ECLI:NL:RBGEL:2022:2741 - Rechtbank Gelderland - Verdeling onroerend goed en winstverdeling tussen broers ...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/381229 / HA ZA 21-2

Vonnis van 1 juni 2022

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

2.
[eiser 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. B.H.M. Karens te Ede,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. L.L. de Boef te Veenendaal.

Partijen zullen hierna [eiser 1] en [eiser 2] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 7 april 2021
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 1 juni 2021
de akte van [eiser 1] en [eiser 2] waarin is medegedeeld dat het mediation traject tussen partijen is beëindigd zonder dat er tussen partijen overeenstemming is bereikt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser 1] en [gedaagde 1] zijn broers. [eiser 1] is getrouwd met [eiser 2] en [gedaagde 1] is getrouwd met [gedaagde 2] . [eiser 2] en [gedaagde 2] zijn zussen. De ouders van [eiser 2] en [gedaagde 2] bewoonden de boerderij ‘ [naam boerderij] ’. De vader van [eiser 2] en [gedaagde 2] is in 1986 overleden. In september 1987 heeft de moeder van de zussen de boerderij verkocht aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voor het bedrag van fl. 117.000,00. Blijkens de akte van levering betrof het

“de boerderij genaamd ‘ [naam boerderij] ’, bestaande uit een woongedeelte en een bedrijfsgedeelte met schuren, erf, tuin, grond en verder aan- en toebehoren, staande en gelegen te [adres] , kadastraal bekend als gemeente [woonplaats] , [perceelnummer] , ter grootte van één hectare, vijfenvijftig are en vijfenzestig centiare”.

Deze leveringsakte zag op in totaal 15.565 m2 grond.

2.2.

De moeder is in een deel van de boerderij blijven wonen en betaalde daarvoor huur aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , die het andere deel bewoonden.

2.3.

Op 21 december 1987 hebben partijen een onderhandse akte getekend waarin is geregeld dat indien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de boerderij binnen 30 jaar zouden verkopen, de eventuele winst, dan wel enig verlies tussen de [eiser 2] en [gedaagde 2] bij helfte zou worden gedeeld. De afspraak luidt als volgt:

“indien de ondergetekenden sub 2
[ [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ]voormeld onroerend goed binnen een termijn van 30 jaar na ondertekening van voormelde overdrachtsakte geheel of gedeeltelijk gaan verkopen, zal een eventuele winst of verlies tussen de ondergetekenden zodanig worden verdeeld dat een eventueel batig of nadelig saldo bij helfte tussen hen zal worden verdeeld:

a. de ondergetekenden sub 1
[ [eiser 1] en [eiser 2] ]de ene helft,

b. de ondergetekenden sub 2 de andere helft.

(Ingeval van gedeeltelijke verkoop wordt er gedeeld naar evenredigheid van de grootten)

Onder winst of verlies wordt verstaan het verschil van wat onroerend goed bij verkoop meer of minder opbrengt dan hetgeen ondergetekenden sub 2 bij voormelde overdrachtsakte hebben betaald als koopsom en rekening houdende met de door ondergetekenden sub 2 gedane investeringen.

Bij de winstberekening dan wel verlies wordt tevens rekening gehouden met specifieke prijsindexcijfers met betrekking tot de waarde van agrarisch onroerend goed.”

2.4.

In 1990 is de moeder van [eiser 2] en [gedaagde 2] verhuisd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in het deel waar de moeder woonde gaan wonen en [eiser 1] en [eiser 2] zijn in het andere deel gaan wonen.

2.5.

Op 6 januari 1992 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de onverdeelde helft van het op de boerderij gelegen woonhuis met tuin aan [eiser 1] en [eiser 2] verkocht voor fl. 96.000,00. Blijkens de akte van levering is het volgende aan [eiser 1] en [eiser 2] geleverd:

“de onverdeelde helft in het woonhuis met garage, ondergrond erf en tuin en verder aan- en toebehoren, plaatselijk bekend [adres] , uitmakende een ter plaatse kennelijk aangeduid gedeelte, groot ongeveer 400 centiare, ofwel zoveel groter als na kadastrale meting zal blijken van het perceel kadastraal bekend gemeente [woonplaats] [perceelnummer] , zoals schetsmatig aangegeven op de aan de akte gehechte tekening, […]”

De aan de akte gehechte tekening staat hierna afgebeeld:

2.6.

