Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zutphen
Zaaknummer / rolnummer: C/05/398667 / HZ ZA 22-25
Vonnis van 7 december 2022
in de zaak van
1.[eis conv/verw reconv 1] ,2. [eis conv/verw reconv 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers in conventie,
verweerders in voorwaardelijke reconventie,
advocaat: mr. R.A.P. de Jager te Amsterdam,
tegen
NUNSPEETSE ONROEREND GOED MAATSCHAPPIJ (N.O.M.) B.V.,
gevestigd te Nunspeet,
gedaagde in conventie,
eiseres in voorwaardelijke reconventie,
advocaat: mr. M. Blok te Ede (Gld).
Partijen worden hierna [eis conv/verw reconv 1] en NOM genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 mei 2022 en de daarin genoemde stukken,
- de akte houdende indiening nadere producties met productie 15 van [eis conv/verw reconv 1] (die abusievelijk niet in het proces-verbaal van descente en mondelinge behandeling van 25 oktober 2022 is genoemd),
- het proces-verbaal van descente en mondelinge behandeling van 25 oktober 2022 en de daarin genoemde stukken.
- het proces-verbaal van descente en mondelinge behandeling van 25 oktober 2022 en de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eis conv/verw reconv 1] is sinds 1 augustus 2007, ieder voor de onverdeelde helft, eigenaar van het perceel met woning en tuin, plaatselijk bekend als [adres 1] . Dit perceel is kadastraal bekend als [perceel 1] (hierna: [perceel 1] ). [perceel 1] is in eigendom overgedragen door de heer [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ). De koopovereenkomst bevat de volgende passage:
“(…)Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:
de vrijstaande villa met ondergrond tuin en erf, staande en gelegen te [adres 1] ; kadastraal bekend [perceel 1] , groot 00.32.80 ha.
zoals schetsmatig is aangeduid op de aan deze akte gehechte en door partijen gewaarmerkte situatieschets, (…)
Artikel 20 Aanvullende bepalingen
Bijlagen: aan deze akte zijn de volgende door koper gewaarmerkte bijlagen gehecht [1] :
- kadastrale kaart
- kadastraal uittreksel
- kopie eigendomsbewijs van verkoper
Bovengenoemde zaken vormen een onlosmakelijk deel van de koopovereenkomst. Koper en verkoper verklaren uitdrukkelijk dat zij van de inhoud van bovenstaande bijlagen voldoende kennis hebben genomen. (…)”
De akte van levering luidt voor zover hier relevant:
“Levering, Registergoed, Gebruik.
Verkoper heeft krachtens een met koper aangegane koopovereenkomst, zulks blijkens onderhandse akte gedateerd een en dertig mei tweeduizend zeven aan koper
verkocht en levert op grond daarvan aan koper in eigendom, die blijkens voormelde
overeenkomst van verkoper heeft gekocht en bij deze in eigendom aanvaardt, ieder
voor de onverdeelde helft:
HET LANDHUISgenaamd: “ [landhuis] ”, met garage, carport, erf, tuin, terrassen en bosgrond, plaatselijk bekend als [adres 1] , kadastraal bekend [perceel 1], groottwee en dertig are tachtig centiare;
hierna ook te noemen “het verkochte en/of het registergoed”, door koper te gebruiken als woonhuis voor eigen bewoning.”
2.1.1.
[betrokkene 1] heeft [perceel 1] op zijn beurt op 28 februari 2002 in eigendom gekregen van mevrouw [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] ).
2.1.2.
[betrokkene 2] heeft [perceel 1] – destijds onderdeel van het perceel kadastraal bekend als [perceel 2] – op haar beurt op 21 juli 1995 in eigendom toegedeeld gekregen. De akte van verdeling luidt voor zover hier relevant:
“Overgaande tot de verlangde verdeling verklaarden de comparanten toe te
delen aan:
[betrokkene 2], de comparante sub 1 genoemd:
A.
