ECLI:NL:RBGEL:2022:3173

• Datum uitspraak: 22 juni 2022
• Publicatiedatum: 22 juni 2022
• Zaaknummer: C/05/395477 / HZ ZA 21-369
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: K.H.A. Heenk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot vaststelling van eigendom en schadevergoeding in geschil over grondgebruik en overlast door huurders

In deze zaak vordert eiser, een particulier, dat de rechtbank vaststelt dat de feitelijke grens tussen zijn perceel en dat van gedaagde, een woningcorporatie, niet overeenkomt met de kadastrale grens. Eiser stelt dat gedaagde onrechtmatig grond in gebruik heeft genomen die hem toebehoort, en vordert schadevergoeding voor overlast veroorzaakt door huurders van gedaagde. De rechtbank heeft de procedure op 25 maart 2022 behandeld en op 22 juni 2022 vonnis gewezen. De rechtbank oordeelt dat gedaagde door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van de grond onder de bergingen die op het perceel van eiser staan. Eiser heeft niet voldoende bewijs geleverd dat de bergingen op zijn grond zijn gebouwd. De rechtbank wijst de vorderingen van eiser af, omdat hij geen belang meer heeft bij de verklaring voor recht dat hij eigenaar is van de strook grond. Ook de vordering tot schadevergoeding wordt afgewezen, omdat niet is aangetoond dat gedaagde onrechtmatig heeft gehandeld. Eiser wordt veroordeeld in de proceskosten van gedaagde, die op € 3.202,00 worden begroot.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zutphen

zaaknummer / rolnummer: C/05/395477 / HZ ZA 21-369

Vonnis van 22 juni 2022

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. Ph.J.N. [eiser] te Zutphen,

tegen

de stichting

[gedaagde] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. M.E. Dekker te Zwolle.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het proces-verbaal van mondelinge behandeling op 25 maart 2022.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

De rechtsvoorgangster van [gedaagde] , een woningcorporatie, heeft aan het einde van de jaren ‘70 van de vorige eeuw diverse panden met grond aan de [adres] en aan de [adres] van de gemeente [woonplaats] gekocht om hier woningen (in) te laten bouwen. Het waren onder meer diverse voormalige panden van drukkerij [drukkerij] . De [adres] en de [adres] zijn gelegen in de historische binnenstad van [woonplaats] .

2.2.

In opdracht van de rechtsvoorgangster van [gedaagde] heeft architectenbureau [architectenbureau] (hierna: het architectenbureau) in 1979 bestek en voorwaarden opgesteld voor het realiseren van 31 woningen aan de [adres] en aan de [adres] .

2.3.

In 1980 is voor het bouwen van de woningen een vergunning aangevraagd bij de gemeente [woonplaats] .

Deze bouwaanvraag is goedgekeurd en voorzien van een stempel van het college van burgemeester en wethouders van 22 juli 1980 (productie 2 bij de conclusie van antwoord). In de geaccordeerde bouwaanvraag is onder meer vermeld:

“(…)

3. Ingevolge art.62, lid 1, sub 1 en art.63, lid 1 moet tot een woning tenminste behoren een bergplaats geschikt voor fietsen en kinderwagens met een inwendige oppervlakte van tenminste 4 m2, indien de woning niet meer dan 4 kamers bevat.

Gelet op art.15 lid 6 en artikel A3 lid 2 sub a dient hiervoor alsnog een aanvraag bouwvergunning te worden ingediend.

(…)”

De in die leveringsakte bedoelde tekening is door [gedaagde] als productie 1 overgelegd.

2.4.

Op een bouwtekening van het architectenbureau, gedateerd 3 oktober 1980, staat vermeld (productie 4a en 4b bij de conclusie van antwoord):

“PANDEN „ [drukkerij] ”

BOUW. BERGINGEN EN TUINMUUR ED.

(…) AFD. BOUWKUNDE SCHAAL 1:50 3.10.80”.

2.5.

In 1981 zijn aan de rechtsvoorgangster van [gedaagde] geleverd: “
Diverse panden met grond gelegen aan de [adres] en de [adres] te [woonplaats] (…), alsmede kennelijk aangegeven gedeelten van de kadastrale percelen (…) zo als een en ander gearceerd is aangegeven op een aan deze akte vastgehechte tekening (…) ” (productie 6 bij de conclusie van antwoord). De in die leveringsakte bedoelde tekening is door [gedaagde] als productie 1 overgelegd.

2.6.

Aan het begin van de jaren ’80 zijn door de rechtsvoorgangster van [gedaagde] in het aan de [adres] gelegen pand op het perceel [perceelnummer] twaalf appartementen voor een- en tweepersoons huishoudens gerealiseerd, nu plaatselijk bekend als [adres] . De hoofdtoegang tot de appartementen is gelegen aan de [adres] . Het perceel wordt van de [adres] gescheiden door een manshoge gemetselde muur waarin een toegangsdeur naar het achterliggende perceel. Naast die toegangsdeur zijn in de muur de brievenbussen voor de bewoners van [adres] aangebracht.

Tegelijkertijd met de realisatie van de appartementen [adres] heeft de rechtsvoorgangster van [gedaagde] aan de [adres] zes appartementen gebouwd. Ook deze appartementen zijn bestemd voor de verhuur aan een- en tweepersoonshuishoudens in de sociale sector. Sindsdien worden de appartementen inclusief de bijbehorende bergingen aan de [adres] en [adres] door [gedaagde] dan wel haar rechtsvoorgangster verhuurd.

2.7.

[gedaagde] is nu eigenaar van de percelen thans kadastraal bekend als [perceelnummer] en [perceelnummer] . Het perceel [perceelnummer] is uitsluitend gelegen aan de [adres] . Het perceel [perceelnummer] is gelegen tussen de [adres] en de [adres] en bestaat uit de voormalige percelen [adres] en [adres] . Het tussen deze percelen van [gedaagde] gelegen perceel met nu kadastraal nummer [perceelnummer] is sinds 28 december 2020 eigendom van [eiser] . Dit perceel wordt gevormd door de aan elkaar grenzende percelen van de [adres] en de [adres] . Het op dit perceel gelegen herenhuis aan de [adres] heeft haar achteruitgang via de [adres] .

2.8.

Op en over de grens tussen perceel [perceelnummer] van [gedaagde] ( [adres] ) en perceel [perceelnummer] van [eiser] staat achter het appartementencomplex op perceel [perceelnummer] een blok van 18 stenen bergingen dat uitsluitend bereikbaar is vanaf het perceel [perceelnummer] . De bergingen staan deels op een bij perceel [perceelnummer] van [eiser] behorende strook grond.

De bergingen zijn verhuurd aan de huurders van de woningen [adres] en [adres] en worden door hen als zodanig ook gebruikt.

2.9.

