Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/387413 / HA ZA 21-220 / 592 / 1700
Vonnis van 18 mei 2022
in de zaak van
[eisende partij],
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. M.A. Knobben te Nijverdal,
tegen
[gedaagde partij],
wonende te [woonplaats] , [gemeente] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. T.F.B.A. Gilsing te Doetinchem.
Partijen zullen hierna [eisende partij] en [gedaagde partij] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 21 juli 2021;
- het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 7 december 2021;
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens spreekaantekeningen van [eisende partij] ;
- de spreekaantekeningen van [gedaagde partij] ;
- de akte uitlaten van [gedaagde partij] van 19 januari 2022,
- het rolbericht van 2 februari 2022 van [eisende partij] , waarin hij verzoekt een akte te mogen nemen,
- het rolbericht van 2 februari 2022 van [gedaagde partij] met het verzoek om vonnis te wijzen,
- de beslissing van de rolrechter van 2 februari 2022, waarbij [eisende partij] niet is toegestaan de verzochte akte te nemen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde partij] is sinds 31 januari 2019 eigenaar van het perceel grond met opstal, staande en gelegen te [postcode] [adres] , kadastraal bekend [gemeente] , [sectie] , [nummer] (hierna ook: de onroerende zaak). Op grond van het bestemmingsplan Buitengebied [plaatsnaam] rust op de onroerende zaak de bestemming ‘detailhandel’. Het pand is tot 4 december 2019 verhuurd en gebruikt als (buurt)supermarkt.
2.2.
[gedaagde partij] heeft aan de vorige eigenaren, de familie [naam] (hierna: [familie] ), die thans nog naast de onroerende zaak wonen, een persoonlijk gebruiksrecht verleend om de garage en een klein deel van de onroerende zaak te gebruiken zolang zij in de naastgelegen woning wonen.
2.3.
[gedaagde partij] heeft de onroerende zaak verkocht aan [eisende partij] voor een koopprijs van € 185.000,00. [verkoopmakelaar] is daarbij opgetreden als verkoopmakelaar. [eisende partij] heeft de koopovereenkomst op 20 mei 2020 ondertekend op kantoor bij [verkoopmakelaar] . [gedaagde partij] heeft de koopovereenkomst ondertekend op 23 mei 2020.
2.4.
Op 22 mei 2020 heeft [eisende partij] aan [gedaagde partij] een aanbetaling op de koopprijs gedaan van € 50.000,00.
2.5.
Bij e-mailbericht van 23 mei 2020 heeft [verkoopmakelaar] de ondertekende koopovereenkomst toegestuurd aan partijen en aan [notariskantoor sub A] ten behoeve van de voorbereiding van de eigendomsoverdracht op 8 juni 2020. In deze e-mail staat, voor zover hier relevant, het volgende:
“[…]
Conform afspraak zenden wij u de digitale versie van de door u en de wederpartij getekende koopakte inzake voornoemd onroerend goed[…]
. We hebben deze akte ook naar de notaris gezonden voor de verdere voorbereiding van de overdracht. Inmiddels is een aanbetaling gedaan van 50.000 op de bankrekening van de heer [gedaagde partij] , de verkoper, waarmee de afspraak is gemaakt dat koper dan ook over het pand kan beschikken sinds 22-05-2020.
Conform afspraak zenden wij u de digitale versie van de door u en de wederpartij getekende koopakte inzake voornoemd onroerend goed[…]
. We hebben deze akte ook naar de notaris gezonden voor de verdere voorbereiding van de overdracht. Inmiddels is een aanbetaling gedaan van 50.000 op de bankrekening van de heer [gedaagde partij] , de verkoper, waarmee de afspraak is gemaakt dat koper dan ook over het pand kan beschikken sinds 22-05-2020.
De notariële overdracht is gepland voor 8 juni 2020.
De meterstanden zijn inmiddels ook opgenomen,
en bijgaand tevens het meterstanden formulier.[…]”
2.6.
[notariskantoor sub A] heeft ten behoeve van het transport een concept leveringsakte opgesteld. Deze leveringsakte is gebaseerd op de door de makelaar toegestuurde koopovereenkomst en daarin staat, voor zover hier relevant, het volgende:
“
NADERE OMSCHRIJVING VERKOCHTE
NADERE OMSCHRIJVING VERKOCHTE
In artikel 6.3 van voormelde koopovereenkomst staat het navolgende opgenomen, woordelijk luidende:
“6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: pand met bestemming detailhandel, voorheen supermarkt, waarbij gebruik als galerie met verkoop mogelijk is”.[…]
OVERDRACHTSBELASTING
Wegens de levering van het verkochte is overdrachtsbelasting verschuldigd. De overdrachtsbelasting komt voor rekening van koper.[…]
In verband met de verkrijging van de in deze akte omschreven onroerende zaak/zaken (dan wel beperkte rechten daarop) geldt het volgende:
- het betreft een verkrijging van een perceel grond met opstal (niet zijnde een woning), zodat ingevolgde de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 een tarief van zes procent (6%) van toepassing is;
-
aan overdrachtsbelasting is derhalve verschuldigd zes procent (6%) van
aan overdrachtsbelasting is derhalve verschuldigd zes procent (6%) van
(afgerond) honderd vijfentachtigduizend euro (€ 185.000,00), ofwel elfduizend honderd euro (€ 11.100,00).”
2.7.
[eisende partij] heeft zelf ook een concept leveringsakte opgesteld ten behoeve van het transport van de onroerende zaak. Daarin is, voor zover hier relevant, bepaald:
“
Feitelijke staat van het Verkochte
Feitelijke staat van het Verkochte
[…]
b. Het Verkochte bezit de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik alsconform bestemming.[…]
FISCALE VERKLARING
[…]
De overdracht belasting is drieduizend zevenhonderd euro (€ 3.700) het tarief van twee procent (2%)
Voor het Verkochte met alleen gebruik als [vereniging] zonder winst oogmerk.”
2.8.
Op 8 juni 2020 zijn [eisende partij] en [gedaagde partij] bij [notariskantoor sub A] op kantoor verschenen, maar heeft het transport van de onroerende zaak niet plaatsgevonden. [eisende partij] wilde voor het transport de door hem zelf opgestelde leveringsakte gebruiken. [gedaagde partij] wilde dat de door de notaris opgestelde concept leveringsakte zou worden gebruikt. [eisende partij] heeft toen het notariskantoor verlaten. [gedaagde partij] heeft die dag een volmacht getekend, waarbij hij het notariskantoor volmacht verleende voor het transport van de onroerende zaak.
2.9.
Op 18 juni 2020 heeft [eisende partij] het restant van de koopprijs van € 135.000,00 aan [gedaagde partij] voldaan.
2.10.
[eisende partij] heeft vervolgens een ander notariskantoor aangezocht ten behoeve van het passeren van een leveringsakte. [notariskantoor sub B] heeft op verzoek van [eisende partij] meerdere concept leveringsaktes opgesteld. In de versie van 19 juni 2020 staat, voor zover hier relevant, het volgende:
“
OMSCHRIJVING REGISTERGOED
OMSCHRIJVING REGISTERGOED
Het recht van eigendom met betrekking tot een perceel grond met opstal en verdere aanhorigheden[…],
zijnde aan partijen genoegzaam bekend zodat zij geen nadere omschrijving verlangen.[…]
zijnde aan partijen genoegzaam bekend zodat zij geen nadere omschrijving verlangen.[…]
OVERIGE KOOP- EN LEVERINGSBEPALINGEN
[…]
1.
