Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Nijmegen
zaakgegevens - 9618161 \ CV EXPL 22-35
- 9618188 \ CV EXPL 22-36
- 9682397 \ CV EXPL 22-450
Vonnis van
in de zaak van 9618161 \ CV EXPL 22-35
[eiser]
statutair gevestigd te [vestigingsplaats]
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
gemachtigde Swier cs gerechtsdeurwaarders B.V., Amsterdam
tegen
[gedaagde 1]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
gemachtigde Achmea Rechtsbijstand
en
in de zaak van 9618188 \ CV EXPL 22-36
[eiser]
statutair gevestigd te [vestigingsplaats]
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
gemachtigde Swier cs gerechtsdeurwaarders B.V., Amsterdam
tegen
[gedaagde 2]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
gemachtigde Stichting Huurteams Nijmegen
en
in de zaak van 9682397 \ CV EXPL 22-450
[eiser]
statutair te [vestigingsplaats]
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
gemachtigde Swier cs gerechtsdeurwaarders B.V., Amsterdam
tegen
[gedaagde 3]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
gemachtigde Stichting Huurteams Nijmegen
Partijen worden hierna [eiser] , [gedaagde 1] , [gedaagde 1] en [gedaagde 1] genoemd. [gedaagde 1] , [gedaagde 1] en [gedaagde 1] worden hierna gezamenlijk ook huurders genoemd.
De afzonderlijke procedures worden hierna de zaak [gedaagde 1] (zaaknummer 9618161), de zaak [gedaagde 1] (zaaknummer 9618188) en de zaak [gedaagde 1] (zaaknummer 9682397) genoemd.
1.De procedures
In de zaak [gedaagde 1]
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 maart 2022 en de daarin genoemde processtukken
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties van 21 juli 2022
- de mondelinge behandeling van 9 augustus 2022.
In de zaak [gedaagde 1]
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 maart 2022 en de daarin genoemde processtukken
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties van 21 juli 2022
- de mondelinge behandeling van 9 augustus 2022.
In de zaak [gedaagde 1]
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 maart 2022 en de daarin genoemde processtukken
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties van 21 juli 2022
- de mondelinge behandeling van 9 augustus 2022.
Vanwege de verwevenheid van de zaken [gedaagde 1] , [gedaagde 1] en [gedaagde 1] is de kantonrechter ambtshalve overgegaan tot rolvoeging van deze zaken.
2.De feiten
In alle zaken
2.1.
[eiser] is verhuurder van verschillende onzelfstandige woonruimten die zich bevinden in een pand gelegen aan de [het gehuurde] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde bevindt zich in een gebied dat is aangewezen als beschermd stadsgezicht. Het gehuurde is omstreeks 1912 gebouwd.
In de zaak [gedaagde 1]
2.2.
[gedaagde 1] huurt sinds 1 april 2019 op basis van een schriftelijk huurovereenkomst van [eiser] een kamer in het gehuurde. Per 1 mei 2020 huurt [gedaagde 1] kamer nr. 2 in het gehuurde. [gedaagde 1] was per 1 mei 2020 een kale huurprijs verschuldigd van € 367,06.
2.3.
Op 29 september 2020 heeft (de gemachtigde) van [gedaagde 1] een huurverlaging voorgesteld die per 1 december 2020 zou moeten ingaan. Voorgesteld is een kale huurprijs van € 284,43. [eiser] heeft dit voorstel geweigerd. [gedaagde 1] heeft op 10 november 2020 de huurcommissie verzocht de redelijkheid van het huurvoorstel te beoordelen.
2.4.
Bij uitspraak van 29 juni 2021 heeft de voorzitter van de huurcommissie geoordeeld dat een maandelijkse huurprijs van € 284,43 redelijk is. Deze huurprijs is gebaseerd op een woningwaardering van 131 punten. Tegen deze uitspraak heeft [eiser] verzet aangetekend. Het verzet van [eiser] is gegrond verklaard. De huurcommissie heeft bepaald dat de puntentelling voor de woonruimte 141 bedraagt. Daarnaast heeft de huurcommissie bepaald dat vanaf 1 december 2020 een huurprijs van € 306,13 per maand redelijk is.
In de zaak [gedaagde 1]
2.5.
Op basis van een op 30 januari 2020 tussen [eiser] en [gedaagde 1] gesloten schriftelijke huurovereenkomst heeft [gedaagde 1] per 15 februari 2020 een kamer gehuurd in het gehuurde. In de periode 1 september 2020 t/m 31 december 2021 huurde [gedaagde 1] kamer nr. 10 in het gehuurde. Per 1 september 2020 was [gedaagde 1] een kale huurprijs verschuldigd van € 367,06. [gedaagde 1] heeft de huurovereenkomst opgezegd per 31 december 2021.
