Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zutphen
zaaknummer / rolnummer: C/05/381201/ HZ ZA 20/465
Vonnis van 20 juli 2022
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE DOETINCHEM,
eiseres,
advocaat mr. R.D. Boesveld te Haarlem,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. F.A. Mulder te Utrecht.
Partijen zullen hierna de gemeente en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 3 maart 2021
- het deskundigenrapport van 31 augustus 2021
- de brief van mr. Mulder van 1 februari 2022 met producties
- de brief van mr. Mulder van 8 februari 2022 met producties
- de akte overlegging aanvullende producties van de gemeente
- het e-mailbericht van mr. Boesveld van 25 februari 2022.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
Bij tussenvonnis van 3 maart 2021 is ten name van de gemeente en ten algemenen nutte de onteigening uitgesproken van de volgende, aan [gedaagde] toebehorende percelen:
- [perceel 1] ,
- [perceel 2] .
2.2. De rechtbank dient thans de hoogte van de aan [gedaagde] toekomende schadeloosstelling vast te stellen. Peildatum is 10 mei 2021, de dag waarop het vonnis van 3 maart 2021 in de openbare registers is ingeschreven (artikel 40a Onteigeningswet, Ow).
- [perceel 2] .
2.2. De rechtbank dient thans de hoogte van de aan [gedaagde] toekomende schadeloosstelling vast te stellen. Peildatum is 10 mei 2021, de dag waarop het vonnis van 3 maart 2021 in de openbare registers is ingeschreven (artikel 40a Onteigeningswet, Ow).
2.3.
De deskundigen hebben de aan [gedaagde] te betalen schadeloosstelling in hun definitieve rapport begroot op een bedrag van € 233.115,00, bestaande uit de waarde van het onteigende (€ 221.450,00) en de bijkomende schade (€ 11.665,00), welk bedrag volgens de deskundigen dient te worden vermeerderd met de wettelijke rente over het verschil tussen dit bedrag en het ontvangen voorschot, te berekenen vanaf de peildatum tot de datum van het vonnis over de schadeloosstelling.
2.4.
Partijen hebben ter gelegenheid van het pleidooi gereageerd op het definitieve deskundigenrapport. Hierna zal worden ingegaan op hetgeen door partijen is aangevoerd.
Bij de beoordeling worden betrokken de door partijen in de verzoekschriftprocedure ingebrachte stukken, voor zover genoemd in het deskundigenrapport. Deze stukken maken deel uit van onderhavige procedure, nu de descente uit de verzoekschriftprocedure onderdeel is van de route naar het deskundigenrapport over de schadeloosstelling.
Bij de beoordeling worden betrokken de door partijen in de verzoekschriftprocedure ingebrachte stukken, voor zover genoemd in het deskundigenrapport. Deze stukken maken deel uit van onderhavige procedure, nu de descente uit de verzoekschriftprocedure onderdeel is van de route naar het deskundigenrapport over de schadeloosstelling.
Uitgangspunten bij de waardering
2.5.
De schadeloosstelling is een volledige vergoeding voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt (artikel 40 Ow). Schadecomponenten kunnen zijn de waarde van het onteigende, de waardevermindering van het overblijvende en bijkomende schade. In het onderhavige geval is van enig overblijvende geen sprake en derhalve ook niet van een waardevermindering van het overblijvende.
De waarde van het onteigendeHet kader
2.6.
Uitgangspunt is dat de werkelijke waarde van het onteigende dient te worden vergoed. Dit is de prijs die tot stand zou komen bij een vrijwillige verkoop op commerciële basis, waarbij wordt verondersteld dat koper en verkoper als redelijk handelende partijen optreden (artikel 40b, leden 1 en 2 Ow).
2.7. De onteigening heeft plaatsgevonden ter uitvoering van het (onherroepelijk geworden) bestemmingsplan “Ziekenhuis - 2017” (hierna ook: het bestemmingsplan) van de gemeente, dat is vastgesteld op 21 september 2017 en erin voorziet dat de binnen dat plan gelegen gronden worden gebruikt voor de realisatie van een ziekenhuis, het nieuwe Slingeland ziekenhuis (hierna ook: het ziekenhuis). De binnen het plangebied gelegen gronden hebben ofwel de bestemming “natuur” ofwel de bestemming “maatschappelijk”. Bij het bestemmingsplan hoort een exploitatieplan “Slingeland Ziekenhuis” (hierna: het exploitatieplan) dat eveneens op 21 september 2017 door de raad van de gemeente Doetinchem is vastgesteld. In het exploitatieplan wordt vermeld dat de gemeente en het ziekenhuis de afspraken over het kostenverhaal hebben vastgelegd in een pre-anterieure overeenkomst d.d. 10 april 2015 (bijlage 4 bij de reactie van de gemeente op het concept-deskundigenrapport).
2.7. De onteigening heeft plaatsgevonden ter uitvoering van het (onherroepelijk geworden) bestemmingsplan “Ziekenhuis - 2017” (hierna ook: het bestemmingsplan) van de gemeente, dat is vastgesteld op 21 september 2017 en erin voorziet dat de binnen dat plan gelegen gronden worden gebruikt voor de realisatie van een ziekenhuis, het nieuwe Slingeland ziekenhuis (hierna ook: het ziekenhuis). De binnen het plangebied gelegen gronden hebben ofwel de bestemming “natuur” ofwel de bestemming “maatschappelijk”. Bij het bestemmingsplan hoort een exploitatieplan “Slingeland Ziekenhuis” (hierna: het exploitatieplan) dat eveneens op 21 september 2017 door de raad van de gemeente Doetinchem is vastgesteld. In het exploitatieplan wordt vermeld dat de gemeente en het ziekenhuis de afspraken over het kostenverhaal hebben vastgelegd in een pre-anterieure overeenkomst d.d. 10 april 2015 (bijlage 4 bij de reactie van de gemeente op het concept-deskundigenrapport).
Complex
2.8.
De rechtbank gaat er met de deskundigen en partijen van uit dat het onteigende behoort tot een complex zoals bedoeld in artikel 40d Ow, waarvan de grenzen samenvallen met die van voornoemd bestemmingsplan. Terecht overwegen de deskundigen in dit verband dat de ontwikkeling van het nieuwe ziekenhuis (inclusief de landschappelijke inpassing), zoals die een neerslag heeft gevonden in het bestemmingsplan, kan worden beschouwd als een als één geheel in exploitatie te brengen complex. Dit betekent dat bij de waardering van de werkelijke waarde van het onteigende rekening dient te worden gehouden met alle kosten en baten van dat complex en alle bestemmingen in dat complex, zodat alle gronden in het complex (behoudens bijkomende factoren) gelijk worden gewaardeerd (artikel 40d lid 1 Ow).
Waarderingsmethode
2.9.
De complexwaarde is door deskundigen vanuit verschillende invalshoeken benaderd. Allereerst hebben de deskundigen met toepassing van de comparatieve methode voor de bepaling van de waarde van het complex gekeken naar de door partijen genoemde vergelijkingstransacties. Van die transacties hebben zij alleen relevant geacht de transacties waarbij onbebouwde agrarische grond is verkocht ten behoeve van de realisatie van een zorgontwikkeling die qua aard en omvang vergelijkbaar is met de ontwikkeling van het Slingeland ziekenhuis. Buiten beschouwing zijn gelaten (zeer) gedateerde referenties en transacties die niet (verifieerbaar) zijn verricht op basis van een complexwaardering die is gerelateerd aan een ontwikkeling die op relevante aspecten vergelijkbaar is met het onderhavige complex. Na deze selectie resteren zes transacties die volgens de deskundigen behulpzaam kunnen zijn om een bandbreedte voor de complexwaarde te bepalen. De m²- prijzen van deze transacties bedragen minimaal € 23,50, maximaal € 117,35. De deskundigen constateren dat toepassing van de comparatieve methode vanwege de grote afwijkingen in de referenties bepaald problematisch is, maar dat hieruit wel kan worden afgeleid dat de complexwaarde per peildatum in elk geval hoger ligt dan € 23,50. Vanwege de moeilijkheden die het toepassen van de comparatieve methode in het onderhavige geval oplevert, hebben de deskundigen ook gekeken naar de methode van de residuele grondwaardeberekening. Zij hebben zich daarbij gerealiseerd dat deze methode met voorzichtigheid moet worden gehanteerd, maar de inzet van deze methode is volgens hen in dit geval verantwoord, omdat sprake is van een tamelijk duidelijke en afgebakende ontwikkeling met een enkele ontwikkelaar en op basis van een onherroepelijk bestemmingsplan, waarbij geen sprake is van een gefaseerde gronduitgifte.
