ECLI:NL:RBGEL:2021:5257

• Datum uitspraak: 6 oktober 2021
• Publicatiedatum: 4 oktober 2021
• Zaaknummer: 8875841
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: S.E. Sijsma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding en ontruiming huurovereenkomst woonruimte wegens onrechtmatige overlast aan omwonenden

In deze zaak heeft de Rechtbank Gelderland op 6 oktober 2021 uitspraak gedaan in een huurrechtkwestie tussen Stichting Bazalt Wonen en Budget Consulaat, die optreedt als bewindvoerder van een onder bewind gestelde huurder. De eisende partij, Bazalt Wonen, vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning van de huurder, die herhaaldelijk overlast zou hebben veroorzaakt voor omwonenden. De rechtbank heeft vastgesteld dat er sinds 2017 sprake was van onrechtmatige overlast, waaronder geluidsoverlast door schreeuwen, ruzies, en het langdurig afspelen van luide muziek. Ondanks eerdere waarschuwingen en een vaststellingsovereenkomst waarin de huurder zich verplichtte om de overlast te staken, bleef de overlast aanhouden. De rechtbank oordeelde dat de huurder tekortschiet in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, wat de ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. De persoonlijke omstandigheden van de huurder, waaronder de vrees voor verlies van haar woning en haar zoon, werden meegewogen, maar de rechtbank oordeelde dat deze niet opwogen tegen de belangen van Bazalt Wonen. De vordering tot ontbinding en ontruiming werd toegewezen, met een termijn van 14 dagen voor ontruiming.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaakgegevens 8875841 \ CV EXPL 20-10753 \ 42693 \ 32268

uitspraak van

vonnis

in de zaak van

de stichting

Stichting Bazalt Wonen (voorheen procederend onder de naam Stichting Woonlinie, tevens h.o.d.n. Woonlinie)

gevestigd te Woudrichem

eisende partij

gemachtigde mr. B.F.J. Bollen

tegen

Budget Consulaat beschermingsbewind & inkomensbeheer, in haar hoedanigheid van bewindvoerder van mevrouw [naam onder bewind gestelde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde partij

gemachtigde mr. H.J. Menger

Partijen worden hierna Bazalt Wonen, Budget Consulaat q.q. en/of [naam onder bewind gestelde] en/of gedaagde genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 3 februari 2021 en de daarin genoemde processtukken;

- de e-mail van 28 april 2021 van de gemachtigde van Budget Consulaat q.q. met producties;

- de brief van 30 april 2021 van de gemachtigde van Bazalt Wonen met producties;

- de e-mail van 5 mei 2021 van de gemachtigde van Budget Consulaat q.q. met producties;

- de mondelinge behandeling van 12 mei 2021, waarbij mr. Bollen heeft opgemerkt dat productie 19 van Bazalt Wonen als ingetrokken beschouwd moet worden;

- de akte van 7 juli 2021 van de gemachtigde van Bazalt Wonen met producties;

- de akte van 4 augustus 2021 de gemachtigde van Budget Consulaat q.q. met producties.

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald op heden.

2. Procespartijen

2.1.

Eisende partij heeft sinds het aanhangig maken van de zaak een naamswijziging ondergaan. De zaak is ingeleid door Stichting Woonlinie (tevens h.o.d.n. Woonlinie). Eisende partij heeft op 3 februari 2021 een akte genomen met in de kop: Stichting Bazalt Wonen (voorheen Stichting Woonlinie). Gebleken is dat de naam inderdaad is gewijzigd zodat in de procedure nu Stichting Bazalt Wonen (voorheen procederend onder de naam Stichting Woonlinie, tevens h.o.d.n. Woonlinie). Aangenomen wordt daarom dat Bazalt Wonen als rechtsopvolger de keuze heeft gemaakt het geding op eigen naam voort te zetten. Budget Consulaat q.q. is daardoor niet in haar procesbelang aangetast, zodat de procedure verder verloopt op naam van Bazalt Wonen.

