ECLI:NL:RBGEL:2022:2322

• Datum uitspraak: 4 mei 2022
• Publicatiedatum: 9 mei 2022
• Zaaknummer: C/05/389893 / HZ ZA 21-234
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: D.T. Boks
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verrekening bij verkoop van geërfde woning op basis van meerwaardeclausule uit notariële akten

In deze zaak, die zich afspeelt in het civiele recht, gaat het om de vraag of bij de verkoop van een geërfde woning door een erfgename de meerwaardeclausule, vastgelegd in notariële akten uit 1920 en 1961, moet worden toegepast. De erfgenamen van de drie broers, die in de akten zijn genoemd, zijn in geschil over de toepassing van deze clausule. De erfgename heeft de woning in 2018 verkocht voor €150.000, maar de koper heeft deze woning in 2020 doorverkocht voor €375.000. De eisers in conventie, die ook erfgenamen zijn, stellen dat de meerwaardeclausule niet correct is toegepast en dat de erfgename hen een bedrag van €248.184,88 moet betalen, gebaseerd op de meerwaarde van de woning. De rechtbank oordeelt dat de meerwaardeclausule van toepassing is en dat het bedrag van €6.000 uit de akte van 1961 moet worden geïndexeerd. De rechtbank laat partijen toe om zich uit te laten over de gevolgen van eerdere afspraken over de boomgaard en staat de erfgename toe om tegenbewijs te leveren over de waarde van de meeverkochte roerende zaken. De zaak wordt aangehouden voor verdere bewijslevering en uitlating.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zutphen

zaaknummer / rolnummer: C/05/389893 / HZ ZA 21-234

Vonnis van 4 mei 2022

in de zaak van

1. [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

3.
[eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 3] ,

wonende te [woonplaats] ,

4.
[eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 4] ,

wonende te [woonplaats] ,

5.
[eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 5] ,

wonende te [woonplaats] ,

6.
[eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 6] ,

wonende te [woonplaats] ,

7.
[eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 7] ,

wonende te [woonplaats] ,

8.
[eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 8] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. R.M.H.H. Tuinstra te Maastricht Airport, gemeente Beek,

tegen

[gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. R.H.P. van de Venne te Zutphen.

Partijen zullen hierna [eisers in conventie/verweerders in reconventie] en [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] worden genoemd.

[eisers in conventie/verweerders in reconventie] zal waar nodig afzonderlijk ook worden aangeduid als [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] , [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] , [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 3] , [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 4] , [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 5] , [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 6] , [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 7] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 8] .

1. Samenvatting

1.1.

Deze zaak gaat in het kort over het volgende.

Partijen zijn familieleden van elkaar. Hun voorouders, drie broers, hebben in 1920 en 1961 in notariële akten onder meer laten vastleggen hoe er onderling moet worden afgerekend als één van die broers (de vader van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] ) de woning zou verkopen die hij na het overlijden van hun ouders toegedeeld heeft gekregen. Als de woning door deze broer of zijn erfgenamen zou worden verkocht voor meer dan
f 6.000,00, zou het meerdere worden verdeeld over de broers of hun erfgenamen. Deze afspraak wordt hierna de meerwaardeclausule of verrekeningsclausule genoemd. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] heeft de woning van haar ouders geërfd. In 2018 heeft zij de woning verkocht voor € 150.000,00 en daarbij bij de koper bedongen dat hij de woning actief in de verkoop moest houden en voor een zo hoog mogelijke prijs moest doorverkopen. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] zou dan 85% krijgen van de prijs die de woning bij de tweede verkoop méér zou opbrengen. In 2020 heeft de koper de woning verkocht aan een derde voor een bedrag van € 375.000,00. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] heeft met haar koper afgerekend over de meerprijs.

1.2.

[eisers in conventie/verweerders in reconventie] voert aan dat bij de verkoop van de woning door [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] ten onrechte de meerwaardeclausule niet is toegepast. [eisers in conventie/verweerders in reconventie] vindt dat dat alsnog moet gebeuren en dat daarbij de uiteindelijke verkoopprijs van € 375.000,00 het uitgangspunt moet zijn. Volgens [eisers in conventie/verweerders in reconventie] heeft [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] namelijk bij de verkoop van de woning niet te goeder trouw gehandeld. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] is het daar niet mee eens. Zij voert onder andere aan dat de meerwaardeclausule al zó oud is dat het niet redelijk is om haar daar nu, zoveel jaren later, nog aan te houden. Als de meerwaardeclausule toch moet worden toegepast, vindt [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] het niet redelijk om daarbij uit te gaan van het bedrag van
f 6.000,00 en ook niet van de uiteindelijke verkoopprijs van € 375.000,00. Zij is verder van mening dat zij tegenvorderingen heeft op [eisers in conventie/verweerders in reconventie] , die zij kan verrekenen met de vordering van [eisers in conventie/verweerders in reconventie]

1.3.

De rechtbank komt in dit vonnis tot het oordeel dat [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] aan de meerwaardeclausule kan worden gehouden en dat bij de toepassing daarvan ook rekening moet worden gehouden met het beding in de koopovereenkomst van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] met haar koper over de meeropbrengst van de woning. Verder komt de rechtbank tot het oordeel dat het bedrag van
f 6.000,00 uit de akte van 1961 moet worden geïndexeerd. Met investeringen hoeft naar het oordeel van de rechtbank bij de afrekening tussen partijen geen rekening te worden gehouden. Partijen mogen zich na dit vonnis bij akte nog uitlaten over de consequenties van afspraken die in 1974 zijn gemaakt over de boomgaard bij de woning. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] mag tegenbewijs leveren van haar stelling dat voor meeverkochte roerende zaken niets is betaald. Naar het oordeel van de rechtbank hoeft bij de afrekening tussen partijen geen rekening te worden gehouden met een bedrag van € 30.000,00 waarvan [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] zegt dat zij het aan de koper van de woning heeft betaald. De tegenvorderingen van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] zijn naar het oordeel van de rechtbank niet toewijsbaar, omdat de [naam 3 broers] elkaar in het verleden kwijting hebben verleend. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] kan zich er dus niet op beroepen dat er in de akte van 1961 mogelijk fouten zijn gemaakt. De rechtbank licht al deze beslissingen verderop in dit vonnis verder toe.