De deskundigen hebben vervolgens in dit kader erop gewezen dat de inbrengwaarde ten behoeve van het exploitatieplan in 2017 - in opdracht van de gemeente - residueel is begroot op € 29,50 m² (rapport Taxatie inbrengwaarde van [naam 1] en [naam 2] van april 2017, bijlage 5 bij replieknota na descente van de gemeente). De deskundigen nemen in aanmerking dat de taxatie van de inbrengwaarde op grond van de wet (bedoeld zal zijn: de Wet ruimtelijke ordening; hierna: Wro) met inachtneming van de regels van het onteigeningsrecht dient te worden vastgesteld en tevens dat de gemeente deze taxatie in het kader van de (exploitatie)planvorming nadrukkelijk heeft omarmd.
De deskundigen signaleren verder dat de gemeente in 2021 voor sociaal maatschappelijke voorzieningen een grondprijs van € 157,00 per m² inclusief btw hanteerde en menen dat de voor commercieel maatschappelijke voorzieningen per geval residueel/comparatief te berekenen grondprijs niet heel anders zal uitvallen. Dit grondprijzenbeleid van de gemeente veronderstelt volgens de deskundigen dat er redelijk handelende partijen zijn die voor grond ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk een bedrag van € 157,00 per m² willen betalen.
De deskundigen hebben wat betreft de te verwachten exploitatiekosten allereerst gemeend aansluiting te mogen zoeken bij de volgens hen solide en goed gemotiveerde begroting van [naam 3] van een deel van de kosten van het technisch bouwrijp maken van de grond (bijlage 3 bij het rapport van [naam 4] , overgelegd in twee andere aan partijen in deze zaak bekende zaken). Vervolgens hebben ze deze en andere in aanmerking te nemen exploitatiekosten, waaronder de kosten opgenomen in het exploitatieplan, zelf begroot.
De deskundigen hebben vervolgens in dit kader erop gewezen dat de inbrengwaarde ten behoeve van het exploitatieplan in 2017 - in opdracht van de gemeente - residueel is begroot op € 29,50 m² (rapport Taxatie inbrengwaarde van [naam 1] en [naam 2] van april 2017, bijlage 5 bij replieknota na descente van de gemeente). De deskundigen nemen in aanmerking dat de taxatie van de inbrengwaarde op grond van de wet (bedoeld zal zijn: de Wet ruimtelijke ordening; hierna: Wro) met inachtneming van de regels van het onteigeningsrecht dient te worden vastgesteld en tevens dat de gemeente deze taxatie in het kader van de (exploitatie)planvorming nadrukkelijk heeft omarmd.
De deskundigen signaleren verder dat de gemeente in 2021 voor sociaal maatschappelijke voorzieningen een grondprijs van € 157,00 per m² inclusief btw hanteerde en menen dat de voor commercieel maatschappelijke voorzieningen per geval residueel/comparatief te berekenen grondprijs niet heel anders zal uitvallen. Dit grondprijzenbeleid van de gemeente veronderstelt volgens de deskundigen dat er redelijk handelende partijen zijn die voor grond ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk een bedrag van € 157,00 per m² willen betalen.
De deskundigen hebben wat betreft de te verwachten exploitatiekosten allereerst gemeend aansluiting te mogen zoeken bij de volgens hen solide en goed gemotiveerde begroting van [naam 3] van een deel van de kosten van het technisch bouwrijp maken van de grond (bijlage 3 bij het rapport van [naam 4] , overgelegd in twee andere aan partijen in deze zaak bekende zaken). Vervolgens hebben ze deze en andere in aanmerking te nemen exploitatiekosten, waaronder de kosten opgenomen in het exploitatieplan, zelf begroot.
Met toepassing van de residuele methode komen de deskundigen aldus tot een complexwaarde van afgerond € 43,00 per m². Dit bedrag hebben de deskundigen getoetst aan de bandbreedte zoals die bleek uit de relevante referentietransacties, waarna zij het bedrag van € 43,00 hebben gehandhaafd.
2.10.
De rechtbank gaat met de deskundigen voorbij aan het betoog van de gemeente dat er voldoende bruikbare vergelijkingstransacties voorhanden zijn en dat de waardebepaling daarom (uitsluitend) volgens de comparatieve methode dient plaats te vinden. Zoals ook de gemeente zelf terecht heeft overwogen, staat het de onteigeningsrechter, maar ook de deskundigen, vrij om die methode van waardering te kiezen die naar hun oordeel voor de waardevaststelling het meest geschikt is (Hoge Raad 7 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ5349). De gemeente heeft niet gemotiveerd betwist dat er maar zeer weinig transacties beschikbaar zijn die op relevante aspecten vergelijkbaar zijn met het onderhavige complex en dat de grondprijzen die in deze transacties zijn gehanteerd een zeer verschillend beeld laten zien. Gelet hierop is de rechtbank met de deskundigen van oordeel dat de waarde van het onteigenende niet adequaat kan worden begroot op basis van (uitsluitend) de vergelijkingsmethode. Daarom was het noodzakelijk te onderzoeken of er voldoende gegevens voorhanden zijn voor een waardebepaling op basis van de residuele methode. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat het in het algemeen verantwoord is om de werkelijke waarde van de onteigende gronden met toepassing van de residuele methode te bepalen als er over de componenten daarvan maar in beperkte mate ruimte is voor twijfel. Dat zal eerder het geval zijn bij een duidelijke en afgebakende gebiedsontwikkeling met een enkele beoogde ontwikkelaar zoals de onderhavige die zich in een verder gevorderd stadium bevindt en waarvan de kosten en opbrengsten met een redelijke mate van nauwkeurigheid in kaart kunnen worden gebracht. Aan deze maatstaf is in deze zaak voldaan gelet op de hiervoor in rechtsoverweging 2.9. beschreven gegevens aan de hand waarvan de deskundigen de kosten en opbrengsten voldoende nauwkeurig hebben begroot. De rechtbank zal hierna (onder de kop “De residuele waardeberekening nader beschouwd”) nader ingaan op deze gegevens en de afwegingen die de deskundigen en de rechtbank bij de begroting van kosten en opbrengsten hebben gemaakt. De deskundigen hebben de uitkomst van de residuele waardeberekening tot slot getoetst aan de bandbreedte van de relevante referentietransacties.
Hiermee hebben de deskundigen de keuze voor de door hen gevolgde wijze van waardering van het onteigende overtuigend gemotiveerd. De rechtbank sluit zich daarbij aan.
Hiermee hebben de deskundigen de keuze voor de door hen gevolgde wijze van waardering van het onteigende overtuigend gemotiveerd. De rechtbank sluit zich daarbij aan.
De residuele waardeberekening nader beschouwd
2.11.
Bij de toepassing van de residuele waardeberekening hebben de deskundigen beoordeeld welke kosten en baten een redelijk handelende koper op de peildatum zou verwachten. De deskundigen zijn hierbij uitgegaan van de fictie dat een redelijk handelende koper het gehele complex zal verwerven om het vervolgens - na het technisch bouwrijp te hebben gemaakt - uit te geven aan een partij die de opstalontwikkeling ter hand zal nemen. Tegen dit uitgangspunt hebben partijen ter gelegenheid van de gehouden pleidooien geen bezwaar (meer) gemaakt. De rechtbank neemt dit uitgangspunt over. Dat de gemeente, zoals zij heeft gesteld, in het onderhavige geval grond tegen kostprijs heeft doorgeleverd aan het ziekenhuis en het ziekenhuis het plangebied bouwrijp zal maken en hierop aansluitend een ziekenhuis zal realiseren, is gezien dit uitgangspunt dan ook in dit verband niet relevant.
2.12.
De deskundigen hebben de opbrengsten van de uitgeefbare grond met de bestemming maatschappelijk bebouwd en onbebouwd berekend op € 115,00 exclusief btw per m². Zij zijn tot dit bedrag gekomen door de gemeentelijke uitgifteprijs voor gronden ten behoeve van sociaal maatschappelijke voorzieningen ten bedrage van € 157,00 inclusief btw (dit is circa € 130,00 exclusief btw) met 10% te verminderen. Die 10% is volgens de deskundigen de reële korting die zal worden verleend omdat sprake zal zijn van één transactie waarbij alle gronden in één keer naar één koper gaan. Het complex omvat 7.77.00 hectare grond met de bestemming maatschappelijk bebouwd en onbebouwd, zodat dit leidt tot een bedrag aan opbrengsten van € 8.935.500,00 exclusief btw. De waarde van de tot natuur bestemde gronden (44.000 m²) is door de deskundigen begroot op € 1,50 per m², derhalve in totaal € 66.000,00 exclusief btw. Het totaal aan opbrengsten bedraagt volgens de deskundigen dus € 9.001.500,00 exclusief btw.