Feitelijke staat van het Verkochte
Feitelijke staat van het Verkochte
[…]
b. Blijkens artikel 6.3 van de Koopovereenkomst:- zal het Verkochte de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik alshuis en het creëren van een studio;
[…]
FISCALE VERKLARING
Overdrachtsbelasting
Namens Koper wordt opgave gedaan van het bedrag van de overdrachtsbelasting dat Koper moet betalen, groot elfduizend honderd euro (€ 11.100,00). Dit bedrag is vastgesteld naar het tarief van zes proces (6%), omdat geen sprake is van woonhuis met aanhorigheid.[…]”
2.11.
Per e-mailbericht van 24 juli 2020 heeft [notariskantoor sub B] aan [eisende partij] , met [gedaagde partij] en [verkoopmakelaar] in de cc, bericht dat er nog geen passeerafspraak is gemaakt en is een nieuwe concept leveringsakte toegestuurd. De inhoud daarvan is gelijk aan de versie van 19 juni 2020, behalve dat onder ‘Overdrachtsbelasting’ één zin is geschrapt, te weten: “
omdat geen sprake is van woonhuis met aanhorigheid”.In dat e-mailbericht staat onder meer:
omdat geen sprake is van woonhuis met aanhorigheid”.In dat e-mailbericht staat onder meer:
“
Terzake van de heffing van 6% overdrachtsbelasting verwijs is ook naar mijn e-mail van 6 juli 2020.”
Terzake van de heffing van 6% overdrachtsbelasting verwijs is ook naar mijn e-mail van 6 juli 2020.”
2.12.
Het contact met [notariskantoor sub B] heeft niet geleid tot transport van de onroerende zaak. In de periode van juni tot november 2020 heeft [eisende partij] nog notariskantoren in [gemeenten] benaderd. Deze contacten hebben evenmin geleid tot transport van de onroerende zaak.
2.13.
In november 2020 heeft [eisende partij] zich tot [notariskantoor sub C] gewend. [notariskantoor sub C] heeft van [eisende partij] een door partijen ondertekende koopovereenkomst ontvangen waarin onder meer staat:
“
6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:Huis en het creëren van een studio.”
6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:Huis en het creëren van een studio.”
2.14.
Op basis van deze door [eisende partij] verstrekte koopovereenkomst heeft [notariskantoor sub C] een conceptleveringsakte opgesteld met datum 5 november 2020, waarin is vermeld:
“
OMSCHRIJVING REGISTERGOED
OMSCHRIJVING REGISTERGOED
Een perceel grond met woning en verdere aanhorigheden[…].
[…]
OVERDRACHTSBELASTING
Wegens de levering van het verkochte is overdrachtsbelasting verschuldigd. De overdrachtsbelasting komt voor rekening van koper. Ter zake van deze akte is aan overdrachtsbelasting verschuldigd drie duizend zeven honderd euro (€ 3.700,00).”
2.15.
Op 9 november 2020 heeft [gedaagde partij] aan [notariskantoor sub C] een volmacht verleend om voor en namens hem de leveringsakte te passeren en de onroerende zaak aan [eisende partij] te leveren.
2.16.
Op 18 november 2020 is [eisende partij] bij [notariskantoor sub C] op kantoor verschenen voor het passeren van de leveringsakte. Het transport van de onroerende zaak heeft toen niet plaatsgevonden.
2.17.
Bij de processtukken bevindt zich een brief van 19 november 2020 van [gedaagde partij] aan [eisende partij] . In die brief staat, voor zover relevant, het volgende:
“
Geachte heer [eisende partij] ,
Geachte heer [eisende partij] ,
Nadat u in enkele termijnen de koopsom van [adres][…]
hebt voldaan, hebben we afgesproken dat er spoedig transport zou plaatsvinden en dat u alvast het pand in gebruik kon nemen en aanvaardde zoals het er stond waarbij u ook de kosten van de energie- en waterlasten vanaf dat moment (mei 2020) zou dragen en zelf zorg zou dragen voor de aanmelding bij een leverancier.
hebt voldaan, hebben we afgesproken dat er spoedig transport zou plaatsvinden en dat u alvast het pand in gebruik kon nemen en aanvaardde zoals het er stond waarbij u ook de kosten van de energie- en waterlasten vanaf dat moment (mei 2020) zou dragen en zelf zorg zou dragen voor de aanmelding bij een leverancier.
Helaas is daarna de overdracht nog niet doorgegaan. Bij diverse notarissen is er overleg geweest over de overdracht van het pand, Maar telkens kwam het niet tot een ondertekening en overdracht. Onder andere omdat u blijkbaar van mening bent dat de bepalingen in de akte niet kloppen en het gekochte een woonhuis zou betreffen, Terwijl wij overduidelijk hebben gesteld en bewezen dat het en winkel betreft. Dit is van invloed op de overdrachtsbelasting die u moet voldoen en dat risico blijft dan ook bij u.
Hoe dan ook, ook gisteren ging een ondertekening op het laatste moment niet door en dat brengt mij er nu toe om u in gebreke te stelen nu u niet voldoet aan de gemaakte afspraken in de koopakte waarin stond vermeld dat u op 20 juni 2020 de overdracht zou laten plaatsvinden.
Ik sommeer u dan ook om nu op korte termijn, in ieder geval binnen de termijn van 8 dagen alsnog mee te werken aan de notariële eigendomsoverdracht van het perceel[…].”
[eisende partij] betwist dat hij deze brief heeft ontvangen.
2.18.
Bij brief van 30 november 2020 heeft [eisende partij] een ‘Bericht van Ontbinding’ aan [gedaagde partij] gestuurd en hem gesommeerd om de koopsom terug te betalen en de contractuele boete van 10% van de koopprijs (€ 18.500,00) en de kosten van [notariskantoor sub C] te voldoen. Daarbij heeft [eisende partij] vermeld dat het ‘Bericht van Ontbinding’ als niet verzonden moet worden beschouwd als [gedaagde partij] alsnog de leveringsakte persoonlijk ondertekent binnen zeven dagen na verzending van de brief.
2.19.
Bij de processtukken bevindt zich een brief van 7 december 2020 van [gedaagde partij] aan [eisende partij] . Daarin schrijft [gedaagde partij] onder meer het volgende:
“
Met verbazing heb ik kennis genomen van uw schrijven inzake een mogelijk voornemen tot ontbinding van de koopovereenkomst inzake het pand[…]
Met verbazing heb ik kennis genomen van uw schrijven inzake een mogelijk voornemen tot ontbinding van de koopovereenkomst inzake het pand[…]
Zoals u weet heb ik alle medewerking verleend aan de spoedige inhuizing van allerlei spullen door u en uw broer.[…]
Helaas is er daarna vertraging opgetreden in de overdracht, zo zat ik al eens bij de [notariskantoor sub A] in [gemeente] , en heb ik daar ook een volmacht afgegeven, maar u wilde dat toen liever niet laten doorgaan omdat er zaken waren waarmee u nog niet wilde instemmen en u wilde geen volmacht afgeven. En daarna is de overdracht daar niet meer doorgegaan.