[eiser] heeft het perceelgedeelte aan de [adres] in gebruik als terras en (par)keerplaats voor de drie auto’s van hem en zijn gezinsleden. Deze bestrate parkeerplaats grenst aan de oostkant aan het appartementencomplex [adres] en aan de westkant aan de bergingen. Aan de zuidkant is het herenhuis aan de [adres] gelegen en aan de noordkant wordt het terrein door een (automatische) poort gescheiden van de [adres] .

2.10.

Bij brief van 13 augustus 2021 (productie 5 van [eiser] ) heeft [eiser] aan [gedaagde] onder meer het volgende bericht:

“(…)

Op de kadastrale grens is duidelijk zichtbaar dat een deel van de achtertuin van ondergetekende, is voorzien van bebouwing welke bij u in gebruik is. Met andere woorden, de gebruiksgrens wijkt af van de kadastrale grens.

Ik stel voor een grensreconstructie te laten uitvoeren opdat zichtbaar wordt welk deel van de grond van ondergetekende u ten onrechte in gebruik heeft.

Volledigheidshalve merk ik op dat noch verkrijgende verjaring, noch bevrijdende verjaring aan de orde is. (…)

Het belang van de teruggave van de grond aan ondergetekende weegt zwaar, om reden dat wij alhier meerdere auto’s dienen te parkeren waarbij het van belang is om op eigen terrein te kunnen keren. Wanneer er een voertuig staat geparkeerd in de nabijheid van onze (automatische) poort aan de Heukenstraat, belemmerd dat ons om het terrein te kunnen verlaten. Voorts beschikken wij nu slechts over een verhoudingsgewijs klein terras.

(…)

Ik verzoek en daar waar nodig sommeer ik u, mij binnen 14 dagen gerekend vanaf heden te bevestigen dat u de grond aan ondergetekende ter beschikking zal stellen, onder vergoeding van de geleden en zo mogelijk nog te lijden schade.

(…)”

2.11.

Bij e-mailbericht van 31 augustus 2021 (productie 6 van [eiser] ) heeft [eiser] voorts aan [gedaagde] bericht:

“(…)

Vanuit de belendende woningen, welke door uw Stichting worden verhuurd is sprake van ernstige geluidsoverlast veelal in de nachtelijke uren. (…) het huurbeleid, zoals u dat hanteert door op grote schaal te verhuren aan mensen met psychische problematiek, voor ondergetekende en zijn gezin en overige buurtbewoners een overlastsituatie vormt met als gevolg een substantiële aantasting van het woongenot en het laten voortduren door u als verhuurder, c.q. het gedogen betitelen wij als een vorm van ernstige onrechtmatige hinder.

(…)

Op zaterdag 28 augustus 2021 in de ochtenduren zijn wij geconfronteerd met een situatie waarbij een deur vanuit één van de ramen aan de zijkant van uw pand aan de [adres] voorzien van ijzeren deurklinkers naar beneden is gegooid. (…) Wij vinden de situatie evenwel dermate bedreigend en gevaarlijk dat wij van mening zijn dat directe actie vereist is. (…) U bent als verhuurder indachtig de ernstige lange structurele overlast de aangewezen partij om op te treden. Er is sprake van een substantiële aantasting van het woongenot en het laten voortduren van deze situatie levert een toerekenbare tekortkoming op en is onrechtmatig.

Wij wensen vergoeding van de door ons geleden en zo mogelijk nog te lijden schade. De lak van de ter plaatse geparkeerde auto is beschadigd. De nieuwe bestrating recent gelegd nog geen maand oud is ook beschadigd. (…)

Hedenmorgen deed zich andermaal de situatie voor dat de poort aan de achterzijde werd geblokkeerd door een tweetal bussen van uw bedrijf. Hierover heeft veelvuldig telefonisch contact met uw Stichting plaatsgevonden en klaarblijkelijk zonder noemenswaardig resultaat. Ondergetekende was hierdoor niet in de mogelijkheid in de (vroege) ochtend invulling te geven aan dringende afspraken die ik uit hoofde van mijn professie had. Een werknemer die bij ons aan de [adres] aan het werk is kon het terrein niet op en heeft circa een uur geen werkzaamheden kunnen verrichten. (…) Met de bestelbussen van uw Stichting was andermaal sprake van hinderlijk parkeren zijnde onrechtmatig en ondergetekende wenst vergoeding van de ook hierdoor geleden en zo mogelijk nog te lijden schade.

Te meer nu ook geen gehoor is gegeven aan het verzoek c.q. sommatie in de aangetekende brief/mail/gewone post van ondergetekende van 13 augustus jl. en u derhalve in gebreke bent, zie ik mij genoopt wanneer ook een reactie c.q. bevredigende reactie binnen vijf dagen gerekend vanaf heden uitblijft op dit schrijven een procedure jegens uw Stichting aanhangig te maken.

(…)”

2.12.

Bij brief van 10 september 2021 van de raadsman van [gedaagde] (productie 8 van [gedaagde] ) is aan [eiser] onder meer het volgende bericht:

“(…)

In uw brief (…) maakt u aanspraak op de grond waarop cliënte haar bergingen heeft gebouwd, althans heeft laten bouwen. Die grond zou volgens de kadastrale tekening die u heeft geraadpleegd van u zijn. De onder de bergingen liggende grond zou door cliënte onrechtmatig in gebruik zijn en daarom meent u aanspraak te kunnen maken op deze grond. Volgens cliënte is deze aanspraak niet terecht. De in het geding zijnde bergingen staan daar al sinds het begin van de jaren tachtig van de vorige eeuw.

In april 1981 is de rechtsvoorgangster van cliënte eigenaar geworden van het perceel dat nu genummerd is [perceelnummer] . Op het betreffende perceel bevond zich een gebouw en in het gebouw zijn aan het begin van de jaren tachtig in opdracht van de rechtsvoorgangster van cliënte appartementen gerealiseerd.

Gelijktijdig met of direct na het realiseren van de appartementen zijn ook de bergingen gebouwd. Die staan daar inmiddels al ongeveer veertig jaren. Door verjaring is cliënte eigenaar geworden van de grond onder de bergingen. (…)

Dan de kwestie van de overlast die u ervaart van diverse omwonenden, die (mogelijk) van cliënte een woning huren. U maakt in dat kader melding van een incident (…) De (mogelijk) betrokken huurder is door cliënte aangesproken op zijn gedrag een heeft van cliënte een waarschuwing gekregen. Dit is de gebruikelijke gang van zaken als omwonenden zich bij cliënte melden met klachten over het gedrag van huurders van cliënte. (…)

Op dit moment ziet cliënte geen aanleiding om verdere stappen te ondernemen tegen haar huurders die bij u in de buurt wonen, al was het maar omdat zij behalve uw klacht over de deur geen enkele klacht van u heeft ontvangen over haar huurders. (…) Cliënte betwist ook dat zij zich onrechtmatig ten opzichte van u gedraagt. (…)

Nog kort een opmerking over het feit dat medewerkers van cliënte een of meer bedrijfsauto’s zodanig geparkeerd hebben dat u belemmerd werd bij uw vertrek uit uw woning. Nadat u daarover telefonisch contact had gezocht met cliënte, is er vanuit het kantoor van cliënte meteen gebeld met de betrokken medewerker(s) van cliënte en hebben zij de bedrijfsauto’s verplaatst.