Aan de kostenzijde rekenen de deskundigen met kosten van technisch en juridisch bouwrijp maken, alsmede kosten voor de verwerving van de woonboerderij binnen het complex. De kosten van technisch en juridisch bouwrijp maken (waaronder een voorziening voor eventuele planschade, daaraan verbonden procedurekosten en enig renteverlies) zijn door de deskundigen samen begroot op circa € 2 miljoen. Voor de kosten van technisch bouwrijp maken hebben zij aansluiting gezocht bij de eerder vermelde begroting van [naam 3] , die op basis van het vigerende bestemmingsplan is opgesteld (bijlage 3 bij rapport [naam 4] ). Als kosten van juridisch bouwrijp maken zijn in aanmerking genomen de plankosten, aangezien dit de enige kosten zijn die volgens de deskundigen op basis van het exploitatieplan zouden kunnen worden verhaald. Ter gelegenheid van de pleidooien hebben de deskundigen toegelicht dat het bedrag van € 2 miljoen kan worden opgedeeld in een bedrag van circa
Aan de kostenzijde rekenen de deskundigen met kosten van technisch en juridisch bouwrijp maken, alsmede kosten voor de verwerving van de woonboerderij binnen het complex. De kosten van technisch en juridisch bouwrijp maken (waaronder een voorziening voor eventuele planschade, daaraan verbonden procedurekosten en enig renteverlies) zijn door de deskundigen samen begroot op circa € 2 miljoen. Voor de kosten van technisch bouwrijp maken hebben zij aansluiting gezocht bij de eerder vermelde begroting van [naam 3] , die op basis van het vigerende bestemmingsplan is opgesteld (bijlage 3 bij rapport [naam 4] ). Als kosten van juridisch bouwrijp maken zijn in aanmerking genomen de plankosten, aangezien dit de enige kosten zijn die volgens de deskundigen op basis van het exploitatieplan zouden kunnen worden verhaald. Ter gelegenheid van de pleidooien hebben de deskundigen toegelicht dat het bedrag van € 2 miljoen kan worden opgedeeld in een bedrag van circa
€ 500.000,00 voor de kosten van natuurontwikkeling binnen het plangebied, eenzelfde bedrag voor het bouwrijp maken (in het bijzonder het aanleggen van de infrastructuur) binnen het plangebied, alsmede een bedrag van ongeveer € 1 miljoen voor plankosten, afwikkeling planschadeclaims en rente.
Voor de verwerving van de woonboerderij die binnen het complex wordt gehandhaafd nemen de deskundigen een kostenpost van € 1,6 miljoen in aanmerking. Tot dit bedrag zijn zij gekomen door uit te gaan van een kostprijs van € 2,1 miljoen en daarop de waarde als onderdeel van het bestemmingsplan van circa € 500.000,00 in mindering te brengen.
2.13. De gemeente kan zich vinden in het advies van de deskundigen over de opbrengsten. [gedaagde] is het niet eens met de door de deskundigen gehanteerde afslag op de uitgifteprijs. Hij heeft ter gelegenheid van de pleidooien (nogmaals) betoogd dat de redelijk handelende koper en verkoper in de gegeven omstandigheden niet onder de uitgifteprijs voor maatschappelijke doeleinden uit de grondprijzenbrief van de gemeente zouden gaan zitten. Hij heeft hierbij aangevoerd dat bij ziekenhuizen als de onderhavige ook heel goed kan worden uitgegaan van grondprijzen voor commerciële doelen en dat deze aanzienlijk hoger liggen dan de grondprijzen voor sociaal-maatschappelijke doelen, alsmede dat het Slingeland ziekenhuis al jaren betoogt dat er voor hervestiging van het ziekenhuis maar één geschikte locatie is. [gedaagde] heeft er tevens op gewezen dat de deskundige van de gemeente in de residuele berekening rekent met een uitgifteprijs van € 130,00 per m².
De rechtbank verwerpt dit betoog van [gedaagde] . Verwezen wordt naar het deskundigenrapport, waarin is overwogen dat de verkoper bij verkoop van de grond als één geheel bereid zou zijn een korting van circa 10% te verlenen om daarmee snel en zonder verder risico van de grond af te zijn, dat naar hun ervaring ook aan commerciële partijen kortingen worden verleend en dat de uitgifteprijzen minder star zijn dan [gedaagde] betoogt. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van dit aldus deugdelijk gemotiveerde oordeel van de deskundigen en neemt het over.
2.14. De gemeente kan zich niet vinden in het advies over de kosten. Volgens haar hebben de deskundigen verschillende kostenposten (veel) te laag geraamd of ten onrechte in het geheel niet meegenomen in de residuele berekening. Het gaat de gemeente met name om kosten voor aanpassing van infrastructuur buiten het plangebied. Voor de ontwikkeling die met het bestemmingsplan mogelijk is gemaakt zijn volgens haar aanzienlijke aanpassingen aan het bestaande wegennet noodzakelijk. Het gaat daarbij ook om aanpassingen aan provinciale en rijkswegen. In de replieknota na descente en in haar commentaar op het conceptrapport van de deskundigen heeft de gemeente - onder verwijzing naar een kostenraming van [naam 5] van 21 december 2020 (bijlage 1 bij de nota na descente van [naam 6] , gevoegd bij de replieknota) - gesteld dat de totale kosten voor het aansluiten van het plangebied op de bestaande infrastructuur ruim € 9 miljoen inclusief btw bedragen. Inclusief risicoreserveringen berekent [naam 5] de kosten op ruim € 11 miljoen inclusief btw. Ter gelegenheid van de gehouden pleidooien heeft de gemeente - onder overlegging van onder meer een notitie “Verkeerseffecten autonome situatie zonder Slingeland Ziekenhuis” van Goudappel B.V. van 27 januari 2022 en een notitie “Kosten autonome situatie kruisingen Slingeland Ziekenhuis” van [naam 5] van 31 januari 2022 (producties 14 en 15 bij akte overlegging aanvullende producties) - betoogd dat een bedrag van (afgerond) € 10,5 miljoen inclusief btw volledig aan de ontwikkeling van het plangebied kan worden toegerekend. In de eveneens ter gelegenheid van de pleidooien overgelegde residuele berekening van [naam 6] van 26 januari 2022 (productie 13 bij akte overlegging aanvullende producties) wordt met een bedrag van € 4,7 miljoen exclusief btw voor aanpassing van de infrastructuur gerekend (zijnde het bedrag dat het ziekenhuis in haar exploitatie voor deze aanpassingen heeft gereserveerd).
Voor de verwerving van de woonboerderij die binnen het complex wordt gehandhaafd nemen de deskundigen een kostenpost van € 1,6 miljoen in aanmerking. Tot dit bedrag zijn zij gekomen door uit te gaan van een kostprijs van € 2,1 miljoen en daarop de waarde als onderdeel van het bestemmingsplan van circa € 500.000,00 in mindering te brengen.
2.13. De gemeente kan zich vinden in het advies van de deskundigen over de opbrengsten. [gedaagde] is het niet eens met de door de deskundigen gehanteerde afslag op de uitgifteprijs. Hij heeft ter gelegenheid van de pleidooien (nogmaals) betoogd dat de redelijk handelende koper en verkoper in de gegeven omstandigheden niet onder de uitgifteprijs voor maatschappelijke doeleinden uit de grondprijzenbrief van de gemeente zouden gaan zitten. Hij heeft hierbij aangevoerd dat bij ziekenhuizen als de onderhavige ook heel goed kan worden uitgegaan van grondprijzen voor commerciële doelen en dat deze aanzienlijk hoger liggen dan de grondprijzen voor sociaal-maatschappelijke doelen, alsmede dat het Slingeland ziekenhuis al jaren betoogt dat er voor hervestiging van het ziekenhuis maar één geschikte locatie is. [gedaagde] heeft er tevens op gewezen dat de deskundige van de gemeente in de residuele berekening rekent met een uitgifteprijs van € 130,00 per m².
De rechtbank verwerpt dit betoog van [gedaagde] . Verwezen wordt naar het deskundigenrapport, waarin is overwogen dat de verkoper bij verkoop van de grond als één geheel bereid zou zijn een korting van circa 10% te verlenen om daarmee snel en zonder verder risico van de grond af te zijn, dat naar hun ervaring ook aan commerciële partijen kortingen worden verleend en dat de uitgifteprijzen minder star zijn dan [gedaagde] betoogt. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van dit aldus deugdelijk gemotiveerde oordeel van de deskundigen en neemt het over.