HET LANDHUISmet garage, carport, erf, tuin en terrassen, genaamd:
HET LANDHUISmet garage, carport, erf, tuin en terrassen, genaamd:
“ [landhuis] ”, plaatselijk bekend als [adres 1] , uitmakende een kennelijk op het terrein afgebakend gedeelte groot ongeveerzeven en twintig are zestig centiarevan het perceel kadastraal bekend als [perceel 2](…)”
2.2.
NOM is sinds 2 oktober 2020 eigenaar van het perceel met vakantiehuizen en aanverwante voorzieningen, plaatselijk bekend als [adres 2] . Dit perceel is kadastraal bekend als [perceel 3] (hierna: [perceel 3] ). Het perceel is in eigendom overgedragen door [betrokkene 1] .
2.2.1.
[betrokkene 1] heeft [perceel 3] op zijn beurt op 1 maart 2002 in eigendom gekregen.
2.3.
De percelen [perceel 1] en [perceel 3] grenzen aan elkaar. Op pagina 6 van de dagvaarding heeft [eis conv/verw reconv 1] de volgende afbeelding ingevoegd; het betreft een kadastrale kaart waarop [eis conv/verw reconv 1] de volgens hem bestaande feitelijke situatie ter plaatse heeft ingetekend:
AFBEELDING
Het gearceerde vlak met daarin een A wordt hierna ook aangeduid als: de Grond.
De Grond is onderdeel van [perceel 3] en heeft een oppervlakte van circa 3.000 m2.
2.4.
In 2021 ontspint zich een discussie tussen partijen over wie van beiden eigenaar is van de Grond.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eis conv/verw reconv 1] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
A. te verklaren voor recht dat [eis conv/verw reconv 1] grondeigenaar is van het vigerende stuk grond gelegen aan het adres [adres 1] , dat in de dagvaarding is aangeduid als “deel A”;
B. NOM te gebieden binnen drie dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, om de door haar geplande werkzaamheden ten aanzien van de grond zoals aangeduid in de dagvaarding als deel A, te staken en gestaakt te houden op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat NOM hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van € 50.000,00, althans een door de rechtbank in goede justitie nader te bepalen dwangsom;
C. NOM te gebieden binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een in goede justitie nader te bepalen termijn, op eigen kosten, om de erfafscheiding te herstellen op de wijze zoals in het lichaam van de dagvaarding (onder randnummers 48 en 49) omschreven, op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat NOM hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van € 50.000,00, althans een door de rechtbank in goede justitie nader te bepalen dwangsom;
D. NOM te gebieden om medewerking te verlenen aan inschrijving van de herstelde erfgrens, zoals die volgt uit voorgaande subvordering, waarbij partijen de kosten delen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat NOM hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van € 50.000,00, althans een door de rechtbank in goede justitie nader te bepalen dwangsom, en te bepalen dat bij het uitblijven van de verzochte medewerking het vonnis in de plaats kan worden gesteld van de ontbrekende medewerking zoals bedoeld in artikel 3:301 BW;
E. NOM te veroordelen in de kosten van deze procedure, het salaris van de advocaat daaronder begrepen, alsmede te veroordelen in de na de uitspraak ontstane (na)kosten, overeenkomstig de door de rechtbank op te stellen begroting en waarvoor de rechtbank zo nodig een bevelschrift zal afgeven.
3.2.
[eis conv/verw reconv 1] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat hij door verjaring eigenaar is geworden van de Grond.
3.3.
De conclusie van NOM strekt tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eis conv/verw reconv 1] in de proceskosten met rente.
NOM betwist dat [eis conv/verw reconv 1] door verjaring eigenaar is geworden van de Grond.
in voorwaardelijke reconventie
3.4.