Partijen zijn in dat verband overeengekomen dat indien een van de echtparen zijn aandeel wil vervreemden, het eerst aan het andere echtpaar moet worden aangeboden, voor een prijs vast te stellen door drie deskundigen. Ook is bepaald dat de winstverdelingsregeling van 21 december 1987 zou blijven gelden voor het deel van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (hierna: de aanbiedingsplicht). De betreffende bepaling uit de akte van 1992 luidt als volgt:

"AANBIEDINGSPLICHT BIJ VERVREEMDING

De comparanten sub 1 en 2 verklaarden vervolgens ten aanzien van hun onderlinge rechtsverhouding als deelgerechtigden in voormeld onroerend goed met elkander te zijn overeengekomen als volgt:

wanneer een van hen, of zijn/haar rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel, wenst over te gaan tot vervreemding van zijn/haar onverdeeld aandeel in voormeld onroerend goed, hetzij geheel hetzij gedeeltelijk, dan zal hij/zij het eerst bij aangetekend schrijven te koop moeten aanbieden aan zijn/haar mededeelgerechtigden voor een prijs vast te stellen door drie deskundigen te benoemen in onderling overleg, of bij verschil van mening te benoemen op gelijke

wijze als de wet voorschrijft voor boedelscheidingen waarbij minderjarigen zijn betrokken. Binnen twee weken na bedoeld aanbod zal aan de aanbieder bij aangetekende brief moeten worden medegedeeld of van het voorkeursrecht gebruik wordt gemaakt.

Binnen acht weken nadat het aanbod is gedaan zal de akte van overdracht, waarvan de kosten en rechten ten laste van de koper(s) komen, moeten worden verleden ten overstaan van een door de koper(s) aan te wijzen notaris en zal de koopsom alsdan moeten worden voldaan.

Indien degene die tot vervreemding wenst over te gaan, of diens rechtverkrijgende(n) onder algemene of bijzondere titel zijn/haar onverdeeld aandeel blijkens een door een derde uitgebracht bod slechts voor een lagere prijs dan is bepaald op de wijze zoals hiervoor reeds gemeld, kan verkopen en hij (zij) het bedoelde aandeel toch wil(len) vervreemden, is hij (zijn zij) verplicht het bedoelde aandeel voor dit lagere bod eerst te koop aan te bieden aan zijn/haar mededeelgerechtigden.

Voor het geval geen van de mededeelgerechtigden gebruik maakt van zijn/haar rechten als hiervoor omschreven, is degene die wenst te vervreemden casu quo zijn/haar rechtverkrijgende(n) onder algemene of bijzondere titel, slechts vrij om het aangebodene onder dezelfde voorwaarden en bijkomende bedingen als voor de mededeelgerechtigden golden en tevens voor een prijs gelijk aan of hoger dan de hiervoor te bepalen koopsom, te vervreemden aan wie hij/zij zal wensen, gedurende een termijn van zes maanden, aanvangende na ontvangst van het bericht van de mededeelgerechtigden dat zij geen gebruik wensen te maken van hun voorkeursrecht, terwijl na afloop van deze termijn het hiervoor bedongen voorkeursrecht herleeft. Indien één of meer van de comparanten of diens/hun rechtverkrijgende(n) onder algemene of bijzondere titel tot gehele of gedeeltelijke vervreemding overgaat (overgaan) zonder dat de mededeelgerechtigden van hun voorkeursrecht gebruik kunnen maken, of zijn (hun) medewerking niet verleent (verlenen), nadat de mededeelgerechtigden verklaard hebben dat van het voorkeursrecht gebruik gemaakt wordt, zal degene die tot vervreemding wenst over te gaan of zijn/haar rechtverkrijgende(n) onder algemene of bijzondere titel, ten behoeve van zijn/haar mededeelgerechtigden een onmiddellijk en zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren gelijk aan de alsdan bedongen koopsom, onverminderd het recht van de mededeelgerechtigden schadevergoeding te vorderen in plaats van boete."

2.7.

In juni 1992 hebben partijen de in de akte genoemde kadastrale inmeting laten uitvoeren. Daarbij is een nieuw perceel gevormd, waarbij de grenzen als volgt zijn bepaald:

2.8.

Het oppervlakte van het perceel is door het kadaster vastgesteld op 1.075 m2 in totaal. Onderhavig perceel waarop de boerderij staat heeft bij die gelegenheid ook een eigen kadastraal nummer gekregen en is thans kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , [perceelnummer] .

2.9.

In maart 2017 is een deel van de grond die bij de boerderij hoort aan de dochter en schoonzoon van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verkocht voor het bedrag van € 118.000,00.

2.10.

In oktober 2019 zijn [eiser 1] en [eiser 2] verhuisd.

3.Het geschil

3.1.

