ECLI:NL:RBGEL:2022:535

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Nijmegen

zaakgegevens 9572291 \ VV EXPL 21-75 \ 512 \ 918

uitspraak van 7 januari 2022

vonnis in kort geding

in de zaak van

1.de stichtingStichting Bewaring Woningfonds XI

gevestigd te Amsterdam

2.de stichting
Stichting Bewaring Saturnus

gevestigd te 's-Gravenhage

eisende partijen

gemachtigde mr. G.J. Osinga

tegen

1.[gedaagde sub 1]

wonende te [woonplaats]

2. [gedaagde sub 2]

beiden wonende te [woonplaats]

gedaagde partijen

gemachtigde mr. F.J.M. Kobossen

Eisende partijen worden hierna Woningfonds c.s. (vrouwelijk enkelvoud) genoemd. Gedaagde partijen worden hierna gezamenlijk [gedaagde partijen] (mannelijk enkelvoud) dan wel ieder voor zich [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 8 december 2021 met producties;

- de mondelinge behandeling van 17 december 2021 mede inhoudende de pleitnotities van de gemachtigde van Woningfonds c.s. en de gemachtigde van [gedaagde partijen] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Tussen [gedaagde sub 1] en Vastgoedbeheer ABC is een huurovereenkomst tot stand gekomen ten aanzien van de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning). Woningfonds c.s. heeft in 2019 ieder voor een deel de woning in eigendom verkregen van Vastgoedbeheer ABC.

2.2.

De woning is op 23 maart 2021 naar aanleiding van een melding via Meld Misdaad Anoniem door de politie doorzocht. In het daarvan opgemaakte proces-verbaal (hennepbericht) van 24 maart 2021 is opgenomen dat in een gedeelde aanbouw achter de garages van de woning en in de naastgelegen woning in een grote houten kast een in werking zijnde hennepkwekerij is aangetroffen met 25 hennepplanten. Ook werd in een soort bouwwerk tegen de buitenmuur van de woning een doorgang gevonden naar een uitgegraven kruipruimte onder de woning waar een niet in werking zijnde maar wel volledig ingerichte hennepkwekerij met gevulde potten zonder hennepplanten is aangetroffen. Er zijn daarbij 25 hennepplanten, 7 assimilatielampen, 3 koolstoffilters en een aan-/afzuigkap in beslag genomen.

2.3.

Bij brief van 9 april 2021 heeft de heer [burgemeester] , Burgemeester van de Gemeente Nijmegen (hierna: de Burgemeester), [gedaagde partijen] op de hoogte gesteld van zijn voornemen bestuursdwang toe te passen op grond van de Opiumwet. [gedaagde partijen] heeft op 23 april 2021 een zienswijze ingediend tegen het voornemen om bestuursdwang toe te passen.

Bij besluit van 6 mei 2021 heeft de Burgemeester besloten de woning voor de duur van drie maanden te sluiten. Op 20 mei 2021 heeft [gedaagde partijen] bezwaar aangetekend tegen het besluit van 6 mei 2021 en de Voorzieningenrechter van de sector bestuursrecht van de Rechtbank Gelderland gevraagd dit besluit te schorsen.

2.4.

Bij brief van 28 mei 2021 heeft de gemachtigde van Woningfonds c.s. [gedaagde partijen] bericht dat hij tekort geschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en [gedaagde partijen] vanwege de woningsluiting aansprakelijk gesteld voor gederfde huurpenningen dan wel schade als gevolg van de sluiting. [gedaagde partijen] is daarnaast in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst op te zeggen.

2.5.

Bij uitspraak van 29 juni 2021 heeft de Voorzieningenrechter het schorsingsverzoek van [gedaagde partijen] afgewezen. Bij wijzigingsbesluit van 29 juni 2021 heeft de Burgemeester besloten de sluitingsdatum van de woning te laten ingaan op 7 juli 2021 voor een periode van drie maanden.

2.6.

[gedaagde partijen] heeft de woning op 7 juli 2021 verlaten.

2.7.

Bij beslissing op bezwaar van 9 augustus 2021 heeft de Burgemeester zijn besluit van 6 mei 2021 tot toepassing van bestuursdwang alsmede zijn wijzigingsbesluit van
29 juni 2021 tot sluiting van de woning in stand gelaten.

2.8.

Bij brief van 13 augustus 2021 heeft de gemachtigde van Woningfonds c.s.
[gedaagde partijen] bericht dat zij de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang buitengerechtelijk ontbond en [gedaagde partijen] verzocht de woning per omgaande leeg en bezemschoon onder afgifte van de sleutels op te leveren.

2.9.

De gemachtigde van [gedaagde partijen] heeft op 14 september 2021 beroep ingesteld tegen de beslissing op het bezwaar van 9 augustus 2021.