2.2.

De oorspronkelijk gedaagde partij was [naam onder bewind gestelde] . Namens haar is in de conclusie van antwoord naar voren gebracht dat zij onder bewind is gesteld zodat Bazalt Wonen niet ontvankelijk moet worden verklaard. Dat verzoek wordt niet toegewezen. Het volgende is relevant. [naam onder bewind gestelde] is inderdaad bij beslissing van 6 augustus 2018 van de kantonrechter te Zutphen onder bewind gesteld. Bazalt Wonen heeft per aangetekende brief van 21 januari 2021 de bewindvoerder Budget Consulaat q.q. opgeroepen, waarop de bewindvoerder bij brief van 28 januari 2021 de rechtbank heeft bericht dat de bewindvoerder zich aansluit bij het verweer van [naam onder bewind gestelde] . Bij de mondelinge behandeling heeft mr. Menger aangegeven dat hij mede namens de bewindvoerder het woord kan voeren. Op grond van de prejudiciële beslissing van de HR van 7 maart 2014 (ECLI:NL:HR:2014:525) heeft de bewindvoerder, die in rechte verschijnt in een procedure waarin de rechthebbende zelf is gedagvaard, te gelden als formele procespartij. Door de beschreven gang van zaken is de bewindvoerder in de procedure verschenen. Er is dan ook geen reden meer voor niet-ontvankelijkheid van Bazalt Wonen.

3. De feiten

3.1.

Tussen [naam onder bewind gestelde] en Bazalt Wonen bestaat sinds 2 juni 2016 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats 1] (hierna: het gehuurde).

3.2.

Naast de huurovereenkomst is ook een zorgbepaling ondertekend op 2 juni 2016. Daarin staat onder meer dat [naam onder bewind gestelde] verplicht is begeleiding door Buurtteam Zaltbommel te accepteren, hulp te accepteren op financieel gebied en de woning open te stellen voor zorg.

3.3.

In de algemene huurvoorwaarden, die van toepassing zijn op de huurovereenkomst, staat onder meer:

Artikel 10

Gebruik

(…)

6. Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt, ook niet door bezoekers, inwonenden, huisdieren of andere derden.

(…)

14. Huurder is verplicht zijn voor- en achtertuin als sier- of moestuin te gebruiken en deze zodanig te onderhouden dat deze – naar het oordeel van de verhuurder – een verzorgde indruk maakt en zal geen bomen struiken of andere beplanting aanbrengen die overlast voor derden kunnen veroorzaken.

3.4.

Op 12 november 2018 is een vaststellingsovereenkomst gesloten tussen Bazalt Wonen en [naam onder bewind gestelde] . De overeenkomst is mede ondertekend door de gezinscoach en de wijkagent. Voor zover relevant staat het volgende in de vaststellingsovereenkomst:

Overwegende en constaterende dat:

(…)

2. Huurder blijkens verklaringen van omwonenden al geruime tijd, doch ten minste vanaf 18 mei 2017 herhaaldelijk woonoverlast veroorzaakt;

3. De overlast bestaat of heeft bestaan onder meer uit:

- het schreeuwen en met deuren slaan in de woning;

- ruzies tussen mevrouw [naam onder bewind gestelde] en haar dochter [naam dochter] ;

- geluidsoverlast door het langdurig afspelen van luide muziek;

- geluidsoverlast door bezoek in de tuin in de late avonduren;

- toegang verstrekken aan derden in de woning die overlast veroorzaken;

(…)

Huurder verklaart:

1. dat zij zich realiseert dat verhuurder, gelet op het voorgaande onder strikte voorwaarden aan huurder eenmalig de kans biedt om van haar de woning te (blijven) huren;

2. dat huurder zich realiseert dat dit inhoudt dat verhuurder de huurovereenkomst met huurder onmiddellijk eindigt/zal eindigen als huurder zich niet aan de afspraken in deze overeenkomst houdt.