2.14. De gemeente kan zich niet vinden in het advies over de kosten. Volgens haar hebben de deskundigen verschillende kostenposten (veel) te laag geraamd of ten onrechte in het geheel niet meegenomen in de residuele berekening. Het gaat de gemeente met name om kosten voor aanpassing van infrastructuur buiten het plangebied. Voor de ontwikkeling die met het bestemmingsplan mogelijk is gemaakt zijn volgens haar aanzienlijke aanpassingen aan het bestaande wegennet noodzakelijk. Het gaat daarbij ook om aanpassingen aan provinciale en rijkswegen. In de replieknota na descente en in haar commentaar op het conceptrapport van de deskundigen heeft de gemeente - onder verwijzing naar een kostenraming van [naam 5] van 21 december 2020 (bijlage 1 bij de nota na descente van [naam 6] , gevoegd bij de replieknota) - gesteld dat de totale kosten voor het aansluiten van het plangebied op de bestaande infrastructuur ruim € 9 miljoen inclusief btw bedragen. Inclusief risicoreserveringen berekent [naam 5] de kosten op ruim € 11 miljoen inclusief btw. Ter gelegenheid van de gehouden pleidooien heeft de gemeente - onder overlegging van onder meer een notitie “Verkeerseffecten autonome situatie zonder Slingeland Ziekenhuis” van Goudappel B.V. van 27 januari 2022 en een notitie “Kosten autonome situatie kruisingen Slingeland Ziekenhuis” van [naam 5] van 31 januari 2022 (producties 14 en 15 bij akte overlegging aanvullende producties) - betoogd dat een bedrag van (afgerond) € 10,5 miljoen inclusief btw volledig aan de ontwikkeling van het plangebied kan worden toegerekend. In de eveneens ter gelegenheid van de pleidooien overgelegde residuele berekening van [naam 6] van 26 januari 2022 (productie 13 bij akte overlegging aanvullende producties) wordt met een bedrag van € 4,7 miljoen exclusief btw voor aanpassing van de infrastructuur gerekend (zijnde het bedrag dat het ziekenhuis in haar exploitatie voor deze aanpassingen heeft gereserveerd).
De gemeente heeft gesteld dat de kosten van de noodzakelijke infrastructurele aanpassingen, voor zover het gevolg van de ontwikkeling van het bestemmingsplan/ziekenhuis, voor rekening van de gemeente en uiteindelijk het ziekenhuis komen. De kosten kunnen volgens haar op het ziekenhuis worden verhaald op grond van artikel 2, vijfde lid, van de met het ziekenhuis gesloten pre-anterieure overeenkomst d.d. 10 april 2015, althans (in de bewoordingen in de pleitnota van de advocaat van de gemeente) op grond van een jegens de gemeente aangegane verplichting tot het maken van betalingsafspraken over die kosten met (onder andere) de provincie. Voortbordurend op het bestemmingsplan is een aantal jaren later een exploitatieplan vastgesteld dat voor wat betreft het kostenverhaal eigenlijk overbodig is, omdat dit verhaal al geregeld was in de pre-anterieure overeenkomst. Dat staat ook in artikel 16 van het exploitatieplan. Bovendien zou de gemeente, de onteigening weggedacht, een volwaardig exploitatieplan hebben vastgesteld dat zou voorzien in volledig kostenverhaal, dus ook voor de kosten die andere overheden in verband met te realiseren (infrastructurele) voorzieningen buiten het exploitatiegebied bij de gemeente in rekening zouden brengen. Dit exploitatieplan zou periodiek zijn herzien om steeds volledig kostenverhaal te borgen.
In deze hiervoor vermelde berekening van [naam 6] is ook een bedrag van € 520.000,- als kosten voor nutsvoorzieningen opgenomen en een bedrag van (afgerond) € 1,2 miljoen voor kosten van “aanleg groen/water/landschap” als concrete invulling van een van de voorwaardelijke verplichtingen omschreven in artikel 3.5.3 van het bestemmingsplan. Met deze kosten zal elke ontwikkelaar/redelijk handelende koper geconfronteerd worden dan wel rekening houden, aldus de gemeente ter zitting.
In deze hiervoor vermelde berekening van [naam 6] is ook een bedrag van € 520.000,- als kosten voor nutsvoorzieningen opgenomen en een bedrag van (afgerond) € 1,2 miljoen voor kosten van “aanleg groen/water/landschap” als concrete invulling van een van de voorwaardelijke verplichtingen omschreven in artikel 3.5.3 van het bestemmingsplan. Met deze kosten zal elke ontwikkelaar/redelijk handelende koper geconfronteerd worden dan wel rekening houden, aldus de gemeente ter zitting.
2.15.
De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat de door de gemeente bedoelde kosten van infrastructurele voorzieningen ten bedrage van ruim € 11 miljoen, € 9 miljoen of € 4,7 miljoen geen rol (kunnen) spelen bij de berekening van de residuele grondwaarde. Dat oordeel zal hierna worden gemotiveerd.
2.16.
Volgens artikel 40d, eerste lid onder a. van de Ow moet bij het bepalen van de prijs rekening worden gehouden met ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten, welke uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden.
Op grond van het eerste lid onder b. van dit artikel dient bij het bepalen van de waarde tevens rekening te worden gehouden met alle bestemmingen die gelden voor zaken, die deel uitmaken van het complex, in dier voege dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt.
Op grond van het eerste lid onder b. van dit artikel dient bij het bepalen van de waarde tevens rekening te worden gehouden met alle bestemmingen die gelden voor zaken, die deel uitmaken van het complex, in dier voege dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt.
2.17.
De vraag die in het kader van de residuele waardeberekening beantwoord dient te worden is, zoals de deskundigen terecht overwegen, of een redelijk handelend koper die per peildatum het complex zou willen ontwikkelen op basis van het geldende bestemmingsplan er in zijn beoordeling van kosten en baten rekening mee zou (moeten) houden dat de door de gemeente in deze procedure genoemde kosten voor infrastructurele voorzieningen (deels) door hem betaald zouden moeten worden.
2.17.1.
Voor de beantwoording van die vraag is van belang dat er met het oog op bouwplannen waarvoor het geldende bestemmingsplan een grondslag biedt, op grond van de Wro op 21 september 2017 een exploitatieplan is vastgesteld dat op de peildatum nog altijd van kracht was. In die situatie onderschrijft de rechtbank het oordeel van de deskundigen dat kernachtig aldus is verwoord: “Een redelijk handelende partij zal geen rekening hoeven houden met verhaal van meer kosten dan (per peildatum) op grond van de wet mogelijk is.” Dat oordeel hebben zij desgevraagd ter zitting gehandhaafd. Voor dat oordeel is ook voor de rechtbank doorslaggevend dat een geldend exploitatieplan de enige wettelijke basis is voor het verhaal van door de gemeente daadwerkelijk gemaakte of voor rekening van de gemeente komende kosten in verband met de realisering van het bestemmingsplan. Ook de kosten van infrastructurele voorzieningen die door een andere overheid dan de gemeente (buiten het plangebied) in verband met de realisering van het bestemmingsplan worden aangelegd, kunnen alleen op basis van een gemeentelijk exploitatieplan worden verhaald, als die kosten door de gemeente zijn of zullen worden gemaakt (waaronder in dit verband ook zijn te verstaan kosten die door andere overheden zijn gemaakt, maar door de gemeente voor haar rekening zijn genomen). Ook voor deze voorzieningen geldt onverkort dat de kosten daarvan op grond van de Wro alleen door de gemeente verhaald mogen worden als is voldaan aan het proportionaliteitscriterium, het profijtbeginsel en het beginsel van toerekenbaarheid. Als het kostenverhaal langs andere weg is verzekerd, bestaat er geen verplichting tot vaststelling van een exploitatieplan, zo volgt uit artikel 6.12 van de Wro. Die andere weg is in de praktijk van de gemeentelijke grondexploitatie een overeenkomst die met de particuliere grondeigenaren wordt gesloten. Een dergelijke overeenkomst pleegt te worden aangeduid als een anterieure overeenkomst. Daarin kunnen afspraken over te verhalen kosten worden vastgelegd. Is eenmaal een exploitatieplan vastgesteld (en dat impliceert, gezien het stelsel van het kostenverhaal in de Wro, dat het verhaal niet verzekerd is langs de weg van een (anterieure) overeenkomst), dan kan er uitsluitend met inachtneming van dat exploitatieplan nog een overeenkomst over grondexploitatie worden gesloten. Dat betekent (in de woorden van artikel 6.24, tweede lid, van de Wro) dat een dergelijke overeenkomst geen ruimte biedt voor bepalingen over kostenverhaal of andere financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen die deel kunnen uitmaken van een exploitatieplan, maar daarin niet zijn opgenomen.