Helaas is er daarna vertraging opgetreden in de overdracht, zo zat ik al eens bij de [notariskantoor sub A] in [gemeente] , en heb ik daar ook een volmacht afgegeven, maar u wilde dat toen liever niet laten doorgaan omdat er zaken waren waarmee u nog niet wilde instemmen en u wilde geen volmacht afgeven. En daarna is de overdracht daar niet meer doorgegaan.
Ook de contacten die u blijkbaar had met diverse andere notarissen, gezien allerlei vragen die ik van notarissen kreeg, hebben tot zover niet geleid tot een notariële overdracht. Al die tijd hebt u echter – ondanks dat de meterstanden van de energie-meters zijn opgenomen en is afgesproken dat u die meters op uw naam zou laten zetten – de energie- en waterlevering nog steeds op mijn naam gedaan.
U hebt wel de aansluiting laten veranderen maar wilt tot zover mij niet compenseren voor het gebruik in de afgelopen periode. Verder wilt u blijkbaar het pand als woning aangemerkt zien en dan de 2% overdrachtsbelasting van toepassing laten verklaren. Als dat lukt vind ik dat prima maar dat risico is voor u.
Verder ben ik gaarne bereid mee te werken aan een spoedige overdracht, zoals ook blijkt uit het feit dat ik afgelopen weken al aanwezig was bij een voorgenomen overdracht van het pand, ook bij [notariskantoor sub C][…]
toen op basis van uw inzichten niet door ging.
toen op basis van uw inzichten niet door ging.
Kortom van een ontbinding kan naar mijn mening geen sprake zijn en de overdracht kan van mij uit zeker doorgaan op korte termijn.”
[eisende partij] betwist dat hij deze brief heeft ontvangen.
2.20.
Bij brief van 21 januari 2021 heeft de [gemeente] aan [gedaagde partij] bericht dat bij een controle op 23 december 2020 is gebleken dat de onroerende zaak wordt bewoond, hetgeen niet is toegestaan zonder omgevingsvergunning. De gemeente heeft medegedeeld een last onder dwangsom van € 1.000,00 per week met een maximum van € 50.000,00 aan [gedaagde partij] te zullen opleggen indien deze overtreding op 21 januari 2022 niet is beëindigd. In het bijgevoegde constateringsrapport is vermeld dat tijdens de controle op 23 december 2020 [eisende partij] in het pand is aangetroffen. Volgens de rapporteurs wijzen de bijgevoegde foto’s uit dat [eisende partij] woonachtig is in het pand. Er zijn daar tandenborstels, een wasmachine, gebruikte borden en bestek, eten in de keuken en koelkast, wasgoed aan een droogrekje en een bank met dekens aangetroffen.
2.21.
Bij brief van 17 februari 2021 heeft [eisende partij] [gedaagde partij] in gebreke gesteld en gesommeerd tot betaling van € 185.000,00 binnen vijf dagen na dagtekening van die brief. Deze sommatie is bij brief van 26 maart 2021 herhaald, waarbij tevens aanspraak is gemaakt op buitengerechtelijke incassokosten van € 3.176,25.
2.22.
[gedaagde partij] heeft daaraan geen gehoor gegeven.
3. Het geschil
in conventie
3.1.
[eisende partij] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde partij] tot betaling van € 206.490,50 (bestaande uit de koopprijs van € 185.000,00, de contractuele boete van € 18.500,00, de buitengerechtelijke incassokosten van € 3.176,25 en de verschenen rente tot 19 april 2021 van € 314,50), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 203.500,00, en de proceskosten.
3.2.
[eisende partij] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij met [gedaagde partij] een koopovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot de onroerende zaak en dat die koopovereenkomst is ontbonden omdat [gedaagde partij] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst door niet mee te werken aan het passeren van de leveringsakte bij de notaris, een nieuwe kostenpost op te voeren en een persoonlijk gebruiksrecht van [familie] niet te melden. [eisende partij] heeft daarom op 30 november 2020 de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Naast de koopprijs van € 185.000,00, is [gedaagde partij] ook de bedongen boete van 10% van de koopprijs, te weten € 18.500,00, verschuldigd. Daarnaast is [gedaagde partij] buitengerechtelijke incassokosten van € 3.176,25 verschuldigd omdat [eisende partij] [gedaagde partij] meerdere keren heeft moeten aanmanen.
3.3.
[gedaagde partij] voert gemotiveerd verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[gedaagde partij] vordert samengevat - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
veroordeling van [eisende partij] tot het verlenen van medewerking aan de levering van de onroerende zaak binnen 21 dagen na dagtekening van het vonnis conform de door [notariskantoor sub A] opgestelde leveringsakte op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag dat [eisende partij] hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 50.000,00,
te bepalen dat, indien [eisende partij] nalaat aan het gevorderde onder 1 te voldoen, het vonnis in de plaats treedt van de door [eisende partij] te verlenen medewerking aan het verlijden van de transportakte,
veroordeling van [eisende partij] om de door [gedaagde partij] geleden en te lijden schade te vergoeden, op te maken bij staat,
veroordeling van [eisende partij] om aan [gedaagde partij] te betalen € 18.500,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2021,
veroordeling van [eisende partij] om met onmiddellijke ingang na betekening van het vonnis het gebruik van de onroerende zaak te staken en gestaakt te houden, op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag dat [eisende partij] daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 50.000,00,
met veroordeling van [eisende partij] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.6.
[gedaagde partij] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij met [eisende partij] een koopovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot de onroerende zaak en dat [eisende partij] die overeenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden, zodat [eisende partij] zijn verplichtingen alsnog moet nakomen en moet meewerken aan het passeren van de leveringsakte zoals opgsteld door [notariskantoor sub A] . [gedaagde partij] voorziet, indien de rechtbank [eisende partij] zal verplichten mee te werken aan de notariële levering, wederom discussie met [eisende partij] en verzoekt daarom tevens te bepalen dat het vonnis op grond van artikel 3:300 lid 1 BW in de plaats treedt van de door [eisende partij] te verlenen medewerking. Daarnaast is [eisende partij] op grond van artikel 11.3 van de koopovereenkomst de bedongen boete van 10% van de koopprijs, te weten € 18.500,00, verschuldigd en moet hij de schade van [gedaagde partij] vergoeden, nader op te maken bij staat. [eisende partij] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst door niet mee te werken aan het passeren van de leveringsakte bij de notaris. [eisende partij] probeert de onroerende zaak te verkrijgen tegen een voor hem gunstig overdrachtsbelastingtarief van 2% van de koopsom, terwijl het niet om een woning gaat maar om een bedrijfsruimte. Meerdere notarissen wilden en konden niet meewerken aan de levering zoals [eisende partij] dat van hen vroeg. De levering van de onroerende zaak heeft tot op heden niet plaatsgevonden. [eisende partij] is door [gedaagde partij] in gebreke gesteld en gesommeerd om zijn verplichtingen na te komen en is thans in verzuim. Tot slot moet [eisende partij] het gebruik van het verkochte als woonruimte staken, op straffe van een dwangsom, omdat dit gebruik niet is toegestaan zonder vergunning en ook niet is overeengekomen in de koopovereenkomst.
3.7.