Partijen verklaren het volgende overeen te zijn gekomen

Artikel 1.

Huurder staakt met onmiddellijke ingang het veroorzaken van alle overlast aan omwonenden, zoals:

- het schreeuwen en met deuren slaan in de woning;

- ruzies tussen mevrouw [naam onder bewind gestelde] en haar dochter [naam dochter] ;

- geluidsoverlast door het langdurig afspelen van luide muziek;

- geluidsoverlast door bezoek in de tuin in de late avonduren;

- toegang verstrekken aan derden in de woning die overlast veroorzaken;

(…)

Artikel 8.

Bij elke overtreding van het bepaalde in de artikel 1, 2 en/of 4 verbeurt huurder ten gunste van verhuurder een dadelijk opeisbare boete van 15 euro met een maximum van 600 euro voor iedere inbreuk zonder dat een sommatie, een ingebrekestelling of gerechtelijke tussenkomst is vereist. (…)

Artikel 9.

Indien huurder deze overeenkomst niet of niet in zijn geheel nakomt, noodzaakt huurder verhuurder om bij de rechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te vorderen. Alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten worden in dat geval bij huurder in rekening gebracht.

3.5.

Bij brief van 19 februari 2019 heeft Bazalt Wonen aanspraak gemaakt op een boete van € 50,00 vanuit de vaststellingsovereenkomst. In de brief staat daarover:

Op 10 februari 2019 heeft de politie u bezocht vanwege een overlastmelding door flinke ruzie met uw zoon. Op 12 februari 2019 om 02:00 uur in de nacht heeft u geluidsoverlast veroorzaakt door muziek. Na verschillende waarschuwingen middels gesprekken op het kantoor van Woonlinie moeten wij daarom nu overgaan tot het uitvoeren van de boeteclausule.

3.6.

Bij brief van 30 oktober 2019 heeft Bazalt Wonen aanspraak gemaakt op een boete van € 100,00 vanuit de vaststellingsovereenkomst. In de brief staat daarover:

Op 15 oktober 2019 heb ik met u en uw gezinscoach, [naam gezinscoach] een waarschuwingsgesprek gevoerd vanwege nieuwe overlastmeldingen. Op 24 en 25 oktober 2019 heb ik helaas opnieuw overlastmeldingen ontvangen betreffende geluidsoverlast veroorzaakt door muziek, en de hond die voortdurend zit te blaffen in de tuin. Na verschillende waarschuwingen middels gesprekken op het kantoor van Woonlinie moeten wij daarom wederom overgaan tot het uitvoeren van de boeteclausule.

3.7.

Bij brief van 23 juni 2020 heeft de gemachtigde van Bazalt Wonen [naam onder bewind gestelde] aangeschreven over het gegeven dat ondanks de boetes er nog steeds sprake is van overlast, die bestaat uit lawaai blaffen van de hond en het vermoeden dat vanuit de woning prostitutie wordt bedreven en de wijze van bewoning (niet netjes). [naam onder bewind gestelde] wordt in de brief een laatste kans gegeven zich te houden aan de huurovereenkomst en de vaststellingsovereenkomst. Ook wordt aangekondigd dat Bazalt Wonen bij niet nakoming zal overgaan tot een ontruimingsprocedure.

3.8.

Nadien (tot en met 24 juni 2021) zijn meer overlastmeldingen van verschillende buren bij Bazalt Wonen binnengekomen, onder meer met betrekking tot een tikkend/bonkend geluid vanuit de woning van [naam onder bewind gestelde] .

3.9.

Bij brief van 19 augustus 2020 heeft Bazalt Wonen een inspectie aangekondigd om onderzoek te doen naar het tikkende geluid. Dit onderzoek heeft destijds niet plaatsgevonden (volgens Bazalt Wonen omdat [naam onder bewind gestelde] niet reageerde op de aankondiging en volgens [naam onder bewind gestelde] omdat zij die brief niet had ontvangen).