(…)”

2.13.

Half september 2021 heeft [gedaagde] van diverse omwonenden klachten ontvangen over overlast die door haar huurders wordt veroorzaakt (productie 9 bij de conclusie van antwoord).

2.14.

Op 24 september 2021 hebben twee medewerkers van [gedaagde] een gesprek gevoerd met diverse betrokken omwonenden, onder wie de partner van [eiser] . Tijdens dit gesprek zijn afspraken gemaakt over de toewijzing van de woningen. De inhoud van dit gesprek is middels een brief aan de bewoner die contactpersoon was bevestigd (productie 10 bij de conclusie van antwoord). Hierin is onder meer opgenomen:

“(…)

Tijdens het gesprek hebben wij ook de manier van toewijzen van de woningen van [gedaagde] besproken. Het verzoek vanuit u is om geen mensen vanuit instellingen te plaatsen. Wij hebben uitgelegd dat wij werken met de opstapregeling in samenwerking met de gemeente [woonplaats] , maar ook woningen regulier toewijzen. Wij hebben afgesproken dat wij voorlopig geen woningen via de opstapregeling toewijzen in de [adres] . De reguliere toewijzingen proberen wij zo nauwkeurig mogelijk te doen. (…)

Bij meldingen zullen wij in gesprek gaan met de mogelijke veroorzakers en/of hulpverlening. Verder hebben wij de afspraak gemaakt dat wij over 3 maanden opnieuw bij elkaar komen om de situatie te bespreken. (…) Wij willen u vragen om met de buurtbewoners samen een datum af te spreken voor deze afspraak.

(…)”

2.15.

Begin oktober 2021 heeft [gedaagde] opnieuw klachten van omwonenden ontvangen over haar huurders.

2.16.

Hierop is door [gedaagde] bij brief van 14 oktober 2021 gereageerd, waarin zij onder meer heeft aangegeven dat de melding is opgenomen in het dossier overlast en dat zij contact zal leggen met de mogelijke overlastveroorzakers en de betrokken hulpverleners zal verzoeken om huisbezoeken in te plannen zodat de situatie kan worden besproken (productie 11 bij de conclusie van antwoord).

3. De vordering en het verweer

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. zal verklaren voor recht dat de feitelijke grens tussen het perceel van [eiser] kadastraal aangeduid [perceelnummer] en het perceel van [gedaagde] kadastraal aangeduid [perceelnummer] niet in overeenstemming is met de kadastrale grens;

II. zal verklaren voor recht dat [eiser] eigenaar is van het door [gedaagde] in gebruik genomen stuk grond, zijnde gelijk aan de strook grond gelegen tussen de feitelijke erfgrens en de kadastrale grens gelegen over de gehele lengte van het perceel achter de woning aan de [adres] en [adres] te [woonplaats] (hierna: de strook grond);

III. zal verklaren voor recht dat [eiser] eigenaar is van de opstallen op de strook grond;

IV. zal verklaren voor recht dat [gedaagde] de onder II. en III. genoemde strook grond en opstallen onrechtmatig in gebruik heeft;

V. zal verklaren voor recht dat [gedaagde] gehouden is [eiser] en diens gezin het rustig en ongestoord woongenot te verschaffen en ervoor [dient, rb]in te staan dat dit niet langer zal worden verstoord, noch middels geluidsoverlast, noch middels het doen van beledigende uitlatingen door personen aan wie zij in de [adres] woonruimte verhuurt en ervoor in te staan dat andere verstoringen, zoals het naar beneden gooien van deuren voorzien van metalen deurklinkers en/of beschimmelde etenswaren en/of overige materialen, zich niet langer zal voordoen en dat wanneer de overlast zich blijft continueren [gedaagde] gehouden is maatregelen te treffen jegens haar huurders via de daartoe geëigende juridische weg;

VI. zal verklaren voor recht dat [gedaagde] gehouden is ervoor zorg te dragen dat personeel in haar dienst, ofwel bedrijven die namens haar werkzaamheden verrichten het in haar panden aan de [adres] niet is toegestaan de in- en uitgang hinderlijk te blokkeren;

VII. [gedaagde] zal veroordelen om uiterlijk binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan een grensreconstructie, op kosten van [gedaagde] , uit te voeren door het Kadaster;

VIII. [gedaagde] zal veroordelen om binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis de onder II. en III. genoemde strook grond inclusief opstal(len)/berging(en) met alles wat zich daarin bevindt, te ontruimen, te verlaten en in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen en te houden;

IX. [gedaagde] zal veroordelen binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan het op gezamenlijke kosten aanbrengen van een afscheiding op de kadastrale erfgrens, voor zover deze thans niet aanwezig is;

X. [gedaagde] zal veroordelen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis tot betaling aan [eiser] van een voorschot op de schade van € 500,00;

XI. [gedaagde] zal verplichten tot vergoeding van de geleden en mogelijk nog te lijden schade die het bedrag van € 500,00 te boven gaat, nader op te maken bij staat te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag waarop de schade is toegebracht;

XII. wanneer de teruggave van de grond met bergingen en ontruiming niet plaatsvindt binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis een machtiging af te geven tot ontruiming op kosten van [gedaagde] , zo nodig met hulp van de sterke arm, te bewerkstelligen;

XIII. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat zij na betekening van dit vonnis niet voldoet aan het gevorderde onder V. tot en met IX., althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen dwangsom;

XIV. [gedaagde] zal veroordelen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis maatregelen te treffen die tot resultaat hebben dat het rustig en ongestoord woongenot van [eiser] en diens gezin niet langer zal worden verstoord en [gedaagde] zal gebieden zodanige maatregelen te treffen dat geluidsoverlast en het doen van beledigende uitlatingen en andere verstoringen, zoals het naar beneden gooien van deuren voorzien van metalen deurklinken en/of overige materialen, zich niet langer zal voordoen, op straffe van een dwangsom van

€ 500,00 voor iedere dag of dagdeel dat in strijd hiermee wordt gehandeld;

XV. geheel voorwaardelijk in de situatie dat onverhoopt sprake mocht zijn van verjaring van de grond tot vergoeding van de vermogensschade die [eiser] als gevolg van dit onrechtmatig handelen lijdt, als gevolg van verlies van het eigendom nader op te maken bij staat,

XVI. [gedaagde] zal veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder de nakosten, en te vermeerderen met de wettelijke rente;

XVI. althans een zodanige beslissing te nemen als de rechtbank in goede justitie zal vernemen te behoren.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat de feitelijke grens tussen de percelen niet in overeenstemming is met de kadastrale grens, [gedaagde] de strook grond wederrechtelijk in bezit heeft genomen en [eiser] belang heeft bij teruglevering van de grond. [eiser] wenst vergoeding van de schade nader op te maken bij staat. Voor zover sprake is van verjaring – hetgeen wordt betwist – wenst [eiser] vergoeding van de schade die hij lijdt als gevolg van het verlies van het eigendom. Voorts stelt [eiser] dat sprake is van hinderlijk dan wel onrechtmatig parkeergedrag en van ernstige hinder, waaronder geluidsoverlast, vernieling en beschadiging van zijn eigendommen en smaad, waardoor hij schade heeft geleden. Deze geleden en nog te lijden schade bestaat onder meer uit het verminderd woongenot, aldus [eiser] .