NOM vordert, onder de voorwaarde dat (naar de rechtbank begrijpt) de vorderingen in conventie worden toegewezen, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. [eis conv/verw reconv 1] veroordeelt tot vergoeding van de door NOM geleden schade als gevolg
van het onrechtmatig handelen van [eis conv/verw reconv 1] bestaande uit het in bezitnemen
van de bestreden strook grond door [eis conv/verw reconv 1] , wetende dat [eis conv/verw reconv 1] daar geen eigenaar van was, welke schadevergoeding primair anders dan in geld moet worden uitgekeerd, en wel door middel van het in eigendom overdragen van de bestreden strook grond aan NOM, en subsidiair, voor zover die overdracht van het eigendom aan NOM niet mogelijk mocht blijken te zijn, door middel van het voldoen van een bedrag van € 250.000,00, althans tot vergoeding van een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag aan schadevergoeding.
2. [eis conv/verw reconv 1] veroordeelt in de kosten van de procedure in reconventie, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover indien niet binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis tot betaling daarvan wordt overgegaan.
3.5.
NOM legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [eis conv/verw reconv 1] onrechtmatig heeft gehandeld door het in bezitnemen van de Grond, wetende dat [eis conv/verw reconv 1] daar geen eigenaar van was.
3.6.
De conclusie van [eis conv/verw reconv 1] strekt tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling,
uitvoerbaar bij voorraad, van NOM in de proceskosten en de nakosten.
[eis conv/verw reconv 1] betwist dat hij onrechtmatig heeft gehandeld.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Het gaat in deze zaak om de vraag wie eigenaar is van de Grond. Als wordt
uitgegaan van de openbare registers is NOM eigenaar. [eis conv/verw reconv 1] stelt echter dat hij de
Grond door verjaring in eigendom heeft verkregen.
Verkrijgende verjaring
4.2.
[eis conv/verw reconv 1] beroept zich primair op verkrijgende verjaring.
4.3.
Voor verkrijgende verjaring van een onroerende zaak is een onafgebroken bezit te goeder trouw van tien jaren vereist (artikel 3:99 BW). De vraag of sprake is van bezit moet worden beantwoord aan de hand van de artikelen 3:107 e.v. BW. De vraag of sprake is van te goeder trouw moet worden beantwoord aan de hand van artikel 3:118 BW.
Van te goeder trouw is sprake indien de bezitter zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijs als zodanig mocht beschouwen. Is een bezitter eenmaal te goeder trouw, dan wordt hij geacht dit te blijven. Goeder trouw wordt vermoed aanwezig te zijn; het ontbreken van goede trouw moet worden bewezen. Er is hier sprake van zogenoemd tegendeelbewijs.
Artikel 3:23 BW geeft een (minimum)onderzoeksplicht voor de verkrijger van een registergoed. De verkrijger die nalaat onderzoek te (laten) verrichten, wordt niet beschermd tegen eerder ingeschreven feiten.
4.4.
Nog los van de vraag of sprake is geweest van onafgebroken bezit van de Grond door [eis conv/verw reconv 1] voor de duur van tien jaren is de rechtbank van oordeel dat [eis conv/verw reconv 1] niet te goeder trouw is geweest. Het volgende is daarvoor redengevend.
4.5.
NOM voert met succes aan dat op basis van de akte van levering van 1 augustus 2007 voor [eis conv/verw reconv 1] kenbaar was dat hij de Strook niet in eigendom zou verkrijgen. Althans dat de akte van levering in ieder geval aanleiding gaf tot onderzoek door [eis conv/verw reconv 1] naar de eigendomssituatie. De akte van levering vermeldt namelijk dat het aan [eis conv/verw reconv 1] overgedragen recht van eigendom alleen betrekking heeft op [perceel 1] groot 32 are 80 centiare; oftewel 3.280 vierkante meters (hierna: m2). Het verschil in oppervlakte tussen
enerzijdshet perceel waarvan [eis conv/verw reconv 1] volgens de akte van levering eigenaar werd ( [perceel 1] ; 3.280 m2), en
anderzijds de grond waarvan [eis conv/verw reconv 1] stelt eigenaar te zijn geworden ( [perceel 1] en de Grond; 6.280 m2) bedraagt 3.000 m2. Dit is een zodanig evidente afwijking in oppervlakte, bijna het dubbele, dat alleen al daarom op [eis conv/verw reconv 1] een onderzoeksplicht rustte. Indien [eis conv/verw reconv 1] de openbare registers had geraadpleegd, dan had hij geweten dat alleen [perceel 1] en niet (tevens) de Grond, die onderdeel is van [perceel 3] , in eigendom aan hem werd overgedragen. Het feit dat [eis conv/verw reconv 1] geen onderzoek heeft verricht staat in dit geval in de weg aan een geslaagd beroep op goede trouw.