3.10.

Op 9 juni 2021 hebben twee opzichters van Bazalt Wonen een inspectie uitgevoerd in het gehuurde. In het verslag van 10 juni 2021 staat daarover het volgende:

Technisch onderzoek naar het geluid.

 Cv-installatie (…)

Omdat dit proces van opwarmen in zeer korte tijd gebeurd en daarbij eventuele tikken geeft kunnen we hier mee dit uitsluiten.

 Waterleidingen (…) Ook dit gaf
geen tikkend of bonkend geluid.

 Afvoeren (…)ook hier zat geen geluid in die wij konden koppelen aan het geluid van het fragment.

 MV, Mechanische Ventilatie (…) De mechanische ventilatie was niet inwerking op het moment dat wij in de woning aan het onderzoeken waren.

 Elektra (…) Het geluid is niet afkomstig van de elektra, echter zijn we wel geschrokken van de staat waarin de elektra verkeerd. (…)

Overige

Bij het lopen van een ronde door de woning hebben wij wel iets kunnen herleiden naar het geluid op het fragment. Bij onderzoek op zolder liepen we tegen het bed aan aangezien dit geluid enigszins bekend klonk hebben we het ritme van de opnamen geprobeerd na te bootsen. Dit kwam aardig overeen met het geluidsfragment.

4. De vordering en het verweer

4.1.

Bazalt Wonen vordert (samengevat) naast een proceskostenveroordeling, om - bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren – vonnis; primair de huurovereenkomst te ontbinden en gedaagde te veroordelen de woning binnen 14 dagen te ontruimen; en

subsidiair om gedaagde een gedragsaanwijzing te geven.

4.2.

Bazalt Wonen legt aan haar vordering ten grondslag dat gedaagde toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen doordat [naam onder bewind gestelde] overlast veroorzaakt voor de omgeving van het gehuurde. De overlastklachten bestaan uit onder meer het blaffen van de hond van [naam onder bewind gestelde] , blowende jongeren bij de voordeur, geluidsoverlast, een onverzorgde oprit/voortuin en tenslotte het regelmatig hinderlijke tikkend/bonkend geluid vanuit de woning van [naam onder bewind gestelde] in de avond/nacht. De overlast duurt al vanaf het begin van de huurovereenkomst en blijft voortduren tot en met indiening van het laatste processtuk op 7 juli 2021, ondanks het bestaan van de vaststellingsovereenkomst, verbeurde boetes en de sommatie van 23 juni 2020.

4.3.

Budget Consulaat q.q. voert verweer waarop hierna, voor zover nodig, zal worden ingegaan.

5. De beoordeling

5.1.

Budget Consulaat q.q. betwist dat [naam onder bewind gestelde] overlast veroorzaakt, in ieder geval is daar volgens haar nu geen sprake meer van en tenslotte zouden de gevolgen van een ontruiming [naam onder bewind gestelde] te zwaar treffen omdat ze dan mogelijk haar zoon verliest en op straat komt te staan.

5.2.

In geschil is dus of [naam onder bewind gestelde] overlast veroorzaakt jegens omwonenden en of dit gebeurt in zodanige mate dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen ten opzichte van Bazalt Wonen die de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.

4.2.

Getoetst wordt aan de volgende norm. Een huurder van woonruimte mag niet op een manier die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is overlast bezorgen aan omwonenden. Er is sprake van overlast als de huurder tekortschiet in zijn/haar verplichtingen om zich als goed huurder te gedragen bij gedrag dat afwijkt van hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt / niet door de beugel kan. Tenslotte is van belang dat een afwijkende levensstijl op zich nog niet zoveel zegt, het moet gaan om onaanvaardbaar gedrag dat door andere bewoners als hinderlijk wordt ervaren. De verhuurder draagt de stelplicht en bewijslast met betrekking tot de onrechtmatige overlast tegenover omwonenden.