2. De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 27 oktober 2021, waarin een mondelinge behandeling is bepaald
• het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 21 januari 2022
• de ter zitting genomen akte wijziging van eis van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie]
• de antwoordakte na wijziging van eis in reconventie van [eisers in conventie/verweerders in reconventie]

2.2.

Ten slotte is bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

3. De feiten

3.1.

Partijen zijn familie van elkaar. De voorouders van partijen zijn drie broers, te weten [broer 1] , [broer 2] en [broer 3] (hierna ook: de [naam 3 broers] ).

3.2.

[broer 1] (1889-1974) is de vader van
[eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] (eiseres in conventie/verweerster in reconventie sub 1),
[eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] (eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2) en [naam 1] . Deze [naam 1] (1934-1990) is de vader van
[eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 3] (eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 3),
[eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 4] (eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 4),
[eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 5] (eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 5) en
[eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 6] (eiseres in conventie/verweerster in reconventie sub 6).

3.3.

[broer 2] (1895-1973) is de vader van
[gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] (gedaagde in conventie/eiseres in reconventie).

3.4. (

De in 3.1 genoemde) [broer 3] (1897-1962) is de vader van
[eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 7] (eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 7) en
[eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 8] (eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 8).

3.5.

De [naam 3 broers] hadden nog een broer: [4e broer] (1891-1918).

3.6.

De [naam 3 broers] waren erfgenaam in de nalatenschappen van hun ouders, de heer [vader van de 3 broers] (1859-1897) en mevrouw [moeder van de 3 broers] (1860-1920), en van hun broer [4e broer] (zie 3.5).

3.7.

Bij notariële akte van 12 december 1920, verleden door notaris [notaris 1] te [woonplaats] , zijn de nalatenschappen verdeeld. Daarbij is aan de broers [broer 1] en [broer 3] gezamenlijk toegedeeld het bloot eigendom van een boerderij met landerijen te [plaats] , [plaats] en [plaats] (“ [naam boerderij met landerijen] ”) tegen een waarde van
f 25.500,00.

Aan [broer 2] zijn de overige onroerende zaken toegedeeld, te weten het herenhuis met cichoreikelders en toebehoren aan de [adres] tegen een waarde van
f 12.000,00, de korenmolen en cichoreifabriek met toebehoren te [plaats] tegen een waarde van
f 2.000,00 en behuizing en stalling met toebehoren bij de watermolen te [plaats] tegen een waarde van
f 2.500,00.

3.8.

De akte van verdeling bevat verder onder meer een zogenoemde meerwaardeclausule. Deze luidt als volgt:

“(…)

dat, wanneer te eeniger tijd [broer 2] of na zijn overlijden zijne erfgenamen of legataris rechtverkrijgenden een of meer van de aan hem toegedeelde onroerende goederen of wanneer te eeniger tijd [broer 1] en [broer 3] of bij overlijden van een hunner of beide hunner erfgenamen of legataris rechtverkrijgenden het [naam boerderij met landerijen] of een deel daarvan verkoopt of vervreemdt en de opbrengst van het verkochte meer bedraagt dan de som waarvoor het respectievelijk aan hen bij deze akte van scheiding is toegedeeld, het meerdere zal worden verdeeld over de drie hoofden of staken comparanten in dezen, zoodat de verkooper of vervreemder twee/derden van de meerdere opbrengst aan de anderen zal moeten uitkeeren.

Deze overeenkomst loopt door tenzij ze te eenigertijd tusschen belanghebbenden bij nadere overeenkomst wordt gewijzigd of opgeheven.

(…)”

3.9.

Op 15 april 1921 hebben [broer 1] en [broer 3] de grond in [plaats] verkocht en in onbezwaarde eigendom overgedragen voor een bedrag van
f 1.500,00.

3.10.

Op 15 juni 1921 zijn [broer 2] en [broer 3] een vennootschap onder firma aangegaan (hierna: de vennootschap). [broer 2] heeft ingebracht de korenmolen met cichoreifabriek en toebehoren, behuizing en stalling met toebehoren bij de watermolen en het uitsluitende gebruik van de cichoreikelders aan de [adres] .

3.11.

In 1923 heeft de vennootschap opdracht gegeven om op de fundamenten van de cichoreikelders, voor zover daarop niet het herenhuis stond, een nieuwe cichoreifabriek te bouwen. De bouw van de fabriek is in 1925 of kort daarna voltooid.

3.12.

Op 16 januari 1959 hebben [broer 1] en [broer 3] grond aan de [adres] verkocht en in onbezwaarde eigendom overgedragen voor een bedrag van
f 2.100,00.

3.13.

Eveneens op 16 januari 1959 hebben [broer 1] en [broer 3] “ [naam boerderij met landerijen] ” met grond in [plaats] verkocht en in onbezwaarde eigendom overgedragen voor een bedrag van
f 67.500,00.

3.14.

Op 24 september 1960 is de tussen [broer 2] en [broer 3] aangegane vennootschap geëindigd.

3.15.

Op 30 september 1960 heeft [broer 2] het fabrieksgebouw met garage, kelders, boomgaard en grond aan de [adres] verkocht voor een bedrag van
f 54.534,77.

3.16.