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Zij stelt dat zij eigenaar is geworden van de strook grond door bevrijdende verjaring. In het kader van het gestelde hinderlijke dan wel onrechtmatige parkeergedrag geldt dat zij niet onrechtmatig heeft gehandeld en niet aansprakelijk is voor eventuele schade. Voor wat betreft de ernstige hinder geldt dat het niet aan haar is om aan [eiser] het rustig woongenot te garanderen en dat zij als verhuurder van de veroorzaker van de schade niet aansprakelijk is voor eventuele schade, omdat geen sprake is van onrechtmatig handelen of nalaten door haarzelf.

[gedaagde] concludeert dat [eiser] niet in zijn vordering dient te worden ontvangen, althans dat zijn vorderingen worden afgewezen als zijnde niet bewezen en/of ongegrond met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure.

4. De beoordeling

Wie is thans rechthebbende op de strook grond waarop de bergingen (deels) zijn gebouwd?

4.1.

De rechtbank zal allereerst de vraag beantwoorden of [eiser] eigenaar is van de strook grond waarop de bergingen (deels) zijn gebouwd, zoals hij stelt en [gedaagde] weerspreekt, dan wel of [gedaagde] door bevrijdende verjaring eigenaar van die strook is geworden, zoals zij stelt en [eiser] weerspreekt.

4.2.

Tussen partijen staat vast dat de bergingen voor in ieder geval een gedeelte op de grond van [eiser] staan. [gedaagde] heeft erkend dat uit de door [eiser] als productie 4 in het geding gebrachte kadastrale kaart kan worden afgeleid dat de bergingen gedeeltelijk zijn gebouwd op een strook grond die oorspronkelijk niet aan haar rechtsvoorgangster toebehoorde, dat de kadastrale grens tussen haar perceel [perceelnummer] en het perceel [perceelnummer] van [eiser] onder het bouwblok van de bergingen loopt en de bergingen dus deels op het perceel [perceelnummer] zijn gebouwd.

4.3.

[gedaagde] heeft een beroep gedaan op bevrijdende verjaring. Zij heeft aangevoerd dat de bergingen in de jaren ‘80 van de vorige eeuw gelijktijdig met de woningen in het gebouw [adres] door haar rechtsvoorgangster zijn gebouwd. Toen is ook de tuinmuur gebouwd als afscheiding tussen de tuin bij de woningen [adres] en de [adres] . Haar rechtsvoorgangster had de grond waarop de bergingen gebouwd zijn daarom al sinds het begin van de jaren ’80 in haar bezit. Volgens [gedaagde] is de verjaringstermijn van 20 jaar gaan lopen vanaf het realiseren van de bergingen althans op de dag van invoering van het (nieuw) Burgerlijk Wetboek, te weten 1 januari 1992. Voormalige eigenaren van het perceel [perceelnummer] hebben nooit aanspraak gemaakt op de strook grond. De eigenaar van perceel [perceelnummer] heeft na beëindiging van de verjaringstermijn van 20 jaar het recht verloren om de grond nog op te eisen, waardoor (de rechtsvoorgangster van) [gedaagde] niet alleen bezitter, maar ook eigenaar van de strook grond is geworden, aldus [gedaagde] . Zij heeft ter onderbouwing van haar stellingen verwezen naar de door haar in het geding gebrachte stukken.

4.4.

[eiser] betwist dat de bergingen begin jaren ’80 zijn gerealiseerd en dat zij zijn gebouwd door de rechtsvoorgangster van [gedaagde] . Hij stelt dat het veel aannemelijker en daarom ook denkbaar is dat de bergingen in opdracht van zijn rechtsvoorganger op diens eigen grond zijn gebouwd. De door zijn rechtsvoorganger gebouwde bergingen zijn door [gedaagde] onrechtmatig in gebruik genomen, zo begrijpt de rechtbank [eiser] .

4.5.

Het beroep op verjaring is een zelfstandig verweer van [gedaagde] tegen de vorderingen van [eiser] . De stelplicht en bewijslast daarvan rusten daarom op grond van de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) op [gedaagde] .

4.6.

Artikel 3:105 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat hij die een goed bezit, dat goed verkrijgt op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw.

Een vereiste voor bevrijdende verjaring is ondubbelzinnig bezit gedurende twintig jaar. Men neemt een goed in bezit door zich daarover de feitelijke macht te verschaffen. De vraag of sprake is van bezit moet worden beantwoord aan de hand van de maatstaven van artikel 3:107 BW en volgende. Artikel 3:107 BW omschrijft bezit als het houden van een goed voor zichzelf, dat wil zeggen het uitoefenen van de feitelijke macht over een goed met de pretentie rechthebbende te zijn.

Een eigenaar kan het bezit van een onroerende zaak niet prijsgeven. Maar hij kan wel het bezit verliezen als hij toelaat dat een ander de zaak in bezit neemt. Hij verliest dan het bezit omdat de ander het bezit verkrijgt, niet omdat hij het zelf heeft prijsgegeven.

4.7.

Tussen partijen is niet in geschil dat direct vanaf het gereedkomen van de bergingen nu [gedaagde] en eerder haar rechtsvoorgangster daarvan onafgebroken en ondubbelzinnig het bezit hebben gehad. [eiser] verwijt [gedaagde] immers dat de bergingen onrechtmatig in bezit zijn genomen. Onweersproken is dat (de rechtsvoorgangster van) [gedaagde] zich van meet af aan heeft gedragen als bezitter en rechthebbende van het gedeelte van het perceel waarop de bergingen zijn gebouwd. Zij oefent al sinds de bouw van de bergingen de feitelijke macht daarover uit, verhuurt ze aan haar huurders en deze huurders gebruiken sindsdien de bergingen ook als zodanig. De bergingen zijn door een tuinmuur afgescheiden van de [adres] en zijn uitsluitend bereikbaar en toegankelijk voor de bewoners/huurders van de woningen van [gedaagde] aan de [adres] / [adres] . Voor een ieder, maar in ieder geval voor de rechthebbende op het perceel [perceelnummer] , moet van meet af aan duidelijk zijn geweest dat (de rechtsvoorgangster van) [gedaagde] heeft gepretendeerd eigenaar te zijn van de bergingen.

4.8.

Het verweer van [eiser] dat geen sprake is van goede trouw aan de zijde van [gedaagde] kan onbesproken blijven nu [gedaagde] een beroep doet op bevrijdende verjaring door het verstrijken van een termijn van meer dan twintig jaar, zodat goede trouw geen rol speelt. Voor de toepasselijkheid van deze vorm van verjaring is het enkele, ongekwalificeerde bezit van een goed doorslaggevend.