[eisende partij] voert gemotiveerd verweer.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Kern van het geschil tussen partijen is of [eisende partij] de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden of dat [eisende partij] die overeenkomst alsnog moet nakomen en de onroerende zaak moet afnemen. Partijen verschillen van mening over de inhoud van de tussen hen gesloten koopovereenkomst. [eisende partij] stelt dat hij de onroerende zaak als woning heeft gekocht, terwijl [gedaagde partij] stelt dat [eisende partij] een bedrijfsruimte heeft gekocht. Verder is tussen partijen in geschil of [eisende partij] als koper op de hoogte was van het gebruiksrecht van [familie] en of de afspraak is gemaakt dat [eisende partij] vanaf het moment dat hij de onroerende zaak in gebruik heeft genomen de energielasten van de onroerende zaak moet betalen. Daarnaast is in geschil of [eisende partij] en/of zijn broer de onroerende zaak bewoont/bewonen.
in conventie
De inhoud van de koopovereenkomst
4.2.
[eisende partij] baseert zijn vordering op een door hem als productie 1 bij dagvaarding in het geding gebrachte koopovereenkomst, door hem ondertekend op 20 mei 2020 en door [gedaagde partij] ondertekend op 23 mei 2020. Dat stuk is op iedere pagina geparafeerd en op de laatste pagina ondertekend. In dat stuk is, voor zover hier relevant, het volgende opgenomen:
“
artikel 4 Eigendomsoverdracht
artikel 4 Eigendomsoverdracht
4.1
De akte van levering zal gepasseerd worden op een nader te overeen te komen datum.
[…]
Artikel 5 Bankgarantie. Waarborgsom. DOORGEHAALDNIET VAN TOEPASSING EN DAAROM UIT AKTE VERWIJDERD
De koper heeft op 22 mei 2020 zegge vijftigduizend euro (€ 50.000,00) overgeboekt naar de Rabobank van verkoper op zijn rekening: [rekeningnummer en tenaamstelling gedaagde partij].
Artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.
[…]
6.3
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:Woning.”
4.3.
[gedaagde partij] betwist dat dit de koopovereenkomst is zoals die tussen partijen is gesloten. Volgens [gedaagde partij] hebben partijen een andere koopovereenkomst getekend. [gedaagde partij] stelt dat de koopovereenkomst later door [eisende partij] is aangepast en dat [eisende partij] probeert om met deze koopovereenkomst de onroerende zaak te verkrijgen tegen een voor hem gunstige overdrachtsbelasting van 2% van de koopsom. [gedaagde partij] stelt dat de door hem als productie 5 bij conclusie van antwoord in het geding gebrachte koopovereenkomst de oorspronkelijke overeenkomst is. Daarin is, voor zover hier relevant, het volgende bepaald:
“
artikel 4 Eigendomsoverdracht
artikel 4 Eigendomsoverdracht
4.1
De akte van levering zal gepasseerd worden op 8 juni 2020 ten overstaan van een notaris verbonden aan kantoor [notariskantoor sub A] , gevestigd te [vestigingsplaats] .
[…]
Artikel 5 Bankgarantie. Waarborgsom. DOORGEHAALD
NIET VAN TOEPASSING EN DAAROM UIT AKTE VERWIJDERD.
Artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.
[…]
6.3
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:pand met bestemming detailhandel, voorheen supermarkt, waarbij gebruik als galerie met verkoop mogelijk is.”
4.4.
De rechtbank acht het niet waarschijnlijk dat de door [eisende partij] overgelegde versie van de koopovereenkomst (weergegeven onder 4.2) de koopovereenkomst is, die tussen partijen tot stand is gekomen en is van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat de oorspronkelijke koopovereenkomst nadien door [eisende partij] is aangepast door onder meer bij artikel 6.3 de zin
“pand met bestemming detailhandel, voorheen supermarkt, waarbij gebruik als galerie met verkoop mogelijk is”te verwijderen en in plaats daarvan te vermelden
“Woning”.Het volgende is daartoe redengevend.
“pand met bestemming detailhandel, voorheen supermarkt, waarbij gebruik als galerie met verkoop mogelijk is”te verwijderen en in plaats daarvan te vermelden
“Woning”.Het volgende is daartoe redengevend.
4.5.
In de beide versies van de koopovereenkomst is vermeld: “
Model koopovereenkomst voor bedrijfs-onroerend goed (model 2014)”
.Dat duidt erop dat het gaat om de verkoop van een bedrijfsruimte in plaats van een woning. Verder volgt uit het e-mailbericht van [verkoopmakelaar] van 23 mei 2020 dat de door partijen ondertekende koopovereenkomst toen is toegestuurd aan partijen en aan [notariskantoor sub A] ten behoeve van de geplande overdracht op 8 juni 2020. Die overdrachtsdatum is ook vermeld in de door [gedaagde partij] overgelegde koopovereenkomst, terwijl in de door [eisende partij] overgelegde koopovereenkomst staat dat de akte van levering zal worden gepasseerd op een nader overeen te komen datum. Verder is in de door [notariskantoor sub A] opgestelde concept leveringsakte, met als leveringsdatum 8 juni 2020, artikel 6.3. uit de koopovereenkomst geciteerd, waarin staat
“pand met bestemming detailhandel, voorheen supermarkt, waarbij gebruik als galerie met verkoop mogelijk is”, zoals ook is opgenomen in de door [gedaagde partij] overgelegde koopovereenkomst (weergegeven onder 4.3). De bewering van [eisende partij] dat de makelaar de koopovereenkomst heeft aangepast, acht de rechtbank niet geloofwaardig. De makelaar, de heer [makelaar] die ter mondelinge behandeling aanwezig was, heeft dat betwist en heeft verklaard dat de onroerende zaak nooit als woning is aangeboden en dat de door [gedaagde partij] overgelegde overeenkomst de oorspronkelijke door partijen ondertekende overeenkomst is. [eisende partij] heeft ook geen feiten of omstandigheden aangevoerd waarom de makelaar redenen zou hebben voor de aanpassing van de koopovereenkomst en die zijn ook niet gebleken. Verder heeft [eisende partij] geen verklaring gegeven voor het feit dat in de door hem overgelegde koopovereenkomst onder artikel 5 is vermeld dat hij op 22 mei 2020 een aanbetaling aan [gedaagde partij] heeft verricht, terwijl hij de overeenkomst al op 20 mei 2020 heeft ondertekend. Dit lijkt informatie waarover partijen nog niet beschikten ten tijde van de ondertekening en die later is toegevoegd. Vreemd is ook dat verschillende notarissen in de periode van juni tot en met oktober 2020 naar eigen zeggen van [eisende partij] weigerden om 2% aan overdrachtsbelasting te hanteren. Dit valt niet te rijmen met het feit dat de koopovereenkomst volgens [eisende partij] de bestemming ‘
woning’ vermeldde. Bovendien hebben de andere door [eisende partij] ingeschakelde notarissen, [notariskantoor sub B] en [notariskantoor sub C] , van hem weer een andere versie van de koopovereenkomst ontvangen, waarin in artikel 6.3 is vermeld dat het gaat om het normaal gebruik als “
huis en het creëren van een studio”.Ook hiervoor heeft [eisende partij] geen geloofwaardige verklaring gegeven.