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

één, twee of drie deskundigen benoemt teneinde de waarde vast te stellen van de onverdeelde helft van de onroerende zaak: het woonhuis met garage, ondergrond, erf en tuin en verder aan- en toebehoren, plaatselijk bekend [adres] ,

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeelt om hun volledige en onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de door de deskundige(n) uit te voeren waardebepaling op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hier niet aan voldoen,

bepaalt dat, indien [eiser 1] en [eiser 2] hun onverdeeld aandeel in de onder 1. genoemde onroerende zaak aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aanbieden overeenkomstig de aanbiedingsplicht uit de tussen [eiser 1] en [eiser 2] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] opgemaakte notariële akte d.d. 6 januari 1992 en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vervolgens:

a. niet binnen twee weken nadat dat aanbod is gedaan, aan [eiser 1] en [eiser 2] bij aangetekende brief kenbaar maken dat zij van het voorkeursrecht gebruik maken, en/of

b. niet binnen acht weken nadat dat aanbod is gedaan hun volledige en onvoorwaardelijke medewerking verlenen aan de levering aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en de betaling aan [eiser 1] en [eiser 2] van de door de deskundige(n) vastgestelde waarde van de onverdeelde helft,

de wijze van verdeling van de onder 1. genoemde onroerende zaak alsdan aldus wordt vastgesteld dat de onder 1. genoemde onroerende zaak aan een derde wordt verkocht en geleverd,

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordelen om in het onder C. bedoelde geval hun volledige en onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de onder C. bedoelde verkoop en levering, onder welke medewerking onder meer wordt verstaan het meewerken aan alle handelingen die nodig zijn om de hiervoor onder C. bedoelde onroerende zaak aan een derde te verkopen en te leveren, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hier niet aan voldoen,

bepaalt dat dit vonnis overeenkomstig de artikelen 3:300 en 3:301 BW daarvoor in de plaats treedt indien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun hiervoor onder D. bedoelde medewerking niet verlenen,

bepaalt dat de netto-opbrengst van de onder C. bedoelde verkoop en levering bij helfte wordt verdeeld tussen eisers en gedaagden,

voor recht verklaart dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] binnen 30 jaar na 30 september 1987 een gedeelte (groot 3 are en 99 centiare) hebben verkocht van de onroerende zaak: de boerderij genaamd ‘ [naam boerderij] ’, te [woonplaats] aan de [adres] en dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] deswege gehouden zijn het resultaat met [eiser 1] en [eiser 2] te delen, zodanig dat het batig of nadelig saldo bij helften tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en [eiser 1] en [eiser 2] dient te worden verdeeld,

een deskundige (accountant) benoemt, teneinde de hoogte van het onder 7. bedoelde saldo te laten vaststellen door middel van een daartoe op te maken accountantsverklaring met de hoogst mogelijke mate van zekerheid,

I. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeelt om hun volledige en onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de onder 8. bedoelde deskundigen op te maken accountantsverklaring op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hier niet aan voldoen,

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeelt om, ten titel van winstverdeling, aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen een bedrag ter grootte van de helft van de batig saldo, zoals zal blijken uit de onder 8. genoemde accountantsverklaring, althans aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen een zodanig ander bedrag door de rechtbank vast te stellen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover van 24 maart 2017, althans vanaf de datum van de dagvaarding tot aan algehele voldoening,

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeelt in de proceskosten van deze procedure, de kosten van de onder 1. en 8. genoemde deskundigen en de nakosten.

3.2.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer tegen deze vorderingen. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] zien op twee hoofdonderwerpen. Het eerste onderwerp betreft de wijze waarop het perceel dat zij samen met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in eigendom hebben moet worden verdeeld. Het tweede onderwerp betreft de vraag of zij recht hebben op een deel van de winst die volgens [eiser 1] en [eiser 2] door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is gerealiseerd met de verkoop van een deel van de grond aan de dochter en schoonzoon van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , zulks op grond van de afspraken over winstverdeling van 21 december 1987.

De verdeling van het perceel

Vordering prematuur

4.2.

Het primaire standpunt van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is dat de vordering van [eiser 1] en [eiser 2] prematuur is omdat eerst de overeengekomen aanbiedingsregeling, waaronder de taxaties, moet worden nagekomen. De rechtbank volgt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarin niet. De door [eiser 1] en [eiser 2] ingestelde vorderingen zien op het uitvoeren van de aanbiedingsregeling. Omdat partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de wijze waarop die aanbiedingsregeling moet worden uitgevoerd, is nu juist deze procedure ingesteld. Deze is dus niet prematuur.

Welk aandeel moet worden getaxeerd?

4.3.

Het belangrijkste verschil van mening tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] enerzijds en [eiser 1] en [eiser 2] anderzijds heeft betrekking op hetgeen door de deskundigen moet worden getaxeerd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen in dit verband dat de taxatie alleen betrekking dient te hebben op een deel van 483 m2, te weten de helft van het oppervlak zoals dat blijkt uit de tekening die is gehecht aan de leveringsakte van 1992. Het standpunt van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] komt erop neer dat aan [eiser 1] en [eiser 2] de verdeelde helft van het perceel is geleverd (het deel dat zij ook in gebruik hebben).