4.9.

Over de verjaringstermijn(en) en de aanvang daarvan wordt het volgende overwogen. Zouden, zoals [gedaagde] stelt, de bergingen zijn gebouwd omstreeks 1981, dan gold op grond van het toen geldende recht een verjaringstermijn van dertig jaar. Die verjaringstermijn was nog niet verstreken bij het in werking treden van het thans geldende (nieuw) Burgerlijk Wetboek. De verjaringstermijn onder dat nieuwe recht is twintig jaar (artikel 3:306 BW). De jaren van bezit te kwader trouw vóór 1992 (onder het oude recht) tellen mee voor de bevrijdende verjaring bij bezit te kwader trouw onder het nieuwe recht. Zou het bezit te kwader trouw zijn begonnen in 1981, zoals [gedaagde] stelt en [eiser] betwist, dan is de bevrijdende verjaring voltooid in het jaar 2001. Toen zou het recht van de toenmalige rechthebbende van het perceel [perceelnummer] verloren zijn gegaan om een vordering in te stellen tot teruggave van de door (de rechtsvoorgangster van) [gedaagde] in bezit genomen strook onder de bergingen. Dat in de periode tussen 1981 en 2001 de verjaring is gestuit, is niet gesteld en ook niet gebleken.

4.10.

Bij dit alles moet bedacht worden dat onder het oude recht bezit te kwader trouw nooit kon leiden tot verkrijging door verjaring. Dit is pas mogelijk geworden bij de inwerkingtreding van het nieuw Burgerlijk Wetboek. Artikel 73 van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de vraag of [gedaagde] door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van de strook grond onder de bergingen aan de hand van het sinds 1 januari 1992 in werking getreden recht beantwoord moet worden. Dat betekent dat voor de vraag of [gedaagde] als bezitter door verjaring de strook grond heeft verkregen een verjaringstermijn van twintig jaar geldt, beginnend op 1 januari 1992 en dus eindigend op 1 januari 2012. Dat in de periode tussen 1992 en 2012 de verjaring is gestuit, is evenmin gesteld of gebleken.

4.11.

Dit leidt ten slotte tot de vraag of [gedaagde] voldoende heeft aangevoerd ter onderbouwing van haar stelling dat de bergingen en de grond waarop zij gebouwd zijn sinds ongeveer 1981 bij haar en haar rechtsvoorgangster in bezit zijn geweest en of [eiser] deze stelling voldoende gemotiveerd heeft betwist. Bij de beantwoording van die vraag wordt het volgende overwogen.

4.12.

[gedaagde] heeft als productie 5 in het geding gebracht een deel van het

“BESTEK EN VOORWAARDEN

Voor het bouwen van 31 stuks woningen voor 1 + 2 persoonshuishoudens aan de [adres] en [adres] te [woonplaats] , in de voormalige panden van [drukkerij] .” Dit bestek van december 1979 is opgesteld door het architectenbureau in opdracht van de [rechtsvoorgangster gedaagde] , rechtsvoorgangster van [gedaagde] . Op pagina 121 van het bestek en voorwaarden is onder meer opgenomen:

“(…)

76.20.

LEGPLANKEN

01a In elke berging op nadere aanwijzing 1 vurehouten legplank (…)”

(…)”

Onder TERREINAFWERKINGEN staat:

“fase I: erfscheidingsmuur langs de [adres] van 1-steens metselwerk in gevelsteen als fase II, hoof 2100, met afdekking: gemetselde ezelsrug.

Lente erfscheidingsmuur ca. 24 m’ ”.

De rechtbank concludeert hieruit dat de rechtsvoorgangster van [gedaagde] opdracht heeft gegeven voor het opstellen van een bestek en voorwaarden voor de bouw van 31 woningen met bergingen en een erfscheidingsmuur aan de [adres] en de [adres] .

4.13.

Als productie 2 heeft [gedaagde] een stuk van 8 juli 1980 afkomstig van Openbare Werken [woonplaats] in het geding gebracht, waaruit blijkt dat de Welstandscommissie en de Rijksdienst voor de Monumentenzorg positief hebben geadviseerd over het door de [rechtsvoorgangster gedaagde] ingediende bouwplan voor het veranderen van een uitgeverij met magazijnen in 31 wooneenheden aan de [adres] en de [adres] . Vermeld is dat tot een woning tenminste moet behoren een bergplaats geschikt voor fietsen en kinderwagens met een inwendige oppervlakte van tenminste 4 m2 indien de woning niet meer dan vier kamers telt. Voor de bergingen moet alsnog een aanvraag bouwvergunning worden ingediend, aldus dit stuk.

Het mag zo zijn dat [gedaagde] geen bouwaanvraag voor de bergingen in het geding heeft gebracht – die waarschijnlijk niet meer in haar archief terug te vinden is, aldus [gedaagde] – uit deze brief blijkt dat de rechtsvoorgangster van [gedaagde] een bouwaanvraag voor woningen met bergingen heeft ingediend en dat naar aanleiding daarvan haar medio 1980 is voorgehouden dat de woningen een berging moeten hebben en dat voor die bergingen een afzonderlijke bouwvergunning moet worden aangevraagd. De rechtsvoorgangster van [gedaagde] wilde medio 1980 dus al bergingen bij de appartementen bouwen.

4.14.

Productie 4 bestaat uit twee bouwtekeningen van de bergingen aan de [adres] . [eiser] heeft aangevoerd dat deze producties niet te controleren zijn en dat daaruit niet blijkt dat ze van 1980 zijn, zodat hij dit betwist. Hij weerspreekt dat er een vergunning is verleend en heeft daartoe aangevoerd dat er dan een vergunning zou zijn geweest om te bouwen op andermans grond.

Aan de betwisting van [eiser] dat de producties van 1980 zijn gaat de rechtbank in ieder geval voor wat betreft de tweede tekening voorbij. Op die tekening staat:

“panden “ [drukkerij] ”

Bouw: bergingen en tuinmuur ed

Dow afd,. bouwkunde schaal 1:50 3.10.80”

Dit biedt voldoende steun aan de stelling van [gedaagde] dat de tekeningen van oktober 1980 zijn, dus gemaakt na het bericht van de gemeente dat een afzonderlijke aanvraag moest worden ingediend. [eiser] heeft niet weersproken dat deze bouwtekeningen de bergingen en de tuinmuur bij het perceel [adres] betreffen.

De rechtbank concludeert hieruit dat de rechtsvoorgangster van [gedaagde] omstreeks 1980 een aanvraag heeft ingediend voor een bouwvergunning voor de bergingen en de tuinmuur.