2.6.
Op 29 september 2020 heeft (de gemachtigde) van [gedaagde 1] een huurverlaging voorgesteld die per 1 december 2020 zou moeten ingaan. Voorgesteld is een kale huurprijs van € 260,56. [eiser] heeft dit voorstel geweigerd. [gedaagde 1] heeft op 10 november 2020 de huurcommissie verzocht de redelijkheid van het huurvoorstel te beoordelen.
2.7.
Bij uitspraak van 21 juni 2021 heeft de voorzitter van de huurcommissie geoordeeld dat een huurprijs van € 295,28 per maand redelijk is. Deze huurprijs is gebaseerd op een woningwaardering van 136 punten. Tegen deze uitspraak hebben zowel [eiser] als [gedaagde 1] verzet aangetekend. Het verzet van zowel [eiser] als [gedaagde 1] is bij uitspraak van 3 november 2021 ongegrond verklaard. De huurcommissie heeft bepaald dat een huurprijs van € 273,57 per maand vanaf 1 december 2020 redelijk is.
In de zaak [gedaagde 1]
2.8.
[gedaagde 1] huurt sinds 1 juni 2020 op basis van een schriftelijk kamerhuurcontract van [eiser] een kamer in het gehuurde. Per 8 februari 2021 zijn [eiser] en [gedaagde 1] een wijziging van de huurovereenkomst overeengekomen. Sinds 8 februari 2021 huurt [gedaagde 1] kamer nr. 8 in het gehuurde. [gedaagde 1] was per 8 februari 2021 een kale huurprijs verschuldigd van € 194,76.
2.9.
Op 23 februari 2021 heeft (de gemachtigde) van [gedaagde 1] een huurverlaging voorgesteld die per 1 mei 2021 zou moeten ingaan. Voorgesteld is een kale huurprijs van € 125,98. [eiser] heeft dit voorstel geweigerd. [gedaagde 1] heeft op 14 mei 2021 de huurcommissie verzocht de redelijkheid van het huurvoorstel te beoordelen.
2.10.
Bij uitspraak van 12 oktober 2021 heeft de voorzitter van de huurcommissie geoordeeld dat een maandelijkse huurprijs van € 139,02 redelijk is. Deze huurprijs is gebaseerd op een woningwaardering van 64 punten. Tegen deze uitspraak heeft [eiser] verzet aangetekend. Het verzet van [eiser] is bij uitspraak van 15 december 2021 gegrond verklaard. De huurcommissie heeft bepaald dat de puntentelling voor de woonruimte 68 bedraagt. De huurcommissie heeft op basis van dit puntenoordeel bepaald dat een huurprijs van € 147,67 per maand vanaf 1 mei 2021 redelijk is.
3.Het geschil
In de zaak [gedaagde 1]
in conventie
3.1.
[eiser] vordert na wijziging van eis dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. de uitspraak van de huurcommissie van 3 november 2021 wordt vernietigd zodat deze uitspraak geen onderdeel is gaan uitmaken van de tussen [eiser] en [gedaagde 1] bestaande huurovereenkomst en dat de maandelijkse kale huurprijs wordt vastgesteld op € 352,05 (de puntenhuur inclusief de toeslag van 15%);
II. [gedaagde 1] tezamen met [gedaagde 1] en [gedaagde 1] hoofdelijk wordt veroordeeld tot betaling aan [eiser] van € 1.149.50 wegens gemaakte advieskosten;
III. [gedaagde 1] wordt veroordeeld in de proceskosten en de nakosten.
in reconventie
3.2.
[gedaagde 1] vordert dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht wordt verklaard dat de huurprijs met ingang van 1 december 2020 € 306,13 bedraagt en dat [eiser] wordt veroordeeld tot terugbetaling aan [gedaagde 1] van het te veel betaalde bedrag aan huur;
II. [eiser] wordt veroordeeld in de proceskosten.
In de zaak [gedaagde 1]
in conventie
3.3.
[eiser] vordert na wijziging van eis dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. de uitspraak van de huurcommissie van 3 november 2021 wordt vernietigd zodat deze uitspraak geen onderdeel is gaan uitmaken van de tussen [eiser] en [gedaagde 1] bestaande huurovereenkomst en dat de maandelijkse kale huurprijs wordt vastgesteld op € 339,57 (de puntenhuur inclusief de toeslag van 15%);
II. [gedaagde 1] tezamen met [gedaagde 1] en [gedaagde 1] hoofdelijk wordt veroordeeld tot betaling aan [eiser] van € 1.149,50 wegens gemaakte advieskosten;
III. [gedaagde 1] wordt veroordeeld in de proceskosten en de nakosten.
in reconventie
3.4.