enerzijdshet perceel waarvan [eis conv/verw reconv 1] volgens de akte van levering eigenaar werd ( [perceel 1] ; 3.280 m2), en
anderzijds de grond waarvan [eis conv/verw reconv 1] stelt eigenaar te zijn geworden ( [perceel 1] en de Grond; 6.280 m2) bedraagt 3.000 m2. Dit is een zodanig evidente afwijking in oppervlakte, bijna het dubbele, dat alleen al daarom op [eis conv/verw reconv 1] een onderzoeksplicht rustte. Indien [eis conv/verw reconv 1] de openbare registers had geraadpleegd, dan had hij geweten dat alleen [perceel 1] en niet (tevens) de Grond, die onderdeel is van [perceel 3] , in eigendom aan hem werd overgedragen. Het feit dat [eis conv/verw reconv 1] geen onderzoek heeft verricht staat in dit geval in de weg aan een geslaagd beroep op goede trouw.
Het gegeven dat in de akte van levering (en de koopovereenkomst) de oppervlakte staat vermeld in are, en niet in m2, doet daaraan niet af. Vooral ook nu [eis conv/verw reconv 1] werd bijgestaan door een makelaar, zoals door hem tijdens de zitting is verklaard.
Ook om een andere reden kan goede trouw bij [eis conv/verw reconv 1] niet worden aangenomen: aan de koopovereenkomst was namelijk een kadastrale kaart gehecht op basis waarvan [eis conv/verw reconv 1] reeds had kunnen vaststellen dat de perceelsgrens een ander verloop heeft dan die hij veronderstelde. Alleen al die kadastrale kaart noopte in dit geval – gelet op het hiervoor genoemde grote verschil in oppervlakte – tot nader onderzoek. Dat [eis conv/verw reconv 1] , zoals hij tijdens de zitting heeft verklaard, geen kennis heeft genomen van de aan de koopovereenkomst gehechte kadastrale kaart doet daaraan niet af. Temeer omdat [eis conv/verw reconv 1] werd bijgestaan door een makelaar.
4.6.
[eis conv/verw reconv 1] heeft betoogd dat hij op basis van de omschrijving in de akte van verdeling uit 1995 (geciteerd hiervoor in r.o. 2.1.2) er redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat hij – naast [perceel 1] – óók de Grond in eigendom overgedragen zou krijgen. Dit omdat (ook) de Grond sinds deze verdeling altijd als tuin bij de woning in gebruik is geweest door zijn rechtsvoorgangers. De rechtbank gaat hierin niet mee. Daartoe is het volgende redengevend.
Voor het antwoord op de vraag welke grond [eis conv/verw reconv 1] in eigendom zou krijgen is ten eerste de omschrijving in de
eigenakte van levering bepalend; zeker nu deze omschrijving overeenstemt met de omschrijving van het gekochte in de onderliggende koopovereenkomst (zie hiervoor in r.o. 2.1).
eigenakte van levering bepalend; zeker nu deze omschrijving overeenstemt met de omschrijving van het gekochte in de onderliggende koopovereenkomst (zie hiervoor in r.o. 2.1).
[eis conv/verw reconv 1] miskent daarnaast dat – anders dan hijzelf – zijn rechtsvoorganger/ [betrokkene 1] niet alleen eigenaar was van [perceel 1] , maar óók van [perceel 3] (waarvan de Grond onderdeel is). Het door [eis conv/verw reconv 1] gestelde bezit van de Grond door [betrokkene 1] , als onderdeel van de tuin bij de woning, is terug te voeren op het eigendom van [perceel 3] .