Een handgeschreven notitie van [broer 1] , gedateerd augustus 1961, luidt als volgt:

“
Bij akte van boedelscheiding van 12 December 1920 voor de nalatenschap van mijn moeder werd onder meer bepaald, dat indien aan de erven toebedeeld onroerend goed verkocht mocht worden voor een hogere waarde dan waarvoor het toebedeeld was, die meerdere opbrengst gelijkelijk verdeeld moest worden onder de erven. Deze verrekening heeft plaatsgevonden voor de boerderij “ [naam boerderij met landerijen] ” en de helft van “ [naam boerderij] ”. Wanneer dus nader door [broer 2] of zijn erven het tweede gedeelte van [naam boerderij] verkocht wordt, dient het bedrag dat bedongen wordt, onder aftrek van f 6000.-, verdeeld te worden tussen de drie staken die erfgenamen waren bij de verdeling van de nalatenschap van mijn moeder. Het is best mogelijk dat nog jaren zullen verlopen voor deze verkoop plaatsvindt. Bewaar dit schrijven dus zorgvuldig als herinnering.

[plaats] , Aug 1961

Jullie Vader.

Het gehele [naam boerderij] werd bij de hiervoren bedoelde boedelscheiding aan [broer 2] toebedeeld voor f 12000,- ”

3.17.

Bij notariële akte, op 10 oktober 1961 verleden door notaris [notaris 2] te [woonplaats] , hebben de [naam 3 broers] nadere verdelingsafspraken gemaakt en daaraan uitvoering gegeven, onder toepassing van de meerwaardeclausule voor een deel van de onroerende zaken (fabrieksgebouwen en stuk land) die aan [broer 2] waren toegedeeld in 1920. Bij de bepaling van de meeropbrengsten is voor “ [naam boerderij met landerijen] ” rekening gehouden met een investering van
f 3.950,00 wegens de bijbouw van een schuur en voor het fabrieksgebouw met toebehoren met een aftrek van
f 15.000,00 wegens economisch eigendom van de vennootschap. Het herenhuis met tuin en een stuk land (hierna: de woning) aan de [adres] bleef onverkocht en dus eigendom van [broer 2] .

3.18.

De notariële akte luidt verder onder meer als volgt:

“(…)

Hiermede verklaarden de comparanten, handelende als gemeld, vorenstaande scheiding en verdeling en verrekening naar volkomen genoegen van de deelgenoten tot stand te hebben gebracht, het aan elk hunner toekomende, waaronder begrepen voormelde uitkeringen wegens overbedeling ontvangen te hebben, voorzoveel nodig afstand te doen van de renten welke volgens gemelde scheidingsakte over voormelde uitkeringen wegens overbedeling verschuldigd zouden zijn en elkander deswege over en weder – zowel wat betreft de voornoemde vennootschap onder firma en haar liquidatie als de toepassing van bovenstaande verrekeningsclausule uit de akte van 12 december 1920 met uitzondering van een nog niet verkocht stuk grond gelegen aan de [adres] – volledig te kwiteren en te déchargeren zonder enig voorbehoud, met dien verstande, dat na eventuele vervreemding door de comparant sub I ( [broer 2] – de rechtbank)
van het herenhuis met grond, staande en gelegen te [adres] 1, thans kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [nummer] , groot acht en zeventig are en negentig centiare, bij de toepassing van bovenstaande verrekeningsclausule uit de akte van twaalf december negentienhonderd twintig, als verwervingsprijs van dat gehele resterend goed, rekening zal worden gehouden met een bedrag van zes duizend gulden, in plaats van met het in die akte vermelde bedrag van twaalf duizend gulden.

(…)”

3.19.

In 1973 is [broer 2] overleden.

3.20.

Per brief van 5 mei 1974 heeft notaris [notaris 3] te [plaats] namens de weduwe van [broer 2] aan [broer 1] meegedeeld dat de weduwe niet langer in het pand aan de [adres] wilde blijven wonen. Daarbij heeft de notaris meegedeeld dat de weduwe graag zou willen verhuizen naar een kleine, nieuw te bouwen woning en daartoe het pand [adres] met een deel van de tuin verkopen, maar dat voor de nieuwbouw waarschijnlijk de opbrengst van het pand –
f 6.000,00 plus haar aandeel in de meerwaarde – niet toereikend zou zijn. Gevraagd is een voorstel te doen, bijvoorbeeld om “
gemeld bedrag van f 6.000,-- aan te passen aan de huidige normen ”.

3.21.

In reactie hierop hebben [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 5] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 7] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 8] bij brief van 12 mei 1974 laten weten dat zij de meerwaardeclausule wilden handhaven.

3.22.

Bij brief van 5 juli 1974 heeft de notaris namens de weduwe voorgesteld dat bij toepassing van de meerwaardeclausule van het perceel met pand [adres] de boomgaard, groot 40,50 aren, buiten beschouwing zou worden gelaten, zodat de clausule alleen nog zou gelden voor het pand met 38,40 aren grond.

3.23.

Bij brief van 17 september 1974 heeft [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 7] , mede namens [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 8] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 5] , aan de notaris onder meer meegedeeld:

“(…)

Met het voorstel het pand [adres] in twee gedeelten te splitsen gaan wij accoord. Tevens onderschrijven wij de handhaving van de toepassing van de acte uit 1921 (bedoeld zal zijn: 1920 – de rechtbank)
aangaande het gedeelte pand [adres] met circa 38.40 aren, hetgeen impliceert dat – zo verkoop hiervan thans overwogen wordt – deze geen langer uitstel zou behoeven. Dat voor het onbebouwde gedeelte van pand [adres] – de door U genoemde boomgaard – een afzonderlijke regeling wordt gevraagd, accepteren wij. Wij stellen echter voor een commissie van drie leden te vormen ter taxatie van deze grond. Deze commissie – waaraan ieder der beide partijen één lid benoemt terwijl deze beide leden een derde lid aanwijzen – zal in het bijzonder bij de waarde van deze boomgaard attent moeten zijn op de beperkte bestemming, die dit perceel heeft, zodat haar voorstel tot een minnelijke schikking kan leiden.