Model koopovereenkomst voor bedrijfs-onroerend goed (model 2014)”
.Dat duidt erop dat het gaat om de verkoop van een bedrijfsruimte in plaats van een woning. Verder volgt uit het e-mailbericht van [verkoopmakelaar] van 23 mei 2020 dat de door partijen ondertekende koopovereenkomst toen is toegestuurd aan partijen en aan [notariskantoor sub A] ten behoeve van de geplande overdracht op 8 juni 2020. Die overdrachtsdatum is ook vermeld in de door [gedaagde partij] overgelegde koopovereenkomst, terwijl in de door [eisende partij] overgelegde koopovereenkomst staat dat de akte van levering zal worden gepasseerd op een nader overeen te komen datum. Verder is in de door [notariskantoor sub A] opgestelde concept leveringsakte, met als leveringsdatum 8 juni 2020, artikel 6.3. uit de koopovereenkomst geciteerd, waarin staat
“pand met bestemming detailhandel, voorheen supermarkt, waarbij gebruik als galerie met verkoop mogelijk is”, zoals ook is opgenomen in de door [gedaagde partij] overgelegde koopovereenkomst (weergegeven onder 4.3). De bewering van [eisende partij] dat de makelaar de koopovereenkomst heeft aangepast, acht de rechtbank niet geloofwaardig. De makelaar, de heer [makelaar] die ter mondelinge behandeling aanwezig was, heeft dat betwist en heeft verklaard dat de onroerende zaak nooit als woning is aangeboden en dat de door [gedaagde partij] overgelegde overeenkomst de oorspronkelijke door partijen ondertekende overeenkomst is. [eisende partij] heeft ook geen feiten of omstandigheden aangevoerd waarom de makelaar redenen zou hebben voor de aanpassing van de koopovereenkomst en die zijn ook niet gebleken. Verder heeft [eisende partij] geen verklaring gegeven voor het feit dat in de door hem overgelegde koopovereenkomst onder artikel 5 is vermeld dat hij op 22 mei 2020 een aanbetaling aan [gedaagde partij] heeft verricht, terwijl hij de overeenkomst al op 20 mei 2020 heeft ondertekend. Dit lijkt informatie waarover partijen nog niet beschikten ten tijde van de ondertekening en die later is toegevoegd. Vreemd is ook dat verschillende notarissen in de periode van juni tot en met oktober 2020 naar eigen zeggen van [eisende partij] weigerden om 2% aan overdrachtsbelasting te hanteren. Dit valt niet te rijmen met het feit dat de koopovereenkomst volgens [eisende partij] de bestemming ‘
woning’ vermeldde. Bovendien hebben de andere door [eisende partij] ingeschakelde notarissen, [notariskantoor sub B] en [notariskantoor sub C] , van hem weer een andere versie van de koopovereenkomst ontvangen, waarin in artikel 6.3 is vermeld dat het gaat om het normaal gebruik als “
huis en het creëren van een studio”.Ook hiervoor heeft [eisende partij] geen geloofwaardige verklaring gegeven.
4.6.
De rechtbank stelt op grond van het voorgaande vast dat de door [eisende partij] in het geding gebrachte koopovereenkomst door hem zelf is aangepast en dat de door [gedaagde partij] (als productie 5 bij conclusie van antwoord) overgelegde koopovereenkomst de inhoud van de feitelijk tussen partijen gesloten koopovereenkomst weergeeft. Zij zal daarom bij de verdere beoordeling van dit geschil uitgaan van de door [gedaagde partij] overgelegde koopovereenkomst.
Ontbinding van de koopovereenkomst
4.7.
Vervolgens dient de rechtbank te beoordelen of de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst door [eisende partij] rechtsgeldig heeft plaatsgevonden.
4.8.
[eisende partij] stelt dat hij de koopovereenkomst mocht ontbinden vanwege de volgende tekortkomingen van [gedaagde partij] :
a. het verzwijgen van het gebruiksrecht van [familie] van de garage van het pand,
b. het nadere eisen stellen ten tijde van de passeerafspraak op 18 november 2020, te weten betaling door [eisende partij] van de energiekosten van het pand inclusief garage,
c. het niet aanwezig zijn van [gedaagde partij] bij de passeerafspraak op 18 november 2020 en het intrekken van zijn volmacht aan de notaris om namens hem de leveringsakte te passeren,
d. het daarna niet reageren op schriftelijke vragen van [eisende partij] .
4.9.
[gedaagde partij] betwist dat sprake is van tekortkomingen aan zijn kant. Indien en voor zover sprake zou zijn van een tekortkoming, rechtvaardigt die tekortkoming geen ontbinding van de koopovereenkomst, aldus [gedaagde partij] . Hij voert verder aan dat hij niet in verzuim is omdat hij bij brief van 7 december 2020 aan [eisende partij] heeft meegedeeld dat hij bereid was mee te werken aan de levering. Bovendien was [eisende partij] volgens [gedaagde partij] toen reeds zelf in verzuim omdat hij niet heeft voldaan aan de ingebrekestelling van [gedaagde partij] van 19 november 2020.
Ad a. Gebruiksrecht [familie]
4.10.
[gedaagde partij] betwist dat hij dit gebruiksrecht heeft verzwegen. [gedaagde partij] stelt dat het gebruiksrecht al was vermeld in de verkoopbrochure en dat [eisende partij] hierover door de makelaar is geïnformeerd op 17 april en 7 mei 2020. Bovendien heeft [eisende partij] zelf de garage aan [familie] te koop aangeboden in verband met het gebruiksrecht. [eisende partij] was dus bekend met dat gebruiksrecht, aldus [gedaagde partij] . Verder wijst [gedaagde partij] erop dat het gebruiksrecht is opgenomen in een eerder concept van de koopovereenkomst (productie 4 bij conclusie van antwoord), waarin staat:
“
Artikel 18 Nadere afsprakenKoper verklaart ermee bekend te zijn dat verkoper een persoonlijk gebruiksrecht heeft verleend aan de vorige eigenaar en huidige buurman, de [familie] , voor de duur dat deze wonen aan [adres] om de garage en een klein deel van het perceel te blijven gebruiken om niet.”
Artikel 18 Nadere afsprakenKoper verklaart ermee bekend te zijn dat verkoper een persoonlijk gebruiksrecht heeft verleend aan de vorige eigenaar en huidige buurman, de [familie] , voor de duur dat deze wonen aan [adres] om de garage en een klein deel van het perceel te blijven gebruiken om niet.”
4.11.
[eisende partij] heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat hij voornoemd concept kent en dat hijzelf daarop, boven artikel 18, de volgende woorden heeft geschreven: “
kopie gebruiksrecht”. Ook heeft [eisende partij] ter zitting toegelicht dat hij het gebruik van de garage bewust uit de concept koopovereenkomst heeft verwijderd. In het licht van het voorgaande en de gemotiveerde betwisting van [gedaagde partij] , heeft [eisende partij] onvoldoende onderbouwd en toegelicht dat hij niet bekend was met het gebruiksrecht. Dat het gebruiksrecht niet terugkomt in latere versies van en/of in de uiteindelijke koopovereenkomst, zoals [eisende partij] stelt, is daartoe onvoldoende. Dit doet immers niet af aan de kennis die [eisende partij] op dit punt al had verkregen. Het voorgaande betekent dat niet is komen vaststaan dat [gedaagde partij] het gebruiksrecht heeft verzwegen. Voor bewijslevering is geen plaats.
kopie gebruiksrecht”. Ook heeft [eisende partij] ter zitting toegelicht dat hij het gebruik van de garage bewust uit de concept koopovereenkomst heeft verwijderd. In het licht van het voorgaande en de gemotiveerde betwisting van [gedaagde partij] , heeft [eisende partij] onvoldoende onderbouwd en toegelicht dat hij niet bekend was met het gebruiksrecht. Dat het gebruiksrecht niet terugkomt in latere versies van en/of in de uiteindelijke koopovereenkomst, zoals [eisende partij] stelt, is daartoe onvoldoende. Dit doet immers niet af aan de kennis die [eisende partij] op dit punt al had verkregen. Het voorgaande betekent dat niet is komen vaststaan dat [gedaagde partij] het gebruiksrecht heeft verzwegen. Voor bewijslevering is geen plaats.