2.17.2.
Gezien het hiervoor geschetste (wettelijke) kader ziet de rechtbank binnen het raam van artikel 40d van de Ow slechts plaats voor de omslag van meer of andere kosten dan in het op de peildatum geldende exploitatieplan zijn opgenomen, als er voor de verwachting dat die kosten verhaald kunnen worden, voorafgaande aan of uiterlijk op de peildatum voldoende concrete en objectieve aanknopingspunten bestaan. Die aanknopingspunten ontbreken naar het oordeel van de rechtbank waar het gaat om de kosten van infrastructurele voorzieningen die door andere overheden zouden moeten worden gerealiseerd, waarop de gemeente in deze zaak het oog heeft. Daarvoor heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen.
2.18.1.
In het bestemmingsplan (productie 9 bij akte overlegging aanvullende producties) zijn geen bepalingen opgenomen die het oplossen van infrastructurele problemen op provinciale en rijkswegen als voorwaarde stellen voor het realiseren van het bestemmingsplan. De gemeente heeft al in haar reactie op het conceptrapport van de deskundigen en nogmaals ter zitting gewezen op een brief van Gedeputeerde Staten van Gelderland (GS) van 29 mei 2018 aan het college van Burgemeester en Wethouders (het college) van de gemeente. Volgens de gemeente wordt daarin de noodzaak van de infrastructurele aanpassingen onderschreven en ”is bepaald dat de voorbereiding en uitvoering van de ontsluitingskosten geheel voor rekening komen van de gemeente en/of het Slingeland Ziekenhuis.” De deskundigen hebben over deze brief geoordeeld dat deze geen genoegzame basis kan vormen voor de veronderstelling dat een redelijk handelend koper per peildatum rekening zou houden met een verplichte bijdrage aan de kosten van te treffen infrastructurele voorzieningen ten belope van ruim € 9 miljoen. De rechtbank onderschrijft dat oordeel. Daartoe wijst de rechtbank evenals de deskundigen erop dat niet is gebleken dat het Rijk of de provincie Gelderland voorafgaande aan of op de peildatum concrete plannen hebben (vastgesteld) ter reconstructie van de rijksweg A18 of de provinciale weg N 317 in relatie tot het bestemmingsplan. Van de zijde van de gemeente is dat gegeven niet betwist. Dat de gemeente en de provincie ten tijde van het schrijven van die brief al afspraken hadden gemaakt over door de gemeente te dragen kosten van provinciale plannen voor infrastructurele voorzieningen, kan ook niet uit de brief worden afgeleid. In de brief wordt immers gerept over een verkenning die moet uitmonden in een voorlopig ontwerp van het benodigde maatregelenpakket en een te sluiten overeenkomst over het maken van een definitief ontwerp en de planning, financiering en uitvoering van “het project”. Dat een dergelijke overeenkomst er op de peildatum wel is, is gesteld noch gebleken. Als in de brief al een voldoende concrete verwachting omtrent een te maken afspraak tussen de provincie en de gemeente over het bijdragen door de gemeente aan de kosten van de (noodzakelijk geachte) infrastructurele aanpassingen buiten het plangebied gelezen zou moeten worden, dan is er daarmee nog geen wettelijke basis voor het verhaal van die kosten op een ontwikkelaar, omdat die afspraak kennelijk niet heeft geleid tot een herziening van het exploitatieplan en zelfs niet tot een aankondiging van een voornemen daartoe. Gezien wat hiervoor is overwogen behoeft de brief van [naam 7] , projectmanager bij de provincie aan [naam 8] van de gemeente van 1 februari 2022, waarin volgens de gemeente wordt bevestigd wat is verwoord in de brief van 29 mei 2018, geen bespreking meer.
De rechtbank wijst er verder op dat van een afspraak met het Rijk of een concreet uitzicht daarop inhoudend dat de gemeente de kosten van infrastructurele voorzieningen in verband met de realisering van het bestemmingsplan voor haar rekening zou nemen, evenmin is gebleken.
2.18.2.
Aan de raming van [naam 5] van 21 december 2020, waarnaar de gemeente in dit verband nog verwijst ter onderbouwing van haar standpunt dat rekening gehouden moet worden met op de exploitatie drukkende kosten ten bedrage van ruim € 9 miljoen voor (zijnde volgens [naam 5] , het doel van deze raming) “investeringskosten voor de ontwikkeling van een 4-tal kruispunten in de omgeving van de nieuwe ziekenhuislocatie” komt niet de betekenis toe die de gemeente daaraan gehecht wil zien. Redengevend daarvoor is niet alleen dat die raming geen steun vindt in enige bepaling in het bestemmingsplan, maar ook dat aan deze raming geen vastgesteld plan van de provincie en/of het Rijk tot ontwikkeling van die kruispunten dat verband houdt met het bestemmingsplan, ten grondslag ligt.
2.18.3.
Samengevat komt het voorafgaande erop neer dat er voor een herziening van het exploitatieplan door de gemeente geen wettelijke basis is zo lang als er geen plan van de provincie en/of het Rijk is voor het aanpassen van de infrastructuur en zo lang er geen afspraken zijn gemaakt tussen de gemeente en deze overheden inhoudend dat de gemeente de kosten van deze aanpassingen voor haar rekening zal nemen.
2.18.4.
Ter gelegenheid van het pleidooi is nog aangevoerd (randnummer 27 van de pleitnota van de advocaat van de gemeente) dat rekening moet worden gehouden met wat de gemeente, de provincie en het ziekenhuis ten tijde van de totstandkoming van de pre-anterieure overeenkomst in 2015 hebben beoogd met betrekking tot het kostenverhaal ter zake de infrastructuur die buiten het plangebied door andere overheden dan de gemeente wordt gerealiseerd.”. De rechtbank gaat daaraan voorbij, omdat het in dit verband niet gaat om wat is beoogd, maar om voorafgaande aan of op de peildatum bestaande voldoende concrete verwachtingen, zoals bedoeld in r.o. 2.17.2.
De enkele vermelding in de toelichting op het bestemmingsplan dat uit verkeersonderzoek blijkt dat op basis van de combinatie van autonome ontwikkelingen en de komst van het ziekenhuis maatregelen moeten worden genomen aan drie kruispunten en aan de afritten van de A18, biedt ook geen afdoende grondslag voor een gefundeerde verwachting over verhaal van de met die maatregelen gemoeide kosten op de ontwikkelaar. Een toelichting op een bestemmingsplan kan immers geen bindende verplichting tot het nemen van die maatregelen scheppen. Daarbij komt nog, zoals ook de deskundigen hebben opgemerkt, dat uit die vermelding blijkt dat de kosten van die maatregelen ook volgens de gemeente niet alleen aan het ziekenhuis en daarmee het plangebied kunnen worden toegerekend.
2.19. In het exploitatieplan zijn de door de gemeente bedoelde buitenplanse infrastructurele voorzieningen en de daarvoor opgevoerde kosten niet vermeld. In het plan zijn geen concrete opbrengsten en kosten voor de uitvoering van de te daarvoor te verrichten werkzaamheden opgenomen en is evenmin een exploitatiebijdrage berekend. In artikel 16 is over “de exploitatiebijdrage” bepaald:
“In de voorgaande tekst is een enkele keer verwezen naar de berekeningsmethodiek voor het vaststellen van de exploitatiebijdrage. Zoals eerder aangegeven is de exacte bepaling zeer afhankelijk van de verdere planvorming van het Slingeland Ziekenhuis, inbegrepen de aansluitingen op de hoofdweginfrastructuur. Vooralsnog benoemen we het resultaat derhalve als voorlopig en volstaan we voor het actuele kostenverhaal tevens naar de pre-anterieure overeenkomst d.d. 10 april 2015, in het bijzonder de regeling dat per jaarschijf de daadwerkelijke kosten tot op heden en ook voor volgende jaren in rekening worden gebracht.”Ook in dit artikel kan geen basis worden gelezen voor het op grond van dit plan kunnen verhalen van concrete, voor rekening van de gemeente komende kosten van infrastructurele voorzieningen buiten het plangebied.