Indien de erven van [ [broer 2] ]
hiermee accoord gaan, waarbij ik nogmaals wil benadrukken, dat een minnelijke regeling ons einddoel is, verzoeken wij hun de datum, waarop deze commissie haar bevindingen zou moeten mededelen, te bepalen, waarna wij ten spoedigste tot aanwijzing van het commissielid van onze zijde zullen overgaan.

(…)”

3.24.

[gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] heeft de woning door vererving van haar beide ouders in eigendom verkregen.

3.25.

Op 27 oktober 2010 heeft een makelaar-taxateur de woning met bijbehorende grond getaxeerd op in totaal € 453.000,00. Een gedeelte daarvan, van 6.890 vierkante meter “
overige grond (vruchtbomen, kweekgrond) ”, is getaxeerd op € 103.350,00.

3.26.

Op 28 december 2018 heeft [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] de woning voor € 150.000,00 verkocht en geleverd aan [koper woning] (hierna: [koper woning] ). Daarbij is overeengekomen dat [koper woning] verplicht was de woning actief in de verkoop te houden en alles binnen zijn macht in werking zou stellen om een zo hoog mogelijke verkoopprijs te bedingen, één en ander in uitdrukkelijk overleg met [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] . [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] moest schriftelijk akkoord geven op de uiteindelijke verkoopprijs. Deze verkoopprijs moest minimaal 90% bedragen van de alsdan door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde. Verder is overeengekomen dat, indien [koper woning] de woning zou verkopen, hij aan [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] een bedrag moest betalen van 85% van de waarde die bij de tweede verkoop méér zou worden gerealiseerd dan € 150.000,00.

3.27.

Per 1 januari 2020 bedroeg de WOZ-waarde van de woning € 500.000,00.

3.28.

Op 1 mei 2020 heeft [koper woning] de woning verkocht aan een derde partij voor € 375.000,00. In de leveringsakte van die datum staat onder meer vermeld:

“(…)

In de koop zijn ook begrepen roerende zaken die aan verkoper en koper bekend zijn. Verkoper en koper zijn overeengekomen aan de roerende zaken geen waarde toe te kennen.

(…)”

De meeverkochte roerende zaken worden genoemd in de koopakte. Daarbij is met de hand geschreven: “
Deze roerende zaken zijn door partijen gewaardeerd op € 20.000,= ”.

3.29.

Bij brief van 24 december 2020 heeft (de advocaat van) [eisers in conventie/verweerders in reconventie] met een beroep op de meerwaardeclausule jegens [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] aanspraak gemaakt op betaling van een totaalbedrag van € 248.184,88. Dit bedrag betreft twee derde van het verschil tussen de verkoopprijs van 1 mei 2020 van € 375.000,00 en het bedrag uit de verrekeningsclausule zoals genoemd in de akte van 10 oktober 1961 van (
f 6.000,00 oftewel) € 2.722,68.

3.30.

Bij brief van 23 maart 2021 heeft (de advocaat van) [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] in reactie hierop aan [eisers in conventie/verweerders in reconventie] laten weten dat zij de vordering betwist omdat (i) de redelijkheid en billijkheid eraan in de weg staan dat op de meerwaardeclausule nog een beroep wordt gedaan, (ii) zij op grond van de meerwaardeclausule en op andere gronden verrekenbare tegenvorderingen heeft en (iii) ten onrechte wordt uitgegaan van de (volledige) verkoopwaarde van € 375.000,00.

4. Het geschil

in conventie (de vorderingen van [eisers in conventie/verweerders in reconventie] )

4.1.

[eisers in conventie/verweerders in reconventie] vordert, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] veroordeelt tot betaling aan hen van een bedrag van in totaal € 248.184,88 en wel te verdelen als volgt:

voor [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] elk € 41.364,14;

voor [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 3] , [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 4] , [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 5] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 6] elk € 10.341,03;

voor [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 7] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 8] elk € 62.046,22;

te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 januari 2021 tot aan de dag van de algehele voldoening,
althans subsidiair tot betaling aan [eisers in conventie/verweerders in reconventie] ter uitvoering van de meerwaardeclausule van een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie bepaalt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 januari 2021 tot aan de dag van de algehele voldoening;

2. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] veroordeelt tot betaling van € 4.550,93 wegens buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening;

3. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente indien [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] niet binnen veertien dagen na het vonnis aan de veroordeling voldoet;

4. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] veroordeelt in de nakosten.

4.2.

[eisers in conventie/verweerders in reconventie] legt aan zijn vorderingen nakoming van de meerwaardeclausule ten grondslag. Op het herenhuis met tuin en land bleef volgens [eisers in conventie/verweerders in reconventie] de meerwaardeclausule van toepassing, zij het dat in 1961 gezien de verkoop van en afrekening over een deel van de andere onroerende zaken een nadere afspraak is gemaakt. Die hield in dat als de woning door [broer 2] of zijn erfgenamen zou worden verkocht voor meer dan
f 6.000,00, het meerdere zou worden verdeeld over de drie hoofden of staken (de [naam 3 broers] /hun nakomelingen). Bij verkoop van de woning door [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] is volgens [eisers in conventie/verweerders in reconventie] ten onrechte de meerwaardeclausule niet toegepast. De woning is verkocht voor € 150.000,00 en vervolgens door de koper doorverkocht voor € 375.000,00. Dit lijkt een stromanconstructie, waarbij [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] niet te goeder trouw heeft gehandeld. Indachtig de verplichting die voortvloeit uit de meerwaardeclausule en de daaraan ten grondslag liggende bedoelingen en mede gelet op de eisen van redelijkheid en billijkheid heeft de uiteindelijke verkoopprijs van € 375.000,00 als uitgangspunt te gelden bij de berekening en uitvoering van de meerwaardeclausule, aldus [eisers in conventie/verweerders in reconventie]

4.3.