[gedaagde 1] vordert dat bij vonnis:
I. [eiser] wordt veroordeeld tot betaling van € 1.215,37, althans in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente;
II. [eiser] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
In de zaak [gedaagde 1]
in conventie
3.5.
[eiser] vordert - na wijziging van eis - dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. de uitspraak van de huurcommissie van 15 december 2021 wordt vernietigd zodat deze uitspraak geen onderdeel is gaan uitmaken van de tussen [eiser] en [gedaagde 1] bestaande huurovereenkomst en dat de maandelijkse kale huurprijs wordt vastgesteld op € 169,82 (de puntenhuur inclusief de toeslag van 15%);
II. [gedaagde 1] tezamen met [gedaagde 1] en [gedaagde 1] hoofdelijk wordt veroordeeld tot betaling aan [eiser] van € 1.149.50 wegens gemaakte advieskosten;
III. [gedaagde 1] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
in reconventie
3.6.
[gedaagde 1] vordert dat bij vonnis:
I. [eiser] wordt veroordeeld tot betaling aan [gedaagde 1] van hetgeen [gedaagde 1] sinds 1 mei 2021 tot aan de dag van het vonnis onverschuldigd aan [eiser] heeft betaald, zijde € 47,09 per maand, te vermeerderen met wettelijke rente;
II. [eiser] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
Grondslagen vorderingen
3.7.
[eiser] legt aan haar vorderingen in alle zaken ten grondslag dat zij de maximale huurprijsgrens met 15% mag vermeerderen op grond van artikel 8a van het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: Bhw). [eiser] stelt dat is voldaan aan de vier in dat artikel genoemde voorwaarden. Dit heeft de huurcommissie in haar beslissingen miskend. De huurders betwisten dit. Er zijn door [eiser] geen gelden besteed ten behoeve van de instandhouding van de monumentale waarde van de woonruimte. De door [eiser] genoemde kosten, betreffen kosten voor gewoon onderhoud, aldus de huurders. In de zaak [gedaagde 1] stelt [eiser] voorts nog dat de huurcommissie ten onrechte een lagere huurprijs als redelijk heeft aangemerkt, dan passend is bij de woningwaardering. [gedaagde 1] heeft ter zitting erkend dat de huurcommissie ten onrechte een lagere huurprijs heeft vastgesteld.
3.8.
De huurders vorderen ieder in reconventie dat [eiser] het te veel door hen betaalde bedrag als onverschuldigd moet terugbetalen. Ze voeren allen aan dat zij ondanks de uitspraak van de huurcommissie onverkort de overeengekomen huurprijs aan [eiser] hebben voldaan. Aangezien [eiser] niet gerechtigd is tot een huurprijsvermeerdering van 15%, hebben de huurders te veel huur betaald. [eiser] heeft ter zitting erkend dat als een lagere huurprijs wordt vastgesteld dan is overeengekomen, dat de huurders het meerdere onverschuldigd hebben betaald.
4.De beoordeling
4.1.
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze in alle zaken gezamenlijk.
In alle zaken
De ontvankelijkheid
4.2.
Over de ontvankelijkheid van [eiser] overweegt de kantonrechter als volgt. De huurders hebben ieder afzonderlijk de huurcommissie op grond van artikel 7:254 BW verzocht de huurprijs te verlagen. De voorzitter van de huurcommissie heeft per huurder een redelijke huurprijs vastgesteld. Tegen ieder van die beslissingen is [eiser] in verzet gegaan. Het verzet van [eiser] is (gedeeltelijk) gegrond verklaard in de zaken [gedaagde 1] en [gedaagde 1] . Het verzet van [eiser] in de zaak [gedaagde 1] is ongegrond verklaard.
4.3.
Artikel 7:262 lid 1 BW bepaalt dat wanneer de huurcommissie op verzoek van de huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, de huurder en verhuurder geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld. De binding aan de uitspraak vervalt wanneer een van de partijen binnen acht weken na verzending van de uitspraak een vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld over het onderwerp waarover de huurcommissie uitspraak heeft gedaan. Wanneer een vordering als bedoeld in artikel 7:262 BW tijdig is ingesteld, zijn partijen in het geheel niet meer gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie. Het is dan aan de kantonrechter om te beslissen over het geschil tussen partijen, zo heeft de Hoge Raad bepaald in zijn arrest van 23 april 2021 (ECLI:NL:HR:2021:657, r.o. 2.8.3). In dit arrest heeft de Hoge Raad ook beslist dat als ten aanzien van bepaalde geschilpunten niet is gebleken van bezwaren tegen de beslissing van de huurcommissie, de kantonrechter in zijn beslissing met betrekking tot die geschilpunten de uitspraak van de huurcommissie zonder nadere motivering kan overnemen (r.o. 2.8.5).