4.12.
Indien en voor zover [eisende partij] heeft willen betogen dat hij wel op de hoogte, maar niet akkoord was met het gebruiksrecht en dat daarom sprake is van een tekortkoming van [gedaagde partij] , gaat dat betoog niet op. [eisende partij] heeft het pand immers naar eigen zeggen al in juni/juli 2020 in gebruik genomen als opslagruimte en vervolgens nog maandenlang geprobeerd het pand in eigendom te verkrijgen. In dat licht bezien is het onaannemelijk dat [eisende partij] niet akkoord was met de situatie respectievelijk het gebruiksrecht, nu ook niet gesteld of gebleken is dat hij toen reeds kenbaar heeft gemaakt dat hij niet akkoord was met het gebruik door [familie] .
4.13.
Van een tekortkoming van [gedaagde partij] op dit punt is dus geen sprake.
Ad c en d. Volmacht notaris en schriftelijke vragen
4.14.
Het feit dat [gedaagde partij] niet persoonlijk aanwezig was bij de notaris op 18 november 2020 levert geen tekortkoming op, nu [gedaagde partij] aan die notaris een volmacht had verleend om namens hem de leveringsakte te verlijden, hetgeen niet ongebruikelijk is. Deze volmacht wordt door [eisende partij] ook niet betwist. Indien en voor zover [eisende partij] betoogt dat [gedaagde partij] die volmacht voorafgaand aan de passeerafspraak zou hebben ingetrokken, is die stelling, gelet op de betwisting van [gedaagde partij] , onvoldoende onderbouwd. Ook het verwijt van [eisende partij] dat [gedaagde partij] vervolgens niet heeft gereageerd op schriftelijke vragen, is niet onderbouwd. [eisende partij] heeft geen feiten gesteld of stukken overlegd waaruit volgt dat hij op enig moment schriftelijke vragen heeft gericht aan [gedaagde partij] . De gestelde tekortkomingen zijn dus niet komen vast te staan.
Ad b. Energiekosten vanaf 23 mei 2020
4.15.
Dan resteert het verwijt van [eisende partij] met betrekking tot de energiekosten. [gedaagde partij] stelt dat [eisende partij] het pand op 22 mei 2020 in gebruik heeft gekregen en genomen en daar sindsdien woont. Partijen hebben volgens hem afgesproken dat [eisende partij] vanaf het moment van ingebruikneming ook voor de energiekosten van het pand zou betalen en de energiecontracten op zijn naam zou zetten. Daartoe waren de meterstanden ook opgenomen door de makelaar en deze zijn bij e-mailbericht van 23 mei 2020 aan partijen toegezonden. Op 18 november 2020 waren de energiecontracten nog niet omgezet en de energiekosten niet betaald. Toen de notaris aan [eisende partij] meedeelde dat hij de energiekosten moest betalen, weigerde hij mee te werken aan de overdracht en is hij vertrokken. Dat is de reden waarom de overdracht niet op 18 november 2020 heeft plaatsgevonden, aldus [gedaagde partij] .
4.16.
[eisende partij] betwist dat voornoemde afspraak is gemaakt. [eisende partij] betwist ook dat hij het pand bewoont en stelt dat hij het pand enkel gebruikt als opslagruimte voor spullen van hemzelf en zijn broer. Bovendien heeft hij het pand pas in juni/juli 2020 in gebruik genomen, aldus [eisende partij] .
4.17.
Niet is komen vast te staan wanneer [eisende partij] de onroerende zaak is gaan gebruiken, met ingang van 22 mei 2020 zoals [gedaagde partij] stelt of in juni/juli 2020 zoals [eisende partij] aanvoert, en of de afspraak met betrekking tot de betaling van de energielasten is gemaakt, nu partijen daar allebei anders over verklaren. Dat zou nadere bewijslevering vergen. De rechtbank is echter van oordeel dat in het midden blijven of partijen afspraken hebben gemaakt over de energiekosten en, zo ja, welke, gelet op het volgende.
4.18.
De rechtbank is met [gedaagde partij] van oordeel dat, ook als voorshands zou worden aangenomen dat geen afspraken zijn gemaakt over de energiekosten en [gedaagde partij] bij levering een nieuwe kostenpost heeft opgevoerd en dat dat een tekortkoming zou opleveren, die tekortkoming onvoldoende ernstig is om ontbinding van de koopovereenkomst te rechtvaardigen. Daartoe is het volgende in aanmerking genomen. Ter zitting heeft [gedaagde partij] toegelicht dat hij betaling wenste van [eisende partij] van de energiekosten van het pand over de periode van 23 mei 2020 tot en met 12 november 2020, te weten een bedrag van € 1.374,63 (voor gebruik van gas en elektra). Dit bedrag is gelet op de verkoopprijs van de onroerende zaak van € 185.000,00 en dus op de waarde van de overeenkomst, zeer gering. Hoewel dit op zichzelf niet afdoet aan een eventuele tekortkoming, is dit wel van belang bij de weging van de ernst daarvan. Daarnaast wordt meegewogen dat het pand in de betreffende periode, in ieder geval vanaf juni/juli 2020, daadwerkelijk is gebruikt door [eisende partij] , als opslag zoals hij stelt en [gedaagde partij] betwist, en is aannemelijk dat door hem energiekosten zijn verbruikt. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat het bedrag van € 1.374,63 grotendeels zag op energieverbruik door [familie] uit hoofde van zijn gebruiksrecht van de garage. Ook indien partijen geen afspraak zouden hebben gemaakt over de kosten van het energiegebruik, is het niet zonder meer onredelijk dat [eisende partij] de energiekosten moet voldoen, die hij heeft verbruikt sinds hij het pand in gebruik heeft. Niet in geschil is dat [eisende partij] het pand in ieder geval voor de beoogde levering op 18 november 2020 al een aantal maanden gebruikte. In het licht van deze omstandigheden acht de rechtbank de tekortkoming aan de zijde van [gedaagde partij] , indien die al zou komen vast te staan, onvoldoende ernstig om tot ontbinding van de koopovereenkomst over te gaan. Nog daargelaten dat [gedaagde partij] op dit punt niet in verzuim verkeerde op het moment van de buitengerechtelijke ontbinding door [eisende partij] op 30 november 2020, aangezien [eisende partij] zelf, zoals hierna in reconventie zal worden overwogen, toen reeds in verzuim verkeerde, doordat hij bij brief van 19 november 2020 door [gedaagde partij] reeds in gebreke was gesteld.
4.19.