De meerwaardeclausule moet gelet hierop volgens [eisers in conventie/verweerders in reconventie] als volgt worden afgewikkeld/uitgevoerd:

de in aanmerking te nemen waarde/verkoopopbrengst van de woning: € 375.000,00;

het basisbedrag in de meerwaardeclausule na aanpassing in de akte van 1961: € 2.722,68 (
f 6.000,00);

de meerwaarde (a minus b, oftewel € 375.000,00 minus € 2.722,68): € 372.277,32;

af te rekenen volgens de meerwaardeclausule: twee derde van de meerwaarde, oftewel € 248.184,88 in totaal;

dus voor de broers [broer 1] /diens nakomelingen en [broer 3] /diens nakomelingen ieder een derde, oftewel € 124.092,44;

te verdelen over [eisers in conventie/verweerders in reconventie] als volgt:

• [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] ieder € 41.364,14 (een derde van € 124.092,44);
• [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 6] , [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 5] , [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 4] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 3] ieder € 10.341,03 (een vierde van een derde van € 124.092,44);
• [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 7] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 8] ieder € 62.046,22 (de helft van € 124.092,44).

4.4.

[gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen voor zover zij daartegen verweer heeft gevoerd, althans in zoverre tot niet-ontvankelijkverklaring van [eisers in conventie/verweerders in reconventie] , met veroordeling van [eisers in conventie/verweerders in reconventie] in de proceskosten.

4.5.

De rechtbank zal hierna nader ingaan op de stellingen van partijen, voor zover voor de beoordeling van belang.

in reconventie (de tegenvorderingen van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] )

4.6.

[gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] vordert, na haar eis ter zitting te hebben gewijzigd, samengevat:

een verklaring voor recht dat [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] een eventuele schuld aan ieder van [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 7] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 8] kan verrekenen tot maximaal het bedrag van € 616,29 (
f 1.358,12), te vermeerderen met de gemiddelde spaarrente van het verschuldigde vanaf 10 oktober 1961;

een verklaring voor recht dat [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] een eventuele schuld aan ieder van [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] kan verrekenen tot maximaal het bedrag van € 28,36 (
f 250,00/4), een eventuele schuld aan ieder van [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 3] , [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 4] , [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 5] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 6] (verder) kan verrekenen tot maximaal het bedrag van € 14,18 (
f 250,00/8) en een eventuele schuld aan ieder van [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 7] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 8] (verder) kan verrekenen tot maximaal het bedrag van € 56,73 (
f 250,00/2), alle genoemde bedragen te vermeerderen met de gemiddelde spaarrente van het verschuldigde vanaf 10 oktober 1961;

de veroordeling van [eisers in conventie/verweerders in reconventie] in de proceskosten.

4.7.

[gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat in de akte van 1920 een fout is gemaakt, omdat de notaris zaakschulden van [broer 2] ook heeft aangemerkt als boedelschuld. Als gevolg daarvan hebben [broer 1] en [broer 3] volgens haar te veel ontvangen. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] betoogt dat zij de door [broer 2] onverschuldigd betaalde bedragen kan verrekenen met de gezamenlijke vordering van [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 3] , [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 4] , [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 5] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 6] respectievelijk die van [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 7] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 8] . Daarnaast is volgens [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] kennelijk verzuimd om met betrekking tot de verkoop van grond in [plaats] in 1921 de meerwaardeclausule toe te passen. Hierdoor is [broer 2] tekort gedaan, aldus [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] .

4.8.

[eisers in conventie/verweerders in reconventie] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] in haar vorderingen althans tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] in de proceskosten.

4.9.

De rechtbank zal hierna nader ingaan op de stellingen van partijen, voor zover voor de beoordeling van belang.

5. De beoordeling in conventie en in reconventie

5.1.

Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de rechtbank deze gezamenlijk.

5.2.

De zaak draait om de vraag of met betrekking tot de verkoop van de woning door [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] in 2018 alsnog tussen partijen moet worden afgerekend op grond van de meerwaardeclausule uit de akte van 1920, waarover in de akte van 1961 nadere afspraken zijn gemaakt. Zo ja, dan is onder andere de vraag of daarbij zonder meer moet worden uitgegaan van het bedrag van
f 6.000,00 dat in de clausule staat. Ook is dan de vraag welke verkoopprijs van de woning daarbij als uitgangspunt moet worden genomen: € 150.000,00 of een ander, hoger bedrag.

Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar om [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] aan de meerwaardeclausule te houden

5.3.

[gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] betwist op zichzelf niet dat de meerwaardeclausule nog steeds geldig is. Wel stelt zij zich op het standpunt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om haar nu nog aan die clausule te houden. Zij voert daartoe aan dat er sinds de akte van 1961 al 60 jaren zijn verstreken, dat sinds 1974 geen van de [naam 3 broers] nog in leven is en dat hun directe afstammelingen die nog leven – [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 1] , [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 2] , [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 7] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 8] en [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] zelf – inmiddels allen 80 jaar of ouder zijn. Het is naar de mening van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] niet aannemelijk dat de [naam 3 broers] hebben beoogd dat de clausule nog zou werken zo lang nadat de laatste van hen zou zijn overleden, mede gelet op hetgeen zij met de clausule kennelijk beoogden te bereiken, namelijk het herstellen van eventuele misslagen in de verwervingsprijzen die zij in onderling overleg vaststelden. Verder wijst [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] op een aantal (volgens haar) onzorgvuldigheden in de akte van 1961, waardoor [broer 2] ten opzichte van zijn broers zou zijn benadeeld. Ook deze omstandigheid moet er volgens [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] toe leiden dat [eisers in conventie/verweerders in reconventie] geen beroep meer kan doen op de meerwaardeclausule.