4.4.
De kantonrechter overweegt dat de drie afzonderlijke beslissingen van de huurcommissie vallen binnen het bereik van artikel 7:262 BW. [eiser] heeft in ieder van de zaken binnen de wettelijke termijn van acht weken een dagvaarding uitgebracht. [eiser] heeft in alle zaken dan ook tijdig een vordering ingesteld. De kantonrechter zal het door [eiser] voorgelegde geschil dan ook beoordelen aan de hand van de twee bezwaren die [eiser] naar voren heeft gebracht. Het eerste bezwaar heeft betrekking op alle zaken. [eiser] betoogt dat het oordeel van de huurcommissie over de huurprijsverhoging van 15% op grond van artikel 8a Bhw onjuist is. Het tweede bezwaar heeft enkel betrekking op de zaak [gedaagde 1] . [eiser] voert aan dat de huurcommissie, gezien het puntenaantal, ten onrechte een lagere huurprijs als redelijk heeft vastgesteld. Voor het overige zal de kantonrechter zonder nadere motivering de beslissingen van de huurcommissie overnemen.
Artikel 8a besluit huurprijzen woonruimte
4.5.
De centrale vraag die in alle zaken aan de orde wordt gesteld betreft de vraag of [eiser] gerechtigd is de maximale huurprijsgrens met 15% te vermeerderen op grond van artikel 8a Bhw. In dit artikel is bepaald dat de verhuurder gerechtigd is tot zo’n huurprijsvermeerdering indien aan vier cumulatieve voorwaarden is voldaan. Deze voorwaarden zijn:
a. de woonruimte behoort tot een beschermd stads- en dorpsgezicht als bedoeld in artikel 1, onder g, van de Monumentenwet 1988;
b. de woonruimte bestaat niet uit of maakt geen deel uit van een rijksmonument als bedoeld in artikel 1.1 van de Erfgoedwet;
c. de woonruimte is gebouwd vóór 1945; en
d. door de verhuurder zijn noodzakelijkerwijs gelden besteed voor de instandhouding van de monumentale waarde van de woonruimte.
De kantonrechter zal hierna eerst de achtergronden bespreken bij artikel 8a Bhw. Daarna zal de kantonrechter op basis van de onderbouwing die [eiser] heeft gegeven beoordelen of is voldaan aan de vier voorwaarden.
Achtergronden en toepassing
4.6.
De regeling van artikel 8a Bhw (oud) is ingevoerd per 1 juli 1981. Bij de invoering van de regeling gold deze enkel voor woonruimte die bestaat uit of deel uitmaakt van een rijksmonument. Per 1 juli 1983 is de regeling uitgebreid, zodat de regeling vanaf die datum ook gold voor woonruimte behorend tot een beschermd stads- en dorpsgezicht. Artikel 8a Bhw (oud) bepaalde dat de huurcommissie de redelijkheid van een (wijziging van de) huurprijs van woonruimte behorend tot een beschermd stads- en dorpsgezicht moest beoordelen met inachtneming van de door de verhuurder voor de instandhouding van de monumentale waarde gemaakte kosten. De ratio van artikel 8a Bhw (oud) is dat verhuurders van dergelijke panden zekerheid wordt gegeven dat zij een redelijke vergoeding zullen ontvangen voor de door hen gedane grote en van cultuurhistorisch belang zijnde investeringen (zie:
stb.1983, 184)
.
stb.1983, 184)
.
4.7.
Op 1 juli 1992 is de reikwijdte van artikel 8a Bhw (oud) voor woonruimte gelegen in een gebied dat tot beschermd stads- en dorpsgezicht is aangewezen beperkt (zie:
stb.1992, 184)
.Bij de beoordeling door de huurcommissie van de redelijkheid van een (wijziging van de) huurprijs van woonruimte behorend tot een beschermd stads- en dorpsgezicht behoeft alleen nog rekening te worden gehouden met voor de instandhouding van de monumentale waarde gemaakte kosten indien door de verhuurder noodzakelijkerwijs aan deze woonruimte gelden zijn besteed. Deze wijziging is als volgt gemotiveerd:
stb.1992, 184)
.Bij de beoordeling door de huurcommissie van de redelijkheid van een (wijziging van de) huurprijs van woonruimte behorend tot een beschermd stads- en dorpsgezicht behoeft alleen nog rekening te worden gehouden met voor de instandhouding van de monumentale waarde gemaakte kosten indien door de verhuurder noodzakelijkerwijs aan deze woonruimte gelden zijn besteed. Deze wijziging is als volgt gemotiveerd:
“
Toen voor bedoelde woonruimte dit afwijkende voorschrift van toepassing werd, was het de algemene verwachting, dat de instandhouding van beeldbepalende elementen binnen beschermde stads- en dorpsgezichten voor de eigenaar/verhuurder aanzienlijke extra kosten met zich zou brengen. Deze verwachting is niet uitgekomen. De onderhoudskosten van deze woonruimte blijken in het algemeen niet noemenswaardig af te wijken van de onderhoudskosten van soortgelijke woonruimte die niet in een beschermd stads- of dorpsgezicht gelegen is.