De enkele vermelding in de toelichting op het bestemmingsplan dat uit verkeersonderzoek blijkt dat op basis van de combinatie van autonome ontwikkelingen en de komst van het ziekenhuis maatregelen moeten worden genomen aan drie kruispunten en aan de afritten van de A18, biedt ook geen afdoende grondslag voor een gefundeerde verwachting over verhaal van de met die maatregelen gemoeide kosten op de ontwikkelaar. Een toelichting op een bestemmingsplan kan immers geen bindende verplichting tot het nemen van die maatregelen scheppen. Daarbij komt nog, zoals ook de deskundigen hebben opgemerkt, dat uit die vermelding blijkt dat de kosten van die maatregelen ook volgens de gemeente niet alleen aan het ziekenhuis en daarmee het plangebied kunnen worden toegerekend.
2.19. In het exploitatieplan zijn de door de gemeente bedoelde buitenplanse infrastructurele voorzieningen en de daarvoor opgevoerde kosten niet vermeld. In het plan zijn geen concrete opbrengsten en kosten voor de uitvoering van de te daarvoor te verrichten werkzaamheden opgenomen en is evenmin een exploitatiebijdrage berekend. In artikel 16 is over “de exploitatiebijdrage” bepaald:
“In de voorgaande tekst is een enkele keer verwezen naar de berekeningsmethodiek voor het vaststellen van de exploitatiebijdrage. Zoals eerder aangegeven is de exacte bepaling zeer afhankelijk van de verdere planvorming van het Slingeland Ziekenhuis, inbegrepen de aansluitingen op de hoofdweginfrastructuur. Vooralsnog benoemen we het resultaat derhalve als voorlopig en volstaan we voor het actuele kostenverhaal tevens naar de pre-anterieure overeenkomst d.d. 10 april 2015, in het bijzonder de regeling dat per jaarschijf de daadwerkelijke kosten tot op heden en ook voor volgende jaren in rekening worden gebracht.”Ook in dit artikel kan geen basis worden gelezen voor het op grond van dit plan kunnen verhalen van concrete, voor rekening van de gemeente komende kosten van infrastructurele voorzieningen buiten het plangebied.
2.20.
Ook voor het standpunt van de gemeente dat (naast het bestemmingsplan en het exploitatieplan) de afspraken in de pre-anterieure overeenkomst met het ziekenhuis de basis kunnen vormen voor de verwachting over de te verhalen kosten voor infrastructurele voorzieningen buiten het plangebied, waarmee een redelijk handelend koper op de peildatum rekening zou hoeven houden, zijn onvoldoende concrete en objectieve aanknopingspunten. Daarbij is allereerst redengevend dat het bij de begroting van kosten en opbrengsten op grond van 40d Ow, zoals ook de deskundigen hebben opgemerkt, niet om het concrete gebruik dat volgens de tussen de gemeente en het ziekenhuis gemaakte afspraken van de (te onteigenen) gronden (in het plangebied) zal worden gemaakt. Die afspraken zien immers alleen op de door die specifieke partijen voorziene ontwikkeling van het plangebied, terwijl de geldende bestemming “maatschappelijk” ook andere ontwikkelingen mogelijk maakt dan de nieuwbouw van het ziekenhuis. Aan wat tussen die partijen is afgesproken komt bij de invulling van de verwachting over kosten waarmee een redelijk handelend koper rekening zou houden, daarom in beginsel geen betekenis toe. Dat geldt dus ook voor een afspraak zoals neergelegd in artikel 2, vijfde lid, van de pre-anterieure overeenkomst. Dat is te meer zo, omdat het artikellid rept van de provincie als opdrachtgever “ten aanzien van infrastructurele werken ter ontsluiting van het terrein c.q. de aansluiting op de (provinciale) Ettenseweg. (…)” en verderop te lezen valt: “Het is echter aan de exploitant (waarmee wordt gedoeld op het ziekenhuis; rechtbank) om hierover overeenstemming te bereiken met de provincie.” Uit deze passage kan niet worden opgemaakt voor wiens rekening de kosten van de bedoelde infrastructurele werken zullen komen en het vormt ook daarom geen basis voor een concrete en objectieve verwachting over de (hoogte van) door de gemeente langs welke weg dan ook te verhalen kosten.
De rechtbank wijst er verder op dat in de berekening van de exploitatiebijdrage in artikel 13 van de pre-anterieure overeenkomst geen kosten voor het aanpassen van provinciale en rijkswegen zijn opgenomen. Wel is een bedrag voor bovenwijkse voorzieningen in aanmerking genomen, maar hiermee wordt blijkens de toelichting in de overeenkomst bedoeld - zoals de gemeente ter gelegenheid van het gehouden pleidooi ook heeft erkend - aanpassingen aan de gemeentelijke infrastructuur en geen buitenplanse kosten. Verderop in het artikel is nog opgenomen een “nadere exploitatiebijdrage op grond van nacalculatie”. Wat daaronder begrepen wordt of moet worden, is onduidelijk gebleven. De rechtbank merkt daarover nog wel op dat het woord “nacalculatie” niet lijkt te duiden op geheel andere kosten dan de kosten die expliciet in de overeenkomst zijn opgenomen.
Ook in de toelichting (punt 1.1) op het exploitatieplan is verwezen naar de pre-anterieure overeenkomst tussen de gemeente en het ziekenhuis. Daar is vermeld dat het exploitatieplan op grond van de Wro nodig is zolang het ziekenhuis nog geen eigenaar is van de grond. Hierbij is tevens - voor zover van belang - overwogen:
“Inhoudelijk sluit het exploitatieplan aan op hetgeen reeds op hoofdlijnen is vastgelegd in de pré-anterieure overeenkomst d.d. 10 april 2015. De reikwijdte van het exploitatieplan kan zeer beperkt zijn, nu de integrale ontwikkeling zich zal voltrekken op het private terrein van het ziekenhuis. Slechts op de plekken waar het ziekenhuisterrein aansluit op de omliggende openbare wegen, groenvoorzieningen en openbare ruimte bestaat er noodzaak om enkele voorschriften te formuleren. De voorschriften over de aan te leggen infrastructuur beperken zich derhalve tot deze onderwerpen, nu het plangebied zelf geheel in eigendom van het Slingeland Ziekenhuis zal blijven. En het Slingeland Ziekenhuis hier ook de verantwoordelijkheid voor zal behouden. Hetzelfde geldt voor de investeringen die het Slingeland Ziekenhuis zal doen in omliggende natuur, door aankoop en aanleg van groenvoorzieningen. Deze maken wel deel uit van het bestemmingsplan en zijn daarin als voorwaarden opgenomen. Het exploitatiegebied van het exploitatieplan bevat ook deze onderdelen.”Deze passage lijkt erop te duiden, naar ook de deskundigen hebben opgemerkt, dat in het exploitatieplan “in hoofdlijnen” geen andere kosten zijn opgenomen dan “vastgelegd” in de pre-anterieure overeenkomst. Hiervoor (in 2.19.) is al vastgesteld dat de door de gemeente bedoelde buitenplanse infrastructurele voorzieningen en de daarvoor opgevoerde kosten niet in het exploitatieplan zijn vermeld. Ook hieruit blijkt daarom niet dat bij de ontwikkeling van het plangebied overeenkomstig het bestemmingsplan sprake zal zijn van noodzakelijke buitenplanse infrastructurele voorzieningen die voor rekening van de koper kunnen worden gebracht.
Gewezen wordt verder nog op de passage in de toelichting op het exploitatieplan luidend:
Ook in de toelichting (punt 1.1) op het exploitatieplan is verwezen naar de pre-anterieure overeenkomst tussen de gemeente en het ziekenhuis. Daar is vermeld dat het exploitatieplan op grond van de Wro nodig is zolang het ziekenhuis nog geen eigenaar is van de grond. Hierbij is tevens - voor zover van belang - overwogen:
“Inhoudelijk sluit het exploitatieplan aan op hetgeen reeds op hoofdlijnen is vastgelegd in de pré-anterieure overeenkomst d.d. 10 april 2015. De reikwijdte van het exploitatieplan kan zeer beperkt zijn, nu de integrale ontwikkeling zich zal voltrekken op het private terrein van het ziekenhuis. Slechts op de plekken waar het ziekenhuisterrein aansluit op de omliggende openbare wegen, groenvoorzieningen en openbare ruimte bestaat er noodzaak om enkele voorschriften te formuleren. De voorschriften over de aan te leggen infrastructuur beperken zich derhalve tot deze onderwerpen, nu het plangebied zelf geheel in eigendom van het Slingeland Ziekenhuis zal blijven. En het Slingeland Ziekenhuis hier ook de verantwoordelijkheid voor zal behouden. Hetzelfde geldt voor de investeringen die het Slingeland Ziekenhuis zal doen in omliggende natuur, door aankoop en aanleg van groenvoorzieningen. Deze maken wel deel uit van het bestemmingsplan en zijn daarin als voorwaarden opgenomen. Het exploitatiegebied van het exploitatieplan bevat ook deze onderdelen.”Deze passage lijkt erop te duiden, naar ook de deskundigen hebben opgemerkt, dat in het exploitatieplan “in hoofdlijnen” geen andere kosten zijn opgenomen dan “vastgelegd” in de pre-anterieure overeenkomst. Hiervoor (in 2.19.) is al vastgesteld dat de door de gemeente bedoelde buitenplanse infrastructurele voorzieningen en de daarvoor opgevoerde kosten niet in het exploitatieplan zijn vermeld. Ook hieruit blijkt daarom niet dat bij de ontwikkeling van het plangebied overeenkomstig het bestemmingsplan sprake zal zijn van noodzakelijke buitenplanse infrastructurele voorzieningen die voor rekening van de koper kunnen worden gebracht.