2.10.

Bij brief van 23 november 2021 heeft de gemachtigde van Woningfonds c.s. de gemachtigde van [gedaagde partijen] bericht dat werd vastgehouden aan de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst per 13 augustus 2021 en aangekondigd dat, indien [gedaagde partijen] de woning niet uiterlijk 10 december 2021 zou hebben verlaten, er rechtsmaatregelen zouden volgen.

De gemachtigde van [gedaagde partijen] heeft hierop aangegeven dat [gedaagde partijen] niet aan een voor- of eindinspectie zou meewerken.

2.11.

[gedaagde partijen] heeft de woning na ommekomst van de termijn van sluiting weer betrokken.

3.De vordering en het verweer

3.1.

Woningfonds c.s. vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de hoofdelijke veroordeling van [gedaagde partijen] :

de woonruimte met aanhorigheden te [adres] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich aldaar bevinden en met medeneming van al hun eigendommen onder afgifte van de sleutels aan Woningfonds c.s.;

tot betaling van de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling, alsmede te vermeerderen met de nakosten van
€ 131,00 zonder betekening en € 199,00 met betekening van dit vonnis.

3.2.

Woningfonds c.s. legt aan haar vordering ten grondslag dat tussen [gedaagde partijen] en (de rechtsvoorganger van) Woningfonds c.s. een huurovereenkomst tot stand is gekomen ten aanzien van de woning. In het gehuurde is door de politie een hennepkwekerij aangetroffen. De woning is vervolgens door de Burgemeester gesloten. Woningfonds c.s. heeft daarom terecht de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden, waardoor [gedaagde partijen] zonder recht of titel in de woning verblijft. Voor zover dit niet het geval is, is er sprake van een tekortkoming op grond waarvan in een bodemprocedure de ontbinding uitgesproken zal worden. Aldus heeft Woningfonds c.s. thans recht en belang bij ontruiming.

3.3.

[gedaagde partijen] voert hiertegen verweer waarop hierna, waar van belang voor de beoordeling van de zaak, wordt ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

In deze procedure moet worden beoordeeld of de vordering in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat toewijzing gerechtvaardigd is.

Bij toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding wordt grote terughoudendheid betracht. Gelet op het voorlopige karakter van de kort gedingprocedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor nadere bewijsvoering. Er is in dit geval geen reden om van deze regel af te wijken. De kantonrechter baseert de beslissing daarom op feiten die erkend of onweersproken zijn of die voorshands aannemelijk zijn geworden.

Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn, indien met grote mate van waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat in een bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding in stand blijft, dan wel de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken en de ontruiming van het gehuurde zal worden bevolen, terwijl verder sprake moet zijn van een zodanig spoedeisend belang dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.

4.2.

[gedaagde partijen] betwist in de eerste plaats dat er sprake is van een spoedeisend belang nu Woningfonds c.s. na de inval in de woning bijna negen maanden heeft gewacht met het overgaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, althans met het opstarten van de onderhavige procedure. Woningfonds c.s. betwist dat zij tussentijds geen verdere actie heeft ondernomen. Nadat haar bekend is geworden dat in de woning een hennepkwekerij was aangetroffen, heeft zij veelvuldig getracht met [gedaagde partijen] in contact te komen en daarnaast informatie van de Burgemeester en de politie te ontvangen. Zij heeft de beslissing op het bezwaar afgewacht en daarna direct actie ondernomen. Vervolgens heeft contact plaats gevonden tussen haar gemachtigde en die van [gedaagde partijen] , waarop [gedaagde partijen] voor de laatste maal in de gelegenheid is gesteld de woning vrijwillig te verlaten. Inmiddels is duidelijk dat [gedaagde partijen] de woning niet vrijwillig zal verlaten, terwijl hij daar wel zonder recht of titel verblijft, althans dat sprake is van een ernstige tekortkoming en een risico op recidive, aldus Woningfonds c.s. De kantonrechter is van oordeel dat het spoedeisend belang daarmee is gegeven.

4.3.

[gedaagde partijen] heeft aangevoerd dat [gedaagde sub 2] niet als huurder in de huurovereenkomst is opgenomen. Tussen partijen staat vast dat de huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen [gedaagde sub 1] en Vastgoedbeheer ABC en dat Woningfonds c.s. thans ieder voor een deel de eigenaar en verhuurder van de woning is. Daarnaast staat vast dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] met elkaar zijn gehuwd, zodat [gedaagde sub 2] op grond van artikel 7:266 lid 1 BW van rechtswege medehuurder is.

4.4.