Toen voor bedoelde woonruimte dit afwijkende voorschrift van toepassing werd, was het de algemene verwachting, dat de instandhouding van beeldbepalende elementen binnen beschermde stads- en dorpsgezichten voor de eigenaar/verhuurder aanzienlijke extra kosten met zich zou brengen. Deze verwachting is niet uitgekomen. De onderhoudskosten van deze woonruimte blijken in het algemeen niet noemenswaardig af te wijken van de onderhoudskosten van soortgelijke woonruimte die niet in een beschermd stads- of dorpsgezicht gelegen is.
Uit een oogpunt van exploitatie is een beoordeling van de huurprijs van deze woonruimte aan de hand van een afwijkende systematiek derhalve in de regel niet noodzakelijk.
In de praktijk heeft artikel 8a (oud) tot gevolg, dat op alle woonruimte, gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht, het woningwaarderings- en huuraanpassingenstelsel niet van toepassing zijn. Met de onderhavige wijziging wordt beoogd te voorkomen dat ongerechtvaardigde verschillen ontstaan in het huurprijsniveau van gelijkwaardige woningen. De wijziging leidt ertoe dat in die gevallen waarin geen noodzaak bestaat voor een afwijkende wijze van beoordelen, de huurcommissie de huurprijs volgens de gebruikelijke regels zal toetsen.
In de - weinig te verwachten - gevallen, waarin de instandhouding van beeldbepalende elementen binnen beschermde stads- en dorpsgezichten voor de eigenaar/verhuurder wèl extra kosten met zich brengt, blijft vanzelfsprekend aanleiding bestaan af te wijken van het woningwaarderings- en huuraanpassingenstelsel, neergelegd in de bijlagen van het Besluit huurprijzen woonruimte. Dit is tot uitdrukking gebracht in de thans aangebrachte wijziging in artikel 8a.”
4.8.
Op 1 juli 2013 is de opzet en systematiek van artikel 8a Bhw gewijzigd. Vanaf die datum geldt dat een verhuurder een opslag van 15% van de maximale huurprijsgrens mag doorbelasten indien aan vier cumulatieve voorwaarden is voldaan (zie overweging 4.5 voor deze voorwaarden). In de toelichting is het volgende geschreven:
“Bij woonruimten gelegen in aangewezen beschermde stads- en dorpsgezichten gaf de huurcommissie invulling aan het voorheen geldende artikel 8a van het Bhw door op de maximale huurprijsgrens op basis van het WWS een opslag van 15% toe te passen, voor zover de verhuurder noodzakelijkerwijs kosten heeft gemaakt vanwege het behoren van de woonruimte tot een beschermd stads- of dorpsgezicht. (…)
De maatregel is voorts een voortzetting van de thans door de huurcommissie toegepaste huurprijsmethodiek. De huidige mogelijkheden om deze woonruimten te exploiteren blijven dan ook ongewijzigd.”
4.9.
De kantonrechter leidt uit het voorgaande het volgende af. Nadat de regeling van artikel 8a Bhw ook toepasbaar werd op woonruimte behorend tot een beschermd stads- en dorpsgezicht, is de regeling na negen jaar sterk ingeperkt. Het enkele feit dat woonruimte behoort tot een beschermd stads- of dorpsgezicht betekent dan ook niet dat een verhuurder aanspraak maakt of kan maken op een huurprijsverhoging. Alleen als de instandhouding van beeldbepalende elementen van woonruimte gelegen binnen beschermde stads- en dorpsgezichten voor de eigenaar/verhuurder extra kosten met zich meebrengt, kan de verhuurder eventueel aanspraak maken op een huurprijsverhoging. Op basis van dit kader heeft de huurcommissie t/m 1 juli 2013 een bestendige beoordelingslijn ontwikkeld. Indien is voldaan aan de geldende cumulatieve voorwaarden, mag een verhuurder de huurprijs verhogen met 15% van de maximale huurprijsgrens. Deze bestendige beoordelingslijn is per 1 juli 2013 gecodificeerd in het huidige artikel 8a Bhw.
4.10.
