ECLI:NL:RBGEL:2022:2316

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/399017 / HA ZA 22-44 / 103 / 1690

Vonnis in incident van 4 mei 2022

in de zaak van

de commanditaire vennootschap
LOBBERDENSE WAARD C.V.,

gevestigd te Winssen, gemeente Beuningen,

eiseres in de hoofdzaak,

verweerster in het incident,

advocaat mr. A.M.E. van Wijk-Driessen te Nijmegen,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in de hoofdzaak,

eiser in het incident,

advocaat mr. D.E.J. Maes te Amsterdam.

Partijen zullen hierna Lobberdense Waard en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding,
de conclusie van antwoord tevens houdende de incidentele vordering tot verwijzing naar de kantonrechter,
de incidentele conclusie van antwoord.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald in het incident.

2.De beoordeling in het incident

2.1.

[gedaagde] woont in een pand gelegen aan de [adres] (verder het pand). Op het moment dat [gedaagde] het pand betrok, was dit pand eigendom van Centrale Industriezand Voorziening B.V. (hierna: CIV). Het pand was gelegen op een perceel, [perceelnummer] (verder het perceel).

2.2.

[gedaagde] en CIV hebben een tweetal overeenkomsten gesloten. Deze zijn neergelegd in een contract met als kop: ‘pachtovereenkomst’ (hierna de eerste overeenkomst) en in een contract met als kop: ‘gebruiksovereenkomst’ (hierna de tweede overeenkomst).

2.3.

In de eerste overeenkomst staat dat partijen verklaren het perceel in pacht te hebben uitgegeven, respectievelijk te hebben gepacht en in pacht te hebben aangenomen, tegen een pachtprijs van € 4.200,00 per jaar, voor een termijn van 9 maanden, ingaande op 1 april 2010. Deze overeenkomst is namens CIV op 23 maart 2010 ondertekend door rentmeester [naam 1] en op enig, mogelijk ander, moment door [gedaagde] .

In de tweede overeenkomst staat dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] het pand voor onbepaalde tijd om niet in gebruik neemt, waarbij CIV de overeenkomst kan beëindigen, maar niet eerder dan per 1 januari 2011, met inachtneming van een opzegtermijn van minimaal drie maanden. In de kop van de tweede overeenkomst staan de overwegingen dat CIV wil voorkomen dat het pand wordt gekraakt totdat haar aandeelhouders een definitieve keuze hebben gemaakt over de toekomst van het pand, [gedaagde] het pand voor bewoning wenst te gebruiken tot het moment waarop CIV daarover een definitieve keuze heeft kunnen maken en dat [gedaagde] zich realiseert dat het gebruik van het pand slechts van tijdelijke aard is en dat hij het pand dient te verlaten binnen een termijn van drie maanden nadat CIV de overeenkomst heeft opgezegd. Deze overeenkomst is op 8 april 2010 door CIV en [gedaagde] ondertekend.

2.4.

In december 2014 is het pand en het perceel in eigendom overgedragen aan Lobberdense Waard. Lobberdense Waard heeft de twee overeenkomsten als rechtsopvolger van CIV overgenomen. In de hoofdzaak vordert Lobberdense Waard een verklaring voor recht dat de tweede overeenkomst is opgezegd, alsmede ontruiming van de woning met schuurruimte.

2.5.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de tweede overeenkomst (in samenhang bezien met de eerste) te kwalificeren is als een huurovereenkomst. Om die reden meent [gedaagde] dat de kamer voor kantonzaken bevoegd is om kennis te nemen van dit geschil en de zaak moet worden doorverwezen.

2.6.

Lobberdense Waard betwist dat er een huurovereenkomst is gesloten.

2.7.

Zaken betreffende een huurovereenkomst worden, ongeacht het beloop of de waarde van de vordering behandeld door de kantonrechter (artikel 93 onder Pro c Rv). Gezien het, door Lobberdense Waard weersproken, standpunt van [gedaagde] dat sprake is van een huurovereenkomst dient de rechtbank de vraag of verwijzing nodig is te beoordelen aan de hand van zijn voorlopig oordeel over het onderwerp van het geschil (artikel 71 lid 3 Rv Pro), waarbij dus bepalend is of er tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen.

2.8.

De vraag naar de kwalificatie van een overeenkomst moet worden onderscheiden van de – daaraan voorafgaande – vraag welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Die vraag dient te worden beantwoord aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Nadat de rechter met behulp van die maatstaf de inhoud van de overeenkomst – dat wil zeggen de wederzijdse rechten en verplichtingen – heeft vastgesteld (uitleg), kan hij beoordelen of die overeenkomst de kenmerken heeft van een –in dit geval- huurovereenkomst (kwalificatie).^[1]

2.9.

Bekeken moet hier dus worden of -voorlopig oordelend- aan de kernelementen van huur is voldaan en of de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de huurovereenkomst. Artikel 7:201 BW Pro omschrijft de huurovereenkomst als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. De pachtovereenkomst wordt niet als huur aangemerkt (artikel 7:201 lid 3 BW Pro). Artikel 7:311 BW Pro omschrijft pacht als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie.

2.10.

Lobberdense Waard stelt dat de eerste en tweede overeenkomst twee losse overeenkomsten zijn, die geen van beide als huurovereenkomst te beschouwen zijn, nu de eerste overeenkomst een pachtovereenkomst is en de tweede een verbruiksovereenkomst waarbij geen tegenprestatie is overeengekomen als bedoeld in artikel 7:201 BW Pro. De stelling van [gedaagde] komt er op neer dat de overeenkomsten samen moeten worden bezien, dat van pacht geen sprake is omdat niet de bedoeling was dat het perceel zou worden gebruikt voor landbouw en dat de overeengekomen ‘pachtprijs’ in feite (mede) een tegenprestatie was voor het gebruik van het pand.