Weliswaar ontbreken de bouwaanvraag en de bouwvergunning, maar bezien in het licht van het feit dat de bergingen daadwerkelijk zijn gebouwd en dat de gemeente daartegen nimmer is opgetreden, moet het ervoor gehouden worden dat een bouwvergunning is verleend voor de bergingen en de tuinmuur. Aangenomen moet worden dat deze vergunning is verleend naar aanleiding van de aanvraag omstreeks oktober 1980. Gesteld noch gebleken is immers dat later, zoals [eiser] suggereert omstreeks het jaar 2000 bij de verbouwing van de panden [adres] , een aanvraag voor een bouwvergunning voor de muur en de bergingen is ingediend.

Aan de stelling van [eiser] dat in 1981 een vergunning zou zijn verleend voor het bouwen op andermans grond wordt voorbijgegaan. De bouwvergunningen zijn aangevraagd voordat de percelen grond met opstallen aan [gedaagde] zijn geleverd en dus voordat vast is komen te staan welke (delen van de) percelen van [drukkerij] daadwerkelijk aan [gedaagde] zijn verkocht en geleverd.

Niet weersproken is dat aan de rechtsvoorgangster van [gedaagde] omstreeks 1980/1981 een bouwvergunning is verleend voor de realisatie van 12 en 6 appartementen aan de [adres] / [adres] . De hiervoor beschreven stukken bieden steun aan de stelling van [gedaagde] dat de bergingen tegelijkertijd met deze appartementen zijn gebouwd en dat ook de tuinmuur toen is gebouwd. Voor wat betreft dit laatste geldt dat de tuinmuur op de foto die als productie 7 door [gedaagde] in het geding is gebracht naar schatting 2.10 meter hoog is en voorzien is van een gemetselde ezelsrug als afdekking. De beschrijving van de muur komt dus overeen met de beschrijving in het bestek van 1979 van de muur die gebouwd moest worden bij fase I, de woningen aan de [adres] .

4.15.

Tegenover de met stukken onderbouwde stelling van [gedaagde] dat de bergingen en tuinmuur door haar rechtsvoorgangster tegelijkertijd met de appartementen aan de [adres] en [adres] zijn gebouwd, staat de betwisting door [eiser] . Hij betwist dat de bergingen en tuinmuur rond 1980/1981 zijn gebouwd en meent dat het aannemelijker is dat zijn rechtsvoorganger de bergingen op eigen grond heeft gebouwd.

Hij heeft daarbij allereerst een beroep gedaan op een in zijn opdracht uitgevoerde bouwhistorische verkenning, maar deze verkenning heeft hij niet in het geding gebracht. Zij kan dus niet als onderbouwing dienen.

[eiser] heeft bij de mondelinge behandeling verklaard dat het pand [adres] in het jaar 2000 is verbouwd tot kantoorruimte en dat in 2018 zijn pand, [adres] , is gesplitst van het pand aan de [adres] .

Ter zitting heeft hij eerst verklaard dat bij de splitsing van de panden [adres] in 2018 doorgangen zijn dichtgemaakt en vervolgens dat bij verbouwing van het pand [adres] tot kantoorruimtes in het jaar 2000 doorgangen zijn dichtgemaakt. Volgens hem zijn op enig ogenblik de bergingen gebouwd, maar hij kan niet zeggen wanneer dat is gebeurd.

Zou [eiser] willen betogen dat er een verband bestaat tussen het dichtmaken van de doorgangen en de bouw van de bergingen, dan geldt dat uit zijn verklaringen niet blijkt welke doorgangen wanneer, in 2000 of in 2018, zijn dichtgemaakt. Bedacht moet worden dat het pand [adres] al in 1981 is gesplitst voor de realisatie van de appartementen in het pand aan de [adres] . Volgens eigen verklaring van [eiser] zijn toen de doorgangen tussen de panden aan de [adres] dichtgemetseld. Welk verband er zou moeten bestaan tussen het dichtmetselen van de doorgangen tussen de [adres] in 2000 of in 2018 en de door [eiser] gestelde bouw van de bergingen achter het pand aan de [adres] in 2000 of 2018 is de rechtbank niet duidelijk en is ook verder niet toegelicht door [eiser] . Van een dergelijk verband is dan ook onvoldoende gebleken.

[eiser] heeft zijn stelling dat de bergingen binnen de termijn van 20 jaar moeten zijn gebouwd ook voor het overige niet onderbouwd. Stukken waaruit dat zou kunnen blijken, heeft hij niet in het geding gebracht.

De rechtbank volgt hem daarom niet in zijn betoog dat het aannemelijker is dat de bergingen door zijn rechtsvoorganger zijn gebouwd. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom de eigenaar van een perceel op enig moment 18 bergingen bouwt op een naastgelegen, deels aan een ander toebehorend en bij die ander ook in gebruik zijnd perceel, met deuren die uitkomen op dat perceel en vervolgens zonder enig protest die bergingen door de eigenaar van dat buurperceel in bezit laat nemen. De stelling van [eiser] dat de bergingen door zijn rechtsvoorganger zijn gebouwd, wordt dan ook verworpen.

[eiser] heeft nog betoogd dat hij in die situatie door natrekking eigenaar van de bergingen is geworden, maar dat beroep op natrekking strandt op het oordeel dat [gedaagde] door verjaring eigenaar van de grond onder de bergingen en daarmee ook van de bergingen is geworden.

4.16.

Voor zover de vorderingen van [eiser] ook zien op de tuinmuur langs de [adres] geldt dat [gedaagde] tegenover de betwisting door [eiser] haar stelling dat zij ook daarvan door verjaring eigenaar is geworden, voldoende heeft onderbouwd met de hiervoor onder 4.12 en verder besproken stukken.

[eiser] heeft verklaard dat volgens de architect de muur niet uit de jaren ’80 kan komen en dat er eerst een andere muur stond. Dit heeft hij echter op geen enkele manier onderbouwd, terwijl wat hij heeft aangevoerd de stelling van [gedaagde] dat haar perceel al sinds 1981 door een tuinmuur van de [adres] wordt gescheiden, niet weerspreekt.

Zoals hiervoor onder 4.14 al overwogen komt de huidige muur overeen met de beschrijving in het bestek.

4.17.

[eiser] zal niet worden toegelaten tot bewijs van zijn verweer dat het niet uitgesloten is dat enige rechtsvoorganger van hem de bergingen op eigen grond heeft gebouwd binnen een termijn van twintig jaar voor of vanaf niet nader aangegeven data. Deze stellingen van [eiser] lenen zich niet voor bewijslevering, omdat zij slechts berusten op niet concrete aannames, terwijl ook overigens niet aan bewijslevering wordt toegekomen omdat het standpunt van [eiser] al op de stelplicht strandt.

4.18.

Dit alles leidt tot het oordeel dat [gedaagde] door verjaring eigenaar is geworden van de onder de bergingen en tuinmuur gelegen grond en van de daarop staande opstallen. Dat betekent dat [eiser] geen belang meer heeft bij de verklaring voor recht dat de feitelijke grens tussen de percelen [perceelnummer] en [perceelnummer] niet in overeenstemming is met de kadastrale grens.