De kantonrechter verbindt aan het voorgaande de volgende conclusies. De eerste drie voorwaarden (a t/m c) die artikel 8a Bhw stelt zijn feitelijk van aard en zullen in de praktijk niet tot noemenswaardige discussies leiden. De laatste voorwaarde (d) behoeft een concrete invulling. Door de verhuurder moeten daadwerkelijk en noodzakelijkerwijs gelden zijn besteed voor de instandhouding van de monumentale waarde van de woonruimte. Meer precies moet het hier gaan om extra kosten die de verhuurder heeft moeten maken voor de instandhouding van beeldbepalende elementen binnen beschermde stads- en dorpsgezichten. Met dit criterium is aldus beoogd dat gewone onderhoudskosten niet relevant zijn voor de toepassing van artikel 8a Bhw. Er bestaat namelijk geen noemenswaardig verschil tussen de kosten voor gewoon onderhoud van een woonruimte gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht en woonruimte die daar buiten is gelegen.
4.11.
Indien aan alle vier de voorwaarden van artikel 8a Bhw is voldaan, dan mag de verhuurder de huurprijs verhogen een bedrag gelijk aan 15% van de maximale huurprijsgrens. In zoverre is sprake van een forfaitair systeem. Artikel 8a Bhw stelt niet als eis dat de verhuurder ook daadwerkelijk gelden heeft besteed ter hoogte van de huurprijsverhoging. Enkel is voldoende dat er daadwerkelijk kosten zijn gemaakt. De kantonrechter is van oordeel dat door de verhuurder bestede kosten wel enige omvang moeten hebben, zodat er een daadwerkelijke rechtvaardiging bestaat voor een huurprijsverhoging van 15%.
4.12.
Indien een verhuurder in rechte op grond van het bepaalde in artikel 8a Bhw aanspraak maakt op een huurprijsverhoging van 15% van de maximale huurprijsgrens, dan dient de verhuurder onderbouwd te stellen en bij voldoende betwisting te bewijzen dat aan de vier cumulatieve voorwaarden is voldaan. Ten aanzien van de vierde voorwaarde, genoemd onder sub d, betekent dit concreet dat de verhuurder onderbouwd moet stellen dat:
i. bij de woonruimte sprake is van beeldbepalende elementen;
ii. er extra kosten zijn besteed voor de instandhouding van die elementen zodat daarmee de monumentale waarde van de woonruimte in stand wordt gehouden;
iii. die kosten niet zijn te beschouwen als gewoon/regulier onderhoud; en
iv. de gemaakte extra kosten een zodanige omvang hebben dat deze de huurprijsverhoging rechtvaardigen.
Beoordeling in dit concrete geval
4.13.
De kantonrechter overweegt dat aan de eerste drie voorwaarden van artikel 8a Bhw is voldaan. Tussen [eiser] en de huurders is dit ook niet in geschil. Wel is tussen [eiser] en de huurders in geschil of is voldaan aan de vierde en laatste voorwaarde.
4.14.
[eiser] stelt dat zij gelden heeft besteed voor de instandhouding van diverse beeldbepalende elementen. [eiser] wijst op de volgende vier elementen: (i) het schilderwerk; (ii) het gevelwerk en de muurafdekkingen, (iii) de gootbetimmeringen en de zinken gootbekleding en (iv) de voordeuren. Dit wordt niet door de huurders betwist, zij voeren echter aan dat de door [eiser] opgevoerde werkzaamheden zijn te beschouwen als gewoon/regulier onderhoud.
4.15.
De kantonrechter overweegt als volgt. Om te kunnen kwalificeren als beeldbepalend element, moet sprake zijn van een zodanig karakteristiek en duidelijk te onderscheiden element dat wezenlijk bijdraagt aan de monumentale waarde van een pand. Een zodanig element dient bovendien zichtbaar te zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter kwalificeert het door [eiser] opgevoerde schilderwerk niet als beeldbepalend. [eiser] heeft onvoldoende feiten gesteld die de conclusie kunnen dragen dat het schilderwerk beeldbepalend is. De enkele omstandigheid dat er gebruik wordt gemaakt van twee verschillende verfkleuren, zoals [eiser] aanvoert, is hiertoe onvoldoende.
4.16.
De kantonrechter neemt aan dat de drie andere door [eiser] genoemde elementen beeldbepalend zijn. Beoordeeld moet dan ook worden of er door [eiser] extra kosten zijn besteed voor de instandhouding van die elementen zodat daarmee de monumentale waarde van de woonruimte in stand wordt gehouden. Hiervan is de kantonrechter niet gebleken. [eiser] heeft onvoldoende gesteld dat zij zodanige kosten heeft gemaakt ten aanzien van het gevelwerk, de muurafdekkingen, de gootbetimmeringen en de zinken gootbekleding. [eiser] voert enkel aan dat zij andere en goedkopere keuzes zou maken indien het gehuurde niet zou liggen in het gebied dat is aangewezen als beschermd stadsgezicht. Zo voert [eiser] aan dat zij in dat geval zou kiezen voor een muurafdekking van prefab aluminium en de gootbetimmering zou worden vervangen door Trespa-materiaal. Keuzes die [eiser] in de toekomst zou kunnen maken zijn, naar het oordeel van de kantonrechter, niet relevant in het licht van artikel 8a Bhw. Het moet immers gaan om gelden die daadwerkelijk zijn besteed voor de instandhouding van beeldbepalende elementen. Hiervan is geen sprake.