2.11.

In het kader van het voor dit incident relevante voorlopige oordeel acht de rechtbank van belang dat er van de twee overeenkomsten twee afzonderlijke akten zijn opgemaakt waarvan de tekst ondubbelzinnig is en de verplichtingen voor partijen omschrijft die respectievelijk horen bij een pachtovereenkomst en een overeenkomst van bruikleen. De akten zijn namens CIV door verschillende personen getekend en voorzien van verschillende data. Dat deze overeenkomsten door CIV enkel afzonderlijk zijn opgesteld om de werkelijke bedoeling van partijen -het gebruik van het perceel en pand voor bewoning tegen betaling- te maskeren is voorshands niet aannemelijk geworden. Dat het perceel feitelijk niet geschikt was voor landbouw en dat (bij CIV bekend was dat) [gedaagde] fysiek niet in staat was om landbouw uit te oefenen en dat daarom het pachtgeld voor het perceel in feite bedoeld was als een huurvergoeding voor het (perceel en) pand, wordt door Lobberdense Waard betwist en kan in het kader van een voorlopig oordeel niet worden aangenomen. Daarbij overweegt de rechtbank dat [gedaagde] niet betwist heeft dat hij de ene overeenkomst steeds kon beëindigen los van de andere. Niet gebleken is verder dat de hoogte van de in het eerste contract genoemde pachtprijs (van bij aangaan van de overeenkomst € 350,00) niet passend zou zijn bij de door Lobberdense Waard gestelde pachtovereenkomst en dat dit op zichzelf al een aanwijzing zou zijn dat het in feite (mede) om een huurprijs voor het pand zou gaan.

2.12.

De conclusie is dat in het kader van dit incident de rechtbank voorlopig van oordeel is dat de tussen partijen gesloten tweede overeenkomst waarover in de hoofdzaak verklaring voor recht wordt gevorderd een bruikleenovereenkomst is en (al dan niet bezien in samenhang met de eerste overeenkomst) geen huurovereenkomst. Zij zal de zaak aldus niet verwijzen naar de kamer voor kantonzaken. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat dit voorlopig oordeel niet betekent dat in de hoofdzaak geen andere conclusie kan worden getrokken.

2.13.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het incident worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van Lobberdense Waard worden begroot op € 563,00 aan salaris advocaat (1 punt x tarief II € 563,00).

3.De beoordeling in de hoofdzaak

3.1.

De rechtbank zal een mondelinge behandeling bevelen om inlichtingen over de zaak te vragen, partijen gelegenheid te geven hun stellingen nader te onderbouwen en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden.

3.2.

De rechtbank wijst erop dat zij uit een niet verschijnen van een partij ter mondelinge behandeling de gevolgtrekkingen - ook in het nadeel van die partij - kan maken die zij geraden zal achten.

3.3.

In beginsel wordt ter mondelinge behandeling aan de raadslieden van partijen de gelegenheid geboden de juridische standpunten van partijen nader toe te lichten. Zij hebben hiervoor ieder ten hoogste 15 minuten de tijd en mogen daarbij gebruik maken van beknopte spreekaantekeningen. Uitgebreide mondelinge en schriftelijke uiteenzettingen zullen echter niet worden toegestaan.

3.4.

Op de mondelinge behandeling zal, eventueel aan de hand van een voorlopig oordeel over de zaak, worden nagegaan hoe de verdere gang van de procedure moet zijn. Daarbij kan ook de mogelijkheid van een schikking of inschakeling van een mediator aan de orde komen. De zitting eindigt met een aantal formaliteiten.

4.De beslissing

De rechtbank

in het incident

4.1.

wijst het gevorderde af,

4.2.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het incident, aan de zijde van Lobberdense Waard tot op heden begroot op € 563,00 aan salaris voor de advocaat,

4.3.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in de hoofdzaak

4.4.

beveelt een verschijning van partijen, bijgestaan door hun advocaten, voor het geven van inlichtingen het nader onderbouwen van hun stellingen en ter beproeving van een minnelijke regeling op de terechtzitting van mr. T.P.E.E. van Groeningen in het gerechtsgebouw te Arnhem aan Walburgstraat 2 - 4 op een door de rechtbank vast te stellen datum en tijd,

4.5.

bepaalt dat [gedaagde] dan in persoon aanwezig moet zijn en dat Lobberdense Waard dan vertegenwoordigd moet zijn door iemand die van de zaak op de hoogte is en hetzij rechtens hetzij op grond van een bijzondere schriftelijke volmacht bevoegd is haar te vertegenwoordigen,

4.6.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
18 mei 2022voor het opgeven van de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden juni tot en met augustus 2022, waarna dag en uur van de mondelinge behandeling zullen worden bepaald,

4.7.

bepaalt dat bij gebreke van de gevraagde opgave(n) de rechtbank het tijdstip van de mondelinge behandeling zelfstandig zal bepalen,

4.8.

bepaalt dat na de vaststelling van het tijdstip van de mondelinge behandeling dit in beginsel niet zal worden gewijzigd,

4.9.

wijst partijen er op, dat voor de zitting twee uur zal worden uitgetrokken.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.P.E.E. van Groeningen en in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2022.

Voorlopig oordeel over aard overeenkomst en verwijzing kantonrechter in geschil over gebruik pand