[eisende partij] heeft de koopovereenkomst dan ook niet rechtsgeldig buitenrechtelijk ontbonden. De vordering tot restitutie van de koopsom van € 185.000,00 is daarom niet toewijsbaar.
Contractuele boete
4.20.
Aangezien de koopovereenkomst niet is ontbonden, is [gedaagde partij] geen boete verschuldigd op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst. Indien en voor zover [eisende partij] zijn vordering baseert op artikel 11.3 van de koopovereenkomst, heeft hij onvoldoende toegelicht en onderbouwd dat en waarom hij aanspraak kan maken op een boete. De vordering tot betaling van de boete van € 18.500,00 is daarom niet toewijsbaar.
4.21.
Nu de hoofdvordering van [eisende partij] wordt afgewezen, zullen de daarmee verband houdende nevenvorderingen (buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente) eveneens worden afgewezen.
in reconventie
Nakoming van de koopovereenkomst
4.22.
De vordering onder 1 strekt tot nakoming door [eisende partij] van zijn afnameverplichting uit hoofde van de onder sub 4.3. genoemde koopovereenkomst. Op grond van die koopovereenkomst moet [eisende partij] meewerken aan het passeren van de leveringsakte bij de notaris, conform het door [notariskantoor sub A] opgestelde concept. Nu de overeenkomst door [eisende partij] niet rechtsgeldig is ontbonden, is deze nog steeds van kracht tussen partijen. De vordering tot nakoming is daarom toewijsbaar. [eisende partij] heeft daartegen geen beletsel opgeworpen. Hij zal daarom worden veroordeeld om binnen 21 dagen na datum van het eindvonnis zijn medewerking te verlenen aan het passeren van de door [notariskantoor sub A] opgestelde leveringsakte (productie 8 bij conclusie van antwoord in conventie).
4.23.
[gedaagde partij] vordert zowel een dwangsom te verbinden aan de gevorderde medewerking van [eisende partij] aan de levering van de onroerende zaak, als te bepalen dat het vonnis in de plaats zal treden van die medewerking van [eisende partij] . De rechtbank is van oordeel dat gevorderde dwangsom voldoende prikkel zal zijn voor [eisende partij] om aan de levering mee te werken, te meer nu [eisende partij] de koopprijs al geheel heeft voldaan. Voor zover tussen partijen nog discussie bestaat over de verschuldigdheid van de door [eisende partij] verbruikte energiekosten, hoeft dat gelet op de geringe hoogte van dat bedrag, geen beletsel te zijn voor de levering. Dat geschil kan ook na levering van de onroerende zaak worden opgelost. De rechtbank zal daarom de gevorderde dwangsom onder 1 toewijzen en de vordering onder 2 afwijzen.
Contractuele boete
4.24.
[gedaagde partij] maakt aanspraak op de boete van 3 promille van de koopsom met een maximum van 10% van de koopsom, zoals bedoeld in artikel 11.3 van de koopovereenkomst. Tussen partijen is in geschil of [eisende partij] , door niet mee te werken aan de notariële levering van de onroerende zaak, in verzuim is geraakt als gevolg van de door [gedaagde partij] verzonden brief van 19 november 2020. [eisende partij] betwist de ontvangst daarvan.
4.25.
Ter mondelinge behandeling is [gedaagde partij] in de gelegenheid gesteld een akte te nemen op dit punt. [gedaagde partij] heeft zich bij akte met producties van 19 januari 2022 hierover uitgelaten. Daarna is de zaak voor partijberaad gezet conform artikel 2.16 (thans 2.14) van het Procesreglement. [eisende partij] heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om te verzoeken bij akte op de overgelegde producties van [gedaagde partij] te mogen reageren. Hij heeft bij rolbericht van 2 februari 2022 slechts verzocht om de producties die eerder ter mondelinge behandeling waren geweigerd, alsnog te mogen inbrengen. Dat is niet toegestaan door de rolrechter bij beslissing van 2 februari 2022.
4.26.
De rechtbank overweegt dat om te beoordelen of een verklaring is ontvangen, het niet nodig is dat de ingebrekestelling daadwerkelijk is ontvangen door [eisende partij] . Het is voldoende als de ingebrekestelling naar een adres is gezonden waarvan [gedaagde partij] mocht aannemen dat de geadresseerde daar kon worden bereikt en dat de verklaring daar daadwerkelijk is aangekomen. Als adres in voornoemde zin geldt in beginsel – behoudens andersluidend beding – de woonplaats van de geadresseerde in de zin van artikel 1:10 BW, en het adres waarvan de afzender op grond van de verklaringen of gedragingen van de geadresseerde mocht aannemen dat deze daar door hem kon worden bereikt, bijvoorbeeld diens postbus, e-mailadres of een ander adres dat bij recente contacten tussen partijen door geadresseerde is gebruikt. De stelplicht en bewijslast hiervoor ligt bij [gedaagde partij] als verzender (vlg. Hoge Raad 14 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ4104).
4.27.
[gedaagde partij] heeft bij voormelde akte aangevoerd dat hij zijn brief van 19 november 2020 naar het door [eisende partij] opgegeven postadres (in [Buitenland] ) heeft gestuurd en naar het door [eisende partij] opgegeven e-mailadres. [gedaagde partij] verwijst naar een concept van de koopovereenkomst (productie 4 bij conclusie van antwoord), waarop bij de gegevens van [eisende partij] met de hand een e-mailadres is ingevuld: [e-mailadres] en bij [buitenlands adres] het woord “
adres” is geschreven. [eisende partij] heeft ter zitting verklaard dat dit zijn handschrift is en dat hij deze opmerkingen heeft geplaatst. Voornoemd post- en e-mailadres zijn ook in de tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst en de door [eisende partij] in de procedure gebrachte koopovereenkomsten en leveringsaktes vermeld. [gedaagde partij] heeft bij voormelde akte als productie 21 een e-mailbericht overgelegd van 20 november 2020, met als bijlage de ingebrekestelling van 19 november 2020, dat naar voormeld e-mailadres is gezonden. [gedaagde partij] wijst erop dat het betreffende e-mailadres door [eisende partij] ook is gebruikt bij recente contacten tussen partijen en met derden. Hij verwijst naar correspondentie tussen partijen van 29 juli 2020 (productie 23 bij voormelde akte) en correspondentie van [eisende partij] met [notariskantoor sub B] (productie 10 bij conclusie van antwoord).
adres” is geschreven. [eisende partij] heeft ter zitting verklaard dat dit zijn handschrift is en dat hij deze opmerkingen heeft geplaatst. Voornoemd post- en e-mailadres zijn ook in de tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst en de door [eisende partij] in de procedure gebrachte koopovereenkomsten en leveringsaktes vermeld. [gedaagde partij] heeft bij voormelde akte als productie 21 een e-mailbericht overgelegd van 20 november 2020, met als bijlage de ingebrekestelling van 19 november 2020, dat naar voormeld e-mailadres is gezonden. [gedaagde partij] wijst erop dat het betreffende e-mailadres door [eisende partij] ook is gebruikt bij recente contacten tussen partijen en met derden. Hij verwijst naar correspondentie tussen partijen van 29 juli 2020 (productie 23 bij voormelde akte) en correspondentie van [eisende partij] met [notariskantoor sub B] (productie 10 bij conclusie van antwoord).