Omdat [eiser] door verjaring het bezit van deze strook grond is verloren, zal niet voor recht worden verklaard dat [eiser] eigenaar is van deze strook grond en van de daarop staande opstallen. Ook zal geen verklaring voor recht gegeven worden dat [gedaagde] de stroken grond en opstallen onrechtmatig in gebruik heeft. [gedaagde] is immers in 2012 door verjaring eigenaar geworden. De vordering [gedaagde] te veroordelen om mee te werken aan een grensreconstructie op haar kosten zal eveneens worden afgewezen, evenals de vorderingen [gedaagde] te veroordelen de grond en de opstallen te ontruimen en te verlaten, de grond aan [eiser] ter beschikking te stellen en [gedaagde] te veroordelen mee te werken aan het aanbrengen van een afscheiding op de kadastrale erfgrens op gezamenlijke kosten.

4.19.

Voor wat betreft de gevorderde schadevergoeding heeft [eiser] verwezen naar het arrest van de Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2017:309. Daarin is bepaald dat het in het bezit nemen en houden onrechtmatig kan zijn. [eiser] vordert daarom schadevergoeding, nader op te maken bij staat.

Die vordering wordt afgewezen nu gesteld noch gebleken is dat [eiser] schade heeft geleden en dat [gedaagde] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld.

De vergelijking met de situatie die heeft geleid tot het aangehaalde arrest van de Hoge Raad gaat mank. De situatie dat [eiser] als (voormalige) rechthebbende zijn eigendom heeft verloren aan [gedaagde] door de werking van artikel 3:105 BW doet zich hier niet voor. De betreffende strook grond is al in 2012, dus ruim voor de verkoop en levering van perceel [perceelnummer] aan [eiser] , door verjaring eigendom geworden van [gedaagde] . [eiser] is dus nimmer bezitter van de strook grond geworden of geweest. Dat de strook grond door zijn rechtsvoorganger aan hem is verkocht, is niet gesteld en ook niet gebleken. Volgens [eiser] wist de verkoper niet dat de feitelijke grens niet overeenstemde met de kadastrale grens.

Ook doet zich niet de situatie voor dat (de rechtsvoorgangster van) [gedaagde] de strook grond in bezit heeft genomen en gehouden, terwijl zij wist dat een ander daarvan eigenaar was. [gedaagde] heeft in dit verband aangevoerd dat waarschijnlijk door een vergissing van de betreffende aannemer deels op perceel [perceelnummer] is gebouwd, wat door [eiser] niet voldoende is weersproken. Maar wat hier ook van zij, dat [gedaagde] jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld door de strook grond in bezit te houden kan niet gezegd worden.

De vorderingen [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding en van een voorschot zullen daarom worden afgewezen.

Onrechtmatige parkeerhinder?

4.20.

[eiser] stelt dat er sprake is van onrechtmatige hinder doordat werknemers van [gedaagde] , dan wel externe bedrijven die door [gedaagde] zijn ingehuurd of bezoekers van de panden van [gedaagde] , met enige regelmaat auto’s voor zijn uitrit of direct grenzend aan zijn uitrit parkeren, waardoor deze wordt geblokkeerd. Daardoor kan hij niet of niet tijdig zijn werkzaamheden als piketadvocaat uitvoeren en lijdt hij schade, aldus [eiser] . Ter onderbouwing van de door hem gestelde hinder heeft hij verwezen naar de door hem als productie 9, 10 en 11 in het geding gebrachte foto’s van de situatie ter plaatse van de uitrit.

[gedaagde] voert als verweer aan dat het niet voor de hand ligt dat de uitrit daadwerkelijk geblokkeerd is geweest. Zij heeft haar medewerkers en door haar ingeschakelde derden verzocht om op te letten waar zij de auto parkeren. De gevorderde verklaring voor recht moet worden afgewezen, omdat deze onnodig is en [eiser] daarbij geen belang heeft. Voor eventuele schade is [gedaagde] niet aansprakelijk, zo heeft zij aangevoerd.

4.21.

Overwogen wordt dat op grond van artikel 5:37 BW een eigenaar van een erf niet aan de eigenaar van een ander erf hinder mag toebrengen op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is, zoals door het onthouden van licht en lucht of door het veroorzaken van overlast.

De vraag of hinder onrechtmatig is, hangt af van de aard, ernst en duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waaronder de plaatselijke omstandigheden. Daarbij dient onder meer rekening te worden gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend en de mogelijkheid, mede gelet op de daaraan verbonden kosten, en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te nemen. Voorts is mede van belang of degene die zich beklaagt over de hinder zich ter plaatse heeft gevestigd voor dan wel na aanvang van de hinder veroorzakende activiteiten. In dat laatste geval zal hij een zekere mate van hinder eerder hebben te dulden.

4.22.

Ten aanzien van het eerste incident op volgens [eiser] 7 september 2021 waarbij (zoals te zien is op de foto’s van productie 9) een witte personenauto de uitrit gedeeltelijk blokkeert, heeft [gedaagde] aangevoerd dat zij niet weet van wie de auto is. Ten aanzien van de auto’s die te zien zijn op de foto’s van productie 10 heeft [gedaagde] aangevoerd dat door haar ingeschakelde derden werkzaamheden hebben verricht aan de woningen van [gedaagde] en dat daarbij soms gereedschap en materialen moeten worden afgeleverd. Zij instrueert deze derden en ook haar medewerkers om zo min mogelijk overlast te bezorgen, maar gelet op de smalle [adres] is enige hinder zo nu en dan niet te voorkomen. [gedaagde] betwist dat haar werknemers of voor haar werkzame derden de bedrijfsauto pal voor de oprit van een ander parkeren en daar geruime tijd onbemand laten staan.

Overwogen wordt dat voor zover de hinder is veroorzaakt door derden, [gedaagde] hiervoor op grond van artikel 5:37 BW niet aansprakelijk kan worden gehouden. Deze bepaling strekt immers tot bescherming van de eigenaar van een erf tegen onrechtmatige hinder toegebracht door de eigenaar van een naburig erf.

Maar zelfs als [gedaagde] verantwoordelijk kan worden gehouden voor het parkeergedrag van derden, maakt dit nog niet dat sprake is van onrechtmatige hinder. De eigenaar van een erf mag niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is, aan zijn buren hinder toebrengen. Dat laat echter onverlet dat buren een zekere mate van hinder moeten dulden. Dat geldt temeer in een binnenstad met smalle straatjes, zoals de [adres] . [eiser] moet toen hij zijn perceel kocht, bekend zijn geweest met de toch al sinds jaar en dag bestaande verkeerssituatie waarbij bewoners en bezoekers van de binnenstad er rekening mee moeten houden dat zo nu en dan de doorgang wordt belemmerd omdat (bouw)materialen moeten worden in- en uitgeladen. Pas als hinder naar mate of wijze als onrechtmatig is aan te merken, kan daartegen worden opgetreden en dat is hier niet het geval.