Woningfonds c.s. heeft aan haar vordering tot ontruiming in de eerste plaats ten grondslag gelegd dat [gedaagde partijen] thans zonder recht of titel in de woning verblijft.
Woningfonds c.s. stelt daartoe dat zij de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk heeft ontbonden vanwege de feitelijke sluiting van de woning op last van de Burgemeester nadat in de woning een hennepplantage is aangetroffen.

4.5.

[gedaagde partijen] voert hiertegen aan dat hij in beroep is gegaan tegen het besluit van de Burgemeester om de woning te sluiten. Volgens [gedaagde partijen] zal dit besluit in de bestuursrechtelijke procedure geen stand houden en heeft de Burgemeester de woning ten onrechte gesloten. Daarnaast heeft [gedaagde partijen] de brief van Woningfonds c.s. waarin deze de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden niet ontvangen.

4.6.

De kantonrechter oordeelt als volgt.

Tussen partijen is in geschil of het besluit van de Burgemeester om de woning te sluiten gerechtvaardigd was en of [gedaagde partijen] de brief van 13 augustus 2021 van Woningfonds (tijdig) heeft ontvangen. Gelet hierop, en nu de onderhavige procedure zich niet leent voor het opdragen van nader bewijs, komt voorshands onvoldoende vast te staan of Woningfonds c.s. de huurovereenkomst op goede gronden buitengerechtelijk heeft ontbonden en of deze mededeling [gedaagde partijen] heeft bereikt. De vordering zal op deze grond dan ook worden afgewezen.

4.7.

Subsidiair heeft Woningfonds c.s. aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag gelegd dat [gedaagde partijen] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden door in een deel van het gehuurde een hennepplantage te (laten) houden.

4.8.

Ingevolge het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

4.9.

De kantonrechter oordeelt als volgt.

Niet in geschil is dat de woning is op 23 maart 2021 naar aanleiding van een melding via Meld Misdaad Anoniem door de politie is doorzocht, waarbij 25 hennepplanten,
7 assimilatielampen, 3 koolstoffilters en een aan-/afzuigkap in beslag zijn genomen. Niet in debat is dat de gedeelde aanbouw waarin de 25 hennepplanten zijn aangetroffen gedeeltelijk op de gehuurde grond staat. Dat het bouwwerk geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde, zoals [gedaagde partijen] heeft aangevoerd, is niet, althans onvoldoende onderbouwd, zodat dit voorshands niet aannemelijk is geworden. Daar komt nog bij dat blijkens het hennepbericht van de politie in een uitgegraven kruipruimte onder de woning een niet in werking zijnde maar wel volledig ingerichte hennepkwekerij met gevulde potten zonder hennepplanten is aangetroffen. Uit het besluit tot woningsluiting van 6 mei 2021 blijkt dat de politie de Burgemeester heeft bericht dat er een stroomkabel vanuit de woning naar de buren liep, waar sprake was van een gemanipuleerde stroommeter. Uit de overgelegde beslissing op het bezwaar blijkt voorts dat [gedaagde sub 1] tijdens de zitting bij de voorzieningenrechter heeft aangegeven dat hij van plan was de volgende kweekcyclus in de kruipruimte te telen. Hoewel [gedaagde sub 1] zich tijdens de mondelinge behandeling in onderhavige zaak niet heeft willen uitlaten over hetgeen in de woning is aangetroffen, heeft de kantonrechter geen aanleiding om aan de juistheid van de inhoud van voornoemde stukken te twijfelen. Aldus is voorshands voldoende aannemelijk dat er op twee plekken in de woning (waaronder de daarbij behorende aanhorigheden) gedragingen hebben plaatsgevonden die strijdig zijn met de Opiumwet.

4.10.

In de huurovereenkomst, die dateert van 5 december 1996 en de daarop van toepassing verklaarde algemene bepalingen uit 1992, is, anders dan thans gebruikelijk is, geen specifieke bepaling opgenomen waarin staat dat in het gehuurde geen gedragingen mogen plaatsvinden die strijdig zijn met de Opiumwet. Dit betekent echter niet dat dergelijk handelen geen tekortkoming oplevert.

Op grond van artikel 7:213 BW dient de huurder zich immers als goed huurder te gedragen. Volgens artikel 7:214 BW is de huurder slechts bevoegd tot het gebruik van de zaak zoals dat is overeengekomen. In artikel 1.2. van de huurovereenkomst is opgenomen dat dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte.

De huurder dient het gehuurde volgens de toepasselijke algemene bepalingen (artikel 1.1 en 1.5.) uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming en met inachtneming van de van overheidswege en vanwege de nutsbedrijven gestelde en nog te stellen eisen te gebruiken en mag de tot het gehuurde behorende bergruimten, garages e.d. niet als leefruimte, als opslag anders dan voor eigen niet-bedrijfsmatig gebruik of als werkplaats gebruiken.