4.4.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] betogen daarentegen dat zij eigenaar zijn van de onverdeelde helft in het gehele perceel. De taxatie dient volgens hen derhalve betrekking te hebben op het geheel, waarna de prijs kan worden bepaald op de helft van het getaxeerde bedrag.

4.5.

De rechtbank overweegt hierover als volgt. Om vast te stellen wat er precies aan [eiser 1] en [eiser 2] is geleverd, moet de leveringsakte van 1992 worden uitgelegd. Bij de uitleg van authentieke akten komt het aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. Bij de uitleg van de goederenrechtelijke overeenkomst zal acht mogen worden geslagen op de elders in de notariële akte gebruikte formuleringen en op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden, op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden.

4.6.

De in de akte opgenomen omschrijving van het verkochte wordt hier nogmaals aangehaald:

4.7.

Het probleem dat zich in deze zaak voordoet is dat de omschrijving van het verkochte in de akte van 1992 innerlijk tegenstrijdig lijkt te zijn. In die akte wordt namelijk enerzijds gesproken van “de onverdeelde helft”, hetgeen duidt op een onverdeelde gemeenschap van het gehele perceel, terwijl anderzijds wordt gesproken van “400 centiare groot” hetgeen een verdeling van het perceel suggereert aangezien de aan de afmetingen in de akte gehechte tekening optellen tot een totaal van 966 m2.

4.8.

In de conclusie van antwoord spreken [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van enerzijds een perceel met een oppervlakte van 483 m2 (de helft van het oppervlakte van het geheel) dat moet worden getaxeerd, terwijl anderzijds wordt gesproken van een onverdeeld aandeel dat door [eiser 1] en [eiser 2] moet worden aangeboden. Het is echter rechtens niet mogelijk om een onverdeeld aandeel van een gemeenschappelijk perceel uit te drukken in de helft van de vierkante meters van het geheel. Oftewel, het onverdeeld aandeel in een perceel van 966 m2 kan niet worden uitgedrukt als een perceel dat 483 m2 groot is. Het is van tweeën één; óf [eiser 1] en [eiser 2] hebben 483 m2 geleverd gekregen, in welk geval het perceel is verdeeld, óf zij hebben een onverdeeld aandeel gekregen in het gehele perceel van (volgens de tekening bij de akte) 966 m2.

4.9.

Welke is het nu? Een beschouwing van de akte als geheel, wettigt de conclusie dat in de akte van 1992 aan [eiser 1] en [eiser 2] een onverdeeld aandeel in het gehele perceel is geleverd. De akte geeft daarvoor de volgende objectieve aanknopingspunten:

a. in de akte wordt consequent gesproken van de onverdeelde helft of onverdeeld aandeel (eenmaal in artikel 2 onder Pro “omschrijving verkochte”, tweemaal in artikel 8 onder Pro “aanbiedingsplicht bij vervreemding”);

b. in artikel 3 is Pro bepaald dat aan de opgegeven maat geen rechten kunnen worden ontleend;

c. in de aan de akte gehechte tekening zijn alleen (schetsmatig) de buitengrenzen van het perceel en de opstallen aangegeven en er is geen interne grens opgenomen die zou kunnen duiden op een verdeling van het perceel.

4.10.

Deze omstandigheden bij elkaar genomen maken dat aan de woorden “ongeveer 400 centiare” niet de conclusie kan worden verbonden dat slechts een deel van het perceel (de helft van de vierkante meters) aan [eiser 1] en [eiser 2] is geleverd.

Hoe groot is het perceel?

4.11.

[eiser 1] en [eiser 2] stellen zich op het standpunt dat het perceel 1.075 m2 groot is, overeenkomstig de meting van het kadaster.

4.12.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] betogen dat de grond die achter de garage is gelegen (zie de uitstulping op de bij de akte gevoegde tekening) niet is meegeleverd. Ook zou bij de kadastrale meting ten onrechte 109 m2 teveel zijn toegerekend aan de gemeenschap, nu deze uitkomt op 1075 m2 in plaats van 966 m2.

4.13.

Dit standpunt is echter in het licht van de tekst van de akte 1992 niet houdbaar. Uit de tekst “groot ongeveer 400 centiare, ofwel zoveel groter als na kadastrale meting zal blijken” blijkt dat juist de kadastrale meting doorslaggevend is en niet de “schetsmatig aangegeven” grenzen in de tekening bij de akte. Derhalve moeten de grenzen zoals door het kadester ingemeten als uitgangspunt gelden.