4.17.
Ten aanzien van de voordeuren overweegt de kantonrechter als volgt. [eiser] stelt enkel dat er in juni 2022 schilderwerkzaamheden zijn uitgevoerd aan de twee voordeuren. De kosten van deze werkzaamheden bedragen € 188,00. De kantonrechter kwalificeert de uitgevoerde werkzaamheden als gewoon/regulier onderhoud. [eiser] heeft in het geheel niet toegelicht waarom deze werkzaamheden anders gekwalificeerd moeten worden. Bovendien geldt dat de opgevoerde kosten (€ 188,00) van zodanige geringe omvang zijn, dat die kosten een huurverhoging van 15% niet kunnen rechtvaardigen.
Slotsom
4.18.
Uit het voorgaande volgt dat niet is voldaan aan de vierde en laatste voorwaarde die wordt gesteld in artikel 8a Bhw. [eiser] is dan ook niet gerechtigd de maximale huurprijsgrens met 15% te vermeerderen. In zoverre is het oordeel van de huurcommissie juist. Er bestaat – gezien het voorgaande - dan ook geen grond voor het oordeel dat de huurders de door [eiser] opgevoerde advieskosten aan haar moeten vergoeden.
Onverschuldigde betaling
4.19.
De huurders hebben ieder afzonderlijk een vordering in reconventie ingesteld. De huurders stellen dat zij allen de overeengekomen huurprijs zijn blijven betalen, ondanks de beslissing van de huurcommissie. Aangezien de huurcommissie als redelijke huurprijs een lagere huurprijs heeft vastgesteld dan is overeengekomen, hebben de huurders het verschil tussen die bedragen onverschuldigd betaald. [eiser] heeft ter zitting erkend dat de huurders een hogere huurprijs hebben betaald dan vastgesteld door de huurcommissie. [eiser] heeft bovendien erkend dat zij het bedrag dat de huurders te veel hebben betaald aan de huurders als onverschuldigd zal terugbetalen.
4.20.
De kantonrechter zal de vorderingen in reconventie daarom toewijzen. Het bedrag dat iedere huurder te veel aan [eiser] heeft betaald, zal door [eiser] aan de huurders terugbetaald moeten worden.
In de zaak [gedaagde 1]
4.21.
Het beroep van [eiser] tegen de beslissing van de huurcommissie van 3 november 2021 is gezien het voorgaande ongegrond. Aan de door [gedaagde 1] gehuurde woonruimte kent de kantonrechter dan ook een woningwaardering toe van 141 punten. Vanaf 1 december 2020 geldt dan ook dat een kale maandelijkse huurprijs van € 306,13 redelijk is.
4.22.
Aangezien [gedaagde 1] sinds 1 december 2020 een kale huurprijs heeft betaald van € 367,06, heeft zij maandelijks € 60,93 onverschuldigd betaald aan [eiser] . [eiser] zal worden veroordeeld het te veel door [gedaagde 1] betaalde aan haar terug te betalen.
4.23.
[eiser] zal in de procedure in conventie als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde 1] vastgesteld op € 248,00 (2,00 punten × € 124,00). In de procedure in reconventie wordt [eiser] als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde 1] . De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] worden – gezien de samenhang met de procedure in conventie – begroot op nihil.
In de zaak [gedaagde 1]
4.24.
Het beroep van [eiser] in de zaak [gedaagde 1] omvat een tweede bezwaargrond. [eiser] voert aan dat de huurcommissie, gezien het puntenaantal, ten onrechte een lagere huurprijs als redelijk heeft vastgesteld. De huurcommissie heeft de maandelijkse huurprijs vastgesteld op € 273,57, terwijl gezien het puntenaantal een huurprijs van € 295,28 redelijk is. Ter zitting heeft [gedaagde 1] erkend dat de huurcommissie de huurprijs foutief heeft vastgesteld en dat uitgegaan moet worden van de huurprijs die hoort bij het puntenaantal.
4.25.