[eisende partij] heeft dit niet weersproken.
4.28.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde partij] genoegzaam heeft aangetoond dat hij de ingebrekestelling van 19 november 2020 per e-mail aan het door [eisende partij] opgegeven e-mailadres heeft gezonden, met welk e-mailadres [eisende partij] ook eerder en later met [gedaagde partij] en derden heeft gecorrespondeerd. De rechtbank acht niet aannemelijk dat [eisende partij] andere correspondentie met [gedaagde partij] en derden via voormeld e-mailadres wel heeft ontvangen en de e-mail waarbij de ingebrekestelling van 19 november 2020 door [gedaagde partij] aan hem is gezonden niet. [eisende partij] heeft slechts ontkend dat hij de ingebrekestelling heeft ontvangen. Niet gesteld of gebleken is dat er sprake was van bijvoorbeeld een storing met betrekking tot het e-mailverkeer naar het door [eisende partij] opgegeven e-mailadres of dat er andere redenen zouden kunnen zijn waarom aan de ontvangst van e-mails op dat e-mailadres zou moeten worden getwijfeld. [eisende partij] heeft zijn verweer dat hij de ingebrekestelling niet heeft ontvangen, gelet op de onderbouwde stellingen van [gedaagde partij] , dan ook onvoldoende onderbouwd zodat de rechtbank daaraan voorbij gaat. De rechtbank is daarom van oordeel dat is komen vast te staan dat [eisende partij] de ingebrekestelling van [gedaagde partij] van 19 november 2020 heeft ontvangen.
4.29.
Vaststaat dat [eisende partij] niet binnen de door [gedaagde partij] in de brief van 19 november 2020 gestelde termijn heeft voldaan aan de sommatie om mee te werken aan de levering van de onroerende zaak. Dat betekent dat [eisende partij] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenis voortvloeiend uit de koopovereenkomst en in verzuim is geraakt. [eisende partij] is daarom op grond van artikel 11.3 van de koopovereenkomst de contractuele boete aan [gedaagde partij] verschuldigd. De vordering onder 4 zal dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat [eisende partij] de wettelijke rente over het boetebedrag eerst vanaf 23 juni 2021 verschuldigd is, nu [gedaagde partij] geen feiten heeft gesteld waaruit volgt dat hij eerder dan bij de eis in reconventie op 23 juni 2021 aanspraak heeft gemaakt op betaling daarvan.
Staking gebruik van het pand door [eisende partij]
4.30.
Zoals hiervoor is overwogen, heeft [eisende partij] het pand gekocht en in gebruik gekregen met bestemming detailhandel, waarbij gebruik als galerie met verkoop mogelijk is, en niet als woning. De [gemeente] heeft op 23 december 2020 een controle uitgevoerd in het pand. Naar aanleiding van die controle heeft de gemeente geconstateerd dat [eisende partij] het pand bewoonde en een last onder dwangsom opgelegd, omdat bewoning niet is toegestaan. Uit het rapport van de gemeente volgt dat [eisende partij] tijdens de controle is aangetroffen in het pand. Ook zijn daar tandenborstels, een wasmachine, gebruikte borden en bestek, eten in de keuken en koelkast en een fornuis met daarop pannen aangetroffen. Op de foto’s bij het rapport is verder te zien dat er wasgoed aan een droogrek hing en een bank met dekens stond. De rechtbank is van oordeel dat daaruit genoegzaam volgt dat [eisende partij] het pand niet alleen als opslag gebruikte, maar als woning voor hemzelf en/of zijn broer. [eisende partij] heeft dat onvoldoende weersproken. De rechtbank gaat er daarom als vaststaand vanuit dat [eisende partij] en/of zijn broer de woning in gebruik had(den) als woning. Nu het gebruik als woning niet is overeengekomen en bovendien niet is toegestaan zonder omgevingsvergunning, zal [eisende partij] worden veroordeeld om dit gebruik te staken en gestaakt te houden. Daarbij neemt de rechtbank in overweging dat het belang van [gedaagde partij] bij staking van het gebruik als woning dringend is, omdat de schade bij het voortduren van de overtreding aanzienlijk kan zijn, gelet op het voornemen van de gemeente tot het opleggen van een last onder dwangsom van € 1.000,00 per week. Dit belang moet de doorslag geven, nu niet is gebleken van één of meer concrete belangen bij voortzetting van het ongeoorloofde gebruik als woning door [eisende partij] . De vordering onder 5 zal dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat [eisende partij] het gebruik van de onroerende zaak als woning door hem dan wel door derden dient te staken en gestaakt te houden. Ook de gevorderde dwangsom zal worden toegewezen.
Schadevergoeding
4.31.
[gedaagde partij] stelt dat hij schade lijdt doordat [eisende partij] het pand is gaan bewonen in strijd met de bedrijfsbestemming. Aangezien [eisende partij] ten onrechte niet heeft meegewerkt aan de levering van de onroerende zaak en hij, [gedaagde partij] , nog steeds eigenaar daarvan is, loopt hij het risico dat de gemeente hem met ingang van 21 januari 2022 een last onder dwangsom oplegt, indien de overtreding dan niet is beëindigd, zoals is aangekondigd in de brief van de gemeente van 23 december 2020, aldus [gedaagde partij] . De eventuele te verbeuren dwangsommen kwalificeren volgens [gedaagde partij] als schade, die een gevolg is van de tekortkoming van [eisende partij] .
4.32.
Zoals hiervoor is overwogen, is komen vast te staan dat [eisende partij] en/of zijn broer de onroerende zaak is/zijn gaan gebruiken als woning en was dat niet geoorloofd gelet op de bestemming van het pand. De rechtbank is voorts van oordeel dat [eisende partij] wist of kon weten dat het gebruik als woning niet was geoorloofd. De door de gemeente aangekondigde last onder dwangsom is een gevolg van de bewoning door [eisende partij] en/of zijn broer. Indien [eisende partij] tijdig had meegewerkt aan de levering van de woning, zou [gedaagde partij] niet zijn belast met een last onder dwangsom. Zoals hiervoor is overwogen is [eisende partij] in verzuim. Voor zover de last onder dwangsom door de gemeente daadwerkelijk is of wordt opgelegd aan [gedaagde partij] , is dat schade die het gevolg is van het tekortschieten van [eisende partij] en komt die schade voor rekening van [eisende partij] . Inmiddels is de datum van 21 januari 2022 verstreken en zal bekend zijn of de last onder dwangsom daadwerkelijk door de gemeente is opgelegd aan [gedaagde partij] en, zo ja, vanaf wanneer. Op dit punt heeft de rechtbank behoefte aan een nadere toelichting. [gedaagde partij] zal in de gelegenheid worden gesteld om bij akte zijn vordering tot schadevergoeding op dit punt te onderbouwen en zich uit te laten over de stand van zaken in de bestuursrechtelijke procedure.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
houdt iedere verdere beslissing aan,
in reconventie
5.2.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
1 juni 2022voor het nemen van een akte door [gedaagde partij] over hetgeen is vermeld onder 4.32, waarna de wederpartij op de rol van twee weken daarna een antwoordakte kan nemen,
1 juni 2022voor het nemen van een akte door [gedaagde partij] over hetgeen is vermeld onder 4.32, waarna de wederpartij op de rol van twee weken daarna een antwoordakte kan nemen,
5.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2022.