5.4.

De rechtbank verwerpt dit verweer. In de akte van 1920 staat klip en klaar dat ook rechtsopvolgers aan de meerwaardeclausule zijn gebonden. De werking van de clausule is daarbij uitdrukkelijk niet aan een termijn gebonden. In de akte van 1961 is de werking van de clausule bevestigd en opnieuw niet gebonden aan een termijn. Het enkele tijdsverloop brengt dan niet mee dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] aan de clausule te houden. De volgens [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] meest waarschijnlijke bedoeling van de [naam 3 broers] met de meerwaardeclausule – het herstel van eventuele misslagen in verwervingsprijzen, terwijl van dergelijke misslagen intussen niet is gebleken – maakt dit niet anders. De door [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] gestelde omstandigheid dat in de akte van 1961 een aantal onzorgvuldigheden is geslopen, als gevolg waarvan [broer 2] ten opzichte van zijn broers zou zijn benadeeld, leidt evenmin tot een ander oordeel. De akte is met instemming van de [naam 3 broers] , dus ook van [broer 2] , opgesteld door de notaris. De [naam 3 broers] hebben elkaar in de akte van 1961, en overigens ook in de akte van 1920, uitdrukkelijk kwijting verleend. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] kan zich dus niet beroepen op eventuele vergissingen in de akte of op door [broer 2] mogelijk als gevolg daarvan geleden nadeel. Haar verweer in conventie faalt. Voor toewijzing van haar vorderingen in reconventie bestaat ook geen grond. De voornoemde kwijting is volledig en zonder enig voorbehoud geweest. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] kan daar dus – indien in de akte al sprake zou zijn van verkeerde berekeningen – nu niet op terugkomen.

Uitleg van de meerwaardeclausule

5.5.

Dit betekent dat tussen partijen moet worden afgerekend met inachtneming van de meerwaardeclausule. Over hoe dat moet gebeuren, verschillen partijen van mening. Daarmee is een kwestie van uitleg van de meerwaardeclausule aan de orde. Die uitleg kan niet alleen worden gegeven op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de bepaling, maar daarbij komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen en aan de bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij ten aanzien daarvan redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, Haviltex). Dit laatste blijft beslissend, ook als bij de uitleg van een overeenkomst groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen (HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:BY8101).

5.6.

Met toepassing van deze maatstaf overweegt de rechtbank het volgende.

In de akte van 1920 is bepaald dat “(…)
wanneer te eeniger tijd [broer 2] of na zijn overlijden zijne erfgenamen of legataris rechtverkrijgenden een of meer van de aan hem toegedeelde onroerende goederen (…)
verkoopt of vervreemdt en de opbrengst van het verkochte meer bedraagt dan de som waarvoor het respectievelijk aan hen bij deze akte van scheiding is toegedeeld, het meerdere zal worden verdeeld over de drie hoofden of staken comparanten in dezen, zoodat de verkooper of vervreemder twee/derden van de meerdere opbrengst aan de anderen zal moeten uitkeeren. (…)” In de akte van 1961 is het bedrag waarmee bij toepassing van de meerwaardeclausule rekening moet worden gehouden gewijzigd van
f 12.000,00 in
f 6.000,00. In een door [eisers in conventie/verweerders in reconventie] overgelegde schriftelijke verklaring, gedateerd augustus 1961 (zie 3.16), legt [broer 1] de clausule zo uit, dat als door [broer 2] of zijn erven zijn deel van “ [naam boerderij] ” wordt verkocht, de dan bedongen koopprijs onder aftrek van
f 6.000,00 moet worden verdeeld tussen (de erfgenamen van) de [naam 3 broers] . Nu [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] deze verklaring op zichzelf niet heeft weersproken, gaat de rechtbank ervan uit dat de meerwaardeclausule moet worden uitgelegd op de manier zoals [broer 1] dat heeft gedaan. Dat sluit ook aan bij de taalkundige betekenis van de bewoordingen van de clausule.

De bedongen 85% over de gerealiseerde meerprijs valt ook onder de meerwaardeclausule

5.7.

De vraag is dan of onder de door [broer 1] bedoelde bedongen koopprijs ook de waarde valt die wordt gerealiseerd door een beding in de verkoopovereenkomst waarbij de koper bij doorverkoop van de woning 85% van de gerealiseerde meerprijs moet betalen. Een beding met die strekking is hier aan de orde. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] heeft de woning in 2018 aan [koper woning] verkocht voor € 150.000,00, maar daarbij heeft zij hem verplicht om de woning actief in de verkoop te houden en alles in het werk te stellen om een zo hoog mogelijke verkoopprijs te realiseren. [koper woning] heeft de woning vervolgens verkocht voor € 375.000,00. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] heeft aangevoerd dat de afspraak met [koper woning] geen verband houdt met de meerwaardeclausule, maar te maken had met haar wens in 2018 om de woning zo snel mogelijk te verkopen. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] had daarvoor naar eigen zeggen verschillende redenen, namelijk hoge onderhoudskosten waarvoor de middelen haar ontbraken, het aflopen van de hypothecaire geldlening en haar verhuizing naar een verzorgingstehuis. Volgens [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] is op voorstel van de makelaar gekozen voor een “getrapte verkoop” en heeft de notaris na onderzoek geen bezwaar geuit tegen de gekozen constructie. Wat van de beweegredenen van [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] verder ook zij, tegen de achtergrond van de nog steeds geldende meerwaardeclausule in de akten van 1920 en 1961 en de inhoud van het beding in de koopovereenkomst met [koper woning] is de bedoeling daarvan onmiskenbaar geweest dat de verkoop van de woning [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] méér zou opleveren dan alleen de verkoopprijs van € 150.000,00. Dat is ook gebeurd: de woning heeft voor [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] , in anderhalf jaar tijd, een bedrag opgebracht van € 150.000,00 plus 85% van de door [koper woning] gerealiseerde meerprijs. Dat samen moet dan redelijkerwijs worden beschouwd als de koopprijs.