Benoeming deskundigen en medewerking aan waardebepaling

4.14.

Uit de akte van 6 januari 1992 volgt dat in het geval de aanbiedingsplicht wordt gevolgd, de prijs van het onverdeeld aandeel in de boerderij moet worden vastgesteld door drie deskundigen te benoemen in onderling overleg. Uit de door partijen overgelegde onderlinge correspondentie en hetgeen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangevoerd blijkt dat beide partijen een deskundige hebben aangewezen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben [deskundige] aangewezen en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben [deskundige] aangewezen. Door partijen is in deze procedure niet teruggekomen op die keuze.

4.15.

De rechtbank zal in navolging van de aanbiedingsplicht een derde deskundige aanwijzen om de prijs van het onverdeeld aandeel van [eiser 1] en [eiser 2] te bepalen. De rechtbank is voornemens [deskundige] te benoemen.

4.16.

Partijen zullen de gelegenheid krijgen zich over de te benoemen deskundigen uit te laten.

Medewerking aan taxatie

4.17.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben gevorderd dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld om hun volledige en onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de hiervoor bedoelde waardebepaling op straffe van verbeurte van een dwangsom. Hoewel [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hiertegen hebben aangevoerd dat zij zonder meer zullen meewerken aan een waardebepaling, zal de rechtbank dit deel van de vordering toewijzen. De rechtbank zal de aan de medewerking gekoppelde dwangsom wel matigen tot een bedrag van € 100,00 per dag of dagdeel dat die medewerking wordt geweigerd.

De waardebepaling door de deskundigen

4.18.

Zoals reeds overwogen dienen de deskundigen het gehele perceel te taxeren zoals dat blijkt uit de kadastrale meting.

4.19.

Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dient de waarde te worden bepaald in bewoonde staat. De woning is feitelijk gesplitst gebruikt waarbij sprake is van een exclusief deel van [eiser 1] en [eiser 2] , een exclusief deel van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en een gemeenschappelijk deel. Daarom moet de waardebepaling plaatsvinden op basis van 60% van de waarde van het onverdeeld eigendom in onbewoonde staat.

4.20.

[eiser 1] en [eiser 2] zien niet in waarom de onverdeelde helft in bewoonde staat zou moeten worden getaxeerd nu zij daar niet meer woonachtig zijn.

4.21.

De rechtbank oordeelt in dit verband als volgt. De akte van 1992 specificeert niet op basis van welke grondslag de taxatie dient de worden uitgevoerd. Het ligt daarom voor de hand dat het perceel en de opstallen worden getaxeerd in de staat waarin die op het moment van de taxatie verkeren, dat wil zeggen bewoond of onbewoond zoals het op dat moment feitelijk is. Het feit dat de woning gedeeltelijk in gebruik is bij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zal mogelijk invloed hebben op de waarde, maar het is aan de taxateurs om dat te bepalen.

4.22.

Deze drie deskundigen zullen afzonderlijk het perceel taxeren, waarna de helft van het gemiddelde van deze drie taxaties als koopprijs in de verhouding tussen [eiser 1] en [eiser 2] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft te gelden. Partijen zullen gezamenlijk de kosten van deze drie deskundigen dragen.

4.23.

De rechtbank zal bepalen dat – na de hiervoor beschreven waardebepaling door de deskundigen – [eiser 1] en [eiser 2] hun onverdeeld aandeel in de boerderij aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij aangetekend schrijven moeten aanbieden overeenkomstig de aanbiedingsplicht uit de akte van 6 januari 1992. In die akte is ook bepaald wat de vervolgstappen in dat geval zijn. Hieruit volgt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in dit geval binnen twee weken nadat het aanbod is gedaan aan [eiser 1] en [eiser 2] bij aangetekende brief moeten mededelen of van dit voorkeursrecht gebruik wordt gemaakt. Ook volgt hieruit dat binnen acht weken nadat het aanbod is gedaan de akte van overdracht moeten worden verleden ten overstaan van een door de kopers ( [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ) aangewezen notaris. De kosten voor de akte van overdracht komen voor rekening van de kopers, in dit geval [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

De wijze van verdeling

4.24.

Indien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen gebruik maken van hun voorkeursrecht, zal de onverdeelde helft van de boerderij aan een derde moeten worden verkocht. Uit de aanbiedingsplicht volgt dat [eiser 1] en [eiser 2] in dat geval hun onverdeeld aandeel in de boerderij aan een derde dienen aan te bieden onder dezelfde voorwaarden en bijkomende bedingen als voor de mededeelgerechtigden golden en tevens voor een prijs gelijk aan of hoger dan de door de deskundigen bepaalde koopsom.

4.25.