5.3.

In deze zaak staat in de eerste plaats door de vaststellingsovereenkomst vast dat [naam onder bewind gestelde] vanaf in ieder geval mei 2017 tot november 2018 overlast heeft veroorzaakt, die onder meer bestond uit schreeuwen, ruzies, geluidsoverlast door bezoek, muziek en derden in de woning. Dat [naam onder bewind gestelde] nu betoogt dat ze onder dwang heeft getekend is een argument dat zij pas achteraf voert en dat ook niet wordt onderbouwd. Daaraan wordt voorbij gegaan. De overlast in genoemde periode is onrechtmatig ten opzichte van omwonenden.

5.4.

Vervolgens is die onrechtmatige overlast doorgegaan tot aan in ieder geval de zomer van 2021. Dit volgt uit de brieven van Bazalt Wonen van 19 februari 2019, 30 oktober 2019, 23 juni 2020, 19 augustus 2020, diverse geluidsopnames van buren, het verslag van de inspectie van 9 juni 2021 en de lange lijst aan overlastmeldingen van Bazalt Wonen van juni 2016 tot oktober 2020. Uit deze bronnen en de toelichting daarop (onder meer bij de mondelinge behandeling) volgt dat in ieder geval vijf omwonenden structureel overlast ondervinden van [naam onder bewind gestelde] , vooral bestaande uit geluidsoverlast door de blaffende hond en bonkende geluiden in de avond/nacht. Die bonkende geluiden klinken volgens de stukken hard door in de woningen van omwonenden. Een bewoner heeft het erover dat haar kinderen in de avond en nacht er wakker van worden. Een andere bewoner vermeldt dat het halve blok er hinder van ondervindt. Ter zitting heeft Bazalt Wonen een aantal geluidsopnames (van 18 februari, 23 februari en 6 april 2021) laten horen. Te horen was een regelmatig bonkend geluid. Door het inspectieverslag van 9 juni 2021 valt in redelijkheid uit te sluiten dat dit een mechanisch veroorzaakt geluid is, bijvoorbeeld door een waterleiding, de cv installatie of elektra. Dit betekent dat het geluid wordt veroorzaakt door gedragingen van [naam onder bewind gestelde] en dat buren hier erge last van hebben.

5.5.

Namens [naam onder bewind gestelde] is het verslag van de inspectie bekritiseerd – met name de conclusies over het bed op zolder - en zij benadrukt dat zij geen overlast veroorzaakt. Haar buren kunnen bovendien geluidsopnames hebben gemanipuleerd. [naam onder bewind gestelde] kan nu eenmaal niks goed doen bij de klagende buren. [naam onder bewind gestelde] / Budget Consulaat q.q. heeft er ook nog op gewezen - en dit ook onderbouwd met verklaringen - dat er ook buren zijn die geen last hebben van [naam onder bewind gestelde] .

5.6.

Of de bonkende geluiden nu wel of niet worden veroorzaakt door het bed op zolder kan in het midden blijven. Het bewijsaanbod van Budget Consulaat q.q. is daarmee niet relevant. Het staat door de onderbouwing en onderliggende stukken van Bazalt Wonen voldoende vast dat de bonkende geluiden uit de woning van [naam onder bewind gestelde] komen en dat dat ontoelaatbare hinder oplevert voor de omwonenden.

Dat de buren die geluidsfragmenten hebben opgenomen deze zouden hebben gemanipuleerd is onwaarschijnlijk. Bovendien bestaat er naast de geluidsopnames ook voldoende schriftelijk bewijs voor het gebonk. De buren hebben hierover ook emails aan Bazalt Wonen gestuurd. In de lijst aan overlastmeldingen van Bazalt Wonen van juni 2016 tot oktober 2020 komt het gebonk ook verschillende keren terug.