5.8.

Bij de afrekening op grond van de meerwaardeclausule moet dus in beginsel worden uitgegaan van de koopprijs van € 150.000,00, vermeerderd met 85% van de gerealiseerde meerprijs. Dit komt neer op een bedrag van € 150.000,00 + 85% × (€ 375.000,00 -/- € 150.000,00) = € 341.250,00.

Het bedrag van f 6.000,00 moet worden geïndexeerd

5.9.

Volgens de akte van 1961 moet bij toepassing van de meerwaardeclausule rekening worden gehouden met een verwervingswaarde van
f 6.000,00. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] stelt zich terecht op het standpunt dat dit bedrag inmiddels niet meer kan worden beschouwd als een normale verwervingswaarde. Naar het oordeel van de rechtbank is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om het bedrag van
f 6.000,00 nu, ruim 60 jaar later, nog steeds als uitgangspunt te nemen zonder dit te corrigeren voor inflatie. Het bedrag van
f 6.000,00 was het uitgangspunt in 1961. Indexatie is in de akte niet uitgesloten. Volgens de website van het Centraal Bureau voor de Statistiek (www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/prijzen-toen-en-nu) komt een bedrag van
f 6.000,00 in 1961 overeen met een bedrag van € 19.390,30 in 2020 (het jaar waarin de uiteindelijke koopprijs is gerealiseerd). Bij de toepassing van de meerwaardeclausule moet daarom rekening worden gehouden met laatstgenoemd bedrag als verwervingswaarde.

Er is geen aanleiding om rekening te houden met investeringen

5.10.

Volgens de akte uit 1961 is tussen de [naam 3 broers] afgerekend in verband met de verkoop van een aantal roerende zaken en is de meerwaardeclausule van toepassing gebleven voor de onverkocht gebleven woning. Bij de berekening van de meeropbrengsten van wat is verkocht, is voor “ [naam boerderij met landerijen] ” rekening gehouden met een investering van
f 3.950,00 wegens de bijbouw van een schuur. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] heeft aangevoerd dat de [naam 3 broers] in de akte van 1961 beter rekening hadden kunnen houden met investeringen. De vraag is dan of ten aanzien van de woning niet ook rekening zou moeten worden gehouden met investeringen. Naar het oordeel van de rechtbank is dit niet het geval. [eisers in conventie/verweerders in reconventie] heeft ter zitting aangevoerd dat ten aanzien van de woning geen investeringen zijn gepleegd en dat deze in ongewijzigde staat is gebleven, zodat daar geen correctie voor investeringen hoeft plaats te vinden. In reactie daarop is namens [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] verklaard dat zij wel geld in de woning heeft gestoken voor onderhoud. Namens [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] is echter ook verklaard dat het pand een rijksmonument is, zodat investeringen eigenlijk niet mogelijk zijn. Gelet hierop bestaat naar het oordeel van de rechtbank geen aanleiding om ten aanzien van de woning rekening te houden met investeringen, nog daargelaten dat [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] aan haar stellingen op dit punt geen bedrag heeft gekoppeld.

Nader uitlaten over waardebepaling boomgaard in verband met afspraken uit 1974

5.11.

[gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] heeft aangevoerd dat in 1974 tussen haar moeder, de weduwe van [broer 2] , enerzijds en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 5] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 7] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 8] anderzijds is overeengekomen dat voor de verdere toepassing van de meerwaardeclausule de waarde van de grond van de boomgaard van de verkoopprijs moest worden afgetrokken, zodat de waarde van de grond zou moeten worden vastgesteld om daarmee rekening te houden als de woning zou worden verkocht. De waarde van de grond is destijds echter niet vastgesteld, zodat dit – nu de woning recentelijk is verkocht – alsnog moet gebeuren, aldus [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] . [eisers in conventie/verweerders in reconventie] heeft ter zitting betwist dat deze afspraak is gemaakt. Hij heeft aangevoerd dat door de weduwe van [broer 2] is verzocht om andere afspraken te maken en dat [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 5] , [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 7] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 8] daartoe toen bereidheid hebben getoond en hebben voorgesteld om een commissie van taxateurs samen te stellen om de waarde van de grond te bepalen. Daar is volgens [eisers in conventie/verweerders in reconventie] echter niets van terechtgekomen.
Partijen doelen hiermee allebei op de hierboven in 3.20-3.23 genoemde correspondentie. De rechtbank maakt uit die correspondentie op dat [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 5] , [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 7] en [eiser in conventie/verweerder in reconventie sub 8] er op zichzelf wel mee hebben ingestemd dat de boomgaard niet langer onder de meerwaardeclausule valt. In hun brief van 17 september 1974 (zie 3.23) hebben zij namelijk aan de weduwe van [broer 2] geschreven dat zij akkoord gaan met het voorstel om voor het onbebouwde gedeelte – de boomgaard – een afzonderlijke regeling te treffen. Aan hun voorstel om een commissie van taxateurs samen te stellen voor de waardebepaling van de grond is vervolgens echter geen uitvoering gegeven.

5.12.

[gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] heeft in dit verband verwezen naar productie 8 van [eisers in conventie/verweerders in reconventie] , het taxatierapport van 27 oktober 2010. In dat rapport is een gedeelte van 6.890 vierkante meter “
overige grond (vruchtbomen, kweekgrond) ” getaxeerd op € 103.350,00. De rechtbank gaat ervan uit dat hiermee de boomgaard wordt bedoeld. Het is de rechtbank niet duidelijk op welke wijze deze waardebepaling volgens [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] zou moeten worden verdisconteerd in de afrekening op grond van de meerwaardeclausule en hoe de visie van [eisers in conventie/verweerders in reconventie] daarop luidt. De rechtbank zal partijen in de gelegenheid stellen zich daarover bij akte nader uit te laten.