Door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is nog opgeworpen dat [eiser 1] en [eiser 2] met hun vordering in het petitum onder C., slotzin, lijken te vorderen dat de gehele boerderij wordt verkocht aan een derde, in plaats van slechts het onverdeelde aandeel van [eiser 1] en [eiser 2] . Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is dat in strijd met hetgeen is overeengekomen in de akte van 1992. Daaruit volgt dat [eiser 1] en [eiser 2] slechts hun onverdeeld aandeel in de boerderij kunnen verkopen aan de mededeelgerechtigden of aan een derde. De akte voorziet niet in de mogelijkheid dat dan het geheel wordt verkocht.

4.26.

Daar staat tegenover dat artikel 3:179 BW Pro bepaalt dat een deelgerechtigde in een gemeenschap te allen tijde de verdeling van vorderen. Niet is uit te sluiten dat, indien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen gebruik kunnen of willen maken van hun voorkeursrecht, er geen derde kan worden gevonden die bereid is om een aandeel in een onverdeelde gemeenschap te kopen. Daarmee zou feitelijk de verdeling onmogelijk worden.

4.27.

De rechtbank overweegt dat zij niet gebonden is aan de wijze van verdeling die door partijen wordt voorgesteld. De rechtbank is derhalve voornemens te bepalen dat de verdeling in eerste instantie in lijn met (maar niet precies overeenkomstig) de akte van 1992 zal worden uitgevoerd in die zin dat het aandeel in de gemeenschap eerst aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wordt aangeboden en dan eventueel aan een derde mag worden verkocht. Echter, indien deze regeling niet binnen een periode van 24 maanden nadat [eiser 1] en [eiser 2] hun aandeel aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangeboden, heeft geleid tot de verkoop van het perceel, zal de verdeling plaatsvinden door het gehele perceel te gelde te maken, waarna de netto-opbrengst bij helfte zal worden verdeeld tussen de deelgenoten. De termijn van 24 maanden acht de rechtbank redelijk in het licht van het belang dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben om in de woning te kunnen blijven wonen. De rechtbank zal ook bepalen dat gedurende die termijn van 24 maanden, zo lang er geen verkoopovereenkomst met een derde tot stand is gekomen om het aandeel in de gemeenschap te verkrijgen, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] steeds gerechtigd zullen zijn om het aandeel te kopen tegen die getaxeerde waarde.

Dwangsom

4.28.

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld om een volledige en onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de hiervoor beschreven verkoop aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] of aan een derde. Ook vorderen [eiser 1] en [eiser 2] dat – indien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet volledig en onvoorwaardelijk meewerken – dit vonnis in de plaats treedt van die medewerking. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren hier tegenaan dat zij nooit hebben geweigerd om mee te werken aan nakoming van de regeling uit de akte van 6 januari 1992 waardoor er geen reden is op grond waarvan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hiertoe moeten worden veroordeeld.

4.29.

De rechtbank acht het – de mede gelet op de familiaire spanningen tussen partijen – redelijk dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld om hun volledige en onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de hiervoor beschreven verkoop en levering. De rechtbank zal de daaraan gekoppelde dwangsom wel matigen naar een bedrag van € 100,00 per dag of dagdeel dat die medewerking wordt geweigerd. Gelet op het voorgaande zal ook de vordering gegrond op artikel 3:300 en Pro 3:301 BW worden toegewezen.

Nadere akte

4.30.

Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich bij nadere aktewisseling over de voorgenomen wijze van verdeling uit te laten.

Afspraken over de winstverdeling

Valt de verkoop van 22 januari 2017 onder de winstverdelingsafspraak?

4.31.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 22 januari 2017 een gedeelte van de boerderij hebben verkocht aan hun dochter en haar partner. Volgens [eiser 1] en [eiser 2] valt deze verkoop onder de onder de op 21 december 1987 gemaakte afspraak. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] valt deze wijze van verkoop daar niet onder, omdat in die overeenkomst niet is voorzien in de omstandigheid dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een deel van hun onverdeeld aandeel in de boerderij aan hun dochter zouden verkopen waardoor de overeenkomst volgens hun in dit geval geen toepassing vindt. Ook is volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] sprake geweest van een schenking aan hun dochter waardoor de situatie niet valt onder de afspraken die destijds zijn gemaakt.

4.32.

De eerste vraag die moet worden beoordeeld is of de verkoop van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan hun dochter en haar partner vallen onder de winstverdelingsafspraak. Voor beantwoording van die vraag is uitleg van deze overeenkomst nodig. De vraag hoe in een schriftelijk overeenkomst de verhouding van partijen is geregeld en of de overeenkomst een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (Haviltex-maatstaf).

4.33.