Gewezen wordt verder nog op de passage in de toelichting op het exploitatieplan luidend:
“Het exploitatieplan heeft dus betrekking op de locatie gelegen aan de A18 waar het Slingeland Ziekenhuis voornemens is zich te vestigen. Deze plek biedt een goede ontsluiting en bereikbaarheid ten opzichte van de omliggende gemeenten, en ten opzichte van de A18.”Een redelijk handelend koper hoefde gelet op deze passage op de peildatum geen rekening te houden met kosten van “ontsluiting” van het ziekenhuis.
2.21.
De enkele vermelding in de toelichting van het exploitatieplan dat aanpassingen van op- en afritten van de A18 zullen worden gerealiseerd (hoofdstuk 3, “omschrijving werken en werkzaamheden” onder het kopje “inrichting openbare ruimte”) levert evenmin een verwachting over verhaal van kosten van die aanpassingen op, nu deze vermelding alleen in de niet bindende toelichting van het exploitatieplan is opgenomen. Dat is reden te meer voor het hiervoor verwoorde oordeel dat er geen concrete en objectieve aanknopingspunten zijn voor een zodanige verwachting.
2.22.
Op grond van het bovenstaande valt niet in te zien dat een redelijk handelende koper er op de peildatum rekening mee zou (moeten) houden dat hij (bepaalde) kosten voor buitenplanse infrastructurele aanpassingen (deels) voor zijn rekening zou moeten nemen. De door de gemeente in dit verband genoemde kosten kunnen derhalve geen rol spelen in de residuele berekening.
2.23.
De gemeente heeft in haar commentaar op het conceptrapport van de deskundigen nog tal van andere kosten opgesomd waarmee een redelijk handelende ontwikkelaar naar verwachting rekening zou houden als te maken kosten, waaronder de in 2.14. vermelde kosten voor nutsvoorzieningen en voor voorwaardelijke verplichtingen bedoeld in artikel 3.5.3 van het bestemmingsplan. De deskundigen hebben geen aanleiding gezien afzonderlijk op al deze kostenposten in te gaan. Zij onderbouwen dat in dit verband aldus: “Ook hier lijkt de gemeente te miskennen dat de door de deskundigen – en de rechtbank – te verrichten exercitie niet is om exact in kaart te brengen welke kosten zullen worden gemaakt ten behoeve van de concreet door het Slingeland Ziekenhuis te realiseren plannen, maar welke kosten een redelijk handelende koper zou verwachten bij de zijns inziens meest optimale aanwending van het complex.” De rechtbank onderschrijft (zoals zij hiervoor al heeft gedaan) deze benadering en de concrete invulling daarvan door de deskundigen. Daarom zal ook de rechtbank niet op al die posten ingaan. Wat de kosten voor nutsvoorzieningen (in de residuele grondwaarde berekening van [naam 6] berekend op
€ 520.000,00) betreft wijst de rechtbank erop dat de verwachting dat daarmee rekening moet worden gehouden door de gemeente niet concreet is onderbouwd. Die verwachting vindt ook geen steun in het geldende exploitatieplan (en ook niet in het bestemmingsplan, zo stelt de rechtbank vast. Daarom hoeven deze kosten niet betrokken te worden in de residuele waardeberekening. De voorwaardelijke verplichtingen waarvan de kosten door [naam 6] zijn geraamd op € 1,2 miljoen zijn onder de noemer “Landschap en water” opgenomen in het bestemmingsplan, maar ook deze kosten zijn niet opgenomen in het exploitatieplan. Voor beide kostenposten geldt bovendien dat zij niet hebben geleid tot een herzien exploitatieplan.
2.24.
De door de deskundigen in hun berekening in aanmerking genomen kosten van technisch bouwrijp maken zijn gebaseerd op de begroting van [naam 3] (bijlage 3 bij rapport [naam 4] ). In die begroting is een bedrag van € 400.000,00 opgenomen voor natuurontwikkeling binnen het plangebied en € 570.000,00 voor het bouwrijp maken van het plangebied. De deskundigen hebben deze posten afgerond op een totaalbedrag van € 1.000.000,00. In de begroting van [naam 3] is gespecificeerd aangegeven welke kosten gemaakt zullen moeten worden om het plangebied technisch bouwrijp te maken. Met de deskundigen acht de rechtbank deze begroting navolgbaar en aannemelijk.
Voor het juridisch bouwrijp maken rekenen de deskundigen met een kostenpost van € 1 miljoen. De deskundigen hebben, zoals hiervoor ook al overwogen, ter zitting toegelicht dat dit bedrag ziet op plankosten, afwikkeling planschadeclaims en rente.
Voor het juridisch bouwrijp maken rekenen de deskundigen met een kostenpost van € 1 miljoen. De deskundigen hebben, zoals hiervoor ook al overwogen, ter zitting toegelicht dat dit bedrag ziet op plankosten, afwikkeling planschadeclaims en rente.
2.25.
Aan de residuele grondwaardeberekening van [naam 6] van 26 januari 2022, waarin de totale investeringskosten (inclusief aanpassing infrastructuur) zijn begroot op bijna € 12 miljoen (circa € 9,5 miljoen voor bouwkosten, ruim € 2 miljoen voor voorbereidings- en begeleidingskosten en ruim € 100.000,00 voor financieringskosten) gaat de rechtbank ook voor zover nog niet hiervoor expliciet besproken, voorbij, nu deze onvoldoende gespecificeerd en onderbouwd is. De berekening bevat grofmazige posten zoals bouwrijp maken, saneren, aanleg water/groen/landschap, zonder concrete aanduiding van de te verrichten werkzaamheden. Ook zijn in deze berekening allerlei niet nader onderbouwde opslagpercentages (zoals prijsstijgingen tot en tijdens de bouw, voorbereidingskosten) gehanteerd, die bovendien ten onrechte ook zijn toegepast op de kosten in verband met de aankoop van de woonboerderij in het plangebied.
2.26.
Met de berekening van [naam 6] heeft de gemeente de goed onderbouwde begroting van [naam 3] (waarop de gemeente niet expliciet is ingegaan) niet gemotiveerd betwist. De rechtbank vertrouwt op de kennis, ervaring en intuïtie van de deskundigen en gaat er dus vanuit dat voor het technisch en juridisch bouwrijp maken van het plangebied rekening moet worden gehouden met een bedrag van € 2 miljoen, mede in aanmerking nemend de ter zitting daarop door de deskundigen gegeven toelichting.
2.27. Overeenkomstig het deskundigenrapport wordt op het verschil tussen de opbrengsten (€ 9.001.500,00) en de kosten (€ 3.600.000,00), dit is € 5.400.500,00 een percentage van 4% voor winst en risico en een percentage van 6% aan koopkosten in mindering gebracht, zodat resteert een bedrag van circa € 4.860.450,00. Dit bedrag dient omgeslagen te worden over het oppervlakte van het complex (12.17.04 ha) minus het oppervlakte van de woonboerderij (0.86.00 ha), dit is 11.31.04 ha, waarmee de complexwaarde (afgerond) € 43,00 per m² bedraagt.
2.28. De werkelijke waarde van het onteigende wordt daarom gesteld op een bedrag van € 221.450,00 (5.150 m² x € 43,00).
2.27. Overeenkomstig het deskundigenrapport wordt op het verschil tussen de opbrengsten (€ 9.001.500,00) en de kosten (€ 3.600.000,00), dit is € 5.400.500,00 een percentage van 4% voor winst en risico en een percentage van 6% aan koopkosten in mindering gebracht, zodat resteert een bedrag van circa € 4.860.450,00. Dit bedrag dient omgeslagen te worden over het oppervlakte van het complex (12.17.04 ha) minus het oppervlakte van de woonboerderij (0.86.00 ha), dit is 11.31.04 ha, waarmee de complexwaarde (afgerond) € 43,00 per m² bedraagt.