Dwingend bewijs dat voor de meeverkochte roerende zaken niets is betaald; [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] mag tegenbewijs leveren

5.13.

[gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] voert aan dat, als toch rekening moet worden gehouden met de extra verkoopopbrengst door de doorverkoop van de woning door [koper woning] , die opbrengst moet worden verminderd met het bedrag van € 20.000,00 dat is betaald voor de meeverkochte roerende zaken. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] doelt hiermee op de handgeschreven aantekening op de koopovereenkomst tussen [koper woning] en diens koper, die luidt: “
Deze roerende zaken zijn door partijen gewaardeerd op € 20.000,= ”. [eisers in conventie/verweerders in reconventie] wijst echter terecht op de leveringsakte van 1 mei 2020, waarin is bepaald dat verkoper ( [koper woning] ) en koper zijn overeengekomen aan de meeverkochte roerende zaken geen waarde toe te kennen. Aan deze notariële akte komt op grond van artikel 157 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) dwingende bewijskracht toe. Dwingend bewijs houdt in dat de rechter verplicht is de inhoud van bepaalde bewijsmiddelen als waar aan te nemen dan wel verplicht is de bewijskracht te erkennen die de wet aan bepaalde gegevens verbindt (artikel 151 lid 1 Rv). Als uitgangspunt geldt dus dat wat in de notariële akte van 1 mei 2020 is opgenomen een juiste weergave is van wat partijen hebben beoogd overeen te komen. Dit betekent dat in beginsel vast staat dat de meeverkochte zaken om niet zijn geleverd.

5.14.

Uit artikel 151 lid 2 Rv volgt dat ook dwingend bewijs vatbaar is voor tegenbewijs. De rechtbank zal [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] in de gelegenheid stellen dat tegenbewijs te leveren. Voor tegenbewijs geldt dat het in dit geval is geleverd als op grond daarvan het door de akte van 1 mei 2020 geleverde bewijs wordt ontzenuwd. Omdat de zaak ook naar de rol wordt verwezen in verband met de in 5.12 bedoelde aktewisseling, zal de rolverwijzing in verband met de bewijslevering een iets langere termijn bevatten dan gebruikelijk.

Niet bewezen dat [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] daadwerkelijk € 30.000,00 aan [koper woning] heeft betaald

5.15.

Volgens [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] moet op de gerealiseerde meerprijs ook nog een bedrag van € 30.000,00 in mindering worden gebracht. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] stelt dat zij dit bedrag op grond van de door haar met [koper woning] gesloten koopovereenkomst bij doorverkoop aan [koper woning] heeft moeten betalen. De koopovereenkomst vermeldt hierover echter niets. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] heeft ook geen bankafschrift overgelegd waaruit blijkt van de betaling aan [koper woning] , hoewel dit op haar weg had gelegen. Mede in het licht van de betwisting door [eisers in conventie/verweerders in reconventie] ter zitting is de rechtbank dan ook van oordeel dat [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat deze verplichting op haar rustte en dat zij het gestelde bedrag daadwerkelijk aan [koper woning] heeft betaald. Voor bewijslevering is dan geen plaats. Gelet hierop bestaat geen grond om het bedrag van € 30.000,00 in mindering te brengen op de gerealiseerde meerprijs.

Samengevat

5.16.

Samengevat is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] aan de meerwaardeclausule kan worden gehouden en dat daaronder ook de in haar koopovereenkomst met [koper woning] bedongen 85% over de gerealiseerde meerprijs valt. Verder is de rechtbank van oordeel dat bij de toepassing van de meerwaardeclausule rekening moet worden gehouden met een bedrag van € 19.390,30. Dat is het oorspronkelijke bedrag van
f 6.000,00 uit de akte van 1961 na indexatie in 2020. Met investeringen hoeft geen rekening te worden gehouden. Over de waardebepaling van de boomgaard in verband met afspraken daarover uit 1974 mogen partijen zich bij akte uitlaten. [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] zal worden toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen het voorshands als vaststaand aangenomen feit dat voor de meeverkochte roerende zaken niets is betaald. Niet is komen vast te staan dat [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] daadwerkelijk € 30.000,00 aan [koper woning] heeft betaald, zodat met dit bedrag bij de afrekening tussen partijen geen rekening hoeft te worden gehouden. De vorderingen in reconventie zijn niet toewijsbaar.

5.17.

In afwachting van de bewijslevering en de aktewisseling in conventie zal de rechtbank nu iedere verdere beslissing – in conventie en in reconventie – aanhouden.

6. De beslissing

De rechtbank

in conventie

6.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
18 mei 2022 voor uitlating door [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] over hetgeen is vermeld onder 5.12, waarna [eisers in conventie/verweerders in reconventie] op termijn van vier weken daarna bij antwoordakte mag reageren,

6.2.

laat [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] toe bij wijze van tegenbewijs te bewijzen dat wat in de notariële akte van 1 mei 2020 is opgenomen met betrekking tot de waarde van de meeverkochte roerende zaken geen juiste weergave is van wat partijen hebben beoogd overeen te komen,

6.3.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
18 mei 2022 voor uitlating door [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,

6.4.

bepaalt dat [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] , indien zij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel
bewijsstukken wil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen,

6.5.

bepaalt dat [gedaagde in conventie/eiseres in reconventie] , indien zij
getuigen wil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden juni tot en met augustus 2022 direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

6.6.

bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. D.T. Boks in het gerechtsgebouw te Zutphen aan de Martinetsingel 2,

6.7.

bepaalt dat
alle partijen uiterlijk tien dagen voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,

in conventie en in reconventie

6.8.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.T. Boks en in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2022.

JE/DB