Voor beoordeling van de hiervoor geformuleerde vraag aan de hand van de Haviltex-maatstaf zijn de volgende omstandigheden van belang. In de overeenkomst van 21 december 1987 wordt verwezen naar de leveringsakte van 30 september 1987. Met die leveringsakte kochten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van de moeder van [eiser 2] en [gedaagde 2] de gehele boerderij nadat de vader van [eiser 2] en [gedaagde 2] was overleden. Uit de overeenkomst van 21 december 1987 blijkt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de boerderij van de moeder kochten om het boerenbedrijf voort te zetten en eventueel uit te breiden. Ook blijkt dat [eiser 1] en [eiser 2] er mee in hebben gestemd dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de boerderij voor – de relatief lage – agrarische waarde hebben gekocht. Gelet op deze omstandigheden is volgens [eiser 1] en [eiser 2] afgesproken dat bij eventuele verkoop van het geheel of een gedeelte van de boerderij door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , [eiser 1] en [eiser 2] mee zouden delen in de winst of het verlies. Hierbij speelt ook een rol dat de boerderij onderdeel was van de nalatenschap van de vader van [eiser 2] en [gedaagde 2] . Door de verkoop van de boerderij aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 30 september 1987 zou [eiser 2] feitelijk gezien een deel van de nalatenschap mislopen, doordat dat deel van de nalatenschap al aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] was verkocht tegen agrarische waarde. Het is dan ook aannemelijk dat partijen om die reden de afspraken hebben gemaakt over de winstverdeling.

4.34.

In de tekst van de overeenkomst zijn verder geen uitzonderingen opgenomen voor verkoop aan familieleden of bepalingen over een overdracht die – zoals [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen – is gefinancierd door een schenking. Kennelijk hebben partijen bij het aangaan van deze overeenkomst niet de bedoeling gehad om dergelijke situaties uit te sluiten. Daarom heeft te gelden dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een deel van de boerderij hebben verkocht aan een derde hetgeen onder de tekst van de overeenkomst van 21 december 1987 valt. Dat de verkoop aan de dochter van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] grotendeels is gefinancierd door middel van een schenking van € 100.000,00 (zoals ook volgt uit de akte van levering van 24 maart 2017) maakt dat oordeel niet anders, aangezien tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en hun dochter en haar partner een koopovereenkomst is gesloten teneinde een deel van de boerderij te verkopen. Hoe deze koop is gefinancierd, maakt daarbij geen verschil.

4.35.

Door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is nog aangevoerd dat het beroep door [eiser 1] en [eiser 2] op deze afspraak uit de overeenkomst in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, gelet op het tijdsverloop en het feit dat de verkoop heeft plaatsgevonden vlak voor het einde van de 30-jaarstermijn. De rechtbank overweegt dat partijen ondubbelzinnig een termijn van 30 jaar hebben afgesproken. De rechtbank ziet niet in waarom daarvan moet worden afgeweken aangezien partijen zelf bewust deze afspraken hebben gemaakt. Bovendien is het standpunt van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat sprake is van strijd met redelijkheid en billijkheid onvoldoende onderbouwd.

4.36.

Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] binnen 30 jaar na 30 september 1987 een gedeelte van de boerderij hebben verkocht en dat zij daardoor, gelet op de overeenkomst van 21 december 1987, gehouden zijn het resultaat van die verkoop met [eiser 1] en [eiser 2] te delen. Hoe dat resultaat moet worden berekend wordt hierna besproken.

Berekening van de winst/
het verlies

4.37.

Partijen verschillen van mening over de vraag of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met de verkoop van een gedeelte van de boerderij winst of verlies hebben gemaakt en ook om welk bedrag dat gaat.

4.38.

[eiser 1] en [eiser 2] verzoeken om die reden dat de rechtbank een accountant benoemt die de hoogte van de winst of het verlies kan vaststellen.

4.39.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren hiertegen aan dat de overeenkomst van 21 december 1987 geen grondslag biedt om de winst of het verlies door een accountant te laten berekenen. Ook voeren zij aan dat zij voorafgaand aan deze procedure al inzicht hebben gegeven in de kosten die zij hebben gemaakt en dat zij door Alfa Accountants en Adviseurs reeds een dergelijke verklaring hebben laten opstellen.

4.40.

De rechtbank overweegt als volgt. Blijkens de overeenkomst van 1987 moet onder winst of verlies worden verstaan het verschil van wat onroerend goed bij verkoop meer of minder opbrengt dan hetgeen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij voormelde overdrachtsakte hebben betaald als koopsom en rekening houdende met de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gedane investeringen. Bij de winst-/verliesberekening dan wel verlies wordt tevens rekening gehouden met specifieke prijsindexcijfers met betrekking tot de waarde van agrarisch onroerend goed.

4.41.