2.28. De werkelijke waarde van het onteigende wordt daarom gesteld op een bedrag van € 221.450,00 (5.150 m² x € 43,00).
2.29.
De deskundigen gaan ervan uit dat over de waarde van het onteigende geen btw verschuldigd is, omdat [gedaagde] geen btw-ondernemer is. De rechtbank neemt dit oordeel over.
Bijkomende schade2.30. De deskundigen zijn er in hun rapport van uitgegaan dat het fokken van pony’s een integrerend bestanddeel uitmaakt van het leven van [gedaagde] . Volgens hen zal [gedaagde] ten behoeve van de voortzetting van deze hobby een vervangende ponyweide aankopen en is dit mogelijk voor een bedrag van € 10,00 per m², dit is € 51.500,00 in totaal. De aankoopkosten zijn door de deskundigen gesteld op 11% van het aankoopbedrag, dus € 5.665,00. Hierbij is rekening gehouden met de verschuldigdheid van overdrachtsbelasting. De kosten voor een afrastering met toegangshek en een drinkwatervoorziening voor de vervangende weide begroten de deskundigen op circa € 6.000,00. De bijkomende schade komt daarmee volgens de deskundigen uit op een bedrag van € 11.665,00.
2.31.
Nu de gemeente zich heeft gerefereerd en [gedaagde] te kennen heeft gegeven dat hij zich in het advies van de deskundigen kan vinden, zal de rechtbank de deskundigen volgen in hun deugdelijk onderbouwd oordeel over de bijkomende schade van [gedaagde] .
Vaststelling van de schadeloosstelling2.32. Het aan [gedaagde] toegekende voorschot bedraagt € 112.050,90 en is dus lager dan de schadeloosstelling. [gedaagde] heeft ten titel van schadeloosstelling tevens recht op vergoeding van het nadeel dat hij lijdt door het gemis van het bedrag waarmee de uiteindelijke schadeloosstelling het betaalde voorschot te boven gaat gedurende de periode tussen de dag waarop het vonnis van vervroegde onteigening is ingeschreven en de dag waarop de schadeloosstelling wordt vastgesteld. Het bedoelde nadeel moet worden begroot naar de waarde van het gemiste genot, die niet noodzakelijkerwijze gelijk is te stellen aan de wettelijke rente over het gemiste bedrag (Hoge Raad 21 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0415, De Bruyn c.s./Waterschap Rivierenland).
2.33.
De deskundigen hebben in hun rapport geadviseerd dit nadeel te compenseren via vergoeding van de wettelijke rente over het gemiste bedrag, omdat partijen zich niet hebben uitgelaten over de modaliteit van de toe te kennen vergoeding. Zij hebben hierbij terecht gesteld dat, zoals de Hoge Raad in voormeld arrest heeft overwogen, de onteigeningsrechter in een dergelijk geval ervan uit mag gaan dat het nadeel wordt weggenomen door vergoeding van de wettelijke rente.
2.34.
De rechtbank sluit zich aan bij het standpunt van de deskundigen en zal over het gemiste bedrag de wettelijke rente toewijzen vanaf de peildatum tot aan de datum van onderhavig vonnis.
2.35.
Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen zal de schadeloosstelling worden vastgesteld op een bedrag van € 233.115,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 121.064,10 (€ 233.115,00 - € 112.050,90) vanaf de peildatum tot aan de datum van het onderhavige vonnis.
2.36. De gemeente zal worden veroordeeld om aan [gedaagde] het resterende bedrag van € 121.064,10, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de peildatum tot aan de datum van het onderhavige vonnis te voldoen.
2.36. De gemeente zal worden veroordeeld om aan [gedaagde] het resterende bedrag van € 121.064,10, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de peildatum tot aan de datum van het onderhavige vonnis te voldoen.
2.37.
Op grond van artikel 55 lid 3 Ow dient de gemeente bovendien over het per saldo te betalen bedrag de wettelijke rente te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.
De kosten van juridische en overige deskundige bijstand
2.38.
Uitgangspunt in de Onteigeningswet (Ow) is dat de daadwerkelijk gemaakte kosten van rechtsbijstand en van bijstand door andere deskundigen in beginsel ten laste van de onteigenende partij komen (artikel 50 Ow). De onteigeningsrechter toetst of het redelijk is dat de bijstand is ingeroepen en of de gemaakte kosten binnen een redelijke omvang zijn gebleven (de zogenaamde dubbele redelijkheidstoets). Het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling, en de mate waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is, spelen daarbij een rol.
2.39.
Bij e-mailberichten van 1 februari 2022 en 8 februari 2022 heeft [gedaagde]
- onder overlegging van gespecificeerde facturen - opgave gedaan van de kosten van juridische en overige deskundige bijstand. Het gaat om een totaalbedrag van € 25.822,54 inclusief btw vanwege juridische bijstand (inclusief griffierecht van € 1.639,00) en een bedrag van € 40.879,55 inclusief btw voor overige deskundige bijstand.
- onder overlegging van gespecificeerde facturen - opgave gedaan van de kosten van juridische en overige deskundige bijstand. Het gaat om een totaalbedrag van € 25.822,54 inclusief btw vanwege juridische bijstand (inclusief griffierecht van € 1.639,00) en een bedrag van € 40.879,55 inclusief btw voor overige deskundige bijstand.
2.40.
De gemeente heeft geen bezwaar gemaakt tegen deze kosten. Nu deze kosten in redelijkheid zijn gemaakt en binnen een redelijke omvang zijn gebleven, komen de kosten voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank zal de gemeente veroordelen tot betaling van deze bedragen aan [gedaagde] .
De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen
2.41.
De gemeente dient tevens de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen te dragen. Bij e-mailbericht van 22 februari 2022 heeft de voorzitter van de deskundigencommissie de rechtbank de definitieve declaraties doen toekomen. Het gaat om een totaalbedrag van € 59.020,48 inclusief btw. Dit bedrag heeft betrekking op onderhavige zaak en drie andere zaken waarin de deskundigen de schadeloosstelling ten gevolge van de onteigening ter uitvoering van het bestemmingsplan “Ziekenhuis - 2017” hebben begroot.
Met de gemeente acht de rechtbank het bedrag redelijk voor de advisering in de vier procedures. Vanwege de samenhang tussen de vier zaken zullen de kosten gelijkelijk over deze zaken worden verdeeld. Dit betekent dat de rechtbank de kosten van de deskundigen in deze zaak begroot op € 14.755,12 inclusief btw. De gemeente zal worden veroordeeld tot betaling van deze kosten.
Met de gemeente acht de rechtbank het bedrag redelijk voor de advisering in de vier procedures. Vanwege de samenhang tussen de vier zaken zullen de kosten gelijkelijk over deze zaken worden verdeeld. Dit betekent dat de rechtbank de kosten van de deskundigen in deze zaak begroot op € 14.755,12 inclusief btw. De gemeente zal worden veroordeeld tot betaling van deze kosten.
Publicatie
2.42.
Tot slot zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis.
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
stelt de door de gemeente aan [gedaagde] verschuldigde schadeloosstelling voor de bij het vonnis van 3 maart 2021 uitgesproken onteigening vast op een bedrag van € 233.115,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 121.064,10 vanaf 10 mei 2021 tot aan de datum van het onderhavige vonnis,
3.2.
veroordeelt de gemeente om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 121.064,10, te vermeerderen met de hiervoor onder 3.1 genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening,
3.3.
veroordeelt de gemeente om aan [gedaagde] te betalen de kosten van juridische bijstand ten bedrage van € 25.822,54 inclusief btw en inclusief griffierecht,
3.4.
veroordeelt de gemeente om aan [gedaagde] te betalen de kosten van overige bijstand ten bedrage van € 40.879,55 inclusief btw,
3.5.
veroordeelt de gemeente tevens in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, vastgesteld op een bedrag van € 14.755,12 inclusief btw,
3.6.
wijst het te Doetinchem verschijnende dagblad De Gelderlander aan als nieuwsblad waarin dit vonnis door de griffier van de rechtbank bij uittreksel zal moeten worden geplaatst.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. Vergunst, mr. M.J. van Lee en mr. K.H.A. Heenk en in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2022.
GR/Vg/Le/KH