Gezien de erkenning door [gedaagde 1] zal de kantonrechter het beroep van [eiser] tegen de beslissing van de huurcommissie van 3 november 2021 gedeeltelijk gegrond verklaren. De redelijke huurprijs per 1 december 2020 wordt daarom als volgt vastgesteld. De puntentelling die behoort bij de door [gedaagde 1] t/m 31 december 2021 gehuurde woonruimte bedraagt 136. Vanaf 1 december 2020 geldt dan ook dat een kale huurprijs van € 295,28 per maand redelijk is.
4.26.
Aangezien [gedaagde 1] in de periode 1 december 2020 t/m 31 december 2021 maandelijks een kale huurprijs heeft betaald van € 367,06, heeft zij gedurende 13 maanden, maandelijks € 71,78 onverschuldigd betaald aan [eiser] . In totaal betreft dit (€ 71,78 * 13) € 933,14. [eiser] zal worden veroordeeld dit bedrag aan [gedaagde 1] terug te betalen. De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.
4.27.
[eiser] zal in de procedure in conventie als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde 1] vastgesteld op € 248,00 (2,00 punten × € 124,00). De nakosten worden begroot op € 62,00 zijnde een half punt van het gemachtigdensalaris, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis. In de procedure in reconventie wordt [eiser] als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde 1] . De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] worden – gezien de samenhang met de procedure in conventie – begroot op nihil.
In de zaak [gedaagde 1]
4.28.
Het beroep van [eiser] tegen de beslissing van de huurcommissie van 23 december 2021 is ongegrond. De kantonrechter kent aan de door [gedaagde 1] gehuurde woonruimte een puntentelling toe van 68. Vanaf 1 mei 2021 is een kale maandelijkse huurprijs van € 147,67 redelijk.
4.29.
Aangezien [gedaagde 1] sinds 1 mei 2021 een kale huurprijs heeft betaald van € 194,76, heeft hij maandelijks € 47,09 onverschuldigd betaald aan [eiser] . [eiser] zal worden veroordeeld het te veel door [gedaagde 1] betaalde aan hem terug te betalen. De gevorderde wettelijke rente over dat bedrag zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.
4.30.
[eiser] zal in de procedure in conventie als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde 1] vastgesteld op € 248,00 (2,00 punten × € 124,00). De nakosten worden begroot op € 62,00, zijnde een half punt van het gemachtigdensalaris, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis. In de procedure in reconventie wordt [eiser] als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde 1] . De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] worden – gezien de samenhang met de procedure in conventie – begroot op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter
In de zaak [gedaagde 1]
in conventie
5.1.
bepaalt de woningwaardering van de door [gedaagde 1] gehuurde woonruimte op 141 punten en stelt de per 1 december 2020 verschuldigde maandelijkse kale huurprijs vast op € 306,13;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [gedaagde 1] vastgesteld op € 248,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af;
5.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
5.5.
veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde 1] voor iedere maand dat [gedaagde 1] per 1 december 2020 de overeengekomen huurprijs heeft betaald een bedrag van € 60,93 per maand te betalen;
5.6.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [gedaagde 1] vastgesteld op nihil;
5.7.
verklaart deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad;
In de zaak [gedaagde 1]
in conventie
5.8.
bepaalt de woningwaardering van de door [gedaagde 1] t/m 31 december 2021 gehuurde woonruimte op 136 punten en stelt de per 1 december 2020 verschuldigde maandelijkse kale huurprijs vast op € 295,28;
5.9.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [gedaagde 1] vastgesteld op € 248,00 aan salaris gemachtigde;
5.10.
veroordeelt [eiser] aan [gedaagde 1] de nakosten te betalen, welke kosten worden begroot op € 93,50 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.11.
wijst het meer of anders gevorderde af;
5.12.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
5.13.
veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde 1] € 933,14 te betalen, te voldoen binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente (artikel 6:119 BW) met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.14.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [gedaagde 1] vastgesteld op nihil;
5.15.
verklaart deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad;
In de zaak [gedaagde 1]
in conventie
5.16.
bepaalt de woningwaardering van de door [gedaagde 1] gehuurde woonruimte op 68 punten en stelt de per 1 mei 2021 verschuldigde maandelijkse kale huurprijs vast op € 147,67;
5.17.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [gedaagde 1] vastgesteld op € 248,00 aan salaris gemachtigde;
5.18.
veroordeelt [eiser] aan [gedaagde 1] de nakosten te betalen, welke kosten worden begroot op € 93,50 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.19.
wijst het meer of anders gevorderde af;
5.20.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
5.21.
veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde 1] voor iedere maand dat [gedaagde 1] per 1 mei 2021 de overeengekomen huurprijs heeft betaald een bedrag van € 47,09 per maand te betalen, te voldoen binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente (artikel 6:119 BW) met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.22.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [gedaagde 1] vastgesteld op nihil;
5.23.
verklaart deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op
51588