleden ennoodzakelijkerwijs(1)investeringen zijn gedaan voor instandhouding van de monumentale waarde. De verhuurder dient middels facturen aan te tonen datinvesteringen(2)zijn gedaan op de beeldbepalende elementen én geen sprake is van noodzakelijke vervanging/onderhoud of reguliere onderhoudswerkzaamheden. Alleen in die gevallen kan de commissie besluiten om de volgens waarderingsstelsel berekende maximale huurprijs, met 15% te verhogen. De beoordeling kan per situatie verschillen. De berekende maximale huurprijs incl. 15% toeslag resulteert in de wettelijk maximale huurprijs. Indien de investeringen niet aantoonbaar zijn, dan wordt de 15% toeslag niet berekend.

(1)Onder noodzakelijkerwijs wordt verstaan: De uitvoering van restauratiewerkzaamheden ter voorkoming van verval en waarbij het karakter niet wordt veranderd. Dit kan dus gelden voor zowel het planmatig onderhoud als voor specifieke restauratiewerkzaamheden buiten het planmatig onderhoud om.

(2)Afhankelijk van de bouwstijl, detaillering en de toegepaste bouwmaterialen, zullen voor de instandhouding "extra kosten" (boven standaard) gemaakt moeten worden. Denk hierbij aan bv. toepassen van monumentenglas (i.p.v. dubbelglas), het aanbrengen van een snijvoeg in schoon metselwerk of toepassing van een bepaald type natuursteen. Die meerkosten worden beschouwd als investering.”

4.10.3.

Niet in geschil is dat het pand in kwestie voldoet aan de vereisten onder a tot en met c van artikel 8a van het Besluit huurprijzen woonruimte. Met de Huurcommissie is [gedaagde] van mening dat [eiser] in de procedure bij de Huurcommissie niet heeft aangetoond dat in een recent verleden noodzakelijkerwijs investeringen zijn gedaan voor de instandhouding van de monumentale waarde, nu [eiser] geen facturen heeft overgelegd en het buitenschilderwerk valt onder regulier onderhoud (zie rechtsoverweging 2.9, uitspraak Huurcommissie 12 januari 2022). [eiser] heeft in deze procedure facturen overgelegd ter zake van de vervanging van het dak van het torentje in 2008 (productie 11 bij dagvaarding), maar [gedaagde] voert daartegen aan dat het dak niet het enige is wat onderhoud nodig heeft en dat, indien [eiser] de monumentale waarde van het pand wil behouden, zij aan verscheidene onderdelen van het pand werkzaamheden moet laten verrichten. Volgens [gedaagde] zijn de facturen uit 2008 en de stelling dat [eiser] in eigen beheer schilderwerk heeft uitgevoerd onvoldoende om aan te tonen dat extra onderhoudskosten zijn gemaakt.

4.10.4.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] met het overleggen van de twee facturen van in totaal € 20.000,00 exclusief btw in voldoende mate heeft aangetoond dat zij noodzakelijkerwijs investeringen heeft gedaan voor de instandhouding van de monumentale waarde van het pand.

De kantonrechter overweegt daarbij dat uit de facturen voldoende blijkt dat geen sprake is van reguliere onderhoudswerkzaamheden aan het dak: op de facturen staat dat het gaat om nieuwe goten en dakpannen, nieuw dakschild en het vervangen van alle zink en lood. Voorts is de kantonrechter van oordeel dat niet in geschil is dat een dak tientallen jaren meegaat, zodat de onderbouwing met een recentere factuur dan de overgelegde facturen niet gevergd wordt. Dat [eiser] de overige onderhoudswerkzaamheden, die volgens haar kostenverhogend waren in verband met de monumentale status van het pand, niet heeft onderbouwd met facturen is naar het oordeel van de kantonrechter niet van doorslaggevende betekenis. Met het overleggen van de facturen ter zake van het dak heeft [eiser] voldoende gesteld dat zij investeringen van enige omvang heeft gedaan, die de verhoging van 15% rechtvaardigen.

Het verweer van [gedaagde] op dit punt wordt dan ook verworpen.

4.11.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat, gelet op hetgeen is overwogen in rechtsoverweging 4.6 en volgende, kamer 7 wordt gewaardeerd op 126 punten en kamer 5 op 109 punten en dat beide huurprijzen worden verhoogd met 15% wegens de monumententoeslag. De hoogte van de servicekosten is niet in geschil. De vorderingen in het petitum van de dagvaarding onder 1. en 2. worden daarom toegewezen, met dien verstande dat de huurprijzen gelden vanaf respectievelijk 1 juli 2019 en 1 juli 2020. Ook de gestelde huurachterstand van € 770,21, bestaande uit de huurachterstand van € 173,52 over 2019 en € 728,91 over 2020 en verrekend met € 132,22 aan servicekosten over 2019 en 2020, wordt toegewezen, alsmede de niet betwiste wettelijke rente.

4.12.

Gelet op de hiervoor toegepaste verrekening, worden de in reconventie gevorderde servicekosten afgewezen. Nu de vorderingen in conventie worden toegewezen, wordt aan de vorderingen in voorwaardelijke reconventie niet toegekomen. Deze behoeven dan ook geen verdere bespreking meer.

4.13.

[gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom, zowel in conventie als in reconventie, de proceskosten dragen.

5.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

stelt met ingang van 1 juli 2019 tot 1 juli 2020

- de kale huur voor kamer 7 vast op € 255,46 (€ 346,05 inclusief servicekosten);

- de kale huur voor kamer 5 vast op € 225,36 (€ 244,77 inclusief servicekosten);

5.2.

stelt met ingang van 1 juli 2020

- de kale huur voor kamer 7 vast op € 265,93 (€ 356,52 inclusief servicekosten);

- de kale huur voor kamer 5 vast op € 234,60 (€ 254,01 inclusief servicekosten);

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 770,21, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van verschuldigdheid tot aan de dag van volledige betaling;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [eiser] begroot op € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 322,00 aan griffierecht en € 248,00 aan salaris voor de gemachtigde, deze proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;

5.5.

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

5.7.

wijst de vordering af;

5.8.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [eiser] begroot op € 62,00 aan salaris voor de gemachtigde;

5.9.

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op