Daar komt nog bij dat het huurder op grond van artikel 3.1 van de algemene bepalingen niet is toegestaan zonder uitdrukkelijke toestemming van verhuurder veranderingen (waaronder voorzieningen) aan het gehuurde aan te brengen.

4.11.

Door een hennepkwekerij in de woning te (laten) houden, de stroomvoorziening aan te (laten) passen en de kruipruimte uit te (laten) graven, heeft [gedaagde partijen] gehandeld in strijd met voornoemde bepalingen.

Dit alles levert, naar de maatstaven van nu, strijd op met goed huurderschap, zodat, voorshands oordelend, sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen. Dat [gedaagde partijen] mogelijk niet zelf betrokken was bij de exploitatie van de hennepkwekerij doet daaraan niet af. Hij is als huurder immers verantwoordelijk voor hetgeen in de woning gebeurt (artikel 7:219 BW). De uitkomst van de bestuursrechtelijke procedure doet aan het voorgaande evenmin af.

4.12.

Hoewel het woonbelang van [gedaagde partijen] evident is, weegt dit belang in dit geval niet op tegen de belangen van Woningfonds c.s. om haar strikte beleid ten opzichte van hennepkwekerijen in de door haar verhuurde woningen te handhaven.

Anders dan [gedaagde partijen] stelt, is er geen sprake van een tekortkoming van geringe betekenis gelet op de hoeveelheid aangetroffen planten, de aanwezigheid van een tweede (nog) niet in gebruik zijnde ruimte die was klaargemaakt voor het opzetten van een hennepkwekerij, het aftappen van stroom en het uitgraven van de kruipruimte. Dat [gedaagde partijen] de kruipruimte op eerste verzoek weer heeft dichtgestort maakt dit niet anders. Een eerdere tekortkoming kan immers niet meer ongedaan gemaakt worden. Bovendien neemt dit de overige tekortkomingen niet weg. Voor zover [gedaagde partijen] heeft willen betogen dat de planten enkel voor eigen gebruik waren, gaat dit gelet op de aangetroffen hoeveelheid planten evenmin op. Daar komt nog bij dat doordat [gedaagde partijen] een hennepkwekerij in de woning had, althans heeft toegestaan, er stroom is afgetapt en de kruipruimte is uitgegraven sprake is van gevaarzetting, een risico op verloedering van de wijk en verminderde verhuurbaarheid van de omliggende woningen. Dit risico heeft zich verwezenlijkt doordat de politie na een tipeen inval in de woning heeft gedaan en de Burgemeester de woning heeft gesloten, hetgeen een negatieve uitstraling heeft op de woonomgeving.

4.13.

Aldus is sprake van een zodanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst dat voorshands voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure, voor zover de huurovereenkomst niet reeds terecht buitengerechtelijk is ontbonden en [gedaagde partijen] aldus zonder recht en titel in het gehuurde verblijft, de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zullen worden uitgesproken. De gevorderde ontruiming wordt daarom toegewezen.

4.14.

De termijn van ontruiming wordt op veertien dagen na betekening van dit vonnis gesteld. De kantonrechter ziet in de aangevoerde argumenten geen aanleiding om van deze gebruikelijke termijn af te wijken.

4.15.

[gedaagde partijen] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De gevorderde nakosten zullen worden begroot op een bedrag van € 124,00 zijnde een half salarispunt van het toe te wijzen salaris van de gemachtigde met een maximum van € 124,00, te vermeerderen, indien betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van dit vonnis.

4.16.

[gedaagde partijen] heeft tijdens de mondelinge behandeling nog aangevoerd dat bij toewijzing van de vordering rekening gehouden dient te worden met restitutie van huur, terugbetaling van een borg, een tegemoetkoming in verhuiskosten en een vergoeding voor verbeteringen en voor de aanbouw. Nu dit op geen enkele wijze is onderbouwd en het onderhavige geschil enkel ziet op de ontruiming, wordt hieraan voorbij gegaan.

5.De beslissing

De kantonrechter

rechtdoende als voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde partijen] hoofdelijk om de woonruimte met aanhorigheden te [adres] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich aldaar bevinden en met medeneming van al hun eigendommen onder afgifte van de sleutels aan Woningfonds c.s.;

5.2.

veroordeelt [gedaagde partijen] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Woningfonds c.s. begroot op € 119,21 aan dagvaardingskosten, € 126,00 aan griffierecht, € 747,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 124,00 aan nakosten, te vermeerderen, indien betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden met de explootkosten van betekening van dit vonnis;

5.3.

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. C.J.M. Hendriks en in het openbaar uitgesproken op 7 januari 2022.