5.7.

Van een hetze of overdrijving van een enkele overgevoelige buurman/vrouw is dus geen sprake. Door het aantal buren, de betrokkenheid van de wijkagent, de erkenning dat [naam onder bewind gestelde] geluidsoverlast veroorzaakt door [naam onder bewind gestelde] zelf in de vaststellingsovereenkomst is in voldoende mate geobjectiveerd dat [naam onder bewind gestelde] onrechtmatige overlast veroorzaakt. Een rechtvaardiging voor deze overlast is niet gesteld of gebleken.

5.8.

De tussenconclusie van dit alles is dat [naam onder bewind gestelde] vanaf 2017 tot in ieder geval de zomer van 2021 onaanvaardbaar gedrag vertoont dat door andere bewoners als hinderlijk wordt ervaren. Zij bezorgt onrechtmatige overlast aan omwonenden. Daardoor is er sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verplichting uit de huurovereenkomst om zich als goed huurder te gedragen. Deze tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van de overeenkomst.

5.9.

Dit is alleen anders als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In dat kader wegen de persoonlijke omstandigheden van [naam onder bewind gestelde] mee. Namens haar is aangevoerd dat de belangenafweging zo moet uitpakken dat zij in de woning kan blijven. Zij heeft er op gewezen dat zij bang is dat ze door een ontruiming haar zoon zal verliezen en op straat zal komen te staan. [naam onder bewind gestelde] belang heeft zeker belang bij behoud van haar woning. Zo heeft ook Budget Consulaat q.q. namens [naam onder bewind gestelde] betoogd. Maar dit belang weegt niet zo zwaar als dat van Bazalt Wonen bij ontbinding en ontruiming. Bij deze afweging wordt de ernst en duur van de overlast in aanmerking genomen en ook de omstandigheid dat [naam onder bewind gestelde] begeleiding heeft gekregen en dat Bazalt Wonen [naam onder bewind gestelde] meerdere kansen heeft geboden om haar gedrag te verbeteren. Dit alles heeft niet geleid tot een gedragsverandering.

5.10.

Voor zover Bazalt Wonen ook het bestaan van brandgevaar aan het gevorderde ten grondslag heeft willen leggen blijft dit verder buiten beschouwing. Deze grond is pas na de behandeling ter zitting naar voren gekomen en is gemotiveerd bestreden door Budget Consulaat q.q.

5.11.

De gevorderde ontbinding en ontruiming worden toegewezen. De termijn voor ontruiming wordt gesteld op 14 dagen na betekening dit vonnis. Aan de subsidiair gevorderde gedragsaanwijzing wordt niet toegekomen.

5.12.

Als de in het ongelijk gestelde partij wordt Budget Consulaat q.q. in de proceskosten en nakosten veroordeeld. De gevorderde nakosten zullen worden begroot op een bedrag van € 93,50 zijnde een half salarispunt van het toe te wijzen salaris van de gemachtigde met een maximum van € 124,00, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis.

6. De beslissing

De kantonrechter

6.1.

ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats 1] ;

6.2.

veroordeelt Budget Consulaat in de hoedanigheid van bewindvoerder van [naam onder bewind gestelde] om binnen 14 dagen na betekening van dit proces-verbaal de woning aan de [adres] te [plaats 1] , met alles wat van [naam onder bewind gestelde] is en ieder die bij [naam onder bewind gestelde] hoort, te verlaten en te ontruimen, de sleutels af te geven en de woning ter vrije beschikking te stellen aan Bazalt Wonen;

6.3.

veroordeelt Budget Consulaat in de hoedanigheid van bewindvoerder van [naam onder bewind gestelde] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Woonlinie vastgesteld op € 102,96 aan dagvaardingskosten, € 124,00 aan griffierecht, € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 93,50 aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan
, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

6.4.

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op

6 oktober 2021.