Het ligt dan op de weg van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om te stellen, en zo nodig te bewijzen, welke investeringen zij hebben gedaan. Meer in het bijzonder dienen zij gespecificeerd aan te geven welke uitgaven ze hebben gedaan en te onderbouwen dat deze uitgaven moeten worden beschouwd als een investering. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben dat tot op zekere hoogte gedaan door een accountantsrapport over te leggen waarin de kosten die zijn gemaakt zijn genoemd. Het rapport is echter niet voorzien van onderliggende stukken en de juistheid daarvan wordt door [eiser 1] en [eiser 2] betwist.

4.42.

Onder deze omstandigheden ligt het niet voor de hand een accountant te benoemen die onderzoek doet naar de gedane investeringen. Het is ook niet duidelijk waarom de deskundigheid van een accountant nodig is om de rechtbank in staat te stellen tot een oordeel over de hoogte van de investeringen te komen.

4.43.

De rechtbank zal de vordering om een accountant te benoemen teneinde onderzoek te doen naar het resultaat afwijzen. In plaats daarvan zal aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op grond worden opgedragen te bewijzen dat zij de in het rapport van Alfa Accountants en Adviseurs van 11 februari 2021 genoemde kosten daadwerkelijk hebben gemaakt. Daarnaast zullen partijen in de aktes na bewijslevering in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over de vraag of de genoemde posten kwalificeren als investeringen in de zin van de voormelde overeenkomst alsmede – in cijfers uitgedrukt – de wijze waarop rekening moet worden gehouden met specifieke prijsindexcijfers met betrekking tot de waarde van agrarisch onroerend goed.

4.44.

De door [eiser 1] en [eiser 2] gevorderde veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot volledige medewerking aan het onderzoek door de accountant wordt gelet op het voorgaande afgewezen.

5.De beslissing

De rechtbank,

de verdeling

5.1.

Stelt voor om de volgende deskundigen op grond van artikel 679 lid 2 Rv Pro te benoemen ter bepaling van de waarde van het aan partijen in gemeenschappelijk eigendom toebehorende woonhuis met garage, ondergrond, erf en tuin en verder aan- en toebehoren, plaatselijk bekend [adres] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , [perceelnummer] (verder het perceel)

[deskundige]

5.2.

stelt partijen in de gelegenheid om zich binnen vier weken bij akte uit te laten over de benoeming van de in 5.1 genoemde deskundigen,

5.3.

stelt partijen in de gelegenheid om zich
gelijktijdiguit te laten over de voorgenomen wijze van verdeling zoals uiteengezet in r.o. 4.23 tot en met 4.29, waarna partijen twee weken de gelegenheid krijgen om
gelijktijdigeen antwoordakte in te dienen,

5.4.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 29 juni 2022 voor uitlating als bedoeld onder de punten 5.2 en 5.3

de afspraken over de winstdeling

5.5.

draagt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op te bewijzen dat zij de in het rapport van Alfa Accountants en Adviseurs van 11 februari 2021 genoemde kosten daadwerkelijk heeft gemaakt.

5.6.

bepaalt dat, voor zover [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dit bewijs door middel van getuigen wil leveren, het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. H.F.R. van Heemstra in het Paleis van Justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem op een door de rechtbank vast te stellen datum en tijd,

5.7.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 29 juni 2022 voor het opgeven door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van de getuigen en van hun respectieve verhinderdagen, alsmede de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op de dinsdagen in de maanden september tot en met december 2022, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

5.8.

verwijst voor het geval [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op die roldatum hebben medegedeeld geen getuigenbewijs te willen leveren of geen getuigen of verhinderdata heeft opgegeven de zaak naar de achtste rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgesproken voor vonnis of,
maar alleen indien [eiser 1] en [eiser 2] [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarom op de onder 5.7 bedoelde roldatum heeft verzocht,naar de zesde rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgesproken voor het nemen van een conclusie na niet gehouden getuigenverhoor aan de zijde van

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] , waarbij deze desgewenst ook het bewijs schriftelijk kunnen leveren,

5.9.

bepaalt voorts dat de partijen bij de getuigenverhoren aanwezig zullen zijn en, indien daartoe naar het oordeel van de rechter aanleiding bestaat, tijdens en/of na de getuigenverhoren voor de rechter zullen verschijnen om aan deze inlichtingen over de zaak te geven en deze te laten onderzoeken of de partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden,

5.10.

bepaalt dat de partijen alle schriftelijke (bewijs)stukken die zij nog in het geding willen brengen uiterlijk twee weken voor het getuigenverhoor in fotokopie aan de andere partij en aan de rechtbank toegezonden moeten hebben,

5.11.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.F.R. van Heemstra en in het openbaar uitgesproken op1 juni 2022.