Bovendien volgt uit de bedoelde akte van verdeling helemaal niet dat óók de Grond in eigendom werd toebedeeld aan [betrokkene 2] , zoals [eis conv/verw reconv 1] tot uitgangspunt neemt. Integendeel, uit deze akte volgt dat [betrokkene 2] de woning met slechts 2.760 m2 grond in eigendom toebedeeld heeft gekregen, in plaats van de 6.280 m2 waarop [eis conv/verw reconv 1] aanspraak maakt. Op zijn minst genomen noopte (ook) de genoemde oppervlakte van (slechts) 2.760 m2 in de akte van verdeling tot nader onderzoek, wat [eis conv/verw reconv 1] heeft nagelaten.
4.7.
Gelet op de gemotiveerde stellingname van NOM dat van goede trouw bij [eis conv/verw reconv 1] geen sprake is, heeft [eis conv/verw reconv 1] zijn betwisting hiervan onvoldoende onderbouwd. Aan bewijslevering op dit punt wordt dan ook niet toegekomen.
4.8.
Het voorgaande betekent dat bij [eis conv/verw reconv 1] geen goede trouw aanwezig kan worden geacht, zodat alleen al daarom geen sprake kan zijn van verkrijgende verjaring.
Bevrijdende verjaring
4.9.
[eis conv/verw reconv 1] beroept zich subsidiair op bevrijdende verjaring.
4.10.
Ook een bezitter die niet te goeder trouw is kan door verjaring eigenaar worden van een onroerende zaak. Daarvoor is nodig dat hij het goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid.
De in artikel 3:105 BW bedoelde verjaringstermijn bedraagt in beginsel twintig jaar.
4.11.
Van 2002 tot 2007 waren de percelen [perceel 1] en [perceel 3] eigendom van [betrokkene 1] . Hij was bezitter én rechthebbende van de Grond zodat zijn bezit niet kan worden opgeteld bij het eventuele bezit van [eis conv/verw reconv 1] in het kader van zijn stelling dat hij de Grond door verjaring in eigendom heeft verkregen. Verjaring speelt namelijk niet als de bezitter tevens de rechthebbende is van de grond. Voor de vraag of er hier sprake is van bevrijdende verjaring, gaat de verjaringstermijn dus pas lopen vanaf augustus 2007 (indien sprake zou zijn van bezit, wat door NOM wordt betwist).
4.12.
Dit betekent dat de verjaringstermijn van twintig jaar nog niet is verstreken, zodat alleen al om die reden geen sprake kan zijn van bevrijdende verjaring.
Conclusie
4.13.
De conclusie is dat de eigendom van de Grond niet op grond van verjaring is overgegaan op [eis conv/verw reconv 1] . De vorderingen van [eis conv/verw reconv 1] zullen dan ook worden afgewezen.
Proceskosten
4.14.
[eis conv/verw reconv 1] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van NOM als volgt vastgesteld:
- griffierecht
€
676,00
- salaris advocaat
€
1.126,00
(2,00 punten × € 563,00)
Totaal
€
1.802,00
4.15.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
in voorwaardelijke reconventie
4.16.
Omdat de vorderingen in conventie niet worden toegewezen, wordt aan de beoordeling van de vorderingen in reconventie, gelet op het voorwaardelijke karakter daarvan, niet toegekomen. De vorderingen in reconventie behoeven dan ook geen bespreking.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [eis conv/verw reconv 1] af,
5.2.
veroordeelt [eis conv/verw reconv 1] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van NOM tot dit vonnis vastgesteld op € 1.802,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
in voorwaardelijke reconventie
5.3.
verstaat dat de vorderingen in voorwaardelijke reconventie geen behandeling behoeven.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.P. Mesman en in het openbaar uitgesproken op 7 december 2022.
JM/PB