[eiser] heeft ter zitting verklaard dat het hinderlijk parkeren, zo begrijpt de rechtbank, nog “
af en toe ” gebeurt, en hij heeft erkend dat het beter gaat. Het “af en toe” parkeren voor andermans uitrit is geen hinder in dusdanige mate of wijze dat dit als onrechtmatig in de zin van artikel 6:162 BW kan worden aangemerkt. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat [gedaagde] heeft verklaard dat zij haar medewerkers en door haar ingeschakelde derden heeft verzocht om op te letten waar zij de auto parkeren.

4.23.

De door [eiser] gevorderde verklaring voor recht dat -kort gezegd- [gedaagde] ervoor moet zorgen dat de toegang van het perceel van [eiser] naar de [adres] niet wordt geblokkeerd, zal niet worden gegeven. Dat brengt met zich dat ook de gevorderde dwangsom onder XIII, voor zover deze betrekking heeft op de vordering onder Ⅵ, zal worden afgewezen.

Hinder door geluidsoverlast, vernieling en beschadiging alsmede belediging en smaad door de bewoners van de appartementen aan de [adres] en [adres]

4.24.

[eiser] heeft gesteld dat de bewoners van de belendende panden en met name van de [adres] onrechtmatige hinder veroorzaken door geluidsoverlast. Op 28 augustus 2021 is vanuit dat pand een deur op zijn erf gegooid, waardoor bestrating, een houten paal en een geparkeerde Hyundai zijn beschadigd. De deurengooier heeft op 7 en op 11 september 2021 beledigingen geschreeuwd naar één van de meerderjarige dochters van [eiser] en naar de partner van [eiser] . Ook gooit hij met enige regelmaat beschimmelde etenswaren op het terrein van [eiser] . [eiser] en zijn gezinsleden worden gestoord in het rustig woongenot en er is sprake van psychische angst en stress bij het gebruik van de achteruitgang aan de [adres] . [gedaagde] is volgens hem hiervoor verantwoordelijk en zij is gehouden een einde te maken aan de overlast. Ook is zij aansprakelijk voor de schade die [eiser] lijdt en zij dient deze geheel te vergoeden, te vermeerderen met rente en kosten.

4.25.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat zij niet gehouden is [eiser] het rustig woongenot te garanderen. Tot half september 2021 werd er door omwonenden van haar percelen aan de [adres] / [adres] niet of nauwelijks geklaagd over overlast die zou worden veroorzaakt door haar huurders. Over het jaar 2021 had zij tot dan toe slechts eenmaal een melding over overlast gekregen. Vervolgens hebben half september 2021 verschillende omwonenden in algemene bewoordingen klachten over haar huurders geuit. Zij heeft daar adequaat op gereageerd. Op 24 september 2021 is gesproken met diverse omwonenden, waaronder de partner van [eiser] . Tijdens dit gesprek zijn afspraken gemaakt over de toewijzing van de woningen. Afgesproken is dat voorlopig geen woningen meer worden toegewezen aan personen die via de “opstapregeling” voor een woning in aanmerking komen. Ook is afgesproken dat na drie maanden een nieuw overleg zou plaatsvinden, en dat het initiatief hiervoor bij de betrokken bewoners ligt. Voorts heeft [gedaagde] gesprekken gevoerd met de huurder waarvan het vermoeden bestond dat hij een deur van zijn woning naar beneden heeft gegooid. [gedaagde] heeft de contactgegevens van de bewindvoerder van deze huurder verstrekt aan [eiser] , zodat deze laatste zijn schade kan verhalen. [gedaagde] heeft deze huurder aangesproken op zijn gedrag en naar aanleiding van dit gesprek heeft deze huurder de huurovereenkomst opgezegd en de woning verlaten. Met twee andere overlast veroorzakende huurders heeft [gedaagde] afspraken gemaakt over het verminderen van die overlast. Ook heeft [gedaagde] deze en andere huurders schriftelijk aangezegd dat ze moeten stoppen met het veroorzaken van overlast, en dat indien de overlast aanhoudt [gedaagde] een procedure zal starten die moet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Nadien zijn geen klachten meer binnengekomen over overlast door deze huurders of andere personen, aldus [gedaagde] .

4.26.

Overwogen wordt dat [gedaagde] in deze procedure als verhuurder door [eiser] wordt aangesproken voor de hinder die haar huurders veroorzaken. In zijn uitspraak van

16 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0719, heeft de Hoge Raad uitgemaakt dat een verhuurder op grond van hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt jegens omwonenden gehouden kan zijn alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de door een huurder veroorzaakte overlast te beëindigen, waaraan niet afdoet dat die omwonende ook een rechtstreekse actie tegen de overlast veroorzakende huurder kan instellen. Voor het ontstaan van die verplichting is in elk geval vereist dat de verhuurder door die omwonende op het bestaan en de ernst van de overlast uitdrukkelijk is gewezen en is verzocht daaraan een einde te maken.

4.27.

Naar het oordeel van de rechtbank kan [gedaagde] niet verweten worden dat zij onrechtmatig heeft gehandeld of handelt. Zij heeft nadat de klachten bij haar zijn binnengekomen adequate maatregelen getroffen om door haar huurders aan [eiser] en diens gezin veroorzaakte hinder te voorkomen. Onweersproken is dat zij al snel nadat zij met de klachten bekend is geworden, met de omwonenden heeft gesproken en heeft toegezegd dat geen huurders met psychiatrische problemen of huurders met andere zorgbehoeftes meer gehuisvest zullen worden in de appartementen. Ook heeft zij bewerkstelligd dat de huurder die de meeste overlast veroorzaakte door een deur en beschimmelde etensresten op de parkeerplaats van [eiser] te gooien en de gezinsleden van [eiser] uit te schelden uit het complex is verhuisd. [gedaagde] heeft aan [eiser] de contactgegevens van de bewindvoerder van deze persoon gegeven, zodat hij de door hem geleden schade op deze persoon kan verhalen. Vast staat voorts dat [gedaagde] na nieuwe klachten in oktober 2021 met twee andere overlastgevers afspraken heeft gemaakt waarbij ook de politie, de wijkregisseur en naasten betrokken zijn. Deze huurders is aangezegd dat de huurovereenkomst wordt beëindigd als de overlast aanhoudt.

[eiser] heeft ter zitting bevestigd dat het sindsdien rustiger is in de straat, dat er geen recente klachten meer zijn en dat de samenstelling van de bewoners meer in balans is. De rechtbank leidt hieruit af dat de door [gedaagde] genomen maatregelen het door beide partijen gewenste resultaat hebben gehad. Van enig onrechtmatig handelen door [gedaagde] is dan ook geen sprake en de daarop ziende vorderingen zullen worden afgewezen.

4.28.

Alle vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen en hij zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 2.076,00

- salaris advocaat
1.126,00 (2 punten × tarief € 563,00)

Totaal € 3.202,00

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 3.202,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.H.A. Heenk en in het openbaar uitgesproken op

22 juni 2022.

ap/fp/kh